臺灣臺南地方法院民事判決 102年度訴字第356號
原 告 林玉梅
昱邦光電科技有限公司
法定代理人 蕭青峰
共 同
訴訟代理人 王朝揚律師
被 告 求美工藝股份有限公司
法定代理人 黃國書
訴訟代理人 林阿清
蘇咨綾
葉張基律師
上列當事人間債務人異議之訴事件，經本院於民國102年5月16日
言詞辯論終結，判決如下：
主 文
原告之訴駁回。
訴訟費用新臺幣9,360元由原告負擔。
事實及理由
一、原告方面：
（一）聲明：求為判決：本院102年度司執字第1577號強制執行 事件對原告所為之強制執行程序應予撤銷。
（二）陳述：
緣被告「求美工藝股份有限公司（下稱「求美公司」）」 前於99年間與原告「昱邦光電科技有限公司（下稱「昱邦 公司」）」訂立不動產租賃契約，雙方約定由原告昱邦公 司向被告承租座落於台南縣新市鄉港墘村（改制後為台南 市新市區○○里○○○路00號四樓之一D30區之本國式鋼 筋混凝土構造廠房，面積242.8坪（下稱系爭租賃物）， 並由原告林玉梅擔任原告昱邦公司之連帶保證人。雙方除 訂有標準廠房分層分戶租賃契約書外，並經公證在案。 ⒈依雙方租賃契約之約定，系爭租賃物租期自民國（下同） 99年8月1日起至102年4月30日止，租金第一年為每月新台 幣（下同）87,408元；第二年起則為每月92,264元，且約 定押租金184,528元。而原告亦依約給付相關之費用。嗣 於101年5、6月間，原告因經營不善且業績始終未見起色 ，遂向被告表示將提前終止契約。被告雖表示同意提前終 止契約，但亦表示押租金不能退還，且原告依約亦須負回 復原狀責任，雙方洽商後，被告同意雙方租賃契約於101 年8月底提前終止，又101年7、8月之租金，則以原告前所 交付之184,528元押租金抵扣，其餘原告應繳付之規費或 相關費用，則待被告通知後再行補繳。而於雙方達成終止
契約協議後，原告隨即於101年6月起開始進行遷廠及承租 廠房復原事宜，並於101年8月底遷移他處。而於雙方終止 租賃契約後，被告復通知原告尚有水電費等未繳納，而因 被告僅係口頭通知，並未提出單據為憑，且原告又因遷移 他處而未接獲相關繳費單據，故僅就被告所通知應繳納之 金額，分別於101年9月3日、9月11日及9月17日分別以給 付現金共計87,300元並請被告代為繳納。 ⒉詎被告竟於102年1月間持上開二造所經公證之公證書為執 行名義，並主張：原告於雙方訂立租賃契約後，租金僅給 付至101年6月30日止，自101年7月以後即未再依約給付租 金，故自101年7月1日起至102年4月30日止，其間10個月 共計積欠租金96,877元；此外，原告尚積欠伊公共設施維 護費3,825元、電費130,747元、水費l,633元、停車費7,8 75元、公共設施費15,297元等雜費合計共159,377元，經 扣除原告於101年9月3日、9月11日及9月17日所分別給付 現金共計87,300元後，仍有不足。再經以原告前所給付之 押租金184,528元抵銷後，原告尚積欠856,318元。因以系 爭公證書為執行名義而向本院聲請對原告二人為強制執行 ，並由本院102年度司執字第1577號強制執行案件執行中 。
按執行名義無確定判決同一效力者，無論於執行名義成立 前或成立後，如有債權不成立或消滅或妨礙債權人請求之 事由發生，債務人均得於強制執行程序終結前，向執行法 院對債權人提起異議之訴（最高法院99台上734判決參照 ）。又本件被告所持之執行名義係與確定判決無同一效力 之公證書，且該公證書之租賃契約已因終止而無實體內容 ，據此：
⒈被告明知二造間之租賃契約業於101年8月底經合意終止， 且原告亦未積欠伊租金及其餘款項，卻意圖為謀不法利益 而以上開經公證之租賃契約書為執行名義，而向原告財產 為強制執行。其因此所涉之刑事責任，現正由原告提起刑 事告訴中。惟無論如何，原告就違反系爭公證租約所載之 租金及其餘費用等之存在及其數額仍尚有爭執，且就此等 債權是否存在及數額之爭議，根本無從僅憑系爭公證租約 之約定，由形式審認逕得明證，因之系爭公證書所載之租 金債權及其餘費用請求權均仍未確定，不得率予執行。今 原告既已就本件被告於102年1月3日之強制執行聲請狀所 載之各項金額均爭執其債權有不成立或消滅或妨礙債權人 請求之事由，揆諸上開最高法院99年台上字第734號民事 判決意旨，不論該事由發生於執行名義成立前或成立後，
