臺灣臺中地方法院民事判決 101年度訴字第2228號
原 告 吉峰營造有限公司
法定代理人 李光耀
訴訟代理人 王文聖律師
被 告 林金盆
訴訟代理人 黃上恩
上列當事人間請求拆屋還地事件，本院於民國102 年4 月23日言
詞辯論終結，判決如下：
主 文
一、原告先位之訴及假執行之聲請均駁回。
二、被告向原告承租坐落臺中市○○區地○段○○○地號土地應 有部分十分之二及同段五七八地號土地全部之租金，核定為 每年新台幣壹萬捌仟肆佰柒拾參元。
三、被告應給付原告新台幣肆萬玖仟玖佰柒拾貳元，及自民國一 ０一年十二月十三日起至清償日止，按年息百分之五計算之 利息。
四、被告應自民國一０一年十二月十三日起，至門牌號碼臺中市 ○○區○○路○○○號房屋不堪使用時為止，按年給付原告 新台幣壹萬捌仟肆佰柒拾參元。
五、訴訟費用由被告負擔拾分之捌，餘由原告負擔。六、本判決第三項所命給付得假執行。但被告如以新台幣肆萬玖 仟玖佰柒拾貳元供擔保後，得免為假執行。
七、本判決第四項所命給付，其每年清償期已屆至者，得假執行 。但被告如按年以新台幣壹萬捌仟肆佰柒拾參元供擔保後， 得免為假執行。
八、原告其餘備位之訴及假執行之聲請均駁回。 事實及理由
甲、程序部分：
按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但經被告 同意、請求之基礎事實同一，或不甚礙被告之防禦及訴訟之 終結者，不在此限，民事訴訟法第255 條第1 項第2 款、第 7 款定有明文。又按所謂客觀訴之預備合併，係指原告預防 其提起之此一訴訟無理由，而同時提起不能並存之他訴，以 備先位之訴無理由時，可就後位之訴獲得有理由之判決之訴 之合併而言（最高法院64年台上字第82號判例意旨參照）。 查本件原告起訴請求被告應將系爭房屋拆除後，將土地交還 原告，嗣於本院審理中，於民國101 年12月12日具狀追加備 位聲明為：⒈被告應自99年3 月29日起至系爭房屋不堪使用 為止，每年應給付之租金為23,091元。⒉被告應給付原告64 ,655元及自101 年12月13日起至清償日止，按週年利率百分
之5 計算之利息，並自101 年12月13日起至第一項聲明所示 基地租賃關係終止為止，按年給付原告23,091元。⒊第一、 二項請求，原告願供擔保請准宣告假執行。併追加其事實上 、法律上之陳述為：因被告就系爭房屋與坐落之系爭578 地 號土地全部及577 地號土地占用面積10.2平方公尺之部分， 係依民法第425 條之1 規定，推定就坐落基地成立租賃關係 ，兩造迄今無法協議租金之適當金額，爰追加備位聲明請求 被告給付租金等語。上開備位聲明之追加，與先位聲明所主 張之無權占有，係並存不兩立，亦經被告當庭以言詞表示同 意，揆諸上開說明，原告追加備位聲明，尚屬合法，應予准 許。
乙、實體部分：
壹、事實摘要
一、原告主張：
（一）先位之訴：原告就臺中市○○區地○段000 地號土地之應 有部分為十分之二，就同段578 地號土地之所有權為全部 ，此有土地登記謄本可佐；訴外人李潭於68年12月30日即 在系爭土地上興建完成已辦理第一次保存登記之四層樓RC 鋼骨造建物1 棟（門牌號碼臺中市○○區○○路00○0 號 ，下稱系爭房屋），李潭於75年間因積欠銀行貸款，致遭 債權銀行聲請強制執行，而就系爭房屋予以查封拍賣，由 訴外人謝審能於75年8 月25日拍定取得系爭房屋所有權， 謝審能復於77年4 月20日將系爭房屋所有權出售予訴外人 黃振山，嗣黃振山死亡後，其妻即被告則於99年3 月29日 ，因分割繼承而取得系爭房屋所有權，凡此，均有建物登 記謄本可稽。查原告前於68年間固曾同意訴外人李潭使用 系爭土地建築系爭房屋，惟依契約相對性而言，訴外人謝 審能、黃振山及被告既非該使用借貸契約之當事人，原告 復未同意被告占有系爭土地，足認系爭房屋仍係無權占有 系爭土地。為此，依民法第767 條第1 項規定，先位聲明 請求：⒈被告應將坐落系爭土地如附圖所示A 、B 部分之 地上物拆除，並將上開土地返還予原告。⒉願供擔保，請 准予宣告假執行。
