履行契約
臺灣桃園地方法院(民事),訴字,101年度,969號
TYDV,101,訴,969,20130522,3

臺灣桃園地方法院民事判決　　　　　　　101年度訴字第969號
原　　　告　許振鳴
訴訟代理人　王唯鳳律師
　　　　　　鄧湘全律師
複　代理人　白乃云律師
被　　　告　唐弘寬
　　　　　　唐羽貞
　　　　　　蔡姵容
訴訟代理人　林殷佐律師
上列當事人間請求履行契約事件，於民國102 年4 月23日言詞辯
論終結，本院判決如下：
主 文
被告應於繼承被繼承人唐守祥遺產之範圍內連帶給付原告新臺幣肆拾萬元，及自民國一０二年三月十三日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告連帶負擔十分之九，餘由原告負擔。本判決第一項得假執行；被告以新臺幣肆拾萬元為原告預供擔保，得免為假執行。
事實及理由
壹、程序部分：按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴 ，但經被告同意者，不在此限，民事訴訟法第255 條第1 項 但書第1 款定有明文。查原告起訴時原訴之聲明為：「㈠被 告應就桃園縣桃園市○路○街00巷0 弄00號1 之3 樓之房屋 及所坐落土地（下稱系爭房地），配合原告簽立不動產契約 書。㈡被告應於原告給付新臺幣（下同）570 萬元之同時， 將系爭房地所有權移轉登記予原告」（見本院卷第2 頁）。 嗣原告於民國102 年3 月8 日當庭主張解除兩造就系爭房地 買賣契約，請求加倍返還定金，並變更其聲明為：「被告應 連帶給付原告40萬元，及自102 年3 月13日起至清償日止， 按週年利率5 ％計算之利息。」（見本院卷第135 、138 頁 ），被告亦當庭表示同意原告訴之變更（見本院卷第135 頁 背面），依前揭規定，應予准許，合先敘明。
貳、實體部分：
一、原告主張：被告等之被繼承人唐守祥（業於101 年4 月6 日 死亡）前於100 年12月25日，以被告唐弘寬為代理人，與訴 外人匯業廣告股份有限公司（下稱匯業公司）簽立專任委託 銷售契約書（下稱系爭委託契約書），將其所有系爭房地委 託匯業公司銷售，並約定銷售金額為590 萬元。嗣原告於10 1 年3 月11日與匯業公司簽立不動產買賣意願書，委由匯業



公司居間斡旋，雙方並於101 年3 月27日就系爭房地以590 萬元價額達成合意，匯業公司並依系爭委託契約書授權代理 收受原告交付之買賣定金20萬元。依系爭委託契約書第6 條 第2 項之約定，買方出價達到委託價格時，乙方（即匯業公 司）無需再行通知甲方（即唐守祥）即得全權代理收受定金 及安排買賣雙方簽約事宜，甲方並同意買賣契約於乙方收受 定金時成立生效。因此匯業公司於代理唐守祥收受原告交付 定金20萬元時，依系爭委託契約書之約定，買賣契約即成立 ，買賣雙方即應依買賣定金收據於101 年3 月27日前往匯業 公司簽立買賣契約，惟唐守祥並未出面，匯業公司乃於101 年3 月30日寄發存證信函與唐守祥通知履約事宜，詎被告唐 弘寬竟稱唐守祥於日前過世，且雙方並未簽訂買賣契約，故 不出售系爭房地。惟依上述系爭委託契約書約定，買賣契約 已於匯業公司代理收受原告交付之定金時即已成立生效，雖 唐守祥業已過世，然被告既為唐守祥之繼承人，自應概括繼 承被繼承人之一切權利、義務。又依系爭委託契約書第6 條 第1 項之約定，甲方（即唐守祥）同意乙方（即匯業公司） 可為買賣雙方之代理人，並參酌民法第103 條第1 項、第10 7 條之規定，匯業公司有代理唐守祥收取定金之權利，匯業 公司代理唐守祥向原告收受定金20萬元，對原告而言，匯業 公司有收取定金之權限，匯業公司為唐守祥之代理人，代理 與原告簽立買賣定金收據，利益歸屬於本人，至匯業公司有 無將定金轉交唐守祥，乃唐守祥與匯業公司之事。