臺灣高等法院臺中分院民事判決 八十五年度上字第一二八號
上 訴 人 卯○○
甲○○
林蓬萊
辛○○
壬○○
上 訴 人 子○○
上 訴 人 癸○○
上 訴 人 寅○○
上 訴 人 丁○○
上 訴 人 戊○○
上 訴 人 己○○
上 訴 人 丙○○○
上 訴 人 庚○○
上 訴 人 乙○○
陳彥良
被 上訴 人 辰○○
右當事人間請求拆屋還地等事件，上訴人對於中華民國八十四年十二月二十七日臺灣
南投地方法院第一審判決（八十四年度訴字第一三一號），提起上訴，本院判決如左
：
主 文
原判決關於㈠不利上訴人許阿枝部分㈡命上訴人卯○○、甲○○、林蓬萊拆除地上物
交還土地予被上訴人，於超過附圖所示Ｈ部分面積○‧○一六二公頃及Ｍ部分面積○
‧○一七二公頃（卯○○應拆除部分），Ｋ部分面積○‧○○三七公頃（甲○○應拆
除部分），Ｎ部分面積○‧○○二一公頃（林蓬萊應拆除部分）㈢命上訴人卯○○、
甲○○、林蓬萊給付按年計算之損害金於分別超過新臺幣叁仟壹佰玖拾柒元、叁佰伍
拾伍元、貳佰零貳元部分㈣命上訴人卯○○給付新臺幣貳拾伍萬陸仟柒佰伍拾元部分
及上開㈠、㈡、㈢、㈣部分之假執行宣告；暨除確定部分外之訴訟費用裁判均廢棄。
右廢棄部分，被上訴人在第一審之訴及假執行之聲請均駁回。
其餘上訴駁回。
第一、二審訴訟費用除確定部分外，由上訴人卯○○負擔百分之四十，上訴人甲○○
負擔百分之四，上訴人林蓬萊、辛○○各負擔百分之二，上訴人壬○○、子○○、癸
○○、丑○○、寅○○連帶負擔百分之二，餘由被上訴人負擔。
事 實
甲、上訴人方面：
壹、聲明：求為判決：
原判決不利於上訴人等部份廢棄。
右廢棄部份，被上訴人第一審之訴及假執行聲請均駁回。
第一審廢棄部分、第二審訴訟費用由被上訴人負擔。
貳、陳述：除與原判決記載相同部分予以引用外，上訴人卯○○補稱：
原審判決中指上訴人無端向臺灣臺中地方法院聲請假處分將系爭土地查封，為「
故意侵權」行為，判決上訴人應賠償被上訴人之損失。惟查：
㈠憲法第十五條規定「人民之生存權、工作權及財產權應予保障。」系爭房地原
為訴外人王立興所有，嗣後賣給上訴人，因上訴人本身不具自耕能力，乃信託
登記訴外人陳進成名下，後來陳進成為遂其不應利益，導致系爭土地被拍賣，
其犯罪過程，有本院判決書可證。由此可見上訴人乃基於保障一家人之生存權
及財產權，才將系爭土地聲請假處分查封，賴以保全，雖未能如，願惟非故意
侵權行為。
㈡被上訴人所拍定之農地蓋滿建物，依據當時之法令，廢耕之農地不得核發自耕
能力證明書，由於南投縣埔里鎮公所農業課黃明源蓄意放水，為此經上訴人向
南投地檢署舉發，黃明源遭本院判刑一年六月。
㈢被上訴人購買系爭土地之款項，資金全為其姊謝明雲提供。被上訴人實為炒作
農地之人頭。被上訴人買賣土地應自行籌資給付價金予出賣人，其為買地而向
人借貸所應支出之利息，不能對無權占有人請求。
上訴人所有坐落埔里鎮○○路一三三之七號房屋，與許阿枝、甲○○二人坐落埔
里鎮○○路一三三之八號，埔里鎮○○路一三三之九號房屋，同為王福燕於民國
（下同）六十九年間起造之連棟建築，由此可證上訴人之土地及房屋同屬一人。
其餘上訴人補稱：
一、按「土地與房屋為各別之不動產，各得單獨為交易之標的，且房屋性質上不能與
土地使用罐分離而存在，亦即使用房屋必須使用該房屋之地基。故土地及房屋同
屬一人，而將土地找房屋分開同時或先後出賣，其間雖無地，上權設定，然除有
特別情事，可解釋為當事人之真意。限於賣屋而無基地之使用外，均應推斷土地
承賣人默許房屋承買人繼續使用土地。」又「土地與房屋同屬一人，而將土地及
房屋分開同時或先後出賣時，依本院四十八年台上字第一四五七號判例，應推斷
土地承買人默許房屋承買人繼續使用土地，參照該判例之原判決全部裁判意旨，
係認為使用土地之房屋所有人對土地所有人應支付相當之代價，則其法律關係之
性質，當屬租賃。至其租金數額．如當事人間不能協議決定，當可訴請法院裁判
。其再因轉讓而承受土地所有權之人，應有民法第四百二十五條之適用。其再因
轉讓而繼受房屋所有權之人，則除有反對之特約外，應推斷土地所有人對之默許
其繼續承租，故不問其後為轉讓土地或轉讓房屋，其土地所有權之承受人對房屋
所有人或房屋所有權之承受人對人土地所有人，均繼續其原來之法律關係。」最
高法院四十八年台上字第一四五七號判例及最高法院七十三年五月八日第五次民
事庭會議決議分別著有明文。故本件上訴人等是否有權使用系爭土地，關鋌在於
本件土地及建物是否曾經同屬一人所有，倘曾同屬一人所有，則依上開判例及決
議，被上訴人自不得請求上訴人等拆屋還地。
二、按「主管機關核發建照執照所載之起造人，僅為聲請主管機關核發建照執照之人
而已，非謂建照執照所載之起造人必為興建建物而原始取得其所有權之人。」又
「以所有之意思興建房屋，即為原始建築人而取得該房屋之所有權，其取得所有
權非以登記為要件，至究以何人名義請領建照執照，在所不問。」最高法院七十
