臺灣臺中地方法院民事判決 101年度簡上字第409號
上 訴 人 吳進興
訴訟代理人 方文献 律師
羅子俞 律師
被 上訴人 文華麗京管理委員會
法定代理人 陳釗文
訴訟代理人 施憲融
上列當事人間請求返還車位等事件，上訴人對於中華民國本院臺
中簡易庭100年度中簡字第2054號第一審判決提起上訴，本院於
101年4月26日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、上訴人方面：
上訴人之主張及陳述除與原審判決記載相同者予以引用外， 並補稱：
㈠系爭大樓係採預售屋買賣方式，於民國83年間即開始販售， 房屋土地預售買賣契約書中除載明房地外，更載明：「…（ 另甲方承購本條第㈢項之停車空間持分面積五點五坪）…㈢ 停車空間：本戶所購停車空間為地下壹層編號27號平面停車 位，計壹位，如附圖㈡空間位置示意圖。」，是坐落臺中市 ○○區○○段000地號（地目建，面積2053平方公尺，權利 範圍10000分之108）土地一筆，及其上之同段3073建號建物 （層次三層，面積分別為32平方公尺、46.24平方公尺（上 訴人起訴時誤載為46.64平方公尺）、46.24平方公尺（上訴 人起訴時誤載為46.64平方公尺）、14平方公尺，門牌號碼 為：臺中市○○路000○0號）房屋一筆（下稱系爭房地）， 第3221號建物（層次地下第二層，面積6019.35平方公尺， 權利範圍100000分之910，門牌號碼：臺中市○○○街00號 地下2層），起造人泉滿建設股份有限公司（下稱泉滿公司 ）在預售房屋時，即已販售停車位，並定有編號為33，且機 械停車位係以公共持分面積2.75坪計算，平面車位係以公共 持分面積5.5坪計算甚明。泉滿公司於系爭大樓完工及販售 完成後，依據販售房屋及購買停車位之情形，於85年1月3日 向臺中市○○地○○○○○○○○○○○○設○○○○段 0000○號為分配，並立有「分配書」、「分配表」表明為系 爭大樓公共設施依後列持分分配（此即為形式上之分管契約 ，已依登記前房地停車位買賣情形計算各專有物份分管公設 持分比例情形，有停車位者其公設持分較多），是已就系爭
大樓每一專有部分單位（即每一戶，如表列店A，寧夏路227 號，100000分之1210；店B，寧夏路225之1，100000分之910 ）分配（分管）就大樓共有部分之持有比例，並依照各專有 部分對系爭大樓之共有部分持分比例製作分配表，足見系爭 大樓在85年1月3日時已就每一專有部分單位（即每一戶）分 配（分管）大樓共有部分之持有比例完成在案。嗣於85 年5 月，系爭大樓交屋住戶進住後，再由泉滿公司於85年5月23 日依照上開分配書、分配表，製作「文京麗華住戶管理費及 管基費計算表」載明：「…店N楊明庚，車位面積2.75坪， 機械B2F70，店B，空白（應為泉滿公司），車位面積5.5 坪 ，平面B1F33」交予第一屆成立之管理委員會憑以計算，應 向各住戶收取建物管理費、停車位管理費，並依前項預售情 形分管大樓之停車位及編號。泉滿公司於85年1月3日向地政 事務所登記而確定分配（分管）系爭大樓公設持分之後，除 住戶與建商第一次購買之停車位部分（即第一次登記之公設 持分），爾後系爭大樓住戶間若為停車位之買賣或移轉，則 買賣住戶間之公設應有部分必應有所增減，則依分配表、文 華麗京管理費及管機費計算表所記載。