本件唐守 祥未能依約簽立買賣契約，依系爭委託契約書第6 條第4 項 約定，係因可歸責於甲方（即唐守祥）之事由而未能簽立不 動產買賣契約書，則甲方應加倍返還定金與買方（即原告） 。原告除於102 年3 月8 日當庭主張解除買賣契約，復於同 年3 月11日寄發存證信函解除買賣契約，又買賣契約雖已解 除，仍不妨礙原告依系爭銷售契約書、定金收據約定請求及 被告概括繼承之情事，故請求被告連帶返還原告40萬元之違 約金額（即原告已給付20萬元定金之2 倍）。爰依系爭委託 契約書第6 條第4 款、不動產買賣意願書第4 條及民法繼承 之規定，提起本訴等語，並聲明：㈠被告應連帶給付原告40 萬元，及自102 年3 月13日起至清償日止，按週年利率5 ％ 計算之利息；㈡願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則以：
㈠原告主張依系爭委託契約書、買賣定金收據及繼承法律關係 向被告請求給付40萬元，然原告既主張其與唐守祥間已成立 買賣契約，則原告與唐守祥間之權利義務即應依買賣契約之 約定進行，亦即系爭委託契約書、買賣定金收據已達成階段



性任務，不再生拘束買賣雙方之效力。本件原告一再主張其 與唐守祥間已成立買賣契約，卻仍執以前階段之系爭委託契 約書、買賣定金收據作為本件請求之依據，實屬無稽。又原 告一再主張其與唐守祥間已成立買賣契約，卻又要求唐守祥 負未能簽立買賣契約致兩造間未成立買賣關係之責任並請求 違約金，所述顯自相矛盾。
㈡退步言之，原告與唐守祥迄今未簽立買賣契約亦非可歸責於 唐守祥，此依系爭委託契約書之約定可知，原告與唐守祥簽 立買賣契約之要件為：1.買方（即原告）出價達到賣方（即 唐守祥）之委託銷售價格。2.乙方（即匯業公司）收受買方 （即原告）定金。3.乙方（即匯業公司）於買方（即原告） 簽立要約書後之24小時內將要約書交付與賣方（即唐守祥） 4.乙方（即匯業公司）於收受買方（即原告）定金後24小時 內將定金交付與賣方（即唐守祥）。然依證人陳文德、陳逸 凡之證詞可知，匯業公司確實未依系爭委託契約之規定將不 動產買賣意願書及20萬定金交付唐守祥，故原告與唐守祥簽 立買賣契約要件未完備係可歸責於匯業公司而非唐守祥，則 唐守祥並未構成上開系爭委託契約書第6 條第4 項、及買賣 定金收據第4 條後段之違約事由。又證人陳文德稱不動產買 賣意願書非要約書，證人陳逸凡稱此為斡旋書，顯然該公司 員工對不動產買賣意願書為要約書、買賣意願書、斡旋書未 有共識，實則不動產買賣意願書本質與效力均與要約書無異 ，故有系爭委託契約書第7 條第5 項之適用，此觀系爭委託 契約書右下方有賣方簽章欄位即可得知。且證人陳文德先稱 不動產買賣意願書非要約書所以不用交付給唐守祥，然又稱 交付被證四不動產買賣意願書給唐守祥，是因為未達底價， 邏輯前後矛盾，況系爭委託契約書第7 條第5 項並未以有無 達到底價區分是否將不動產買賣意願書交付唐守祥，證人所 述顯與該約定不符，匯業公司應有違反系爭委託契約書第7 條第5 項之約定。此外，匯業公司未將定金交付唐守祥且因 無法送達定金予唐守祥而寄發存證信函之日期已超過系爭委 託契約書第7 條第7 項所規定之2 日（匯業公司於101 年3 月27日收取定金，唐守祥直至同年3 月31日始收受存證信函 ，見原證二、原證三），匯業公司已違反系爭委託契約書第 7 條第7 項之規定。又本件並無成屋履約保證帳戶供證人陳 文德、陳逸凡將其向原告收取之定金存入，原告亦自承本件 尚無該帳戶，定金現由仲介保管，證人稱定金存入履約保證 帳戶無法交付唐守祥等詞顯係掩飾匯業公司未遵守系爭委託 契約書第7 條第7 項規定交付定金予唐守祥之事實。況依系 爭委託契約書第3 條第4 項所規定「同意交屋前買方支付之



