臺灣高雄地方法院民事判決 九十年度訴字第五一六號
原 告 保證責任高雄縣鳳山信用合作社
法定代理人 乙○○
訴訟代理人 甲○○
法定代理人 丁○○
被 告 丙○○
右當事人間確認租賃權不存在事件，本院判決如左：
主 文
確認被告間就坐落高雄市鎮第一三五二－三地號，面積二八九‧七八平方公尺土地之地上建物，即同段一小段建號第二二七四、五三六八號，門牌號碼高雄市小港區○○路六六巷一號之房屋租賃關係不存在。訴訟費用由被告負擔。
事實及理由
一、原告起訴主張：被告丙○○於民國八十二年三月間向原告貸款新台幣（下同）六 百萬元，並以其所有坐落於高雄市鎮一小段一三五二－三、一三五二 －四地號土地二筆，及坐落於高雄市鎮一小段二二七四、五三六八建 號，即門牌號碼為高雄市○○區○○路六六巷一號（下稱系爭房屋）全棟供擔保 ，設定抵押權存續期間自八十二年三月二日至一百一十二年三月一日止，最高限 額為七百二十萬元，並完成抵押權登記在案。詎被告丙○○未依約繳付本金及利 息，經原告向本院聲請強制執行，而由本院民事執行處以八十九年度執字第二九 一六五號執行中，原告始知現有被告海歷公司主張於系爭房屋有租賃權存在。然 觀諸被告丙○○所提出租賃契約書之內容，其租賃期間長達二十年，實違反現今 一般房地租賃期間多為一至二年之習慣；且房屋租金僅約定每月二萬五千元，契 約書內竟無附加其他因情事變更或物價波動等情而調整租金之約定，此又與常理 不合，蓋該契約既為二十年之長期契約，理應就租金部分為特別約定，以權衡契 約雙方之利益，否則出租人顯有遭受不利益之虞。另系爭租賃契約約定租金每半 年繳付一次，則半年之房屋租金應為十五萬元，惟就該契約書內有關房租收付款 明細欄內之記載，係一次收取半年之租金，然卻一次收取二萬五千元。此倘為記 載錯誤，豈有連續記載錯誤多達十六次之可能？又該明細欄之筆跡及墨跡，似為 同一人於同一時期所寫者，否則每筆記載相隔半年之久，自首次收款至末次收款 亦有八、九年之時間，其筆跡如何能如此相似？足証該明細欄之記載顯係同一時 間所偽作者，契約雙方並無收付租金之情。另被告丙○○於八十二年間向原告貸 款時，曾於八十二年三月六日簽立切結書，保證系爭房地於貸款當時並無租賃關 係存在，且於後亦不擅自將該房地出租，原告始相信被告侯佳攻所提供擔保之房 地並無瑕疵，並予以放款，且於八十四年間因擔保金額提高，復於八十四年五月 三十日再次切結。惟上述切結書係先後於八十二年三月六日、八十四年五月三十 日所書立，而被告二人間之租賃契約係於八十二年一月三十一日訂定，即訂立租 賃契約在前，貸款切結在後，兩者之間顯有矛盾。再者，被告海歷公司之負責人 丁○○與被告丙○○係兄妹關係，被告丙○○為免原告實行抵押權，拍賣系爭房 地，致喪失所有權，恐有與其兄即訴外人丁○○虛偽訂立租賃契約之可能。綜上
所述，系爭租賃契約係屬被告二人間虛偽訂定者，該租賃契約關係本不存在，被 告海歷公司就系爭房屋並無租賃權。現被告海歷公司主張與被告丙○○間訂有租 賃契約，於系爭房屋上有租賃權存在，則將致原告抵押權之實行不易，而有害及 原告債權之虞，原告自得訴請確認被告二人間就系爭房屋之租賃關係不存在等語 。
二、被告則以：按租賃契約為諾成契約，一經雙方合意約定，契約即為成立，要不以 訂立書面契約為要件；又租賃權為債權之一種，即可為債權之讓與，而債權讓與 並不變更債權之同一性，即由受讓人概括承受全部之權利義務關係，僅須依民法 第二百九十七條第一項之規定，通知出租人並經其同意即可。