臺灣桃園地方法院民事判決 102年度重訴字第39號
原 告 連婕汝
訴訟代理人 張國權律師
被 告 定泰建設股份有限公司
法定代理人 林夏森
被 告 何昭宏
共 同
訴訟代理人 孫志堅律師
上列當事人間請求返還價金事件，本院於民國102 年5 月1 日言
詞辯論終結，判決如下：
主 文
被告定泰建設股份有限公司應給付原告新臺幣肆佰壹拾伍萬元，及自民國一○二年二月三日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
被告何昭宏應給付原告新臺幣參佰壹拾參萬玖仟元，及自民國一○二年二月三日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
訴訟費用由被告負擔。
本判決第一、二項，於原告各以新臺幣壹佰參拾捌萬參仟元、壹佰零肆萬陸仟元分別為被告定泰建設股份有限公司、何昭宏供擔保後，得假執行；但被告定泰建設股份有限公司、何昭宏如各以新臺幣肆佰壹拾伍萬元、參佰壹拾參萬玖仟元為原告預供擔保，得免為假執行。
事實及理由
一、原告主張：
㈠原告於民國99年12月23日分別與被告定泰建設股份有限公司 (下稱定泰公司) 及被告何昭宏簽署「翫賞苑」房屋、土地 預定買賣契約書，約定購買被告定泰公司坐落於臺北縣新莊 市(後改制為新北市新莊區) 中原段第54、54-1、54-2、55 、69、70、71、72、72-1、72-2地號建築基地（下稱系爭土 地）內計畫興建之「翫賞院」編號A2棟第11樓房屋（下稱系 爭房屋）乙戶，就系爭房屋、土地買賣價金約定各為新臺幣 (下同)1,298萬元（含停車位360 萬元) 、1,407 萬元，總 價金2,705 萬元，有該房屋預定買賣契約書、土地預定買賣 契約書在卷可參。原告依約按被告指示區分房屋款（含暫付 款) 、土地款方式為給付，原告已給付被告定泰公司415 萬 元（含房屋款390 萬元+ 暫付款25萬元) ，給付被告何昭宏 3,139,000 元。又上開房屋預定買賣契約書第8 條及土地預 定買賣契約書第5 條約明，原告欲向被告定泰公司、何昭宏 洽定之金融機構辦理貸款金額分別為908 萬元、984 萬元，
合計貸款1,892 萬元，兩造均另簽署委辦貸款契約書附於上 開房屋、土地預定買賣契約書內，被告均同意接受原告之授 權代向金融機構申辦抵押借款。詎料，原告依上開房屋、土 地預定買賣契約書內所附房屋、土地價款分期繳付表履行將 至「銀行對保」階段，土地銀行（被告定泰公司指定之貸款 金融機構）告知因原告之前購入新北市○○區○○街000 巷 00號7 樓房屋時已向永豐商業銀行貸款，依中央銀行於99年 12月30日以台央業字第0000000000號函通令發布對金融機構 辦理土地抵押貸款及特定地區購屋貸款業務規定，本案申請 貸款額度最高不能超過住宅（含基地）鑑價金額之六成，不 足之差額佔預定貸款金額七成之14.3％，故原告依上開房屋 預定買賣契約書第8 條第2 項第1 款第1 目、土地預定買賣 契約書第5 條第2 項第1 款第1 目約定，於101 年11月6 日 委託律師發函解除與被告定泰公司、何昭宏間關於系爭房屋 、土地預定買賣契約法律關係。被告則委託孫志堅律師於同 年12月17日來函通知原告欲沒收依上開房屋預定買賣契約書 第20條、土地預定買賣契約書第10條約定按買賣總價金2,70 5 萬元之15％共計4,057,500 元，僅願意返還差額3,231,50 0 元。爰依民法第259 條第2 款之規定提起本件訴訟，請求 被告返還原告已付之價金。
