臺灣嘉義地方法院民事判決 101年度嘉簡字第581號
原 告
即反訴被告 蔡毓真
訴訟代理人 唐淑民律師
蕭道隆律師
被 告
即反訴原告 蘇家填
吳文彰
共 同
訴訟代理人 林春發律師
蔡碧仲律師
黃馥瑤律師
上列當事人間請求返還押金等事件，本院於民國102年4月30日言
詞辯論終結，判決如下：
主 文
原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
反訴被告應給付反訴原告新臺幣叁拾伍萬肆仟柒佰貳拾伍元，及自民國一○二年三月十九日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
反訴原告其餘之訴駁回。
反訴訴訟費用由反訴被告負擔百分之五十八，餘由反訴原告負擔。
本判決反訴原告勝訴部分得假執行。但反訴被告如以新臺幣叁拾伍萬肆仟柒佰貳拾伍元為反訴原告預供擔保，得免為假執行。 事實及理由
壹、本訴部分：
一、程序方面：
按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但擴張或 減縮應受判決事項之聲明者、請求之基礎事實同一者、經被 告同意者，不在此限，被告於訴之變更或追加無異議，而為 本案之言詞辯論者，視為同意變更或追加，民事訴訟法第25 5條第1項第1款、第2款、第3款、第2項分別定有明文。本件 原告起訴原請求：（一）被告應給付原告新臺幣（下同）22 萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5％ 計算之利息。（二）被告應給付原告1萬元，及自起訴狀繕 本送達翌日起至清償日止，按年息5％計算之利息。嗣經數 次變更（見本院卷第44、51頁、117頁），最後於民國102年 4月30日言詞辯論期日將訴之聲明變更為如事實及理由欄壹 、二、（一）、2之聲明，此部分核屬訴之追加、擴張及減
縮應受判決事項之聲明，原告上開訴之追加，均本於原主張 內容之同一事實，與原請求基礎之訴訟資料、證據資料均得 相互援用，堪認屬請求之基礎事實同一，被告亦對原告追加 之訴、擴張及減受訴之聲明表示無意見（見本院卷第118頁 ），而為本案之言詞辯論，揆諸上開規定，原告所為訴之追 加、擴張及減受訴之聲明，應予准許。
二、實體方面：
（一）原告主張：
1.原告與被告於96年3月27日簽訂2份租賃契約，第1份係承租門 牌號碼嘉義市○區○○○路000號1樓之房屋（下稱系爭租約㈠ ）；第2份係承租同號2樓及地下室之房屋（下稱系爭租約㈡） ，上開租約均由仲介租屋之訴外人湯秀麗繕打製作，租期均為 96年4月15日起至101年4月14日止，系爭租約㈠並約定擔保金 22萬元（下稱系爭押租金），由原告開立支票予被告，被告已 兌現收受。兩造雖就嘉義市○區○○○路000號房屋區分1樓、 2樓及地下室簽立兩份租約，然該1、2樓及地下室內部均相通 ，使用上及構造上均非各自獨立，為同一建物（下合稱系爭房 屋），因被告有節稅需要，才分開訂立2份租約，而上開租約 之第4條第5項均約定返還房屋時以「現況」為準，後兩造於96 年4月23日持系爭租約㈠至本院公證，公證時使用例稿式之房 屋租賃契約（下稱系爭公證租約，96年度嘉院公字第00000000 0號），於該公證租約第4條第5項約定「乙方（即原告）於交 還房屋時並應負責回復原狀。但經雙方同意亦可以現狀交屋」 ，且其中「但經雙方同意亦可以現狀交屋」等字樣係以手寫方 式填載，足見兩造約定原告返還房屋予被告時僅須以「現狀」 交屋即可，無須回復原狀，故原告並無修繕義務。又系爭房屋 由原告開立晴亮牙醫診所使用，因裝設醫療儀器所需，對該屋 之地板、牆壁為打洞埋設管線，此亦經被告同意並載明系爭租 約㈠㈡第5條第4項。