臺灣士林地方法院士林簡易庭民事判決
102年度士簡字第422號
原 告 葉詠發
訴訟代理人 許諺賓律師
被 告 徐進義
徐進忠
共 同
訴訟代理人 徐滄明律師
上列當事人間請求返還押租金等事件，於中華民國102 年5 月17
日言詞辯論終結，並判決如下：
主 文
原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用新臺幣肆仟玖佰捌拾元由原告負擔。
訴訟標的及理由要領：
一、原告起訴主張伊經由訴外人旺庭不動產經紀有限公司（下稱 ：旺庭公司）仲介，與被告於民國100 年10月1 日簽立房屋 租賃契約，承租門牌號碼新北市○○區○○○路○段00 號1 樓房屋（下稱：系爭房屋），作為經營牛肉麵小吃店使用， 約定租賃期間自100 年11月1 日起，至103 年10月31日止， 每月租金新台幣（下同）3 萬元，伊於訂約同時並交付代理 被告出面簽約之代理人胡序守6 萬元押租金。不料，伊遷入 使用後，自100 年12月、101 年1 月間起，先發現牆角有滲 水情形，經伊要求旺庭公司業務員陳淨瑜轉知被告上情，被 告並未前來處理，嗣於101 年3 月間，伊另發現天花板有滴 水情形，經移開矽酸鈣天花板查看後，始知系爭房屋屋頂大 樑有明顯之裂縫，且裂縫處正在漏水，伊恐危及入店消費顧 客之安全，遂於101 年4 月間邀胡序守至系爭房屋內實地查 看，並當面請求修繕天花板裂縫及漏水瑕疵，因仍未見被告 出面修繕，伊再於101 年5 月間，要求旺庭公司經紀人謝忠 佑代為向被告轉達溝通，亦未獲被告置理，原告遂於101 年 5 月24日以原證三存證信函再次催告並向被告終止系爭租賃 契約，並透過旺庭公司經紀人謝忠佑向被告表示終止系爭租 賃契約。系爭房屋因牆角多處嚴重滲水，且屋頂大樑有嚴重 裂縫及漏水情形，致伊無法正常營業使用，經通知被告進行 修繕，均未獲改善，伊應得依民法第423 條、第430 條之規 定，終止系爭租賃契約，伊並已騰空交還系爭房屋，自得依 系爭租約第3 條第2 項之約定，請求被告返還6 萬元押租金 ；此外，被告蓄意隱匿系爭房屋屋頂大樑有嚴重裂縫及漏水 瑕疵，無法正常營業使用之情，而將該瑕疵房屋交付不知情 之原告使用，已屬不完全給付，致伊承租後花費29萬5,900
元於系爭房屋內進行裝潢，結果使用不到4 個月，附合於系 爭房屋之全部裝潢均因無法回收遷移至新店面使用而受有損 失，此部分爰依民法第227 條之規定，訴請被告賠償29萬 5,90 0元裝潢損失。為此聲明：（一）被告應給付原告35萬 5,90 0元，及自起訴狀繕本送達翌日起，至清償日止，按年 息百分之五計算之利息。（二）請依職權宣告假執行。二、被告則辯稱：⑴系爭房屋屋頂大樑於兩造簽訂系爭租約之前 即有裂縫存在，原告看屋時應已知情，被告並無故意隱匿； 且系爭房屋多年來均由被告出租予他人開店，從未聽聞承租 人表示有漏水、滲水情形，屋頂大樑裂縫處並無管線經過， 原告主張系爭房屋屋頂大樑裂縫處會漏水、牆角會滲水等情 形，應係原告營業生意不佳，而藉口莫須有之理由終止系爭 租約，否則為何自原告遷離系爭房屋後至今，原告指稱漏水 處之天花板及地板都是乾的，不曾有水漬痕跡？⑵被告並未 授權證人謝忠佑代收原告之漏水通知，原告口頭通知謝忠佑 系爭房屋漏水之意思表示，對被告不生效力。事實上，原告 事前未曾通知有關系爭房屋漏水之情，被告直到101 年6 月 間接獲原證三存證信函，始知原告之主張，原告未曾定相當 期限催告被告修繕，逕行終止系爭租賃契約並不合法，何況 ，原證三存證信函所定三日催告期限過短，並非相當，且該 存證信函內容亦未表明向被告終止系爭租賃契約之意思，不 生終止契約之效力。