㈡兩造於簽約時知悉本件價金之七成即1,892 萬元原告須向金 融機構申請貸款，原告僅得向被告指定之金融機構配合申請 貸款而不得自行向其他金融機構申請貸款，原告貸款所需係 全仰賴被告指定之金融機構，被告係向原告承諾其所提供之 金融機構可使原告取得本件價金至少七成之貸款成數，為該 委辦貸款契約書約定必要之點。苟被告所指定之金融機構無 法提供足夠成數之貸款，應認為金融機構所為貸款成數之要 約與被告所承諾者不符，原告僅須確有前往被告提供之金融 機構辦理貸款之舉措，但於金融機構告知無法提供足夠成數 貸款之際，原告並無為承諾義務。本件係因國家打房政策法 令公布致土地銀行北三重分行無法貸給原告價金七成之貸款 ，核屬不可歸責於兩造之情形，原告於101 年10月3 日發函 請求被告定泰公司依協議於101 年10月31日前協助使原告貸 得價金之七成貸款，如被告定泰公司無法達成，原告將解除 契約等語，嗣被告定泰公司函覆稱能否使銀行同意貸款成數 、貸款條件端視原告之個人信用條件與保證方式，被告自得 依房屋、土地買賣契約書關於「貸款約定」條款約定，於通 知原告後15日內原告即應依約一次以現金給付予被告，並請 原告回歸買賣合約精神，儘速履行云云，堪認被告已明示拒 絕原告請求任何協助額外取得貸款來源及分期清償不足貸款
數額之可能性，此部分亦非可歸責予原告之事由。又遍查上 開房屋預定買賣契約書、土地預定買賣契約書亦未存有科與 原告對於簽約前已購屋事實為說明之義務，被告辯稱原告於 99年12月23日簽約時並無透漏已先在他處購入房屋並有房屋 貸款云云，應不足執此認為原告無法獲得價金之七成貸款係 可歸責予己之原因。
㈢系爭房屋、土地預定買賣契約書附件委辦貸款契約書第6 條 約定買方於接獲賣方或其指定之地政士通知之期限內應依金 融貸款機構規定之各項貸款手續辦理，不得拒絕等語，原告 接獲被告定泰公司指定土地銀行北三重分行辦理申貸，原告 於土地銀行北三重分行告知貸款成數不足七成之前有依約向 該分行洽詢申貸之義務，不得另向其他金融機構為之。被告 辯稱原告可自行向他家銀行貸款，且原告未有表示要自行找 他家貸款金融機構下，被告定泰公司提供土地銀行北三重分 行是經過原告同意云云，與系爭房屋、土地預定買賣契約書 附件委辦貸款契約書第6 條約定之文義不符，不可採信。又 被告明知原告至多僅得籌措自備款達價金之三成，其餘價金 之七成全仰賴金融機構貸款，故房屋預定買賣契約書第8 條 第2 項第1 款第2 目、土地預定買賣契約書第5 條第2 項第 1 款第2 目約定若因不可歸責予兩造致貸款在預定貸款金額 30％以內者，原告有權解除系爭買賣契約。準此，原告固不 否認買方依法有給付價金之義務，但原告依約自備款至多僅 以價金之三成為限，兩造同意若因不可歸責予兩造之故，金 融機構無法貸至價金之七成作為兩造意定解除權發生之事由 ，即表示兩造已預知原告貸款成數是否足夠，攸關其是否具 備繼續履行之能力，為避免一方貸款申請之結果造成無法履 行債務情形，預先放寬彼此契約解除空間，仍無礙於原告於 起訴前行使此一契約解除權，自不得以原告依民法第367 條 本應付交付價金之義務率爾認定原告依約解除本件房地買賣 契約為無理由。另土地銀行北三重分行依據「中央銀行對金 融機構辦理土地抵押貸款及特定地區購屋貸款業務規定」， 限制原告貸款額度最高不能超過該房屋鑑價金額之六成，且 國內其他金融機構亦受上開規定之限制，意即當土地銀行北 三重分行告知原告此一最高貸款上限之成數，具有國內通用 之效力，不管原告洽詢申辦貸款之金融機構是否為土地銀行 北三重分行均須受上開規定之拘束，益徵原告縱未向土地銀 行北三重分行完成申貸程序，其主觀上亦可知悉該分行核貸 無法貸至本件買賣價金之七成，如強令原告必須完成申貸程 序方得行使解除契約之權，對原告多有不公。
