臺灣高等法院民事判決 101年度上易字第1240號
上 訴 人 姜春霞
姜瑞玲
訴訟代理人 孫志堅律師
被 上 訴人 徐永進
訴訟代理人 邱天一律師
上列當事人間請求核定地租事件，上訴人對於中華民國101年9月
28日臺灣桃園地方法院100年度訴字第1276號第一審判決提起上
訴，並為訴之變更、追加，本院於102年5月14日言詞辯論終結，
判決如下：
主 文
上訴駁回。
核定被上訴人所有門牌號碼桃園縣新屋鄉○○○路○段○○○○○號之一、二層未辦保存登記建物，占用上訴人所有坐落桃園縣新屋鄉○○段○○○號土地如附圖編號B部分房屋（面積三六點八五平方公尺），其每月租金為各付上訴人新臺幣伍佰伍拾參元。
被上訴人應自民國一百年七月二十二日起至前項房屋得使用期間之日止，按月給付上訴人各新臺幣伍佰伍拾參元。上訴人其餘追加之訴駁回。
上訴費用由上訴人負擔；追加之訴訴訟費用，由被上訴人負擔十分之一，餘由上訴人負擔。
事實及理由
壹、程序方面：
按在第二審為訴之變更或追加，非經他造同意，不得為之， 但請求之基礎事實同一者，不在此限，民事訴訟法第446條 第1項、第255條第1項第2款定有明文。查上訴人於民國101 年10月26日上訴本院時，變更追加請求內容並列為先、備位 聲明為：「一、先位聲明：㈠原判決不利於上訴人之部分廢 棄。㈡上開廢棄部分，請求核定被上訴人就其所有坐落於桃 園縣新屋鄉○○○路○段000號之一、二層樓之未辦保存登 記之房屋（下稱系爭房屋），與其坐落基地即上訴人共有坐 落於桃園縣新屋鄉○○段○000號土地（原審判決附圖《下 稱附圖》編號A，面積為47.29平方公尺）之地租為被上訴人 應給付上訴人每人每月新臺幣（下同）各1,896元。㈢就廢 棄部分，被上訴人應自99年4月21日起至系爭房屋滅失時為 止按月於每月30日給付每名上訴人各1,896元。㈣被上訴人 應拆除系爭房屋所占用上訴人共有坐落於桃園縣新屋鄉○○ 段○000號土地（附圖B，面積為36.86平方公尺）並交還土 地與上訴人。㈤被上訴人應自99年4月21日起至依聲明㈣所
示拆除無權占有部分之土地並交還與上訴人之日為止，按月 於每月30日給付上訴人每人各1,477元。二、備位聲明：㈠ 原判決不利於上訴人之部分廢棄。㈡上開廢棄部分，請求核 定被上訴人就其所有之系爭房屋，與其坐落基地即上訴人共 有坐落於桃園縣新屋鄉○○段○000號土地（附圖A，面積47 .29平方公尺）之地租為被上訴人應給付上訴人每人每月1,8 96元。㈢上開廢棄部分，請求核定被上訴人就其所有之系爭 房屋，就其坐落基地即上訴人共有位於桃園縣新屋鄉○○段 ○000號土地（附圖B，面積為36.86平方公尺）之地租為被 上訴人應給付上訴人每人每月1,477元。㈣被上訴人應自99 年4月21日起至系爭房屋滅失時為止按月於每月30日給付上 訴人每人各3,373元」（見本院卷第10頁）；復於102年2月2 0日更正及追加上訴聲明為：「一、先位聲明：㈠原判決不 利於上訴人之部分廢棄。㈡有關核定地租部分，被上訴人就 其所有之系爭房屋，與其坐落基地即上訴人共有之桃園縣新 屋鄉○○段○000號土地（附圖A，面積為47.29平方公尺） 之地租為被上訴人應於每月30日各再給付上訴人每人每月1, 229元。㈢被上訴人應再給付上訴人7萬4,892元（此為有關 起算日部分，應從99年4月21日起算至102年8月5日止計算之 金額為7萬4,892元）。㈣被上訴人應自102年8月6日起至系 爭房屋滅失時止按月於每月30日給付上訴人各1,229元（即 前述三項請求金額翌日起算之地租）。