臺灣高雄地方法院民事判決 101年度訴字第2169號
原 告 楊政雄
訴訟代理人 林雪娟律師
被 告 社團法人高雄市世界紅卍字會
法定代理人 許瑞娟
訴訟代理人 王仁聰律師
蔡桓文律師
上列當事人間請求確認租賃關係存在事件，經本院於民國102 年
5 月8 日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告主張：原告自民國76年起向訴外人胡巨川（於98年1 月 27日死亡）承租其所有，門牌號碼為高雄市○○區○○○路 000 巷0 號房屋（下稱系爭房屋）之2 樓房間，租金原為每 月新臺幣（下同）1,000 元，自85年起則調高為每月3,000 元（含水電費在內），原告並得使用系爭房屋1 樓之衛浴設 備（下稱系爭租約），惟雙方未約定租約存續期限，原告則 自76年8 月3 日起將戶籍遷入系爭房屋，胡巨川去世後，原 告亦遵期按月向訴外人即胡巨川之遺產管理人蘇志成律師繳 納租金。俟本院於99年11月18日以99年度司財管字第189 號 裁定解除蘇志成律師之遺產管理人職務後，原告則改向訴外 人即胡巨川之法定遺產管理人行政院國軍退除役官兵輔導委 員會（下稱退輔會）繳付租金，詎退輔會以胡巨川生前立有 遺囑將系爭房屋贈與被告，系爭房屋業於101 年6 月8 日移 轉登記為被告所有為由，拒絕受領租金。然而，系爭租約成 立於88年4 月21日民法第425 條規定修正公布前，基於法律 不溯及既往原則，該租約仍有買賣不破租賃原則之適用，且 對被告繼續存在。惟被告否認兩造有系爭租約存在，拒不受 領原告寄交之101 年6 月、7 月租金，復要求原告返還系爭 房屋，致原告身為承租人之法律上地位，因而陷於不安，且 該不安狀態得以確認訴訟除去之，為此爰依民事訴訟法第24 7 條規定，提起本件訴訟等情。並聲明：確認兩造就系爭房 屋有不定期租賃契約存在。
二、被告則以：否認原告曾與胡巨川訂立系爭租約，原告應就系 爭租約成立時點、有無按月繳租、是否定有租賃期限等情， 負舉證證明之責。倘經審理認為系爭租約仍有買賣不破租賃 原則之適用，鑑於被告有收回系爭房屋，供作會員、訪客住 宿使用之必要，爰依土地法第100 條第1 款規定，於102 年
2 月6 日言詞辯論期日，當庭向原告為終止系爭租約之通知 ，請求原告遷出系爭房屋，惟原告經相當時間迄未遷出，經 被告再以102 年4 月22日答辯㈡狀繕本之送達，為終止系爭 租約之意思表示，兩造自斯時起再無不定期租賃關係存在等 語置辯。並聲明：原告之訴駁回。
三、兩造不爭執事項如下：
㈠系爭房屋原為胡巨川所有。
㈡胡巨川於98年1 月27日死亡，系爭房屋於98年1 月27日以遺 贈為原因，移轉所有權於被告名下，並於101 年6 月8 日辦 畢所有權移轉登記。
㈢胡巨川並無繼承人，前經本院於98年3 月13日以98年度財管 字第24號裁定，指定蘇志成律師為遺產管理人，再於99年11 月18日以99年度司財管字第189 號裁定，解除其遺產管理人 職務。
㈣原告自76年8 月3 日起在系爭房屋設立戶籍，且自斯時起占 有使用系爭房屋迄今。
四、本件爭點為：㈠原告與胡巨川就系爭房屋有無不定期租賃關 係存在？㈡本件有無買賣不破租賃原則之適用？㈢被告向原 告所為終止系爭租約之意思表示，是否合法生效？系爭租約 自何時起終止？㈣原告請求確認兩造就系爭房屋有不定期租 賃關係存在，有無理由？茲分述如下：