且依證人王連發所言，其於101 年5 月 中為原告另覓店面，原告於5 月底與新房東另簽租約，並於 101 年5 月31日自行遷離系爭房屋，原告根本無意等候被告 修繕漏水，其寄發原證三存證信函只是裝模作樣為另行租約 搬遷時免遭求償之藉口，根本不發生合法催告及終止系爭租 約之效力。⑶況原告自101 年6 月間起，至今已10個月未給 付租金，經被告以押租金6 萬元扣抵2 個月欠租後，亦無庸 返還押租金等語。為此聲明：（一）請求駁回原告之訴。（ 二）如受不利之判決，願供擔保准予免為假執行。三、兩造不爭執之事實：
（一）兩造經由旺庭公司之仲介，於100 年10月1 日簽立系爭房 屋租賃契約，由原告向被告承租系爭房屋，作為經營牛肉 麵小吃店營業使用，租賃期間自100 年11月1 日起至103 年10月31日止，每月租金3 萬元，原告於締約同時並交付 代理被告出面簽約之代理人胡序守6 萬元押租金，有房屋 租賃契約書在卷可稽（詳見本院卷宗第7 ～9 頁）。（二）兩造簽立系爭租約之前，系爭房屋屋頂大樑即有一道至少 長達1.8 公尺之裂縫。
（三）原告已於101 年5 月31日騰空遷出系爭房屋。
四、原告主張伊承租系爭房屋後，陸續發現系爭房屋牆角滲水、 屋頂大樑有嚴重裂縫及沿裂縫處有漏水情形，經伊通知曾代 理被告出面簽約之胡序守、旺庭公司經紀人謝忠佑要求被告 前來修繕，均未獲置理，遂以原證三存證信函向被告為終止 系爭租賃契約之意思表示，該信函經被告代理人胡序守於10 1 年5 月24日受領，系爭租約即應終止，被告自應依約返還 押租金6 萬元，另原告因被告之不完全給付，致承租後花費 29萬5,900 所施作附合於系爭房屋之裝潢，均因無法回收遷 移至新店面繼續使用而受損，亦應依民法第227 條之規定賠 償原告。被告則以原告於承租系爭房屋之前，已知悉系爭房 屋屋頂大樑有裂縫，伊未惡意隱瞞，且系爭房屋從無漏水及 滲水情事，原告於原證三存證信函所定三日催告修繕期限過 短，並非相當，伊未及進行修繕，且該存證信函內容並未表 明向被告終止系爭租賃契約之意思，應不生終止契約之效力 等語抗辯。綜上，本件兩造之爭點為：
（一）被告是否對原告負有修繕系爭房屋屋頂大樑裂縫、裂縫處 漏水及牆角滲水之義務？
（二）原告是否已合法終止系爭租賃契約？其請求返還押租金6 萬元是否有理由？
（三）被告是否因不完全給付，而對原告負固有利益之損害賠償 責任？原告請求被告賠償29萬5，900元是否有理由？ 茲分論如下：
（一）被告是否對原告負有修繕系爭房屋屋頂大樑裂縫、裂縫處 漏水及牆角滲水之義務？
１、原告主張伊承租系爭租賃契約後，系爭房屋發生牆角滲水 瑕疵之情，為被告所否認，且自證人即多次前往系爭房屋 吃麵消費之王連發證稱：「（法官問：在這營業半年中， 你是否有看過系爭建物的漏水情形？以及哪邊漏水？）最 初是在101 年農曆年後，我到該麵店吃麵時，原告知道我 從事仲介業，因此指著牆角地面滲水處，詢問我該如何處 理？我建議他找屋主來修繕。」、「（法官問：你看過幾 次牆角漏水情形？當時是否還持續積水中？）我大約看過 至少兩次，這兩次都看到牆角地面有水，是否當時仍持續 積水中，我無法判斷，我都是吃完麵或買完麵就離開，在 場時間每次不會超過半小時，我當時看的情形，確定地面 有水。」、「（法官問：你能否判斷你所見的地面，水分 是因積水而存在或是有水打翻在地而存在？）我不能判斷 ，因為我在場時間並不長。」等語（詳見本院卷宗第57頁 正、反面），顯無從憑證人王連發於短時間內偶然2 次見 到系爭房屋牆角地面有水，遽認水分來源係因系爭房屋牆