㈤被上訴人應拆除系 爭房屋所占用上訴人共有坐落於桃園縣新屋鄉○○段○000 號土地（附圖B，面積為36.86平方公尺）並交還土地與上訴 人。㈥被上訴人應自99年4月21日起至依上訴聲明㈤所示拆 除無權占有部分（附圖B）之土地並交還與上訴人之日為止 ，按月於每月30日給付上訴人各1,477元（此部分為至拆屋 還地為止，請求相當於租金的不當得利）。二、備位聲明： ㈠原判決不利於上訴人之部分廢棄。㈡有關核定地租部分， 請求核定被上訴人就其所有之系爭房屋，與其坐落基地即上 訴人共有位於桃園縣新屋鄉○○段○000號土地（附圖A，面 積47.29平方公尺）之地租為被上訴人於每月30日各再給付 上訴人每人每月1,229元。㈢請求核定被上訴人就其所有之 系爭房屋，與其坐落基地即上訴人共有坐落於桃園縣新屋鄉 ○○段○000號土地（附圖B，面積為36.86平方公尺）之地 租為被上訴人應給付上訴人每人每月各1,477元。（此部分 若認非無權占有，請核定地租）。㈣被上訴人應各給付上訴 人13萬3,234元（有關起算日部分，應自99年4月21日起算至 102年8月5日止，計算之金額為13萬3,234元，即A+B之地租 ）。㈤被上訴人應自100年8月6日起至系爭房屋滅失為止按
月於每月30日給付上訴人每各3,373元（此部分為第㈣項翌 日起之地租）」（見本院卷第41-43頁）。經核上訴人追加 及變更上訴聲明均係依民法第425條之1、767、179條規定， 與上訴人起訴時之基礎事實相同，依上開規定，應予准許。貳、實體方面：
一、上訴人起訴主張：系爭房屋原為伊之父親即訴外人姜火生所 有，姜火生於87年1月20日死亡後，其全體繼承人協議歸由 其配偶即訴外人姜曾新榮單獨繼承。嗣姜曾新榮積欠債務， 其債權人即訴外人許榮宗聲請原法院強制執行拍賣系爭房屋 ，並由被上訴人於99年4月21日拍定取得該房屋所有權。系 爭房屋基地跨連占用上訴人共有桃園縣新屋鄉○○段000地 號及631號土地（下分稱623、631號土地）；及相鄰第三人 所有之同段第630、632、634號等土地。又系爭房屋占用623 號土地面積為47.29平方公尺即附圖所示A部分（下稱附圖A 房屋）；另占用631號土地面積36.86平方公尺即附圖所示B 部分（下稱附圖B房屋）。而其中623號土地之原所有權人亦 為姜火生，故於姜火生死亡後，系爭房屋及623號土地所有 權即由姜曾新榮單獨繼承，嗣伊於98年6月26日以買賣為原 因登記取得系爭623號土地所有權；被上訴人則於99年4月21 日因拍定取得系爭房屋所有權，是附圖A房屋占用623號土地 部分，土地及房屋曾同為姜曾新榮所有，現乃分別歸屬於伊 及被上訴人所有，依民法425條之1之規定，在系爭房屋得使 用期限內，兩造間推定有租賃關係，惟兩造不能協議，故請 求法院核定地租，並請求被上訴人給付自99年4月21日起至 該房屋滅失之日止，按月給付租金。又系爭房屋係坐落於桃 園縣新屋鄉頭洲村中山東路二段，地點適中，交通便利，鄰 近頭洲國小，昔日姜曾新榮即以系爭房屋經營雜貨店營生。 故雖土地法有地租計算方式，然對於市區房屋，仍應綜合環 境、各種情狀來調整租金以符行情。系爭房屋出租時，按月 可收租金至少1萬6,000元，故以房屋及坐落基地各占1/2 計 算，其地租金額應為8,000元。又姜曾新榮前向鄰屋所有權 人謝清軒承租使用面積較系爭房屋小，門牌號碼新屋鄉○○ ○路○段000號房屋居住。每月租金8,500元；且系爭房屋外 牆出租他人廣告，每月有8,056元之廣告租金收入。是附圖A 房屋部分每月租金8,000元應屬合理。而依附圖所示系爭房 屋第1層樓面積總計為99.79平方公尺，其中附圖A部分房屋 占用623號土地面積為47.29平方公尺，則被上訴人所應給付 系爭623號土地地租各為1,896元。另占用631號土地之附圖B 房屋，伊於97年5月1日因買賣而取得631號土地所有權，附 圖B房屋及土地未曾歸屬於同一人，無民法第425條之1之適
