臺灣新竹地方法院民事簡易判決 102年度竹簡字第195號
原 告 李思平
被 告 施呂美華
上列當事人間遷讓房屋等事件，本院於民國102 年4 月30日辯論
終結，判決如下：
主 文
被告應將門牌號碼新竹市○○路○○號一至三樓之房屋全部遷讓返還原告。
被告應給付原告新臺幣壹拾萬陸仟元。
被告應自民國一百二年三月二十三日起至遷讓返還第一項房屋之日止，按月給付原告新臺幣貳萬貳仟元。
訴訟費用由被告負擔。
本判決得假執行；但被告如以新臺幣壹拾萬陸仟元為原告預供擔保，得免為假執行。
事實及理由
壹、程序方面：
按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張或 減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255 條第1 項第3 款定有明文。查本件原告起訴時第二、三項聲 明原為：被告應給付原告新臺幣（下同）11萬6 千元，及自 民國102 年3 月23日起算至清償日止，按年息百分之5 計算 之利息、被告應自102 年3 月23日起算至返還新竹市○○路 00號1 至3 樓之房屋，騰空遷讓返還原告之日止，按月給付 原告相當於租金之損害及違約金，合計13萬2 千元，嗣於10 2 年4 月30日言詞辯論時當庭就訴之聲明第二項同意減縮1 萬元（即101 年7 月21日至同年8 月20日之租金以1 萬2 千 元請求），即請求10萬6 千元，並捨棄訴之聲明第三項違約 金即按月給付違約金11萬元之請求（即僅請求相當於租金之 不當得利每月給付2 萬2 千元），此有本院102 年4 月30日 之言詞辯論筆錄在卷可參，核係減縮應受判決事項之聲明， 自應准許，合先敘明。
貳、實體方面：
一、原告主張：緣原告於100 年7 月7 日與被告簽立房屋租賃契 約，將原告所有坐落門牌號碼為新竹市○○路00號1 至3 樓 之房屋（下稱系爭房屋），出租予被告使用，雙方約定租賃 期間自100 年7 月20日起至103 年7 月19日止，租金每月2 萬2 千元，被告應按月於每月20日前繳付，並約定保證金6 萬元。詎被告進住後，自101 年7 月起即未依約繳交租金， 已逾2 個月之租額，經原告催繳，仍未繳納，迄於102 年3 月21日止，尚積欠8 個月之租金，其中101 年7 月之租金，
以1 萬2 千元計，其餘各月均以2 萬2 千元計算，總計16萬 6 千元，扣除押租金6 萬元後，尚積欠10萬6 千元，原告曾 於102 年2 月21日下午於本院102 年度竹簡調字第44號庭訊 時，當庭要求被告應於102 年3 月20日前給付積欠之租金， 嗣再以頭份蟠桃郵局14號存證信函，催告被告應於102 年3 月20日前給付租金，經被告收受後，仍未依約給付上開積欠 之租金，原告遂再行以新竹經國路郵局85號存證信函為終止 租約之意思表示外，經被告於102 年3 月22日收受，至此已 發生終止租約之效力，故依系爭房屋之所有物返還請求權及 終止租賃契約後之法律關係，請求被告遷讓交還系爭房屋、 給付迄今積欠之租金，並訴請被告賠償租賃契約終止後相當 於租金之不當得利，爰聲明請求判決如主文所示。二、被告則以：原告尚未因另案賠償予她之前，她還是繼續承租 系爭房屋，因為系爭租約長達3 年，她確實是於101 年7 月 後就沒有繳納租金，因為系爭房屋後方遭市政府埋設污水處 理管路，必須修改水電，造成她的營業損失，她因而將101 年7 月份的租金扣除1 萬元後，欲給付予原告，但遭原告拒 絕收受後，她就沒有再給付任何租金等語，資為抗辯。並聲 明：㈠原告之訴駁回；㈡訴訟費用由原告負擔；㈢如受不利 之判決，被告願供擔保請准宣告免為假執行。
三、得心證之理由：
（一）原告主張之上開事實，業經提出房屋租賃契約書、新竹市 稅務局房屋稅籍證明書、存證信函暨回證等件為證（本院 卷第9 至20頁），被告對於向原告承租系爭房屋，自101 年7 月起迄至收受原告終止系爭租約之存證信函止，積欠 租金已達8 個月之租額，且系爭租約原告催告被告履約未 果後已終止系爭租賃契約等情均不爭執，然以前揭情詞置 辯。經查：