上訴人房地於85年文 華麗京大樓完工時之所有登記權利（即住戶管理費及管基費 計算表所示店Ｂ之部分），其車位面積有5.5坪，本即有平 面車位，且車位編號為33號，復依照上訴人房地所有權（包 含3073建號建物及第3221號建號建物）歷次異動索引記載， 本件房地系林進欲（泉滿公司代表人）於86年7月間向泉滿 公司買賣取得系爭房地，並非配編號33之停車位，嗣上開房 地因設定地押權予訴外人中華商業銀行股份有限公司（下稱 中華商銀），經法院拍賣後，由王金洲於90年12月拍得系爭 房地所有權，而上訴人向王金洲買受取得系爭房地，除此之 外，均無再就公設持分另為出售分割權利之記錄。 ㈡且泉滿公司之負責人林進欲亦曾於另案（鈞100年度中簡字 第1278號）證稱文華麗晶住戶管理委員會及管基費計算表為 泉滿公司製作交予管委員等語，而泉滿公司之代書暨文華麗 晶大樓管理委員會翁文忠亦曾於另案（鈞100年度訴字第188 1號）中證稱：「管基表是建商於84年1月所製作，交給銷售 商」、「社區停車位計算，是以平面占公設的5.5坪、機械 占公設之2.75坪計算」、「有平面車位的人，公設的持分面 積會比沒有車位的人多5.5坪，機械的以此類推會多2.75坪 」，是上開文華麗晶住戶管理費及管基費計算表確為依據系 爭大樓土地登記申請書、分配書、分配表所製作，本質上即 為系爭大樓停車位之分管契約，此亦為原審所確認。 ㈢證人王金洲於原審證述略以：「（問：當時買系爭房地有沒
有買停車位使用權？）有買應有部分，但沒有買車位使用權 ，因為中華商銀承辦人也不清楚，我有跟管委會爭取，但管 委會說要我拿出車位證明，但中華商銀無法提供」、「（原 告複代理人問：提示管基表，你有看過這個嗎？）沒有」、 「（原告複代理人問：提示原證八，有無看過這份收費總表 ？）沒有，我一個月就照管委會開的收據去繳，好像是照坪 數，有無含車位我不清楚，我有問管委會繳費及停車位明細 ，他們說不提供」等語，足證王金洲亦係透過銀行拍賣取得 系爭房地之所有權，惟其本身僅為投資客，而未常住於系爭 大樓，故並未看過系爭大樓之停車位車位費收費總表及管基 表，亦不清楚系爭房地有約定分管使用系爭停車位之情，故 證人王金洲實係不知有停車位使用權，而非無停車位使用權 。
㈣證人王金洲購買系爭房地實與鈞院另案起訴原告魏婉婷同為 系爭大樓之住戶，亦透過銀行法拍之過程取得系爭大樓之房 地，而魏婉婷起初亦不知購買之房地有依大樓分管契約使用 2 停車位之情，且該停車位亦由大樓管委會私自管理使用（ 並無其他所有權人主張使用權），嗣因魏婉婷發現系爭大樓 之停車位車位費收費總表及管基表之記載，方察覺自身停車 位遭管委會擅自使用（利用銀行拍賣未記載停車位之情，隱 瞞住戶並進而擅自使用，亦不通知住戶之繼受人）之情形而 提出返還訴訟，並經鈞院、臺灣高等法院臺中分院以魏婉婷 確有購買系爭車位之公設持分及系爭大樓確有分管契約之情 形，判決魏婉婷勝訴確定。
㈤上訴人之前前手之一林進欲，林進欲雖於鈞院另案（100年 中簡字第1278號）中證稱：「有將系爭大樓之房地拿去貸款 ，不確定各戶房地分配之車位，車位使用應以車位證明書為 證」等語，惟觀之上訴人房地所有權（包含3073建號建物及 第3221號建號建物），歷次異動索引記載，本件房地係林進 欲於86年7月間向泉滿公司買賣取得，並分配編號33之停車 位，嗣上開房地因設定抵押予中華商業銀行，經法院法拍， 再由王金洲於90年12月拍得系爭不動產所有權，末由上訴人 於96年5月2日向王金洲買受取得系爭房地，除此之外，均無 再就公設持分另為出售分割權利之記錄。又觀之被上訴人於 鈞院另案中（100年度訴字第1881號）提出系爭大樓89年及 90 年之停車位車位費收費總表，該表內容顯示編號33之停 車位所有權仍係泉滿公司（戶別為店B），足見系爭大樓完 成時，泉滿公司確係依分管契約分配使用系爭停車位，嗣系 爭房地所有權雖移轉於林進欲、陳世明及王金洲等人，惟亦 均無變動車位持分或出賣與系爭大樓其他共有人之情形（並