用，故該房屋既無權占有631號土地，依民法第767條規定得 請求被上訴人拆屋還地，並依民法第179條規定，請求被上 訴人自拍定取得系爭房屋所有權之日即99年4月21日起至拆 屋還地之日地止，按月給付相當於租金之不當得利。而遭占 用系爭631號土地面積共36.85平方公尺，同上方式計算地租 ，應按月給付伊相當於租金之不當得利為1,477元。又依強 制執行法第51條規定，於查封後就查封物所為之移轉，對於 債務人不生效力，故伊於查封後之98年6月15日受讓系爭房 屋，對債權人自不生效力，且由被上訴人拍定取得，故伊並 未取得系爭房屋所有權。被上訴人抗辯就631號土地與系爭 房屋均曾屬於伊名下而得適用民法第425-1條租賃之規定云 云，並無理由。爰依民法第425條之1、767條及179條等規定 ，求為命：㈠核定被上訴人就其所有附圖A房屋占用伊共有 623號土地部分，其地租為被上訴人應按月給付各1,896元。 ㈡被上訴人應自99年4月21日起至附圖A房屋滅失時為止，按 月於每月30日給付各1,896元。㈢被上訴人應將坐落於631號 土地上如附圖B房屋拆除，並將該部分土地交還。㈣被上訴 人應自99年4月21日起至附圖B部分土地之日止，按月於每月 30日給付上訴人各1,477元之判決。並陳明願供擔保，請准 宣告假執行。
二、被上訴人則以：上訴人主張系爭房屋之所有權人於82至87年 為姜火生所有、87年至99年4月20日為姜曾新榮所有，99年4 月21日迄今為伊所有，惟許榮宗對姜曾新榮強制執行程序中 ，上訴人曾提出執行異議狀陳稱：「本件執行異議標的房屋 已於98年6月15日由異議人（即上訴人）買受，已辦妥納稅 義務人名義變更為異議人」等語，並提出契稅繳款書可證， 足證當時系爭房屋所有權人為上訴人，而強制執行法第51條 規定，債務人於查封後所為之處分行為，僅對債權人不生效 力，並非無效法律行為，是上訴人於系爭房屋查封後所為之 買賣行為，僅對債權人許榮宗不生效力，且依上訴人於上開 執行異議狀所主張及繳納契稅、辦妥房屋稅籍變更登記，益 證上訴人確曾為系爭房屋所有人或事實上處分權人，故上訴 人為623號及631號土地及系爭房屋之所有人，而因法院拍賣 程序僅將系爭房屋所有權讓與伊，附圖A房屋及附圖B房屋坐 落之基地分別為623及631號土地，均應適用民法第425-1條 規定，故於系爭房屋得使用期限內，房屋所有權人與基地所 有權人間推定有租賃關係，並得協議租金，上訴人請求拆屋 還地及不當得利，顯無理由。有關地租計算方式，應依土地 法第105條準用97條，按系爭土地申報地價年息百分之5為計 算地租之依據，上訴人主張應以謝新軒與姜曾新榮間之房屋