（二）備位聲明部分：依民法第425 條之1 規定，原告於69年5 月23日取得系爭577 地號土地應有部分十分之二及578 地 號土地全部所有權時，即推定在系爭房屋得使用期限內， 有租賃關係存在，被告於99年3 月29日取得系爭房屋時， 與原告所有系爭土地亦推定有租賃關係存在，惟兩造迄今 無法協議租金之適當金額。查系爭土地自99年迄今之申報 地價，均為每平方公尺6,560 元，且系爭房屋占用原告所
有之系爭577 地號土地之面積為10.2平方公尺（計算式： 51×2/10＝10.2）占用578 地號土地之面積為25平方公尺 ，合計占用面積為35.2平方公尺；系爭房屋緊鄰萊園路， 屬霧峰區重要路段，亦屬商業區，附近市況繁榮，生活機 能優越，此有照片可稽，從而，原告依系爭土地申報地價 按年息10％所計算之每年租金為23,091元（計算式：230, 912 ×10％＝23,091，元以下四捨五入），被告應自101 年12月13日起至房屋不堪使用為止，按年給付原告租金23 ,091元。是以，若認原告先位請求無理由，亦以備位聲明 請求：⒈被告應自99年3 月29日起至系爭房屋不堪使用為 止，每年應給付之租金為23,091元。⒉被告應給付原告64 ,655元及自101 年12月13日起至清償日止，按週年利率百 分之5 計算之利息，並自101 年12月13日起至第一項聲明 所示基地租賃關係終止為止，按年給付原告23,091元。⒊ 第一、二項請求，原告願供擔保請准宣告假執行。二、被告則以：
原告公司負責人李光耀為訴外人李潭之弟，系爭房屋由李 潭起造後，於68年12月30日興建完成，營造商即為原告公 司，原告公司於系爭房屋興建之際，已知系爭房屋係坐落 在系爭土地上。其後，李潭於69年5 月5 日將系爭577 地 號土地應有部分十分之二及578 地號土地全部，出售給原 告公司，並於同年月23日為土地所有權移轉登記完畢，此 有臺灣省臺中縣霧峰區霧峰地利段地利小段建築改良物登 記簿可佐。然而，被告之夫黃振山會購買系爭房屋及系爭 577 號土地應有部分十分之八，是因訴外人謝審能之遊說 所致，黃振山及被告於簽約當時，雖知產權不清楚，但因 訂金已付，經謝審能遊說，始答應買下系爭房屋，原告公 司負責人李光耀當時清楚知悉謝審能已將系爭房屋及577 地號土地應有部分8/10轉賣給黃振山，事隔24年均未處理 ，現在竟欲索回土地，被告欲向原告公司購買所占用之土 地，原告公司亦開天價要被告買回，被告實無能力負擔。 況系爭房屋面臨萊園路，被告就系爭577 地號土地之應有 部分較多，原告公司之應有部分僅為十分之二，而系爭57 8 地號土地則在屋後防火巷前，價值較低，原告公司竟欲 以高價出售給被告，被告自不願接受。再者，被告年邁且 領有中度殘障手冊，需要其子黃上恩全天候照顧，其子亦 無多餘財產，黃上恩之二名女兒尚在就學中，一為國三學 生，一為高三學生，次女出生即天生殘障，領有殘障手冊 ，且黃上恩之妻近日因乳癌第三度復發，業經醫生排定化 療療程及後續開刀，故就被告之子目前之收入與開銷，實
無能力供被告購買原告公司之土地，故原告之主張為無理 由等語，資為抗辯。並聲明：駁回原告之訴及假執行之聲 請。如受不利益之判決，願供擔保請准宣告免為假執行。貳、本院協同兩造協議、簡化不爭執事項、爭點如下：一、兩造不爭執事項（本院採為判決之基礎）：（一）系爭577 地號土地為兩造所共有，原告之應有部分為十分 之八，被告之應有部分為十分之二。另同段578 地號土地 則為原告單獨所有。