無其他所有權主張使用權）。
㈤綜上所述，系爭房地所附車位乃坐落文華麗京大樓地下二層 ，為該大樓共同使用部分3221建號之應有部分，上訴人既向 王金洲買受取得系爭房地所有權，而上訴人之前手王金洲又 係向法院拍賣取得系爭房地所有權利，且該銀行拍賣標的本 即包含系爭建物樓層及共同使用部分即3221建號之應有部分 ，故足認上訴人取得系爭房地所有權時，系爭停車位之所有 權包含於3221建號之應有部分，且已隨專有部分即系爭大樓 樓層分別移轉予上訴人，則上訴人自得取得上開分管（即分 配書、分配表）之約定，分管使用系爭停車位，且基於買賣 繼受取得權利之法理，本件上訴人既受讓系爭建物，且取得 系爭建物所有權分管停車位相對應之共同部分之應有部分， 則原分管契約對上訴人繼續存在，亦即上訴人本有編號33號 之平面停車位使用權無疑。
㈦並聲明：1.原判決均廢棄。2.第一項廢棄部分，被上訴人應 將坐落臺中市○○區○○段○000地號土地上同段第3221號 建號建物，即門牌號碼：臺中市○○○街00號地下2層公共 設施地下室之平面停車位1位即編號33號（如原審判決附圖A 所示），交還上訴人。3.被上訴人應自96年5月2日起至交還 第一項停車位予上訴人之日止，按月給付上訴人新臺幣（下 同）2,200元。
二、被上訴人方面：
被上訴人之主張及陳述除與原審判決記載相同者予以引用外 ，並補稱：
㈠本件與魏婉婷所涉及之前案並不相同，魏婉婷之情形乃管委 會自始有向其收取車位管理費，但上訴人之情形係一開始即 未曾向其收取管理費，且中華商銀在91年間有與被上訴人間 達成協議，協議之前積欠之管理費以八個車位讓管委會代管 ，作為抵銷，所以中華商銀應知道不得享有系爭車位之權利 。
㈡分管契約關於編號2Ｅ部分，有六個停車位，但2Ｅ之持分比 例為10000分之412，故依照持分比例來判斷是否有車位，並 不會很準確。
㈢收費總表乃由管理公司所製作，故被上訴人若未提供訊息予 管理公司，製作表格時即會沿用原來之表格繼續製表。而編 號33車位已由管理委員會代管，且收費總表裡面已經沒有列 出編號33車位之收費狀況。目前編號33車位由管理委員會提 供給第三人使用中。
㈣聲明：上訴駁回。
三、得心證之理由：
㈠上訴人主張其於96年5月2日間向證人王金洲買賣系爭房地， 而王金洲係向銀行拍受取得，並為文華麗京社區之區分所有 權人，及編號33車位目前由被上訴人管理，出租予訴外人黃 玲娥等事實，提出建物及土地登記第二類謄本、臺中市中興 地政事務所民眾閱覽異動索引、土地登記申請書等為證，且 為被上訴人所不爭執，可信為真。另系爭停車位之實際所在 及其實際使用面積詳如原審判決附件臺中市中興地政事務所 土地複丈成果圖編號A所示，亦經原審會同兩造履勘現場， 並囑託該所測量屬實；亦有系爭停車位照片，及原審勘驗筆 錄、車位租賃契約書、臺中市中興地政事務所101年10月15 日中興地所四字第0000000000號檢送之90年收件字第466520 號、96年收件字第130401號土地登記申請書各1份等、101年 10 月17日中興地所二字第0000000000號函檢送之土地複丈 成果圖等在卷可資佐證，堪予認定。
