遷讓房屋
臺灣臺中地方法院(民事),重訴字,102年度,32號
TCDV,102,重訴,32,20130520,1

臺灣臺中地方法院民事判決　　　　　　 102年度重訴字第32號
原　　　告　陳杏津
訴訟代理人　林一哲律師
　　　　　　劉翠華
被　　　告　廖德欽
　　　　　　廖張琴
共　　　同
訴訟代理人　洪永叡律師
複　代理人　林沛妤律師
受告知人　　隆德發興業股份有限公司
兼　上一人
法定代理人　廖德模
上　一　人
訴訟代理人　楊玉珍律師
複　代理人　杜逸新律師
受告知人　　鈤研砂布紙股份有限公司
兼　上一人
法定代理人　廖德昌
上列當事人間請求遷讓房屋等事件，本院於民國102年5月6日言
詞辯論終結，判決如下：
主 文
被告廖德欽應自門牌號碼臺中市○○區○○○○路000號房屋（即坐落臺中市○○區○○段00○0地號土地上之建物）遷出，將該房屋返還原告，並自民國101年11月27日起至交還上揭房屋之日止，按月給付原告新臺幣壹萬壹仟伍佰零伍元。原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告廖德欽負擔。
本判決原告勝訴部分，於原告以新臺幣貳佰伍拾貳萬元為被告廖德欽供擔保後，得假執行。但被告廖德欽如以新臺幣柒佰伍拾陸萬元為原告供擔保後，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
壹、原告主張：原告經由本院101年度司執字第30632號強制執行 事件拍賣程序，標得坐落臺中市○○區○○段0000地號土地 暨其上門牌號碼臺中市○○區○○○○路000號房屋（建號 為同段421、1587建號，其中1587建號為未辦理保存登記增 建物之暫編建號）（下稱系爭房屋），並已於民國（下同） 101年11月27日辦妥上揭房地之所有權移轉登記。系爭房屋 現由被告等無權占有使用，爰依民法第767條規定，訴請被 告返還系爭房屋。又被告無權占有系爭房屋，受有相當於租



金之不當得利，並致原告受有不能利用系爭房屋之損害，參 酌系爭房屋系面臨馬路之透天厝，交通及生活機能便利，系 爭房屋鄰近地區之店面租金介於新臺幣（下同）3萬元至4萬 3 千元之間，而系爭房屋1樓為店面形式，被告之子所經營 之翊峰機械股份有限公司（下稱翊峰公司）亦設立登記於系 爭房屋之地址，被告復均為翊峰公司之股東，系爭房屋顯為 非供居住之營業用房屋，不受土地法第97條第1項房屋租金 規定之限制，故併依民法第179條規定，請求被告自101年11 月27日起至返還系爭房屋之日止，按月給付原告3萬元相當 於租金之不當得利等語。並聲明：㈠被告等應自門牌號碼臺 中市○○區○○○○路000號房屋遷出，將該房屋返還原告 ，並自101年11月27日起至交還上揭房屋之日止，按月給付 原告3萬元。㈡原告願供擔保，請准宣告假執行。貳、被告則以：
一、緣82年間訴外人即受告知人廖德模邀集廖德榮、廖德昌、 廖德耿及被告廖德欽共同購買坐落臺中市○○區○○段00 地號土地，欲共同興建房屋，約定每人各出資1,500萬元 ，成立受告知人隆德發興業股份有限公司（下稱隆德發公 司，由廖德模擔任負責人），以隆德發公司為房屋起造人 ，並約定於房屋興建完成後再移轉予共同出資人每人各一 棟房屋。嗣隆德發公司於房屋興建過程又向被告廖德欽借 款200萬元作為房屋興建費用，詎隆德發公司在上揭土地 上興建房屋8間完成後，將其中5間房屋分別交付出資之5 人使用，被告廖德欽分得系爭房屋居住使用，然被告廖德 欽一再催促廖德模將系爭房屋暨坐落基地（下合稱系爭不 動產）所有權移轉登記於被告廖德欽，廖德模均相應不理 。