臺灣臺中地方法院民事判決 102年度訴字第149號
原 告 天鵝堡公寓大廈管理委員會
法定代理人 鄭光喆
訴訟代理人 謝秉錡律師
被 告 張明峰
上列當事人間返還停車位等事件，本院於民國102年4月25日言詞
辯論終結，判決如下：
主 文
原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
壹、程序事項：
一、按「當事人喪失訴訟能力或法定代理人死亡或其代理權消滅 者，訴訟程序在有法定代理人或取得訴訟能力之本人，承受 其訴訟以前當然停止。」、「第一百六十八條至第一百七十 二條及前條所定之承受訴訟人，於得為承受時，應即為承受 之聲明。」民事訴訟法第170條、第175條第1項分別定有明 文。原告之法定代理人原為賴志杰，嗣於訴訟繫屬後變更為 鄭光喆，原告並以鄭光喆為法定代理人具狀聲明承受訴訟， 核與民事訴訟法第170條、第175條第1項所定情形相符，應 予准許。
二、按當事人適格，係指當事人就具體特定之訴訟，得以自己之 名義為原告或被告，而受為訴訟標的法律關係之本案判決之 資格而言。故在給付之訴，若原告主張其為訴訟標的法律關 係之權利主體，他造為訴訟標的法律關係之義務主體，其當 事人即為適格。至原告是否確為權利人，被告是否確為義務 人，乃為訴訟標的法律關係之要件是否具備，即訴訟實體上 有無理由之問題，並非當事人適格之欠缺（最高法院93年度 台上字第382號判決要旨參照）。觀諸非法人之團體，設有 代表人或管理人者，有當事人能力，民事訴訟法第40第3項 定有明文；又按「管理委員會有當事人能力」、「共用部分 、約定共用部分之修繕、管理、維護，由管理負責人或管理 委員會為之」、「管理委員會之職務包括：共用部分、約定 共用部分及其附屬設施設備之點收及保管」、「又住戶對共 用部分之使用應依其設置目的及通常使用方法為之」、「住 戶違反第2項規定，管理負責人或管理委員會應予制止，並 得按其性質請求各該主管機關或訴請法院為必要之處置」， 公寓大廈管理條例第38條第1項、第10條第2項前段、第36條 第11項、第9條第2項前段、第4項分別定有明文，皆承認管 理委員會具有訴訟當事人之資格，得以其名義起訴或被訴，
就與其執行職務相關之民事紛爭享有訴訟實施權。本件原告 主張系爭停車位被告無專有使用權，本於管理委員會職權對 被告請求交付系爭停車位，依其請求形式上審查，係針對管 理維護大樓事務所為，揆諸上開規定及說明，自屬其職權範 圍內之事項，並得為當事人而實施訴訟，是其為適格之當事 人。被告辯稱原告就系爭停車位無權請求返還，就本件訴訟 當事人之適格欠缺云云，尚不足採。又本件原告雖非系爭59 82號建物之權利主體，惟係依公寓大廈管理條例所賦予職權 範圍內之事項，為當事人而實施訴訟，核其性質應為訴訟擔 當，然權利歸屬於全體區分所有權人，自屬當然，併予敘明 。
貳、實體事項：
一、原告主張：
(一)被告母親陳愛秀於89年3月27日以買賣為原因，取得前手黃 天俞所有坐落台中市○區○○段000地號土地應有部分，及 其上5902建號建物即門牌號碼台中市○區○○街000號4樓之 6房屋，暨共同使用部分之5982建號建物之應有部分419/100 00，後陳愛秀於91年4月12日以買賣登記原因，將5982建號 建物應有部分360/10000移轉予被告。陳愛秀持有停車位使 用權計23位，計平面車位3個即編號2、3、59，機械車位20 個即編號15、17、29、31、37、47、51、53、55、57、61、 63、65、67、71、73、75、77、81、27，均交付予被告。92 年間，被告透過訴訟方式(鈞院92年簡上字第68號判決，原 證二)再取得平面車位編號86車位之使用權，計被告有24停 車位使用權。101年間被告與原告社區住戶就停車位使用權 興訟，經鈞院100年訴字第1897號判決(原證三)，該判決援 引證人即當時承辦代書陳綉綿之證詞認為本件爭訟建物之停 車位「買平面車位，共用部分會增加28/10000，買機械停車 位，共用部分會增加14/10000」，且「一般大樓都只有一種 形式，不可能會有二種形式」。經原告再詳查後發現被告前 手陳愛秀所持有之168號4樓之6房屋，其每一區分所有之主 建物(未含停車位)持有共用部分為55/10000(天鵝堡全區建 物分析表，原證四)，陳愛秀持分為419/10000，減除主建物 持有共用部分55/10000，尚有364/10000，此屬可持有停車 位使用權之基礎依據。