年度台上字第九七六號判決及同院七十年度台上字第一九七○號判決分別著有明
文。故系爭建物究為何人所有，自應以何人出資興建為斷。
三、查系爭七六五之八號土地於六十九年五月間為王福燕所有，及如原判決附圖所示
編號Ａ、Ｂ、Ｄ、Ｅ、Ｆ等建物確為王福燕於六十九年二月間所出資興建，有以
下事實足證：
㈠系爭七六五之八土地，原係訴外人林文達所有（於六十一年二月一日取得所有權
），嗣於六十九年二月間出售予王福燕，並於同年五月間登記完畢等事實，有土
地登記簿謄本在卷可證。
㈡系爭土地係農地，依法只能蓋建該土地面積百分之五之農舍，為求能多蓋，林文
達乃將其父林火秋所有之農地一起併入計算，並以林火秋之名義申請建照執照等
事實，除經林文達於本院審理時供證明確外，另由建照執照內所載基地面積為六
七二三平方公尺亦可為證。
㈢按王福燕係於六十九年二月二十六日將系爭如附圖所示編號Ａ（含房後圍牆）之
房地出售予陳啟彰，有買賣契約書在卷可稽；嗣陳啟彰再將前開房地出售予甲○
○，亦有買賣契約書可考，足證甲○○之使用系爭房地，確係合法繼受自陳啟彰
。至附卷之公契部分（即土地、建物買賣所有權移轉契約書，即物權契約），之
所以由陳啟彰之媳婦顏素銀列名為出賣人，乃因陳啟彰向王福燕購得系爭房地後
，係以其媳婦顏素銀為建物之納稅名義人，為使納稅名義人能變更為甲○○，故
於公契部分，乃由顏素銀列名為出賣人。
㈣按林文達原係欲自地自建，故於六十九年一月三十日以已名義與許阿枝簽訂土地
房屋交換買賣契約書，嗣林文達因與王福燕在同年二月間談妥出售系爭土地事宜
，乃改變主意不再自建，交由新地主王福燕自地自建。而其與許阿枝之買賣契約
，則在許阿枝之要求保障下，於同年七月一日由王福燕再與許阿枝簽訂買賣契約
，此有各該買賣契約在卷可證。至關於「買賣價金」部分，許阿枝始終係以己有
之土地作為交換。嗣許阿枝與王福燕簽約時，之所以記載為「價金新台幣（下同
）六十萬元，價款全部付清」，乃因以許阿枝所有之前開土地作價六十萬元之故
，亦即在實質上並無不同。
㈤王福燕於七十年十一月二十五日將如原判決附圖編號Ｄ之房地出售予林蓬萊之事
實，亦有買賣契約可證。倘前開土地非王福燕所有及前開房屋非王福燕所出資興
建，其何能出售？
㈥又如原判決附圖編號Ａ、Ｂ、Ｄ、Ｅ、Ｆ等建物確為王福燕所出資興建之事實，
亦據王福燕於本院審理時供明。（其中Ｅ為七六六－八號土地上建物為一部分，
Ｆ則為七六六－七號土地上建物之一部分，而上開建物亦為王福燕所出資興建）
。
四、系爭土地及建物（含圍牆部分），於六十九年間確同屬王福燕一人所有，則依最
高法院四十八年台上第一四五七號判例及同院七十三年五月八日第五次民事庭會
議決議意旨，上訴人等自係本於租賃關係，而有權使用系爭土地，從而被上訴人
請求上訴人等拆屋還地及給付不當得利之損害金，（兩造間有租賃關係存在，自
非不當得利），自無所據。
五、按「本院四十八年台上字第一四五七號判例及七十三第五次民事庭會議決議闡釋
『土地及房屋同屬一人』，而將土地及房屋分開同時或先後出賣，應推斷『土地
承買人』默許『房屋承買人』有繼續使用該之租賃關係存在：：，並將所稱之『
房屋承買人』擴及於承購未經建物所有權第一次登記之房屋，後具有事實上處分
權之人：：」最高法院八十九年度台上字第二八四號判決著有明文。查系爭土地
及房屋確曾同屬王福燕一人所有，則上訴人等縱因系爭建物未經辦理建物所有權
第一次登記而未取得所有權，然亦已因買賣受讓取得系爭建物之事實上處分權，
則揆諸前揭判決之意旨，上訴人等既為最高法院四十八年台上字第一四五七號判
例及七十三年度第五次民事庭會議決議所稱之『房屋承買人』，從而，依該判例
及決議所示，『土地承買人』即被上訴人自應默許『房屋承買人』即上訴人等有
繼續使用至明。
六、由卷附上訴人等所提之土地、房屋買賣契約書可知，上訴人等均係連同土地及房
屋一起購買，且於該契約內，均明載「土地於法令變更能夠分割時，應無條件分
割移轉於買方」，並非僅購買房屋。況南投縣政府七五、一、二十投府地籍字第
六五五三函，亦非合法。查該函雖內載：「：：農舍所有權之移轉，除應與基地
一併移轉外，並應注意農業發展條例第二十二條（即修正前同條例第三十條）有
關現有每宗農地不得分割之規定：：」，惟查：
㈠依民法第七百六十五條規定之意旨，農舍所有權人本得於法令限制之範圍內自由
處分其所有之農舍，而遍觀修正前之土地法第三十條、農業發展條例第三十條，
及土地登記規則第一百一十三條等規定，均無農舍不得單獨移轉之限制。申言之
，依現行法令，農舍自得單獨移轉。而前開函文，竟擅為農舍不得單獨移轉之解
釋，顯與前揭法文有違，而無足採。
㈡此外，依現行建築管理法令，亦允許農舍基地所有權人以外之人為起造人。同理
，農舍建造完成後，亦得移轉於農舍基地所有權人以外之人甚明，開函文確有違
誤。
乙、被上訴人方面：
壹、聲明：求為判決：
上訴人上訴駁回。
