臺灣高等法院民事判決 101年度重上更㈠字第91號
上 訴 人 汪琍
訴訟代理人 林志豪律師
被 上訴人 瓏山林企業股份有限公司
兼法定代理人 林鴻堯
共 同
訴訟代理人 吳姝叡律師
上列當事人間請求返還價金事件，上訴人對於中華民國99年4月6
日臺灣臺北地方法院98年度重訴字第464號第一審判決提起上訴
，並為訴之追加，經最高法院第一次發回更審，本院於102年5月
7日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
原判決關於駁回上訴人後開第二項之訴部分及該部分假執行之聲請，暨除確定部分外訴訟費用之裁判均廢棄。
上開廢棄部分，（一）被上訴人瓏山林企業股份有限公司應再給付上訴人新台幣貳佰壹拾陸萬參仟元，及自民國九十七年十月九日起至清償之日止，按週年利率百分之五計算之利息。(二)被上訴人林鴻堯應再給付上訴人新台幣柒佰貳拾參萬柒仟伍佰元，及自民國九十七年十月九日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
被上訴人瓏山林企業股份有限公司應另給付上訴人新台幣柒拾貳萬壹仟元，及自民國九十九年八月十三日起至清償之日止，按週年利率百分之五計算之利息。
被上訴人林鴻堯應另給付上訴人新台幣貳佰肆拾壹萬貳仟伍佰元，及自民國九十九年八月十三日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
上訴人其餘追加之訴駁回。
第一、二審訴訟費用（除確定部分外），及發回前第三審訴訟費用，由被上訴人瓏山林企業股份有限公司負擔四分之一，餘由被上訴人林鴻堯負擔。追加之訴之訴訟費用，由被上訴人瓏山林企業股份有限公司負擔十六分之一，被上訴人林鴻堯負擔十六分之三，餘由上訴人負擔。
本判決第二項命被上訴人給付部分，於上訴人依序為被上訴人瓏山林企業股份有限公司、林鴻堯供新台幣柒拾貳萬壹仟元、新台幣貳佰肆拾壹萬參仟元之擔保後，得假執行；但被上訴人瓏山林企業股份有限公司、林鴻堯依序為上訴人預供新台幣貳佰壹拾陸萬參仟元及新台幣柒佰貳拾參萬柒仟伍佰元之擔保後，得免為假執行。
本判決第三項及第四項命被上訴人給付部分，於上訴人依序為被上訴人瓏山林企業股份有限公司、林鴻堯供新台幣貳拾肆萬壹仟
元、新台幣捌拾萬伍仟元之擔保後，得假執行；但被上訴人瓏山林企業股份有限公司、林鴻堯依序為上訴人預供新台幣柒拾貳萬壹仟元及新台幣貳佰肆拾壹萬貳仟伍佰元之擔保後，得免為假執行。
上訴人其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
壹、程序部分：
一、上訴人於原審依民法第179條及第259條第1、2款規定解除契 約回復原狀之法律關係，請求被上訴人瓏山林企業股份有限 公司（下稱瓏山林公司）給付新台幣（下同）289萬元本息 （原判決誤載為395萬元本息，見原審卷一第199頁）、請求 被上訴人林鴻堯（下稱林鴻堯）給付965萬元本息（原判決 誤載為1,338萬元本息，見原審卷一第199頁），嗣於本院前 審審理中，追加依兩造房屋買賣契約第23條第1項、土地買 賣契約第10條第1項約定，請求瓏山林公司及林鴻堯應另依 序給付289萬元及965萬元本息（見本院重上字卷第88、307 頁背面），核與民事訴訟法第446條第1項但書、第255條第1 項第2款之規定相符，其追加程序合法。
二、本件上訴人在原審已主張被上訴人欲移轉與伊之建物有坪數 增加超過4%且增加者為車道之瑕疵（見原審卷一第2頁、卷 二第62頁），故上訴人在本院審理時，主張其行使同時履行 抗辯之被上訴人對待給付部分，包括被上訴人應補正將車道 面積計入承購戶之瑕疵（見本院重上更字卷第85頁），應認 係原審攻擊或防禦方法之補充，並非新攻擊或防禦方法之提 出，依民事訴訟法第447條第1項第3款規定，應予准許。貳、實體部分：