被告丙○○於八十 二年一月三十一日即與訴外人海綠企業有限公司（下稱海綠公司）就系爭房屋簽 訂租賃契約，嗣因被告海綠公司本身內部作業與營業之考量，乃於八十五年間， 成立被告海歷公司，而訴外人海綠公司與被告海歷公司是屬家族企業，蓋二間公 司有半數股東相同，即相同股東為被告丙○○及訴外人曾姿密與丁○○等三人， 依公司法第六章之一規定應推定為關係企業，並以被告海歷公司對外為營業行為 ，遂通知被告丙○○已將系爭房屋之租賃債權移轉予被告海歷公司，是本著契約 之延續性與訴外人海綠公司及被告海歷公司之集團性，被告丙○○遂同意訴外人 海綠公司與被告海歷公司之債權轉讓，承租人地位即由訴外人海綠公司移轉予被 告海歷公司，同時於八十六年申報所得時，即將租賃所得改為被告海歷公司。準 此，被告海歷公司與被告丙○○間租賃期間之起迄點亦延續前手海綠公司，同以 八十二年一月三十一日為始點，核租賃權之讓與乃延續前之租賃契約，並非另一 租賃契約之成立，不變更租賃權之同一性；換言之，被告間租賃契約之起迄期間 應以讓與人即訴外人海綠公司承租之始點為始點，不應分割以視之，準此，本件 被告間之租賃關係確實存在。嗣原告向本院民事執行處就系爭房屋聲請查封拍賣 時，法院要求原告查報房屋之使用狀況，因被告間當時僅有口頭租約，尚未簽立 書面租賃契約，被告丙○○乃依真實之租賃情形會同被告海歷公司，簽立一份書 面租賃契約予原告，實為誠實之表現，是被告間確有租賃關係，而非原告所指稱 為租賃關係不存在。被告丙○○與訴外人海綠公司間因有租賃關係之存在，是被 告丙○○依法於八十三年申報八十二年之綜合所得稅時，即將租金所得列入所得 額之細項資料。而於被告丙○○所附之八十四年至八十八年之綜合所得稅核定通 知書中，亦可知於八十四年與八十五年，被告皆有申報租金之所得，且租金所得 來源皆載明為訴外人海綠公司，而非被告海歷公司，於八十六年後，其租金所得 來源即因承租人債權之讓與，變更為被告海歷公司，足證被告間確有租賃關係等 語資為抗辯。
三、本件兩造對被告間系爭租賃契約是否存在有所爭執，且系爭租賃契約之存在與否 ，就原告於八十九年度執字第二九一六五號強制執行程序中，執行標的物是否以 有租賃關係之狀態拍賣有所影響，故原告自有請求確認系爭租賃契約存否之確認 利益，合先敘明。
四、原告主張被告丙○○於八十二年三月間向原告貸款六百萬元，並以系爭房屋供擔 保，設定抵押權存續期間自八十二年三月二日至一百一十二年三月一日止，最高 限額為七百二十萬元，並完成抵押權登記在案。詎被告丙○○未依約繳付本金及
利息，經原告聲請拍賣系爭房屋，並由本院民事執行處以八十九年度執字第二九 一六五號執行中，由於被告海歷公司主張就系爭房屋有租賃關係存在，拍賣公告 記載不點交，導致上開拍賣物無人應買之事實，業據其提出授信約定書一份、切 結書六份、抵押權設定契約書一份、他項權利證明書一份、本院民事執行處八十 九高貴民莊八十九執字第二九一六五號函一份、房屋租賃契約書一份（均為影本 ）為證，並經本院依職權調閱本院八十九年執字第二九一六五號拍賣抵押物卷宗 核閱相符，復為被告所不爭執，堪信為真實。
五、原告主張系爭租賃契約內容有關租賃期限長達二十年及租金部分未附加因情事變 更或物價波動而調整租金之約定有悖於經驗法則，且系爭租賃契約書內房租收付 款明細欄之記載與約定租金不符，是系爭契約乃被告間虛偽訂立，被告間之租賃 關係應不存在等語。被告則以：訴外人海綠公司於八十二年一月三十一日與被告 丙○○即已成立租賃契約，嗣八十五年間訴外人海綠公司之家族企業即被告海歷 公司成立，海綠公司即將系爭租賃債權讓與被告海歷公司，則被告間之租賃契約 即應以八十二年一月三十一日為始點，系爭租賃契約確屬存在云云資為抗辯。經 查：