㈡按我國不動產買賣方式，多年來習慣上是以預售房屋制度為 主流，建商通常在房屋建造之前，即推出房屋商品，往往在 計劃施工之基地上，只有模型屋與建築平面圖供買受人選擇 參考而已，買賣雙方約定預以將來建築完成之房屋作為交易 之標的，於此情形下，附屬於建物之地下層停車空間，自然 亦不例外，率皆以預售方式成交。而由於停車空間有限，通 常取得停車位使用權之人，必須另為支付一筆車位買賣價金 ，建築業者則在預售屋契約書訂立所謂「分管約定」，令未 購買車位之人，預立拋棄停車空間之使用權，並歸由購買者 取得某特定位置之專用使用權，並將前開所謂之「分管契約 」預先於預售階段簽訂完畢。實務上為遷就此一交易慣例， 於判決中雖未直接承認，但就預立分管契約之效力，幾乎已 呈肯定其效力之趨勢（最高法院82年度台上字第2284號、91 年度台上字第242號民事判決參照）。又於84年6月28日公布 之公寓大廈管理條例第45條第2項規定：「公寓大廈之起造 人或建築業者，不得將共用部分，包含法定空地、法定防空 避難設備及法定停車空間讓售於特定人或為區分所有權人以 外之特定人設定專用使用權或為其他損害區分所有權人權益 之行為。」（該規定於92年修正後改列為第58條第2項）。 至此，公寓大廈之起造人或建築業者，得在建築物完成之前 ，在毫無共有關係基礎之情形下，以預立分管約定方式，附 隨於預售屋買賣契約，依讓售契約設定專用權，將地下層之 停車空間之使用權出賣與特定人，已甚明確，只是設定對象 限於區分所有權人而已。綜上，依據我國現行法令規定及實 務見解，分管契約之當事人以現在之共有人為主體，固然可 行，即使現非共有人之間，預以將來成為共有關係，事先約
定共有物之管理使用方式及範圍，待將來取得共有物之應有 部分，即可發生分管契約之效力。換言之，分管契約之當事 人不限於現在之共有人，現已將訂立契約之主體，提前至未 來之共有人，由渠等預立分管契約，如將來成立共有關係， 仍發生拘束力，此合先敘明。而查，上訴人主張系爭社區大 樓於83年間即開始販售，房屋土地預定買賣契約書中除載明 房地外，更載明：「…（另甲方承購本條第（三）項之停車 空間…（三）停車空間：本戶所購停車空間。」等語一情， 亦為被上訴人所不爭；另上訴人所提之泉滿公司於首次登記 時所提之分配書，亦記載各戶分配共同使用寧夏路227號等 公共設施（即停車場等）之情形，並據此向臺中市中興地政 事務所辦理登記。此即就地下停車空間之使用，由將來成立 共有關係之各買受人預立分管契約以資規範遵循之情形。又 最高法院81年度台上字第1060號民事判決謂：「經登記之共 有不動產，何人為共有人，全以登記簿記載為準。而各共有 人按其應有部分，對於共有物之全部有使用、收益之權；共 有物，除契約另有訂定外，由共有人共同管理之，民法第 818 條、第820條第1項亦定有明文。地下室倘登記為共有， 由共有人全體劃分停車位分別停車使用者，應視為全體共有 人就該地下室有分管之約定。」其表明各共有人已就共有物 之特定部分各自劃分使用範圍，在舉動上顯然有分管之默契 ，雖然各共有人並未透過決議作任何約定，亦可依此事實認 定其分管之約定，從而產生分管之拘束力。茲系爭文華麗京 社區大樓地下層停車位所屬之建號3221號建物，乃全體區分 所有權所共有（每人之應有部分不盡相同），其既劃分停車 位供特定之區分所有權人停車使用，即應認為全體區分所有 權人就該地下室有分管之約定。此亦為兩造所不爭執。 ㈢本件上訴人主張其應繼受前手即證人王金洲等之權利，而為 系爭停車位之分管使用權人或所有權人，而被上訴人無權占 有、使用系爭停車位，除無法律上之原因，受有利益外，並 因此侵害上訴人之權利，而要求被上訴人返還系爭停車位及 所受利益，惟此為被上訴人所否認。是茲本件應予審究者闕 為上訴人主張其係系爭停車位之所有權人或分管使用權人， 因而請求被上訴人應將該停車位遷讓返還予上訴人、並返還 無權使用期間之不當得利，有無理由？經查：
