臺灣高等法院民事判決 八十九年度上更㈠字第四○二號
上 訴 人 乙○○
被上訴人 甲○○
右當事人間請求拆屋還地事件，上訴人對於中華民國八十七年八月五日臺灣板橋地方
法院八十七年度訴字第二四四號第一審判決提起上訴，經最高法院第一次發回更審，
本院判決如左：
主 文
上訴駁回。
第二審及發回前第三審訴訟費用由上訴人負擔。 事實及理由
一、本件上訴人主張：坐落台北縣新莊市○○段八五四地號土地，自民國八十六年九 月一日起為伊所有，但被上訴人竟未得其同意，擅自占用前開土地，並於其上搭 建房屋即門牌為台北縣新莊市○○路二二八號（含夾層鐵皮屋，下稱系爭房屋） ，致使上訴人權益受損，爰依民法第七百六十七條之規定，訴請被上訴人拆屋還 地。另被上訴人無權占用上訴人土地，復受有相當於租金之利益，致上訴人受有 損害，上訴人自得依民法第一百七十九條之規定，請求被上訴人返還其所受相當 於租金之利益，依土地法第一百零五條準用第九十七條，以土地申報總價額年息 百分之十為計算方式。現被上訴人既已非系爭土地之共有人，即無所謂分管可言 ，況被上訴人於原審所舉證人陳環或所提證物，至多僅能資為被上訴人或其先人 在系爭土地上建造房屋之佐證，並無其他事證可證明有分管協議之存在，自不足 採；又本件並無「土地及房屋同屬一人」情事，故與最高法院四十八年台上字第 一四五七號判例意旨所闡示之內容不同，不應予以適用該判例；再縱然上訴人取 得系爭土地前即已知悉其上有建物存在，亦不足遽行推斷上訴人有默許被上訴人 繼續使用土地之意思；土地法第三十四條之一之規定，已兼顧不願出賣之共有人 之權益，是如被上訴人不行使優先承買權，於土地出賣後，自應將土地交付買受 人，乃法理之當然，被上訴人一方面受領土地價款，一方面卻仍繼續占用系爭土 地，豈符衡平原則？被上訴人既無任何合法權源可占有使用系爭土地，則上訴人 依民法第七百六十七條規定，請求拆屋還地，自屬正當權利之行使，被上訴人拒 絕拆屋還地，顯無理由。爰提起本訴，求為判命被上訴人應將系爭房屋拆除，並 將上開占用土地返還上訴人，暨自八十六年九月一日起至返還土地之日止，按月 給付上訴人四萬零五百七十元，及自本訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息 百分之五計算利息之判決（原審駁回上訴人上開請求，上訴人不服於法定期間內 提起上訴）。並於本院上訴聲明㈠、原判決廢棄。㈡、被上訴人應將坐落台北縣 新莊市○○段第八五四地號土地，暨其上門牌號碼為台北縣新莊市○○路二二八 號如第一審判決書附圖Ａ部分所示面積七四．０三平方公尺之鐵皮屋及Ｂ部分所 示面積二五．五三平方公尺之含夾層鐵皮屋全部拆除，將上開土地返還上訴人。 ㈢、被上訴人應自八十六年九月一日起至返還前項土地之日止按月給付上訴人新 台幣（下同）四萬零五百七十元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止按週年 利率百分之五計算之利息。㈣、願供擔保，請准宣告假執行。二、被上訴人則以：自伊之先祖陳元享以降，歷經家族分產，如子孫分得房屋者，土
地即一併分歸房屋占有者使用，從而系爭土地原共有人間顯有分管協議存在，依 最高法院四十八年台上一０六五號判例意旨，受讓人應繼受共有物原有之利用關 係，則本件上訴人於受讓系爭土地後，被上訴人所有之系爭房屋自仍得合法占用 系爭土地；又系爭房屋與系爭土地原為被上訴人之先祖陳元享所有，即自始屬同 一人所有，本件當然有最高法院四十八年台上字第一四五七號判例之適用，況依 後手之權利不得大於前手、繼受取得之法理，本件前手之原共有人吳寶結、顏春 裕既應容忍被上訴人之系爭房屋使用系爭土地，則為後手之上訴人自應繼受其前 手權利之限制；且上訴人於購買系爭土地前，明知系爭房屋存在於其所承買之土 地上，上訴人仍執意買受，依最高法院四十八年台上字第一四五七號及七十三年 五月八日第五次民庭會議決議之見解，上訴人自係同意被上訴人繼續使用系爭土 地；再上訴人指被上訴人已受領系爭土地價金，顯不實在，實則被上訴人基於誠 信原則，迄未至法院提存所受領該系爭土地之價金；上訴人復主張被上訴人於上 訴人買受系爭土地時不行使優先承買權，即屬默示同意在土地出賣後，應將土地 交付買受人云云，純屬空言主張，蓋系爭土地價值上億，豈被上訴人所能負擔？ 