臺灣新竹地方法院民事判決 101年度訴字第387號
原 告 劉雲燕
訴訟代理人 陳明宗律師
被 告 解若嫻
訴訟代理人 張淑美律師
李林盛律師
王彩又律師
被 告 明仲不動產經紀有限公司
兼 上一人
法定代理人 鄧振權
鄧月華
上列當事人間所有權移轉登記等事件，本院於民國102 年4 月1
日辯論終結，判決如下：
主 文
被告明仲不動產經紀有限公司、丁○○、丙○○應連帶給付原告新台幣貳佰貳拾貳萬伍仟元及自民國一百零一年四月二十六日起按年息百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告明仲不動產經紀有限公司、丁○○、丙○○連帶負擔。
本判決第一項於原告以新台幣柒拾伍萬元為被告供擔保後，得假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
壹、程序方面：
按民事訴訟法第183 條規定：「訴訟中有犯罪嫌疑牽涉其裁 判者，法院得在刑事訴訟終結前以裁定停止訴訟程序」。所 謂訴訟中有犯罪嫌疑牽涉其裁判，係指在民事訴訟繫屬中， 當事人或第三人涉有犯罪嫌疑，足以影響民事訴訟之裁判， 非俟刑事訴訟解決，民事法院即無從或難於判斷者而言，例 如當事人或第三人於民事訴訟繫屬中涉有偽造文書、證人偽 證、鑑定人為不實之鑑定等罪嫌，始足當之（最高法院79年 台抗字第218號判例意旨參照）。民事訴訟法第183條固規定 訴訟中有犯罪嫌疑牽涉其裁判者，法院得在刑事訴訟終結前 ，以裁定停止訴訟程序。惟民事法院就兩造所爭執之事實， 本得依職權獨立認定，不受刑事訴訟所調查之證據，刑事判 決所認定事實之影響，倘就所調查之結果，已足形成心證， 自無停止訴訟程序之必要（最高法院89年台抗第214 號裁判 意旨參照）。查本件被告丁○○、丙○○稱：原告以與本件 相同之原因事實，分別向臺灣士林、新竹地方法院檢察署提
出刑事告訴，為免日後裁判衝突為由，依民事訴訟法第183 條規定請求本院於刑事訴訟終結前裁定停止本件訴訟程序等 語。惟本件民事訴訟兩造爭執之事實，本院依調查證據之結 果，已足形成心證，且被告丁○○對於其業務侵占本件買賣 價金之事實並未否認，本件自無停止訴訟程序之必要，被告 丁○○及丙○○聲請本院裁定停止訴訟程序，於法自有未合 ，尚難准許，合先敘明。
貳、實體方面：
一、原告起訴主張：
㈠原告於民國100 年10月24日經任職在被告明仲不動產經紀有 限公司（下稱明仲公司）之經紀人員即被告丁○○、丙○○ ，居間出售原告所有坐落新竹市○○段000 地號、應有部分 10000 分之525 之土地及其上同地段14建號、門牌號碼為新 竹市○○路00巷00號2 樓之2 房屋（下稱系爭房地）予被告 甲○○，約定價金為新台幣（下同）2,620,000 元。惟被告 甲○○除於簽立上開房地買賣契約期日，將第一期款價金50 0,000 元，扣除被告明仲公司服務費用105,000 元後，給付 餘款395,000 元予原告外，系爭房地其餘款項2,120,000 元 ，均未給付予原告，經原告多次詢問被告丁○○及丙○○， 渠等都向原告表示因被告甲○○銀行貸款尚未核貸，藉詞托 延。
㈡其後，因已逾一般房地買賣交易時間，原告乃於101 年3 月 間調閱系爭房地登記簿謄本，始知悉系爭房地早於100 年11 月29日完成移轉所有權登記予被告甲○○，且銀行貸款亦已 於同日完成設定，顯見被告甲○○辦理銀行貸款業經核貸， 而原告前往系爭房地查看時，系爭房地已有人遷入住居，然 原告就系爭房地價金2,120,000 元，迄今卻仍分毫未收。原 告遂先寄發存證信函予被告甲○○，請其繳付價金，被告甲 ○○則函覆業已將價金繳給付予被告丁○○，然依系爭房地 買賣契約書除於第2 條第1 項有約定，簽約款含定金由被告 明仲公司統籌交付予原告外，就剩餘款項並未約定應交付予 被告明仲公司、丁○○、丙○○，是被告甲○○所述是否屬 實，已值懷疑。