1.上訴人雖於提出管理費及車位編號紀錄表、住戶管理費及管 基費計算表，欲證明其前手即泉滿公司於85年間興建完成系 爭文華麗京社區大樓時，即係受分配使用系爭停車位，嗣後 訴外人林進欲、陳世明、中華商銀、證人王金洲先後繼受取 得系爭停車位之所有權或使用權，而其因向證人王金洲買受
系爭房地，因而亦取得系爭停車位之所有權或使用權。而查 ，證人王金洲於原審結證稱：「（問：你出售給原告的房子 是否坐落臺中市○○區○○段000地號土地及同段第3221號 建號建物，即寧夏路225-1號？）、「（問：當時賣多少錢 ？）我請東森房屋青海店賣˙˙˙，實際售價不清楚。」、 「（問：你的房子跟誰買的？）中華商銀，拍賣買的。」、 「（問：你跟中華商銀買時有無買車位？）沒有車位。」、 「（問：你賣給原告時有出賣車位？）沒有。」、「（提示 系爭建物土地登記資料，並問：這是你當時買的？）是。」 、「（問：當時買系爭建物沒有買車位使用權？）有買應有 部分，但沒有買車位使用權，因為中華商銀承辦人也不清楚 ，我有跟管委會爭取，但管委會說要我拿出車位證明，但中 華商銀無法提供。」、「（問：這件事你有跟原告講？）沒 有，我只有告訴他賣房子而已，沒有提到賣車位。」等語， 是見上訴人向證人王金洲買受系爭房地之範圍，並無使用停 車位，更未包含系爭停車位在內，遑論證人王金洲有因該買 賣契約之合意，而移轉交付系爭停車位之所有權或使用權予 上訴人之意，換言之，上訴人並未因此買賣契約而取得系爭 停車位之所有權或使用權。
2.又就有關機械或平面車位之登記情況，實務上曾經內政部邀 同有關機關會商獲致結論於內政部85年9月7日台（85）內地 字第0000000號函明定，其登記方式即於現行區分所有建物 共有部分『停車位』欄登載車位編號及應有部分***分之** 。另停車位編號之登記係依建物測量成果圖按竣工圖轉繪所 劃設之停車位、編號所為之登記，其為機械或平面車位之登 記方式並無不同，僅應有部分之多寡有所差異。而依此原則 檢視上訴人前揭房地之登記資料，除應有部分之記載外，並 未能發現有登記系爭停車位之資料，即亦無從以上訴人之房 地登記情況，推論系爭停車位之所有權或使用權，已經證人 王金洲移轉登記予其所有，是上訴人主張其因向證人王金洲 買受系爭房地，而繼受取得系爭停車位所有權或使用權等語 ，不惟悖於其與證人王金洲買賣契約之合意內容，另就依現 有之證據資料，亦難獲致肯定之答案，自無從予以採信。是 上訴人上訴理由再以其購買取得系爭房地時，包含購買文華 麗京大樓地下二層，即該大樓共同使用部分3221建號之應有 部分，並以，上訴人既向證人王金洲買受取得系爭房地所有 權，而上訴人之前手王金洲又係向法院拍賣取得系爭房地所 有權利，且該銀行拍賣標的本即包含系爭建物樓層及共同使 用部分即3221建物之應有部分，即推認其取得系爭房地所有 權時，系爭停車位之所有權已包含於3221建號之應有部分，
且已隨專有部分即系爭大樓樓層分別移轉予上訴人，並取得 上開分管（即分配書、分配表）之約定，分管適用系爭停車 位，且基於買賣繼受取得權利之法理，欲推認其有編號33號 之平面停車位使用權無疑云云，即與上開意旨不符，尚難採 信。