訴訟費用由上訴人負擔。
貳、陳述：除與原判決記載相同部分予以引用之外，補稱：
依據最高法院四十八年台上第一四五七號判例、最高法院七十三年五月八日第五
次民事庭會議決議之旨，如應推斷土地承買人默許房屋承買人繼續使用土地，至
少須具備下列二要件後始可，亦即⒈土地與房屋之所有權原係同屬一人所有；⒉
原所有權人將土地與房屋分開同時或先後出賣予二人以上。是除土地與房屋原係
同屬一人外，尚須土地與房屋係「分開」「山售」予二人以上，始有前揭判例及
民事庭會議決議之適用。否則，如房屋非基於買賣關係取得，或自始土地及房屋
未曾為同一人所有，當無依據上開最高法院判例，而認房屋所有權人有權使用所
在基地之餘地。
附圖所示，系爭土地之建物Ｅ、Ｆ、Ｇ、Ｈ、Ｉ、Ｊ、Ｋ、Ｌ、Ｍ等部分係上訴
人所自行增建，業經證人王福燕指證，且亦為上訴人卯○○所自認無誤。是此等
增建部分之建物，既非基於買賣關係而來，反係由他人所增建，別說該等由上訴
人自行增建之部分，因非房屋之原所有人所有，除不符前揭「出售」之要件外，
亦非曾為土地所有權人所有，故並無前開最高法院判例及民事庭會議決議之適用
，殆無疑義。職故，上訴人等就此等增建之建物所占用之基地，既然無法舉證證
明其有何權源得占有使用系爭土地，當係無權占有，是被上訴人本諸所有權人之
地位訴請拆除，自屬有理由。
而就附圖中之Ａ、Ｂ、Ｃ建物部分，雖非由上訴人所自行增建，惟亦非由土地所
有權人所建造，蓋於六十九年間，依卷內之建築執照所載，乃林火秋所自行興建
之農舍，而此建築執照又為公文書，如無明確之反證經證明前，自難認其內所載
與事實不符，是此部分之建物當為林火秋所建造無疑。又依民法第七百五十八條
：「不動產物權，依法律行為而取得、設定、喪失及變更者，非經登記不生效力
」之規定，上訴人雖主張系爭房屋係由王福燕興建，惟原始建築人係登記為林火
秋，有埔里鎮公所核發之使用執照可稽，而建造完成當時之土地所有權人為王福
燕，顯見建物及土地未曾屬於同一人所有，當不符前揭「土地與房屋同屬一人」
之要件，已無適用前開判例之可能。
退萬步言，縱認上訴人等所諉稱林火秋非實際之建物所有權此節為真實。然查，
系爭土地為農地，為兩造所不爭，是依據內政部依建築法第一百條訂定發布之「
實施都市計畫以外地區建築物管理辦法」第三條規定：「實施都市計畫以外地區
，一至八等則田地目土地，除土地所有權人興建自用農舍外，一律不准建築；九
至廿六等則田地目土地及依土地法編為農業使用之土地，除興建自用農舍、發展
交通、設立學校、建築工廠及興辦其他公共設施之建築外，一律不准建築。」附
圖之Ａ、Ｂ、Ｃ部分之建物既已登記為農舍，依據前揭條文意旨，該農舍應僅供
自用而不得為交易之標的，農舍所有如擬出賣農舍，自應與基地之所有權一併移
轉，不得單獨移轉，是上訴人承買該部分農舍之買賣契約依據民法第七十一條、
第二百四十六條等規定因已違反法律強制規定，自應無效，而其買賣契約既然為
無效，自屬當然、自始無效，顯見依法並不能認上訴人等與土地所有權人間存有
買賣關係。該等部分既未出賣予上訴人，亦不符合前揭判例及民事庭會議決議中
關於買賣、出售之要件，上訴人自亦無法以之主張為渠等占有系爭土地之權限。
另附圖中之Ｄ部分雖係王福燕所興建，惟七六六之九地號土地僅僅占該建物不足
四分之一之地基，而越界建於七六五之八地號土地有四分之三以上面積，又非以
農舍之名義所增建之違章建物，更無法於該農地上再以興建農舍之名義續建，故
該部分迄今並未辦理所有權登記，則於林蓬萊承購系爭房屋之際自無辦理所有權
移轉登記之可能。職故，系爭房屋縱得為交易標的，惟因無法辦理移轉登記，無
法取得所有權，系爭房屋自仍屬原始建築人即王福燕所有。系爭房屋之所有權既
未移轉予他人，自無前揭判例及民事庭會議決議之適用。
證人林文達之證言不能採信：查證人林文達曾就房屋起造人雖登記為林火秋，實
際上係證人王福燕所蓋等情到庭結證。惟與許阿枝間於六十九年一月三十日訂立
土地房屋買賣契約書，約定買賣價金為六十萬元。故證人與許阿枝間具有輾轉買
賣關係，其證言自難採信，遑論其他。況此等情事已年代久遠，何以證人之記憶
仍如此清楚，亦與常理有違，足見其證詞不可採。
甲○○主張王福燕於六十九年二月二十六日將系爭房地（即原判決附圖編號Ａ所
示部分）出售予陳啟彰，嗣陳啟彰再將系爭房地出售予甲○○，均有買賣契約書
可稽云云。然查前開系爭房地係屬埔里鎮○○段七六五－八地號土地內之一部分
，該筆土地依據土地登記簿謄本所載王福燕係於六十九年五月五日始與林文達成
立買賣契約關係，而於同月二十九日以「買賣」為原因取得所有權，再參諸上訴
人提出系爭房屋建築執照所載系爭房屋係二層樓農舍三棟乙戶，其起造人為林火
秋，而規定之竣工之期限為六十九年八月二十二日。易言之，王福燕係於六十九
年五月二十九日始取得系爭土地之所有權，須有點交之事實，才能取得占有管業
之處分權，於同年二月二十六日既未取得系爭土地所有權及處分權，於同年二月