一、上訴人主張：伊於民國96年5月10日與瓏山林公司及林鴻堯 依序就被上訴人所共同開發之預售屋「博物館」（下稱系爭 建案）A1棟3樓房屋（含建築物地下4樓之176與177號等2個 停車位，下稱系爭房屋）及其基地即臺北市○○區○○段 000○0地號土地（下稱系爭土地，以下合稱系爭土地及系爭 房屋時稱系爭房地），分別與瓏山林公司簽訂房屋預定買賣 契約書（下稱系爭房屋買賣契約），與林鴻堯簽訂土地預定 買賣契約書（下稱系爭土地買賣契約，以下合稱時稱系爭房 地買賣契約），價金分別為房屋部分1,442萬元、土地部分 4,825萬元，合計6,267萬元。伊於簽約後陸續按分期付款明 細表繳交共5期價款與瓏山林公司及林鴻堯各289萬元與965 萬元，總計1,254萬元，僅餘第6期款未繳納。然伊發現系爭 房地存在誤差坪數增價超過4%以上，而所增加者均為車道， 且被上訴人應先將系爭房地所有權移轉登記與伊，伊始能辦
理抵押貸款給付第6期款。伊已提出同時履行抗辯命被上訴 人應為對待給付之同時，伊始有給付第6期款之義務。另被 上訴人先後要求伊於97年12月23日及98年1月8日前辦妥自洽 貸款手續，逾期即視為放棄貸款，但此期間實為過短，經伊 分別於97年11月16日及同年12月31日去函告知被上訴人，被 上訴人未盡其協助義務亦不提出說明，卻於98年1月9日來函 指稱伊違約未繳交第6期款5,013萬元（即銀行貸款部分之款 項），片面主張解除系爭契約，同時沒收伊已繳之全部價金 。被上訴人解除系爭房地契約顯違契約義務及民法第148條 規定之誠信原則及權利濫用禁止原則。伊於98年1月17日去 函要求被上訴人返還價金，再於98年3月11日去函解除系爭 房地契約，被上訴人應依民法第179條及第259條第1、2款規 定返還已付價金等情。爰聲明求為命瓏山林公司、林鴻堯依 序給付伊289萬元及965萬元，及依序給付自原判決附表一、 二所示繳繳款之日起至清償日止按週年利率5%計算之利息， 並願供擔保請准宣告假執行。
原審命瓏山林公司、林鴻堯依序給付72萬7,000元、241萬2, 500元，及均自97年10月9日起至清償日止，按週年利率5% 計算之利息，另駁回上訴人其餘請求，並附條件為假執行及 免為假執行之宣告。上訴人就原審駁回其請求部分提起上訴 ，並另追加主張被上訴人已將系爭房地另出賣予他人而給付 不能，伊自得依民法第256條規定解除系爭買賣契約，及依 系爭房屋買賣契約第23條第1項、系爭土地買賣契約第10條 第1項約定，請求被上訴人給付違約金，並為追加聲明：瓏 山林公司及林鴻堯應依序另給付上訴人289萬元及965萬元， 及均自99年8月10日爭點整理訴之追加狀繕本送達被上訴人 之翌日即99年8月13日起至清償日止，按週年利率5%計算之 利息，復均陳明願供擔保，請准宣告假執行。經本院99年度 重上字第303號改判原判決駁回上訴人之訴部分廢棄，瓏山 林公司及林鴻堯應依序再給付上訴人216萬3,000元及723萬 7,500元，及自該判決附表一、二所示各繳款日起至清償日 止，按週年利率5%計算之利息，並就上訴人追加之訴部分判 命瓏山林公司及林鴻堯應依序再給付上訴人288萬4,000元及 965萬元，及自99年8月13日起至清償日止，按週年利率5%計 算之利息，及駁回上訴人其餘追加之訴，並均附條件為假執 行及免為假執行之宣告。被上訴人就上開命其給付部分提起 上訴（上訴人就駁回其追加之訴即6,000元本息部分未提起 上訴，不得再聲明不服）。嗣經最高法院以101年度台上字 第1442號判決廢棄發回更審，上訴人並減縮其上訴部分之利 息起算日為自97年10月9日起算，於本院上訴及追加聲明：
（一）原判決關於駁回其後開第2項部分廢棄。（二）上開 廢棄部分，瓏山林公司及林鴻堯應依序再給付上訴人216萬 3,000元及723萬7,500元，及自97年10月9日起至清償日止， 按週年利率5%計算之利息。（三）追加瓏山林公司及林鴻堯 應依序另給付上訴人288萬4,000元及965萬元，及均自99年8 月13日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。（四）願 供擔保請准宣告假執行。
