臺灣士林地方法院民事簡易判決 102年度士簡字第238號
原 告 鄧又禎
訴訟代理人 林立捷律師
錢裕國律師
複 代理人 黃文玲
被 告 森磊不動產仲介經紀股份有限公司
法定代理人 林光宗
被 告 楊心緹
上列當事人間損害賠償事件，於民國102年5月15日言詞辯論終結
，本院判決如下：
主 文
原告之訴駁回。
訴訟費用新台幣參仟柒佰參拾元由原告負擔。
訴訟標的及理由要領
一、原告起訴主張：
㈠緣原告於民國（以下同）101 年3 月17日透過被告21世紀不 動產森磊不動產仲介經紀股份有限公司（下稱被告森磊公司 ）介紹，由任職於被告森磊公司之營業員被告楊心緹帶看訴 外人楊婕妤所有坐落於台北市○○區○○○路0 段000 巷0 號1 樓之房屋（下稱系爭房屋），嗣被告森磊公司及楊心緹 即積極向原告遊說出價購買系爭房屋，原告於其等百般催促 下遂於101 年3 月24日簽立買賣議價委託書，委由被告森磊 公司向前屋主楊婕妤議價，森磊公司旋即安排於隔日即101 年3 月25日原告與訴外人楊婕妤簽立購買系爭房屋連同基地 之不動產買賣契約書（下稱系爭買賣契約書），並於101 年 5 月1 日辦畢系爭房屋所有權移轉登記予原告，且於101 年 5 月5 日完成點交。原告於101 年3 月25日與前屋主楊婕妤 簽訂系爭買賣契約時，即與被告森磊公司合意確認給付森磊 公司新台幣（下同）30萬元作為委任居間之服務報酬，並於 101 年5 月7 日已匯款予森磊公司。
㈡豈料，原告突於101 年10月25日接獲台北市政府都市發展局 （下稱都發局）101 年10月22日北市都建字第00000000000 號來函告稱：「臺端所有坐落於台北市○○區○○○路○段 000 巷0 號1 樓旁平台之構造物已違反建築法第25條、第86 條規定，依法應予拆除，請查照。」等語，勒令原告必須拆 除平台外推之牆面等違規建築，且經都發局人員告知，原告 方知系爭房屋此前即有因平台牆面外推違規建築而遭人檢舉 拆除之情事，而經查閱都發局相關系爭房屋違建拆除資料， 始發現該屋早於100 年1 月26日即曾受都發局通知勒令拆除 平台外推之牆面等違規建築，此有都發局100 年1 月26日北
市都建字第0000000000 0號函可稽。且，原告於購屋時，被 告出具之不動產標的現況說明書詢及「是否曾收到過違章建 築查報（拆除）通知書」問題，雖勾選「是」，然被告森磊 公司及楊心緹並未要求前屋主楊婕妤隨同提出相關通知證明 ；甚且，以當時楊婕妤書面簽章關於平台外推違建乙事「已 處理完畢」，亦認無任何違法問題。森磊公司及楊心緹甚且 違反不動產經紀業管理條例規定，未製作系爭房屋之不動產 說明書並由楊婕妤簽任後再行銷售；甚者，於原告與楊婕妤 簽立系爭買賣契約時亦未提出任何不動產說明書供原告簽閱 ，被告森磊公司及楊心緹對於系爭房屋平台外推之牆面是否 合法或確否「已處理完畢」，均未善盡善良管理人注意義務 而未為必要之調查，致使原告毫不知悉系爭房屋平台外推之 牆面係屬違建且有隨時遭拆除可能之情況下，與楊婕妤簽立 系爭買賣契約。蓋系爭房屋平台部分於購屋前，即已經原屋 主楊婕妤將之裝潢做為廚房使用，原告信賴被告森磊公司專 業調查而認該平台部分既確「已處理完畢」而無遭拆除問題 之建物，充為廚房使用相當妥適，遂方與被告簽立不動產買 賣契約。詎料，如今證實平台外推牆面仍屬違建，並將遭都 發局拆除命運無任何牆面遮蓋，系爭房屋不可或缺之廚房功 能勢必受嚴重影響而完全喪失，且查原告購買系爭房屋誠係 供全家日常居住之用，若無廚房顯將無法居住甚明，實屬物 之重大瑕疵，原告不得已旋於101 年10月31日寄發信函予原 屋主楊婕妤解除系爭買賣契約。從而，原告因被告森磊公司 及楊心緹未詳實調查並報告原告關於系爭房屋平台外推之牆 面合法性或確否「已處理完畢」，以致原告信賴森磊公司及 楊心緹已就系爭房屋屋況調查進而願簽立系爭買賣契約，如 今解除契約致使原告無端遭受支付森磊公司30萬元服務報酬 之損害。為此，先位主張依據不動產經紀業管理條第26條第 2 項之規定，備位主張依據民法第544 條之規定，請求被告 2 人連帶給付30萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日 止，按年息百分之五計算之利息。
