臺灣臺中地方法院民事判決 101年度簡上字第312號
上 訴 人 何信蒼
被上訴人 何宜玲
上列當事人間請求交付委任事務款項暨損害賠償事件，上訴人對
於民國101年8月13日本院民事庭101年度簡字第15號第一審判決
提起上訴，本院合議庭於民國102年5月10日言詞辯論終結，判決
如下：
主 文
上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
壹、兩造爭執要旨：
一、被上訴人方面：
㈠被上訴人起訴主張：
⒈兩造、訴外人何佳玲（被上訴人大姐）、何淑芬（被上 訴人二姐）、何宜靜（被上訴人小妹）於民國（下同） 86年2月18日就如附表所示不動產之處分事宜達成協議 ，並簽訂協議書（下稱系爭協議書），其中第2條約定 ：「前條編號⑴、⑵、⑶之不動產（按即附表所示之不 動產），應於簽訂本協議書之日起伍年內出售。其中編 號⑴之不動產出售時，其出售所得價款扣除必要之稅捐 、規費、手續費等後，優先撥付戊方（按即上訴人）新 臺幣伍拾萬元整後，餘款由甲、乙、丙、丁四人（按即 何佳玲、何淑芬、被上訴人、何宜靜）均分之。編號⑵ 、⑶之不動產出售時，則於扣除必要之稅捐、規費、手 續費等後，餘款由甲、乙、丙、丁四人均分之。倘前條 編號⑴、⑵、⑶三筆不動產中之任一登記權利人未於伍 年內出售其標的不動產者，甲、乙、丙、丁四人中之任 一非登記權人皆有權請求就該未行出售之標的不動產登 記四分之一持分。」，嗣為順利執行系爭協議書之約定 內容，兩造及何佳玲、何淑芬、何宜靜復於97年8月21 日再簽訂補充協議書（下稱系爭補充協議書），約定委 由上訴人以如附表所示委託售價欄之價格為底價出售不 動產，及約定上訴人應將出售所得價金，扣除稅捐、代 書費等必要費用後，依系爭協議書之約定分配匯入指定 帳戶，而附表編號⑴房屋面積為25.65坪，委託售價為 每坪新台幣（下同）45萬元，總價應為11,542,500元。 詎上訴人未經被上訴人同意，將附表編號⑴不動產擅自 以1,050萬元價格出售，即每坪409,357元，此部分差額 被上訴人依約可分配四分之一即260,625元。爰依委任
契約之法律關係，請求上訴人賠償不動產之差價損害， 而聲明請求：上訴人應給付被上訴人260,625元，及自 起訴狀繕本送達上訴人翌日（即100年1月12日）起至清 償日止，按週年利率百分之5計算之利息；並陳明願供 擔保為假執行之宣告。
⒉兩造之父何順合於62年間過世，其遺產繼承事宜由兩造 母親何張謹決定由上訴人及何張謹繼承，為彌補遺產處 理不公情形，上訴人及何張謹乃陸續將如附表所示之不 動產贈與被上訴人及何佳玲、何宜靜。其中附表編號⑴ 之不動產係於74年5月間由何張謹出資85萬元、以何佳 玲名義購買，房貸70萬元由兩造及何佳玲共同支付；附 表編號⑵、⑶不動產於82年間因何張謹無償提供土地供 上訴人所經營之冠柏公司興建文心春曉華廈30戶，上訴 人因姐妹未分得遺產分毫，故登記於被上訴人及何宜靜 名下。系爭協議書兩造及其他姐妹之真意係將附表所示 之不動產視為共有財產，使用文字為「目前登記所有權 人」，如不動產未於5年內出售，任一非登記權利人有 權就該不動產登記四分之一持分。故各該不動產之處分 應共同為之，登記名義人並無單獨處分各該不動產之權 利，各姐妹間之借名登記關係於各不動產出售後終止。 ⒊系爭補充協議書係約定兩造與其他姐妹共同協議公平處 理及分配形式上登記於各人名下之不動產，並非上訴人 分別與被上訴人及其他姊妹間之各自協議，上訴人並負 有向任一姐妹報告不動產銷售之義務，足證銷售不動產 之事務係被上訴人及其他姊妹共同委任。為使上訴人取 得代理權以執行委任事務，被上訴人、何佳玲、何宜靜 才依補充協議書約定簽立委託授權書。