二、被上訴人則以：依系爭房地買賣契約附件約定第6期房屋、 土地價款可委辦貸款抵繳之期款，應於核發使用執照日起第 30天辦理完成貸款手續。伊於97年11月21日取得使用執照後 ，隨即依契約約定寄發繳款通知與上訴人，明確表示應於97 年12月23日前辦妥貸款手續，是系爭房地契約第6期價款之 給付為有確定期限。伊已寬限上訴人至遲應於98年1月8日前 繳納價金，上訴人逾期仍不為履行，伊依系爭房屋買賣契約 第7條第2項、第23條第2項及系爭土地買賣契約第4條第2項 、第10條第2項約定，於98年1月9日所為解除契約及沒入上 訴人已繳價金之意思表示，為合法有據，伊無返還上訴人已 付價金及賠償違約金之義務等語，資為抗辯。並於本院聲明 ：（一）上訴及追加之訴均駁回。（二）如受不利判決，願 預供擔保請准宣告免為假執行。
三、經本院與兩造整理本件不爭執事項及爭執事項（見本院重上 更字卷第85頁背面、本院重上字卷第312頁至背面）如下：（一）上訴人於96年5月10日分別以1,442萬元及4,825萬元之價 格向瓏山林公司及林鴻堯購買系爭房屋及土地，上訴人與 瓏山林公司及林鴻堯簽有系爭房屋買賣契約及系爭土地買 賣契約。上訴人簽約後，已陸續給付瓏山林公司及林鴻堯 第1至5期款各289萬元及965萬元，僅餘第6期款（可委辦 貸款抵繳）未繳。
（二）瓏山林公司於97年11月間要求上訴人於97年11月20日洽瓏 山林公司所指定永豐銀行，進行貸款對保程序，嗣要求上 訴人於97年12月23日前辦妥自洽貸款手續。（三）系爭房屋於97年12月18日完成保存登記（第一次所有權登 記）。
（四）上訴人委請律師於97年12月16日致函被上訴人，要求被上 訴人依法履約，並儘速指派專人出面說明驗收程序及釐清 違法不當虛灌坪數等疑義，並稱於被上訴人提出合理說明 保障上訴人權利前，上訴人暫無配合辦理產權移轉相關手 續之義務；被上訴人則於97年12月25日以存證信函催告上 訴人，如擬全額以現金繳付不辦理貸款者，於7日內以即 期支票或匯款一次繳付，如擬以貸款撥付，特寬限辦理期
限，至遲於98年1月8日前辦妥貸款手續（含備齊抵押設定 契約書、撥款委託書交付代書並繳清核貸差金額），如逾 期未履行，即以此存證信函解除系爭房地買賣契約，並沒 入已收價金為違約金。
（五）上訴人委請律師於97年12月31日催告被上訴人於98年1月8 日前儘速聯絡協商事宜，惟被上訴人於98年1月9日以存證 信函表示其已將價金沒收作為違約金，並解除系爭房地買 賣契約；上訴人於98年1月17日函知被上訴人，表明系爭 房屋買賣契約及土地買賣契約為定型化契約，違反消費者 保護法在先，且其已行使抗辯權，請求被上訴人返還已付 價金；上訴人又委請律師於98年2月12日，函覆瓏山林公 司，主張瓏山林公司解除權之行使並非合法，請求返還已 付價金。
（六）上訴人委請律師於98年3月11日通知被上訴人解除系爭房 屋買賣契約及系爭土地買賣契約。
（七）被上訴人於98年12月13日另將系爭房地出售他人，其土地 價金為5,596萬元、房屋價金為1,672萬元，總價為7,268 萬元。
（八）上訴人於99年8月10日提出之爭點整理暨訴之追加狀，以 被上訴人將系爭房地另出售他人已給付不能為理由，解除 系爭房地買賣契約，該書狀已經被上訴人收受。四、上訴人主張被上訴人應返還其買賣價金及給付違約金，則為 被上訴人所否認，經查：
（一）系爭房地買賣契約之第6期款係屬無確定期限債務： 1、按給付有確定期限者，債務人自期限屆滿時起，負遲延責 任；給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時， 經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任，民法 第229條第1項、第2項前段定有明文。又所謂無確定期限 ，指未定期限及雖定有期限而其屆至之時期不確定二種情 形，前者稱不定期債務，後者稱不確定期限之債務（最高 法院94年度台上字第1353號判決意旨參照）。當事人就既 已存在之債務，約定於預期之不確定事實發生時履行，為 未定清償期之約定，即屬無確定期限之給付。