嗣原告於101年4月間與被告達成合意，將 系爭租約㈠㈡均合意延長3個月，即至101年7月14日止，原告 並補貼每月水電費2,000元。上開租約之每期租金及水電費均 按時繳納，並未拖欠，原告於101年7月15日依現況返還房屋予 被告，惟被告拒絕返還上開押租金22萬元，且被告承諾以1萬 元購買原告之部分裝潢（即招牌的鐵件、書櫃、院長室之隔間 玻璃），被告並已將該部分裝潢取走，惟尚未支付上開價金， 另原告只須依現狀交還系爭房屋，無拆除裝潢之義務，然在被 告不斷要求下不得已而拆除，並支出拆除費用4萬元，被告受 有此拆除之利益而無法律上原因，原告自得請求返還，再依系 爭租約㈠㈡第7條第3項約定，本件若因租約涉訟所支出之訴訟 費用，亦可向敗訴之一方請求，而本件因委請聯合法律事務所
為處理訴訟事宜，支出訴訟費用為4萬元，此亦得向被告請求 ，爰依系爭租約㈠㈡、不當得利之法律關係請求被告共同給付 上揭款項共計31萬元（計算式：擔保金22萬元＋購買部分裝潢 費1萬元＋拆除裝潢費4萬元＋訴訟費用4萬元＝31萬元）等語 。
2.並聲明：
（1）被告應共同給付原告22萬元，及自101年10月19日至清償日 止，按年息5％計算之利息。
（2）被告應共同給付原告1萬元，及自101年10月19日起至清償 日止，按年息5％計算之利息。
（3）被告應共同給付原告8萬元，及自101年10月19日起至清償 日止，按年息5％計算之利息。
（二）被告則以：系爭房屋分開訂立兩份租約，並非因節稅需求 ，而係因1樓為營業之用，地下室為休息之用，2樓則為住 家，性質不同才分開訂立租約。原告搬離交還系爭房屋時 ，被告赫然發現該屋之地板、牆壁等遭挖出大洞（長寬為 16cm×16cm或18cm×18cm），並截斷鋼筋，混礙土亦完全 敲除或切除，整個屋況只能以「滿目瘡痍，慘不忍睹」形 容，依民法第432條規定及系爭租約之法律關係，原告須 負修繕或損害賠償責任，而本件經鑑定後回復原狀費用為 18萬4,725元。又本件因原告違約在先致生本件民事訴訟 及臺灣嘉義地方法院檢察署（下稱嘉義地檢）101年度偵 字第7861號毀棄損壞案件（下稱系爭偵案），被告因而委 任律師為訴訟代理人，支出律師費用各4萬元，共計8萬元 。再者，因原告毀損系爭房屋之行為，使被告須待檢察署 、法院調查現況以明責任歸責，復因孔洞過大等，使該屋 在修復前無法為正常使用，被告受有相當租金損害每月7 萬2,000元（1樓每月4萬元、2樓及地下室每月3萬6,000元 ，扣稅後7萬2,000元），無法使用期間為101年7月16日至 102年3月16日，共8個月，被告得向原告請求57萬6,000元 （72,000×8）。被告以上開回復原狀費用18萬4,725元、 律師費用8萬元及無法使用房屋之損害57萬6,000元，合計 84萬0,725元（此部分已提反訴，詳後述），抵充及抵銷 系爭押租金22萬元後，已無餘額。又本件係因原告違約而 致訴訟，故原告請求本件涉訟之訴訟費用4萬元，並無理 由。另原告拆除裝潢部分，為其自願同意拆除，被告無不 當得利可言，至購買部分裝潢1萬元部分，則不爭執，但 應自反訴請求中扣除等語，資為抗辯，並聲明：原告之訴 駁回。
貳、反訴部分：
一、程序方面：
（一）按被告於言詞辯論終結前，得在本訴繫屬之法院，對於原 告及就訴訟標的必須合一確定之人提起反訴。反訴之標的 ，如專屬他法院管轄，或與本訴之標的及其防禦方法不相 牽連者，不得提起，民事訴訟法第259條、第260條第1項 分別定有明文。經查，本件本訴原告係基於租賃契約及押 租金契約之法律關係請求本訴被告返還押租金；反訴原告 則係主張反訴被告未依系爭租約回復原狀，致反訴原告受 有損害，反訴原告尚得求償於反訴被告。兩造所主張之權 利係由同一租賃契約之法律關係所發生，應認本訴與反訴 間有牽連關係，且非專屬他法院管轄或不得與本訴行同種 之訴訟程序者，亦非意圖延滯訴訟而提起者，是反訴原告 提起本件反訴，與法並無不合，應予准許。
