臺灣高等法院高雄分院民事判決 102年度上易字第3號
上 訴 人 顏福松
訴訟代理人 鍾義律師
被上訴人 林中智
被上訴人 林中信
共 同
訴訟代理人 鄭曉東律師
魏緒孟律師
上列當事人間請求履行契約事件，上訴人對於民國101 年11月20
日臺灣高雄地方法院101 年度訴字第1629號第一審判決提起上訴
，本院於102 年5 月21日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、上訴人主張：訴外人王文洋（後更名為王奕森）前來上訴人 位於高雄市前金區市○○路000 號6 樓之尚耕法律事務所， 要求為其安排向被上訴人洽談購買高雄市仁武區豐禾段414 、416 、416-1 、416-2 、417 、418 、419 地號等7 筆土 地（下稱系爭土地）事宜。經上訴人聯絡安排被上訴人與王 文洋於民國99年12月31日上午於上開事務所協談，雙方議定 每坪新臺幣（下同）95,000元，總價196,270,000 元，並於 當日及100 年1 月上旬某日，兩造達成協議，即賣方（即被 上訴人）應給付之仲介費為150 萬元。上訴人於系爭土地買 賣過程中，耗費心力協調雙方協談，詎被上訴人與王文洋及 其親戚，竟於101 年5 月間至訴外人鄭曉東律師處履約。被 上訴人拒不給付兩造約定之仲介費150 萬元。為此，爰依兩 造約定之仲介費內容，提起本件訴訟，求為命被上訴人應連 帶給付上訴人150 萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償 日止，按年利率5 ％計算之利息，並願供擔保，請准宣告假 執行之判決。
二、被上訴人則以：被上訴人林中信與訴外人林明道、林明賢三 人共同出售系爭土地，而被上訴人林中智則係代其子即林明 道在簽訂正式買賣契約前，與王文洋訂主要買賣條件，後來 由林明道親自簽約，與林中智無涉。系爭土地之買賣係因王 奕森表示欲購買系爭土地，被上訴人告知系爭土地已與他人 早訂有買賣契約，因有糾紛，委由上訴人處理中。故王奕森 乃提議同赴上訴人處，仍委請上訴人辦理訂約事宜，並請其 見證，故被上訴人與王奕森就買賣條件早互有認知。自買賣 契約書內容以觀，上訴人係擔任見證人，仲介費應由王奕森
負擔。況上訴人被上訴人已給付上訴人律師酬金46萬元，再 請求系爭土地買賣之仲介費實無理由等語，資為抗辯。三、原審為上訴人敗訴之判決，上訴人提起上訴，聲明：㈠原判 決廢棄。㈡被上訴人應連帶給付上訴人150 萬元，及自起訴 狀繕本送達翌日起至清償日止，按年利率5 ％計算之利息。 被上訴人均答辯聲明：上訴駁回。
四、兩造不爭執事項：
㈠被上訴人與王奕森於99年12月31日在上訴人處就系爭土地之 買賣簽訂協議書，被上訴人與王奕森另於100 年2 月12日簽 訂系爭土地之買賣契約書。
㈡被上訴人及林明賢與王奕森另於100 年9 月2 日簽訂不動產 買賣契約補訂書，嗣於100 年12月10日簽立不動產買賣契約 補訂續書及佃農租金免除同意書。
五、兩造爭執之事項：上訴人是否與被上訴人間就系爭土地買賣 事宜，有居間報酬之約定？上訴人請求被上訴人連帶給付仲 介費150 萬元，有無理由？
六、本院之判斷：
㈠上訴人主張應訴外人王奕森之要求，為其安排洽談購買系爭 土地事宜，經上訴人聯絡安排，於民國99年12月31日在事務 所，被上訴人與王奕森協談，當日雙方議定以每坪95,000元 價款簽訂買賣協議書之事實。被上訴人否認係上訴人居間安 排其與王奕森協議，抗辯係王奕森自行找被上訴人洽談等語 。