況被告甲○○於上開存證信函所檢附之授權 書，原告並未曾簽立，亦未留存有任何授權書之影本或正本 ，系爭買賣契約既未約定剩餘款項被告甲○○應交付予被告 明仲公司、丁○○、丙○○，原告亦無可能簽訂該授權書， 故授權書是否為真正，亦足懷疑，又既然簽立有系爭授權書 ，觀其內容為：「代收價金…」等語，何以被告甲○○會先 行給付部份價金予原告？在在足證系爭授權書並非真實無訛 。
㈢縱認系爭授權書形式上為真正，被授權僅為被告明仲公司， 而非被告丁○○，則被告甲○○將系爭房地買賣價金2,120, 000 元交付被告丁○○，顯非向有受領權人為清償，對原告 本人自不生清償效力。又被告甲○○100 年12月2 日開立之 1,100,000 元票據，其上記載之受款人係「劉燕雲」，而非 原告乙○○，是被告丁○○收受系爭票據後，偽刻劉燕雲之 印章，經中國信託商業銀行竹科分行提示，華南銀行竹科分 行給付，惟對真正權利人即原告乙○○而言，即應不生清償 效力。是今被告甲○○既與原告簽定系爭房地買賣契約，即 負有交付約定價金之義務，惟原告至今皆未收受被告甲○○ 給付價金，縱經原告發函催告，被告甲○○仍拒不履約，故 原告以起訴狀繕本送達被告甲○○，為解除系爭房地買賣契 約之意思表示，即屬有理。而系爭買賣契約既已依法解除， 被告甲○○當應即返還系爭房地予原告，將系爭房地所有權 移轉登記予原告，並騰空遷讓該房地返還予原告至明。 ㈣又被告明仲公司、丁○○及丙○○在收受原告為辦理系爭房 地過戶事宜所交付之相關證件後，未確認原告是否已收受系 爭房地買賣價金餘款2,120,000 元，即將系爭房地所有權移 轉登記與被告甲○○，使被告甲○○受有利益，自不得向原 告請求給付服務報酬。故被告明仲公司既不得向原告請求服 務報酬，卻使原告受有10,500元之損害，依法原告自得請求 被告明仲公司、丁○○及丙○○連帶賠償服務報酬105,000 元，當有理由。
㈤退步言之，倘被告甲○○確有給付價金2,120,000 元予被告 丁○○，且已生清償之效力，則被告丁○○卻未將價金2,12 0,000 元交付予原告，則原告當得依民法第184 條第1 項及 不動產經紀業管理條例第26條，請求被告明仲公司、丁○○ 及丙○○連帶賠償原告2,225,000 元，亦屬有理。 ㈥綜上，就被告甲○○部分爰依照解除契約回復原狀請求權； 被告明仲公司、丁○○、丙○○，則依民法第184 條及不動 產經紀人管理條例第26條第2 項規定，請求如先位聲明所示 ；另依民法第184 條、第185 條及不動產經紀人管理條例第 26 條 第2 項規定，備位聲明請求被告明仲公司等人應賠償 原告2,225,000 元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止 按年息百分之5 計算之利息。
㈦對被告抗辯之陳述：
⒈被告甲○○辯稱原告曾簽訂授權書授權被告明仲公司辦理 買賣產權移轉登記、代收價金、代繳稅款、點交等一切事 宜，被告甲○○既將系爭買賣價金給付予被告明仲公司， 且經被告明仲公司簽發結案報告書，自已生清償效力，原
告不得再向被告甲○○主張解除買賣契約，被告甲○○應 返還系爭房地所有權云云，惟查：
⑴原告並未曾簽立系爭授權書，亦未留存有任何授權書之 影本或正本，是系爭授權書是否為真正，已足懷疑；雖 以肉眼觀察，系爭授權書上之簽名似與原告於系爭房地 買賣契約書上之簽名相彷；但縱認系爭授權書形式上為 真正，被授權人為被告明仲公司，而非被告明仲公司之 經紀人員即被告丁○○或丙○○，是被告明仲公司既為 法人，法人無從自為意思表示，當無為原告為意思表示 之能力，則系爭授權書即屬當然無效，被告甲○○執此 授權書稱其將系爭房地買賣價金交付被告明仲公司或被 告丁○○，對原告而言，皆不生清償之效力，被告甲○ ○所辯，確無理由。