後於95年1月3日，廖德模竟在隆德發公司無任何負債之 情形下，代表隆德發公司與廖德榮、廖德昌、廖德耿為股 東之訴外人鈤研砂布紙股份有限公司（下稱鈤研公司）簽 訂協議書，表明隆德發公司應清償鈤研公司22,397,918 元、並由廖德模、廖德榮、廖德昌、廖德耿及被告廖德欽 等比例清償等語，被告廖德欽因認隆德發公司資金充裕不 可能有負債，故而拒絕在該協議書上簽名。詎鈤研公司嗣 後竟以上開協議書向法院聲請核發支付命令（本院100年 度司促字第47250號），在廖德模拒絕對該支付命令聲明 異議下，鈤研公司乃以該支付命令為執行名義，聲請拍賣 系爭不動產，終致被告廖德欽分得並已取得實際所有權之 系爭不動產遭拍賣。由前開過程可知，被告廖德欽基於出 資興建並分配而取得系爭不動產，乃為系爭房屋之實際所 有權人，為有權占有，非無權占有。




㈡又系爭房屋拍賣時，執行法院於拍賣公告業已明確記載「 點交否：不點交」，備註欄亦載明「本件建物查封時為第 三人廖張琴及其家屬居住使用，並據其家屬表示廖張琴為 債務人公司股東、出資興建本件建物，實際使用之法律關 係不明，請由投標人自行瞭解，拍定後不點交」，由上揭 拍賣公告之記載即可知被告為系爭房屋之實際所有權人， 且拍賣公告亦載明請投標人自行了解該法律關係，原告於 知悉上情後，仍依拍賣公告內容進行投標並得標，即可認 係同意承受該法律關係，原告非善意第三人，原告自應承 受執行債務人隆德發公司與被告間就系爭房屋係借名登記 之法律關係，則原告請求被告遷讓房屋，應有違誠信原則 ，並屬權利濫用。
㈢被告非無權占有系爭房屋，在釐清被告之使用權源、法律 關係前，原告無要求點交系爭房屋之權利，原告無從對被 告請求相當於租金之不當得利或損害賠償，且系爭房屋附 近之出租行情約在2萬元至2萬5千元之間，系爭房屋屋齡 亦已近20年，出租行情應較低於附近出租行情，並衡諸被 告對系爭房屋係具實際所有權，因可歸責於第三人之事由 致系爭房屋拍賣使原告買受，原告復非善意三人，原告請 求之每月3萬元相當租金之不當得利額過高。又被告廖德 欽、廖張琴為夫妻關係，被告廖張琴係因夫被告廖德欽居 住於系爭房屋，基於與被告廖德欽共同生活之意思而居住 於系爭房屋，原告對被告廖張琴之請求亦無理由等語，資 為抗辯。並聲明：㈠原告之訴駁回。㈡如受不利判決，願 供擔保免為假執行。
參、受告知人方面：
一、受告知人隆德發公司、鈤研公司、廖德昌部分：未於言詞 辯論期日到場，亦未提出書狀作何陳述
二、受告知人廖德模部分：廖德模已於101年1月4日辭任隆德發 公司之董事長一職，且被告所述被告廖德欽可分得系爭房 屋云云，諸多與事實不符，並均與本件訴訟無涉。肆、法院之判斷：
一、下列事項為兩造所不爭執，且有建物所有權狀、本院101 年度司執字第30632號證明書等附卷可按，並經調閱本院 101年度司執字第30632號強制執行事件卷宗及本院100年 度司促字第47250號卷宗查核屬實，堪信為真正： ㈠系爭房屋暨其坐落基地原登記為隆德發公司所有。 ㈡鈤研公司以本院100年度司促字第47250號確定支付命令為 執行名義，聲請就登記為隆德發公司所有之系爭不動產為 強制執行，經本院101年度司執字第30632號強制執行事件



受理。