租賃契約及廣告招牌租賃契約作為每月租金8,000元之依據 ，然上開租約未經公證，顯難採信；且將謝清軒之房屋與系 爭房屋大小有異，而本案係計算地租，自不能相比。且伊雖 於99年4月21日拍定取得系爭房屋所有權，然上訴人及姜曾 新榮曾向執行處請求暫緩點交，故上訴人遲至100年7月21日 始完成系爭房屋之點交。是在100年7月21日前，系爭房屋係 由當時系爭房屋所有人即上訴人占有中。是上訴人請求伊給 付之地租，應自100年7月21日點交時起算。系爭房屋於99年 4月21由伊拍定取得，然迄至100年7月21日始點交予伊，上 開期間上訴人為無權占用系爭房屋，伊對上訴人亦有民法第 179條相當於房租之不當得利之損害賠償請求權，爰依法主 張抵銷。而房屋依課稅現值年息10％計收租金，是伊主張不 當得利，依系爭房屋之課稅現值26萬2,700元計算，上訴人 無權占用系爭房屋期間為1年3個月，其相當於房租之不當得 利為3萬2,838元（262,700元×10％×1.25=32,838元），應 予抵銷等語，資為抗辯。
三、原審核定被上訴人之系爭房屋，占用上訴人所有坐落系爭62 3號土地如附圖A房屋（面積47.29平方公尺），其每月租金 為667元；並命被上訴人應自102年8月6日起至前項房屋得使 用期間止，按月給付上訴人各667元，並就上訴人勝訴部分 ，酌定擔保金額為准、免假執行之宣告，而駁回上訴人其餘 之訴。上訴人就其敗訴部分提起上訴，並為訴之變更及追加 ，其上訴聲明為：
㈠先位聲明：
1.原判決關於駁回上訴人後開第⒉⒊⒋⒌項之訴部分廢棄。 2.有關核定地租部分，被上訴人就其所有之系爭房屋，與其 坐落基地即上訴人共有之623號土地（附圖A，面積為47.2 9平方公尺）之地租為被上訴人應於每月30日各再給付上 訴人每人1,229元。
3.被上訴人應再給付上訴人7萬4892元（此為有關起算日部 分，應從99年4月21日起算至102年8月5日止，計算出之金 額為7萬4892元）。
4.被上訴人應自102年8月6日起至系爭房屋滅失時止再按月 於每月30日給付上訴人各1,229元（即前述三項請求金額 翌日起算之地租）。
5.被上訴人應拆除系爭房屋所占用上訴人共有之631號土地 （附圖B，面積為36.86平方公尺）並交還土地與上訴人。 6.被上訴人應自99年4月21日起至依上訴聲明⒌所示拆除無 權占有部分（附圖B）之土地並交還與上訴人之日為止， 按月於每月30日給付上訴人各1,477元（此部分為至拆屋
還地止，相當於租金之不當得利）。
㈡備位聲明：
1.有關核定地租部分，請求核定被上訴人就其所有之系爭房 屋，與其坐落基地即上訴人共有之623號土地（附圖A，面 積47.29平方公尺）之地租為被上訴人再於每月30日各給 付上訴人每人1,229元。
2.請求核定被上訴人就其所有之系爭房屋，就其坐落基地即 上訴人共有之631號土地（附圖B，面積為36.86平方公尺 ）之地租為被上訴人應給付上訴人每人每月1,477元（此 部分為若認非無權占有，請核定地租）。
3.被上訴人應各給付上訴人13萬3,234元（此為有關起算日 部分，應自99年4月21日起算至102年8月5日止計算之金額 ，即A+B之地租）。
4.被上訴人應自100年8月6日起至系爭房屋滅失為止按月於 每月30日給付上訴人各3,373元。
被上訴人答辯聲明：上訴及追加之訴均駁回。
（被上訴人敗訴而未上訴部分，業經確定）