㈣關於被告抗辯扣除之必要費用部分：
⒈包銷公司銷售系爭房地之銷售服務費：依原證11翫賞苑銷售 承攬契約書第10條約定，銷售服務費請款方式第4 項約定： 乙方（天匯公司) 代理銷售本案未達100 ％交屋完成前任何 時段，已銷售戶別請領服務費後產生退戶情形時，本戶服務 費則需退回甲方（被告定泰公司，由當期應請領之服務費中 扣除) 且乙方須負責完成退戶別再次銷售至100 ％交屋完成 （若可歸責於甲方因素如：建築執照未核發執行醞釀潛銷約 買賣期間、本案法定工期屆滿後甲方延宕交屋；而造成買方 退戶，則不在此限) ，堪認依該銷售承攬契約書約定如發生 不可歸責於被告定泰公司之事由致兩造之一方解除契約者， 縱使被告定泰公司對於本件原告購入系爭房地有給付1,276, 550 元（假設語氣) ，考量原告係依系爭房屋預定買賣契約 書第8 條第2 項第1 款第1 目及土地預定買賣契約書第5 條 第2 項第1 款第1 目約定主張此一不可歸責於兩造之任意、 意定之契約解除權，以解除上開買賣契約之法律關係，被告 定泰公司應依該翫賞苑銷售承攬契約書第10條第4 項約定請 求天匯公司返還銷售服務費，今被告定泰公司卻執此作為必 要費用並請求自起訴金額加以扣除，企圖轉嫁予原告負擔， 不啻使被告定泰公司雙重得利，法律上自不應准許。 ⒉律師催告及解除契約函費用：被告所辯稱應扣除律師函及存 證信函之費用，該等費用依系爭房屋、土地預定買賣契約書 並未約明，倘其中一方對於他方有使用意思表示必要時，需 強制委任律師代理，故該部分費用不屬於必要費用範圍。 ⒊系爭房地出售利潤之價差：依系爭房屋預定買賣契約書第8 條第2 項第1 款第1 目及土地預定買賣契約書第5 條第2 項 第1 款第1 目約定所謂得扣除之必要費用，係指被告為銷售 系爭房地時產生且必須支付之費用，如代書費、公證費或其 他為辦理所有權移轉登記、抵押權設定登記所需之規費、稅 捐等費用，故該必要費用之給付與系爭房地之銷售兩者間需 具有因果關係，且不應包含被告定泰公司本為建設公司，其 所僱用之勞工（薪資、差旅費等) 、設備（影印費、水電費 等) 所生之慣常性、繼續性費用在內。被告提出翫賞苑其他 戶之銷售價格就101 年10月至102 年1 月間翫賞苑建案售價 之漲跌乙節，未具事證所為單純預測，既非屬於必要費用之 範疇，亦與本案無關，自難將之列入扣除之範圍。又系爭房 地迄今尚未銷售予原告以外之人，被告並未於有利於售價時 期有任何銷售系爭房地之計畫，亦未於不利於售價時期將系 爭房地售出而有本可預期之利益，自無所謂所失利益產生。 況房屋售價差異，亦有來自建商與購屋者個別磋商，並非必 與大環境是否景氣或購屋需求量有關，被告未具事證，徒空
言執系爭房地有高達362 萬元之價差，應列入必要費用加以 扣除云云，實屬無稽。
㈤聲明：⒈被告定泰公司應給付原告415 萬元及自起訴狀繕本 送達之翌日起算至清償日止，按年息百分之五計算之利息。 ⒉被告何昭宏應給付原告3,139,000 元及自起訴狀繕本送達 之翌日起算至清償日止，按年息百分之五計算之利息。⒊原 告願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則以：