㈢原告於101年10月24日經由本院101年度司執字第30632號 強制執行事件拍賣程序拍定系爭不動產，並於101年11月7 日取得本院於101年10月31日核發之權利移轉證書，於101 年11月27日完成系爭不動產之所有權移轉登記。 ㈣本院101年度司執字第30632號強制執行事件於系爭不動產 之拍賣公告「點交情形」欄記載「點交否：不點交」、於 備註欄第三點記載「本件建物查封時為第三人廖張琴及其 家屬居住使用，並據其家屬表示廖張琴為債務人公司股東 、出資興建本件建物，實際使用之法律關係不明，請由投 標人自行瞭解，拍定後不點交」」等語。
㈤被告廖德欽與被告廖張琴為夫妻，於系爭房屋拍賣前即居 住於系爭房屋，系爭房屋現仍由被告居住使用中。 二、本件兩造爭執之焦點為：㈠被告占有系爭房屋有無正當權 源？亦即原告得否依民法第767條規定請求被告遷讓返還 系爭房屋？㈡原告得否請求被告給付相當租金之不當得利 ？如原告可請求被告給付相當租金之不當得利，其請求之 金額是否過高？
三、原告主張被告無正當權源而占有系爭房屋，被告則以前開 情詞主張被告廖德欽為系爭房屋事實上所有權人，有權占 有系爭房屋等語為辯。經查：
㈠按不動產物權經登記者，推定登記權利人適法有此權利； 因信賴不動產登記之善意第三人，已依法律行為為物權變 動之登記者，其變動之效力，不因原登記物權之不實而受 影響。又依土地法所為之登記，有絕對效力。民法第759 條之1、土地法第43條分別定有明文。次按不動產登記係 由國家機關作成，其真實之外觀強度極高，本應確保其登 記之公示性，將登記事項賦予絕對真實之公信力。如第三 人因信賴登記而取得土地權利時，通常可認信賴者不知其 為不實，此項善意取得即應受推定，此乃土地法第43條規 定之所由設，是以主張非善意者，自應就此事實負其舉證 責任（最高法院99年度臺上字第592號判決意旨參照）。 再債之關係的當事人固得以債之關係為本權，而對他方當 事人主張有占有的正當權源，然債之關係係一方當事人僅 得向他方當事人請求一定給付之法律關係，即僅具相對性 ，故不得據以拘束非債之關係之當事人，此即學說上所謂 債權關係相對性原則。查，被告抗辯被告廖德欽為系爭房 屋之事實上所有權人，無非以系爭房屋係由被告廖德欽出 資興建，僅借名登記於隆德發公司名下等語，為其論據。 然被告上揭所辯縱屬真正，亦屬被告廖德欽與隆德發公司



間借名契約之法律關係，而借名契約關係乃屬債之關係， 基於債之相對性，被告僅得向契約相對人之隆德發公司為 主張，不得以之對抗非契約當事人之原告，是縱被告廖德 欽與隆德發公司間就系爭不動產有借名契約關係，然於被 告廖德欽未依法終止其與隆德發公司間之借名契約、並請 求將系爭不動產移轉登記為其所有前，系爭不動產仍為登 記名義人即隆德發公司所有，應推定登記權利人隆德發公 司對系爭不動產具適法之所有權，是執行法院就系爭不動 產所為之拍賣即難認為無效，原告信賴登記而於法院強制 執行拍賣程序取得系爭房屋所有權之效力，亦不因原登記 物權之不實而受影響，且可推定原告乃善意取得。被告雖 以執行法院於系爭房屋拍賣公告已載明：「點交否：不點 交」，備註欄亦載明「本件建物查封時為第三人廖張琴及 其家屬居住使用，並據其家屬表示廖張琴為債務人公司股 東、出資興建本件建物，實際使用之法律關係不明，請由 投標人自行瞭解，拍定後不點交」，抗辯原告由拍賣公告 已知被告為系爭房屋之實際所有權人，原告非為善意第三 人等語。惟微論執行法院就系爭房屋所有權歸屬、被告有 無占有之正當權源等並無實體認定之權，且拍賣公告上開 記載內容乃被告廖張琴之家屬陳述系爭房屋為被告廖張琴 所出資興建，與被告於本件訴訟中主張系爭房屋係被告廖 德欽與廖德模等人共同出資興建，已有不同，況拍賣公告 上開記載僅表明被告廖張琴之家屬有上開陳述，執行法院 並未確認上開記載之內容為真實之事實，故乃併為「實際 使用關係不明」之記載，且拍賣公告中亦未註明被告占有 系爭房屋係基於被告廖德欽與執行債務人隆德發公司間有 借名登記關係之情事，被告以拍賣公告之上開記載，抗辯 原告已知被告廖德欽為系爭房屋之實際所有權人，並應承 受被告廖德欽與隆德發公司間借名之法律關係，已屬無據 。