四、經查，上訴人之父姜火生於82年9月23日向第三人購買取得 重測前為犁頭洲梨頭洲小段177-166地號土地所有權（即重 測後623地號土地），系爭房屋為未辦保存登記之建物，原 始建築人為姜火生，姜火生於87年1月20日死亡後，其全體 繼承人協議由其配偶姜曾新榮單獨繼承而為系爭房屋及623 地號土地之所有權人。訴外人許榮宗於98年4月27日持本原 法院98司促字第25223號支付命令為執行名義聲請強制執行 ，拍賣原為姜曾新榮所有之系爭房屋。嗣被上訴人於99年4 月21日拍定取得系爭房屋所有權，並於同年6月6日由債權人 指封。系爭房屋跨連占用623、630、631、632、634等共五 筆地號土地；其中坐落於623地號土地部分（即附圖所示A房 屋部分），占用面積為47.29平方公尺；另占用631地號土地 面積為36.85平方公尺；占用630地號土地面積為5.61平方公 尺，惟該房屋另占用之630地號土地為訴外人謝清軒，另632 、634地號土地為訴外人祭祀公業世良公嘗所有。另623地號 土地原為姜曾新榮所有，上訴人於98年6月26日以買賣為原 因登記取得該土地所有權，應有部分各2分之1；631地號土 地原為姜至威所有，上訴人於97年5月1日以買賣為原因登記 取得所有權，應有部分各2分之1。系爭房屋於100年7月21日 點交予被上訴人等事實，為兩造所不爭執，並有土地建築改 良物買賣所有權移轉契約書、臺灣省桃園縣土地登記簿、桃 園縣稅捐稽徵處78-87年度房屋稅繳款書、桃園縣政府地方 稅務局楊梅分局88-98年度房屋稅繳款書、遺產分割協議書
、登記清冊、原法院不動產拍定證明書、查封筆錄、楊梅地 政事務所土地複丈成果圖、623、631地號土地登記公務用謄 本、所有權狀及異動索引等件附卷可稽（見原審卷第30-35 、26-29、37-40、198-201、19、96-99、146、58-60、76-7 9頁），此部分事實自堪信為真實。是兩造爭執之重點在於 ：
㈠上訴人請求核定系爭房屋所占用其共有之623地號土地（ 即附圖A部分），有無理由？
㈡若㈠有理由，上訴人得請求被上訴人給付之地租為何？ ㈢上訴人依無權占有之法律關係，請求被上訴人拆除系爭房 屋如附圖B所示部分，並交還占用之土地，有無理由？若 有，上訴人請求被上訴人給付相當於租金之不當得利金額 為何？
㈣上訴人請求被上訴人給付系爭房屋如附圖B所示部分之地 租，有無理由？若有，上訴人得請求被上訴人給付之地租 為何？
茲分述如下。
五、有關如附圖A房屋部分（含變更部分）：
（一）按「土地及其土地上之房屋同屬一人所有，而僅將土地或 僅將房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓 與相異之人時，土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間或房 屋受讓人與土地受讓人間，推定在房屋得使用期限內，有 租賃關係。其期限不受第449條第1項規定之限制。前項情 形，其租金數額當事人不能協議時，得請求法院定之」， 民法第425 條之1定有明文。又「未辦登記建物因無法辦 理所有權移轉登記，而僅得以事實上處分權讓與，受讓人 所取得之事實上處分權，較之所有權人之權能，實屬無異 ，依上開法條立法意旨，所謂『所有權讓與』，解釋上應 包括就無法辦理所有權登記之土地或建物受讓事實上處分 權之情形，始符法意」（最高法院99年台上字第1723號裁 判意旨參照）。經查，系爭建物為未辦理保存登記之建物 ，其坐落之土地為623號土地，且分別占用鄰地630、631 、632、634地號土地，系爭房屋及623號土地自87年1月20 日由姜曾新榮單獨繼承；上訴人於98年6月26日以買賣為 原因登記為該土地之所有權人，此為兩造所不爭執，已如 前述，是自87年1月20日起至98年6月26日止，附圖A部分 房屋及所坐落623號土地確歸屬同一人即姜曾新榮所有。 而被上訴人於99年4月21日因拍定取得系爭房屋，上訴人 則於98年6月26日取得623號土地所有權，則附圖A房屋及 623地號土地現為分屬兩造所有，揆諸上開規定及裁判要