⒋被上訴人及其他姊妹既已約定出售底價，倘發生降價求 售之情形，應由被上訴人及其他姊妹4人再合意約定底 價，委託授權書係提醒上訴人應向登記名義人報告其委 託仲介之委託賣價及成交價，屬注意規定，上訴人出售 不動產之成交價仍應受補充協議書約定底價之限制。上 訴人未經被上訴人同意，擅將附表編號⑴之不動產降價 出售，有違補充協議書之約定，屬逾越其權限之行為， 並有重大過失，被上訴人自得依民法第548條規定請求 損害賠償。
⒌依系爭補充協議書第3條，上訴人於委託期間內無降價 求售之權利，訴外人林哲豪於98年5月12日購買附表編 號⑴之不動產後，即向土地銀行辦理房屋貸款，設定本 金最高限額1,080萬元抵押權，揆諸金融機關核准房屋
貸款之額度約為市價七成左右，可以推估該不動產市價 應有1,300萬元，上訴人謂房市景氣不佳而降價求售一 節，應非事實。
㈡於本院補稱：
⒈上訴人應受系爭補充協議書拘束，就附表編號⑴所示不 動產以每坪45萬元最低委託價格出售，然上訴人未經系 爭補充協議書全體當事人同意，逕以每坪409,357元價 格出售，顯屬逾越委任事務權限之行為。上訴人雖稱附 表編號⑴所示不動產為何佳玲所有，出售時僅需得何佳 玲同意云云。然該不動產係由兩造之母出資85萬元之頭 期款以何佳玲名義購買，房屋貸款70萬元於何佳玲居住 期間由何佳玲繳付，何佳玲遷出後，由兩造繼續繳納； 編號⑵、⑶之不動產為上訴人所經營之建設公司興建， 資金來源係兩造之祖產，完工後由上訴人移轉登記與被 上訴人及何宜靜，嗣因被上訴人及其他姊妹認為上開不 動產價值不等，有分配不公平之情形，故而共同簽立協 議書。據此，姑不論附表所示之不動產原來為登記名義 人所有，或係被上訴人與其他姐妹共有而有借名契約之 存在，兩造與其他姐妹既因附表所示不動產價值不等， 有分配不公之情形，而以系爭協議書約定委託上訴人將 附表所示不動產出售，所得款項由被上訴人及其他姐妹 四人均分，已協議重行分配附表所示不動產之價值，則 各該不動產之委託售價得否調整即非登記名義人單方所 得決定，仍應經全體當事人之同意始得變更系爭補充協 議書所定之委託售價。另系爭補充協議書第3條亦約定 ：「…屆期如未售出，（委託）期限自動延長，最低售 價另議」等語，益見附表所示不動產之委託售價應由全 體當事人協議之，非屬各登記名義人一人得遽以變更。 則縱使上訴人在委託期間內，按當時之市場交易狀況， 有難以依系爭補充協議書之委託價格出售之情形，上訴 人應保持待價而沽，或與被上訴人及其他姐妹商議調整 售價，要不得擅自降價求售。況委託銷售期限尚未屆滿 ，上訴人何能匆促以低於委託銷售之價格賤賣附表編號 ⑴之不動產，損害被上訴人之權益。
⒉至於委託授權書第2點所載：「何信蒼有權代理本人在 委託仲介出賣不動產之委託書及有關不動產買賣之各類 契約書上簽署名字。但關於上揭不動產之委託賣價及最 終成交價格，何信蒼應事先知會本人。」等語，應係各 登記名義人授權上訴人得對外表示已得本人授權處理不 動產買賣事宜之意，蓋對第三人而言，各登記名義人仍