款項存於履約保證專戶內」，該規定對買方支付之款項是否 包含定金隻字未提，另觀第6 條「定金收取之規定」，亦對 定金是否匯入履約保證專戶漏未規定，兩相對照下，第3 條 第4 項規定「同意交屋前買方支付之款項存於履約保證專戶 內」中「買方支付之款項」應不包含第6 條所規定之定金。 本件買賣契約未能簽立是因匯業公司未依系爭委託契約書第 7 條第5 項、第7 項之規定交付不動產買賣意願書、20萬元 定金予唐守祥，故未能簽立係可歸責於匯業公司而非唐守祥 ，原告當不可向唐守祥請求給付違約金甚明。
㈢況原告亦無法以系爭委託契約書、買賣定金收據向唐守祥（ 唐守祥101 年4月6 日死亡後，為其繼承人即被告）請求40 萬元。系爭委託契約書係由唐守祥與匯業公司雙方所簽立， 原告並未於其上簽名，屬契約外之第三人，而依系爭委託契 約書第6 條第4 項規定，因可歸責於甲方（即唐守祥）之事 由而未能簽立買賣契約書時，則甲方（即唐守祥）應加倍返 還定金予買方（即原告），惟並未明文賦予買方（即原告） 有向甲方（即唐守祥）直接請求加倍定金之權利，故該第6 條第4 項規定非屬利益第三人約款，原告不得以此做為請求 權基礎向唐守祥請求給付40萬元違約金。另觀買賣定金收據 乃原告與匯業公司所簽立，唐守祥未於其上簽名，買賣定金 收據內之約定對唐守祥不生效力。且於買賣定金收據右下方 有註明賣方同意出售之簽章欄位（賣方簽章時間及姓名）， 唐守祥並未在其右下方簽名、蓋章，依債權相對性法理，該 買賣定金收據之效力僅及於原告與匯業公司之間而不及於唐 守祥。唐守祥既非該買賣定金收據之當事人，則該買賣定金 收據之效力自不及於唐守祥，唐守祥亦不受該買賣定金收據 內之約定所拘束。原告據此向唐守祥（唐守祥死亡後，為其 繼承人即被告）請求給付40萬元，亦無理由。 ㈣被告以前揭情詞，資為抗辯；並聲明：1.原告之訴駁回；2. 如受不利之判決，被告願供擔保請准免於假執行。三、兩造協議簡化本件爭點整理如下：
㈠不爭執事項：
1.被告唐弘寬代理唐守祥與匯業公司於100 年12月25日簽立系 爭委託契約書，將唐守祥所有系爭房地委託予匯業公司處理 銷售事宜。
2.系爭委託契約書第6 條第1 、2 項約定：「甲方（即唐守祥 ）同意乙方（即匯業公司）可為買賣雙方之代理人」、「買 方出價達到委託價額時，乙方無須再行通知甲方即得全權代 理收受定金及安排買賣雙方簽約事宜。甲方並同意買賣契約 於乙方收受定金時成立生效，甲方應於乙方通知後五日內或



依書面上所約定之日期，出面簽立買賣契約書，於簽立時該 定金即轉為買賣價款之一部分。」。
3.系爭委託契約書約定系爭房地委託價額為590 萬元至650 萬 元間，同日（100 年12月25日）唐弘寬又代唐守祥與匯業公 司簽立「委託事項變更契約書」，約定買賣價額為590 萬元 ，又於101 年2 月6 日簽立「委託事項變更契約書」，約定 變更買賣價金為590 萬元至680 萬元間。
4.原告於101 年3 月11日與匯業公司簽立不動產買賣意願書， 承買價格為550 萬元；同日塗改承買價格為605 萬元；另於 101 年3 月27日簽立買賣定金收據，承買價格為590 萬元， 並於同日交付定金20萬元予匯業公司。
5.唐守祥嗣於101 年4 月6 日死亡，被告3 人為唐守祥之法定 繼承人。