原告均得提起債務人異議之訴。
⒉又二造既早已於101年8月間即行合意終止系爭租賃契約， 且就101年7月、8月之租金，亦以原告前所交付之押租金 扣抵；另其餘水電費、停車管理費等費用，原告亦於雙方 終止租約後，於101年9月間以現金交付清償完畢，換言之 ，就系爭租賃契約，被告已無任何請求權存在。是被告執 上開經公證之租約為執行名義，並向本院聲請強制執行， 顯屬於法不合。
本件二造分別於99年5月1日及同年8月l日成立二份租賃契 約，其中99年5月1日租賃契約承租面積242.8坪（下稱242 .8 坪租約），且經公證在案；另99年8月1日租賃契約承 租面積127坪（下稱127坪部分租約），但未經公證。而被 告於102年5月8日答辯狀略以：本件二造前所同意終止之 租賃契約，為127坪部份之租賃契約，但對242.8坪部分之 租賃契約，則雙方並未合意終止，是原告就該租約仍有支 付租金之義務云云。惟：
⒈而被告雖辯稱：伊前所同意終止者，僅為127坪部分之租 賃契約，惟對242.8坪之租賃契約，伊並未同意終止云云 ，並舉伊於100年11月17日所寄發，內載127坪部分租約提 前於101年4月30日終止等語之通知函為證。惟查： ⑴原告係因租賃契約訂立後，因經營不善而擬結束營業，始 提議終止契約等情，為被告所不爭執。又關於上開127坪 部分之租約，原係因該部分面積為進出原告公司所必經之 處，於被告要求下始另外承租。則原告於經營不善而虧損 並擬結束營業之情形下，衡情提議終止租約，當係全部終 止，豈有僅終止進出所必經之127坪部分之理？ ⑵另查，被告曾於100年11月17日寄發通知函並通知127坪部 分租約提前於101年4月30日終止等語，惟上開通知函原告 並未收受，則被告是否確有寄發，亦非無疑。更何況，原 告係於l01年5、6月間因經營不善且業績始終未見起色， 因向被告表示將提前終止（242.8坪部分）租賃契約。是 縱被告確有寄發上開通知函並經原告收受，充其量亦僅足 證關於127坪部分之租約提前於101年4月30日終止，與另 一242.8坪部分之租約是否業經雙方合意提前終止之判斷 根本無關。
⑶又被告雖否認242.8坪部分之租約業經雙方合意提前終止 等情，惟原告於101年8月底即已遷出系爭廠房等情，為二 造所不爭執，且被告亦自承伊曾於101年8月底聯繫原告要 求廠房回復原狀並驗收等情，則倘雙方未曾合意終止租約 ，被告又有何權利要求原告應回復原狀？此外，復觀諸被
告關於租賃期間之水電費、停車場使用費用等，被告均僅 請求至101年8月底等情，凡此，益徵二造間就242.8坪部 分之租約，業於101年8月底即已合意終止，殆無疑義。 ⒉又被告雖復辯稱：原告公司於101年8月底搬離，基於使用 者付費原則，故就水電費僅請求至8月底；且因原告公司 根本不出面處理欠費及欠租，可預期在102年4月30日仍會 持續欠租，故於102年1月聲請強制執行時，逕予請求至10 2年4月30日之租金云云。然查：
⑴依二造之租約第六條第二項之規定，關於承租期間之水電 費應由承租人繳交，並應依第三條規定於繳付租金時一併 繳交。又被告雖辯稱伊係因基於使用者付費原則故就水電 費僅請求至101年8月云云。惟水電費依約應與租金一併交 付，既為二造契約所約定。則倘二造租約於101年8月底後 仍繼續存在，衡情被告當無僅就租金為請求之理；且被告 既主張使用者付費原則，並自承原告卻於101年8月底遷離 ，則於原告遷離後，同樣未使用系爭廠房，何以被告即無 視使用者付費原則而仍對原告請求租金？