3.訴外人林進欲前雖將系爭房地所有權持以抵押借款，因未清 償，而經債權人聲請強制執行，由中華商銀拍定取得，並再 出售予證人王金洲，而證人王金洲則再轉售予上訴人，惟按 強制執行法上之拍賣應解釋為買賣之一種，即以債務人為出 賣人，拍定人為買受人（執行法院即代債務人出賣之人）； 又最高法院48年臺上字第1065號判例認為：「共有人於與其 他共有人訂立共有物分割或分管之特約後，縱將其應有部分 讓與第三人，其分割或分管契約，對於受讓人仍繼續存在」 ，就維持法律秩序之安定性而言，固有其必要，惟應有部分 之受讓人若不知悉分管契約，亦無可得而知之情形，受讓人 仍受讓與人所訂分管契約之拘束，有使善意第三人受不測損 害之虞，與憲法保障人民財產權之意旨有違，首開判例在此 範圍內，嗣後應不再援用，司法院大法官會議固然著有釋字 第349號解釋可資參佐，然依上開解釋意旨可知，共有人與 其他共有人訂立共有物分管特約後，將其應有部分讓與第三 人，若受讓人知悉或可得而知，並無受不測損害之虞時，最 高法院48年台上字第1065號判例意旨就此部分，與憲法保障 人民財產權意旨仍不相違背，即共有人原訂定之分管契約， 對於受讓人仍繼續存在。茲查，證人王金洲於原院審理中證 稱：「（問：你的房子跟誰買的？）中華商銀，拍賣買的。 」、「（問：你跟中華商銀買時有無買車位？）沒有車位。 」、「（問：你賣給原告時有出賣車位？）沒有。」、「（ 問：提示系爭建物土地登記資料，這是你當時買的？）是。 」、「（問：當時買系爭建物沒有買車位使用權？）有買應 有部分，但沒有買車位使用權，因為中華商銀承辦人也不清 楚，我有跟管委會爭取，但管委會說要我拿出車位證明，但 中華商銀無法提供。」等語，可見上訴人之前手即中華商銀 於拍定取得上訴人前揭房地前，其顯然知悉該房屋已無附屬 停車位，另證人王金洲亦明知其未向中華商銀買受取得附屬 停車位之所有權或使用權，因此其即無將附屬或系爭停車位 出售予上訴人之意，更從未向上訴人表示系爭房地有含停車 位，且依系爭房地之所有權登記情況，亦無附屬或系爭停車 位所有權或使用權之記載，故自中華商銀行於出價應買系爭 房地時起，迄至證人王金洲向該行買受取得，乃至於上訴人 再向證人王金洲轉買取得止，其等均應係明知系爭房地並無
附屬之停車位，甚或係可特定為系爭停車位。從而中華商銀 於拍定取得系爭房地時，共同使用部分之共有人所成立系爭 停車位由被上訴人代表住戶全體管理使用之分管約定，對於 中華商銀仍繼續存在，中華商銀應受其拘束。同理，上訴人 之前手即中華商銀既應受上開分管約定之拘束，乃證人王金 洲、上訴人為後手，自應與中華商銀同受該分管約定之拘束 。況縱認中華商銀、證人王金洲有取得系爭停車位之所有權 或使用權，然證人王金洲既無將之出售並辦理移轉登記予上 訴人之意，上訴人亦未就此出價應買，或受讓權利之移轉， 系爭停車位之所有權或使用權自仍應歸由證人王金洲所享有 ，上訴人自不得獲取超越其買賣契約以外之不當得利。 4.至於訴外人魏婉婷於本院100年度訴字第1881號請求返還停 車位事件，雖訴請被上訴人交還編號「59」、「60」之機械 停車位而獲得勝訴，惟查，訴外人魏婉婷於該事件獲得勝訴 之理由，乃其前手楊忠勇於85年4月5日、85年4月25日向泉 滿公司、林進欲購買臺中市○○區○○段0000○號建物所有 權應有部分151/100000、110/100000時，已一併購買該建號 建物內之編號59及60號之機械停車位，而楊忠勇於86年12 月24日將臺中市○○區○○段000地號土地所有權應有部分 95/10000以及其上3203建號建物即門牌號碼為臺中市○○區 ○○路000號13樓之1房屋（所有權全部，另包括該大樓公共 