(二)被告前手陳愛秀僅將共用部分360/10000移轉予被告，未將 全部持分364/10000移轉予被告，卻將23個停車位權利交付 予被告，被告使用基礎即已嫌不足，然被告卻又在92年間取 得編號86停車位之使用權，合計被告取得24停車位之使用權 ，遠逾被告持有之共用部分持分。原告茲將被告現有24停車
位使用權所相對應，而需取得之共用部分持分比例，與23停 車位使用權所相對應，而需取得之共用部分持分比例分述如 下：4個平面車位(編號2、3、59、86)加計20個機械車位應 取得之共用部分持分比例為為(28/10000*4)+(14/10000*20) =392/10000；3個平面車位(編號2、3、59)加計20個機械車 位應取得之共用部分持分比例為(28/10000*3)+(14/10000*2 0)=364/10000。依上開計算可知，被告僅承受360/10000共 用部分之持分，卻占有24個停車位使用權，被告實有不當得 利，而應返還一個平面停車位或二個機械停車位，原告即發 函予被告(原證五)，要求被告返還一個平面停車位或二個， 被告置之不理，原告只得提出本訴訟。被告所持有之24個停 車位，其中存在一個平面停車位或二個機械停車位係屬無權 占有，應予返還，上開情形，乃選擇之債，又「選擇權定有 行使期間者，如於該期間內不行使時，其選擇權移屬於他方 當事人。」、「選擇之效力，溯及於債之發生時。」民法第 210、212定有明文。由於原告發函後，被告遲未指定返還之 停車位，爰由原告指定返還編號3之停車位予原告。(三)被告以未如實移轉登記持分之手段取得多餘使用持分，並因 此未合法取得之持分取得原告社區大樓停車位，被告此舉顯 已侵害各區分所有權人對共有部分之所有權，依民法第767 條規定自得請求除去此侵害。且依前開公寓大廈管理條例第 36條規定，社區大樓共用部分、約定共用部分及其附屬設施 設備之點收及保管乃管理委員會之職責，現共同使用部分即 5982建號建物遭被告無故侵害，為保全各區分所有人權益原 告自有權提起本件訴訟，請求被告返還系爭停車位。(四)經原告指定，被告占用編號3之停車位，自始即成為無權占 用，被告占用停車位所享受之利益，相當於租金之收益，且 被告占有行為仍持續中，被告當負有不當得利之返還義務。 該平面停車位每月租金約新臺幣(下同)3,000元，租金可請 求時間為5年，故自96年11月起計算至101年10月止，被告應 給付18萬元(計算式:3000*12*5=0000000元)。自101年11月1 日起迄返還停車位止，被告仍無權占用中，每月仍應負3,00 0元之使用費。
(五)聲明：(1)被告應將座落台中市○區○○段000地號土地上之 5982建號即門牌號碼台中市○區○○街000號地下室編號3之 停車位返還予原告。(2)被告應給付原告18萬元，及自起訴 狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息 。(3)被告應自101年11月1日起至交還編號3之停車位止，按 月給付原告3,000元。(4)願供擔保，請准為假執行。二、被告抗辯：