旨，於系爭房屋使用期間，兩造間即推定成立租賃關係， 故上訴人請求法院核定附圖A房屋部分之租金，係屬有據 。
（二）按「城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報 總價年息百分之十為限」、「第97條第99條及第101 條之 規定，於租用基地建築房屋均準用之」，土地法第97條、 第105條分別定有明文。而「基地租金之數額，除以基地 申報地價為基礎外，尚須斟酌基地之位置，工商業繁榮之 程度，承租人利用基地之經濟價值及所受利益等項，並與 鄰地租金相比較，以為決定，並非必達申報總地價年息百 分之十最高額」（最高法院68年台上字第3071號判例意旨 參照）。
１、經查，上訴人主張系爭房屋之租金不應分為附圖A、B兩區 域而為認定，且被上訴人現有出租牆面作為廣告看板使用 ，上訴人提出之謝清軒之租約應可作為參考認定租金之依 據，又系爭房屋自100年4月13日拍定後至100年7月21日點 交予被上訴人前，均為姜曾新榮占有而非上訴人，被上訴 人不應主張抵銷，亦不應以100年7月22日作為租金請求之 始點云云。惟附圖A房屋占用623地號土地面積為47.29平 方公尺，而自房屋繳款稅單所示，系爭房屋有部分供營業 使用，部分則為住家使用之事實，且供住家使用之課稅現 值高於營業用之課稅現值，顯見系爭房屋大部分係用於住 家使用，有土地複丈成果圖、系爭房屋78年度至98年度之 房屋稅繳款書可參（見原審卷第146、26-29、37-40頁） 。而623號土地上之附圖A房屋，並未面臨馬路，而係位於 房屋之後半段；631號土地上之附圖B房屋，則面臨馬路， 並有出租牆面作為廣告看版使用，且系爭房屋曾經營裕安 商店，現已歇業等情，有系爭房屋照片、廣告招牌租賃合 約書、財政部臺灣省北區國稅局楊梅稽徵所100年5月19日 函為證（見原審卷第114-116、121-123、203頁），堪認 附圖A房屋係用於住家使用，附圖B房屋則為營業使用，二 者之情形並不相同。又上訴人所提出姜曾新榮與謝清軒承 租之桃園縣新屋鄉○○○路○段000號之房屋租賃契約書 ，與系爭房屋非屬同一建物，且所占面積是否相同，無從 得知，況該租賃契約係約定房租，與本案係核定623號土 地之地租顯不相同，自無法相互比較，故依上開判例意旨 ，參酌附圖A房屋係坐落於新屋鄉中山東路，交通尚屬便 利，位於頭洲國小附近，且於附圖A房屋使用期限內，均 與623號土地成立租賃關係後，上訴人即無法於623號土地 上為任何使用收益，故核定年租金應以申報地價10%為適
當，而623號土地於起訴時即100年之申報地價為每平方公 尺3,385元，有土地登記第二類謄本可稽（見原審卷第226 頁），故被上訴人應給付上訴人每人每月667元（計算式 ：3,385元×47.29㎡×10％÷12÷2＝667，小數點以下四 捨五入，下同）。是上訴人請求附圖A房屋之租金部分， 於此範圍內，係屬有據；逾此部分之請求，即屬無據，不 足採取。