上訴人基於商業利益，強取系爭土地，不顧被上訴人族人世居系爭土地之事實， 實有違誠信，況系爭土地尚有其他諸多被上訴人之先祖即原土地所有人所建之房 屋存在，上訴人僅對被上訴人提起本件訴訟，亦不能達使用系爭土地之目的，其 遽行提起本件訴訟請求拆屋還地，顯係權利濫用；本件系爭土地之原共有人逾二 十年未行使所有權請求被上訴人拆屋還地，上訴人應繼受此時效消滅之權利限制 ，被上訴人主張時效抗辯，拒絕拆屋還地；退而言之，縱認被上訴人因占用系爭 土地而獲得相當於租金之不當得利，上訴人主張以土地總值百分之十請求，亦屬 過高各等語置辯。並於本院答辯聲明㈠、駁回上訴。㈡、如受不利判決，願供擔 保，請准宣告免為假執行。
三、查上訴人主張坐落台北縣新莊市○○段八五四地號土地為其所有，其上並有被上 訴人之系爭房屋即門牌台北縣新莊市○○路二二八號等情，業據提土地登記簿謄 本一件為證，並經原審勘驗屬實，有勘驗照片八張及台北縣新莊地政事務所土地 複丈成果圖在原審卷可稽，此部分亦為被上訴人所不爭執，自堪信為真正。惟被 上訴人辯稱伊之系爭房屋係有權占有系爭土地，自亦無需返還上訴人相當於租金 之不當得利，並以前開情詞置辯，則本件應予審究者，厥為被上訴人是否無權占 有系爭八五四地號土地？經查：
（一）坐落台北縣新莊市○○段八五四地號土地為上訴人於八十六年九月一日起依土 地法第三十四條之一第一項向共有人所購得，其上並有被上訴人房屋即門牌台 北縣新莊市○○路二二八號等事實，有土地登記簿謄本附於原審卷可查（見原 審卷第十頁至第五六頁），並經原審勘驗屬實，有勘驗筆錄可查，復有勘驗照 片八張及台北縣新莊地政事務所土地複丈成果圖可稽。被上訴人雖辯稱：出賣 人中有二人於土地買賣契約締結前即已死亡，買賣契約效力有疑問云云。惟依 土地法第三十四條之一第一項規定：共有土地或建築改良物，其處分、變更及 設定地上權、永佃權，地役權或典權，應以共有人過半數及其應有部分合計過 半數之同意行之。但其應有部分合計逾三分之二者，其人數不予計算。查，系 爭土地之實際出賣人係共有人之中的吳寶結、顏春裕，有上訴人所提之土地買
賣契約書一件附於原審卷可查（原審卷證物袋），該二人之應有部分分別為九 分之四及三六０分之一０七，合計已逾應有部分之三分之二，有上訴人所提之 土地登記簿謄本一件附於原審卷可稽，故系爭買賣契約有效成立。系爭土地出 賣人雖非共有人全體，惟依土地法第三十四條之一第一項規定亦屬有權處分， 故上訴人因買賣契約取得系爭土地之所有權，自無疑問。（二）上訴人雖主張被上訴人於其取得所有權後，擅自占有系爭土地搭建房屋云云。 惟查，被上訴人為房屋所有權人並繳納房屋稅多年，此有證人陳環於原審證稱 「被上訴人很早就住在那裡」、「他們住的是原先古厝的護龍，曾祖父那代蓋 的」等語（見原審卷第一三三頁），及被上訴人所提之七十四年、七十五年度 之房屋稅繳納通知書二紙、戶籍謄本二件附於原審卷可稽（見原審卷第七一頁 、一三九頁、一四○頁），且依上訴人所提本件土地買賣契約書第七條但書約 定地上物以不點交之方式由買受人自理（見原審卷證物袋契約條文）準此以觀 ，系爭房屋於上訴人取得所有權之前，即已存在。上訴人主張被上訴人於其取 得所有權後，擅自占有系爭土地搭建房屋云云，自不足採。（三）被上訴人之系爭房屋已存在於系爭土地上多年，且共有人亦未對被上訴人之使 用提出異議，有證人陳環證稱：甲○○（即被上訴人）要修建房屋時，我們知 道，我們是共有人，各人住的地方自己修理，被上訴人很早就住在那裡等語（ 見原審卷第一三三頁），證人陳遠鉎（即被上訴人之堂兄弟）證稱：本件土地 上之房屋已蓋很久了，是土塊牆蓋的，是我們祖先蓋的，分給各子孫住，分到 的，對房地就有使用權。以前祖先有講，個人分到哪裡，對房屋所占之土地即 有使用權，雖沒有訂立書面（分管）協議，只有口頭上講，但每年農曆十一月 十九日，大家會開宗親會，對分到的結果均沒有意見。各人分到的房屋都是祖 先蓋好留下來的，我們只有修繕，沒有重建等語（見本院上字卷第一二八頁以 下證人筆錄）。