角滲水所造成之積水，因認原告主張伊承租後系爭房屋發 生該項瑕疵一節，尚難採信。
２、原告主張伊於101 年3 月間，始知系爭房屋屋頂大樑有明 顯之裂縫，沿裂縫處正在漏水等事實，亦為被告所否認， 並以前詞置辯。經查：
（１）原告主張承租系爭租賃契約之前伊看屋時，因系爭房屋以 輕鋼架天花板鋪設，致未發現屋頂大樑有裂縫等情，核與 證人即旺庭公司經紀人謝忠佑證稱：「其實被告原本是委 託台灣房屋仲介出租，但一直沒租出去，我得知後我請被 告給我機會為他仲介出租，被告才簽立委託仲介契約給我 ，大約是在100 年暑假，確實時間我要回去找契約。委託 後，我曾到系爭房屋內查看，系爭房屋由於很久無人使用 ，天花板所鋪設之輕鋼架矽酸鈣板都變黃了，不過矽酸鈣 板並無潮濕痕跡，地面也無任何積水，由於矽酸鈣板仍然 封閉，所以我沒有看到天花板樑柱有無裂縫。」等語之情 形相符（詳見本院卷宗第58頁反面、第59頁），因認被告 一再辯稱：原告於承租前早知系爭房屋屋頂大樑有裂縫云 云，即非可採。
（２）又查，兩造訂立系爭租賃契約之後，迄101 年5 月底之期 間，沿著系爭房屋屋頂大樑上開裂縫處，有多處滴水點向 下滴水，且滴水位置約位於系爭房屋內擺設桌椅供客人用 餐區正中間之上方等事實，業據證人王連發、謝忠佑分別 證述在卷（詳見本院卷宗第57頁反面、第59頁），且經本 院當庭勘驗原告提出錄影日期為101 年5 月21日、22日及 27日之現場漏水錄影光碟畫面，並製有勘驗筆錄可佐（附 於本院卷宗第59頁反面），應堪信為真正。被告猶空言否 認有上開瑕疵存在，顯非可採。
（３）按出租人應以合於所約定使用收益之租賃物，交付承租人 ，並應於租賃關係存續中，保持其合於約定使用、收益之 狀態，民法第423 條定有明文，此乃出租人之租賃物交付 及保持義務。出租人不僅有忍受承租人為使用、收益租賃 物之消極義務，並有使其能依約定使用、收益租賃物之積 極義務；倘承租人之使用、收益租賃物受有妨害或妨害之 虞時，不問其係可歸責於出租人之事由或第三人之行為而 生，亦不問其為事實上之侵害或權利之侵害，出租人均負 有以適當方法除去及防止之義務（最高法院94年度台上字 第168 號判決意旨參照）。
（４）本件原告向被告承租系爭房屋之目的，係作為經營小吃店 之營業使用，此為被告所不爭執，並有房屋租賃契約書第 4 條第1 項約款可據，因此系爭房屋（店面）必須確保結
構安全與環境衛生，顧客始能安心進入店內消費，原告方 能正常營業，否則即無法達其承租店面之目的。系爭房屋 屋頂大樑既存有至少長達1. 8公尺之裂縫，且沿著裂縫有 多處滴水點向下滴水，而滴水位置約位於系爭房屋內擺設 桌椅供客人用餐區正中間之上方等事實，前已認定，該等 瑕疵之存在顯然會顧客消費之意願，因而妨害原告對於系 爭房屋（店面）之正常使用、收益。參照上開說明，無論 前揭屋頂大樑裂縫及裂縫處漏水二項瑕疵之發生是否可歸 責於被告，被告均負有修繕此二項瑕疵之義務。（二）原告是否已合法終止系爭租賃契約？其請求返還押租金6 萬元是否有理由？
１、按租賃關係存續中，租賃物如有修繕之必要，應由出租人 負擔者，承租人得定相當期限，催告出租人修繕。如出租 人於其期限內不為修繕者，承租人得終止契約或自行修繕 而請求出租人償還其費用，或於租金中扣除之，民法第43 0 條規定甚明。雖被告就上開瑕疵負有修繕義務，惟原告 依法仍應先定相當期限催告被告修繕，被告如未於該期限 內修繕，原告始得向被告為終止系爭租約之意思表示。 ２、經查：