(一)被告母親陳愛秀於89年3月27號以買賣為原因，簽立不動產 買賣契約書(被證一，下稱系爭不動產買賣契約)，取得前手 黃天俞所有坐落台中市○區○○段000地號土地應有部分， 及其上5902建號建物即門牌號碼台中市○區○○街000號4樓 之6房屋，暨共同使用部分之5982建號建物應有部分419/100 00，依系爭買賣契約註一所載：「本契約含車位共24位(平 面車位4位，編號為2、3、59、86號，機械車共20位編號15 、17、27、29、31、37、47、51、53、57、55、61、63、65 、67、71、73、75、77、81」；而被告張明峰則於90年6月 間經由鈞院執行處強制執行程序，拍定取得同棟大樓台中市 ○區○○段000地號土地應有部分，及其上5896建號建物即 門牌號碼台中市○區○○街000號4樓之1房屋，暨共同使用 部分即系爭5982號建物應有部分54/10000。嗣被告母親陳愛 秀於91年4月12日以買賣為登記原因，將共同使用部分即系 爭5982建號建物之應有部分360/10000移轉給被告(參被證四 、原證一之建物異動清冊)。
(二)系爭共同使用之5982建號建物即門牌號碼台中市○區○○街 000號等公共設施，於興建銷售時，訴外人建泓建設股份有 限公司(下稱建泓建設公司)即將其中地下一、二層規劃為停 車空間(地下一層兼防空避難室)，並連同地上一層至十四層 及屋頂突出物、騎樓等共用部分，編為同一建號辦理登記。 而購買停車位者所購買之停車位面積，則登錄於系爭5982建 號建物之應有部分面積內，不另發給建物所有權狀，平面停 車位及機械停車位，分別以應有部分24/10000及12/10000辦 理登記；並就上開停車空間依車位編號成立分管契約，以及 由建泓建設公司交付「汽車停車位權利證明書」，載明車位 類別及編號，由買受人取得車位專用權。被告母親陳愛秀向 前手黃天俞購買取得系爭5982建號建物應有部分419/10000 ，其中360/10000，即為24個停車位(4個平面、20個機械)之 應有部分，並由前手黃天俞交付「汽車停車位權利證明書」 ，且載明車位類別及編號，由買受人被告母親陳愛秀取得前 開24個車位專用權，已無庸置疑。
(三)被告於90年6月間經由法院拍賣程序取得系爭5896建號建物 ，暨系爭5982建號建物應有部分54/10000，復於91年4月間 自母親陳愛秀以買賣為原因受讓上開共同使用建物應有部分 360/10000，合計取得系爭5982號共同使用建物應有部分414 /10000；嗣於92年10月16日出售一個機械停車位(12/10000) 、93年12月20日出售一個平面停車位(24/10000)、94年4月5 日出售平面及機械停車位各一個(36/10000)，100年7月28日 出售機械車位一個(7/10000)，迄今尚有應有部分335/10000
。
(四)系爭社區建物原始所有權人建泓建設公司就5982建號建物停 車位之使用，已以編號方式予以分管，並出具「汽車停車位 權利證明書」為使用權之證明，故有關停車位之分管使用， 自應依車位編號及原始所有權人所出具之汽車停車位證明書 為據，與5982建號之應有部分比例無關。故被告依據前開分 管協議之法律關係受讓24個車位之「汽車停車位權利證明書 」，被告之證明已具有系爭停車位之排他使用權利。退萬步 言，被告取得之24個停車位，依系爭不動產買賣契約書，乃 實價支付所取得，倘有權益糾葛或應有持分計算之錯誤，亦 僅存於原始所有權人建泓建設公司、黃天俞、陳愛秀、被告 間互相找補之問題；非得謂原告得因此取得系爭車位使用權 利，易言之，即原告須證明有自原始所有權人建泓建設公司 取得分管協議系爭車位使用之權利，否則，片詞胡敘之請求 權基礎，即無任何該當性可言！且被告所有之停車位均按期 繳納管理費，從而，原告並非本民事案件適格之當事人亦無 處分系爭車位之權利，原告空言訴求損害賠償遷讓返還系爭 編號3之停車位及給付不當得利，洵屬無據，應予駁回。(五)又依原告提出原證四分析表記載，大同街168號7樓之7之平 面車位持分為28/10000，惟查大同街168號8樓之7之平面車 位之持分卻為21/10000，可見車位持分不一，無法證明依持 分來辨定車位，應以中山地政車位位置圖和建設公司所發之 汽車停車位權利證明書為憑。
(六)聲明：(1)原告之訴及假執行之聲請均駁回。(2)如受不利之 判決，願供擔保，請准宣告免為假執行。
三、本院之判斷：
