臺灣高雄地方法院民事判決 101年度雄簡字第2260號
原 告 許貴仁
訴訟代理人 王仁聰律師
蔡桓文律師
被 告 王昌華
鄭媄綺即鄭美蓮
共 同
訴訟代理人 林健彥律師
上列當事人間請求遷讓房屋等事件，本院於民國102 年4 月17日
言詞辯論終結，判決如下：
主 文
原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告主張：被告王昌華與原告就原告所有門牌號碼高雄市○ ○區○○路000 號1 樓房屋如附圖所示B 部分區域（下稱系 爭租賃物），於民國101 年3 月2 日簽訂房屋租賃契約書， 租期自101 年4 月3 日起至103 年4 月2 日止，每月租金新 臺幣（下同）36,000元，押租金100,000 元，且由被告鄭媄 綺即鄭美蓮擔任連帶保證人（下稱系爭租賃契約）。惟於10 1 年6 月間，被告王昌華違反系爭租賃契約第2 條後段規定 ，在系爭租賃物店門前騎樓、馬路設攤，原告多次口頭請求 改善，被告王昌華均置之不理，原告不得已乃依據系爭租賃 契約第8 條規定，以存證信函終止兩造間之租賃關係，請被 告王昌華於101 年7 月31日前遷讓房屋，上開存證信函業於 101 年7 月27日送達被告。詎系爭租賃契約於101 年7 月31 日終止時，被告王昌華仍未搬遷，實屬無權占有系爭租賃物 ，為此依據系爭租賃契約書第14條約定及民法第767 條之規 定，請求被告王昌華返還系爭租賃物。另依系爭租賃契約第 14條後段規定，請求被告王昌華應自101 年8 月1 日起至遷 讓返還系爭租賃物之日止，按日給付原告2,000 元之損害賠 償，而被告鄭媄綺為被告王昌華關於本件租約之連帶保證人 ，原告爰起訴請求被告鄭媄綺應連帶給付等語。並聲明：被 告王昌華應將系爭租賃物騰空遷讓返還予原告；被告等應連 帶自101 年8 月1 日起至遷讓返還系爭租賃物之日止，按日 給付原告2,000 元。
二、被告則以：被告鄭媄綺前於100 年4 月3 日與原告簽立租賃 契約書（下稱100 年租賃契約書），承租系爭租賃物。簽約 前，被告鄭媄綺對100 年租賃契約書第2 條後段「租賃物店 面前騎樓、馬路不得設攤」等語提出質疑，經原告當面告知
被告鄭媄綺及訴外人即向原告承租如附圖所示A 區域之人胡 惠倩，表示100 年租賃契約書是制式契約，且店門前馬路非 其所有，須為如此記載，但被告鄭媄綺及訴外人胡惠倩可使 用店門前騎樓及馬路等語。嗣後租賃期間屆滿，原告與被告 鄭媄綺合意續約，由被告王昌華為承租人，被告鄭媄綺為連 帶保證人，與原告簽訂系爭租賃契約。詎原告自101 年6 月 ，即藉故反悔違約，要求每月租金增加20,000元，否則拒絕 讓被告繼續使用系爭租賃物店門前之騎樓、馬路，被告回絕 原告要求後，原告竟以被告違反系爭租賃契約第2 條「租賃 物店面前騎樓、馬路不得設攤」之約定，片面終止系爭租賃 契約，自屬無據，兩造間之租賃關係仍然存續。退步言之， 縱原告有法定終止事由，然系爭租賃物範圍僅3 坪多，每月 租金卻高達36,000元，又被告違約情節亦非嚴重，原告請求 每日2,000 元之違約金，顯然過高，應予酌減等語，資為抗 辯。並聲明：原告之訴駁回。
三、原告與被告鄭媄綺、證人胡惠倩曾於100 年間簽立租賃契約 ，承租原告所有如附圖所示A 、B 部分，租期自100 年4 月 3 日起至101 年4 月2 日為止，每月租金75,000元，於租賃 期間屆滿後，改由被告王昌華就系爭租賃物簽立系爭租賃契 約，租賃期間自101 年4 月3 日起至103 年4 月2 日為止， 每月租金36,000元，押租金100,000 元，由被告鄭媄綺擔任 連帶保證人，被告王昌華確於租賃期間在系爭租賃物店門前 之騎樓、馬路上擺設攤位，惟原告於101 年7 月間先後寄發 存證信函、律師函向被告等告知其等有違反系爭租賃契約情 