（１）原告主張伊先於101 年4 月間邀代理被告出面簽約之胡序 守至系爭房屋內實地查看，並當面請求其修繕天花板裂縫 及漏水瑕疵，因未見被告出面修繕，伊再於101 年5 月間 要求旺庭公司經紀人謝忠佑代為向被告轉達溝通，亦未獲 被告置理，伊遂於101 年5 月24日以原證三存證信函送達 被告再次催告，伊總共曾為上開3 次催告行為等語（詳見 本院卷宗第71頁反面）。
（２）被告否認原告曾於101 年4 月間向胡序守為催告修繕之意 思表示，且原告就其主張上開第一次催告之事實並未舉證 證實，空言主張，尚難採信。
（３）至原告主張其第二次委託謝忠佑代伊向被告為修繕催告之 轉達，固據證人謝忠佑證稱：「我後來擔任該永慶不動產 淡水淡海加盟店店長，原告因為本件滲漏水瑕疵向總部客 訴，總部通知我處理，我記得當時是101 年5 月9 日，我 當天立刻到原告系爭店裡了解狀況，當天系爭房屋之矽酸 鈣板已經移開，原告表示天花板樑柱有裂縫而且在漏水， 但並未提及牆角滲水問題，我確實看到天花板樑柱有裂縫 ，而且正在滴水，當時原告向我表示隔壁珠寶店正在裝潢 ，會不會因此造成裂縫及漏水，我當天立刻打電話通知被 告的太太胡序守，胡表示陳淨瑜已經知會過他有關漏水的 事，不過當時正處於梅雨季節，不適合動工修繕漏水，我
向胡表示，原告很生氣，你必須好好處理，否則他就不租 了。胡要我安撫原告，並表示他一定會修繕漏水，因為這 是她自己的房子。」（詳見本院卷宗第59頁）等語在卷， 惟原告既未「定相當期限」催告被告履行修繕義務，參照 前揭說明，亦不得逕行終止系爭租約。
（４）再查，原告主張以原證三存證信函催告被告於3 日內履行 修繕義務之事實，固為被告所不爭執（詳見本院卷宗第72 頁）。惟按契約當事人之一方，因他方遲延給付而催告其 履行時，並表明如於期限內不履行，契約視為終止，即係 於催告之同時，表示附有停止條件之終止意思，因此他方 當事人如未履行契約，則停止條件成就，終止契約之意思 表示發生效力。故無須再另為終止契約之意思表示。茲被 上訴人於催告函內既已表明如上訴人劉佐生逾期不繳付欠 租，即視為終止租約，上訴人劉佐生未於期限繳交租金， 依上說明，自已發生終止租約之效力，最高法院83年度台 上字第1773號判決要旨參照。經查，原證三存證信函內容 所載：「……承租人得定相當期限，催告出租人修繕。如 出租人於其期限內不為修繕者，承租人得終止契約……。 承租人依法要求終止契約時，因滲水問題造成裝潢之損失 ，也可以一併要求相關賠償，房東不能以承租人毀約為由 沒收押金。對於承租人依法提出的要求房東不予受理時， 承租人可以到當地的調解委員會申請調解。」（詳見本院 卷宗第17～19頁），無非係原告說明其依法對被告所得主 張之相關權利及管道而已，顯未於催告之同時，表示附有 停止條件之終止意思，是原告主張依原證三存證信函上開 表意之內容，系爭租約應已合法終止云云，自非可採。 ３、綜上，原告雖一再主張系爭租賃契約終止日，即為原證三 存證信函送達被告之日（詳見本院卷宗第30頁、第71頁反 面），惟因原證三存證信函內容除定期催告之外，並未同 時附有停止條件之終止意思表示，致不生終止系爭租賃契 約之效力。此外，原告復未舉證證明於原證三存證信函所 定催告期限屆滿時起（101 年5 月28日起），曾以其他方 式向被告為終止系爭租賃契約之意思表示，因認原告尚未 合法終止系爭租約。從而，原告依據系爭租約第3 條第2 項之約定，請求被告返還6 萬元押租金，尚屬於法無據， 不應准許。
４、末按出租人除應以合於所約定使用、收益之租賃物交付承 租人外，並應於租賃關係存續中保持其合於約定使用、收 益之狀態，此觀民法第423 條規定自明。此項出租人之租 賃物保持義務與承租人之給付租金義務，具有對價關係。