2、本件上訴人主張其應給付之第6期款係無確定期限債務， 被上訴人則辯稱該第6期款應依工程進度，於核發使用執 照日起第30天付清，係有確定期限債務等語。查上訴人依 系爭房屋買賣契約第7條第1項及系爭土地買賣契約第4條 第1項約定，應依該契約附件之「房屋價款分期付款明細 表」及「土地價款分期付款明細表」給付價金，就該明細 表所載（見原審卷一第45、54頁），其第1期至第5期款之
繳款約定，分別為「訂金」、「簽約金」、「建物結構體 第11樓頂版完成」、「地下室完成」、「申請使用執照」 ，因攸關後3至5期款清償期屆至之不確定事實何時發生， 為上訴人所不知，且就支付方式並無特別約定，故系爭房 屋契約第7條第1項及系爭土地契約第4條第1項乃約定：「 買方（上訴人）…於接獲賣方繳款通知十日內自行……壹 次繳清」，而第6期款支付方式，乃「可委辦貸款抵繳」 ，其付款期限係「於核發使用執照日起第30天」，有上開 房屋及土地價款分期付款明細表為證（見原審卷一第32、 49、45、54頁），但系爭房地何時核發使用執照，並未確 定，揆諸前開說明，上訴人應給付第6期款之債務，自屬 無確定期限中之不確定期限債務。又該所謂核發使用執照 日起第30天，究應如何計算？爰審酌使用執照何時核發下 來，並非買受人即上訴人所能知悉，換言之，於被上訴人 通知核發使用執照日前，上訴人無從知悉繳交第6期款之 清償期屆至，並參系爭房屋買賣契約第7條及土地買賣契 約第4條第1項約定上開買受人接獲通知之約定，該30日之 起算時點，應自上訴人接獲被上訴人繳款通知之翌日起算 ，始符合公平原則，並非限定於核發使用執照日起第30天 即為該第6期款給付之確定期限。是被上訴人辯稱該第6期 款係有確定期限債務云云，自不足取。
（二）瓏山林公司於97年11月21日對上訴人發繳款通知書，要求 於97年12月23日辦妥自洽貸款，嗣被上訴人同意上訴人於 98年1月8日前辦妥銀行貸款手續：
1、本件依系爭房屋買賣契約第7條第1項、系爭土地買賣契約 第4條第1項約定，上訴人就第6期款之付款期限，係約定 應於核發使用執照日起第30天，且於上訴人接獲繳款通知 之翌日起算，已如前述。又買受人於接獲出賣人通知核發 使用執照日前，無從知悉繳交第6期款之清償期，自無從 為付款準備，而以自洽貸款或委辦貸款方式支付第6期款 者，均必須配合銀行辦理抵押貸款之作業時程，非買受人 可片面決定貸款核撥之時間，則若買受人係以自洽金融機 構辦理貸款，或委託被上訴人所洽之金融機構辦理貸款者 ，上開買受人接獲使用執照核撥日之翌日起之30日期限， 自必須足為銀行辦理抵押貸款核發之作業時間，否則無異 強令買受人負給付遲延甚至遭出賣人解除契約之責。 2、被上訴人於97年11月21日寄發繳款通知書與上訴人，要求 於97年12月23日完成自洽貸款程序（見原審卷一第57頁） ，上訴人則於97年12月16日寄發存證信函與瓏山林公司稱 ：系爭房屋尚未取得建號且無確定坪數，且系爭土地設定
之他項權利尚未塗銷，故貸款銀行無法承諾於97年12月23 日可辦妥貸款手續（見本院重上更字卷第58頁背面），故 上訴人已表示其將以自洽貸款方式繳納第6期款，但手續 恐無法在瓏山林公司要求之97年12月23日以前完成。被上 訴人並不爭執已收受該存證信函，嗣瓏山林公司於97年12 月25日以存證信函催告上訴人繳納第6期款，其記載：「 ....台端倘擬全額以現金繳付不辦理貸款者，敬請於函達 7日內以即期支票或匯款一次繳付。如台端擬以貸款撥付 ，至今逾期仍未完成貸款手續者，因念及時值年終事務繁 多之故，特寬限辦理期間，於此再次催告台端至遲於98年 元月8日前辦妥貸款手續...」等語（見本院重上更字第33 頁），堪認被上訴人迄97年12月25日仍未反對上訴人以自 洽貸款之方式繳納第6期款，並同意將期限寬限至98年1月 8日，是被上訴人抗辯上訴人未依97年11月7日通知於97年 11月20日（見原審卷一第135頁）到場辦理自洽貸款手續 ，已成為不貸款戶，即無可取。