⑵更何況，原告公司於l01年8月底遷出後，曾於101年9月3 日給付現金l萬元、101年9月11日給付現金5萬元、9月17 日給付現金27300元，共計87300元等情，為被告於強制執 行聲請狀中所自承，顯見原告公司於遷離後，並未有被告 所指摘避不見面且拒絕繳款等情，又倘二造未合意於101 年8月終止租約，何以於101年9月間原告多次與被告接觸 並繳交現金時，被告未一併要求繳納租金？是綜合上情， 顯見上開被告所辯：基於使用者付費原則故就水電費僅請 求至101年8月，並非二造租約於101年8月底合意終止云云 ，顯屬臨訟編撰之詞，委無足採。
綜上所述，被告雖執詞否認租約提前於101年8月底終止等 情，然原告既係因經營不善而擬結束營業始提議終止契約 ，如僅單就部分租賃廠房終止租約，即與常理不合；又依 租賃契約，原告對於水電費及租金本應一併交付，惟被告 何以對於水電費僅請求至101年8月底；此外，被告復於10 1年8月間要求原告就所承租之廠房回復原狀並多次前往驗 收，足徵被告係行使契約終止後之回復原狀請求權；且原 告公司於101年8月底遷離後，隨即於101年9月間多次與被 告接觸並交付被告高達近9萬元之現金，則倘二造未合意 於101年8月終止租約，何以於101年9月間原告多次與被告 接觸並繳交現金時，被告未一併要求繳納租金？是綜合上 情，二造租約確於101年8月底合意終止等情，已足堪確認 。
（三）證據：提出標準廠房分層分戶租賃契約書及公證書、強制 執行聲請狀、本院102年1月7日南院勤102司執字第1577號 執行命令、求美工藝股份有限公司100年11月17日函等影 本及照片數張為證。
二、被告方面：
（一）聲明：原告之訴駁回。
（二）陳述：
系爭租賃契約聲請人並未為終止契約之意思表示。 本案原告昱邦公司與被告於99年5月1日成立「台南縣新市 鄉○○村○○路00號4樓之1、D30區、面積242.8坪、第一 年租金每月未稅87,408元」租賃契約（下稱282.8坪租約 ），由原告林玉梅擔任連帶保證人，並依法辦妥公證在案 。因原告產能增加，故原告昱邦公司要求增租，雙方於99 年8月1日另成立「台南縣新市鄉○○村○○路00號4樓之1 、D30區、面積127坪、第一年租金每月未稅45,720元」租 賃契約（下稱127坪租約），仍由原告林玉梅擔任連帶保 證人，但此租約並未辦理公證程序。上開兩份租約租賃標 的之門牌號碼與分區均相同，且二租賃標的相鄰，並共用 水表、電表等。
100年11月間原告昱邦公司向被告要求提前終止127坪租約 ，被告雖認為應遵守租約約定，但考量原告營收且仍有另 一份242.8坪租約存在等情事，仍勉於100年11月17日同意 原告昱邦公司將127坪租約提前於101年4月30日終止，但 實際上原告昱邦公司遲至101年8月間仍繼續占有127坪之 租賃範圍，直到101年8月底方搬離。
上開提前終止之部分僅限於未公證之127坪租約，並未包 括經公證之242.8坪租約，故242.8坪租約部分雙方並未合 意提前終止。因此被告當可以經公證之租約為執行名義聲 請強制執行。
系爭242.8坪租約未終止前，原告仍應負支付租金之義務 。按民法第441條規定：「承租人因自己之事由，致不能 為租賃物全部或一部之使用、收益者，不得免其支付租金 之義務」。復按臺灣嘉義地方法院88年度簡上字第64號判 決：「按承租人因自己之事由，致不能為租賃物全部或一 部之使用、收益者，不得免其支付租金之義務，民法第四 百四十一條定有明文，上訴人雖於八十七年十二月二十三 日起，即主動將系爭房屋騰空而未再使用、收益，然上訴 人在客觀上並無不得使用系爭房屋之障礙，係因其自己之 事由所致，依上開法條規定，仍不得免其支付租金之義務 」。如上所述，242.8坪租約部分雙方並未合意提前終止
，故不論原告昱邦公司有無使用租賃標的物，均應給付租 金。蓋租金係「出租人無法使用租賃標的物之對價，而非 承租人使用租賃標的物之對價」，當租約存續期間承租人 故意不使用租賃標的物時，仍不免除其支付租金之義務， 蓋此段期間出租人仍因出租而無法使用租賃標的物，此部 分承租人仍應依約給付租金。