事，復於101 年7 月27日以存證信函向被告等等為終止系爭 租賃契約之意思表示，而被告等於101 年7 月27日收受原告 寄發之存證信函後即未在系爭租賃物店門前之騎樓、馬路上 擺設攤位乙等節，有兩造不爭執其真正之系爭租賃契約及公 證書、建物登記第二類謄本、101 年7 月16日存證信函、10 1 年7 月19日、101 年7 月26日律師函等在卷可憑（見本院 卷第11頁至第15頁、第18頁至第21頁）、第181 頁），並經 本院依職權調閱本院100 年度雄院公字第000000000 號公證 卷宗核閱無訛，堪信為真實。
四、至原告主張被告王昌華在系爭租賃物前騎樓、馬路上設攤乙 事核係違反系爭租賃契約第2 條後段約定，原告得依據系爭 租賃契約第8 條提前終止系爭租賃契約，請求被告王昌華遷 讓返還系爭租賃物，及請求被告2 人連帶給付違約金等情， 則為被告所否認，並以上揭情詞為辯，是本件爭點厥為：原 告是否同意被告就系爭租賃物得延伸使用至店門前之騎樓或 馬路，而排除系爭租賃契約第2 條之規定？系爭租賃契約是
否業已提前終止？
五、得心證之理由：
㈠按當事人雙方互相表示意思一致者，無論其為明示或默示， 契約即為成立。當事人對於必要之點，意思一致，而對於非 必要之點，未經表示意思者，推定其契約為成立，關於該非 必要之點，當事人意思不一致時，法院應依其事件之性質定 之，民法第153 條定有明文。次按解釋意思表示，應探求當 事人之真意，不得拘泥於所用之辭句，民法第98條亦有規定 。故解釋當事人所立書據之真意，應以當事人立約當時之真 意為準，而真意何在，須通觀契約全文，輔以當時之事實及 其他一切證據資料為斷定之標準，不能拘泥字面或截取書據 中一二語，任意推解致失真意。是以定期租賃契約之期前終 止條件，自須綜合定約當時之狀況，確認兩造之真意，予以 解釋約定之內容，方足以保障承租人之利益。
㈡本件原告向被告承租系爭租賃物以供販賣手錶，經營商業之 用，揆之系爭租賃契約書第2 條內固載明：「乙方（即被告 王昌華）非經甲方（即原告）書面同意，不得私自將租賃房 屋權利全部或一部份出借、轉租、頂讓，或與他人共用，或 以其他變相方法由他人使用，且租賃物面前騎樓、店面前馬 路不得設攤。」之約定，惟原告於雙方訂約時，曾口頭同意 讓被告使用系爭租賃物門前騎樓、馬路之情，業據證人胡惠 倩於本院審理中到庭證述：伊向原告承租系爭租賃物旁如附 圖A 所示區域，租期同樣自101 年4 月3 日至103 年4 月2 日為止，每月租金39,000元，並與被告等人一同公證。伊與 原告訂立之租賃契約書第2 條後段亦有租賃物店面前騎樓、 店面前馬路不得設攤之約定。但因為伊於100 年第一次向原 告承租時，已經有人在店面前騎樓擺設地攤，伊遂告知原告 伊會自行使用騎樓，原告也答應伊會淨空，而101 年訂約時 ，伊也有看到該條文，但伊認為原告早有默認伊得使用店面 前之騎樓、馬路，因此不以為意等語明確（見本院卷第104 、105 頁）。又被告辯稱101 年7 月間，原告要求就店門前 騎樓、馬路部分增加租金未果，方以被告王昌華違反系爭租 賃契約第2 條後段為由終止系爭租賃契約乙節，亦經證人胡 惠倩證述：101 年6 月原告稱就伊承租之店門前之騎樓、馬 路需支付租金，每月租金經調整後為60,000元，伊聽到時有 些錯愕，但伊與伊媽媽商量後，認為裝潢已經花很多錢，尚 未攤平，若還有盈餘，就繼續經營下去，因此才同意，之後 伊聽到被告鄭媄綺說原告也要求調漲租金時，伊就跟被告鄭 媄綺說已經支出裝潢費用，若有盈餘，可以繼續下去等語綦 詳（見本院卷第106 、107 頁），本院審酌證人胡惠倩與原