㈠系爭房屋預定買賣契約第8 條第2 項第1 款、系爭土地預定 買賣契約第5 條第2 項第1 款等固然有就「買賣價金貸款部 份」不足預定貸款金額是在不可歸責於雙方之事由之下，任 一方可以解除契約，被告並應就已收價款扣除必要費用後， 一次無息返還買方之約定，唯此一前提亦約明須係「不可歸 責於雙方」始得為之，而原告於99年12月23日與被告簽署買 賣契約之時，並無透露其已先在他處購入房產並有房屋貸款 ，而在買賣約定之時與被告所約定之銀行貸款金額為買賣總 價金之七成，並無疑義。買方辦理銀行貸款，應配合銀行之 對保程序，申貸債務人須提供自身之財力證明文件、工作證 明以及保證人之財力、工作等證明文件配合銀行審核手續始 足完備，非僅只有簽立銀行貸款申請書即可謂業已完成其單 方面對銀行貸款相關事項。原告在獲知其購買系爭房屋銀行 貸款只能申貸6 成後，即未再配合辦理銀行6 成之貸款對保 送審程序，係屬可歸責於買方之事由而不配合辦理貸款。 ㈡原告既為買方，依約本即有繳付買賣價金之義務，同時房屋 預定買賣契約第8 條第2 項第3 款第3 、5 目、土地預定買 賣契約第5 條第2 項第3 款第3 、5 目之「買方拒辦或未依 賣方通知期限辦理貸款手續致不能獲貸」、「買方中途改變 主意不辦貸款或未如期辦妥一切貸款手續」之兩項事由，此 屬於雙方所認同之「可歸責於買方之事項而金融貸款未能獲 准核撥或低於預定貸款金額時，其未獲貸款之金額或差額， 視為買方不辦理貸款或減少貸款，買方應於賣方書面通知日 起三十天內付清款項，如未遵期繳納則賣方有權依第七條第 四項及本條第三項約定辦理」。而「買方如不需辦理貸款者 （含減少貸款），買方應依本約第七條第三項之約定以現金 繳清價款，賣方於買方繳清應付款項完成後，始進行所有權 移轉登記事宜」，此於房屋預定買賣契約書第8 條第3 項亦 有明文。本件因原告未在通知期限內辦理貸款、未如期辦理 一切貸款程序，依上揭買賣契約條款之約定，係屬買方（原 告）之可歸責事由以致無法獲貸情事，依兩造之買賣契約約 定，原告自應在30日內以現金完納繳清價款方符契約本旨。
然原告自知違約事實已屬定局，確先聲奪人來函通知要解除 契約，已形同買方已違約不買之意思表示通知，而在被告復 寄發30日期限內應完成繳付買賣價款差額之催告存證信函， 原告亦始終相應不理，被告遂在逾催告30日以上，再委請孫 志堅律師寄發解除兩造之房屋土地預定買賣契約書，並依房 屋預定買賣契約書第20條第2 項、土地預定買賣契約書第10 條第2 項之規定，於解約存證信函中另表明沒收15% 之買賣 總價金計4,057,500 元。
㈢房屋買賣價金之給付，基於契約自由原則，非必須透過銀行 貸款不可，亦可視買方之財力及信用狀況而定，苟買方可以 自行完納，自行向他家銀行信用貸款、或可設法自行向家人 親友籌措借貸來繳納均非不可，若買方有意銀行貸款，亦非 必得透過賣方所指定之貸款銀行來申貸不可，買方尚得自行 向其他家金融機溝洽辦銀行貸款，此可自兩造房屋買賣契約 第8 條規定可知，因此尚非如原告所述非得透過被告所指定 之土地銀行北三重分行洽辦貸款不可。其次，因原告同意其 不足之七成買賣款要透過被告所推介之土地銀行北三重分行 ，因此按系爭房屋預定買賣契約書第8 條第1 項之約定，兩 造始進一步簽署「委辦貸款契約書」，以被告之立場，若購 屋者本身並無認識他家金融機構得以有較優惠之房貸利率、 較寬鬆地放貸條件者，本案因係社區大廈之建案銷售，被告 自會爭取消費者最大之利益覓得對消費者之審核信用上最寬 鬆、最利便之銀行來配合辦理貸款，在原告未有表示其要自 行找他家貸款銀行之要求下，故此貸款銀行臺灣土地銀行北 三重分行之擇定也是經原告之同意。
