臺灣高等法院臺中分院民事判決 九十年度上易字第二二三號
上 訴 人
即原審被告 甲○○
即原審原告 乙○○
訴訟代理人 李智正
右當事人間給付租金事件，上訴人對於中華民國九十年四月十一日臺灣台中地方法院
第一審判決（八十九年度訴字第五號），提起上訴，本院判決如左：
主 文
上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、被上訴人即原審原告起訴主張：坐落台中市○○區○○段四○－一二、四○一一
、四○－六、四○－二五、四○－二四、四○－二○、四○－五、四○－二地號
共八筆土地（下稱系爭八筆土地）乃原告所有，經訴外人上乘公司在其上建有八
戶房屋（下稱系爭房屋），嗣因上乘公司以該八戶房屋向訴外人黃義彬融資卻無
力清償，黃義彬遂於八十七年七月二十四日將系爭房屋轉賣與上訴人即原審被告
，上訴人即自買受之翌日起占用各建物坐落之前開八筆基地，並就地擺設銷售桌
椅、圖表、電話．．．等器具，帶同客戶往來參觀以進行房屋銷售．直至其中七
戶他人為止，則分別轉賣與他人為止，又另一戶目前仍未銷售之房屋則出租與第
三人顧報國居住使用收益中。然而上訴人並未向被上訴人購買前開土地或支付任
何租金，竟無權占用原告所有之上開土地，並且在門廊處就地擺設桌椅等物進行
房屋之銷售而享受使用系爭土地之利益。上訴人前開占用系爭八筆土地，導致被
上訴人土地權益受有損害，上訴人之行為顯已侵害被上訴人之土地所有權，並且
顯為無法律上原因而受利益，爰依民法第一百八十四條第一項前段及第一百七十
九條之規定，參考該地段土地空地的租賃行情，以每坪五百元計算，請求上訴人
向訴外人黃義彬取得該八戶房屋之翌日．即八十七年四月二十五日起，按月給付
被上訴人相當於租金損害之不當得利至各戶房屋出售予第三人為；又其中地號四
○之二的部分由於上訴人至今尚未出售，故就該戶講求至九十年二月二十八日止
之相當於租金之不當得利，總計應給付如附件一所示之金額云云。被上訴人原請
求上訴人給付新台幣（下同）二百二十一萬零一百六十四．一六元，經原審判命
上訴人給付被上訴人一十萬九千七百一十六元，駁回被上訴人其餘請求，駁回部
分，因被上訴人未上訴而告確定。被上訴人於本院之聲明則請求駁回上訴人之上
訴。
二、上訴人則以：系爭八筆土地業由被上訴人簽具「土地使用權同意書」，無條件提
供上乘公司建設房屋之用，上訴人買受系爭房屋之後，自有權使用系爭坐落之系
爭土地，況上訴人僅於客戶前來參觀才有進去參觀之行為，並非時時刻刻使用該
房屋坐落之基地置辯。上訴聲明則請求，廢棄原審不利於上訴人部分之判決，廢
棄部分並請求駁回被上訴人於第一審之請求，並補充陳述：上訴人買受系爭房屋
時，同時與房屋所座落系爭土地所有人即被上訴人訂定買賣契約。買受系爭土地
，取得土地合法占用權利云云。
三、本件被上訴人主張系爭八筆土地乃被上訴人所有，經訴外人上乘公司在其上建有
系爭八戶房屋，上訴人於八十七年四月二十四日自訴外人黃義彬之處購得該八戶
房屋，然而並未辦理移轉登記，而是於如附件二所示之日期將房屋一一出賣與訴
外人廖含笑、蘇銀春、李賢南、林宜貴、陳登瑞、張進足、范明儒等七人之同時
，分別辦理移轉登記，而坐落於系爭四○之二地號土地之建號二五四號房屋目前
雖登記為訴外人黃麗香所有，然而仍由上訴人管業，迄今尚未出售他人；該屋坐
落基地之土地，兩造雖訂定買賣契約，然兩造均未履行等事實，業據土地登記簿
謄本、建物測量成果圖、建築藍圖等為證，且經原法院履勘現場查證屬實，製有
勘驗筆錄可憑，復為上訴人所不爭執，此部分之事實堪信為真正。
四、按「對於物有事實上管領之力者，為占有人。」，民法第九百四十條定有明文：
又「土地與房屋為各別之不動產，各得單獨為交易之標的，而房屋之性質不能與
土地使用權分離而存在，亦即使用房屋必須使用該房屋之基地。」，最高法院八
十四年度台上字第二○二三號著有判決可資參照。本件被上訴人主張上訴人因買
受系爭八戶房屋而於附件二所示之分別將系爭房屋轉賣時點之前，占用系爭房屋
坐落之八筆基地，業據提出上訴人與訴外人黃義彬間之房屋買賣契約書及系爭房
屋之建物登記簿謄本及土地登記簿謄本與系爭房屋轉賣時間表（附件二）為證，
復為上訴人所不爭執。上訴人買受系爭房屋雖未曾辦理移轉登記為上訴人所有，
惟上訴人乃係以直接將所買受之房屋移轉登記至買受人所有之方式出賣房屋以資
節稅，故上訴人於出賣系爭房屋之前，對系爭房屋有事實上之管領力，乃房屋之
占有人無疑。而依首開說明，系爭房屋於使用性質上無法與坐落之基地分離，上
訴人為系爭房屋之合法占有人，而該房屋之存在必使用到所坐落之基地，則被上