3、再者，系爭房地之使用執照係於97年11月21日核發，有臺 北市97年度使字第0469號使用執照及95年度建字第0615號 建造執照存根為證（見本院重上字卷第275頁背面、原審 卷一第101頁），上訴人於97年11月22日或23日收受被上 訴人上開97年11月21日繳款通知書，業經上訴人自陳在卷 （見本院重上更字卷第84頁背面）等情，惟該繳款通知書 之記載係以瓏山林之名義所發，並未包括林鴻堯，此觀該 繳款通知書記載「台端訂購本公司博物館房屋…」即為可 知；再者，該97年11月21日繳款通知書雖記載若上訴人係 自洽金融機構辦理貸款者，應於97年12月23日前辦妥貸款 手續（含備齊抵押權設定契約書、撥款委託書交付代書並 繳清核貸差金額）（見原審卷一第275頁），然系爭房地 於97年12月18日始完成第一次保存登記（見本院重上字卷 第93頁之電傳資訊系統），上訴人於97年11月12日已以購 置住宅之名義，向有限責任淡水第一信用合作社申請5,00 0萬元之擔保放款，為兩造所不爭執（見原審卷一第189頁 ），嗣於97年12月30日上訴人完成自洽貸款手續之對保手 續，業經上訴人自陳在卷（見本院重上更字卷第84頁背面 ），並有抵押權設定契約書為證（見原審卷一第171至180 頁），該期日已在被上訴人原來限定之97年12月23日之後 ，被上訴人復不能舉證證明購買其系爭建案之自洽貸款承 購戶有於97年12月23日、或97年12月30日甚至98年1月8日 以前完成自洽貸款程序，又於97年12月25日以上訴人年終 事務繁忙同意將辦理自洽貸款期限延至98年1月8日，故上
訴人依系爭房地買賣契約應繳納之第6期款期限固為接獲 使用執照核發通知之日起算30日，但瓏山林公司於97年11 月21日通知自洽貸款手續完成期限即97年12月23日，尚難 足為上訴人辦理自洽貸款手續完成之付款準備，應以被上 訴人於97年12月25日將上訴人辦理自洽貸款之期限展延之 98年1月8日作為上訴人接獲使用執照起算第30日繳款期限 ，為屬適當。是被上訴人抗辯上訴人未在97年11月21日使 用執照核發日起第30日內繳納第6期款即屬遲延，被上訴 人於97年12月25日係對於上訴人已陷於遲延之債務再次催 告上訴人給付云云，尚無可取。
（三）被上訴人於98年1月9日解除契約，於法不合： 1、系爭房屋買賣契約第18條第1項、第3項及系爭土地買賣契 約第5條第1項、第3項，已就不向被上訴人指定金融機構 辦理貸款抵繳時之處理方式，約定：「……部分價款，由 賣方洽定之金融機構之貸款給付……倘因買方貸款條件不 符合，致不能核貸或無法如數貸足，及買方中途改變主意 自願不貸或未能如期協辦或主動向核貸金融機構拒絕貸款 者，視為放棄貸款，則其原欲貸款部分之價款應於賣方通 知後，七日內以現金一次向賣方繳清，否則即係違約」（ 第1項）、「買方若不辦貸款時，須按附件一『房屋價款 分期明細表』中可委辦貸款抵繳之期款，應『於使用執照 核發日起第三十天』應繳納之期款於期限內繳納，並依賣 方通知指定日期配合辦理產權移轉相關手續；若逾期依本 約第七條第二項加計規定遲延利息，並經賣方以存證信函 催告後五日仍未繳者，依本約第二十三條（土地契約第十 條）之約定處理……」（第3項）特別約定（見原審卷一 第41、39頁），再依系爭房地買賣契約之附件-自洽貸款 切結書第3條第9款亦約定：「買方如有中途改變主意不貸 、通知金融機構暫緩撥款或依本書約定視為放棄貸款之情 事者，應依房屋合約第十八條之約定辦理，否則賣方得依 房屋合約第二十三條之約定辦理」（見本院重上更字卷第 27至28頁），則就上訴人最終未向該指定金融機構辦理貸 款以支付第6期款之雙方權利義務關係，自應分別視其嗣 後或自始不辦貸款之具體情形，分別適用第1項或第3項之 約定決之。