推定為不動產之所有權人（民法第759條之1規定參照） ；而兩造及其他姐妹間對內仍應依系爭補充協議書之約 定辦理，此觀諸系爭補充協議書第1條：「…為順利出 售附表所示不動產，丁方（即上訴人）有權代理甲（即 何佳玲）、乙（即被上訴人）、丙（何宜靜）在委託銷 售契約等有關文件上簽署名字，收取價款。委託書另立 之。」亦明。故關於附表所示不動產之委託售價，除經 當事人合意變更外，仍應依系爭補充協議書約定之。 二、上訴人方面：
㈠於原審抗辯：
⒈上訴人為冠柏建設公司之負責人，附表編號⑵⑶之不動 產原為冠柏公司興建，上訴人基於姐弟情誼而將該不動 產移轉登記為被上訴人及何宜靜所有；編號⑴之不動產 上訴人亦有幫忙繳納貸款。為使姐妹間之公平分配，兩 造與其他姊妹於86年間就如附表所示不動產簽立系爭協 議書，約定將出售價金均分於被上訴人及其他姊妹。嗣 又於97年間簽立系爭補充協議書，被上訴人、何佳玲、 何宜靜各自簽署委託授權書將名下不動產委託上訴人出 售，再將售屋所得價款平均分配與四姐妹，上訴人並已 將附表編號⑴之不動產以1,050萬元之價格出售，分配 與四姐妹。
⒉附表編號⑴之不動產為何佳玲所有，非兄弟姊妹共有， 其售價應由何佳玲決定，故何佳玲於委託授權書第2條 載明委託賣價及最終成交價格，上訴人應事先知會何佳 玲。附表編號⑴之不動產雖未依原委託售價每坪45萬元 之價格出售，但何佳玲既已同意以該價格出售，上訴人 自無過失或越權。另被上訴人亦曾簽立類似之委託授權 書，已知悉最終成交價格應知會屋主同意之意旨。被上 訴人與何佳玲雖於同一份補充協議書中載明委任上訴人 處理房屋出售事宜，惟此係將分別委任之關係記載於其 中，且被上訴人與何佳玲委任出售之房屋不同，並各自 出具委託授權書，自屬個別委任關係。故就附表編號⑴ 不動產部分，委任人乃何佳玲，被上訴人非委任人，無 權依據民法第544條之規定向上訴人請求損害賠償。 ⒊被上訴人主張附表所示不動產為姐妹共有及借名契約， 未盡舉證之責。況被上訴人於本案停止訴訟期間出售附 表編號⑵所示之不動產，嗣當庭表示願以每坪11萬5千 元價格承受該不動產，被上訴人之出售及承受均未徵詢 其他姊妹之同意，一方面主張不動產為姐妹共有，一方 面又單獨出售及承受不動產，顯與被上訴人主張之共有
關係，須徵得共有人同意自相矛盾。
⒋系爭補充協議書之委託售價只是賣方開價，非買方也能 接受的成交價，賣方的開價與最後買方同意接受的成交 價價差，並非賣方損失，而是議價的結果，自無所謂跌 價損失存在。被上訴人應先舉證證明委託售價是一個已 經確定、可得預期的價格，而不是單方面一廂情願的賣 方開價。又委託期間房地產景氣不佳，上訴人徵求何佳 玲同意降價求售，而一般設定抵押權是借款的1.2倍， 林哲豪向土地銀行貸款，授信最高限額抵押權1,080萬 元，表示大約只有貸得840萬元，可見該不動產當時市 價已低於委託價格。而聲明請求判決：駁回被上訴人之 訴；並陳明如受不利判決，願供擔保免為假執行。 ㈡於本院補稱：
⒈被上訴人與何佳玲雖於同一份補充協議書中載明委任上 訴人處理房屋出售事宜，惟此係將分別委任之關係記載 於其中，且被上訴人與何佳玲委任出售之房屋不同，並 各自出具委託授權書，屬個別委任關係。故就附表編號 ⑴不動產部分，委任人乃何佳玲，被上訴人非委任人， 無權依據民法第544條之規定向上訴人請求損害賠償。 苟如原判決所認定，應經系爭補充協議書全體當事人之 同意，係屬共同委任，為何委託授權書，僅由個別屋主 簽名而非由全體姊妹共同簽名？顯見原判決之認定有違 常理。