（二）系爭土地上建有系爭房屋（門牌號碼：臺中市○○區○○ 路00○0 號），原屬訴外人李潭所有，李潭於75年持該建 物向銀行抵押借貸，致系爭房屋為銀行聲請拍賣後，由訴 外人謝審能於75年8 月25日拍賣取得，謝審能於77年4 月 20日將系爭房屋出售給訴外人黃振山，被告（即黃振山之 妻）則於99年3 月29日以分割繼承之方式取得系爭房屋所 有權，於同日登記在被告名下。
（三）原告曾於68年同意李潭使用系爭土地建築系爭房屋，訴外 人黃振山、被告均非該使用借貸契約之當事人。二、兩造之爭執事項：
（一）被告所有之系爭房屋是否確有占用原告共有之系爭577 地 號土地及系爭578 地號土地之事實？被告有無合法占有權 源？原告訴請被告拆屋還地，有無理由？
（二）若原告先位之訴無理由，則原告備位聲明有無理由？肆、本院得心證之理由：
一、先位之訴部分：
（一）按所有權人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還 之，對於妨害其所有權者，得請求除去之，民法第767 條 定有明文。又按土地與房屋為各別之不動產，各得單獨為 交易之標的，且房屋性質上不能與土地使用權分離而存在 ，亦即使用房屋必須使用該房屋之基地，本院48年台上字 第1457號判例之本旨，係依此法理加以闡釋，謂土地及房 屋同屬一人，而將土地及房屋分開同時或先後出賣，應推 斷土地承買人默許房屋承買人繼續使用土地，體現上述法 理，以保護房屋既得之使用權。民法第425 條之1 之增訂 乃以上開判例意旨及法理而予以明文化。若房屋及土地轉 讓之事實，發生於上開規定施行前，即與上開判例意旨或 法理相符，非不得以該判例或法理為基礎，推斷土地受讓 人或房屋受讓人與讓與人間或房屋受讓人與土地受讓人間 ，在房屋得使用期限內，有租賃關係，土地所有人應許房 屋保有者或受讓者使用土地（最高法院99年度台上字第23 44號判決意旨參照）。查原告係於69年5 月23日向訴外人
李潭購買系爭577 地號土地應有部分十分之二及578 地號 土地全部，而坐落系爭土地之系爭房屋現為被告所有等情 ，經勘驗及由地政機關測量屬實，有勘驗筆錄及照片、臺 中市○里地○○○○000 ○0 ○00○里地○○○00000000 00號函檢送之土地複丈成果圖附卷可佐，此為兩造所不爭 執之事實，合先認定。
（二）次查，系爭房屋為系爭土地原所有人李潭出資興建，此有 建築改良物登記簿、土地登記簿謄本附卷可參，兩造對此 均不爭執。李潭在69年5 月23日將577 地號土地應有部分 及578 地號土地全部出售予原告時，並未同時將坐落系爭 土地上之系爭房屋一併出售。嗣李潭所有之系爭房屋及坐 落之577 地號土地應有部分十分之八，經債權人國泰信託 投資股份有限公司聲請強制執行，經法院予以查封拍賣後 ，於75年間由訴外人謝審能經法院拍賣程序買受系爭房屋 及坐落之577 地號土地應有部分十分之八，此有系爭土地 之土地登記簿謄本及系爭房屋之建築改良物登記簿可稽（ 見本院卷第45至61頁），自堪認定。審酌系爭土地及房屋 原本同屬李潭一人所有，李潭將土地及房屋先後讓與相異 之人之時間，均在修正民法第425 條之1 規定施行之前， 雖非可直接適用該條規定，惟參諸該條立法理由、最高法 院48年台上字第1475號判例揭櫫意旨，及保護房屋既得使 用權之法理，除有特別情事，可解釋為當事人之真意，限 於賣屋而無基地之使用外，應推斷土地承買人（即原告） 默許房屋承買人（即訴外人謝審能）繼續使用土地，而認 原告與訴外人謝審能於系爭房屋得使用期限內有租賃關係 存在甚明。至原告主張僅同意訴外人李潭使用系爭土地建 築房屋，而成立使用借貸契約，未同意訴外人謝審能使用 系爭土地云云，尚非可採。