2、 再依系爭房屋買賣契約第18條第1項及系爭土地買賣契約 第5條第1項，依其所用辭句固係對於委託被上訴人洽金融 機構辦理貸款者若發生中途不辦貸款所為之約定，然買受 人自洽金融機構辦理貸款與委託賣方即被上訴人洽定金融 機構辦理貸款，其不同處僅在於被上訴人移轉系爭房地所
有權配合辦理貸款之銀行不同，亦為被上訴人所自陳（見 本院重上更字卷第66頁背面），委辦貸款之金融機構係被 上訴人所洽定，自洽貸款則係買受人自行洽定，故於同條 第2項除約定買受人應自行向自洽貸款金融機構了解貸款 條件（貸款人身分、擔保物使用用途、貸款金額）之外， 尚約定上訴人需出具自洽貸款切結書，被上訴人始有配合 貸款之義務（見原審卷一第39、49頁），即僅在規範被上 訴人配合上訴人辦理自洽貸款義務發生之要件，但系爭房 地買賣契約並未針對自洽金融機構辦理貸款者若發生中途 不辦貸款之價款清償期限為約定，且同條第3項乃針對自 始不辦貸款者為約定，此由該項並未如同條第1項規定若 條件不合不能核貸、無法如數貸足或主動拒絕貸款等視為 放棄貸款之情事為約定，即為可知，則若自洽貸款發生條 件不合不能核貸、無法如數貸足或主動拒絕貸款等情事， 自應依系爭房屋買賣契約第18條第1項及系爭土地買賣契 約第5條第1項定其清償期限。
3、被上訴人雖抗辯上訴人自洽金融機構辦理貸款，對於出賣 人即被上訴人而言即屬不辦貸款，且上訴人既有視為放棄 貸款之情事，自應適用系爭房屋買賣契約第18條第3項及 系爭土地買賣契約第5條第3項不辦貸款之約定云云，惟查 ，系爭房屋買賣契約第18條第2項及系爭土地買賣契約第5 條第2項已約定，若上訴人出具自洽貸款切結書與被上訴 人，被上訴人仍有配合辦理自洽貸款之義務，與被上訴人 就不辦貸款戶毋庸配合貸款，顯有不同，自難認所謂自洽 貸款及不辦貸款，對於被上訴人而言均應歸入不辦貸款戶 。又系爭房屋買賣契約第18條第1項及土地買賣契約第5條 第1項既已就視為放棄貸款為規範，則被上訴人以上訴人 有視為放棄貸款之情事應逕予適用同條第3項約定，尚屬 無憑，被上訴人此部分抗辯，自無可取。
4、查上訴人於96年5月10日簽訂系爭房地買賣契約，雖就契 約附件之自洽貸款切結書及委辦貸款切結書均予簽名交付 被上訴人（見本院重上更字卷第27至30頁、本院重上字卷 第122至127頁），然自洽貸款、委辦貸款及不辦貸款逕以 現金繳納者，均為系爭房地買賣契約所容許上訴人可選擇 繳納第6期款之方式，為兩造所不爭執，上訴人除於96年5 月10日出具自洽貸款切結書之外，尚於97年12月16日之存 證信函表示，將以自洽貸款方式繳納第6期款，已如前述 ，且被上訴人於97年12月25日存證信函亦稱若上訴人擬以 貸款撥付者等語（見原審卷一第65頁），可見上訴人已選 擇以自洽貸款方式繳納第6期款，並為被上訴人所同意。
又上訴人自洽貸款辦理期限至98年1月8日，已如前述，依 系爭房屋買賣契約第18條第1項及土地買賣契約第5條第1 項約定，買受人中途放棄貸款者，應於賣方通知後7日內 一次繳清現金。上訴人自陳其自洽貸款程序於97年12月30 日完成對保手續，但因對於產權移轉有疑慮遂未繼續撥款 （見本院重上字卷第84頁背面），可認上訴人中途放棄貸 款，依系爭房屋買賣契約第18條第1項及土地買賣契約第5 條第1項約定被上訴人應再通知上訴人7日內一次付清第6 期款，上訴人未給付始為違約，則被上訴人於98年1月9日 逕以存證信函通知上訴人解除系爭房地買賣契約，自不合 法。況且，被上訴人97年12月25日存證信函雖稱若上訴人 未在98年1月8日完成自洽貸款手續，被上訴人即得解除契 約（見原審卷一第65至66頁）云云，然依該存證信函之意 旨，應認係被上訴人同意展延上訴人辦理自洽貸款之期限 ，並無以上訴人中途不辦貸款要求一次給付第6期款之意 ，被上訴人不得在未催告上訴人一次給付第6期款之情況 下即逕為解除契約，則被上訴人97年12月25日存證信函所 稱若未於98年1月8日前辦理自洽貸款即逕解除契約乙節， 僅係被上訴人之片面記載，不得拘束上訴人。