（二）反訴原告原請求反訴被告給付75萬1,000元，及自反訴狀 繕本送達翌日起至清償日止，按年息5％計算之利息，嗣 於言詞辯論期日將請求金額部分減縮為61萬0,725元，及 自102年3月19日起至清償日止，按年息利率5％計算之利 息（見本院卷第78至79頁、第82頁）。核屬減縮應受判決 事項之聲明，依民事訴訟法第255條第1項第3款規定，應 予准許。
二、實體方面：
（一）反訴原告主張：反訴被告於返還系爭房屋時，該屋之地板 、牆壁等遭其挖出大洞（長寬為16cm×16cm或18cm×18cm ），並截斷鋼筋，混礙土亦完全敲除或切除，整個屋況只 能以「滿目瘡痍，慘不忍睹」形容，依民法第432條規定 及系爭租約之法律關係，反訴被告須將該屋回復原狀，並 給付回復原狀之修繕費用18萬4,725元；依系爭租約㈠㈡ 中第7條第3項約定，反訴被告因未能履行修繕義務而有違 約情事，反訴被告亦須支付本件及系爭偵案之律師費用各 4萬元，共計8萬元；因反訴被告毀損系爭房屋之行為，使 反訴原告須待檢察署、法院調查現況以明責任歸責，復因 孔洞過大等，使該屋在修復前無法為正常使用，反訴原告 受有相當租金之損害，以該屋每月租金7萬2,000元，無法 使用期間為101年7月16日至102年3月16日，共8個月，反 訴原告得向反訴被告請求57萬6,000元（計算式：72,000 ×8）。上開回復原狀費用18萬4,725元、律師費用8萬元 及無法使用房屋相當租金損害57萬6,000元，合計84萬0,7 25元，扣除應給付反訴被告之部分裝潢款1萬元，抵充系 爭押租金22萬元，反訴被告應給付61萬0,725元（計算式 ：840,725－10,000－220,000＝610,725），爰依系爭租
約㈠㈡之法律關係提起反訴等語，並聲明：反訴被告應給 付反訴原告61萬0,725元，及自102年3月19日起至清償日 止，按年息5％計算利息。
（二）反訴被告則以：其無故意或過失不當使用損害系爭房屋， 又系爭租約㈠㈡及系爭公證租約均約定「現狀」而非以「 原狀」返還房屋，故其根本無拆除相關裝修裝潢及設備之 義務，自不須支付回復原狀之修繕費用，亦無違約情事而 須給付反訴原告之律師費可言，惟若認為反訴被告應賠償 回復原狀之修繕費用，則系爭押租金之範圍亦僅止於系爭 租約㈠即系爭建物之1樓樓板部分為賠償等語，資為抗辯 ，並聲明：反訴原告之訴駁回。
參、兩造不爭執之事項（見本院卷第125至126頁，惟修改若干文 字）：
以下事實為兩造所不爭執，並有系爭租約㈠（見本院卷第4 至5頁）、系爭租約㈡（見本院卷第7頁至第9頁）、系爭公 證租約（見本院卷第10至11頁）、屋況照片（見本院卷第23 至27頁、第29至33頁、第89至91頁）、社團法人嘉義市建築 師公會（下稱嘉義市建築師公會）101年12月20日鑑定報告 書（下稱系爭鑑定報告）等件在卷可佐，堪信為真實。（一）原告與被告於96年3月27日簽訂2份租賃契約，第1份係承 租門牌號碼嘉義市○區○○○路000號1樓之房屋，即系爭 租約㈠；第2份係承租同號2樓及地下室之房屋，即系爭租 約㈡，該兩份租約均由仲介租屋之湯秀麗繕打製作，租期 均為96年4月15日起至101年4月14日止，系爭租約㈠並約 定系爭押租金22萬元，由原告開立支票予被告，被告並已 兌現收受，後原告於101年4月間與被告達成合意，將系爭 租約㈠㈡均合意延長3個月，即至101年7月14日止，原告 並補貼每月水電費2,000元。上開2份租約的每期租金及水 電費均按時繳納，並未拖欠，原告已於上開租約到期後於 101年7月15日搬離系爭建物，被告並未返還系爭押租金。（二）系爭房屋之地下室及1、2樓內部均有相通，使用上及構造 上均非各自獨立，而係同一建物。