又執行法院於拍賣公告載明以「不點交」為拍賣條件， 其效力僅在表明法院不負交付拍賣標的物之義務，拍定人 應自行處理拍賣標的物之交付事宜而已，無權占有人既不 因拍賣條件為「不點交」，而取得占有之合法權源，且該 「不點交」之拍賣條件亦無肯認拍賣當時標的物占有人有 合法占有權源之效力，更非表示拍定人拍定取得所有權後 應受此記載之拘束，而不得依民法第767條規定行使所有 權人之權能，故此記載並不影響原告對被告行使其所有權 。另參酌原告與被告素不相識，原告乃單純參與法院強制 執行拍賣程序投標而拍定取得系爭房屋所有權之人，要無 從知悉執行債務人隆德發公司與被告間之內部關係，而被



告就其抗辯原告明知被告與隆德發公司就系爭房屋有借名 契約存在之利己事實，復未舉證以實其說，自難徒憑拍賣 公告之上開記載，即逕予推認原告明知系爭房屋為被告廖 德欽所有而非屬善意第三人，被告前開所辯各辭，誠不足 採。
㈡再按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還 之。對於妨害其所有權者，得請求除去之。有妨害其所有 權之虞者，得請防止之。民法第767條第1項定有明文。又 以無權占有為原因，請求返還所有物之訴，被告對原告就 其物有所有權存在之事實無爭執，而僅以非無權占有為抗 辯者，原告於被告無權占有之事實，無舉證責任。被告應 就其取得占有，係有正當權源之事實證明之。如不能證明 ，則應認原告之請求為有理由（最高法院72年度台上字第 1552號判決意旨參照）。原告經由本院101年度司執字第 30632號制執行事件拍賣程序拍定系爭房屋，系爭房屋現 仍為被告占有使用中，為兩造不爭執之事實，已如前述， 且原告係屬善意第三人，被告廖德欽不得以其與隆德發公 司間之法律關係對抗原告，亦詳如前述，則原告在拍定後 、於領得本院核發權利移轉證書之日（即101年11月7日） ，即取得系爭房屋之所有權，而被告廖德欽復迄未能舉證 證明有何占有系爭房屋之正當權源，則原告依民法第767 條規定，請求被告廖德欽自系爭房屋遷出、並將系爭房屋 返還原告，於法即屬有據。被告雖另以原告在拍賣公告有 前述記載下仍投標應買，應承受被告廖德欽與隆德發公司 間法律關係等語，抗辯原告訴請被告返還系爭房屋，有違 誠信原則及屬權利濫用云云。然原告既係屬信賴登記而經 由法院拍賣程序取得系爭不動產所有權之善意第三人，被 告廖德欽不得以其與隆德發公司間之法律關係對抗原告， 則原告以2,159萬元之高額價金拍定取得系爭不動產所有 權後，依民法第767條規定請求無權占有人即被告廖德欽 自系爭房屋遷出、並將系爭房屋返還原告，自屬正當權利 之行使，要無權利濫用或違誠信原則可言，被告前開所辯 ，洵不足採。
㈢至原告併請求被告廖張琴返還系爭房屋，無非以被告廖張 琴有居住於系爭房屋之事實，且兩造協商過程中，被告廖 張琴之態度較為強硬等語，為其論據。然按民法第767條 所謂占有，係指同法第940條之直接占有及第941條之間接 占有而言，並不包括第942條所定輔助占有之情形在內。 又所謂輔助占有人，重在其對物之管領，係受他人之指示 ，至是否受他人之指示，仍應自其內部關係觀之，所謂內