又委託授權書第2條載以：「何信蒼有權代理本 人在委託仲介出賣不動產之委託書及有關不動產買賣之 各類契約書上簽署名字。但關於上揭不動產之委託賣價 及最終成交價格，何信蒼應事先知會本人。」等語，故 授權書已約定「不動產之委託賣價及最終成交價格，何 信蒼應事先知會本人」，此所謂「本人」很明顯係指該 簽名授權之個別委託人，而非指系爭補充協議書全體當 事人。故系爭補充協議書全體當事人於簽約時，已明顯 授權並約定該委託賣價由各該屋主本人做最後定奪。上 訴人僅係依照委託授權書之文義約定辦事，原判決竟擴 張解釋認為該「本人」係指補充協議書全體當事人而非 各該屋主本人，原判決認定已違常理。且原判決要求非 具有如原審法院所具備之法律知識之上訴人去判斷何者 為「本人」，原判決因認為上訴人不具所謂法律知識而 誤認「本人」，而認定上訴人有過失應負賠償責任，此 顯然強人所難。故縱然上訴人不具所謂法律知識而誤認 「本人」，亦不應認定上訴人有過失責任。
⒉原判決認定各該不動產之委託售價得否調整即非登記名
義人單方所得決定，仍應經被上訴人及其他姐妹全體之 同意始得變更，其理由似為基於「協議」，然而該協議 書已授權由各屋主「本人」做最後定奪，已如前述。且 附表所示各不動產並非共有關係，此由各該不動產之使 用、收益（租金收入）或負擔（抵押借款債務、稅捐等 ）並非由姊妹等四人共同行使，而係由各該房屋名義所 有權人屋主「本人」行使權益可知。故各該不動產之委 託售價得否調整即應由各登記名義人即各屋主「本人」 做最後決定即可。
貳、原審對於被上訴人之請求，判決被上訴人全部勝訴。上訴人 全部聲明不服，提起上訴，求為判決：㈠原判決廢棄，㈡被 上訴人在第一審之訴及假執行之聲請均駁回。被上訴人則求 為判決：駁回上訴。
參、兩造經整理並簡化爭點如下：
一、兩造不爭執之事項：
㈠兩造與何佳玲（被上訴人大姐）、何淑芬（被上訴人二姐 ）、何宜靜（被上訴人小妹）於86年2月18日就如附表所 示不動產之處分事宜達成協議，並簽訂系爭協議書，其中 第2條約定：「前條編號⑴、⑵、⑶之不動產，應於簽訂 本協議書之日起伍年內出售。其中編號⑴之不動產出售時 ，其出售所得價款扣除必要之稅捐、規費、手續費等後， 優先撥付戊方（按即上訴人）新臺幣伍拾萬元整後，餘款 由甲、乙、丙、丁四人（按即何佳玲、何淑芬、被上訴人 、何宜靜）均分之。編號⑵、⑶之不動產出售時，則於扣 除必要之稅捐、規費、手續費等後，餘款由甲、乙、丙、 丁四人均分之。倘前條編號⑴、⑵、⑶三筆不動產中之任 一登記權利人未於伍年內出售其標的不動產者，甲、乙、 丙、丁四人中之任一非登記權人皆有權請求就該未行出售 之標的不動產登記四分之一持分。」、第3條約定：「任 一目前登記權利人就其名下標的不動產有主張優先出售之 權利。」
㈡兩造及何佳玲、何淑芬、何宜靜於97年8月21日再簽立補 充協議書，其中第1條約定：「甲、乙、丙（即何佳玲、 被上訴人、何宜靜）三人願將如附表所示名下不動產全權 委託丁方（即上訴人）尋覓可靠之房屋仲介公司仲介出售 。為順利出售附表所示房地，丁方有權代理甲、乙、丙在 委託銷售契約等有關文件上簽署名字，收取價款。委託書 另立之。」、第2條約定：「丁方應將附表所示不動產出 售後所得價金，扣除稅捐、代書費等必要費用後，依「舊 協議書」（按指系爭協議書）約定意旨各平均分配予甲、