（一）依被告所提出之財政部台灣省南區國稅局八十五年、八十六年綜合所得稅核定 通知書，被告丙○○雖有申報租賃所得，而所得資料來源為訴外人海綠公司， 然訴外人海綠公司之公司地址為高雄市○○區○○街一０七巷一之三號，非系 爭房屋之住址，此有公司基本資料查詢一份在卷可證。且本院依被告聲請向財 政部南區國稅局函查被告丙○○之配偶即訴外人方瑞霖之報稅資料，於八十五 年度綜合所得稅結算申報書中被告丙○○所申報之租賃所得，出租房屋之坐落 地址亦為上址而非系爭房屋所在地，而八十六年申報書中更載明出租房屋海綠 公司之坐落地址為上址，此有財政部台灣省南區國稅局高雄縣分局九十年五月 十六日南區國稅高縣資字第90019030號函附八十五年度及八十六年度綜合所得 稅結算申報書各一份在卷可稽。則縱認被告丙○○與訴外人海綠公司間確有成 立租賃契約，系爭房屋亦非雙方之租賃標的物。是被告抗辯稱被告間之租賃契 約應延續被告丙○○與訴外人海綠公司間之租賃契約，而以八十二年一月三十 一日為租賃契約起迄點云云，應不足採。
（二）被告雖主張系爭租賃契約確屬真正，並有租賃契約書一份附於本院八十九年度 執字第二九一六五號卷內可證，然查，租賃契約之存在與否，並非僅以兩造間 定有租賃契約書為憑，尚應視兩造間是否確有訂立租賃契約之真意而定，若兩 造間均無租賃之真意，自不能僅憑租賃契約書即認定租賃關係之存在。經查： 依原告所提出且為被告所不爭執之租賃切結書，載明系爭房屋於設定抵押權時 無租賃關係存在，並於八十四年五月三十日復簽具內容相同之切結書予原告， 此與被告所抗辯被告間存有系爭租賃契約一節相互矛盾。又被告丙○○雖於八 十四年及八十八年曾就系爭房屋申報租賃所得，承租人並為被告海歷公司，然 於八十三年、八十五年及八十七年均未就系爭房屋申報租賃所得，此有上開財 政部台灣省南區國稅局高雄縣分局函所附八十三年度至八十八年度綜合所得稅 結算申報書各一份在卷可稽，且八十四年之租賃收入總額為七萬二千元，八十 八年收入租賃總額為二萬四千元，與被告海歷公司於本院民事執行處八十九年
執字第二九一六五號執行事件所提出之房屋租賃契約書上所載租金每月二萬五 千元亦不符合。再者，被告海歷公司係於八十五年五月三十日始由經濟部核准 設立在案，此有公司基本資料查詢一份在卷可證，是被告丙○○於八十四年時 所為上開租賃所得之申報應為虛偽不實。另觀諸被告海歷公司於本院上開執行 事件所提出之房租收付款明細欄，其上記載被告間之房租係以半年為單位，一 次交付現金二萬五千元等情，亦與上開房屋租賃契約書所載每月租金為二萬五 千元顯不相符。則被告抗辯稱被告間於八十二年一月三十一日即就系爭房屋成 立租賃契約，每月租金為二萬五千元云云，即不足採。（三）基上，被告雖主張被告間定有系爭租賃契約，然此不僅與被告丙○○所出具之 無租賃切結書所載顯不相符，且就被告所主張該租賃契約之內容、履行情況與 租賃所得之申報觀之，亦顯與常情有違。是被告海歷公司縱有使用系爭房屋之 事實，然被告既無法舉證證明被告海歷公司就系爭房屋之使用、收益曾支付相 當之對價予被告丙○○，自難僅憑互有矛盾之租賃契約書、房租收付款明細欄 及八十三年度至八十八年度綜合所得稅結算申報書，即認定被告間確有租賃契 約存在。
五、綜上所述，被告間並無租賃關係之存在，竟書立租賃契約書，對外表示有租賃關 係之存在，是以被告間之系爭租賃契約確係通謀虛偽之意思表示，依民法第八十 七條第一項應屬無效，要無疑義。從而，原告請求確認被告間就系爭房地之系爭 租賃關係不存在，自屬有據，應予准許。
六、據上論結，原告之訴為有理由，依民事訴訟法第七十八條、第八十五條第一項前 段，判決如主文。
中 華 民 國 九十 年 九 月 二十五 日 臺灣高雄地方法院民事第五庭
~B審判長法官 朱玲瑤
~B法 官 吳為平
~B法 官 吳錦佳
右為正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後廿日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後十日內補提上訴理由書（須附繕本）。中 華 民 國 九十 年 九 月 二十五 日~B法院書記官 周祺雯