設施之3221建號建物所有權應有部分1293/100000）贈與其 妻張秀梅時，已一併將編號59及60號停車位之使用權贈與張 秀梅，並有楊忠勇、張秀梅繳納停車費之資料為證；而張秀 梅所有臺中市○○區○○段000地號土地所有權應有部分 95/10000，以及其上3203建號建物即門牌號碼為臺中市○○ 區○○路000號13樓之1房屋（所有權全部，並包括該大樓公 共設施之3221建號建物所有權應有部分1293/ 100000），於 90年12月14日遭法院查封拍賣時，並無將編號59、60號停車 位之使用權另外讓與其他區分所有權人，且拍定，對於車位 使用權所屬之3221建號建物，已無任何所有權應有部分，而 為該事件兩造所不爭執（參照本院100年度訴字第1881號民 事卷宗第四十頁背面），進而推認該事件之前手張秀梅並無 單獨保留停車位使用權之權利，故認訴外人魏婉婷拍得房地 所有權時，亦一併取得車位使用權，此可參照本院100年度 訴字第1881號民事判決及台灣高等法院台中分院101年度上 易字第232號民事判決理由可知，是上開事件法院認為訴外 人魏婉婷於拍賣取得房地及3221建號建物所有權應有部分之 同時，本身已包含停車位使用權，乃因拍買前之前手均有移 轉車位使用權之情形，且兩造不爭執前手張秀梅對於車位使
用權所屬之3221號建物已無任何所有權應有部分，且無將車 位使用權讓與其他區分所有權人之事實，故認為拍賣時雖漏 未將車位使用權列入拍賣項目，及列入鑑價評估，但認為不 影響其取得車位使用權利。然查，被上訴人於本件係抗辯稱 ：上訴人之前前手中華商銀將系爭房地出售予證人王金洲時 ，該戶所附有之停車位使用權，業因中華商銀積欠管理費及 車位費，而以車位使用權抵銷管理費及車位費等語置辯之情 形，故其後將系爭房地出售予王金洲時，明顯未將車位使用 權出售予其前手王金洲；而王金洲於出售系爭房地時，亦未 將車位使用權出售予上訴人之情形，尚屬有間。另查，被上 訴人提出其發函至維新公寓大廈管理維護公司之函文為證， 上訴人則以該文書並非中華商銀出具之公文，且內容並無法 得知係中華商銀與被上訴人間達成任何協議等語置辯，惟查 ，系爭大樓在85年1月3日時已就每一專有部分單位（即每一 戶）分配（分管）大樓共有部分之持有比例完成在案。嗣於 85 年5月，系爭大樓交屋住戶進住後，再由泉滿公司於85年 5 月23日依照上開分配書、分配表，製作「文京麗華住戶管 理費及管基費計算表載明：「…店N楊明庚，車位面積2.75 坪，機械B2F70，店B，空白（應為泉滿公司），車位面積 5.5坪，平面B1F33」交予第一屆成立之管理委員會憑以計算 ，應向各住戶收取建物管理費、停車位管理費，並依前項預 售情形分管大樓之停車位及編號等情，亦為上訴人所是認， 然林進欲、陳世明、中華商銀，分別於86年7月19日、同年 12月29日、90年10月31日分別取得系爭房地之所有權，此亦 有臺中市中興地政事務所民眾閱覽異動索引附於原審卷可稽 ，而參照89年及90年之管理費收費總表所列之編號33（戶別 註明為店B）之車位所有權人仍列「泉滿」，而關於管理費 之繳納部分，則完全空白，此與另案本院100年度訴字第188 1號案件原告魏婉婷之前手楊忠勇、張秀梅均有繳納停車費 之情節，迥然有別。可知，有關編號33車位，在泉滿公司出 售後，管理單位對於收租對象並未隨之改變，反而出現管理 費未繳納之情形，參酌證人王金洲向中華商銀購買後曾詢問 車位之情形，僅該行承辦人員對其表示不知悉，亦無法提出 購買車位證明等觀之，可推知中華商銀已無車位使用權可資 主張，故其出售時，並未將原有車位出售予王金洲，否則焉 有此一權利，而不為主張之理？是被上訴人抗辯中華商銀積 欠管理費及車位費，而以車位使用權抵銷管理費及車位費等 情，當非全屬無據，益見原有分管契約至此，已發生變化， 與原有分管約定已有不同，是見本件訴訟之情形，與前揭訴 訟之情形尚有不同，上訴人據此比附援引，應非可採。