二十六日既未取得系爭土地所有權及處分權，且始終未取得系爭房屋之所有權或
事實上處分權，既非自己所有之土地與房屋，豈能以土地及房屋所有權人自居而
與陳啟彰簽訂買賣契約？則其所簽訂之土地與房屋買賣契約，亦屬無效。抑有進
者，就因上開土地與房屋買賣契約無效，致承買人陳啟彰始終無法取得所有權移
轉登記。準此，上訴人所指嗣陳啟彰簽立買賣契約書，再將系爭房地出售予甲○
○，並以其媳婦顏素銀之名義簽立所有權移轉契約書（公契部分）云云，姑不論
出賣人陳啟彰並未合法買受系爭房地，始終未取得系爭房地之所有權及處分權，
則該買賣契約亦為無效。又具私立契約與公定契約之出賣人為不同一人，何能遽
認其間之買賣關系合法存在？從而，甲○○主張其使用系爭房地，確係合法繼受
自陳啟彰云云，即非可採。又許阿枝主張林文達原欲自地自建，於六十九年一月
三十日與許阿枝簽立土地房屋交換買賣契約書，嗣林文達因與王福燕在同年二月
間談妥出售系爭土地事宜，乃交由新地主王福燕自地自建，始由王福燕於同年七
月一日再與許阿枝簽訂買賣契約書云云，姑不論甲○○與許阿枝部分就伊等輾轉
買賣關係，僅提真實與否未定之買賣契約為據外，迄未提出任何其他佐証証明有
各該買賣關係之存在，則其間究有無各該買賣關係之存在，已令人存疑。退萬步
言，縱使其間之買賣關係存
又修正前後之農業發展條例第三條第十款同為規定農業用地係供與農業經營不可
分離之農舍：：等之土地，而修正後之第十八條第四項更明定「第一項及前項農
舍起造人應為農舍坐落土地之所有權人；農舍應與其坐落用地併同移轉：：；已
申請興建農舍之農業用地不得重複申請。」此乃就農舍轉讓之明確規定。第查系
爭土地於六十九年五月二十九日王福燕取得所有權登記後，於七十二年十月十五
日讓售與王立興，同年十一月十五日辦理所有權移轉登記，王立興於七十四年八
月五日再轉售與陳進成，於同年八月三十日辦理所有權登記，直至八十一年四月
二十九日被上訴人經由法院拍賣標到，然系爭土地原所有權人王福燕之後手王立
興與陳進成等二人，均無取得系爭房屋之所有權或占有使用之事實上處分權，顯
已違背農業發展條例第三條第十款及修正後第十八條第四項等規定，而上訴人等
人縱因買受而取得系爭房屋之占有使用之事實上處分權，也因未一併取得系爭土
地之所有權而無效，顯為無權占有系爭土地，灼然至明。
上訴人等引用最高法院八十九年台上字第二八四號判決意旨略謂：「四十八年台
上字第一四五七號判例及七十三年度第五次民事庭會議決議闡釋『土地及房屋同
屬一人』，而將土地及房屋分開或先後出賣，應推斷『土地承買人』默許『房屋
承買人』有繼續使用該土地之租賃擁係存在：：並將所稱之『房屋承買人』擴及
於承購未經建物所有權第一次登記之房屋後具有事實上處分權之人：：」云云，
此一判決姑不論未經編收為判例，無拘束下級法院判決之效力，且其所以「擴及
」於承購未經建物所有權第一次登記後之房屋，且有事實上處分權之人，其先決
條件亦與上開及民事庭會議決議所闡釋之「土地及房屋同屬一人」相符。亦即先
有「房屋及土地同屬一人」之事實，始可有「擴及」之問題。而上開判決雖謂：
「：：並將所稱『房屋承買人』擴及於共同承購未經建物所有權第一次登記之房
屋使具有事實上處分權之人。」，其隨後亦謂：「惟必以該房屋原所有人建造時
經土地其他全體共有人同意，且就承買後未經建物所有權第一次登記房屋有『全
部』之事實上處分權始足稱之：：」，土地共有人中之一部分人欲於土地上超過
其應有部分興建房屋，須徵得全體共有人之同意，否則難認房屋與土地同屬一人
所有，而將「房屋承買人」擴及於共同承購未經建物所有權第一次登記之房屋後
具有全部之事實上處分權之人。稽此，堪知上開判決之事例與本件之事例可謂全
然不同。
上訴人等主張伊等均係連同土地及房屋一起購買，且於契約內均明載「土地於法
令變更能夠分割時，應無條件分割移轉於買方」云云，然王福燕買取系爭七六五
－八號農地後之二年又出售與王立興，再過二年，王立興又再出售與陳進成，嗣
即由被上訴人向法院拍定。可見王福燕並未將系爭土地分別出售與上訴人等人，
始未農業發展條例修正前第三十條後或修正後第十六條第二款規定履行無條件分
割於買方即上訴人責任。又上訴人引用民法第七百六十五條規定主張農舍所有人
本得於法令限制之範圍內自由處分其所有之農舍，及依修正前之土地法、農業發
展條例及土地登記規則等規定，農舍自得單獨移轉云云，顯與最高法院七十四年
台上字第一三一七號判決意旨「未辦理保存登記之建物讓與時，雖因未辦理保存
登記致不能辦理所有權移轉登記，該建築物之所有權不能發生讓與之效力，只能
讓與事實上處分權。」及修正前農業發展條例第三條第十款修正後農業發展條例
第十八條第四項規定農舍與其落用地應一併移轉之規定相悖離。是則上訴人等之
上訴理由，顯要無可採。
理 由
一、本件上訴人許阿段於上訴本院後之八十六年六月二十七日死亡，其繼承人有丁○