5、退步言之，縱認上訴人於97年12月23日以前即應完成自洽 貸款之程序卻未完成，被上訴人復於97年12月25日通知上 訴人於98年1月8日一次給付第6期款等情，但上訴人逾期 仍未給付第6期款，致違反系爭房屋買賣契約第18條第1項 及土地買賣契約第5條第1項、第4條第2項約定，但依系爭 房屋買賣契約第23條第2項及土地買賣契約第10條第2項約 定，被上訴人仍須再定相當期間催告上訴人履行始能解除 契約，惟被上訴人於98年1月9日即逕解除契約，仍與契約 約定不符。被上訴人雖抗辯系爭房屋買賣契約第23條第2 項及土地買賣契約第10條第2項所稱之「該違約情事經賣 方催告相當期間而仍未履行者」、「且經賣方催告相當期 間而仍未履行者，賣方得解除契約」（見原審卷一第49、 51頁），僅係重複系爭房屋買賣契約第18條第1項及土地 買賣契約第4條第2項、第5條第1項之催告給付約定云云， 惟若如被上訴人此部分解釋，則該第23條第2項及第10條 第2項僅需約定有違反第18條或第4條約定即逕予解除契約 即可，毋庸再約定賣方應催告相當期間始得解除契約，是 被上訴人此部分抗辯，自無可取。
6、從而，被上訴人98年1月9日解除系爭買賣契約並不合法， 不生契約解除效力。
（四）上訴人解除契約並請求返還價金，則有理由：
1、按因可歸責於債務人之事由致給付不能者，債權人得解除 契約，民法第256條定有明文。次按契約解除時，當事人 雙方回復原狀之義務，受領之給付為金錢者，應附自受領 時起之利息償還之，民法第259條第1、2款定有明文。又 系爭房屋買賣契約第23條第1項、系爭土地買賣契約第10 條第1項分別約定：「賣方違反第十一條、第十二條及第 二十一條之規定者，經買方催告相當期間，仍未能改善時 ，買方得解除本契約。解約時賣方除應將買方已繳之房地 價款及遲延利息全部退還買方外，並應同時賠償房地總價 百分之二十之違約金。」、「賣方違反第八條規定者，經 買方催告相當期間，仍未能改善時，買方得解除本契約。 解約時賣方除應將買方已繳之土地價款及遲延利息全部退 還買方外，並應同時賠償土地總價百分之二十之違約金」 ，又系爭房屋買賣契約第21條第1項及土地買賣契約第8條 第1項分別約定：「本合約房地，賣方保證產權清楚，亦 無一屋數賣。訂約後發覺該房地產權有上述糾紛致影響買 方權利時，買方得定相當期限催告賣方解決，倘逾期賣方 仍未解決時，買方得解除本契約，並依第二十三條違約之 處罰規定處理。」、「本合約土地，賣方保證產權清楚， 除有不可歸責於賣方之事由外，如有任何糾葛，均由賣方 負責理清」（見原審卷一第51、40至41頁），故買方即上 訴人在賣方即被上訴人一屋二賣之情況下，上訴人即得經 催告後解除契約並請求賣方即被上訴人給付違約金。又上 訴人催告被上訴人之目的係為使被上訴人解決此一屋二賣 糾紛，若被上訴人已不可能解決此一屋二賣糾紛，應認上 訴人即無催告被上訴人解決之必要。
2、查被上訴人98年1月9日解除系爭房地買賣契約既不合法， 自不生契約解除效力，系爭房地買賣契約之效力仍繼續存 續，惟被上訴人於98年12月13日與訴外人趙麗文就系爭房 地簽立不動產買賣契約，並於99年2月1日將所有權移轉登 記，有地政電傳資訊及房屋土地買賣契約書為證（見本院 重上字卷第93、204至217頁），故系爭房地已發生一屋二 賣之情事。又被上訴人已於98年1月9日為解除系爭房地買 賣契約之表示，嗣上訴人提起本件請求返還價金訴訟，被 上訴人始終均抗辯系爭房地買賣契約已經其於98年1月9日 合法解除（見本院卷重上更字卷第142頁、本院重上字卷 第294頁），應認被上訴人係認為系爭房地買賣契約已經 解除，遂將系爭房地以高於系爭房地之買賣價金達1千萬 元（詳後述）之價格出售並移轉所有權與他人，被上訴人 就系爭房地移轉所有權之債務已為給付不能，堪認上訴人
