臺灣高等法院花蓮分院刑事判決 九十年度上更(一)字第二七號
上訴人即自訴人 甲○○
代 理 人 丁○○
被 告 乙○○
右上訴人因自訴被告偽造文書等案件，不服臺灣花蓮地方法院中華民國八十七年六月
廿三日第一審判決( 八十六年自字第六四號 )，提起上訴，經判決後由最高法院發回
更審，本院判決如左：
主 文
上訴駁回。
理 由
上訴人於原審法院之自訴意旨略以：被告乙○○為承攬豪成建設股份有限公司( 以 下簡稱豪成公司 )興建之「花蓮國度」預售屋銷售業務之家承廣告公司( 以下簡稱 家承公司 )經理，被告丙○○為該公司現場銷售人員，其二人明知豪成公司建築規 劃「花蓮國度」第Ｄ十三號等房間一樓為停車空間，一樓前空地僅長三．六四公尺 不足以停放汽車，竟為求售得高價，而繪製內容不實之平面設計圖、平面圖、合約 書總配置圖等，向自訴人誑稱「花蓮國度」Ｄ十三號房屋為各層均屬住宅之四層建 築，一樓空地為停車位，該社區具有整體性社區規劃，每戶面臨十米路，都市大庭 院，社區性警衛管理，十二坪豪華大客廳，兒童遊戲巷，讓您的孩子擁有私人游泳 池等不實之廣告，並於工地興建與實際所建面積不符之故予加大之樣品屋供諸參觀 ；又被告復提出登載有誤之花蓮縣政府房屋建造執照影本以資取信自訴人，以詐騙 引誘客戶訂約牟取不法之利益，自訴人誤以其所銷售之預售屋及社區具有該廣告內 容所載之品質，致陷於錯誤而與豪成公司訂立預定房地買賣契約書，因此遭受財產 巨大損失，因認被告二人涉犯刑法第三百三十九條第一項詐欺取財罪，第二百十六 條行使同法第二百十一條之變造公文書罪嫌云云。按刑法第三百三十九條第一項詐欺罪之成立，以意圖為自己或第三人不法之所有， 以詐術使人將本人或第三人之物交付為要件。所謂以詐術使人交付，必須被詐欺人 因其詐術而陷於錯誤，若其使用方法，不能認為詐術，亦不致使人陷於錯誤，即不 構成該罪。訊據被告乙○○、丙○○二人均堅詞否認有前揭自訴意旨所指訴之詐欺 等犯行，辯稱自訴人所購「花蓮國度」Ｄ十三號房屋為四層建築，一樓為停車空間 ，二、三、四樓為住宅，伊等於售屋現場並未向自訴人詐稱一至四樓均屬住宅，前 院為可供停車之處所，更未向自訴人誑稱一樓前空地為五．五公尺可供停車。況花 蓮縣政府核發之建造執照已於左下角以戳記記載明確，而該等建造執照係一般人均 可申請查閱之文件，伊等並無偽造之必要，自無詐欺及行使偽造公文書之可言等語 。
經查：自訴人所指房地現狀情形，分別經本院八十五年度上訴字第一八一號案件中 承辦檢察官及一、二審承審法官履勘現場，有勘驗筆錄、現場照片在卷可稽（見八 十四年度偵字第二四五號五十三至五十五頁、原審八十四年度自字第五四號卷㈠一 六五、一六六頁、本院卷㈢四五至六四頁；以下簡稱另案偵卷、一審、二審卷）。 本件自訴人認被告使自訴人陷於錯誤而與其所負責銷售之豪成公司訂立房地預定買 賣合約書，交付價金，無非以被告以不實之建造執照、不實之合約總配置圖、不實
之樣品屋及不實之廣告為論據。然查：
㈠建造執照並無不實之情事，且該項建物與原聲請設計施工相符，合於建築法規定 ，迭據證人即花蓮縣政府建管科職員梁太然於另案中結證明確（見另案偵卷六０ 頁、一審卷㈠一三八、一三九頁、二審卷㈢三一頁），至於花蓮縣政府建設局所 發之建造執照未載一樓為「停車空間」，該局認為豪成公司原申請書所填各層用 途「一樓為停車空間」，係該局疏漏使然，亦有該府八十五年六月二十九日八五 建管字第一三一三九號函在卷可憑（見另案二審卷㈡三四頁），足證被告等並未 偽造內容不實之建造執照。而被告稱並未故意隱瞞事實，使自訴人陷於錯誤，應 堪採信。至被告未於廣告內標明一樓為停車空間，及停放車輛之規格或其所繪製 之合約總配置圖，縱有不實，因並非假冒他人名義而製作不實之廣告或合約總配 置圖，要屬廣告登載不實，是否應受行政處罰問題，自無變造文書可言。 ㈡自訴人以被告等製作之廣告刊載別墅內有「兒童遊戲巷」、「人車分道」、「社 區性警衛管理」、「十二坪豪華大客廳」、「面臨十米路」、「都有大庭院」、 「讓你的孩子擁有私人游泳池」，且契約附條件載有前後院澆花、洗衣專用龍頭 ，詎房屋建竣後，發覺基地面積不足僅十坪左右，前院不足以停放汽車，亦無面 臨十米道路，更無所謂游泳池、兒童遊戲巷、社區性警衛系統等，被告對上開廣 告內容固不否認其事，並有廣告、照片、房地買賣合約書及行政院公平交易委員 會八十七公交字第０七七號認定豪成公司於預售屋廣告上就社區大門、警衛室、 兒童遊戲巷、兒童戲水池及部分一樓使用用途為虛偽不實及引人錯誤之表示或表 徵，違反公平交易法第二十一條第一項之規定，有處分書附卷可供參酌。惟查， 廣告本在推銷自己商品，文字、圖片固應據實記載，但仍不免有誇大不實誤導， 使閱廣告者頓時誤信為真之情形，雖不免違反公平交易法第二十一條第一項規定 應受行政上之處罰，或負民事責任，但依據前揭說明，未必構成刑法上之詐欺罪 。查本件「國度皇室大別墅」廣告雖載「面臨十米路」或「戶戶面臨十米路」， 但廣告同時刊載「整體性社區規劃」、「社區性警衛管理」屬於「別墅」，「戶 戶面臨十米道」顯不可能，故該項廣告誇大不實一望即知，自訴人於訂購房屋時 詢明所購房屋是否面臨十米道路，因事關人車經過及樓下可否營業及房地價值， 生活品質，斟諸常情，應無不詢明位置之理，自難認自訴人必因此項不實廣告陷 於錯誤而與被告訂立房地買賣合約。而兩造所簽訂之「預定房地買賣契約」第一 條除載明地號房屋編號外，並載明各「總配置圖所示」建坪、地坪數量，地坪包 括公共設施用地為社會上公知之事實，本件房屋為四層建物，在訂立契約時依契 約所載建坪坪數即可得知每層樓及未建築空地面積概數，此為淺而易見之事，被 告擇其大坪數房屋配置與小坪數之房屋配置混為廣告，未將大小坪數客廳配置分 別刊登於廣告，招攬人前往參觀選購房地，固有可議，然基上所述，自訴人等應 不致因此陷於錯誤而不予詢查，判斷樓屋、客廳及空前空地坪數之多少，遽予購 買之理。至於廣告所刊登「兒童遊戲巷」一節，經查確有「兒童遊戲巷」之設置 ，有照片附於另案一審卷第一二二頁可稽，亦難認有施用詐術，雖該「兒童遊戲 巷」不在設計圖範圍，且未經申請主管機關核定，係於取得使用執照後，擅自違 規設置，於另案訴訟進行中，經自訴人等自行向花蓮縣政府提出檢舉後，經該府 以八十六年十二月一日八六府建管字第一四０六八０號函花蓮市公所連同警衛室
、大門柵、兒童戲水池查報拆除（見另案二審卷㈡第四七九頁、卷㈢一一一頁反 面）固係廣告未說明未經申請主管機關核准設置之不實，然既經設置，即難謂詐 欺。
㈢本件自訴人購屋時，現場銷售人員提出紅色封面廣告書（以下簡稱紅皮廣告書） 並曾導引自訴人參觀房屋模型、樣品屋後，雙方簽訂內附總配置圖之「預定房屋 買賣契約書」，此經自訴代理人在原審陳述甚明。上述紅皮廣告書內所示Ａ、Ｂ 、Ｃ、Ｄ區部分房屋各樓層平面配置圖雖繪有前院可停放小客車之圖樣。但同廣 告書Ｄ區平面圖中就自訴人所購之Ｄ十三號房屋，並無屋前院落可供停車之圖示 ；「預定房屋買賣契約書」所附之總配置圖，亦無前院車停位置之記載或標示， 自訴代理人既自承已就契約書及紅皮廣告書為詳實之查閱，自難認其有因一紙廣 告書內同時表達Ａ、Ｂ、Ｃ、Ｄ區各不同建坪、價位之房屋樓層配置圖，遽而陷 於錯誤而認其所購Ｄ十三號房屋前院可供停放小客車。 ㈣再查依自訴人提出之系爭Ｄ十三號系爭房屋使用執照顯示，該房屋之一樓用途為 停車空間及住宅，二、三、四樓層係供住宅使用，故該Ｄ十三號房屋之一樓所有 權人可自行決定用以供住宅或停車使用，從而縱使自訴人收受之建造執照漏未登 載一樓除供住宅使用外亦可充作停車空間，亦不足使自訴人因此受有損害。況查 自訴代理人於原審八十六年十一月廿一日調查中所提出之「建造執照」附圖，已 明白表明自訴人所購房屋內部存有停車空間，益徵自訴人不因前述樓層配置圖而 陷於錯誤。
㈤至於自訴人指稱被告等於售屋現場時，向其保證宅屋外院落可供停放小客車；及 被告等故意影印漏掉建造執照左下角蓋有「停車空間室內一八五八．一三，六八 輛、室外－輛戮章」等節，因已為被告等所否認，且除同為購買戶並與豪成公司 引發爭執之證人於另案中為相似之陳述外，別無其他事證以實其說，尚難遽信為 真實。