（三）系爭房屋由原告開立晴亮牙醫診所使用，原告因裝設醫療 儀器所需，對系爭房屋之地板、牆壁為挖洞埋設管線。原 告於101年7月15日將系爭房屋交還予被告。原告於搬遷前 ，曾同意被告以1萬元購買部分裝潢（招牌的鐵件、書櫃 、院長室之隔間玻璃），被告並已將該部分裝潢取走，惟 尚未支付上開價金。
肆、得心證之理由：
一、本件原告起訴主張依系爭租約㈠㈡及系爭公證租約可知，原
告只須以現況返還系爭房屋予被告，並無回復原狀之修繕義 務，本件租期既已屆滿，原告已依約於101年7月15日交還系 爭房屋，被告應返還系爭押租金22萬，又原告於搬遷前，被 告向其以1萬元購買部分裝潢，惟被告尚未給付買賣價金， 復原告並無拆除裝潢之義務，然在被告要求下不得已而拆除 ，所支出之拆除費用4萬元亦應由被告負責，再依系爭租約 ㈠㈡第7條第3項約定，原告亦得向被告請求因本件租約涉訟 所支出之訴訟費用4萬元等情，則為被告所否認，並以前詞 置辯。反訴原告則主張反訴被告應負擔回復原狀之修繕費用 18萬4,725元，且須給付本件因違約及系爭偵案而生反訴原 告之律師費用8萬元，及賠償反訴原告在院檢調查期間及修 復期間致無法使用房屋所受相當於租金損害57萬6,000元等 情，為反訴被告所否認，並以前詞置辯。是以，本件之爭點 就本反訴部分為：（一）原告返還系爭房屋時該屋應為如何 之屋況？原告是否負有修繕義務？若有，則修繕費用為若干 ？（二）原告請求返還系爭押租金22萬元，有無理由？（三 ）原告請求被告給付買賣價金1萬元，有無理由（四）原告 有無拆除裝潢之義務？（五）原告請求律師費4萬元，有無 理由？（六）反訴原告請求反訴被告給付修繕費用18萬4,72 5元、因本件所生之律師費用8萬元及受相當於租金損害57萬 6,000元，有無理由？若有，金額各應為若干？二、本訴部分：
（一）原告對系爭房屋負有修繕義務：
1.本件兩造爭執最烈者，乃係原告交還系爭房屋予被告時，系爭 房屋應為如何之狀況，就此原告主張所謂「現狀」應指原告於 101年7月15日返還房屋予被告時之狀況，故原告無將系爭鑑定 報告所列之項目修補復原之義務等語；被告則稱原告負有「回 復原狀」之義務等語。經查，依系爭租約㈠㈡之第4條第5項約 定「乙方（即原告）於返還房屋時以現狀交還甲方（即被告） 」，而系爭公證租約第4條第5項約定「乙方於交還房屋時並應 負責回復原狀。但經雙方同意亦可以現狀交屋」，其中「但經 雙方同意亦可以現狀交屋」等字樣係以手寫方式填載（見本院 卷第11頁），而系爭公證租約之主要內容，均係印刷之制式契 約，僅有上開第4條第5項後段為手寫方式加註，是此手寫加註 之特約條款，顯係經雙方磋商合意後另行載入，解釋上應認兩 造已有以此特約條款取代原印刷條款之意，是有關原告交屋時 之屋況，依系爭租約㈠㈡之第4條第5項約定及系爭公證租約之 上開手寫文字，均為「現狀」，足認兩造約定承租人即原告於 搬離系爭房屋時，負有以「現狀」返還房屋之義務。2.而「現狀」究竟為何，因兩造未能於訂約時詳加敘明使之具體
化，遂使兩造各執一詞，毫無交集，惟尚非不得斟酌兩造訂約 時之情境、協商過程，兼以審酌合於約定方法使用收益所造成 之自然耗損、承租人所負保管維護義務程度、一般交易習慣、 經濟目的及誠信原則，為風險公平合理分配之解釋，本院認為 兩造就「返還房屋時之屋況應為何」一節之詮釋，未能酌斟上 開說明而各有所偏，茲述如下：