㈠原告與胡巨川就系爭房屋有無不定期租賃關係存在？ ⒈按稱租賃者，謂當事人約定，一方以物租與他方使用、收益 ，他方支付租金之契約。民法第421 條第1 項定有明文。故 租賃契約以當事人就租賃物及租金互相同意時，即為成立。 次按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任 。民事訴訟法第277 條前段定有明文。原告主張其自76年起 即向胡巨川租屋，其與胡巨川就系爭房屋有不定期租賃關係 存在乙節，被告否認之，揆諸前引規定，原告自應就其與胡 巨川就系爭房屋之使用、收益及租金支付，已有意思合致， 且未訂有期限等情，負舉證證明之責。
⒉經查：
⑴證人即原告友人陳薏涵證稱：伊於75、76年間介紹原告向胡 巨川租屋，當時胡巨川在其住處門口張貼招租廣告，伊即介 紹原告與胡巨川認識，…原告嗣將戶籍遷入系爭房屋所在地 ，並將上情通知伊…，後來原告向伊提及胡巨川要他搬到2 樓去住，租金收3,000 元，…本來胡巨川是將閣樓租給原告 使用，後來…改為讓原告使用2 樓頂樓加蓋房間，嗣因胡巨 川生病行動不便，搬到1 樓，才讓原告搬下來使用2 樓房間 （見本院卷第166 至167 頁）等語，核與證人即里長陳輝雄
證稱：原告自戶籍遷入系爭房屋時，即住在該處，原告共住 了23年（見台灣高雄地方法院檢察署99年度偵字第10632 號 竊佔案件卷第38頁）乙情，大致相符，而原告自76年8 月3 日起即將戶籍遷入系爭房屋所在地之事實，亦有戶口名簿、 戶籍謄本在卷可稽（見本院卷第52頁、第53頁），是以胡巨 川係基於招租之意思，與原告訂約，胡巨川依約應提供系爭 房屋中之1 個房間予原告使用，原告則應支付使用該房間之 代價，應堪認定。
⑵另據原告陳稱，其為南下找工作，才向胡巨川租屋，並曾從 事水電工、船員、業務經理等工作，目前在市場擺攤營生， 每月領有政府補助金7,200 元，年節另有領取補助款（見本 院卷第121 頁）等語，可知原告非無資力之人。佐以建物登 記謄本記載，系爭房屋起造於61年3 月16日之2 層樓加強磚 造房屋，第2 層樓面積為35.4平方公尺（相當於10.7坪，見 本院卷第33頁），衡諸系爭房屋屋齡、使用面積、所在地段 之經濟發展程度及物價漲幅等情，認原告主張其向胡巨川承 租系爭房屋之2 樓房間，租金為每月3,000 元，並未悖離一 般市場租賃行情，暨原告自98年1 月27日胡巨川去世迄今， 均按期繳納系爭房屋水電費、地價稅，並於蘇志成律師、退 輔會擔任胡巨川遺產管理人期間，均主動按月向其繳納租金 3,000 元乙節，有各該水電費收據、繳稅收據、存證信函、 匯票為憑（見本院卷第54至111 頁）等一切情狀以觀，原告 主張其於系爭租約存續期間，確有支付租金，以使用系爭房 屋2 樓房間之事實存在，亦堪認定。
⒊從而，原告自76年8 月3 日起迄98年1 月27日胡巨川去世之 日止（共21年又5 月），均有持續交付使用系爭房屋2 樓房 間對價之外觀事實存在，系爭租約顯未定有期限，故原告主 張其與胡巨川就系爭房屋有不定期租賃關係存在，容屬非虛 。
㈡本件有無買賣不破租賃原則之適用？
⒈按出租人於租賃物交付後，承租人占有中，縱將其所有權讓 與第三人，其租賃契約對於受讓人仍繼續存在。前項規定， 於未經公證之不動產租賃契約，其期限逾5 年或未定期限者 ，不適用之。民法第425 條第1 項、第2 項固有明定。惟基 於法律不溯及既往原則，為維護民法債編修正前之既有秩序 ，以維繫法律之安定性，於89年5 月5 日民法債編修正施行 前，所成立未經公證、期限逾5 年，或未定期限之不動產租 賃契約，應無修正後民法第425 條第2 項規定之適用，合先 敘明。