○、戊○○、己○○、許李蓮妹、許李蘭、乙○○，則丁○○、戊○○、己○○
、許李蓮妹、庚○○、乙○○聲明承受許阿枝之訴訟，依民事訴訟法第一百六十
八條、第一百七十五條第一項、第一百七十六條之規定，自無不合，應予准許。
二、被上訴人起訴主張坐落南投縣埔里鎮○○○段第七六五之八號系爭土地係伊於八
十二年四月二十九日自臺灣臺中地方法院拍賣取得所有權，卯○○、許阿枝（由
丁○○、戊○○、己○○、許李蓮妹、許李蘭、乙○○之繼承）、甲○○、林蓬
萊、辛○○、劉家勳（由壬○○、子○○、癸○○、丑○○、寅○○繼承）程總
喜無正當權源，竟依序分別占用如原判決對圖所示Ｃ與Ｈ、Ｂ、Ａ、Ｄ、Ｅ、Ｆ
、Ｇ之土地，是對清渠等拆除無權占用系爭土地之地上物，並返還土地予被上訴
人，暨自八十二年五月一日起至拆除地上物止，給付分別按占用面積依八十年七
月份申報地價年息百分之十計算之損害金。另卯○○於八十二年六月二十一日無
端向臺灣臺中地方法院聲請假處分查封系爭土地，致伊無法有效使用系爭土地，
迄八十四年二月二十七日始撤銷查封，而伊以三百零八萬一千元標購系爭土地，
自八十二年六月二十一日至八十四年二月二十一日計一年八個月，自得依年息百
分之五計算共二十五萬六千七百五十元請求卯○○賠償等情。
三、上訴人則以系爭土地原為王福燕所有，王福燕於系爭土地上興建如原判決附圖所
示Ａ、Ｂ、Ｃ、Ｄ、Ｅ、Ｆ部分之建物，再分別將該建物輾轉售予甲○○、許阿
枝、卯○○、林蓬萊、辛○○、劉家勳，依最高法院四十八年台上字第一四五七
號判例、七十三年第五次民事庭會議，土地及房屋同屬一人，而持土地及房屋分
開出賣，應推斷土地承買人即被上訴人默許房屋承買人即上訴人繼續使用系爭土
地，其法律關係之性質，當屬租賃，上訴人對系爭土地既有租賃權，自非無權占
有，被上訴人訴請拆屋還地及給付規定金，即無理由。又卯○○係因系爭土地已
廢耕，不得核發自耕能力證明書，南投縣埔里鎮公所竟違法核發自耕能力證明書
予被上訴人，使被上訴人得以向臺灣臺中地方法院標購系爭土地，乃訴請確認被
上訴人買受系爭土地無效，並聲請假處分查封系爭土地，卯○○並非無端聲請假
處分，被上訴人借款買受系爭土地所應支付之利息，不能請求卯○○賠償等語，
資為抗辯（原審判決命程總喜拆除原判決附圖所示Ｇ部分之建物返還該部分之土
地，及自八十二年五月一日按年給付損害金一百十五元部分；暨駁回被上訴人請
求給付損害金超過按年依土地申報地位年息百分之八計算之部分，均未據程總喜
與被上訴人聲明不服）。
四、查系爭土地於六十一年二月一日原係登記林文達所有，六十九年五月二十九日再
移轉登記予王福燕，七十二年十一月十五日移轉登記予主文興，七十四年八月三 十日移轉登記予張進成，嗣為陳進成之債權人王榮煥聲請查封拍賣，由被上訴人 向臺灣臺中地方法院以三百零八萬一千元標購，於八十二年四月二十九日取得臺 灣臺中地方法院所核發之權利移轉證書，而系爭土地上分別有卯○○、許阿枝、 甲○○、林蓬萊、辛○○、劉家勳之建物占用如原判決附圖所示Ｃ與Ｈ部分面積 共○．○三八九公頃、Ｂ部分面積○．○○九三公頃、Ａ部分面積○．○○九三 公頃、Ｄ部分面積○．○一一七公頃、Ｅ部分面積○．○○一九公頃、Ｆ部分面 積○．○○一九公頃土地。卯○○並曾以系爭土地已廢耕，不得核發自耕能力證 明書，南投縣埔里鎮公所竟違法核發自耕能力證明書予被上訴人，使被上訴人得 以向臺灣臺中地方法院標購系爭土地，乃訴請確認被上訴人與陳進成就系爭土地 之買賣關係不存在，被上訴人就系爭土地所為之所有權移轉登記應予塗銷，且就 系爭土地聲請假處分，經臺灣臺中地方法院八十二年度全字第一一二八號裁准被 上訴人就系爭土地不得為讓與、設定他項權利、出租及其他一切處分行為，於八 十二年六月十八日就系爭土地施查封，而卯○○所提起之確認買賣關係不存在本 案訴訟經臺灣臺中地方法院八十二年度訴字第一四三四號、本院八十三年度上字 第一四二號、最高法院八十三年度台上字第二八四二號以被上訴人係合法取得自 耕能力證明書，其依執行程序標得系爭土地並無拍賣無效之情形為由，駁回卯○ ○之訴確定，卯○○乃於八十四年二月二十七日撤回假處分之執行等情，為兩造 所不爭執之事實，復有被上訴人於原審所提出之土地登記簿謄本、臺灣臺中地方 法院囑託查封登記函、囑託塗銷假處分查封登記函、八十二年度全字第一一二八 號裁定、權利移轉證明書、八十二年度訴字第一四三四號、本院八十三年度上字 第一四二號、最高法院八十三年度台上字第二八四一號判決書在卷足稽（附原審
卷第十至二十四頁、二○二至二二三頁），而系爭土地為上訴人之建物占用之情 形，復經原審法院屐勘現場並囑託南投縣埔里地政事務所派員測量屬實，製有勘 驗筆錄及土地複丈成果圖附卷可憑（附原審卷第四十七至四十九頁、五十二、五 十三頁），此部分之事實自堪信為真實。