㈣依兩造之約定，買方必先得辦理銀行貸款手續，此為買方應 先行之履約義務，試問買方不願先行按約定辦理銀行申貸， 是否意指照原告其當下之財力、資力等既有條件下，連銀行 之6 成貸款也有相當可能無法核撥，原告是因審度自身財力 要件不佳，難以獲得銀行青睞下，有意退屋才選擇不去辦理 銀行貸款。購屋消費者既選擇就所餘價金以銀行貸款方式為 之，必須配合貸款銀行之作業流程，透過完成申貸對保手續 ，再經銀行審核，銀行審核後若確係因中央銀行之政策使然 只能貸款六成，則扣除貸款六成之差額一成，兩造自得再行 協商如何協助借貸事宜。但原告卻捨其應先行履約之義務不 按約定為之，不向貸款銀行辦理申貸及對保手續，貸款銀行 又如何能夠決定要否核貸以及核貸之成數為若干，而被告在 原告不願配合申貸、對保手續之可歸責於買方事由之下，又 如何能夠判定原告必會取得六成之銀行貸款，而可無風險地 另行借貸1 成價款給原告抵作買賣價金，原告一再將其不願
貸款推究給中央銀行之限制貸款成數，卻對其必須先行完成 銀行申貸手續之義務捨而不談，如此可歸責於買方之事由， 原告又豈可主張本件係屬不可歸責於雙方之事由而得主張解 約退款。
㈤若認無法貸款係不可歸責於雙方，原告依系爭房屋預定買賣 契約第8 條第2 項第1 款之約定主張扣除之必要費用如下： ⒈包銷公司銷售系爭房地之銷售服務費用1,275,660 元：本建 案係透過訴外人天匯實業股份有限公司（下稱天匯公司）以 包銷方式承攬銷售。被告與天匯公司簽有銷售承攬契約書， 依該銷售承攬契約書第9 條約定銷售服務費以銷售底價之6% 計算。
⒉委任律師催告及解除契約函費用19,200元。 ⒊系爭房地出售利潤價差362 萬元：本案買賣交易時間為99年 12月23日，斯時本件標的買賣總價為2,705 萬元。近一年建 案買氣停滯甚至價格開始下跌，本建案嗣於102 年1 月出售 同棟及同樣附2 個車位（買賣標的雷同），買賣總價格只能 銷售到2,570 萬元。再以透過「內政部不動產交易實價查詢 服務網」所示之實價交易登錄之公示紀錄，系爭房屋係門牌 號碼為新北市○○區○○街000 號12樓（為4 房2 聽2 衛格 局）。而依實價登錄週遭福前街201 至250 號在101 年10月 份曾有1 筆房地買賣交易，交建物現況亦為4 房2 廳2 衛， 含2 個車位，交易價則為2,932 萬元。由上述兩點實際交易 之說明可資比較，此已造成被告之原有買賣利得之變相減少 198 萬元至249 萬元不等，被告確因原告之悔約而受有高達 近200 到250 萬元不等之實際損害。被告悔約不買之結果， 徒讓被告錯失高價出讓之時機（以上開參標的的而論101 年 10月可出售價格為2,932 萬元，如今到102 年1 月份卻只能 出售到2,570 萬元，兩者高低差距多達362 萬元之多（2,93 2-2,570=362 ），二年來房價自高價處反而回跌相當幅度， 造成被告之已生利潤實際減損情事，亦應認為係受有損害而 應列入在退款中應予扣除，始符契約誠信及公平。 ㈥因原告購屋，俟又反悔不買、拒不配合辦理貸款而解約之作 法，已讓被告損失不貲，除已付高額之報酬給銷售公司及其 他有形之成本支出外，更因原告違約不買之結果，而導致來 回出售跌價362 萬元之利潤損害，此加總計算被告之共計支 出損害金額即多達4,915,750 元，已遠逾被告對原告主張因 違約計沒收總價15% 即4,057,500 元之違約金，被告等主張 對之沒收4,057,500 元，實無不合理之處。並聲明：⒈原告 之訴駁回。⒉如獲不利益判決，被告願供擔保請免為假執行 。
三、兩造不爭執之事項：
㈠原告與被告定泰公司、何昭宏分別簽有「翫賞苑」房屋預定 買賣契約書及土地預定買賣契約書（下稱系爭房屋、土地預 定買賣契約書），購買之房屋標的為編號A2棟第11樓房屋乙 戶、地下停車位為地下第3 層編號32及33號，買賣總價為2, 705 萬元（房屋、車位為1,298 萬元、土地部分為1,407 萬 元）。
㈡原告業已分別給付被告定泰公司、何昭宏買賣價金款項415 萬元、3,139,000元。