⒉查原告與胡巨川於76年8 月3 日成立系爭租約，且未定有租
賃期限乙節，業經本院審認如前，揆諸前引說明，系爭租約 既成立於89年5 月5 日民法債編修正施行前，基於法律不溯 及既往原則，系爭租約即不適用修正後民法第425 條第2 項 規定。原告主張系爭租約依民法第425 條第1 項規定，對被 告仍繼續存在，係屬有據。
⒊至於原告在本件訴訟繫屬中，固就胡巨川遺囑之真正迭有爭 議（見本院卷第169 頁），惟胡巨川前於88年5 月18日，即 在蘇精哲聯合律師事務所，由訴外人張明旗、翁金水、許俊 源、陳郭梨華、朱瓊芳（以下合稱張明旗等5 人）及蘇精哲 律師之見證下，自書遺囑，載明將系爭房屋贈與被告之意旨 後，簽名用印乙節，有退輔會高在市榮民服務處101 年12月 20日高市○○○0000000000號函覆遺囑1 份為憑（見本院卷 第43-1頁），而胡巨川為被告會員，其於93年間與許俊源、 朱瓊芳同為被告理事之事實，有會員名冊、被告高雄市分會 第7 屆第8 次理監事聯席會會議紀錄、簽到紀錄可憑（見本 院卷第148 頁、第149 頁），足認胡巨川確有將系爭房屋贈 與被告之真意。又被告業以受遺贈為由，辦畢系爭房屋所有 權移轉登記，現為系爭房屋所有權人之事實，有建物登記謄 本為憑（見本院卷第35頁），且為兩造所不爭執（見不爭執 事項㈡），原告空言指摘被告取得系爭房屋所有權之正當性 ，核與前開證據不符，殊非可採，附此敘明。
㈢被告向原告所為終止系爭租約之意思表示，是否合法生效？ 系爭租約自何時起終止？
⒈按出租人非因收回自住或重新建築時，不得收回房屋，土地 法第100 條第1 款定有明文。又土地法第100 條第1 款所謂 收回自住，依司法院院解字第3489號解釋，包含收回出租之 房屋，以供自己營業之使用者在內，且不限於收回以供出租 人本人自住，兼包括收回供共同生活之家屬自住者內。次按 ，非耕地或非供建築房屋之土地為租賃物之租賃，其終止契 約，土地法及其他特別法並未就此設有特別規定，依特別法 無規定者，適用普通法之原則，應仍適用民法關於租賃之規 定，其未定期限者，除應依習慣先期通知外，各當事人得隨 時終止契約。最高法院著有45年台上字第1514號判例要旨可 資參照。再者，民法第450 條第3 項之通知，並無一定方式 ，亦非限於訴訟外為之，苟訴訟上已有書狀或言詞向他造表 示終止租賃契約之意思，即應認為已有通知。有最高法院22 年上字第856 號判例要旨足參，是以不定期租賃契約之出租 人，倘於訴訟中業以書狀或言詞向承租人為終止租約之意思 表示，即應認為已有通知，如事實審言詞辯論終結時，先期 通知期間業已屆滿，出租人自得於民法第450 條但書所定契
約終止期，終止租約。
⒉經查：
⑴被告為社團法人，係由正式會員及贊助會員所組成，以促進 世界和平、救濟災患為宗旨，並以推行天災人患急賑事項； 臨時施糧、施衣、施款、施棺各事項；設置冬令救濟及清寒 、殘障學生獎助學金事項；推動圖書館、幼稚園、托兒所、 各級普通學校暨專門職業學校之慈善事業；施診所、施廿樂 所、施醫院之慈善事業，及對內開設經訓講習班、道德講習 班、各種技藝講習班等社會慈業為任務，業據被告章程第2 、6 、7 條揭示至明（見本院卷第154 至155 頁），該章程 第7 條第1 款復規定，須經道院同修經介引入修滿2 年者， 始得成為正式會員（見本院卷第155 頁）等語，足見為會員 舉辦經訓講習乃被告必要業務之一。