關於本院所詢各項問題，被告謹說明如下：
⒈242.8坪租約到期日為102年4月30日，為何水電費用只向 原告昱邦公司請求至101年8、9月？如前所述，原告公司 在101年8月底方搬離，基於使用者付費原則，被告就水電 費用只能當然只能計算至此。
⒉為何租約還未到期就執行強制執行到租期的全部租金： ⑴因原告昱邦公司當時已經避不見面，其所給付的金額不足 支付相關費用，被告甚至必須動用押金扣除。
⑵被告迄今對於127坪租約部分102年4月30日以後至102年8 月31日實際搬遷日止之不當得利均未提出民事訴訟，主要 是因為成本考量（即使勝訴也可能無法獲償），只有將經 公證之242.8坪租約聲請強制執行，且原告昱邦公司根本 不出面處理欠費與欠租，可預期在102年4月30日仍會一直 持續欠租（事後證明原告昱邦公司亦未給付此段期間之租 金）。
⑶最重要的是，根據242.8坪租約第三條第二項末段約定「 本項規定為本契約重要因素，視為乙方重大違約」，被告 於102年1月3日聲請強制執行時，原告昱邦公司已經積欠1 01年7月1日起半年租金，故被告當時一併聲請強制執行。 ⒊原告昱邦公司搬遷及恢復原狀時是否同意終止租賃契約： ⑴原告昱邦公司在101年8月底搬遷242.8坪與127坪，而127 坪部分雙方有合意提前終止契約，如果原告昱邦公司有意 提前終止242.8坪租約，亦應向原告為提前終止之要約， 且必須取得被告同意提前終止之承諾，方會發生合意提前 終止242.8坪租約之效果。但實際上原告昱邦公司並未向 被告為提前終止127坪租約之要約，被告亦從未同意242.8 坪租約提前終止之意思表示，既然如此，242.8坪租約當 然繼續存在。
⑵在242.8坪租約繼續存在之情形下，即使承租人搬遷，亦 不等同雙方合意提前終止242.8坪租約，且自101年7月1日 以後，被告均有核發存證信函催告原告昱邦公司履行給付 租金之義務，可見被告絕無同意原告昱邦公司提前終止系 爭242. 8坪租約。
綜上所述，被告與原告昱邦公司間之242.8坪租約遲至102
年4月30日始屆期而消滅，在此之前被告均有租金債權存 在而得聲請強制執行，故原告之訴顯無理由，應予駁回。（三）證據：提出租賃契約書、四樓平面圖、被告100年11月17 日函暨掛號資料、101年8月17日現場照片、被告存證信函 等影本為證。
三、本院依職權調閱本院102年度司執字第1577號強制執行事件 卷宗。
四、兩造不爭執事項及爭執內容：
（一）不爭執事項：
⒈原告昱邦光電科技有限公司與被告前於99年5月1日及同年 8月1日，就原告所有門牌號碼為臺南市新市區○○村○○ 路00號4樓之1D30區之廠房，分別成立二標準廠房分層分 戶租賃契約書，租期皆至102年4月30日止，並由原告林玉 梅擔任原告昱邦光電科技有限公司之連帶保證人。 ⒉兩造間99年5月1日成立之租賃契約，承租面積為242.8坪 ，第一年每月租金87,408元，第二年以後每月租金為92,2 64元，並約定原告昱邦光電科技公司應於租約成立同時交 付被告押租金184,528元，此份租賃契約並於99年7月26經 本院所屬民間公證人吳明烈以99年度南院民公明字第0626 號公證在案。99年8月1日成立之租賃契約，承租面積則為 127坪，99年8月1日起至100年4月30日止，每月租金45,72 0元，100年5月1日起至102年4月30日止，每月租金48,260 元，並約定原告昱邦光電科技公司應於租約成立同時交付 被告押租金96,520元。
⒊兩造前揭二份租約第5條：規定「提前終止」條款：「於 租賃期間內，除本契約或雙方另行以書面約定外，雙方均 不得提前終止本租賃契約。」