6.兩造迄今尚未簽立買賣契約。
7.系爭房地買賣契約已經成立，且原告於102 年3 月12日解除 買賣契約。
㈡爭執事項：原告得否請求被告給付40萬元？買賣契約未能簽 立，是否可歸責於被告？
四、本院判斷如下：
㈠系爭委託契約書、買賣定金收據得拘束兩造，原告得據此而 為請求。
1.原告主張：依系爭委託契約書第6 條第2 項之約定，買方出 價達到委託價格時，乙方（即匯業公司）無需再行通知甲方 （即唐守祥）即得全權代理收受定金及安排買賣雙方簽約事 宜，甲方並同意買賣契約於乙方收受定金時成立生效，因此 匯業公司於代理唐守祥收受原告交付定金20萬元時，依系爭 委託契約書之約定，買賣契約即成立，買賣雙方即應依買賣 定金收據於101 年3 月27日前往匯業公司簽立買賣契約，惟 唐守祥並未出面，被告既為唐守祥之繼承人，自應概括繼承 被繼承人之一切權利、義務，依系爭委託契約書第6 條第4 項、買賣定金收據第4 條之約定，本件係因可歸責於甲方（ 即唐守祥）之事由而未能簽立不動產買賣契約書，則唐守祥 應加倍返還定金與買方（即原告）等語。被告則辯稱：原告 無法依系爭委託契約書、買賣定金收據向唐守祥（唐守祥死 亡後，為其繼承人即被告）請求40萬元，系爭委託契約書係 由唐守祥與匯業公司雙方所簽立，原告並未於其上簽名，屬 契約外之第三人，而依系爭委託契約書第6 條第4 項規定， 並未明文賦予買方（即原告）有向甲方（即唐守祥）直接請 求加倍定金之權利，故該第6 條第4 項規定非屬利益第三人 約款，原告不得以此做為請求權基礎向唐守祥請求給付40萬



元違約金；另觀買賣定金收據乃原告與匯業公司所簽立，唐 守祥未於其上簽名，買賣定金收據內之約定對唐守祥不生效 力，且於買賣定金收據右下方有註明賣方同意出售之簽章欄 位（賣方簽章時間及姓名），唐守祥並未在其右下方簽名、 蓋章，依債權相對性法理，該買賣定金收據之效力僅及於原 告與匯業公司之間而不及於唐守祥云云。
2.按一般透過房屋仲介之房屋買賣，賣方應會與仲介公司簽立 委託契約書，約定將其所有不動產委託仲介公司仲介銷售， 約定內容包括委託銷售範圍、委託銷售價格、委託期間、收 款條件及方式、稅捐負擔、服務報酬、定金之收取等，而買 方亦會與仲介公司簽立契約，約定內容包括購買範圍、應買 價格、斡旋期間、付款條件及方式、稅捐負擔、服務報酬等 ，並由仲介公司依兩造委託內容從中斡旋。又按委任他人為 法律行為，同時授與他人以代理權者，受任人所為之意思表 示直接對於委任人發生效力，委任人固有請求權。即無代理 權之委任，受任人以自己之名義為委任人取得之權利，包括 損害賠償請求權，已依民法第541條第2項之規定，移轉於委 任人者，委任人亦有請求權（最高法院52年臺上第2908號判 例參照）。查本件唐守祥與匯業公司於100 年12月25日簽立 系爭委託契約書，委託銷售系爭房地，委託期間為100 年12 月25日至101 年8 月31日，委託價格為590 萬元至680 萬元 ，依系爭委託契約書第6 條第1 項之約定：「甲方（即唐守 祥）同意乙方（即匯業公司）可為買賣雙方之代理人。」， 有系爭委託契約書、委託事項變更契約書附卷可稽（見本院 卷第7 、59頁）；又本件原告與匯業公司於101 年3 月11日 簽立不動產買賣意願書，承買價格原為550 萬元，同日塗改 承買價格為605 萬元，依不動產買賣意願書第7 條之約定： 「買方（即原告）同意受託人（即匯業公司）可為買賣雙方 代理人」，復有不動產買賣意願書存卷供參（見本院卷第14 頁），原告與唐守祥既均委由匯業公司為代理人斡旋系爭房 地之買賣，且於101 年3 月27日就系爭房地之買賣，均同意 590 萬元之價格，合於原告與唐守祥委由匯業公司代理買賣 系爭房地之內容，則原告與唐守祥就系爭房地之買賣應已達 成合意。