(一)公寓大廈發生停車位使用權糾紛之原因：按現代公寓大廈在 建築設計上，對於一定之高度以上之建築物必須設有地下層 之建築構造，一則可穩固該建築物整體之結構安全，一則利 用地下層成為各樓層生活上所必需之排水、給水、空調、機 電設備、電梯機房、防火防空避難設備等，而逐漸成為區分 所有建物不可或缺之空間，尤其隨著都市化程度昇高後，自 用小客車已成為家家戶戶必備之交通工具，對停車位之需求 日增月益，停車位交易價格亦趨高昂，而成為不動產買賣重 要之標的，故買方於洽購停車位之產權時，一般均會先行瞭 解查明停車格所在樓層、位置、面積，又前手有何權源轉讓 該特定停車位之使用權。負責起建之建設公司，於大樓完成 初期，往往因區分所有權仍集中於建設公司，而有多數車位 使用權集中於該公司手中之情形，嗣因建物區分所有權先後 經買賣或法院執行拍賣程序而陸續釋出車位，並由第三人輾
轉承買或承受，區分所有權人間移轉或交換車位使用情形繁 雜，又年代久遠，分管契約憑證等權利證明文件逸失，往往 會導致車位使用權歸屬爭議。
(二)公寓大廈停車位使用權歸屬之判斷依據：按專有部分係指公 寓大廈之一部分，具有使用上之獨立性，且為區分所有之標 的者；共用部分係指公寓大廈專有部分以外之其他部分及不 屬專有之附屬建築物，而供共同使用者；約定專用部分係指 公寓大廈共用部分經約定供特定區分所有權人使用者，公寓 大廈管理條例第3條第3款、第4款、第5款分別定有明文。又 按區分所有建物之共用部分，除法令另有規定外，應隨同各 相關專有部分移轉；專有部分不得與其所屬建築物共用部分 之應有部分分離而為移轉或設定負擔。土地登記規則第94條 、公寓大廈管理條例第4條第2項定有明文。是以，「專有部 分」與「共用部分之應有部分」應一併移轉，固無庸置疑。 按共有人已按分管契約占有共有物之特定部分，他共有人嗣 後將其應有部分讓與第三人，除有特別情事外，其受讓人對 於分管契約之存在，通常即有可得而知之情形，而應受分管 契約之拘束（最高法院96年度臺上字第20 25號判決意旨參 照）。公寓大廈區分所有權人共有之共用部分設置之停車場 ，如有分管之特約，區分所有權人將其分管停車位相對應之 共用部分之應有部分移轉所有權予他區分所有權人，其分管 契約對於受讓人繼續存在；該受讓人嗣將其專有部分所有權 移轉於他人，依公寓大廈管理條例第4條第2項規定，其所屬 共用部分之應有部分應隨同移轉，縱就與其分管停車位相對 應之共用部分之應有部分未辦理所有權移轉登記，亦應認其 已歸該他人取得所有權，繼受分管契約（最高法院91年度臺 上字第242號判決意旨參照）。惟約定專用部分之停車位使 用權利，本質上為使用權，在建物登記謄本未載明停車位編 號之情形下，停車位使用權係隨分管契約之變動而變動，變 動之結果，僅係共用部分「約定專用或分管主體」之變更， 原則上，喪失停車位使用權之原分管主體，並不喪失其共用 部分之應有部分，取得停車位使用權之新分管主體，亦不增 加共用部分之應有部分，雖「專有部分」與「共用部分之應 有部分」之變動，連帶可能使受讓者繼受分管主體；但在受 讓前，讓與者若將停車位使用權讓與其他區分所有權人，則 因分管契約之變動，使讓與者喪失停車位使用權之分管地位 ，此時受讓專有部分之人，雖同時亦受讓共用部分之應有部 分，但並未取得停車位之使用權。從而，「專有部分」與「 共用部分之應有部分」雖須一併移轉，但約定專用之停車位 使用權若已移轉他人，則並不當然隨同移轉。蓋建商初次出