１、針對被告所辯之因市政府於101 年7 月間在系爭房屋後方 埋設污水處理管路，導致其營業損失，主張扣除101 年7 月份之租金1 萬元等語，業據原告肯認在卷，並同意針對 101 年7 月份之租金扣除1 萬元後，降為1 萬2 千元而為 主張，有本院102 年度4 月30日言詞辯論筆錄在卷可參， 兩造就此應無爭議，附此敘明。
２、又所謂同時履行之抗辯，乃係基於雙務契約而發生，倘雙 方之債務，非本於同一之雙務契約而發生，縱令雙方債務 在事實上有密切之關係，或雙方之債務雖因同一之雙務契 約而發生，然其一方之給付，與他方之給付，並非立於互 為對待給付之關係者，均不能發生同時履行之抗辯（最高 法院59年臺上字第850 號判例參照）。經查，本件原告係
基於租賃契約及終止租賃契約後之法律關係等，請求被告 支付租金、遷讓房屋，與被告抗辯原告有因另案而應對其 負損害賠償之債務，顯然非本於同一之雙務契約而發生， 揆諸上開最高法院判例意旨，被告殊無以原告尚未因另案 賠償其損害，而得拒絕付租、搬遷為同時履行抗辯之理， 被告上開所辯，難認正當。
（二）按承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告 承租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人 得終止契約，租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達2 個月之租額，不得依前項之規定終止契約，承租人於租賃 關係終止後，應返還租賃物，民法第440 條第1 、2 項、 第455 條前段分別定有明文；又按所有人對於無權占有或 侵奪其所有物者，得請求返還之，同法第767 條前段亦有 規定。本件依前所述，原告以被告遲延給付租金已達8 個 月即逾2 個月以上，經催告仍不履行為由，而於102 年3 月22日以新竹經國路郵局85號存證信函送達被告，為表示 終止租約之意思表示，尚屬有據，是兩造間之租約，已經 原告合法予以終止。從而，原告本於租賃契約及終止租賃 契約後之法律關係暨所有物返還請求權，請求被告遷讓房 屋、給付租金，即屬有據。
（三）次按，無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返 還其利益，民法第179 條前段定有明文；而無權占有他人 建物者，可獲得相當於法定租金之利益，為社會通常之觀 念（最高法院61年度台上字第1695號判例意旨參照）。查 原告終止系爭房屋租賃之意思表示業於102 年3 月22日發 生送達被告之效力而依法終止，業如前述，被告迄今仍未 將系爭房屋騰空返還，自應賠償原告所受相當租金之不當 得利，而兩造原本即約定系爭房屋每月租金為2 萬2 千元 ，從而原告主張被告應給付契約終止後相當租金之不當得 利，亦有理由。綜上所述，原告請求被告應將系爭房屋騰 空返還予原告及請求被告給付102 年3 月23日起至遷讓返 還系爭房屋之日止，按月給付相當租金之不當得利2 萬2 千元，即有理由。
（四）綜上，原告本於租賃契約及終止租賃契約後之法律關係暨 所有物返還請求權，請求被告遷讓系爭房屋、給付自101 年7 月起（自20日起算）至102 年3 月止之租金10萬6 千 元【計算公式：（12,000＋22,000×7 ）－60,000【押金 】＝106, 000】及自102 年3 月23日起至遷讓返還系爭房 屋之日止，按月給付相當租金之不當得利2 萬2 千元，為 有理由，應予准許。
四、本件為判決之基礎已臻明確，原告其餘之陳述及所提其他證 據，經本院斟酌後，認為均於判決之結果無影響，亦與本案 之爭點無涉，自無庸逐一論述，併此敘明。
五、本件係適用簡易訴訟程序所為被告敗訴之判決，爰依民事訴 訟法第389 條第1 項第3 款之規定，依職權宣告假執行。被 告就其敗訴部分陳明願供擔保，請准宣告免為假執行，經核 尚無不合，爰酌定相當之擔保金額准許之。
六、本件原告之訴為有理由，依民事訴訟法436 條第2 項、第78 條、第389 條第1 項第3 款，判決如主文。
中 華 民 國 102 年 5 月 14 日
民事第一庭 法 官 劉兆菊
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。中 華 民 國 102 年 5 月 14 日
書記官 許弘杰