訴人主張上訴人因買受系爭房屋而占有使用系爭八筆基地，堪信為真實。
五、次按「無法律上原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益。」，民法第一
百七十九條定有明文。上訴人並未曾向被上訴人買受系爭八筆基地，亦未曾取得
被上訴人之同意而使用系爭房屋坐落之八筆基地，故屬無權占用等語。上訴人則
抗辯稱：上訴人曾就系爭同段四○－一二等七筆土地及同段四○地號其餘土地共
計二十六筆土地，於八十三年八月間寫立「上地使用權同意書」，提供為上乘公
司申請建築執照興建房屋並輾轉出售與被告，顯已同意上訴人使用系爭八筆基地
，上訴人基於買受系爭房屋之地位，自有權使用系爭房屋坐落之八筆系爭土地：
又上訴人曾於八十七年六月十一日與被上訴人簽訂、協議書表示願意承買系爭八
筆基地，惟因該基地遭被上訴人之債權人假扣押而無法出售，上訴人並非無權占
用云云。經查：
㈠被上訴人曾就系爭土地書立土地使用權同意書供上乘公司規劃建屋等情，業據原
法院依職權向台中市政府調取之八三年工建字第一四三四號建築申請書、土地使
用同意書、建造執照影本為證，復為被上訴人所不否認，可信為真實。惟被上訴
人出具之「土地使用權之同意書」，係同意上乘公司負責人林美玲，在系爭土地
建築五層ＲＣ造建築物，故被上訴人立具該土地使用同意書僅係同意上乘公司在
被上訴人所有之土地上建築房屋，此乃被上訴人與上乘公司間就系爭土地使用建
屋之約定，尚不能據以證明被上訴人有同意向上乘建設購買房屋者或輾轉買受房
屋者，均得不另行購買房屋坐落之基地而無償使用系爭房屋基地，上訴人雖復抗
辯：土地與房屋為各別之不動產，各得單獨為交易之標的，而房屋之性質不能與
土地使用權分離而存在，亦即使用房屋必須使用該房屋之基地云云，惟房屋必須
使用所坐落之基地，並非表示房屋之所有權人或使用人得無償使用土地，上訴人
主張得無償使用系爭房屋坐落之基地，洵屬無據，附此敘明。
㈡兩造固曾於八十七年六月十一日訂立協議書，約定由上訴人向被上訴人承買系爭
八筆基地，惟嗣後因系爭基地遭被上訴人之債權人假扣押致無法移轉，該協議書
至今兩造無法履行等情，為兩造不爭執，亦即土地所有人被上訴人並未將土地交
付上訴人使用。況據上訴人提出之被上訴人所出具委託上訴人銷售系爭土地之「
授權書」亦載明「於假扣押排除才生效」，故上訴人並未取得系爭土地合法使用
權，則上訴人尚未取得系爭土地之前，除非得被上訴人之同意而使用系爭基地，
否則仍難謂其占用系爭基地為有權占用，上訴人此部分之抗辯殊難採信。
㈢綜前所述，被上訴人主張於將系爭八戶房屋中之七戶一一轉賣之前無權占用系爭
基地，以及其中建號二五四之房屋（坐落系爭同段四○之二地號）至今仍未出賣
仍由上訴人管業中等情，堪信為真實，上訴人既未經被上訴人同意而占用系爭房
屋坐落之基地，則上訴人占用被上訴人占用被上訴人之土地而受有利益，致被上
訴人受有損害，被上訴人本於民法第一百七十九條之不當得利返還請求權，請求
上訴人給付相當於租金之不當得利，於法有據。至於該不當得利之計算標準，應
參酌土地法第一百零五條、第九十七條第一項之規定，予以計算較為客觀公允。
按建築房屋之基地租金，依土地法第一百零五條準用同法第九十七規定，以不超
過該土地申報價額年息百分之十為限，而該條所謂土地價額，依土地法施行法二
十五條規定，係指法定地價而言，又法定地價，依土地法第一百四十八條規定，
係指土地所有權人依土地法所申報之地價。在平均地權條例施行區域，當係指土
地所有權人於地政機關舉辦規定地價或重新規定地價之時，於公告申報地價期間
內自行申報之地價而言，未於該期間內申報者，則應以公告地價為其申報之地價
（參看該條例第十六條）。又基地租金之數額，除以基地申報地價為基礎外，尚
須斟酌基地之位置，工商業繁榮之程度，承租人利用基地之經濟價值及所受利益
等項，並與鄰地租金相比較，以為決定，並非必達申報總地價年息百分之十最高
額（最高法完六十八年度台上字第三○七一號判例意旨可資參照）。則本件應依
申報地價計算，被上訴人請求按公告地價計算於法尚有不合。查系爭土地之申報
地價為每平方公尺二千四百元，有土地登記簿謄本可憑；次查系爭八筆土地，其
上興建四層樓透天住宅社區，臨台中市○○○街，旁有萬坪之朝洋公園，為住宅
區，環境幽靜，業經原法院依職權履勘現場並製有勘驗筆錄在卷可查。本院認該
基地租金以土地申報價額年息百分之十為相當，則上訴人自買受系爭房屋之翌日
即八十七年四月二十五日起，即已占用系爭八筆基地，迄上訴人將系爭房屋分別