無再催告被上訴人解決即得依民法第256條規定及系爭房 屋買賣契約第18條第2項、土地買賣契約第10條第2項約定 解除系爭房地買賣契約，並請求給付違約金。又上訴人於 99年8月10日提出之爭點整理暨訴之追加狀，已以被上訴 人將系爭房地出售他人給付不能為由解除系爭房地買賣契 約（見本院重上字卷第88至92頁），瓏山林公司及林鴻堯 自應依民法第259條第1款將其受領之物依序分別為289萬 元及965萬元返還上訴人；又被上訴人並不爭執上訴人上 開買賣價金之最後繳款日為97年10月9日（見本院重上更 字卷第85頁背面、原審卷二第208頁），則上訴人主張被 上訴人應返還之買賣價金應附加自97年10月9日起至清償 日止，按週年利率5%計算之法定遲延利息，自屬可取。 3、被上訴人雖抗辯縱認其98年1月9日解除系爭房地買賣契約 並不合法，但伊仍得依系爭房屋買賣契約第23條第2項及 系爭土地買賣契約第10條第2項規定沒收上訴人已繳買賣 價金云云，然查：
（1）依系爭房屋買賣契約第23條第2項及系爭土地買賣契約第 10條第2項固約定上訴人違反系爭房屋買賣契約第18條及 系爭土地買賣契約第4條，賣方「得沒收依房地總價百分 之二十計算之金額。」，但系爭房屋買賣契約第23條第2 項及土地買賣契約第10條第2項已接續約定：「該違約情 事經賣方催告相當期間而仍未履行者，賣方得解除本契約 」、「…。且經賣方催告相當期間而仍未履行者，賣方得 解除本契約」（見原審卷一第41、51頁），故上訴人僅需 在被上訴人催告相當期間內履行該違約情事者，被上訴人 即不得依系爭房屋買賣契約第23條第1項約定解除契約， 就本件而言，依被上訴人所述該所謂違約情事，係指上訴 人經催告仍未依系爭房屋買賣契約第18條第1項、土地買 賣契約第4條第2項、第5條第1項約定給付第6期款而言， 而本件若解釋被上訴人在其尚不能解除系爭房地買賣契約 之情況下即可沒收上訴人已付買賣價金者，則上訴人依系 爭房屋買賣契約第23條第2項及土地買賣契約第10條第2項 受催告需再繳納之買賣價金應非僅第6期款，應包括其前 已繳納之第1至5期價金，蓋該部分款項已經被上訴人沒收 ，然系爭房屋買賣契約第23條第2項及土地買賣契約第10 條第2項係約定上訴人僅需將該違約情事之款項即第6期款 履行，瓏山林公司即不得解除系爭房屋買賣契約，復未進 一步約定買受人應再繳納該遭沒收部分之款項，自不能解 釋被上訴人依系爭房屋買賣契約第23條第2項及系爭土地 買賣契約第10條第2項，可在不具解除契約要件之情況下
即可沒收上訴人已付之買賣價金作為違約金。被上訴人此 部分抗辯，為無可取。
（2）況且，被上訴人依系爭房屋買賣契約第23條第2項及土地 買賣契約第10條第2項沒收已付價金作為違約金者，必須 上訴人違反系爭房屋買賣契約第18條及土地買賣契約第4 條、第5條第1項約定，但本件在上訴人中途放棄貸款之情 況下，需再經被上訴人通知7日內以現金一次向賣方繳清 仍未繳納者，始能認為違反各該約定，然本件被上訴人在 上訴人中途放棄貸款之情況並未再通知上訴人以現金一次 繳清第6期價款，即逕於98年1月9日終止系爭房地買賣契 約，自不發生上訴人放棄貸款經被上訴人催告仍未於7日 內一次繳清價款而有違約情事之問題，均如前述，則被上 訴人此部分抗辯，自無可取。
（五）瓏山林公司及林鴻堯應分別給付上訴人違約金72萬1,000 元及241萬2,500元：
1、按約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額，民 法第252條定有明文。違約金是否相當，須依一般客觀事 實，社會經濟狀況及當事人所受損害情形，以為斟酌之標 準(最高法院79年台上字第1915號判例意旨參照)。 2、查系爭土地買賣契約第10條第1項、系爭房屋契約第23條
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