臺灣高雄地方法院民事判決 102年度訴字第391號
原 告 金雅資產管理有限公司
法定代理人 陳俊銘
訴訟代理人 王明雅
被 告 上景春秋管理委員會
法定代理人 潘耀基
訴訟代理人 鄭曉東律師
魏緒孟律師
上列當事人間返還不當得利等事件，本院於民國101 年4 月30日
言詞辯論終結，判決如下：
主 文
原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、被告法定代理人本為林莉蓁，於審理中改為潘耀基，並已於 102年4月30日聲明承受訴訟，核無不合，先為敍明。二、原告主張：原告為上景春秋大樓區分所有建物即門牌高雄市 ○○區○○○路00號地下1 層（下稱系爭建物）所有權人， 因屬店面，管理費應為每月新台幣( 下同)25 元，然被告自 100 年1 月起至101 年2 月止，每月均向原告以每坪50元計 收管理費，共溢收118,300 元，被告所為構成不當得利。又 原告於100 年9 月1 日與訴外人龍欣資產管理有限公司（下 稱龍欣公司）簽訂3 年之房屋租賃契約，惟因被告未依公寓 大廈管理條例第10條第2 項規定，善盡修繕義務，使原告所 有建物上方即大樓公共設施走廊漏水未解決，致承租人龍欣 公司提前與原告終止租約，使原告僅收取3 個月即遭提前終 止租約，因而受有租金損失共1,405,800 元( 每月租金42, 600 元，共3 年，【計算式：42,600元×33】，被告所為違 反民法第767 條規定，亦符合民法第184 條第1 項、第2項 侵權行為。原告爰依不當得利及侵權行為之法律關係，提起 本訴。並聲明：㈠被告應給付原告118,300 元。㈡被告應給 付原告1,405,800 元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日 止，按年息5 ％計算之利息。
三、被告則以：被告大樓於101 年2 月24日第17屆第1 次區分所 有權人會議決議管理費之收繳標準修訂為住家每坪50元、店 面（有獨立出入口）每坪25元、無獨立出入口的辦公室每坪 50元、露台每坪25元，原告所有系爭建物並無獨立出入口， 依被告大樓管理費收費標準，被告向以每坪50元收取管理費 並無不合。又系爭建物之漏水，已於100 年12月委託訴外人 光楠企業有限公司修繕，並經兩造共同驗收，後原告於101
年6 月第17屆社區管理委員會表示防水處理效果不彰，經決 議維修費用由兩造分攤，且之後再有漏水問題由原告自行負 責，原告當時表示需經開會後再回覆，惟未再回覆意見，被 告並非拒絕修繕，並無侵害原告利益之情事，況原告可僱工 修繕解決漏水問題後，再向被告請求費用，任令房屋漏水致 生不能出租之損害，與被告無關等語置辯。並聲明：原告之 訴駁回。
四、兩造不爭執事項及本件爭點：
不爭執事項：
㈠原告自100 年2 月1 日起登記取得門牌號碼高雄市○○區○ ○○路00號地下一層所有權，被告自100 年1 月起至101 年 2 月止，均以每坪50元計算，每月向原告收取管理費18,200 元。
㈡系爭大樓之上景春秋大樓於101 年2 月24日召開第17屆第1 次區分所有人會議，決議修改管埋公約附件二即上景春秋社 區管理費收支辦法第3 條第1 款管理費之收繳標準為「住家 每坪50元、店面( 獨立出入口) 每坪25元、無獨立出入口的 辦公室每50元、露台每坪25元。」。
㈢上景春秋大樓原告所有上開系爭建物確因漏水而曾於100 年 12 月 間委由訴外人光楠企業有限公司進行修繕，兩造共同 負擔修繕費用，並已驗收完畢，有該公司估價單及工程驗收 單( 被證3 ，卷68-70 頁) 為證。
㈣原告就上開漏水事件，再於101 年6 月13日上景春秋管理委 員會中表示逢下兩仍有漏水情形，會議紀錄顯示決議由兩造 各付一半維修費用，且之後再有漏水由原告自行負責，原告 表示待原告公司開會後回覆，有會議紀錄可參( 卷第72-73 頁)。