復查，被上訴人房屋占有土地面積為０點００九九八三公頃即 九九點五六平方公尺，有台北縣新莊地政事務所土地複丈成果圖為證（見原審 卷第八三頁），系爭土地面積為二十三公畝四十九平方公尺即二三四九平方公 尺，被上訴人對系爭土地之應有部分為二十四分之一即相當於九十八平方公尺 ，有上訴人所提之上開土地買賣所有權移轉契約書為證，對照被上訴人房屋占 有系爭土地面積與被上訴人對系爭土地之持分差距甚微，且在該地設籍立戶長 達六十餘年，亦可推斷系爭土地前共有人間應有分管協議之存在，故被上訴人 主張系爭房屋為其先祖所建築，與基地原屬一人所有，因先祖逝世，由子孫繼 承，基於分管協議而使用系爭土地及房屋居住，自可採信。準此以觀，系爭房 屋自始使用基地，顯屬有權占有。
（四）又按少數共有人依土地法第三十四條之一第一項後段之規定處分全部共有物之 行為，無待其他共有人同意，雖向地政機關申請所有權移轉登記時，依土地登 記規則第八十條之規定，仍應列明全體共有人，但無須未同意之共有人簽名或 蓋章，亦即無庸其為移轉登記之意思表示，此乃係基於法律直接規定使少數共 有人得有權處分未同意出賣共有人之應有部分，但並非法定代理之性質，從而 未同意出賣之共有人與買受人間即無債權債務關係，故本件上訴人與被上訴人 間即無買賣關係，上訴人自不得依買賣關係訴請被上訴人履行出賣人交付土地
之義務。
（五）末按房屋與土地為各自獨立之不動產，得為獨立之交易標的，依憲法第十五條 規定，人民之財產權均應予保障，又房屋必須使用基地，不能離土地而存在， 土地共有人就共有土地上之房屋，分管居住使用，事所常見。本件上訴人於強 制購買共有土地時，並未同時一併購買地上之系爭房屋，依上引土地買賣契約 第七條約定「本件土地買賣，買受人付清價款時，甲方同時將標的土地交付乙 方，但地上物以不點交之方式由買受人自理」足見上訴人訂約時對於承買之土 地上有系爭房屋存在，知之甚詳，並同意「自理」，其惡意受讓基地所有權， 參照後手之權利不得大於前手之權利及民法第一百四十八條所揭櫫之誠信原則 ，原屬有權使用基地之系爭房屋自不因基地之強制出賣而當然成為無權占有， 不應被拆除。至於兩者間關係之調整，參考新修正民法第四百二十五條之一之 法理，應推定成立租賃關係。
四、綜上所述，上訴人依據無權占有及不當得利之法則請求被上訴人拆屋還地及返還 相當租金之利益，尚非正當，不應准許，原審為其敗訴判決，理由不盡相同，但 結果並無二致，仍應予維持，上訴意旨仍執陳詞，聲明廢棄改判，不應准許，仍 應駁回上訴。至於應否給付租金，不在起訴範圍，不得審判。兩造其餘攻擊防禦 方法，經審酌與判決結果不生影響，爰不逐一論列，附此敘明。據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第四百四十九條第一項、第七十八條，判決如主文。
中 華 民 國 九 十 年 九 月 二 十 五 日 民事第八庭
審判長法 官 鄭 三 源 法 官 王 淇 梓 法 官 郭 松 濤
右正本係照原本作成。
如不服本判決，應於收受送達後二十日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後二十日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師及格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第四百六十六條之一第一項但書或第二項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。
中 華 民 國 九 十 年 九 月 二 十 六 日 書記官 董 曼 華附註：
民事訴訟法第四百六十六條之一（第一項、第二項）：對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其法定代理人具有律師資格者，不在此限。
上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。