乙、丙、戊（即何佳玲、被上訴人、何宜靜、何淑芬）， 並個別匯入指定之銀行帳戶。」、第3條約定：「甲、乙 、丙委託丁方仲介出售之時限自簽訂本協議書之日起至98 年12月31日止，期間內不得終止委任。屆期如未售出，期 限自動延長，最低售價另議。丁方委託仲介公司出售之期 限宜以每期三個月或半年為度，由丁方視情況決定。」、 第4條約定：「為盡可能提高售價，甲、乙、丙、丁得分 別尋覓不同之房屋仲介公司分別進行估價，並以估價最高 者為準，委託仲介出售。若甲、乙、丙於簽立本件補充協 議書後10日內仍未覓得可靠之房屋仲介公司者，甲、乙、 丙三方皆願以附表『委託售價』欄之價額為底價，委託丁 方處理出售事宜。」、第8條約定：「本補充協議書與『 舊協議書』有同一效力」。
㈢何佳玲曾於97年8月21日出具委託授權書，內容載以：就 附表編號⑴所示房地，全權委託上訴人處理仲介出售及有 關之事宜。上訴人有權代理本人在委託仲介出賣房地之委 託書及有關房地買賣之各類契約書上簽署名字。但關於上 揭房地之委託賣價及最終成交價格，上訴人應先知會本人 即何佳玲。而被上訴人、何宜靜分別就附表編號⑵⑶所示 房地，亦曾出具相同內容之委託授權書給上訴人。 ㈣上訴人已將附表編號⑴所示房地出售給訴外人林哲豪，買 賣總價1,050萬元（含仲介費、稅款）。每坪單價409,357 元，而低於補充協議書之委託售價每坪45萬元。 二、兩造爭執之焦點：上訴人就附表編號⑴所示房地，未依補 充協議書之委託售價每坪45萬元出售，而以每坪單價409, 357元出售，是否應賠償被上訴人價差之損失？肆、本院之判斷：
一、被上訴人主張上訴人有受託代為出售附表編號⑴之不動產 （下稱系爭房地），為上訴人所不爭執，然被上訴人另主 張係系爭房地係由簽立系爭補充協議書之被上訴人與何佳 玲、何淑芬、何宜靜等4人共同委託上訴人出售，則為上 訴人所否認，並辯稱：系爭房地係何佳玲所有、乃何佳玲 單獨委任上訴人出售等語。是本件首應究明者為：委任關 係係存在於上訴人與何佳玲間？或係存在於上訴人與被上 訴人及何佳玲、何淑芬、何宜靜間？經查：系爭補充協議 書開首即載明：「緣甲、乙、丙、丁、戊（按即依序為何 佳玲、被上訴人、何宜靜、上訴人、何淑芬）為公平處理 及分配如附表所示之名下等不動產於民國86年2月18日訂 立『協議書』乙件（以下簡稱『舊協議書』）。茲為順利 執行其內容，並補缺漏，特再簽立本件補充協議書，俾利
共同遵守。....」、復於第8條約明「本補充協議書與『 舊協議書』有同一效力。」等語，依系爭補充協議書之上 開記載，可知系爭補充協議書簽立之目的，乃係為執行兩 造及何佳玲、何淑芬、何宜靜等於系爭協議書之約定內容 而簽，並非取代系爭協議書，而依系爭協議書第2條之約 定內容，兩造及何佳玲、何淑芬、何宜靜約定如附表所示 不動產出售所得金額，除系爭房地出售所得須給付上訴人 50萬元外，其餘所得均由被上訴人與何佳玲、何淑芬、何 宜靜姊妹4人均分，如有逾期未依約出售者，姊妹4人中之 任一非登記名義人皆有權請求該未出售不動產登記4分之1 持分以觀，顯然兩造及何佳玲、何淑芬、何宜靜乃約定如 附表所示不動產，乃屬應歸被上訴人與何佳玲、何淑芬、 何宜靜姊妹4人共有之不動產，且姊妹4人得享有之權益相 等，否則當無可能有如逾期未出售，姊妹4人中之任一非 登記名義人皆有權請求該未出售不動產登記4分之1持分之 約定，蓋該姊妹4人中任一非登記名義人均得請求就未出 售不動產登記4分之1持分之約定，履行之結果將使姊妹4 人共有關係取得登記之公示效力；另參照系爭補充協議書 第2條復約定上訴人將如附表所示不動產出售後，應將所 得價金依系爭協議書之約定，平均分配予被上訴人與何佳 玲、何淑芬、何宜靜姊妹4人、並由上訴人逕個別匯入指 定銀行帳戶，乃使被上訴人與何佳玲、何淑芬、何宜靜姊 妹4人直接享有附表不動產出售價金之利益更明。