轉賣第三人並辦理移轉登記日之前一日止，依其占用時間計算相當於租金之不當
得利如附表所示，又附表編號八所示乃上訴人自承尚未出賣與他人者，被上訴人
僅依法請求上訴人給付至九十年二月二十八日之相當於租金之損害賠償，附此敘
明。從而被上訴人請求上訴人應自買得系爭八戶房屋之翌日即八十七年四月二十
五日起至各該房屋出售日之前一日止（未出售之房屋則計算至九十年二月二十八
日止），返還如附表所示不當得利於一十萬零九千七百一十六元（元以下四捨五
入）之範圍內，即屬有理由。另被上訴人請求依民法第四百四十二條規定適當調
整租金，因兩造間就系爭不動產並無租賃關係存在，核與該規定不合，此部分請
求尚屬無據，併予敘明。
六、從而原判決認被上訴人依不當得利返還請求權，請求上訴人給付如附表所示金額
一十萬九千七百部分，為有理由，予以准許。並駁回被上訴人逾此部分之請求，
核無違誤。上訴意旨仍執原詞，指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應
予駁回。兩造其餘攻擊防禦方法，不影響本件判決之結果，不予一一論述。
據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第四百四十九條第一項，第七十八條判
決如主文。
中 華 民 國 九十 年 九 月 二十五 日~B1民事第六庭審判長法 官 吳火川
~B2 法 官 饒鴻鵬
~B3 法 官 陳繼先
右為正本係照原本作成。
不得上訴。
~B 書記官 郭文華
中 華 民 國 九十 年 九 月 二十六 日 Ｈ
附表：
┌──┬──────┬─────┬──────┬─────────────┬─────┬──────────────┐
│編號│戶別（建號）│占用地號 │占用面積 │應給付相當於租金之不當得 │占用日數 │應給付金額（新台幣） │
│ │（台中市西 │（台中市西│（平方公尺）│利之起迄日（均自八十七年 │ │（元以下四捨五 ） │
│ │屯區 ○○段 │屯區○○段│ │四月二十五日起） │ │ │
│ │） │） │ │ │ │ │
├──┼──────┼─────┼──────┼─────────────┼─────┼──────────────┤
│ 一 │二五五 │四０之一二│六四‧三九 │至八十七年年八月二十三日 │一二一日 │64.39×2400×10/100×121/365│
│ │ │ │ │ │ │＝5,123 │
│ │ │ │ │ │ │ │
├──┼──────┼─────┼──────┼─────────────┼─────┼──────────────┤
│ 二 │二三四 │四０之二五│六九‧九八 │至八十七年八月二十七日 │一二五日 │69.98×2400×10/100×125/365│
│ │ │ │ │ │ │＝5,752 │
│ │ │ │ │ │ │ │
├──┼──────┼─────┼──────┼─────────────┼─────┼──────────────┤
│ 三 │二三五 │四０之二四│五０‧四 │至八十七年十月十一日 │一七０日 │50.4×2400×10/100×170/365 │
│ │ │ │ │ │ │＝5,634 │
│ │ │ │ │ │ │ │
│ │ │ │ │ │ │ │
├──┼──────┼─────┼──────┼─────────────┼─────┼──────────────┤
│ 四 │二五二 │四０之二０│四六‧０七 │至八十八年四月六日 │三四七日 │46.07×2400×10/100×347/365│
│ │ │ │ │ │ │＝10,512 │
│ │ │ │ │ │ │ │
│ │ │ │ │ │ │ │
├──┼──────┼─────┼──────┼─────────────┼─────┼──────────────┤
│ 五 │二五六 │四０之一一│五六‧四 │至八十八年六月十三日 │四一五日 │56.4×2400×10/100×415/365 │
│ │ │ │ │ │ │＝15,390 │
│ │ │ │ │ │ │ │
│ │ │ │ │ │ │ │
├──┼──────┼─────┼──────┼─────────────┼─────┼──────────────┤
│ 六 │二五七 │四０之六 │四四‧六八 │至八十八年八月三十一日 │四九四日 │44.68×2400×10/100×494/365│
│ │ │ │ │ │ │＝14,513 │