四、原告主張本件買賣因不可歸責於雙方之事由（因政令變更致 核貸條件改變），致其向貸款金融機構申貸之額度無法達到 系爭房屋（含基地）鑑價金額之七成，其已於101 年11月6 日向被告表示解除系爭房屋、土地預定買賣契約書，依民法 第259 條規定請求被告返還已付價金等情，則為被告所否認 ，並以前揭情詞置辯。是本件所應審究者厥在於：㈠系爭房 屋、土地預定買賣契約之標的無法申請貸款額度達該房屋鑑 價金額之七成，是否可歸責於原告？或係不可歸責兩造之事 由所致？㈡原告得否請求返還價金？茲分述如下： ㈠系爭房屋、土地預定買賣契約之標的無法申請貸款額度達該 房屋鑑價金額之七成，是否可歸責於原告？或係不可歸責兩 造之事由所致？
⒈按系爭房屋預定買賣契約書第8 條第1 項約定：「買方欲向 賣方洽定之金融機構辦理金額為新台幣玖佰零捌萬元整藉以 支付『房屋價款分期繳付表』中銀行貸款價款者，應於簽立 本約同時，簽立『委辦貸款契約書』（如附件五）交付賣方 ，俾供賣方提示或交付予相關機構，買方並同意按照該金融 機構之規定及賣方之通知辦妥一切手續。辦理貸款期間買方 應於賣方通知辦理貸款日起二十日內辦妥對保手續，並同意 承貸金融機構得將約定貸款金額撥付賣方。」；系爭土地預 定買賣契約書第5 條第1 項約定：「買方欲向賣方洽定之金 融機構辦理金額為新台幣玖佰捌拾肆萬元整藉以支付前條繳 付之銀行貸款價款者，應於簽立本約同時，另書立『委辦貸 款契約書』（如附件二）交付賣方，俾供賣方提示或交付予 相關機構，買方並同意按照該金融機構之規定及賣方之通知 辦妥一切手續。辦理貸款期間買方應於賣方通知辦理貸款日 起二十日內辦妥對保手續，並同意承貸金融機構得將約定貸 款金額撥付賣方。」（見本院卷第18頁、第75頁），查本件 系爭房地之買賣總價合計為2,705 萬元，而原告依上開買賣 契約約定欲向金融機構申貸之款項為1,892 萬元（908 萬元 +984萬元），堪認原告主張依系爭房屋、土地預定買賣契約
書之約定，其申請貸款之額度為系爭房屋（含基地）之七成 ，尚非虛妄，應可採信。
⒉原告主張系爭房屋（含基地）無法申請貸款買賣總價之七成 ，係因不可歸責於原告之事由（即政令變更致核貸條件改變 ）所致云云，為被告所否認，就原告向貸款金融機構申貸之 額度無法達到系爭房屋（含基地）鑑價金額七成之原因為何 乙節，經本院依職權函詢臺灣土地銀行北三重分行，嗣該行 函覆：「連君（原告）因訂購『翫賞苑』房屋前曾與本行洽 談房貸事宜，依據連君告知資訊，其所購房屋坐落新北市新 莊區且其本人名下已有『購置不動產』之銀行擔保貸款，本 行依據『中央銀行對金融機構辦理土地抵押貸款及特定地區 購屋貸款業務規定』，告知連君其貸款額度最高不能超過該 房屋鑑價金額之六成，連君知悉後並未向本行申貸。」等語 ，有該行102 年3 月5 日北三重授字第0000000000號函1 紙 在卷可稽（見本院卷第144 頁）。查本件兩造係於99年12月 23日簽訂系爭房屋、土地預定買賣契約書，而中央銀行於兩 造簽訂上開契約後之99年12月30日始發佈對金融機構辦理土 地抵押貸款及特定地區購屋貸款業務規定，依該規定第2 點 第2 款、第3 點所載：「特定地區：指臺北市及新北市十三 個行政區（板橋區、三重區、中和區、永和區、新莊區、新 店區、土城區、蘆洲區、樹林區、汐止區、三峽區、林口區 、淡水區）」、「金融機構承作自然人之購屋貸款，應向財 團法人金融聯合徵信中心辦理歸戶查詢，其已有一戶以上房 屋（含基地）為抵押之擔保放款，且用途代號為「1 」者（ 購置不動產），其貸款條件限制如下：⑴不得有寬限期。⑵ 貸款額度最高不得超過住宅（含基地）鑑價金額之六成。