⑴查，據證人即從事不動產買賣之陳韻文於本院到庭證述： 99年10月左右有一個陳金龍拿上開土地資料到台中說要辦 土地融資，王奕森就偕伊與一位王小姐，跟陳金龍談土地 辦融資事情，後來這個案子沒有談成，後來經過快一、二 個月，王奕森告訴我他有透過陳金龍來找一個當初他們訴 訟的律師顏律師來幫忙他談這塊土地買賣的事情，所以他 說已經談妥了。王奕森必須付上訴人300 萬元的佣金。伊 亦曾跟王奕森到過上訴人事務所，從來沒有聽過王奕森提 過他自己去找地主自己談的等語（本院卷第40至41頁）。 以及證人即介紹王奕森予上訴人認識之陳金龍於本院到庭 證稱：王文洋（即王奕森）知道有系爭土地，然後要去洽 談系爭土地之買賣，是經過伊的介紹跟上訴人談的，王文 洋未講過談系爭土地買賣之前有去找過地主，王文洋不認 識地主等語（本院卷第46至48頁），證人陳韻文、陳金龍 均證述王奕森談系爭土地買賣事宜係找上訴人聯絡安排， 非自行找地主洽談之情。而證人王奕森雖到庭證述：係看 到謄本上的地址直接去找林中信（即被上訴人）因為系爭
土地有訴訟，上訴人為被上訴人委任之訴訟律師云云（原 審卷第77頁反面、第78頁）。然證人王奕森因迄今尚未給 付系爭土地仲介費予上訴人（見下述），與兩造均有利害 關係，其證詞尚難遽採，而證人陳韻文、陳金龍無利害關 係，所為證言較符事實，應認證人陳韻文、陳金龍之證詞 較可採信。
⑵王奕森與被上訴人於民國99年12月31日在上訴人事務所， 就系爭土地買賣事宜，雙方就系爭土地以每坪95,000元買 賣價金，總價19,627萬元，當日並簽訂買賣協議書，有協 議書一份在卷可稽（原審卷第8 頁），為被上訴人所不爭 執，再觀以王奕森自承於100 年1 月5 日書立承諾書予上 訴人收執（原審卷第79頁），觀以承諾書內容：「王文洋 茲就顏福松律師協助撮合立書人與林中信等人所有之高雄 縣仁武鄉○○段○○○號等七筆土地達成買賣契約暨協助 訂定本件買賣去約條款‧‧。立書人承諾給付新台幣（下 同）三百萬元整，並於簽訂本件買賣契約十給付現金一百 五十萬元，餘款一百五十萬元於土地過戶完成給付。‧」 等語內容以觀（原審卷第69頁），王奕森與被上訴人及林 明賢就系爭土地達成買賣之協議之事實，應係上訴人協助 介紹而達成，上訴人主張係介紹王奕森與被上訴人洽談系 爭土地買賣一事，洵屬有據，應堪採信。
㈡上訴人是否與被上訴人間就系爭土地買賣事宜，有居間報酬 之約定？
⑴按稱居間者，謂當事人約定，一方為他方報告訂約之機會 或為訂約之媒介，他方給付報酬之契約；又居間人因媒介 應得之報酬，除契約另有訂定或另有習慣外，由契約當事 人雙方平均負擔；民法第565 條及第570 條定有明文。上 訴人主張王奕森與被上訴人99年12月31日當日簽完協議書 ，王弈森先行離開，上訴人與被上訴人提及買賣仲介費為 150 萬元，經被上訴人當場允諾給付，嗣於100 年1 月間 ，兩造間亦為此協議云云，然被上訴人否認有達成買賣仲 介費150 萬元之協議等語。
⑵查，據證人即上訴人員工蔡瓊綢於原審到庭證述：99年12 月31日協議書當日，上訴人要跟他們（指被上訴人）要20 0 萬，被上訴人說只要給上訴人100 萬元，被上訴人有說 之前跟劉家妤簽訂買賣契約書本來要給一個代書仲介費用 100 萬元，因為上訴人說這件事情比較複雜，土地上有一 些三七五減租要處理，會比較累一點，談定價額是150 萬 等語（原審卷第57頁），又證述：在100 年1 月，被上訴 人提到子女覺得土地賣的太便宜了，是不是請上訴人就佣
金部分少收一點，就收個100 萬元，可是上訴人沒有答應 等語（原審卷第58頁），依證人蔡瓊綢之證詞，被上訴人 於100 年1 月尚且就仲介費用有異議，另據證人即曾慶芳 於原審證述：（協議書成立）顏律師就直接跟被上訴人說 ，他的佣金是200 萬，被上訴人聽了之後就說怎麼那麼多 錢，顏律師也有解釋說以買賣總金額大概2 億，等於1%服 務費來講佣金就是200 萬元，有解釋給他聽，但是被上訴 人不太同意，就說可不可以100 萬元，顏律師就有協調， 要不然就以150 萬元好了，被上訴人也沒有說不好等語（ 原審卷第62至63頁），即由證人曾慶芳所言，被上訴人最 後就上訴人主張150 萬元仲介費並未表示同意與否。再以 上訴人主張其與被上訴人於99年12月31日及100 年1 月兩 次協議仲介費用，而證人曾慶芳僅係於99年12月31日協議 書當日在場，對於王奕森與被上訴人間100 年2 月12日成 立買賣契約書時（見下述），並未在場，故對於系爭土地 買賣事宜，兩造間如何協議仲介費用之過程，非全部親聞 。再參酌兩造間就系爭土地買賣仲介費事宜，並未簽立書 面契約，為上訴人所不爭執，綜上觀之，上訴人雖向被上 訴人提及系爭土地買賣仲介費用，然就佣金數額究為200 萬元、150 萬元抑或100 萬元，兩造意見尚未一致，就佣 金數額應屬洽談階段，尚難遽論兩造就系爭土地買賣仲介 費用為150 萬元業已達成合意。