│ │ │ │ │ │ │ │
│ │ │ │ │ │ │ │
├──┼──────┼─────┼──────┼─────────────┼─────┼──────────────┤
│ 七 │二五三 │四０之五 │五二‧二九 │至八十八年九月九日 │五０三日 │52.29×2400×10/100×503/365│
│ │ │ │ │ │ │＝17,294 │
│ │ │ │ │ │ │ │
│ │ │ │ │ │ │ │
├──┼──────┼─────┼──────┼─────────────┼─────┼──────────────┤
│ 八 │二五四 │四０之二 │五一‧八六 │至九十年二月二十八日 │一０四一日│51.86×2400×10/100×1041/36│
│ │ │ │ │ │ │＝35,498 │
│ │ │ │ │ │ │ │
│ │ │ │ │ │ │ │
├──┼──────┴─────┴──────┴─────────────┴─────┼──────────────┤
│總計│ │109,716 │
│ │ │ │
└──┴───────────────────────────────────────┴──────────────┘
附件一：
各戶轉售前之銷售期間的土地租金概算分析表
（是依被告：甲○○、簡錦寬共夥銷售時的從八十七年四月二十四日向陳榮輝等人買受後次日起算之）
┌────────┬────┬───────────┬──────────┬────────┬───────────────────┐
│ 戶 │再行出 │ 完成過戶的 │Ａ該戶建物所占土地 │ 過戶前之 │地租賠償參考 │
│ │售 後 │ │持有面積（含法定空 │ 各戶銷售 ├─────────┬─────────┤
│ │(買受人)│ 日 期 │地比在內） │ 使用期間 │㈠若以公告地價計 │㈡若以平價500坪 │
│ 別 │ │ │ │(至產權過戶屆止)│ 算賠償 │ 月租金計算賠償 │
├────────┼────┼───────────┼──────────┼────────┼─────────┼─────────┤
│40-12 │ │ │19.48坪-8.46坪 │ 122天 │ │ │
│（及持分40與40 │ 廖含笑 │ 87.8.24 │=27.94坪 │(計算至87年8月23│ 9262.63元 │ 56718.2元 │
│ -26之部分 │ │ │=97.364㎡ │ 日止) │ │ │
├────────┼────┼───────────┼──────────┼────────┼─────────┼─────────┤
│40-25 │ │ │21.17坪-8.46坪 │ 126天 │ 0.822*97.95 │ │
│（及持分40與40 │ 蘇銀春 │ 87.8.28 │=29.63坪 │(計算至87年8月27│ 1m2*12.6=1 │ 622232 元 │
│ -26之部分 │ │ │=97.595㎡ │ 日止) │ 0144.88元 │ │
├────────┼────┼───────────┼──────────┼────────┼─────────┼─────────┤
│40-24 │ │ │15.25坪-11.35坪 │ 71天 │ │ │
│（及持分40與40 │ 李賢南 │ 87.10.12 │=26.6坪 │(計算至87年10月 │ 12258.54元 │ 75810 元 │
│ -26之部分 │ │ │=87.213㎡ │ 11日止) │ │ │
├────────┼────┼───────────┼──────────┼────────┼─────────┼─────────┤
│40-20 │ │ │13.94坪-11.35坪 │ 349天 │ │ │
│（及持分40與40 │ 林宜貴 │ 88.4.7 │=25.29坪 │(計算至88年4月6 │ 23983.86元 │ 147103.5元 │
│ -26之部分 │ │ │=86.630㎡ │ 日止) │ │ │
├────────┼────┼───────────┼──────────┼────────┼─────────┼─────────┤
│40-11 │ │ │17.06坪-11.35坪 │ 417天 │ │ │
│（及持分40與40 │ 陳登瑞 │ 88.6.14 │=28.41坪 │(計算至88年6月13│ 32192.31元 │ 197449.5元 │