如附表 所示不動產既經兩造及何佳玲、何淑芬、何宜靜於系爭協 議書約定屬被上訴人與何佳玲、何淑芬、何宜靜姊妹4人 共有之不動產，則附表所示不動產之各別登記名義人對外 固得單獨行使所有權人之權能，但於兩造及何佳玲、何淑 芬、何宜靜等系爭協議書當事人內部間，自受系爭協議書 上開約定之拘束，則欲處分附表所示不動產，自須由被上 訴人與何佳玲、何淑芬、何宜靜姊妹4人共同為之，故欲 委託上訴人就附表所示不動產為處分，自需由被上訴人與 何佳玲、何淑芬、何宜靜姊妹4人共同為之。從而，被上 訴人主張系爭房地係由被上訴人與何佳玲、何淑芬、何宜 靜姊妹4人共同委託上訴人出售，應堪採取。上訴人辯稱 系爭房地僅由何佳玲委任出售，系爭補充協議書係將分別 委任之關係記載於同一份補充協議書等語，洵不足採。 二、按受任人因處理委任事務有過失，或因逾越權限之行為所 生之損害，對於委任人應負賠償之責，民法第544條定有 明文。系爭房地係由被上訴人與何佳玲、何淑芬、何宜靜 姊妹4人以系爭補充協議書共同委託上訴人出售，已如前
述，而兩造及何佳玲、何淑芬、何宜靜於系爭補充協議書 第4條約定，兩造及何佳玲、何宜靜均得分別尋覓不同之 房屋仲介公司進行估價，以估價高者為準，委託仲介出售 ，如被上訴人及何佳玲、何宜靜於簽立系爭補充協議書後 10內仍未覓得可靠之房屋仲介公司者，願以附表委託售價 欄之價額為底價，委託上訴人處理出售事宜等語，則上訴 人自應受上揭約定底價之拘束，就系爭房地出售之價格應 以每坪45萬元為最低委託價格出售，方符合系爭補充協議 書約定之本旨。然上訴人未經共同委託而簽立系爭補充協 議書之被上訴人及何佳玲、何淑芬、何宜靜姐妹4人全體 之同意，逕以每坪409,357元之價格出售系爭房地，顯屬 逾越委任事務權限之行為，揆諸前開規定，應對委任人負 損害賠償之責。而系爭房地之面積為84.81平方公尺，有 建物登記謄本附於原審卷可按（見原審卷第24頁），經換 算約25.66坪（計算式：84.810.3025＝25.655025）， 依此計算，原告出售該不動產之價格與補充協議書約定之 最低委託售價兩者價差共計1,042,697元【計算式：（ 450,000－409,357）25.655025＝1,042,697，元以下四 捨五入，以下同】，故上訴人對共同委任人之損害賠償數 額為1,042,697元。次按數人負同一債務或有同一債權， 而其給付可分者，除法律另有規定或契約另有訂定外，應 各平均分擔或分受之，民法第271條前段規定甚明。本件 上訴人對被上訴人及其他委任人所負之損害賠償責任為金 錢可分之債，且各委任人之權益相等，依上開規定，被上 訴人得分受之金額應為260,674元（計算式：1,042,697 4＝260,674），則被上訴人請求上訴人賠償260,625元之 價差損失，洵屬有據。