㈢被告答辯後，原告補陳略以：
⒈對於被告森磊公司當庭所呈之「不動產說明書」目錄買方簽 章原告之簽名情形，因時日過久，原告已經不復記憶。惟原 告確定簽立不動產買賣契約書當時，並未將該不動產說明書 作為買賣契約書之附件，併同簽定。此亦可自被告於102 年 4 月24日提呈該不動產說明書時，先係以無任何簽名之目錄 ，且未裝訂連頁之不動產說明書提出，後方補呈單一張有簽 名之目錄，此足證原告簽定不動產買賣契約書時，尚無裝訂 完成之不動產說明書可資作為買賣契約之附件並同簽立。且
被告提呈不動產說明書目錄上記有標示內容包含「產權調查 篇」、「使用執照存根」等項目，然未見所提呈之不動產說 明書內有相關資料。又不動產說明書目錄主要內容有包含土 地權狀影本、建物權狀影本、無法提供權狀影本切結書等， 被告既未將土地及建物權狀影本放入不動產說明書內，又未 給前屋主切結無法提供，綜上情形，再再足證被告提呈之不 動產說明書乃事後才製作，被告於銷售系爭房屋時確未有依 不動產說明書對買方解說之情形。
⒉次按內政部地政司公佈之不動產說明書應記載及不得記載事 項規範中應記載事項第二條「成屋之應記載事項」第㈥項「 建築改良物瑕疵情形」內容包含第4 款「有無違建或禁建情 事」之應記載調查內容。查本件爭議發生後，原告始知悉台 北市建築管理工程處設有違建查詢網站，被告身為專業不動 產仲介公司，本應向前屋主索取相關違建通知書或禁建文書 資料，縱前屋主未提供系爭房地相關查報違建拆除紀錄，被 告理應可自前述網站上輕易獲取相關違建查報之資料，並記 載附於不動產說明書內。甚者，迄至法院調閱北市都發局就 本件違建處理全卷資料後，其中有100 年4 月12日函告原屋 主楊婕妤前100 年1 月26日查報系爭房屋平台外推之違建業 已於100 年4 月1 日拆除，依建築法第95條規定請求被告勿 拆除後重建等云云之「禁建命令」，此有北市都建字第0000 0000000 號函可按，是被告於銷售系爭房屋前即應調查取得 各該資料並詳實告知原告關於系爭房屋平台外推處理情形。 然縱觀被告提呈不動產說明書內文，均未有相關違建或禁建 情形之資料，此足徵被告於銷售系爭房屋予原告時，確實有 未盡調查系爭房屋違建或禁建情形之義務，從而亦有未告知 系爭房屋平台外推處理之情形。
⒊再者，被告因未詳實告知系爭房屋平台外推處理之情形，亦 未提出任何通知書供原告參閱，致使原告認為簽約當時該平 台牆面外推之現況乃屬「已處理完畢」而無遭拆除問題之情 形，因倘若該外推牆面有遭拆除之虞，將使系爭房屋廚房裝 潢勢必受嚴重破壞而完全喪失廚房之功用，原告購買系爭房 地誠係供全家日常居住之用，若無廚房顯然將無法居住，屋 內其他位置亦無他處可設置廚房，進而影響屋內整體空間使 用規劃，故原告於簽約前因被告未明確告知該外推平台雖已 處理完畢而仍有遭拆除之情形，原告方信賴被告之調查而簽 立買賣契約書，孰知嗣後仍遭都發局通知拆除而受損害，此 誠屬被告等未盡調查及告知義務所致，被告自應負損害賠償 之責等語。
二、被告答辯略以：本件爭議曾經臺北市消費爭議調解委員會調
解成立。且原告自始即知系爭房屋有違建之情事，原告知悉 後仍願意簽約購買系爭房屋，自不得事後因為與周遭鄰居相 處不睦，衍生問題後，遭鄰居舉發查報違建後，卻回過頭來 找仲介求償，被告已經盡到充分的調查及告知系爭房屋有違 建之義務等語，茲為抗辯，並聲明：請求駁回原告之訴。三、法院判斷：