是如出租人未於租賃關係存續中保持其合於約定使用、收 益之狀態，承租人非不得行使同時履行抗辯權而拒絕租金 之給付。最高法院96年度台上字第1415號判決要旨可參。 被告雖具狀抗辯業將押租金6 萬元抵扣原告於101 年6 月 、7 月所積欠之租金，並主張業以原告遲延給付逾2 期租 額為由，於101 年10月間向原告終止系爭租賃契約等情（ 詳見本院卷宗第36頁、第79～89頁）。惟查，被告並未舉 證證明迄伊於101 年10月間為終止租約之意思表示為止， 業已履行其對前揭二項瑕疵應負之修繕義務，並保持系爭 房屋合於原告營業之使用、收益狀態，空言抗辯押租金6 萬元均經抵扣完畢，並進而主張系爭租約經伊合法終止云 云，均難採信，附此說明。
（三）被告是否因不完全給付，而對原告負加害給付之損害賠償 責任？原告請求被告賠償29萬5，900元是否有理由？ １、查系爭房屋屋頂大樑有嚴重裂縫，及沿裂縫處有漏水瑕疵 ，且上開瑕疵於租賃契約存續中持續存在及發生，被告未 曾設法排除及修繕，違反出租人之修繕義務，自屬因可歸 責於被告之事由而發生不完全給付，被告除因所交付之系 爭房屋屋頂大樑有裂縫及漏水現象，而負有修繕義務之外 ，如原告因不完全給付而受有損害，被告亦應負不完全給 付之債務不履行損害賠償責任。
２、惟原告並未舉證證明其裝潢設備是否已因上開二項瑕疵而 造成損壞，以及已損壞範圍之實際受損金額（詳見本院卷 宗第72頁），另一方面，系爭租賃契約既尚未經原告合法 終止，被告於原告依法終止系爭租約之前，仍隨時可能完 成履行其修繕義務，並依約保持合於使用、收益之狀態， 屆時原告即得恢復使用系爭房屋內部之全部裝潢，損失未 必發生，因認原告於簽訂系爭租賃契約後，支出29萬5,90 0 元所施作附合於系爭房屋之全部裝潢，既尚未能確定已 經無法繼續使用而受損，實難認原告現已受有全部裝潢費 用29萬5,900 元之損害。
３、綜上，原告依民法第227 條之規定，訴請被告賠償裝潢費 用29萬5,900 元，亦屬無據。
五、原告既未舉證證明於原證三存證信函所定催告期限屆滿時（ 101 年5 月28日）起，曾向被告為終止系爭租賃契約之意思 表示，因認原告迄未合法終止系爭租約，且其支出29萬5,90 0 元所施作附合於系爭房屋之全部裝潢，亦尚未能確定已經 無法繼續使用而受損。從而，原告依系爭租約第3 條第2 項 之約定，請求被告返還6 萬元押租金，及按民法第227 條之 規定，請求被告賠償29萬5900元，暨請求上開總額自起訴狀
繕本送達翌日起算之法定遲延利息，均於法無據，應予駁回 。原告之訴既經駁回，其假執行之聲請亦失所附麗，應併予 駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘主張、陳述及所提之證據，經 本院審酌後，認與判決結果不生影響，爰不逐一論述，附此 敘明。
七、本件訴訟費用額，依後附計算書確定如主文所示金額。中 華 民 國 102 年 6 月 18 日
士林簡易庭法 官 蔡文育
以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須附繕本）。
中 華 民 國 102 年 6 月 18 日
書記官 張葵衢
計算書：
金 額 （新臺幣)
第一審裁判費 3,860元
證人日旅費 1,120元
合 計 4,980元
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