（1）原告固主張「現狀」應係原告「返還房屋予被告時」系爭 房屋所呈現之狀態等語，然此種解釋，無異將「現狀」侷 限於「返還房屋時」之狀態，而未能合理分配契約風險及 考量交易習慣，蓋設若原告於交屋前將裝潢設備悉數拆除 、家具、醫療器材等清空，其現狀為空屋；若原告未為之 ，則現狀為附有裝潢、家具、醫療器材之屋況（如本院卷 第89至91頁照片所示），故若採上開解釋方法，將使何謂 「現狀」操之於原告，原告享有返還房屋時屋況內呈現模 樣之權，此將屋況為何之風險轉嫁於被告承擔，被告毫無 置喙餘地，豈得事理之平，是以，現狀並非指原告「返還 房屋時所呈現之屋況」甚明，原告上開主張顯係曲解契約 文義，要無可採。
（2）被告則稱本件應指「回復原狀」等語，然其就「原狀」究 係指簽約時或公證時之狀態或原告交屋予被告使用時之狀 態等未能詳細陳明，惟依其答辯理由及反訴聲明，應指依 系爭鑑定報告所列之項目修補復原後之模樣。又本件不論 是「現狀」或「原狀」，均非指系爭房屋簽約時或公證時 之狀態，蓋房屋隨時間經過，建築物本身或其他裝潢、設 施本即有自然耗損等問題，強求承租人回復租賃物之「原 有」狀態，不僅強人所難，亦非法律所應保護之權利，且 有違誠信原則，徵以兩造於簽立、公證上開租約前後均無 以照片、攝影保留或文字記載該時之屋況，益見「現狀」 應非將屋況回復至簽約時或公證時之模樣甚明。（3）本件兩造前以手寫方式將「但經雙方同意亦可以現狀交屋 」文字載入系爭公證租約，而此載入緣由係原告租屋時向 被告表示因要設置刷牙台，須拆除系爭房屋1樓後方之牆壁 及衛浴設備，而無法回復已拆除之牆壁、衛浴設備，始在 該租約內手寫「現狀」乙情，業據原告陳明在卷（見本院 卷第124頁），且被告未就此部分爭執，僅就原告打洞造成 之損壞論述，原告並稱於交還房屋時曾同意給付被告4萬元 作為補洞、牆壁及地磚剝落之用，但因被告後來提高至20 多萬元才不同意等語，足見兩造於商談返還房屋時已有將 上開因打洞造成之破損修復始合於現狀之認知，僅因金額 無法協商而作罷，復被告並非與原告同為牙醫診所之經營
者，被告無於原告搬離後繼續沿用原告儀器設備及裝潢之 利益，參以租賃店面之商業習慣，一般均係以無裝潢之狀 態交付及返還，此乃因房東不清楚其下一位承租人係經營 何業，且縱前後承租人經營同業，然每一位承租人均有其 個人喜好之裝潢風格，以吸引顧客，故前承租人之裝潢難 以留予後手使用之社會常態以觀，本院綜合兩造訂約時之 狀況、返還房屋之協商過程、承租人所負保管維護義務程 度、一般交易習慣、契約風險之合理風配等情狀，認為 本件租約所指「現狀」應係原告拆除其設於系爭房屋之設 備、裝潢等後，直接以現狀交予被告，但如有因原告使用 或拆除過程中造成該房屋之損害（不包括合理使用所造成 之自然耗損），非修繕無法作為房屋之正常使用，此部分 之損害仍應由原告負修繕之損害賠償責任，惟若是拆除設 備後與原來承租時之狀況不一，此部分應屬現狀返還，原 告不須依簽約時房屋之現況交還出租人即被告（如上開原 告稱1樓後方已拆除一面牆，即不須於返還房屋時再砌一面 牆），原告即無庸負修繕責任。
（二）原告請求返還系爭押租金22萬元部分：1.本件系爭房屋由地下室及1、2樓組成為一體使用，各自無構造 上、使用上之獨立性，且系爭租約㈡之使用範圍為2樓及地下 室，而不包括1樓，但使用上殊難想像進出2樓或地上室不經過 1樓，故兩造簽立2份租約固有其特殊考量，然此仍不能將系爭 房屋割裂以觀，是系爭押租金雖約定於系爭租約㈠，惟依上開 說明，其擔保之範圍仍應及於系爭房屋全部，故原告主張系爭 押租金所擔保範圍限於1樓部分云云，自非可取。2.