售房地時，對於另行購買停車位者，通常分配予較多共用部 分之權利範圍，固屬合乎交易常規，然一般社區之停車位使 用權依法得於區分所有權人之間任意移轉，且移轉後並未規 定須辦理共用部分權利範圍之移轉登記。故公寓大廈之停車 位使用權，應得與其主建物分離而讓與大樓之其他區分所有 權人，且此一使用權之讓與，並未違反上述土地登記規則第 94條、公寓大廈管理條例第4條第2項有關「專有部分」與「 共用部分之應有部分」應一併移轉之規定。因各區分所有權 人間本即得自行約定建築物之共用部分之使用收益方式及範 圍，倘某特定專用部分之停車位由特定區分所有權人專用， 業經各區分所有權人合意或默示合意，則該特定區分所有權 人即得專用該特定專用部分之停車位，又該專用權人亦得再 將其停車位使用權移轉予同社區之其他區分所有權人，自與 其所持有之專有或共有應有部分之多寡無必然關係。從而判 定何人有停車位之使用權，並不能以單以停車位所在相關建 物其應有部分之多寡為據，尚須究明其是否基於分管契約而 為特定車位之專有使用權人。且區分所有權人會議，若未經 特定停車位專用權人之同意，亦無權以決議逕行變更或剝奪 其使用該停車位之權利。
(三)經查：被告之母陳愛秀於89年3月間向訴外人黃天俞買受台 中市○區○○段000地號土地應有部分，及其上5902建號建 物即門牌號碼台中市○區○○街000號4樓之6房屋，暨共同 使用部分之5982建號建物應有部分419/10000之事實，有被 證一之不動產買賣契約為證，此契約註一業明載：「本契約 含停車位共24位(平面車位4位，編號為2、3、59、86號，機 械車共20位編號15、17、27、29、31、37、47、51、53、57 、55、61、63、65、67、71、73、75、77、81」。嗣被告於 90年6月間經由強制執行程序拍定取得同社區大樓之台中市 ○區○○段000地號土地應有部分，及其上5896建號建物即 門牌號碼台中市○區○○街000號4樓之1房屋，暨共同使用 部分即系爭5982號建物應有部分54/10000。嗣被告之母陳愛 秀於91年4月12日以買賣為登記原因，將共同使用部分即系 爭5982建號建物之應有部分360/10000，併前開其所專用、 含系爭編號3停車位在內之停車位，轉讓予被告之事實，亦 有被證四、原證一之建物異動清冊及被告所提出相關編號停 車位之汽車停車位權利證明書可資證明。故本件被告業完整 舉證說明其繼受取得系爭編號3停車位之專有使用權之經過 ，被告復持有系爭社區大樓起建人建泓建設公司所製發、足 以表徵車位專有使用權之系爭編號3停車位之汽車停車位權 利證明書(見卷第19頁)，且客觀上被告亦長期排他使用系爭
編號3停車位，並有按期向原告繳交車位管理費，對此被告 亦不爭執(見卷第43頁反面)。是被告抗辯其係基於分管契約 ，合法繼受使用系爭編號3停車位等語，洵屬有據。(四)按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任， 民事訴訟法第277條前段定有明文。本件原告完全未能舉證 說明其有何基於分管契約而取得系爭編號3停車位使用權之 事實，徒以其片面主張計算之停車位對應共用部分建物應有 部分比例之關係，爭執被告停車位公設部分之應有部分不足 ，進而跳躍推論原告管委會得向被告主張系爭編號3停車位 之使用權，揆諸首揭規定及說明，其主張顯無可採。(五)被告已證明其係依分管契約合法占有使用系爭編號3停車位 ，業如前述，則原告主張依民法第767條、公寓大廈管理條 例第36條之規定，請求被告返還系爭編號3停車位，即無理 由。又被告既係合法占用系爭編號3停車位，即無不當得利 可言，是原告主張依民法第179條不當得利之法律關係，請 求被告給付如其聲明所示之相當於租金之不當得利，自屬無 據。本件原告之訴為無理由，應予駁回。原告之訴既經駁回 ，其假執行之聲請亦失所依附，應併予駁回。
四、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法，核與判決結果 不生影響，爰不逐一論述。
五、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 102 年 5 月 16 日
民事第二庭 法 官 蔡建興
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日之不變期間內，向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 102 年 5 月 16 日
書記官 王淑燕