⑵退步言，縱認系爭授權書確為有效，惟被告甲○○所提 之收付款收據，此為私文書，原告否認其為真正，且縱 認其形式上為真正，但其右下角簽收處僅有被告丁○○ 之簽章，而無被告明仲公司之印信，足證被告甲○○縱 有給付價金，並未給付予被告明仲公司，然被告甲○○ 既主張原告已授權被告明仲公司代收價金，則被告甲○ ○何以將系爭房地之買賣價金交付被告丁○○？亦或被 告甲○○與被告丁○○有何約定？故當不能僅憑收付款 收據，即認被告甲○○有給付系爭房地買賣價金之事實 。
⑶至於被告甲○○提出結案報告書乙紙，亦為私文書，原 告否認其為真正，且被告甲○○迄今均未提出交付系爭 房地買賣價金2,120,000 元之相關書證，是被告甲○○ 是否確有交付系爭房地買賣價金2,120,000 元，已待查 明。又被告甲○○究係將款項交付予何人？是否生清償 之效力？被告甲○○均未提出書證以明真實，是被告甲 ○○辯稱已交付系爭房地之買賣價款予原告云云，顯無 理由。
⒉被告甲○○又辯稱其業將系爭買賣價金依約分次或提領現 金，或以支票方式給付予被告明仲公司，自已生清償效力 云云，惟查：
⑴被告甲○○買受系爭房地尚有2,120,000 元未給付予原 告，雖其提出銀行存摺證明確有給付價金之事實，然觀 諸被告甲○○提出之銀行存摺，系爭買賣價金2,120,00 0 元竟係以提領現金方式給付，顯違背常情及經驗法則 ，況購屋通常為計畫性行為，一般人就購屋所需資金， 通常部分已準備妥適、部分則待銀行貸款，從而款項一
般會從同一購屋者帳戶匯出給付，然被告甲○○竟分別 從3 人帳戶給付，已與常情不符。再者，3 人竟均提領 現金，更值得懷疑，縱如被告甲○○所言，因資金調度 向家人解款事屬當然，然依一般經驗法則，既為給付購 屋款，借款金額通常為整數，且3 人帳戶內均仍存有不 少餘額，何以提領款尾數均為5,000 元，顯然其等提領 款項或另有他用，並非給付系爭買賣價金，為被告甲○ ○臨訟湊數所為抗辯。
⑵至於尾款1,620,000 元部分，被告甲○○所述係於100 年12月2 日簽發華南銀行1,100,000 元支票及同日於臺 灣企銀提領現金640,000 元而為支付，然上開華南銀行 支票上之受款人為劉燕雲，並非原告，且被告甲○○分 次提領640,000 元現金給付，已非常情，二者合計1,74 0,000 元又較尾款足足多領120,000 元，雖稱係備用， 然雜項支付僅不過18,400元，何須多領10數萬元，且買 受系爭房地尚應支付契稅及印花稅，倘如被告甲○○所 言為6,478 元，何以被告甲○○未為給付，縱為被告明 仲公司代墊，亦應於最後交屋日結算，何以雜項費用收 據並未列入其中？在在足證，被告甲○○提出之相關書 證，並非給付系爭房地買賣價金。
⑶況系爭房地於所有權移轉登記後，本應辦理交屋及結算 事宜，原告既未交付鑰匙予被告甲○○，被告甲○○如 何得以交屋使用？又被告甲○○倘有辦理交屋手續，未 見原告辦理交屋，竟未為懷疑，顯不合理。再者，被告 甲○○既提出相關金融書證，由被告甲○○配偶、配偶 母親提領現金，則縱被告甲○○遭被告明仲公司詐騙不 知價金應給付予屋主或以匯款給付以維交易安全，被告 甲○○配偶、配偶母親亦應提醒被告甲○○注意上情方 是，顯見被告甲○○上開所言，實不可採。
㈧並聲明：
⒈先位聲明：
⑴被告甲○○應將坐落新竹市○○段000 地號、應有部分 10000 分之525 之土地及其上同地段14建號、門牌號碼 為新竹市○○路00巷00號2 樓之2 之房屋回復移轉登記 予原告，並將前開房屋騰空遷讓返還予原告。