查，系爭房屋於101年7月15日返還予被告時，屋內可見孔洞、 磁磚破裂、鋼筋截斷等情形，有前開照片及系爭鑑定報告附卷 可按，原告亦自承為經營牙醫診所，安裝儀器時需打洞以安裝 管線，於返還系爭房屋時已應被告要求拆除裝潢設備等語，足 認原告為打洞施工過程中確有損及磁磚、牆壁、地板及鋼筋， 而拆除裝潢設備時亦會造成磁磚、地板及牆壁之破裂污損，而 上開破損狀況，均非一般合理使用造成之自然耗損，而屬人為 造成之破壞。另就孔洞部分雖經系爭鑑定報告認為不致構成系 爭房屋之結構安全（見該報告第3頁），但該等孔洞之面積足 以妨礙行走、器物擺設等而影響系爭房屋之正常使用（見該鑑 定報告第3頁、第8頁至第16頁照片），原告自應修補復原使系 爭房屋得以正常使用。至其他非屬孔洞之部分，如2樓壁紙、 木作裝潢拆除地板木作膠跡清理等項目，亦為上開本院認定「 現狀」中原告未能拆除乾淨、拆除過程中遺留之污損，是此部 分亦應由原告負責修繕回復。
3.次查，系爭房屋之修繕費用經嘉義市建築師公會鑑定結果，1 、2樓及地下室合計18萬4,725元（見該鑑定報告第21至22頁之 「詳細價目表」），又系爭鑑定報告係由專業建築師依其鑑定 系爭房屋破損情形之結果，及勘驗房屋現場周遭環境後，本於 專業提供之鑑定意見，應屬公正且可採。原告雖主張只承認系 爭鑑定報告中明細表之「壹、二，一樓整修工程」項目之編號 1、1-1、3、4、10、11、17、18及19部分，其餘項目均否認有 修繕必要云云。惟查，原告於101年7月15日交屋於被告，系爭 房屋於斯時起，並未再經他人使用，且原告對被告所提出系爭 房屋之現況照片亦不爭執（見本院卷第45頁），準此，就原告 爭執之上開項目，遭被告或他人特意破壞之可能極低，堪認系 爭房屋由原告交還予被告時已存有如上開價目表所示之瑕疵。 又該等項目經上述鑑定單位將費用細目，臚列於該鑑定報告詳 細價目表中，且核無過高或不合理之處，應堪採憑。本院參酌 前揭修繕費用數額，乃上開鑑定單位在實際鑑定系爭房屋存在 之瑕疵後估算所得，且已於鑑定報告中詳細列出費用項目，其 中核無非必要項目或不合理之金額，應具相當可信性等情，認 定原告應支付該等修繕費用18萬4,725元，原告未能具體指摘 前開本院准許之數額中究有何者並非修繕系爭房屋之瑕疵所必 要，僅空言指稱該鑑定報告估列之項目不足採取，自難採憑。4.按二人互負債務，而其給付種類相同，並均屆清償期者，各得 以其債務，與他方之債務，互為抵銷。但依債之性質不能抵銷 或依當事人之特約不得抵銷者，不在此限，民法第334條第1項 定有明文。又按押租金乃指於租賃關係成立時，為擔保承租人 之租金或損害賠償債務，而由承租人交付出租人之金錢或其他 替代物。此一金錢或替代物，出租人應於租賃關係終了後，承 租人無債務不履行且將租賃物返還出租人時，將其返還於承租 人，如承租人有欠租或應負損害賠償債務之情形者，出租人即 可自押租金中直接扣抵受償並返還其餘額。押租金之性質，應 為一種「附有停止條件之返還債務的所有權讓與」，亦即，押 租金按其性質與內容乃承租人為擔保其尚未發生之租金債務與 債務不履行損害賠償債務之目的，將一定數額之金錢或其他代 替物之所有權，依約移轉於出租人，出租人於租賃關係終了、 承租人無不履行其債務，且返還其租賃物之停止條件成就時， 即負有將其全額返還於承租人之義務。故租賃關係消滅後，承 租人如有欠租或其他債務不履行時，其所交付之押租金，發生 當然抵充之效力。而於抵充後，猶有餘額，始生返還押租金之 問題（最高法院87年度台上字第1631號判決意旨參照），是承 租人即原告如有債務不履行情事，出租人即被告自得以押租金 主張扣抵。本件原告雖已依約返還系爭房屋予被告，然其交還