又被告為提供會員同修 、休息、住宿之處所，有將系爭房屋收回自己使用之必要， 亦有被告102 年3 月23日第9 屆第12次理監事聯席會會議紀 錄為憑（見本院卷第134 頁、第136 頁），揆諸前引說明， 被告會務既有賴其會員推行，被告復負有為會員講習訓練之 義務，被告既乏宿舍以供會員住宿研習，其自得以收回自住 為由，終止系爭租約，收回系爭房屋。
⑵依民法第450 條第2 項前段、第3 項規定，租賃未定有期限 者，各當事人得隨時終止契約。前項終止契約，應依習慣先 期通知。但不動產之租金，以星期、半個月或1 個月定其支 付之期限者，出租人應以曆定星期、半個月或1 個月之末日 為契約終止期，並應至少於1 星期、半個月或1 個月前通知 之。而系爭租約約定租金以1 個月定其支付期限之事實，業 據原告自承在卷（見本院卷第119 頁），依前引規定，被告 以收回自住為由終止系爭租約，提前1 個月通知。又被告業 於102 年2 月6 日本院言詞辯論期日，當庭口頭向原告為終 止系爭租約之意思表示，有言詞辯論筆錄可稽（見本院卷第 119 頁），揆諸首揭判例要旨，應認被告已於102 年2 月6 日向原告為終止系爭租約之先期通知，該通知期間並於102 年3 月6 日屆滿，被告自得於同年3 月之末日終止系爭租約 。被告於102 年4 月22日以書狀向原告為終止系爭租約之意 思表示，已逾前述先期通知期滿當月末日，上開書狀繕本並 於102 年4 月23日送達原告（見本院卷第165 頁），系爭租 約業於102 年4 月23日終止之意思表示到達被告時，經合法 終止，應堪是認。原告主張被告未依民法第450 條第3 項規 定終止系爭租約，不生合法終止效力云云，尚非可採。 ⒊從而，系爭租約業經被告合法終止，兩造間自102 年4 月23 日起即無系爭租約所示之不定期租賃關係存在。
㈣原告請求確認兩造就系爭房屋有不定期租賃關係存在，有無 理由？
⒈按確認法律關係成立或不成立之訴，以確認現在之法律關係 為限，如已過去或將來應發生之法律關係，則不得為此訴之 標的。最高法院著有49年台上字第1813號判例要旨足參。又 在積極確認之訴，必須原告所主張為訴訟標的之法律關係存 在，其權利保護要件始無欠缺，而其權利保護要件是否存在 ，應以事實審言詞辯論終結時之狀態為據。
⒉被告於98年1 月27日受遺贈取得系爭房屋後，宥於買賣不破 租賃原則，而受系爭租約所拘束，惟系爭租約業於102 年4 月23日經被告合法終止，兩造自斯時起即無系爭租約所示之 不定期租賃關係存在，業經本院審認如前（見爭點㈢），是 以兩造於本院102 年5 月8 日事實審言詞辯論終結前，已無 不定期租賃關係存在，揆諸前引說明，原告猶執前詞請求確 認已不存在之法律關係，即屬無據。
五、綜上所述，原告請求確認兩造就系爭房屋有不定期租賃契約 存在，係無理由，應予駁回。
據上論結，原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。
中 華 民 國 102 年 5 月 22 日
民事第四庭 法 官 賴文姍
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 102 年 5 月 22 日
書記官 劉甄庭