告之間仍然存有租賃關係，租期尚有1 年之久，所承租如附 圖A 所示之區域，位處高雄市新崛江鬧區，人潮絡繹不絕， 利潤頗豐，再者，證人胡惠倩開設店面以販售商品，自開店 前裝潢、人事等成本支出，至培養固定客群之聚合、建立自 有品牌認同感，實屬不易，證人胡惠倩期能繼續經營，對於 原告增加租金之要求均在衡量利弊後應允之，衡諸常情，應 當無刻意偏頗被告，故意為不實證述，致與原告交惡之可能 ，堪認證人上述證詞為真實。
㈢原告固陳稱被告鄭媄綺100 年間第一次向原告承租系爭租賃 物後，於租賃期間即違反不得在店門前騎樓、馬路設攤之規 定，經原告制止不聽，因此101 年被告鄭媄綺再承租系爭租 賃物時，故意換成被告王昌華為承租人，簽立系爭租賃契約 云云。然查，被告鄭媄綺雖非承租人，但為系爭租賃契約之 連帶保證人，於訂約過程中始終參與，有系爭租賃契約書在 卷可佐，復經證人胡惠倩證述詳實。原告如因被告鄭媄綺在 100 年租賃期間內，屢次違反契約禁制規定，不願再出租與 被告鄭媄綺，自可於101 年3 月2 日二次簽訂租賃契約時， 調漲系爭租賃物租金，或是就系爭租賃契約不予簽訂，原告 卻捨此不為，仍願以相同之契約條件與被告王昌華簽訂系爭 租賃契約，參酌上述跡證，足認原告主張被告鄭媄綺明知原 告不同意伊於系爭租賃物門前騎樓、馬路設攤，故意令被告 王昌華出面承租，與原告簽訂系爭租賃契約等節，與實情有 違，尚難以此遽認原告主張被告鄭媄綺明知不得在系爭租賃 物門前騎樓、馬路設攤，違反系爭租賃契約等情為真。 ㈣原告復主張系爭租賃契約第2 條後段文字明確禁止被告王昌 華不得於系爭租賃物門前騎樓、馬路設攤，如原告確實答應 被告鄭媄綺得設攤，被告鄭媄綺應會要求原告增刪第2 條後 段約定，是系爭租賃契約足以表示契約當事人真意，不容被 告再為曲解等情，並舉出系爭租賃契約第7 條、第11條兩造 另以手寫文字增刪契約內容為例。惟查，系爭租賃契約第7 條後段原記載「租賃關係消滅」等文字，嗣遭刪除，另以手 寫方式增添「依民法第440 條第二項辦理」等文字，為公證 人提議，經原告、被告鄭媄綺同意後，公證人以手寫方式更 正乙節，據證人胡惠倩證述明確，且提出伊與原告之租賃契 約書影本為憑（見本院卷第120 頁背面），則此部分之修改 既僅係公證人於公證之際臨時提議修正契約條款文字，未違 背兩造原意，尚難逕認原告主張如被告鄭媄綺不同意就系爭 租賃契約第2 條後段「租賃物店面前騎樓、馬路不得設攤」 之規定與原告達成合意，會請原告刪除該項約定等情為真。 況系爭租賃契約內就租金部分明載：租金不含稅金，每3 個
月1 期，繳納21,000元等字，實際上系爭租賃物租金為每月 36,000元，為兩造所不爭執，酌以租賃契約為諾成契約，僅 須雙方當事人就契約必要之點意思表示合致即可，實務上契 約當事人或為節稅調度之用、或為合於法規規定，於契約約 定中隱匿當事人真意而另為記載之情形，所在多有，且被告 鄭媄綺就系爭租賃物於100 年第一次向原告承租時，即使用 系爭租賃物門前之騎樓、馬路，原告亦為同意乙情，業經認 定，足徵原告主張系爭租賃契約第2 條後段「租賃物店面前 騎樓、馬路不得設攤」之規定，足以表示契約當事人真意， 不容被告再為曲解等情，顯與實情相悖，自無足採。 ㈤從而，系爭租賃物店門前之騎樓、馬路部分既係原告於簽立 系爭租賃契約時即同意被告王昌華使用，則原告主張被告王 昌華違反系爭租賃契約第2 條後段「租賃物店面前騎樓、馬 路不得設攤」之規定，伊得提前終止系爭租賃契約，本於租 賃物返還請求權及所有物返還請求權之法律關係，請求被告 遷讓房屋，及請求被告連帶給付違約金云云，自屬無據，應 予駁回。
六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 102 年 5 月 3 日
高雄簡易庭 法 官 郭育秀
以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須附繕本）。
中 華 民 國 102 年 5 月 3 日
書 記 官 黃園芳