（三）本院審酌民法第425 條之1 之規定，在於保障社會經濟利 益，兼顧受讓人利益，是前手既然有民法第425 條之1 適 用，因而房屋得繼續利用土地，俾免房屋遭受拆除而損及 社會經濟利益，而其後之繼受該房屋者，亦有利用該土地 之必要。因此，訴外人謝審能於77年4 月20日，因買賣之 故，而將系爭房屋及坐落之577 地號土地應有部分十分之 八讓與訴外人黃振山，黃振山即為因轉讓而繼受房屋所有 權之人，則除有反對之特約外，應推斷土地所有權人即原 告，對黃振山係默許其繼續承租。依此推斷，於黃振山死 亡後，被告因分割繼承之故，於99年3 月29日登記為系爭 房屋及坐落之577 地號土地應有部分十分之八之所有權人 ，因而繼受系爭房屋所有權，則除有反對之特約外，亦應
推斷土地所有權人即原告，對被告係默許其繼續承租。查 本件原告皆未舉證證明其就系爭房屋所有權先後由黃振山 、被告繼受時，有何反對之特約存在，則應推定原告與黃 振山、被告間，均有租賃契約存在，是被告抗辯其為有權 使用系爭土地之人，尚非無稽，應可採信。
（四）另按分別共有之各共有人，按其應有部分對於共有物之全 部有使用收益之權，所謂應有部分，係指分別共有人得行 使權利之比例，而非指共有物之特定部分言；又土地及其 上之建物係屬不同權利客體，建物所有人如同為坐落基地 之土地共有人，其使用之土地，苟超出其土地應有部分比 例者，亦不能認建物之特定部分有使用土地之正當權源， 其餘建物部分係無權使用，僅能就超出行使權利比例範圍 ，依相關法律關係資以解決（最高法院99年度台上字第13 57號判決參照) 。惟查原告主張被告固為577 地號土地之 共有人，被告使用577 地號土地卻超出其土地應有部分比 例之情形乙節，被告並不爭執，並經本院到場履勘無訛， 且有土地複丈成果圖附卷可佐。惟因被告之系爭房屋得以 繼續使用系爭土地之原因，乃係依民法第425 條之1 規定 ，推斷被告默許房屋所有權人即被告得繼續使用土地，以 保護房屋既得之使用權，故推定在房屋得使用期限內，兩 造間有租賃關係，業如前述。是以，被告之系爭房屋使用 577 地號土地，超出應有部分比例者，係基於租賃關係而 來，原告自亦不得就被告高出應有部分比例使用577 地號 土地之行為，主張被告無權占有其就577 地號土地之應有 部分十分之二，亦堪認定。至於該房屋所有權人得於房屋 得使用期限內，繼續「合法使用」該房屋所坐落之土地。 除別有約定外，縱該房屋所有權人須支付相當之對價，非 可當然「無償使用」該土地，然仍不影響其對於房屋坐落 土地之「有權使用」。至該土地權利人得依租賃之法律關 係，請求房屋權利人給付租金，要屬別一問題。（五）綜上所述，被告之系爭房屋，既係有權使用系爭土地，則 原告先位聲明主張被告無權占有系爭577 地號土地應有部 分十分之二及578 地號土地全部，請求被告將系爭房屋拆 除而將系爭土地返還原告云云，即屬無據，不應准許。是 原告先位之訴主張，即屬無據。
二、備位聲明部分：
（一）按就民法第425條之1第1項前段情形，其租金數額當事人 不能協議時，得請求法院定之，民法第425條之1第2項定 有明文。查本件兩造自被告於99年3 月29日登記為系爭房 屋所有權人時起，既經推定在系爭房屋得使用期限內存有