5.復按所謂應有部分，係指各共有人對於共有物之全部得行使 權利之比例，非指共有物之特定部分。又各共有人就共有物 特定部分之使用，僅須本於全體共有人間分管協議書即可， 其使用面積占共有物面積之比例，非必與各共有人應有部分 比例相等。共有物之分管，乃共有人內部之事務，究應由何 人管理使用共有物，應尊重共有人之決定，以符合共有人間 最大之經濟利益，且基於契約自由原則，契約內容在不違反 法令或公共利益之情形下，當事人有完全之決定權。準此， 共有人團體內部，自行決議令少數共有人就共有物特定部分 之使用收益範圍，多於或少於依其應有部分比例應得之使用 收益範圍，亦即共同為應有部分比例與使用權範圍不相等之 決議，當然亦生拘束之效力（最高法院88年度台上字第1541 號民事判決意旨可資參照），查系爭房地所屬大樓雖有分管 約定，並約定系爭房地配有系爭停車位使用權，然其後於中 華商銀出售於證人王金洲之前，該分管約定既已改變，而上 訴人買受系爭房地時，亦已知系爭房地並未含附屬停車位， 故其出價向證人王金洲應買時，顯然是以該房地並無停車位 之條件而評估其價值，並願承受斯時分管約定之使用狀態。 換言之，就該房地之共同使用建物雖有應有部分100000分之 910，但並無附屬停車位，即不包含系爭停車位使用權在內 ，此情事已在上訴人出價應買之評估範圍內，反之，證人王 金洲亦係以不含附屬停車位之條件出售，而減少車位使用權 之買賣條件，其售價自然較低。準此以言，若僅以上訴人購 買之系爭房地時，因其包含共同使用建物之應有部分為 100000分之910，即不顧共有人間就共同使用建物所制訂之 分管約定有變化，而仍認為上訴人其於購買房地所有權，及 共同使用之應有部分時，當然取得系爭停車位之使用權，此 顯有藉此造成其獲有意外利益之嫌，亦有失公平。 ㈣綜上所述，上訴人主張其於受讓系爭房地，及系爭建物所有 權人分管停車位相對應之共同部分之應有部分時，其仍得主 張原分管契約對其繼續存在，而取得系爭車位之使用權云云 ，尚非有據，被上訴人所辯，尚堪採信，從而，上訴人依照 民法第767條及第179條之規定，請求被上訴人應返還車位， 並自96年5月2日起至交還停車位之日止，按月給付上訴人 2,200元，自無理由，不應准許。原審為上訴人敗訴之判決 ，並無不合。上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為 無理由，應予駁回。
四、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所舉證據，經 審酌結果，與本件判決結論均無影響，爰不一一論述，附此 敘明。
五、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第436條之1第 3 項、第449條第1項、第78條，判決如主文。中 華 民 國 102 年 5 月 10 日
民事第三庭 審判長法 官 陳宗賢
法 官 柯雅惠
法 官 許石慶
上正本證明與原本無異。
不得上訴
中 華 民 國 102 年 5 月 10 日
書記官 蕭榮峰