五、被上訴人主張卯○○於八十二年六月二十一日無端向臺灣臺中地方法院聲請假處 分將系爭土地查封，迄八十四年二月二十七日因受敗訴判決確定始撤銷查封，致 伊受有無法有效使用系爭土地之損害，爰請求卯○○賠償以伊標購系爭土地三百 八萬一千元計算一年八個月依年息百分之五共二十五萬六千七百五十元之損害云 云。惟查系爭土地為臺灣臺中地方法院查封拍賣時，拍賣公告已載明「本件土地 上有第三人卯○○、許阿枝、甲○○所有之建物，土地該第三人占用中，債務人 未現實占有，拍定後不點交」等語，此有該拍賣公告在卷可按（附原卷第一四二 頁），顯然系爭土地在被上訴人標購之前，即為卯○○、許阿枝、甲○○之建物 所占用，被上訴人取得系爭土地所有權後從未占有系爭土地，迄今被上訴人仍無 法有效使用系爭土地。而卯○○聲請假處分查封系爭土地，依臺灣臺中地方法院 八十二年度全字第一一二八號裁定所示，係禁止被上訴人為讓與、設定他項權利 、出租及其他一切處分行為，亦未限制被上訴人使用系爭土地，是被上訴人無法 有效使用系爭土地，係系爭土地為卯○○、、許阿枝、甲○○之建物所占用，執 行法院並未點交所致，與卯○○之聲請假處分查封系爭土地無關。本件被上訴人 並非請求因系系爭土地為卯○○聲請假處分，致不得讓與、設定他項權利、出租 及其他一切處分所受之損害，其請求卯○○賠償因其不能有效利用系爭土地所受 之損失，自屬無據。況被上訴人為標購系爭土地所支付之三百零八萬一千元，係 其取得系爭土地之代價，被上訴人並未受有支付三百零八萬一千元不能取得依年 息百分之五計算利息之損失，則其請求卯○○賠償三百零八萬一千元一年八個月 依年息百分之五計算共二十五萬六千七百五十元之利息損失，亦無理由，被上訴 人此部分之請求，不應准許。
六、被上訴人以上訴人之建物無權占有系爭土地，訴請上訴人拆屋還地。被上訴人則 抗辯系爭土地原為王福燕所有，王福燕於系爭土地上興建如原判決附圖所示Ａ、 Ｂ、Ｃ、Ｄ、Ｅ、Ｆ部分之建物，自分別將該建物輾轉售予甲○○、許阿枝、卯 ○○、林蓬萊、辛○○、劉家勳，依最高法院四十八年台上字第一四五七號判例 、七十三年第五次民事庭會議決議，土地及房屋同屬一人，而將土地及房屋分開 出賣，應推斷土地承買人即被上訴人默許房屋承買即上訴人繼續使用系爭土地， 其法律關係之性質，當屬租賃，上訴人對系爭土地既有租賃權，自非無權占有等 語。按土地與房屋為各別之不動產，各得單獨為交易之標的，且房屋性質上不能 與土地使用權分離而存在，亦即使用房屋必須使用該房屋之地基，故土地及房屋 同屬一人，而將土地及房屋分開同時或先後出賣。其間雖無地上權設定，然除有 特別情事，可解釋為當事人之真意，限於賣屋而無基地使用外，均應推斷土地承 買人默許房屋承買人繼續使用土地，最高法院四十八年台上字第一四五七號著有 判例。又最高法院七十三年五月八日七十三年度第五次民事庭會議決議：「土地 與房屋同屬一人，而將土地與房屋分開同時或先後出賣時，依本院四十八年台上 字第一四五七號判例，應推斷土地承買人默許房屋承買人繼續使用土地，參照該
判例之原判決全部裁判意旨，係認為使用土地之房屋所有人對土地所有人應支付 相當之代價，則其法律關係之性質，當屬租賃。至其租金之數額，如當事人間不 能協議決定。當可訴請法院裁判。其再因轉讓而承受土地所有權之人，應有民法 第四百二十五條之適用，其再因轉讓而繼受房屋所有權之人，則除有反對之特約 外，應推繼土地所有人對之默許其繼續承租，故不問其後為轉讓土地或轉讓房屋 ，其土地所有權之承受人財房屋所有人或房屋所有權之承受人對土地所有人，均 繼續其原來之法律關係。」是本件上訴人是否有權使用系爭土地，關鍵在於本件 土地及建物是否曾經同歸一人所有，倘曾同屬一人所有，則係上開判例及決議， 被上訴人自不得請求上訴人拆屋還地。經查： ㈠系爭土地上如附圖所示Ａ、Ｂ、Ｃ部分之建物，係以土地所有人林文達之父林火 秋之名義申請蓋建二層三棟一戶之農舍，此有南投縣埔里鎮公所於八六十九年二 月二十一日核發之建造執照及六十九年十二月二十二日核發之使用執照，載明起 造人為林火秋與建築物用途為農舍可證（建造執照、使用執照附原審卷第二三一 、二二八頁）。惟「主管機關核發建造執照所載之起造人，僅為聲請主管機關核 發建照執照之人而已，非謂建照執照所載之起造人必為興建建物而原始取得其所 有權之人。」、「以所有之意思興建房屋，即為原始建築人而取得該房屋之所有 權，其取得所有權非次登記為要件，至究以何人名義請領建照執照，在所不問」 ，業經最高法院七十年度台上字第九七六號判決、七十年度台上字第一九七○號 判決分別著有明文。故系爭土地上之建物究為何人所有，自應以何人出資興建為 準，建照執照、使用執照所載之起造人林火秋並非當然係所有權人，被上訴人僅 以起造人係林火秋即主張建物為林火秋所有，自屬率斷。 ㈡系爭土地係農地，依法祗能蓋建該土地面積百分之五之農舍，林文達為求能多蓋 ，乃將其父林火秋所有之農地一起併入計算，並以林火秋之名義申請建造執照等 情，業經林文達於本院八十五年四月十九日準備程序時證述屬實（見本院卷第一 宗第七十三頁），且系爭土地之面積為一三七○平方公尺，但建照執照內所載基 地面積為六七二三平方公尺，顯然申請農舍之農地除系爭土地外，尚有其他土地 ，林文達又於六十九年一月三十日將農舍其中如附圖所示之Ｂ部分房地，與許阿 枝交換埔里鎮○○○段第七六五之一、七六六之一號土地使用，此有雙方所簽定 之不動產土地房屋交換買賣契約書在卷足憑（附原審卷第一五五頁），該契約至 訂明林文達保證於六十九年十一月五日以前建築完成如附圖Ｂ部分所示之房屋， 是系爭土地上之農舍原係林文達所欲興建，僅以其父林火秋之名義為起造人申請 建造執照，自堪認定。