再由證人陳文德之證述：原告剛開始出價550 萬元 ，被告唐弘寬有來公司，伊等有拷貝一份不動產買賣意願書 ，他說要拿回去看，後來又答覆說一定要照原本底價才賣， 伊等繼續調價，後來570 萬元仍不願意賣，堅持按照底價才 能賣，後來買方直接加到590 萬元，就成交了等語（見本院 卷第80頁），可見原告與唐守祥達成買賣價格之合意，係透 過仲介公司經數次磋商，縱原告並未親見唐守祥與匯業公司



簽立之系爭委託契約書，亦當知悉唐守祥有授權匯業公司代 為斡旋系爭房地買賣一事，堪認原告與匯業公司簽立買賣定 金收據，約定以590 萬元購買系爭房地，並交付20萬元定金 之時，應認匯業公司同為唐守祥之代理人而代為處理上開事 宜。又參酌唐守祥與匯業公司簽立系爭委託契約書第6 條第 2 項、第4 項之內容「買方出價達到委託價額時，乙方無須 再行通知甲方即得全權代理收受定金及安排買賣雙方簽約事 宜。甲方並同意買賣契約於乙方收受定金時成立生效，甲方 應於乙方通知後五日內或依書面上所約定之日期，出面簽立 買賣契約書，於簽立時該定金即轉為買賣價款之一部分。」 、「因可歸責於甲方之事由而未能簽立不動產買賣契約書時 ，則甲方應加倍返還定金予買方。」，則匯業公司於原告出 價達委託價額時收受定金20萬元並安排兩造簽約事宜，簽立 買賣定金收據，並於買賣定金收據第4 條約定「若因可歸責 於賣方之事由致無法簽立買賣契約時，賣方應加倍返還已收 全部之定金。」，均為唐守祥授權匯業公司處理之範圍，對 唐守祥應有效力，故原告依系爭委託契約書第6 條第4 項、 買賣定金收據第4 條之約定對唐守祥（唐守祥死亡後，為其 繼承人即被告）為請求，應有理由。
3.至被告辯稱：原告主張依系爭委託契約書及買賣定金收據向 唐守祥（唐守祥死亡後，為其繼承人即被告）請求給付40萬 元，然原告既主張其與唐守祥間已成立買賣契約，則雙方之 權利義務即應依買賣契約之約定進行，亦即系爭委託契約書 、買賣定金收據已達成階段性任務，不再生拘束買賣雙方之 效力云云。然查，本件系爭房地之買賣契約雖已成立生效， 然尚未簽立買賣契約，故雙方之權利義務，仍依系爭委託契 約書、買賣定金收據等約定定之，被告此部分之辯解，應非 可採。
㈡買賣契約未能簽立可歸責於被告，原告請求被告給付40萬元 ，為有理由。
1.被告又辯稱：兩造迄今未簽立買賣契約非可歸責於唐守祥， 依系爭委託契約書之約定可知，兩造簽立買賣契約之要件為 ：1.買方（即原告）出價達到賣方（即唐守祥）之委託銷售 價格。2.乙方（即匯業公司）收受買方（即原告）定金。3. 乙方（即匯業公司）於買方（即原告）簽立要約書後之24小 時內將要約書交付與賣方（即唐守祥）4.乙方（即匯業公司 ）於收受買方（即原告）定金後24小時內將定金交付與賣方 （即唐守祥），匯業公司未依系爭委託契約書第7 條第5 項 、第7 項之規定交付不動產買賣意願書、20萬元定金予唐守 祥，故未能簽立係可歸責於匯業公司而非唐守祥，原告當不