⒋兩造前揭二租約第6條第2款均約定，本租賃標的物除標準 廠房建築結構由被告負責維護修理以及水、電、工業區管 理費清潔費等由乙方自行負責外，其他各種公共設施（包 括但不限於電梯、消防設施、空調等）之維護、修理、管 理，物件管理以及共用之空調及水、電等費用，均由原告 昱邦光電科技公司與租賃標的物所在建築物其他租戶共同 分擔。其應分擔數額依原告昱邦光電科技公司所承租之坪 數比例計算，暫定每坪每月新台幣20元（不含營業稅）， 由原告昱邦光電科技公司於依第3條規定繳付租金時一併 繳交。原告昱邦光電科技公司對其所應分擔之公共設施與 共用水電等費用應遵期繳納，不得拖延或以任何理由藉故 不繳交。惟此項分擔費用僅係預估性質，被告僅負代收代 付責任，實際費用則由被告於每一年度（12月31日）結束
後（三）個月內，就前一年自所有租戶所代收之分擔費用 與代付之費用結算完畢後，多退少補。若有應補繳之差額 ，原告應於獲得被告通知後30日內補繳完畢；若有應退之 費用，被告亦應於結算後30日內退還原告。
⒌原告昱邦光電科技公司分別於101年9月3日、9月11日及9 月17日分別以現金給付被告總計87,300元。 ⒍被告於102年1月3日以99年7月26日本院所屬民間公證人吳 明烈作成之99年度南院民公明字第0626號公證書為執行名 義，對原告昱邦光電科技公司及林玉梅聲請強制執行，由 本院民事執行處以102年度司執字第1577號受理在案。（二）兩造爭執內容：本件原告主張與被告間之租賃契約業已終 止，且原告未積欠被告租金及其他款項，惟被告卻以系爭 公證租約對原告等人聲請強制執行，原告等人乃依強制執 行法之規定，提起債務人異議之訴，請求所為之執行程序 應予撤銷等如上所載之主張；被告則以兩造間提前終止之 租約僅該127坪部分未經公證之租約部分，系爭242.8坪部 分之租約並未終止，被告本於242.8坪部分之租約，自得 對原告為強制執行等如上所載之答辯。是以本件原告之主 張是否有理由，自應審酌兩造間就系爭廠房242.8坪部分 之租約是否已合法終止為斷。
五、得心證之理由：
（一）依兩造上開租約第5條約定：「於租賃期間內，除本契約 或雙方另行以書面約定外，雙方均不得提前終止本租賃契 約。」依此約定，除符合契約所定「契約之解除或終止」 之情形外，二造間欲合意提前終止租賃契約，必需以「書 面約定」之，亦即提前終止租約應以書面之要式約定之。（二）原告主張與被告間系爭242.8坪部分之租約已提前終止， 雖舉諸多事例說明，且一再表示已向被告口頭告知，兩造 已合意提前終止系爭242.8坪部分之租約云云，並舉出① 原告已於101年8月底前搬遷並回復系爭廠房原狀、②被告 僅要求原告給付至101年8、9月之水電費等情，惟此等主 張縱或屬實，亦僅上於能說明原告於101年8月搬遷後，已 未再使用承租之系爭廠房之事為真，然尚不足以證明兩造 間之租賃關係業已提前終止。兩造關於系爭租賃契約之提 前終止既有特別約定必需以書面約定之，原告既未能提出 書面以為證明已符合契約約定合意終止租約前，自無法以 原告所舉事證即認兩造間系爭租約業經兩造提前終止，則 該242.8坪部分之租賃契約既未終止，原告雖自該址搬遷 ，惟客觀上仍得於租期屆滿前自由使用系爭租賃標的，原 告自應負給付租金及其他相關費用之責，是原告前揭主張
，尚不足採。
（三）綜上所述，原告主張兩造間已提前終止租約，其餘費用亦 已於101年9月間清償完畢，依系爭租賃契約，被告已無任 何請求權存在，既不足採，被告本於公證之租賃契約，就 積欠之租金請求強制執行，合於法律之規定。原告主張兩 造間之租約已終止云云，依強制執行法第14條第1項、第2 項規定提起本訴，請求撤銷系爭強制執行程序，自無理由 ，應予駁回。
六、本件訴訟費用確定為9,360元（即裁判費），應由敗訴之原 告負擔，爰判決如主文第2項所示。
七、結論：原告之訴為無理由，並依民事訴訟法第78條，判決如 主文。
中 華 民 國 102 年 5 月 30 日
民事第三庭 法 官 王國忠
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 102 年 5 月 30 日
書記官 張豐榮
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