⑶ 除前款貸款額度外，不得另以修繕、周轉金或其他貸款名目 ，額外增加貸款金額。」，原告於購買本件標的前既已先購 入坐落新北市○○區○○街000 巷00號7 樓之房屋，則本案 原告申請貸款額度最高即不得超過住宅（含基地）鑑價金額 之六成。準此，原告就系爭房屋（含基地）無從申請貸款買 賣總價之七成，乃政府政策變更使然，自非可歸責於兩造之 事由所致，而銀行承辦人員既已告知原告僅得貸款六成，原 告自無需再實際送件申辦貸款，被告抗辯原告未配合辦理銀 行六成之貸款對保送審程序，係屬可歸責於買方之事由而不 配合辦理貸款，尚屬無據，本件原告主張係不可歸責於兩造 之事由，自屬有據。又此係政府打壓房價之政策所致，與貸 款銀行是否經原告同意選定無涉。
㈡原告得否請求返還價金？
⒈按契約解除時，當事人雙方回復原狀之義務，除法律另有規
定或契約另有訂定外，依左列之規定：二受領之給付為金錢 者，應附加自受領時起之利息償還之。民法第259 條第2 款 規定甚明。本件系爭房屋、土地預定買賣契約書之標的無法 申請貸款買賣總價之七成，係因不可歸責於兩造之事由所致 ，業如前述。
⒉次按系爭房屋、土地預定買賣契約書第8 條第2 項第1 款及 第5 條第2 項第1 款均約定：「前款由賣方洽定辦理之貸款 金額少於預定貸款金額，其差額依下列各項處理：㈠不可歸 責於雙方時之處理方式如下：⒈差額在預定貸款金額百分之 三十以內者，賣方得審核是否以原承諾貸款相同年限及條件 由賣方分期清償之權利或買賣雙方得解除契約，如解除契約 時，賣方將已收價款扣除必要費用後，一次無息返還買方。 ⒉差額超過原預定貸款金額百分之三十者，買賣雙方得解除 契約，如解除契約時，賣方將已收價款扣除必要費用後，一 次無息返還買方。」，而原告業於101 年11月6 日依上開規 定向被告解除契約，此有群宜法律事務所群法字第00000000 0 號函在卷可憑（見本院卷第107 頁至第109 頁）。系爭房 屋、土地預定買賣契約既經原告合法解除，揆諸前揭民法第 259 條第2 款規定及上開系爭契約之約定，原告請求被告定 泰公司、何昭宏各返還其已給付之價金415 萬元、3,139,00 0 元，即有理由。
⒊又被告依系爭房屋預定買賣契約書第8 條第2 項第1 款約定 ，主張將已收價款扣除必要費用即銷售服務費1,276,550 元 、委任律師催告及解除契約函費用19,200元、系爭房地出售 利潤價差362 萬元後，再一次無息返還原告乙情，為原告所 否認，並主張上開所列費用並非必要費用，經查： ⑴被告辯稱本建案係透過天匯公司以包銷方式承攬銷售，其就 系爭房屋之銷售共計支出銷售服務費1,276,550 元，固據提 出「翫賞苑」銷售承攬契約書、服務費請款單及請款明細、 統一發票為憑，惟觀諸該銷售承攬契約書第10條第4 項載明 ：「乙方〈天匯公司〉代理銷售本案未達100 ％交屋完成前 任何時段已銷售戶別請領服務費後產生退戶情形時，本戶服 務費則需退回甲方〈被告定泰公司〉（由當期應請領之服務 費中扣除）且乙方需負責完成退戶別再次銷售至100 ％交屋 完成（若可歸責於甲方因素如：建案執照未核發執行醞釀潛 銷預約買賣期間、本案法定工期屆滿後甲方延宕交屋；而造 成買方退戶，則不在此限）。」等語（見本院卷第236 頁） ，本件原告解除系爭房屋、土地預定買賣契約書既係不可歸 責於雙方之事由所致，則被告自得依上開銷售承攬契約書第 10條第4 項之約定，向天匯公司請求退還該部分銷售服務費