可向唐守祥請求給付違約金云云。然查，由唐守祥與匯業公 司簽立系爭委託契約書第6 條第2 項之內容「買方出價達到 委託價額時，乙方無須再行通知甲方即得全權代理收受定金 及安排買賣雙方簽約事宜。甲方並同意買賣契約於乙方收受 定金時成立生效，甲方應於乙方通知後五日內或依書面上所 約定之日期，出面簽立買賣契約書，於簽立時該定金即轉為 買賣價款之一部分。」（見本院卷第8 頁），可知原告與唐 守祥間買賣契約應已於匯業公司收受原告給付定金時成立生 效，且唐守祥應依書面上所約定之日期出面簽立買賣契約。 況由上述約定內容觀之，唐守祥與匯業公司並無以系爭委託 契約書第7 條第5 項、第7 項約定內容（「如買方簽立『要 約書』，乙方應於二十四小時內將該要約書轉交甲方，不得 隱瞞或扣留。但如因甲方之事由致無法送達者，不在此限。 」、「乙方應於收受定金後二十四小時內送達甲方，但如因 甲方之事由致無法送達者，不在此限。惟乙方應於二日內寄 出書面通知表明收受定金及無法送達之事實通知甲方。」， 見本院卷第8 頁）為買賣契約成立生效後是否簽立之要件， 此觀第7 條其他項次，如第7 條第9 項「乙方於仲介買賣成 交時，為維護交易安全，得協助辦理有關過戶及貸款手續。 」，係有關嗣後過戶、貸款事宜，益見該條並非買賣契約簽 立與否之要件，故唐守祥於匯業公司收受定金，兩造買賣契 約成立生效後，即應依系爭委託契約書第6 條第2 項、買賣 定金收據第3 條之約定，於101 年3 月27日簽立買賣契約， 然其卻拒絕簽約，則買賣契約無法簽立自係可歸責於唐守祥 之事由，唐守祥依系爭委託契約書第6 條第4 項之約定「因 可歸責於甲方之事由而未能簽立不動產買賣契約書時，則甲 方應加倍返還定金予買方。」，及買賣定金收據第4 條之約 定「若因可歸責於賣方之事由致無法簽立買賣契約時，賣方 應加倍返還已收全部之定金。」（見本院卷第8 、15頁）， 應加倍返還已收全部之定金，故原告請求唐守祥（唐守祥死 亡後，為其繼承人即被告）給付40萬元，應有理由。至被告 所指匯業公司未依系爭委託契約書第7 條第5 項、第7 項等 相關規定履行，倘被告認匯業公司有違反約定致生損害，應 對匯業公司另行請求，核與本件無涉，附此敘明。 2.按繼承人自繼承開始時，除本法另有規定外，承受被繼承人 財產上之一切權利義務；繼承人對於被繼承人之債務，以因 繼承所得遺產為限，負清償責任；繼承人對於被繼承人之債 務，以因繼承所得遺產為限，負連帶責任，民法第1148條、 第1153條分別定有明文。經查，唐守祥嗣於101 年4 月6 日 死亡，被告3 人為唐守祥之法定繼承人，此為兩造所不爭執



，並有唐守祥及被告之戶籍謄本在卷可按（見本院卷第28頁 ），是被告3 人就原告請求40萬元，應於繼承被繼承人唐守 祥之遺產內負連帶清償責任。
五、從而，原告基於系爭委託契約書第6 條第4 款、不動產買賣 意願書第4 條及繼承法律關係，請求被告於繼承唐守祥遺產 之範圍內，連帶給付原告40萬元，及自102 年3 月13日起至 清償日止，按週年利率5 ％計算之利息，為有理由，應予准 許；逾越上開範圍之請求，為無理由，應予駁回。又本件所 命被告給付之金額未逾50萬元，應依民事訴訟法第389 條第 1 項第5 款規定，依職權宣告假執行；再被告陳明願供擔保 ，聲請宣告免為假執行，爰酌定相當之擔保金額宣告之。六、本件事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及證據，經核與判決 之結果均無影響，爰不一一論述，附此敘明。
七、據上論結，本件原告之訴為有理由，依民事訴訟法第79條、 第85條第2 項、第389 條第1 項第5 款、第392 條第2 項， 判決如主文。
中 華 民 國 102 年 5 月 22 日
民事第三庭 法 官 林宜靜
本件正本證明與原本無異。
如對本判決上訴，須於判決送達後 20 日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。 書記官 范升福
中 華 民 國 102 年 5 月 23 日