租賃關係，已如前述。而原告於本件審理中，業以101 年 12月12日民事準備狀追加備位聲明，請求被告協議租金並 給付，此經被告於101 年12月12日言詞辯論期日當庭抗辯 ：「我們不想租」等語在卷（見本院卷第67頁反面），顯 見兩造確實不能就租金數額為協議。從而，原告請求被告 應自99年3 月29日起至系爭房屋不堪使用時止給付租金， 並請求本院核定系爭土地租金數額，即屬有據。（二）按，關於原告請求法院核定租金部分，其訴之性質為形成 之訴；關於請求被告給付地租部分，其訴之性質為給付之 訴，為達訴訟經濟目的，土地所有人固非不得同時提起上 開形成之訴及給付之訴，然必先經法院核定租金數額後， 土地所有人始得據以請求房屋所有人如數給付。次按，城 市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價年 息百分之10為限，土地法第97條第1 項亦有明文。而依土 地法施行法第25條規定，土地法第97條規定之土地價額係 指法定地價而言。又依土地法第148 條規定，土地所有權 人依土地法所申報之地價為法定地價；另依土地法第105 條規定，同法第97條之規定，於租用基地建築房屋準用之 。是城市地方建築基地租金亦應以土地申報地價年息10％ 為上限。而基地租金之數額，除以基地申報地價為基礎外 ，尚須斟酌基地之位置，工商業繁榮之程度，承租人利用 基地之經濟價值及所受利益等項，並與鄰地租金相比較， 以為決定，並非必達申報總地價年息10％最高額（最高法 院68年台上字第3071號判例意旨參照）。經查： ⒈參諸本院勘驗筆錄及兩造所不爭執之現場照片、土地複丈 成果圖等資料，併審酌系爭土地坐落位置，前臨萊園路雙 向二線道馬路，與系爭房屋連棟之建物及馬路對面之建物 ，均為三層樓之建築物，僅系爭房屋為四層樓建物；站在 系爭房屋大門面對馬路，該建物右側毗鄰之第三棟建物， 係經營吉芳茗茶行，第四棟經營「胡老師音樂教室」；系 爭房屋左側毗鄰之第二棟建物一樓係經營麥味登早餐店， 第四棟建物一樓係經營嘉祿冷凍空調行，第七棟一樓經營 小吃店，第八棟一樓經營神童網際網路店；系爭房屋對面 該排連棟建物，一樓各有開設牙醫診所、欣意服飾批發店 、萬利香腸肉品行。在前述麥味登早餐店左側，有一與萊 園路交岔之Ｔ字巷弄，過Ｔ字巷弄後該排連棟建物之一樓 各有經營機車行、肉羹飲食店、莊永安診所、謝謝魷魚羹 羊肉羹店、美容院、精英資訊社、李耳鼻喉科、佳美精品 服飾、蔬食便當、呷尚寶早餐店等店家，市況較繁榮。自 系爭房屋向左走約1 百公尺即為中正路幹道，路口開設7-
11便利商店，萊園路車輛往來頻繁，經濟及生活機能均佳 ，交通便捷，此有本院勘驗筆錄及勘驗照片附卷可佐（見 本院卷第84至109 頁）。則本院審酌上開一切情狀，認為 本件租金數額應依系爭土地申報地價年息8 ％調整為適當 。
⒉又系爭土地於99年1 月間，申報地價為每平方公尺6,560 元，有土地登記謄本可證（見本院卷第62至63頁）。而兩 造成立租賃契約之承租人使用範圍，應以系爭房屋坐落正 常使用之範圍定之。於本件中，系爭房屋使用系爭土地之 範圍，業經臺中市大里地政事務所人員測量在卷，此有該 地政事務所102 年1 月24日里地二字第0000000000號函檢 送之土地複丈成果圖附卷可稽（見本院卷第101 至102 頁 ），兩造對此亦無爭執。依複丈成果圖之記載，系爭房屋 使用578 地號土地全部，故被告自應按所使用之578 地號 土地全部面積25平分公尺支付租金；又系爭房屋使用577 地號土地之面積為51平方公尺，惟因被告為577 地號土地 共有人之一，其應有部分為十分之八，則依兩造共有577 地號土地之應有部分比例計算，被告就系爭房屋超出應有 部分比例所使用之面積10.2平方公尺（計算式：51平方公 尺×2/ 10 ＝10.2）部分，亦應支付租金。故系爭土地每 年租金應核定為18,473元（計算式：35.2×6,560 ×8 ％ ＝18,473元，元以下四捨五入），故原告每年得請求被告 支付之租金為18,473元。從而，被告應自99年3 月29日起 ，至系爭房屋不堪使用為止，按年給付原告之租金為18,4 73元。