㈢證人王福燕於本院八十五年四月十九日、八十五年六月二十八日準備程序時分別 證稱：「房屋我蓋的，大概是六十九年二月問我向林文達買土地出錢蓋的，當時 是申請農舍准了之後才賣給我，我才蓋的」、「當時農舍面積一間二十多坪，蓋 二層」、「農舍是我蓋的」等語（見本院卷第一宗第七十二、一一七、一一八頁 ），另證人林文達於本院八十五年六月二十八日、九十年一月十一日準備程序時 亦證稱：「六十九年二月間用我父親名義申請蓋農舍，因資金不足才賣給王福燕 ，我們只申請執照，農會都是王福燕蓋的」、「申請蓋農會後，因為我的財務困 難無法蓋農舍而賣給王福燕，王福燕必須蓋農會給許阿枝」、「實際上農舍是王
福燕蓋的。因為王福燕將土地及蓋農舍的權利一併買去」等語（見本院卷第一宗 第一六七頁、第二宗第八十五頁）。由王福燕及林文達前證言可以得知林文達以 其父林火秋名義申請在系爭土地興建農舍後，因資金不足無力興建，及於六十九 年二月間將系爭土地出售予王福燕，並將在系爭土地興建農舍之權利讓給王福燕 ，由王福燕出資興建系爭土地上之農舍，因林文達之前已與許阿枝協議以興建完 成之房地交換許阿枝之土地，王福燕即須負責興建農舍歸許阿枝。再由王福燕於 系爭農舍尚未完工之前（建造執照規定竣工期限為六十九年八月二十二日，使用 執照係於六十九年十二月十七日申請，實際完工應在六十九年十二月間），即於 六十九年二月二十六日與陳啟彰訂立不動產買賣契約書，將附圖Ａ部部分所示之 房地出售予陳啟彰，及於六十九年七月一日與許阿枝訂立不動產買賣契約書，將 附圖Ｂ部分所示之房地出售予許阿枝，此有該不動產買賣契約書在卷可稽（附原 審卷第一六六至一六九頁、第一五六至一五八頁），益證系爭農舍確係由王福燕 所興建。
㈣卯○○係於七十四年六月十五日以一百十萬元之價格向王立興購買系爭土地及門 牌埔里鎮○○路一三三之七號二層樓房（即附圖Ｃ部分房屋），系爭土地則信託 登記陳進成名義，嗣陳進成之債權人王榮煥聲請查封拍賣系爭土地及原判決附圖 所示Ｃ及Ｈ部分房屋，經卯○○提起第三人異議之訴，就原判決附圖所示Ｃ及Ｈ 部分房屋認非屬陳進成所有，撤銷該部分之強制執行程序，此為本院八十年度上 更㈡字第五號、最高法院八十年度台上字第二二二八號判決及台灣台中地方法院 八十一年度訴字第一一六號確定判決所認定之事實（判決書附審卷第一二四至一 四○頁），王福燕於本院八十五年四月十九日準備程序時亦承認有獎附圖所示Ｃ 部分房地，登記為系爭土地之所有權人，保證不干涉其他人使用系爭土地及土地 於能分割時辦理移轉登記，復有該切結書在卷可按（附原審卷第一六一頁）。至 如附圖所示Ａ部分房地即門牌號碼埔里鎮○○路一三三之九號係由王福燕於六十 九年二月二十六日出售予陳啟彰，陳啟彰再於七十八年間出售予甲○○，亦有不 動性買賣契約書附卷足憑（附原審卷第一六三頁一六八頁），足證甲○○使用如 附圖所示Ａ部分房地係輾轉購自王福燕。查王福燕承認該房地係其所興建再轉售 他人，王福燕與陳啟彰、甲○○彼此間非親帶故，甲○○自台灣台中地方法院八 十一年間查封系爭土地時即已居住埔里鎮○○路一三三之九號房屋迄今，甲○○ 長期居住該地、該房地者非甲○○所購買，何能如此？被上訴人否認甲○○對如 附圖所示Ａ部分房地有買賣關係，即無可採，而另份買賣所有權移輚契約書以陳 啟彰之媳婦頻素銀名義出售予甲○○，係房屋以頻素銀為納稅義務人，為變更納 稅義務人名義所致，不能因此否定甲○○與陳啟彰所定之不動產買賣契約書真正 。又如附圖所示Ｂ部分房地即門牌號碼埔里鎮○○路一三三之八號，林文達原欲 自地自建，故於六十九年一月三十日以其名義與許阿枝簽訂土地房屋交換買賣契 約書，嗣林文達因與王福燕於同年二月間 委出售系爭房屋土地事宜，乃改變主 意不再自建，交由新地主王福燕自地自建，而林文達與許阿枝之交換契約，則在 許阿枝之要求保障下，於同年七月一日由王福燕、林文達再與許阿枝簽訂不動產 買賣契約書。該土地房屋交換買賣契約書及不動產買賣契約書之真正均為林文達 所承認，林文達於本院九十年一月十一日準備程序時證稱：「許阿枝將土地過戶