本件爭點：
㈠原告主張被告溢收管理費，依不當得利之法律關係，請求被 告返還118,300元，有無理由？金額若干？ ㈡原告主張被告未盡修繕漏水義務，所為構成侵權行為，有無 理由？如有理由時，原告請求因而無法出租之租金損害 1,405, 800元，有無理由？
五、原告主張被告溢收管理費，依不當得利之法律關係，請求被 告返還118,300 元，有無理由？金額若干？ ㈠按共用部分、約定共用部分之修繕、管理、維護，由管理負 責人或管理委員會為之，其費用由公共基金支付或由區分所 有權人按其共有之應有部分比例分擔之；前項共用部分、約 定共用部分之管理、維護費用，區分所有權人會議或規約另 有規定者，從其規定，公寓大廈管理條例第10條第2 項、第
3 項定有明文。是以公寓大廈共用部分、約定共用部分之修 繕、管理、維護之費用，由公共基金支付或由區分所有權人 按其共有之應有部分比例分擔之，惟若區分所有權人會議或 規約另有規定者，則優先從其規定，區分所有權人並有遵守 規約之義務。
㈡查被告抗辯上景春秋大樓依規約所定收費標準，雖僅區分住 家每坪50元、店面每坪25元，惟就店面之收費區分向以有無 獨立出入口為是否應按每坪25元之區分標準，原告所有之系 爭建物並無獨立出入口，自始即每坪按50元計算收費，原告 之前手開發工銀亦按同一標準收費，且系爭上景春秋大樓聯 邦銀行及元大證券公司屬擁有獨立出入口之店面，而按每坪 25 元 收費，其餘均為住家而以每坪50元收費，並提出上景 春秋應收管理費對帳表、送存銀行明細日報表為證( 卷第 130-132 頁) ，原告亦表示對上開書證真正不爭執( 卷第 135 頁) ，但就前手是否按每坪50元計算繳納管理費則表示 不清楚；然上開對帳表確實記載開發工銀每月管理費為18,2 00元，原告既未為爭執，則被告抗辯系爭大樓就原告區分所 有之管理費收費標準自始即按每坪50元計算收費之詞應堪採 信。
㈢況系爭大樓管理費之繳納乃為充裕共用部分在管理上必要經 費之用途，就大樓共用部分必要之費用均由含管理費在內之 公共基金支應，亦有大樓規約第10、11條約定甚明，而衡情 有大樓有獨立出入口之區分所有權人，需利用大樓共用部分 之設備、電梯等之必要性均較少，依上開管理費用途以觀， 如繳納較低額之管理費亦屬合理，況原告亦自陳其所有之系 爭建物因屬地下樓，需經由大樓中庭電梯始能通行出入，是 就本件原告部分，依與住家相同之每坪50元計算繳納管理費 ，亦無任何不當或不合理之處，是原告僅依其登記為店面而 主張應按每坪25元計算繳納管理費，亦無理由。 ㈣再者，非債清償之不當得利返還請求權，以債務不存在為其 成立要件之一，主張此項請求權成立之原告，應就債務不存 在即欠缺給付目的之事實負舉證之責任。系爭大樓就原告所 有系爭建物既自始按月以每坪50元計算收取管理費，原告於 取得所有權後，亦按月繼續以每坪50元計算繳納管理費，又 未證明並無繳納義務，自不得再於事後主張係無法律上原因 而為給付，是原告以給付係不當得利為由，請求返還自100 年1月至101年2月間繳納之管理費118,300元，即無理由。六、原告主張被告未盡修繕漏水義務，所為構成侵權行為，有無 理由？如有理由時，原告請求因而無法出租之租金損害1,40 5, 800元，有無理由？
㈠按依公寓大廈管理條例第3 條第9 款規定，管委會係由區分 所有權人選任住戶若干人為管理委員所設立之組織，旨在執 行「區分所有權人會議決議事項」及「公寓大廈管理維護事 務」，於完成社團法人登記前，僅屬非法人團體，固無實體 法上完全之權利能力，然現今社會生活中，以管委會之名義 為交易者比比皆是；而同條例38條亦明定管理委員會有當事 人能力，就與其執行職務相關之民事紛爭有訴訟實施權，並 賦與管委會就職務所為相關紛爭有其固有之訴訟實施權，故 管委會倘基於規約約定或區分所有權人會議決議所為職務之 執行致他人於損害，而應由區分所有權人負賠償責任時，其 本身縱非侵權行為責任之權利義務歸屬主體，亦應認被害人 得基於程序選擇權，並依上開條例第38條第1項規定及訴訟 擔當法理，選擇非以區分所有權人而以管委會為被告起訴請 求，俾迅速而簡易確定私權並實現私權，避免當事人勞力、 時間、費用及有限司法資源之不必要耗費；故本件原告訴請 被告負侵權行為損害賠償責任，基於上開程序選擇權及訴訟 便利等因素，應認並無不合，先為敍明。