部關係，即民法第942條所指受僱人、學徒或其他類似關 係。夫妻基於共同生活關係，妻隨同夫居住於系爭房屋內 ，應屬占有輔助人，依民法第942條規定，僅夫為占有人 ，原告一併請求妻遷讓交還系爭房屋，顯非正當（最高法 院78年度台上字第1985號判決、65年台抗字第163號判例 、82年度台上字第3057號判決意旨參照）。查，被告廖德 欽、廖張琴為夫妻關係，被告二人之戶籍均設於系爭房屋 ，被告廖德欽為家長，被告廖張琴則為共同生活之家屬， 有被告戶籍謄本在卷可按，而被告亦陳明被告廖張琴是因 為夫廖德欽居住於系爭房屋，為與被告廖德欽共同生活故 而居住於系爭房屋，被告廖張琴並無自主占有之意思等語 ，顯見被告廖張琴僅係以被告廖德欽共同生活家屬之身分 而居住於系爭房屋，至多僅為被告廖德欽之占有輔助人， 而原告亦未舉證證明被告廖張琴居住於系爭建物係出於自 主占有而為之，則原告併依民法第767條之規定，訴請被 告廖張琴返還系爭房屋，於法即屬無據，揆諸前揭說明甚 明。
四、關於原告請求被告給付相當租金之不當得利部分： ㈠按無法律上原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利 益，為民法第179條所明定。其得請求返還之範圍，應以 對方所受之利益為度。而無權占有他人土地，可獲得相當 於租金之利益，為社會通常之觀念（最高法院61年台上字 第1695號判例意旨參照）。被告廖德欽無正當權源而占有 使用系爭房屋，已詳如前述，則被告廖德欽因無權占有使 用系爭房屋即受有相當於租金之利益，並致原告受有無法 使用收益系爭房屋之損害，原告自得依不當得利之法律關 係，請求被告返還相當租金之不當得利，揆諸前開規定及 判例意旨甚明。經查，原告係於101年11月7日取得本院核 發之系爭不動產權利移轉證書，為兩造不爭執之事實，已 如前述，則原告請求被告給付自101年11月27日起至遷出 系爭房屋之日止按月給付相當租金之不當得利，即屬有據 。
㈡次按城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報 總價年息百分之十為限，為土地法第97條第1項所明定。 而該條所謂土地及建築物之總價額，依土地法施行法第25 條規定，土地價額依法定地價，建築物價額依該管直轄市 或縣（市）地政機關估定之價額。而所謂法定地價，依土 地法第148條規定，係指土地所有權人依土地法規定所申 報之地價而言，並非指平均地權條例第46條所規定之土地 公告現值（最高法院88年度台上字第108 號判決意旨參照



）。又基地租金之數額，除以基地申報地價為基礎外，尚 須斟酌基地之位置，工商業繁榮之程度，承租人利用基地 之經濟價值及所受利益等項，並與鄰地租金相比較，以為 決定，並非必達申報總地價年息百分之十最高額（最高法 院68年台上字第3071號判例意旨參照）。查：系爭房屋坐 落臺中市○○區○○段0000地號土地，土地面積為108.41 平方公尺，於99年之申報地價為每平方公尺6,110元，系 爭房屋經估定之標準現值為718,200元，分別有土地登記 謄本、網路地價資訊、契稅繳款書等附卷可稽，則系爭房 屋及其坐落土地之申報總價即為1,380,585元（計算式： 《土地申報價額：108.41平方公尺6,110元》＋房屋估 定價額718,200元＝1,380,585元，元以下四捨五入-- 以 下同）。