給我，而我要在地上蓋一三三之八號農舍給他互相交換」、「王福燕照我原來的 條件，蓋農舍給許阿枝」、「後來裁定不動產買賣契約書，實際上沒有付錢，契 約上的價金是依照王福燕要賣給第三人的價錢來計算的，王福燕以農舍和許阿枝 的土地互相交換」等語（見本院卷第二宗第八十五、八十六頁），可見許阿枝與 王福燕所簽訂之不動產買賣契約書所載「價金六十萬元，價款全部付清」，實際 上許阿枝並未付款，係以許阿枝之同段第七六五之、七六六之號土地作價六十萬 元支付購買王福燕所興建之如附圖所示Ｂ部分房地之代價（許阿枝原有之同段第 七六六之一號土地於六十九年五月二十九日分割出同段第七六六之八、七六六之 九號土地，於六十九年九月八日移轉登記予王福燕，王福燕再輾轉出售予辛○○ 及林蓬萊，見附於本院卷第二宗第一八四至一八九頁之土地登記簿謄本）。又附 圖所示Ｄ、Ｊ部分之房屋係由王福燕於七十年十一月二十五日出售予林蓬萊，此 亦由卷附之不動產買賣契約書可憑（附原審卷第一八九至一九一頁），證人王福 燕本院八十五年五月二十日、八十九年十一月十六日準備程序時，分別證稱：「 七六六之九建地只有一點點，因附近還有農地，就連附近農地即七六五之八Ｄ部 分便宜賣林蓬萊」、「附圖Ｊ部分鐵皮屋是我搭的，除有屋頂外並訂有牆壁」（ 見本院卷第一宗第八○頁背面、第二宗第四十三、四十四頁）。由以上所述，附 圖所示Ａ、Ｂ、Ｃ、Ｄ、Ｊ部分房屋均係王福燕所興建，再分別出售予陳啟彰、 許阿枝、王立興、林蓬萊，甲○○、卯○○再自陳啟彰、王立興買得附圖所示Ａ 、Ｃ部分房地。甲○○、許阿枝、卯○○、林蓬萊之使用如附圖所示Ａ、Ｂ、Ｃ 、Ｄ、Ｊ部分房地均係源自王福燕，而王福燕係六十九年五月二十九日登記為系 爭土地之所有權，迄七十二年十一月十五日移轉登記給王立興，則王福燕在上開 房屋七十九、七十年間興建完成時己係系爭土地之所有權人，上開房屋及系爭土 地在當時自係同歸王福燕所有，嗣後再分開出售。而王福燕在六十九年二月二十 六日出售如附圖所示Ａ部分房地予陳啟彰，及六十九年七月一日出售如附圖所示 Ｂ部分房地予許阿枝，該房屋仍未興建完成，六十九年二月二十六日王福燕亦非 系爭土地之所有權人，但買賣契約並不限於所有權人始能訂立，房屋亦非總興建 完成始能出售，王福燕已向林文達買受系爭土地，並在系爭土地上興建如附圖所 示Ａ、Ｂ、Ｃ部分之農舍，自可預先與陳啟彰、許阿枝訂立買賣契約出售如附圖 所示Ａ、Ｂ部分之房地，王福燕與陳啟彰、許阿枝間之不動產買賣契約自屬有效 成立。被上訴人主張王福燕於六十九年二月二十六日尚未取得系爭土地之所有權 及處分權，且始終未取得農舍之所有權或事實上處分權，與陳啟彰、許阿枝所簽 訂之土地與房屋買賣契約無效云云，就王福燕未取得農舍之所有權或事實上處分 權乙節，與事實不符，其否定買賣契約之效力，亦無可採。 ㈤農舍依農業發展條例第三條第十款之規，應與業經營不可分離，農業用地僅能供 興建農舍使用，則農舍所有權之移轉，自應與基地一併移轉，條正後農業發展條 例即將之明文化，於第十八條第四項規定「農舍應與其坐落用併同移轉」，且農 舍亦應如同農地，受修正前農業發展條例第三十條不得分割之限制。本件王福燕 將農舍分割成如附圖Ａ、Ｂ、Ｃ部分分別出售陳啟彰、許阿枝、王立興，以致無 法辦理保存登記，移轉登記所有權予陳啟彰、許阿枝、王立興。但就未辦理保存 登記之建築物為讓與時，雖因未辦理保存登記致不能辦理所有權移轉登記，該建
築物之所有權不能發生讓與之效力，但受讓及與讓與人間非不得約定將該建築物 之事實上處分權讓與於受讓人（參照最高法院七十四年台上字第一三一七號判決 ），王福燕出售農舍予陳啟彰、許阿枝、王立興，該農舍未辦理保存登記，王福 燕自非出售農舍之所有權，而係就農舍之事實上處權讓與陳啟彰、許阿枝、王立 興而成立買賣契約，前揭農舍應與農地一併移轉及農舍不得分割，均係移轉農舍 所有權之限制，並不妨礙王福燕讓與事實上處分權之出售農舍行為。再王福燕出 售如附圖所示Ａ、Ｂ、Ｃ、Ｄ、Ｊ部分房地予陳啟彰、許阿枝、王立興、林蓬萊 ，均有在買賣契約訂明俟系爭土地能分割時再辦理移轉登記，業經王福燕證述屬 實（見本院卷第一宗第七十頁背面），再觀王福燕與陳啟彰、許阿枝、林蓬萊及 陳啟彰與甲○○所定之不動產買賣契約，均有明載「土地於法令變更能够分割時 ，應無條件分割移轉於買方」，王福燕自非僅出售房屋而未連同土地一併出賣， 因此系爭土地雖因屬農業用地無法分割，不能移轉所有權登記予甲○○、王福燕 、卯○○、林蓬萊，但雙方既約定「土地於法令變更能將分割時，應無條件分割 移轉於買方」，即係預期於不能之情形除去後再為給付，該買賣契約自仍為有效 。被上訴人主張上訴人未連同農舍之基地購買，僅係以王福燕嗣將系爭土地移轉 登記予王立興為據，顯與事實不符，其所稱本件農舍之買賣契約，依據民法第七 十一條、第二百四十六條之規定應為無效，亦無可採。 ㈥如附圖所示Ａ、Ｂ、Ｃ、Ｄ、Ｊ部分房屋與系爭土地原確同屬王福燕所有，王福 燕再將土地及房屋分開出賣，雖地上建物未辦理保存登記，無法為所有權移轉使 甲○○、許阿枝、卯○○、林蓬萊取得該部分房屋之所有權，但未辦理保存登記