⑶又王奕森與被上訴人林中信、林中智之子林明道、林明賢 就系爭土地嗣後於100 年2 月12日簽立買賣契約書，上訴 人為見證律師，並提出不動產買賣契約書一份在卷可稽（ 原審卷第12至16頁），為兩造所不爭執，自堪認為真，觀 以該買賣契約書第11條第2 項第2 款內容：「‧‧買賣土 地仲介及佃農額外要求或行政、司法程序一切費用等皆由 買方負擔‧‧」等語（原審卷第15頁），再佐以王奕森之 前於100 年1 月5 日書立承諾書予上訴人收執，觀以承諾 書內容：「王文洋茲就顏福松律師協助撮合立書人與林中 信等人所有之高雄縣仁武鄉○○段○○○號等七筆土地達 成買賣契約暨協助訂定本件買賣去約條款‧‧。立書人承 諾給付新台幣（下同）三百萬元整，並於簽訂本件買賣契 約時給付現金一百五十萬元，餘款一百五十萬元於土地過 戶完成給付。‧」等語（原審卷第69頁），證人王奕森於 原審到庭承認簽立上開買賣契約書、承諾書。而以王奕森 與被上訴人雖於99年12月31日訂立協議書，但系爭土地之 所有權人為林中信、林明賢及林明道，故出賣人應為林中 信、林明賢及林明道，林明賢及林明道並不在99年12月31
日協議書上簽名，足認100 年2 月12日之買賣契約書始為 正式之買賣契約書，99年12月31日協議書僅為買賣內容之 初稿，而100 年2 月12日之買賣契約書已載明系爭土地買 賣仲介費用由買方即王奕森負擔，王奕森尚於100 年1 月 5 日書立前揭承諾書，允諾因上訴人協助撮合故願支付仲 介費用300 萬元予上訴人等情，堪認王奕森與系爭土地出 賣人包括被上訴人以及上訴人間達成仲介費用由買方即王 奕森負擔，且金額為300 萬元，被上訴人無須支付與上訴 人間仲介費用，應無疑義。上訴人雖抗辯雙方雖約定仲介 費由買方（指王奕森）負擔，然不能拘束上訴人云云，然 上訴人既為100 年2 月12日該買賣契約書之見證人，買賣 契約書載明仲介費用由買方即王奕森負擔，且上訴人之前 已收受王奕森於100 年1 月5 日書立之前揭承諾書等情， 上訴人已同意被上訴人無庸給付仲介費甚明，此部分抗辯 難謂有據，不予採信。
⑷至於上訴人主張100 年1 月初，被上訴人林中智之子林晉 麒曾偕友人與被上訴人二人到上訴人事務所，質問上訴人 為何介紹系爭土地買賣，竟對被上訴人「鑽牛鼻」（台語 ），市價應有一坪11、12萬之多等語（本院卷第58頁）， 證人林晉麒於本院證述坦承曾經偕同被上訴人到上訴人事 務所，但否認有提及系爭土地買賣價格一事（本院卷第59 至62頁），然上訴人主張林晉麒偕同友人與被上訴人二人 到上訴人事務所並質疑上訴人介紹土地價格過低一節，縱 係屬實，亦難遽論兩造間就系爭土地買賣之仲介費150 萬 元達成合意之情事可言。
㈢從而，兩造及王奕森間就系爭土地買賣之仲介費用150 萬元 既約定由王奕森負擔，則上訴人請求被上訴人給付系爭土地 買賣之仲介費用150 萬元云云，洵屬無據，為無理由。七、綜上所述，上訴人主張依居間報酬之法律關係，請求被上訴 人連帶給付上訴人150 萬元及自起訴狀繕本達翌日起至清償 日止，按年利率5 ％計算之利息。為無理由，應予駁回。原 審判決上訴人敗訴，並無不當。上訴意旨猶執陳詞指摘原判 決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。八、據上論結，本件上訴為無理由，應依民事訴訟法第449 條第 2 項、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 102 年 5 月 31 日
民事第五庭
審判長法官 簡色嬌
法 官 林紀元
法 官 郭慧珊
以上正本證明與原本無異。
不得上訴。
中 華 民 國 102 年 5 月 31 日
書 記 官 曾允志