（三）末按，遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求 依法定利率計算之遲延利息；應付利息之債務，其利率未 經約定，亦無法律可據者，週年利率為百分之5 ；給付有 確定期限者，債務人自期限屆滿時起，負遲延責任。給付 無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告 而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。其經債權人起 訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他相 類之行為者，與催告有同一之效力，民法第233 條第1 項 前段、第203 條及第229 條第1 、2 項分別定有明文。查 原告主張自被告於99年3 月29日登記為系爭房屋所有權人 起，兩造間即推定租賃契約存在，惟被告自99年3 月29日 起，至101 年12月12日追加備位聲明之民事準備狀送達被 告之時止（被告於同日收受該民事準備狀繕本，見本院卷 第69頁之被告收受繕本簽名），尚未交付任何租金予原告 乙節，被告並未爭執，且經本院認定被告應自99年3 月29
日起，按年給付租金18,473元予原告，是以，應認原告以 上揭民事準備狀繕本送達被告之時，即為催告給付租金之 意思表示送達，被告迄未給付，顯已逾期而未繳納，原告 自得請求被告給付此部分之租金，是原告請求被告自99年 3 月29日起至101 年12月12日收受追加備位聲明之民事準 備狀繕本時止，應給付未繳納之租金共49,972元予原告， 及自遲延時（即被告收受上述民事準備狀繕本之翌日）起 ，至清償日止，按法定利率即週年利率百分之5 計算之遲 延利息，併請求被告自101 年12月13日起，至系爭房屋不 堪使用為止，按年給付租金18,473元等語，於法並無不合 ，應予准許。原告逾此範圍之請求，尚屬無據，應予駁回 。
三、綜上所述，原告先位之訴請求被告拆屋還地，並非正當，不 應准許。備位之訴請求被告應自99年3 月29日起至101 年12 月12日止，給付49,972元及自101 年12月13日起至清償日止 ，按週年利率百分之5 計算之利息，併應自101 年12月13日 起，按年給付原告租金18,473元，為屬正當，應予准許。逾 此部分之請求，尚非正當，不應准許。
四、原告備位聲明固陳明就聲明第二項之請求，願供擔保請准宣 告假執行，然就原告勝訴部分，係所命給付金額未逾50萬元 之判決，自應依民事訴訟法第389 條第1 項第5 款之規定， 依職權宣告假執行，原告就此部分所為宣告假執行之聲請， 僅在促使法院為此職權之行使，本院自不受其拘束，仍應逕 依職權宣告假執行。又被告陳明願供擔保，請准宣告免為假 執行，經核並無不合，爰酌定相當擔保金額，併准許之。至 於原告先位聲明全部敗訴及備位聲明一部敗訴之部分，其假 執行之聲請，因訴之駁回而失所依附，不應准許，併予駁回 。
五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，核與判 決結果不生影響，爰不一一論述，併此敘明。
六、結論：原告先位之訴為無理由；另備位之訴為一部有理由、 一部無理由，依民事訴訟法第79條、第389 條第1 項第5 款 、第392 條第2 項，判決如主文。
中 華 民 國 102 年 5 月 8 日
民事第五庭 法 官 胡芷瑜
正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 102 年 5 月 8 日
書記官 許瓊文
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