三、上訴人雖以系爭房地為何佳玲所有，辯稱上訴人出售該不 動產之價格僅需何佳玲之同意等語，並提出何佳玲之民事 說明狀為證（見原審卷第126至127頁）。惟系爭房地係由 兩造之母出資85萬元之頭期款以何佳玲名義購買，房屋貸 款70萬元於何佳玲居住期間由何佳玲繳付，何佳玲遷出後 ，由兩造繼續繳納；附表編號⑵⑶之不動產為被告所經營 之建設公司興建，資金來源係兩造之祖產，完工後由被告 移轉登記與原告及何宜靜，嗣因原告及其他姊妹認為上開 不動產價值不等，有分配不公平之情形，故而共同簽立系 爭協議書等情，業據兩造陳明在卷（見原審卷第112頁反 面、第113頁），並經證人何宜靜、何佳玲證述明確（見 原審卷第113頁正反面、第160頁以下）。則不論系爭房地 登記為何佳玲所有之原因為何，兩造與何佳玲、何淑芬、
何宜靜既因附表所示不動產價值不等，有分配不公之情形 ，而以系爭協議書約定將附表所示不動產出售，以出售所 得價金平均分配於被上訴人及何佳玲、何淑芬、何宜靜姊 妹4人，如有逾期未能出售，姊妹4人均得請求登記為附表 所示不動產持分4分之1之共有人，致如附表所示不動產於 系爭協議書當事人內部關係間，應認係由被上訴人及何佳 玲、何淑芬、何宜靜姊妹4人共有，已詳如前述，附表所 示不動產既經兩造及何佳玲、何淑芬、何宜靜協議重行分 配，由被上訴人及何佳玲、何淑芬、何宜靜姊妹4人共有 ，則附表所示不動產委託上訴人出售之價額，顯已非各該 不動產登記名義人所得單獨決定，而應經被上訴人及何佳 玲、何淑芬、何宜靜姊妹4人全體之同意始得變更，此乃 因附表所示不動產售價之高低，將直接影響被上訴人及何 佳玲、何淑芬、何宜靜姊妹4人所能受分配金額之多寡， 再參之系爭補充協議書第3條約定：「...屆期如未售出， （委託）期限自動延長，最低售價另議」等語，益見附表 所示不動產之委託售價應由簽約全體當事人協議之，非屬 各登記名義人一人得遽以變更，上訴人辯稱系爭房地出售 價格已得何佳玲同意，縱屬事實，亦僅得對抗何佳玲，而 無從以之解免其對被上訴人應負之責任。上訴人另辯稱系 爭補充協議書之委託售價只是賣方開價，賣方的開價與最 後買方同意接受的成交價價差，並非賣方損失，而是議價 的結果，自無所謂跌價損失存在云云。然兩造於系爭補充 協議書第4條第2項已明定乃以附表「委託售價」欄之價額 為底價，委託上訴人出售附表所示不動產，所謂「底價」 自屬最低價格，此所以系爭補充協議書第3條方有前述屆 期未售出、最低售價另議之約定，蓋如上訴人不受「委託 售價」欄之價額為最低售價之拘束，系爭補充協議書當事 人焉有於第3條特別明文「最低售價另議」之約定？依上 開約定，上訴人在委託期間內，苟有按當時之市場交易狀 況，難以依系爭補充協議書之委託價格出售之情形，上訴 人自應保持待價而沽，或與被上訴人及何佳玲、何淑芬、 何宜靜姊妹4人商議調整售價，要不得擅自降價求售，上 訴人前開所辯各辭，委不足採。
四、至上訴人另以系爭房地之出售部份，乃由何佳玲出具委託 授權書，非由被上訴人等姊妹4人共同出具委託授權書， 抗辯就系爭房地出售事宜之委任關係僅存在於上訴人與何 佳玲間。然查，何佳玲為系爭房地之登記名義人，在對外 關係上，基於登記之絕對效力，何佳玲乃受法律規定推定 為系爭房地之所有權人（民法第759條之1規定參照），上
訴人欲代為處理系爭房地之出售事宜，自須向第三人證明 已取得登記權利人之合法授權，是何佳玲出具委託授權書 ，於委託授權書第2點記載：「何信蒼有權代理本人在委 託仲介出賣不動產之委託書及有關不動產買賣之各類契約 書上簽署名字。但關於上揭不動產之委託賣價及最終成交 價格，何信蒼應事先知會本人。」等語（見原審卷第36頁 ），乃係系爭房地登記名義人何佳玲授權被告得對外表示 已得本人授權處理不動產買賣事宜之意，此觀諸系爭補充 協議書第1條第2項：「...