時之屋況，非合於契約目的所約定之狀態而有違約情事，原告 有修繕復原之義務，應負債務不履行損害賠償責任，經本院審 酌後，應賠償被告18萬4,725元，已詳如前述，是被告抗辯以 押租金22萬元抵充，自屬有據。抵充後押租金尚餘3萬5,275元 ，另被告再以反訴請求中有理由部分（詳後述）為抵銷，該押 租金已無餘額，是原告請求被告應返還押租金22萬元，為無理 由，應予駁回。
（三）原告請求裝潢費用1萬元部分：
原告主張於搬離系爭房屋時，被告以1萬向其購買部分裝潢，被告並已將該部分裝潢取走乙情，為被告所自認（見本院卷第78頁），堪認為真實，原告此部分之請求，為有理由，惟被告以反訴請求中有理由部分（詳後述）為抵銷，經抵銷後已無餘額，是原告此部分之請求，亦無理由，不應准許。
（四）原告請求拆除費用4萬元部分：
1.按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益 。雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同。民法第179 條定有明文。
2.原告主張上開租約既已約定「現狀」交還系爭房屋，其無法律 上要拆除裝潢之義務，此係被告不斷要求，才不得已拆除裝潢 等語，惟所謂「現狀」包含原告負有將儀器設備、裝潢拆除清 空之義務，悉如前述，則原告拆除裝潢而支出4萬元費用，即 為履行其契約義務而屬有法律上原因，亦非其損害，故難認被 告受有利益無法律上原因，是原告請求被告返還拆除裝潢費用 4萬元，實乏依據，洵無足採。
（五）原告請求訴訟費用4萬元部分：
1.依系爭租約㈠㈡第7條第3項約定：「甲、乙任一方若有違約情 事，致損害他方權益時，願賠償他方之損害及支付因涉訟之訴 訟費、律師費（稅捐機關核定之最低收費標準）或其他相關費 用）。」（下稱系爭違約條款），而該約定之內容係屬違約之 損害賠償責任，其以兩造之一方有違約事由致生損害為要件。2.查，被告不返還系爭押租金乃因以修繕費用及其他反訴有理由 之請求扣抵之結果，且被告無違約情事，已述如上，是原告主 張依上開約定得向被告請求律師費4萬元云云，即無所憑，要 非可取。
（六）從而，原告請求被告應給付31萬及自101年10月19日起至 清償日止，按年息5％計算之利息，為無理由，應予駁回 。
三、反訴部分：
（一）反訴原告請求修繕費用18萬4,725元部分： 本件反訴被告有未盡租賃物修繕義務之違約而須負擔修繕費
用18萬4,725元乙情，理由業載於上開理由肆、二、（一）中，茲不贅敘，是其主張反訴被告應給付修繕費用18萬4,725元，當屬有據。
（二）反訴原告請求律師費8萬元部分：
反訴原告因本件訴訟及系爭偵案，各支出律師費用4萬元乙情，有其提出收據1紙在卷可稽（見本院卷第80頁），而反訴被告有上開未盡契約義務返還房屋之違約情事，悉如上述，是反訴原告請求反訴被告給付本件涉訟而支出之律師費4萬元，核屬有據。惟因該偵案所生律師費用4萬元部分，因系爭違約條款限定賠償責任原因須違約所致，解釋上應認限於民事糾紛始有適有，且該偵案業經嘉義地檢為不起訴處分（見本院卷第128至129 頁），難認此部分請求合於系爭違約條款之約定內容，是該偵案所生律師費用4萬元部分，難認有據，不應准許。（三）反訴原告請求相當於租金收益之損害57萬6,000元部分：1.反訴原告主張因系爭房屋在修復前，除須待院檢調查現況外， 依受損狀況亦使反訴原告無法出租他人使用，故依系爭違約條 款請求反訴被告應給付前開8個月期間無法出租收益之損害57 萬6,000元等語。反訴被告則抗辯該屋既已返還，反訴原告即 得為使用收益，自無何損害云云。