，是被告辯稱應扣除銷售服務費1,276,550 元，自屬無據。 ⑵至於被告請求為處理原告違約所支出委任律師發函催告及解 除契約之費用共計19,200元。查系爭房屋、土地預定買賣契 約書並未約定違約時需委請律師代為處理，故縱被告認為原 告有違約情事而委任律師代為催告及解除契約，乃係原告為 爭取其權利所選擇之手段，律師費用之支出乃被告因選擇該 方式主張權利而支出之成本，但並非因原告解約所產生之必 要費用，是被告就所支出之律師費請求扣除，乃無理由。 ⑶另系爭房屋之價值於原告解除系爭房屋預定買賣契約後，縱 有增加或貶損，亦係因市場交易價值之浮動所致，與原告之 債務不履行非同一事實，並無相當因果關係。況被告所舉之 例係以A2棟7 樓出售之價值與本件A2棟11樓之價值做比較， 有「翫賞苑」土地買賣契約書1 份在卷可稽（見本院卷第19 3 頁），而衡諸一般社會交易常情，11樓之交易價值當然高 於7 樓之交易價值，實難憑此證明被告再次出售系爭房地會 受有履行利益之損害。且被告所請求之利潤價差損害，乃係 因原告解除契約致被告所生「履行利益」之損害，自非屬必 要費用之支出，是被告就系爭房屋出售利潤價差之損害請求 扣除，亦屬無據。
五、末按給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經 其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。其經債權 人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他 相類之行為者，與催告有同一之效力；遲延之債務，以支付 金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息； 應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年 利率為百分之五，民法第229 條第2 項、同法第233 條第1 項前段、同法第203 條分別定有明文。本件係屬解除契約後 請求返還價金之債，為無確定期限者；又係以支付金錢為標 的，則依上揭法律規定，原告就被告應給付之金錢部分，一 併請求自起訴狀繕本送達翌日即102 年2 月3 日（見本院卷 第119 頁、第120 頁）起至清償日止，按法定利率即年息5% 計算之利息，亦屬於法有據。
六、綜上所述，原告依民法第259 條第2 款之規定及系爭房屋、 土地預定買賣契約書第8 條第2 項第1 款及第5 條第2 項第 1 款之約定，請求被告定泰公司、何昭宏各返還所收受之價 金415 萬元、3,139,000 元及自起訴狀繕本送達翌日即102 年2 月3 日起至清償日止，按年息5%計算之利息，洵屬正當 ，應予准許。兩造均陳明願供擔保，分別聲請准宣告假執行 及免為假執行之宣告，核均無不合，爰分別酌定相當之擔保 金額，併准許之。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘之陳述、攻擊防禦方法及舉證 ，均對本判決之結果不生影響，爰不一一論述，附此敘明。八、據上論結，本件原告之訴為有理由，依民事訴訟法第78條、 第85條第1 項前段、第390 條第2 項、第392 條第2 項，判 決如主文。
中 華 民 國 102 年 5 月 31 日
民事第一庭 法 官 徐 培 元
正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後 20 日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 102 年 5 月 31 日
書記官 邱 仲 騏
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