為順利出售附表所示不動產， 丁方（即何信蒼）有權代理甲（即何佳玲）、乙（即何宜 玲）、丙（何宜靜）在委託銷售契約等有關文件上簽署名 字，收取價款。委託書另立之。」亦明，上訴人以僅由何 佳玲出具系爭房地之委託授權書，辯稱委任關係僅存在上 訴人與何佳玲間云云，誠不足採。上訴人復以委託授權書 第2點之前述記載，抗辯協議書已授權各屋主「本人」就 售價作最後定奪等語。然系爭協議書並無隻字提及附表所 示不動產之售價問題，而系爭補充協議書則除於第4條約 明以附表「委託售價」欄之價額為底價，並於第3條約明 屆期未售出最低售價另議，已如前述，顯見兩造與何佳玲 、何淑芬、何宜靜等人於系爭協議書及系爭補充協議書中 ，不但未授權各登記名義人就附表所示不動產之售價有最 後決定權，反而明文約定「最低售價另議」，用以表明附 表所示不動產之出售底價應經協議書當事人全體共同決定 。被告上揭所辯，亦不足採。
五、綜上所述，兩造及何佳玲、何淑芬、何宜靜就如附表所示 不動產已約定委由上訴人按委託售價欄之價格為底價出售 ，則依委任意旨，上訴人就系爭房地即應以每坪至少於45 萬元之價格出售，然上訴人未經系爭補充協議書全體當事 人之同意，擅自以每坪409,347元售出，自應對被上訴人 及其他未同意該出售價格之姊妹負損害賠償之責，且此債 務為金錢可分之債，經計算後，上訴人應賠償被上訴人之 金額為260,674元。從而，被上訴人依委任契約之法律關 係，請求上訴人給付260,625元，及自100年1月12日（即 起訴狀繕本送達被告翌日）起至清償日止，按週年利率百 分之5計算之法定遲延利息，為有理由，應予准許。原審 為上訴人敗訴判決，並依職權宣告假執行，核無不合。上 訴意旨指摘原判決不當，聲明廢棄改判，為無理由，應予 駁回。
伍、結論：本件上訴為無理由，依民事訴訟法第436條之1第3項 、第449條第1項、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 102 年 5 月 31 日
民事第二庭 審判長法 官 陳文爵
法 官 謝慧敏
法 官 呂麗玉
正本證明與原本無異。
不得上訴。
中 華 民 國 102 年 5 月 31 日
書記官 廖健雄
附表：
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│編號│土地坐落 │建物門牌號碼 │目前登記所有權人│委託售價/坪 │
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│⑴ │臺北市大安區金華│臺北市金山南路2段 │何佳玲 │450,000元 │
│ │段4小段543地號 │192巷31號5樓 │ │ │
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│⑵ │臺中市西屯區何厝│臺中市長安路1段29 │被上訴人 │115,000元 │
│ │段260之8地號 │巷10號 │ │ │
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│⑶ │臺中市西屯區何厝│臺中市長安路1段29 │何宜靜 │115,000元 │
│ │段260之8地號 │巷6號及6號2樓之1 │ │ │
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