綜上所述，被告等並無自訴人所指變造建造執照之情事，且無其他事證足認被告等 有何施用詐術之行為。雖被告所屬豪承公司製作之廣告確有不實，然此項不實部分 僅屬應否受公平交易法之處罰及民事問題，原審為無罪之諭知，核無不合，自訴人 上訴意旨雖以：㈠銷售說明書一樓平面配置圖表示，一樓為住宅客廳，前方空地為 停車位，建造執照表示一樓為住宅，原審認一樓亦可充為停車空間顯有違誤。㈡銷 售說明內容不實，業經公平交易委員會處分。㈢被告明知建造執照不實，仍持以詐 欺自訴人。㈣被告丙○○於另案稱建照影本為真正，由此可證自訴人本案提出之Ｂ ５公尺寸建照影本係被告丙○○所交付。㈤被告等故意變造影本，以較小尺寸之影 本交付，故意使建照正本左下角之註記無法顯現。自訴人於臺灣台北地方法院八十 六年度訴字第二０一號損害賠償事件審理時提出該影本（與本案自訴人在原審所提 出之影本相同），被告等二人於法官提示該建築執照影本時，即承認該影本即係伊 等交付與自訴人云云。而指摘原判決不當。惟查： ㈠自訴人用以指摘之銷售說明為一圖冊型式，該圖冊中分別載明全社區配置，及室 內配置參考圖，舉凡停車位位於室外者，皆於該圖冊中標示清楚，有平面圖附卷 可憑( 詳被告所庭呈被上證一所示 )自訴人所指被告等持以詐欺之圖冊雖經公平 交易委員會認定有引人錯誤之不當，然此並非即可謂被告有施用詐術之情事，已
如前述，並有臺灣高等法院八十六年度上字第一二四０號自訴人與豪成公司間請 求損害賠償事件民事判決理由在卷可參。
㈡本件房屋一樓確屬住宅、停車位之混合型態，花蓮縣政府就建照執照中建物用途 之登載，於自訴人函詢時，原稱可能係疏漏，固與主辦人員梁太然所稱於左下角 有蓋印註記，故仍屬正確並無疏漏有所不同，惟查建造執照之登載方式係主管機 關權責，而主管機關於自訴人函詢時，既仍有先後不同之認定，被告等僅係銷售 公司人員，又何致有自訴人所指明知建造執照錯誤而故意欺矇之情形，自訴人固 又稱被告故意交付小尺寸之建照影本隱匿建照左下角之註記云云，查該小尺寸影 本，並非被告所交付已據被告等陳明在卷，自難採信自訴人片面之詞。尤有進者 ，自訴人於其向臺灣台北地方法院所提之該院八十六年度訴字第二０一號損害賠 償事件中，只泛言該建築執照為不實，並未提及係何人故意影印漏去左下角關於 停車間之戮章（見本院卷附自訴人所提該判決影本原告陳述欄），而自訴人所謂 該案八十六年三月二十四日及同年四月二十四日言詞辯論筆錄，其開庭審理之時 間又在本件八十六年八月五日提起自訴之前，則上開民事事件審理時，被告尚不 知自訴人指摘其所謂行使變造公文書（影印故意漏去左下角停車間之戮章），縱 使法官提示自訴人（即該民事事件原告）所提上開建築執照影本時，疏未注意小 部分影印不全而承認該影印本為與所交付者相同，亦不能憑此認定被告確已承認 故意影印建築執照漏去左下角戮章而將該影本交付予自訴人，更何況自訴人所提 上開二份言詞辯論筆錄係記載法官提示契約書及銷售圖，八十二年六月四日字條 、總配置圖，其間並無自訴人所稱之提示建築執照影本而為被告二人所承認為其 交付之記載（見原審卷第二六五頁以下），凡此益見自訴人誇大其詞且所言不實 。
㈢自訴人於原審中已自承銷售時，係與銷售小姐接洽相關事宜，被告丙○○係於自 訴人要求降價時，始出面配合銷售人員與其討論價格事宜，被告乙○○則係自訴 人要求變更一樓設計時出面代向建設公司洽詢。自訴人仍稱被告等對其銷售說明 一樓前方空地為法定停車位云云，自非實在。
綜上所述，自訴人上訴指摘原判決不當，為無理由，應予駁回。據上論斷，應依刑事訴訟法第三百六十八條，判決如主文。中 華 民 國 九十 年 九 月 二十一 日
審判長法官 謝 志 揚
法官 何 方 興
法官 蔣 有 木
右正本證明與原本無異。
如不服本判決，應於判決送達後十日內，向本院提出上訴狀。其未敘述理由者，並應於提出上訴狀後十日內向本院補提理由狀(均須附繕本)。 書記官 陳 有 信
中 華 民 國 九十 年 九 月 二十一 日
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