㈡惟侵權行為之損害賠償責任，以行為人因故意或過失，不法 侵害他人之權利者、或故意以背於善良風俗之方法加損害於 他人、或有違反保護他人之法律而致生損害等為要件，民法 第184 條規定甚明。原告主張被告未依公寓大廈管理條例第 10條第2 項履行修繕義務，致其所有系爭建物受損而受有不 能出租之租金損害；依原告主張顯為被告未盡履行修繕義務 ，致原告不能實現請求修繕之債權內容，而受有不能出租之 租金損害，應屬單純債務不履行之問題，已難認構成上開侵 權行為之不法要件而應負侵權行為損害賠償責任。 ㈢況被告抗辯已於100 年12月間就上開漏水事件，委託光楠企 業有限公司修繕，修繕費用由兩造共同負擔給付完畢，並提 出估價單、工程驗收單，財務報表等為證( 卷68-71 頁) ， 且為原告所不爭執，應堪認為真實；又原告雖再於101 年6 月管理委員會時提出臨時動議，表示雖曾做防水措施但效果 不彰應採斷水工法費用約7-8 萬元，應由大樓公共基金支付 ，惟當日決議則以漏水問題應為上景建設公司原始設計及施 工品質不良所造成，故維修費用應依前例由管委會及原告分 攤，各付一半，且載明日後再有漏水問題由原告自行負擔， 原告則在場表示回去開會後再回覆等情，均有101 年6 月13 日開會之會議紀錄可參( 卷第72-73 頁) ，原告亦不否認上 開會議紀錄之真正，則原告之後未再積極向被告反應是否同 意上開決議內容，或再為催告被告應進行修繕，僅以其曾向 櫃台組長反應，亦難認原告已明確表示反對上開6 月管理委
員會會議之決議內容，況原告亦自陳於上開管理委員會會議 中，確實同意由原告自行修繕( 卷第87頁) ，則原告縱不同 意會議紀錄，亦無不能先行修繕後，再就費用應否分擔事宜 要求被告處理，而原告未積極自行修繕，縱然確實仍有漏水 未修繕之情形，其放任損害繼續或擴大，亦難認被告因而應 負侵權行為損害責任；是依上開說明，難認被告有未盡公寓 大廈管理條例第10條修繕義務，而有何構成故意或過失致原 告受損、或故意以背於善良風俗之方法加損害於原告、或違 反保護他人之法而生損害於原告之情形，是原告主張被告所 為構成侵權行為而應對原告負損害賠償責任，於法並無理由 。
㈣是原告依侵權行為損害賠償法律關係，請求被告賠償無法出 租系爭建物之租金損失1,405,800 元，並無理由；原告另主 張被告所為違反民法第767 條所有權相關規定，惟被告並無 任何妨害原告行使所有權之行為，原告亦未證明被告有何侵 害原告行使所有權或有侵害之虞情事，原告此部分主張亦無 理由；而原告請求履勘現場確定漏水事宜，因不生影嚮本件 認定，本院認無必要，併為敍明。
七、綜上所述，原告依公寓大廈管理條例第10條、民法不當得利 、侵權行為等法律關係，訴請被告返還118,300 元，及應給 付1,405,800 元及法定遲延利息，均無理由，應予駁回。八、本件事證已臻明確，兩造其餘主張攻擊防禦方法，與本件判 斷結果不生影響，不一一論列，併此敍明。
九、結論：本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條，判決 如主文。
中 華 民 國 102 年 5 月 14 日
民事第六庭法 官 林玉心
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 102 年 5 月 14 日
書記官 簡鴻雅
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