2.查反訴被告雖已返還該屋，然不合於契約要求之現狀，此係可 歸責於反訴被告之事由，其應為修繕復原使該屋得正常使用一 節，已經本院審認如前，是以，回復系爭房屋至應有狀態前， 反訴原告因系爭房屋處於無法正常使用之狀態導致其無法出租 他人，主張其每月受有相當於租金損害7萬2,000元，該數額係 依系爭租約㈠㈡之租金計算而來（1樓每月4萬元、2樓及地下 室每月3萬6,000元，扣稅後7萬2,000元，見本院卷第79頁）， 此有該租約附卷可按（見本院卷第4、8頁），據此請求反訴被 告負賠償責任，自屬有據，反訴被告上開抗辯，洵無足採。惟 反訴原告於交屋之日仍有與反訴被告洽談回復原狀事宜，後因 協商不成，始於101年8月6日寄發存證信函予反訴被告於函到3 日內出面處理，若未處理將逕為委請他人修復等語（見本院卷 第50頁），顯見兩造當時仍處於協商狀態，反訴原告仍給予反 訴被告寬限期間之處理，是當不能以事後進行本件訴訟，而認 受有損害之時間點應排除協商過程之時日，又系爭鑑定報告自 本院於101年10月22日函請嘉義市建築師公會鑑定（見本院卷 第56頁）至102年2月20日出具鑑定報告（見本院卷第73頁）之 期間約為4個月，本院考量上開協談過程、鑑定所須時日及反 訴原告尚須僱工修繕之施工期間等情，認反訴原告受有相當租 金之損害期間應為5個月，始為妥適，基此，反訴原告得請求 之相當租金之損害為36萬元（計算式：72,000×5），逾此範
圍之請求，則無理由，應予駁回。
（四）從而，反訴原告得請求之修繕費用18萬4,725元、律師費4 萬元及相當於租金收益損害36萬元，共計58萬4,725元，經 與前開押租金22萬元及應給付反訴被告之買賣價金1萬元扣 抵後，尚餘35萬4,725元（計算式：584,725－230,000）， 是其得請求反訴被告賠償金額為35萬4,725元，及自102年3 月19日起至清償日止，按年息5％計算利息。伍、綜上所述，原告主張律師費及拆除費用各4萬元，因其須負 修繕義務及有違約情事，不應准許，至23萬元請求部分，經 被告抗辯扣抵後，已無餘額可以主張，是其依上開租約及不 當得利之法律關係請求被告給付31萬及自101年10月19日起 至清償日止，按年息5％計算之利息，均為無理由，應予駁 回。反訴原告依上開租約之法律關係，在扣抵應給付反訴被 告之前開押租金及買賣價金後，其請求反訴被告給付35萬 4,725元，及自102年3月19日起至清償日止，按年息5％計算 利息，為有理由，應予准予，逾此範圍之請求，則無理由， 應予駁回。
陸、本件反訴原告勝訴部分，係依民事訴訟法第427條第1項規定 適用簡易訴訟程序所為被告、反訴被告敗訴之判決，依同法 第389條第1項第3款規定，應依職權宣告假執行。另本院依 同法第392條第2項之規定，依職權宣告反訴被告得預供擔保 ，免為假執行。
柒、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及未經援用 之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果， 爰不逐一詳予論駁，併此敘明。
捌、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條、第79條。中 華 民 國 102 年 6 月 13 日
臺灣嘉義地方法院嘉義簡易庭
法 官 王昌國
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本庭（嘉義市○○路000○0號）提出上訴狀（均須按他造當事人之人數附繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 102 年 6 月 17 日
書記官 李文政