２、次查，被上訴人係於99年4月21日拍定取得系爭房屋所有 權，上訴人於99年8月5日向原法院聲請停止點交系爭房屋 ，並於100年7月21日始將系爭房屋點交予被上訴人，姜曾 新榮另於100年6月29日陳報順延點交系爭房屋，並於100 年7月21日將系爭房屋點交予被上訴人，此為兩造所不爭 執，且有上訴人聲請狀、姜曾新榮陳報狀等件附卷可憑（ 見原審卷第134-136頁），故系爭房屋計算租金之起始點 應自100年7月22日起算。上訴人主張自99年4月21日拍定 起至100年7月21日點交時，均為姜曾新榮所占有使用，被 上訴人不得以上訴人於上開期間無權占有使用系爭房屋， 而以該期間之房租抵銷地租云云。經查，自姜曾新榮於執 行程序中所提之陳報狀觀之，堪認系爭房屋於點交前皆由 姜曾新榮使用中，惟系爭房屋於99年6月15日由上訴人買 受，並為稅籍移轉登記一節，有執行異議狀、原法院100 年10月17日言詞辯論筆錄及稅籍證明書等件在卷可證（見 原審卷第85、88頁背面、129-131頁）；且被上訴人於拍 定取得系爭房屋後，在繳交契稅之單據上載明：「所有權 人：姜春霞等2人」，足認上訴人於98年6月15日已取得系 爭房屋之事實上處分權，上訴人自得就系爭房屋為使用收 益，故上訴人仍由姜曾新榮使用系爭房屋，並無不可。然 被上訴人於99年4月21日因拍賣而取得系爭房屋所有權， 上訴人已不得再就系爭房屋為使用收益，是上訴人仍放任 姜曾新榮使用收益系爭房屋至點交完成時，即屬無權占有 之行為，被上訴人自得向上訴人請求自99年4月21日拍定 日起迄100年7月21日止共計1年3個月之相當於租金之不當 得利。依國有財產局不動產年租金計收標準，房租係按「 房屋課稅現值年息10％計收」，而系爭房屋之課稅現值為 26萬2,700元（見原審卷第128頁），是被上訴人得請求相 當於租金之不當得利計3萬2,828元（計算式：267,200元 ×10％×1年3月（即1.25年）= 32,838元），被上訴人抗 辯以該租金與附圖A房屋之租金相抵銷，即對上訴人每月 各抵銷1萬6,419元（3萬2,838元÷2），核屬有據。則上 訴人請求被上訴人給付租金，應自抵銷後之102年8月6日
起，始得請求附圖A房屋之租金，從而，上訴人主張不得 以非其占有使用系爭房屋期間之租金抵銷其得請求之租金 ，並請求被上訴人應自99年4月21日起至102年8月5日止再 給付附圖A房屋之租金云云，殊不可採。
（三）上訴人於上訴後，變更就附圖A房屋部分請求被上訴人應 再給付上訴人7萬4892元（即自99年4月21日起算至10 2 年8月5日止，計算出之金額為7萬4892元），及追加請求 被上訴人應自102年8月6日起至系爭房屋滅失時止，再按 月於每月30日給付上訴人各1,229元部分，均屬無據，理 由已如前述，均不足採取。
六、有關附圖B房屋是否無權占有系爭631號土地部分：（一）按「實施查封後，債務人就查封物所為移轉、設定負擔或 其他有礙執行效果之行為，對於債權人不生效力」，強制 執行法第51條第2項定有明文。上訴人主張其於查封期間 買受系爭房屋，既對債權人不生效力，則上訴人並未因買 受系爭房屋而取得所有權，惟上開規定僅係對債權人不生 效力，非謂上訴人所為之買賣行為無效，又系爭房屋為未 保存登記之建物，自無法為所有權之移轉登記或產權登記 ，上訴人即不得以未為登記行為而非系爭房屋之買受人。 而附圖B房屋部分所占用之631號土地，原為姜志威所有， 於97年5月1日由上訴人以買賣為原因而登記取得所有權， 此為兩造所不爭執，而系爭房屋於98年6月15日已由上訴 人取得事實上處分權，並為稅籍移轉登記，復於99年4月 21日由被上訴人因拍賣而取得系爭房屋所有權，均已如前 述。