參以系爭房屋面臨臺中市永春東一路，距永春東 一路、永春東路路口約40至50公尺，該路口有7-11便利商 店、燦坤等店家，7-11便利商店對面即為萬和國中，系爭 房屋距豐樂公園約400至500公尺、南屯國小約200至300 公尺，且系爭房屋周邊均有建物，建物大部分為新建大樓 及別墅型建物，與系爭房屋屬連棟建物之永春東一路809 至819號房屋均供居住使用，永春東一路於本院勘驗時車 流量不多，系爭房屋所處位置屬偏安靜之住宅區等情，業 經本院勘驗屬實，並製有勘驗筆錄附卷可參。本院審酌系 爭房屋之坐落位置為屬多新建建物之市區內新開發住宅區 ，學校、大型公園、商店均近在咫尺，復有鬧中取靜之優 勢，附近建物又均屬新建物，居住環境優良，加以交通便 利，生活機能甚為良好，顯見系爭房屋坐落位置屬市區內 優質住宅區，其可得利用之經濟價值甚高等情事，認應以 前述房屋及土地申報價額年息10%計算相當於租金之利益 為合理，故而原告得請求被告廖德欽按月給付相當租金不 當得利之金額即為每月11,505元【計算式：1,380,585元 週年利率10%12個月＝11,505元）。準此計算，原告 請求被告廖德欽自101年11月27日起至返還系爭房屋之日 止，按月給付相當租金之不當得利11,505元，為有理由， 應予准許。至原告逾上開範圍之請求，則無理由，應予駁 回。原告雖以系爭房屋1樓為店面形式，且被告之子所經 營之翊峰公司設立登記於系爭房屋，被告復均為翊峰公司 之股東，主張系爭房屋為非供居住之營業用房屋，不受土 地法第97條第1項房屋租金規定之限制等語。惟土地法第 97條規定之立法目的，乃在防止房屋所有權人乘機哄抬租 金，造成城市居住問題，翊峰公司雖登記設立於系爭房屋 址，然系爭房屋實際上係供住家使用，並無作為公司或任



何營業用途之情事，業經本院勘驗屬實，並有勘驗筆錄附 卷可考，顯見系爭房屋實際上係作為居住用途，並未供營 業使用，原告復未提出系爭房屋有何供被告作為營業用途 之其他證明，則系爭房屋之租金自仍應受土地法第97條第 1項規定之限制，否則苟如原告所稱只要有公司設址，不 問房屋實際使用情形為何，即無土地法第97條規定之適用 ，顯與土地法第97條之前述立法目的有違。
㈢至原告另請求被告廖張琴應與被告廖德欽共同按月給付相 當租金不當得利部分，因被告廖張琴僅係以被告廖德欽共 同生活家屬之身分而居住於系爭房屋，至多僅為被告廖德 欽之占有輔助人，僅被告廖德欽構成無權占有，被告廖張 琴並不夠成無權占有，已詳如前述，則原告請求被告廖張 琴應自101年11月27日起至遷出系爭房屋之日止按月給付 相當租金不當得利，於法即屬無據，不應准許。 五、綜上所述，原告依民法第767條規定及第179條不當得利之 法律關係，請求被告廖德欽應將系爭房屋騰空返還原告， 並自101年7月27日起至被告廖德欽返還系爭房屋之日止， 按月給付原告11,505元，為有理由，應予准許。至原告逾 上開範圍之請求，則無理由，應予駁回。
六、兩造均陳明願供擔保，分別聲請為假執行或免為假執行之 宣告，就原告勝訴部分，經核於法均無不合，爰分別酌定 相當擔保金額准許之。至原告敗訴部分，其假執行之聲請 ，因訴之駁回而失所附麗，應併予駁回。
七、本件判決之結果已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法，經審 酌均於判決之結果不生影響，毋庸一一贅述，附此敘明。伍、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。中 華 民 國 102 年 5 月 20 日
民事第二庭 法 官 呂麗玉
正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 102 年 5 月 20 日
書記官 廖健雄