│ -26之部分 │ │ │=93.917㎡ │ 日止) │ │ │
├────────┼────┼───────────┼──────────┼────────┼─────────┼─────────┤
│40-6 │ │ │13.52坪-11.35坪 │ 496天 │ │ │
│（及持分40與40 │ 張進足 │ 88.9.1 │=24.87坪 │(計算至88年8月31│ 33520.04元 │ 205597 元 │
│ -26之部分 │ │ │=82.215㎡ │ 日止) │ │ │
├────────┼────┼───────────┼──────────┼────────┼─────────┼─────────┤
│40-5 │ │ │15.82坪-11.35坪 │ 505天 │ │ │
│（及持分40與40 │ 范明儒 │ 88.9.10 │=27.17坪 │(計算至88年9月9 │ 37284.35元 │ 228681 元 │
│ -26之部分 │ │ │=89.82㎡ │ 日止) │ │ │
├────────┼────┼───────────┼──────────┼────────┼─────────┼─────────┤
│40-2 │ │ (被告至今並未過 │15.68坪-11.35坪 │ 1041天 │ │ │
│（及持分40與40 │ 甲○○ │ 過戶而出租第三 │=27.03坪 │(計算至90年2月28│ 76491.20元 │ 468970.5元 │
│ -26之部分 │ │ 人賴報國之收取租金) │=89.39㎡ │ 日止) │ │ │
└────────┴────┴───────────┴──────────┴────────┴─────────┴─────────┘
附件二：
質押八戶移轉時間及出售價格
┌─────┬──────┬────────┬──────┬───────┬─────┬────────────┐
│ │ │ │ │ │ │ │
│戶 別 │ 建 號 │ 質押登記人 │ 移轉日期 │ 購 買 者 │ 承買金額 │ 備 註 │
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│ │ │ │ │ │ │ │
│ 傳家１ │ ２５５ │ 高靜芬 │ 87.0.824 │ 廖含笑 │ 630萬 │ │
├─────┼──────┼────────┼──────┼───────┼─────┼────────────┤
│ │ │ │ │ │ │ │
│ 傳家２ │ ２５６ │ 陳明雄 │ 88.06.14 │ 陳登瑞 │ 560萬 │ │
├─────┼──────┼────────┼──────┼───────┼─────┼────────────┤
│ │ │ │ │ │ │ │
│ 雅砌６ │ ２５７ │ 戴慧珊 │ 88.09.01 │ 張進足 │ 550萬 │ │
├─────┼──────┼────────┼──────┼───────┼─────┼────────────┤
│ │ │ │ │ │ │ │
│ 傳家３ │ ２３４ │ 林安孟 │ 87.08.28 │ 蘇銀春 │ 580萬 │ │
├─────┼──────┼────────┼──────┼───────┼─────┼────────────┤
│ │ │ │ │ │ │ │
│ 名門１ │ ２３５ │ 張光男 │ 87.10.12 │ 李賢南 │ 520萬 │ │
├─────┼──────┼────────┼──────┼───────┼─────┼────────────┤
│ │ │ │ │ │ │ │
│ 名門７ │ ２５２ │ 陳隆輝 │ 88.04.07 │ 林宜貴 │ 558萬 │ │
├─────┼──────┼────────┼──────┼───────┼─────┼────────────┤
│ │ │ │ │ │ │ │
│ 名門９ │ ２５３ │ 蔡明宗 │ 88.09.10 │ 范明儒 │ 530萬 │ │
├─────┼──────┼────────┼──────┼───────┼─────┼────────────┤
│ │ │ │ │ │ │（此次戶仍為第一次登記 │
│ 名門１２│ ２５４ │ 黃麗芬 │ │ │ │ 名義人黃麗香） │
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