（二）則附圖B房屋與其所坐落之631號土地，於98年6月15日起 皆屬上訴人所有，嗣經強制執行程序拍賣而由被上訴人所 取得所有權，依民法第425條之1，於附圖B房屋得使用之 期間內，對於占用之631號土地推定有租賃關係存在。故 上訴人依無權占有之法律關係，主張被上訴人應拆除附圖 B房屋，並返還所占用之631號土地，及請求被上訴人給付 占用期間相當於租金之不當得利部分，即屬無據。七、有關如附圖B房屋之追加部分：
（一）查附圖B房屋與其所坐落之631號土地，於98年6月15日起 皆屬上訴人所有，嗣經強制執行程序拍賣而由被上訴人取 得所有權，依民法第425條之1，於附圖B房屋得使用之期 間內，對於占用之631號土地即推定有租賃關係存在，是 上訴人得向被上訴人請求租金。
（二）經審酌附圖B房屋係坐落於新屋鄉中山東路，交通尚屬便 利，位於頭洲國小附近，且於附圖B房屋使用期限內，與
623號土地成立租賃關係後，上訴人即無法於631號土地上 為任何使用收益，故核定年租金應以申報地價10%為當， 而附圖B房屋占用623號土地之面積為36.85平方公尺，且 該土地於99年之申報地價為每平方公尺3,600元，有土地 登記第二類謄本可稽（見原審卷第228 頁），故被上訴人 應給付上訴人每人每月553元（計算式：3,600元×36.85 ㎡×10％÷12÷2＝553），逾此部分之請求，即屬無據。 又被上訴人業已就應給付上訴人附圖A房屋占用623地號土 地之地租與上訴人於拍定後至點交前無權占有系爭房屋所 應支付予被上訴人相當於不當得利之租金相抵銷，故不再 就附圖B房屋部分應給付之租金為抵銷，是系爭房屋於100 年7月21日始點交予被上訴人，故上訴人請求被上訴人自1 00年7月22日起算之租金，即屬有據，應予准許；逾此部 分之請求，即屬無據，不足採取。
八、綜上所述，上訴人主張被上訴人所有附圖A部分房屋，坐落 於其等共有之623號土地，依民法第425條之1規定，兩造間 成立租賃關係；請求核定被上訴人應給付使用土地之租金， 即被上訴人應自102年8月6日起至該房屋得使用期間止，按 月給付上訴人各667元，係屬有據，應予准許，逾此部分之 請求，即屬無據，不應准許。原審就附圖A房屋，判決核定 被上訴人應自102年8月6日起至該房屋得使用期間止，按月 給付上訴人各667元，並駁回上訴人其餘之訴，核無違誤， 上訴人指摘原判決駁回其訴部分為不當，求予廢棄改判，並 無理由，應予駁回。又上訴人於上訴後，變更就附圖A房屋 部分請求被上訴人應再給付上訴人7萬4,892元（即自99年4 月21日起算至102年8月5日止，計算出之金額為7萬4,892元 ），及追加請求被上訴人應自102年8月6日起至系爭房屋滅 失時止，再按月於每月30日給付上訴人各1,229元部分，均 屬無據，不應准許。另有關上訴人依民法第425條之1規定， 追加請求核定被上訴人附圖B房屋部分應給付使用土地之租 金，即被上訴人應自100年7月22日起至該房屋得使用期間止 ，按月給付上訴人各553元部分，係屬有據，應予准許；逾 此部分之請求，為無理由，應予駁回。
九、本件因事證已臻明確，兩造其餘攻擊、防禦方法及所為之立 證，經審酌後認與判決之結果不生若何影響，無庸再逐一予 以論列，合併敘明。
十、據上論結，本件上訴人之上訴為無理由；追加之訴為一部有 理由，一部無理由，依民事訴訟法第450條、第449條第1項 、第78條、第79條但書，判決如主文。
中 華 民 國 102 年 5 月 28 日
民事第十八庭
審判長法 官 湯美玉
法 官 李慈惠
法 官 丁蓓蓓
正本係照原本作成。
不得上訴。
中 華 民 國 102 年 5 月 28 日
書記官 陳思云