㈠原告於102 年8 月20日向臺北市政府地政局及同年月29日向 該府消費者保護官提出申訴事由，謂「⑴於房屋交屋前，仲 介公司與前屋主均未告知此為具爭議的不動產建築物，造成 申訴人的居住安全疑慮。⑵此屋排油煙口位置遭周遭鄰居反 映影響居住環境品質，造成申訴人購屋後不知所措。」嗣於 101 年9 月18日向臺北市消費爭議調解委員會申請調解時， 申請書記載調解事由及請求內容為：「前屋主有告之房屋爭 議部份，但仲介未盡告之義務，請求退仲介服務費」等語。 兩造造經該調解調解委員會調解後，於101 年10月9 日成立 調解：「⑴相對人（按即被告森磊公司）同意給付申請人（ 按即原告）新臺幣貳萬元作為排油煙機部份改善費用，…… ⑵雙方同意就本事件不得再為任何之請求、主張、異議或訴 訟行為，並無庸送法院核定。」等情，有本院依被告聲請向 臺北市消費爭議調解委員會調取該調解案件卷宗足稽。然據 臺北市消費爭議調解委員會調解委員廖秋雄及黃鈺生到庭， 分別結證：「（法官問證人廖秋雄：當時爭議請求調解的事 項為何？）服務費及抽油煙機的部分。服務費是主張房子有 違建沒有告知，要求退還服務費，另外一部分是排油煙機的 問題。後來因為被告公司認為服務費部分沒有過失，不願意 退還服務費，關於排油煙機部分，被告公司只願意付兩萬元 的改善費用。……這個調解只有排油煙機的部分而已，照調 解書的字面來看，只有針對排油煙機而已。（法官問：既然 你說屋主有主張違建的部分，當時所說的違建指的是什麼？ ）好像那裡有被主管機關拆除過，我的印象只有這樣。…… （法官問：所以你講的當時所提的違建是被主管機關拆除過 的違建？）是。」及「。我（按即證人黃鈺生）記憶所及當 初申請是因為仲介房屋有瑕疵，包括告知義務的不足，要求 仲介服務費用退還。（法官問：告知義務不足，指的是什麼 ？）因為違建沒有告知。廚房位置有移動，牽涉到違建，但 聲請人認為仲介沒有告知，仲介認為有告知，所以雙方一直 沒辦法達成共識。後來仲介就改善抽油煙機的部分願意給聲 請人一點錢補償。（法官問：所以等於違建沒有告知的部分 沒有處理？）對，雙方就那部分因為談不攏，就沒有再繼續 談，我們認為幾乎已經破局了。後來就抽油煙機改善部分才
有再談下去。」各等語（見卷第108 頁以下）。足證本件有 關系爭房屋廚房外推至原有平台之違建部分，並不在前開臺 北市消費爭議調解委員會調解成立範圍內，被告抗辯本件爭 議曾經臺北市消費爭議調解委員會調解成立云云，洵非可採 。
㈡按「經紀人員在執行業務過程中，應以不動產說明書向與委 託人交易之相對人解說。前項說明書於提供解說前，應經委 託人簽章。」及「雙方當事人簽訂租賃或買賣契約書時，經 紀人應將不動產說明書交付與委託人交易之相對人，並由相 對人在不動產說明書上簽章。前項不動產說明書視為租賃或 買賣契約書之一部分。」不動產經紀業管理條例第23條及第 24條，分別定有明文。查，被告森磊公司及楊心緹受託處理 原告與前屋主楊婕妤間系爭房屋買賣仲介經紀事務，已就系 爭房屋製作售屋資料表、產權調查篇及不動產標的現況說明 書等資料，供買方即原告閱讀後簽名，此有被告提出原告不 爭執簽名真正之該等資料目錄及內容為憑（見卷122 頁以下 ），原告訴訟代理人稱原告簽名時，被告並未提供包括不動 產說明書在內之整冊資料供原告閱讀云云，已為被告所否認 ，原告並未舉證以實其說，尚無可採。又被告提供資料已包 括土地及建物謄本，交易習慣上足以證明前屋主楊婕妤為權 利人，且原告並未主張系爭房屋及基地移轉登記，有何履行 不能或履行遲延之情事，則該等資料中雖無土地權狀影本、 建物權狀影本及無法提供權狀影本切結書，並不影響系爭房 屋買賣，與本件兩造爭執事項也難認有何關連，原告據以主 張被告違反前開不動產經紀業管理條例規定，應依同條例第 26條第2項規定負連帶賠償責任，尚非有據。 ㈢系爭不動產買賣契約書第11條第6 款特別約定附件，如經前 屋主楊婕妤簽名之房屋現況說明書，視同本約之一部分，有 原告提出該契約書及附件之不動產標的現況說明書可佐（見 卷第14、15頁）。而該說明書上第14項〔建物部分是否包含 未登記之改建、增建、加建、違建部分〕，及第15項〔是否 曾收到過「違章建築查報（拆除）通知書」〕，均經前屋主 楊婕妤勾選「是」等情。該不動產標的現況說明書既經被告 交付原告閱讀並簽名，已如前認定，且為附件於系爭不動產 買賣契約書之後，視同契約之一部分；則以系爭不動產買賣 價金高達1635萬元，如此鉅額交易，衡情原告應已於簽約前 ，就不動產標的現況說明書上所稱「違建」之位置及現況有 所了解，否則不致冒然簽約付款。再參諸系爭不動產標的現 況說明書第14項後有以手寫加註「平台外推」字樣，而該平 台於原告與前屋主楊婕妤簽訂系爭不動產買賣契約之前，「
已經楊婕妤將之裝潢做為廚房使用」等情，為原告所自認， 並提出照片為證（見原證９），即將平台外推以增加廚房面 積；依照片顯示，外推後係以一鐵捲門作為廚房外牆，廚房 櫥櫃背面緊貼該鐵捲門（見卷第30頁），該鐵捲門顯係虛設 ，實際無法出入，依現今一般人通常智識，即能判斷其仍屬 違章建築，且該鐵捲門設置地點為系爭房屋屋外走道邊，尚 非隱蔽難以發現，原告殊難委為不知。
㈣原告雖又主張伊「信賴被告專業調查而認該平台部分既確『 已處理完畢』而無遭拆除問題之建物，充為廚房使用相當妥 適，遂方與被告簽立不動產買賣契約」，認被告未盡善良管 理人之調查能事，而有民法第544 條之過失，應負損害賠償 責任云云。但查，系爭不動產標的現況說明書第15項後，固 據前屋主楊婕妤簽名加註「已處理完畢」字句，然系爭房屋 廚房外平台外推之違章現況乃屬一見可知，已如前述；況系 爭不動產標的現況說明書第14項後之備註說明欄中已載明： 【若為違建（未依法申請改建、增建、加建之建物），買方 應充分認知此範圍隨時有被拆除之虞或其他危險。】等警語 ，對照內政部網站內「不動產委託銷售契約書範本」，亦可 見系爭不動產標的現況說明書較之該契約書範本所附不動產 標的現況說明書，其內容更為詳細。則以今時網際網路使用 頻繁普及之情形，原告非不易自相關政府網站或其他社群網 站獲取必要資料及知識；且對照內政部網站內「不動產委託 銷售契約書範本」，亦可見系爭不動產標的現況說明書較之 該契約書範本所附不動產標的現況說明書，其內容更為詳細 。至原告另謂內政部地政司公佈之不動產說明書應記載及不 得記載事項規範中應記載事項第2 條「成屋之應記載事項」 第㈥項「建築改良物瑕疵情形」內容包含第4 款「有無違建 或禁建情事」之應記載調查內容，主張被告未調查並告知原 告系爭房屋違建有不得拆除後重建之「禁建命令」等語；然 姑不論，所謂「禁建」一般指特定土地禁止建築而言，原告 並未舉證證明系爭房屋所在土地有何禁止建築之規定，至系 爭房屋平台外推之違章建物於遭都發局拆除後重建，其本質 上仍屬違章建築而一般所稱禁建，原告擴大解釋都發局函中 所稱「勿拆後重建」為「禁建」，尚有未合；況如前述，被 告已於系爭不動產標的現況說明書第14項後之備註說明欄中 加註如上警語，已足令原告事先警覺，而知所因應。核諸情 事，實難認被告有未盡調查及告知義務之過失事由，原告主 張被告應依民法第544 條負損害賠償責任，亦非有據。 ㈤綜核上述，原告先位主張依據不動產經紀業管理條第26條第 2 項之規定，備位主張依據民法第544 條之規定，請求被告
2 人連帶給付30萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日 止之法定遲延利息，為無理由，應予駁回。
四、本件事證已臻明確，其餘主張等攻擊防禦方法，核與判決結 果不生影響，爰不一一論述。
五、本件訴訟費用3,730 元，內含裁判費3,200 元及證人黃鈺生 日、旅費530元。
中 華 民 國 102 年 6 月 13 日
士林簡易庭法 官 陳介源
上列筆錄正本係照原本作成。
如不服本判決，應於判決送達後20日內向本庭（台北市○○○路0 段0 號）提出上訴狀。（須按他造當事人之人數附繕本）。中 華 民 國 102 年 6 月 13 日
書記官 范煥堂
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