⑵被告明仲不動產經紀有限公司、丁○○、丙○○應連帶 給付原告105,000 元及自起訴狀繕本送達翌日起按年息 百分之5 計算之利息。
㈢第二項聲明，原告願供擔保，請准宣告假執行。 ⒉備位聲明：
⑴被告明仲不動產經紀有限公司、丁○○、丙○○應連帶 給付原告2,225,000 元及自起訴狀繕本送達翌日起按年 息百分之5 計算之利息。
⑵原告願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告部分：
㈠被告甲○○辯以：
⒈查被告甲○○經被告明仲公司仲介，於100 年10月23日以 2,620,000 元之價格，向原告購買系爭房地，並給付120, 000 元訂金。嗣雙方於100 年10月24日簽訂不動產買賣契 約書，依不動產買賣契約書第2 條約定：「付款期限及移 交不動產方法：㈠本約簽定時，甲方（即被告）應付乙方 （即原告）價款之一部份新台幣伍拾萬元整（含定金）， 由明仲不動產經紀公司統籌交付乙方，餘款則照左列規定 給付之。㈡第二次付款：約定於契稅單、增值稅單核下五 日內甲方應繳付新台幣伍拾萬元整，同時甲方開立尾款同 額之商業本票予明仲不動產經紀公司，於尾款付清時無條 件退還甲方。㈢尾款：新台幣壹佰陸拾貳萬元整，於產權 移轉登記完畢，甲方向金融機構辦理貸款核下後五日內一 次付清，同時點交房地。」故被告甲○○於簽約當日即依 上開約定，交付500,000 元予被告明仲公司代轉付給原告 （扣除前已給付之訂金120,000 元後為380,000 元），另 給付52,000元仲介費予被告明仲公司，合計432,000 元， 而原告亦承認有收到扣掉被告明仲公司所收取之仲介費10 5,000 元後之395,000 元。
⒉又查，於簽約當日，被告明仲公司之人員向原告稱：為避 免房地產權過戶予被告甲○○後，被告甲○○未依約付款 造成糾紛，要求原告授權被告明仲公司辦理買賣產權移轉 登記、代收價金、代繳稅款、點交等一切事宜等語，原告 乃當場簽立授權書予被告明仲公司，授權該公司就系爭房 地出賣，辦理產權移轉登記、代收價金、代繳稅款、點交 等一切事宜，交屋完成後結餘款項匯入授權人即原告指定 之帳戶。是該授權書上之簽名係原告所親簽，印文係原告 印鑑章所蓋，而因原告有此一授權，故被告甲○○於100 年11月4 日即依約給付第2 期款500,000 元予原告授權收 款之被告明仲公司，並同時繳付6, 478元之契稅；另於10 0 年11月29日完成系爭房地所有權移轉登記，於銀行核撥 貸款後之100 年12月2 日即將尾款1620,000元交付予原告 授權收款之被告明仲公司，另給付移轉登記之規費、代書 費等共計18,400元，同時被告明仲公司亦依原告之授權， 將系爭房地點交予被告甲○○接管，並簽立結案報告書予
被告甲○○收執。故被告甲○○已依系爭不動產買賣契約 書之約定，付清全部價金予原告。原告主張被告甲○○第 2 期款、尾款尚未給付云云，顯與事實不符，不足採信。 ⒊且查，依系爭不動產買賣契約第14條特約事項第1 項約定 ：「雙方約定100 年12月24日前現有物品及固定物留下， 依現況交屋結案。」故兩造於簽約時已約定2 個月內完成 買賣所有事宜，包括產權移轉登記、價金給付、房屋點交 等，而一般房地所有權移轉登記手續，約1 個多月即可完 成，故原告主張於101 年3 月間始知悉系爭房地所有權移 轉登記、點交等事情，亦與常情有違，顯無可採。 ⒋原告雖另主張被告明仲公司為法人，法人無從為意思表示 ，當無為原告為意思表示之能力，則系爭授權書即屬無效 ，故被告甲○○將系爭房地買賣價金交付被告明仲公司、 丁○○，自不生清償效力，況被告甲○○分批以現金給付 買賣價款，亦與常情不符等情，被告否認之。蓋查： ⑴依民法第528 條規定，受任人並不以自然人為限，法人 亦得為受任人。本件被告明仲公司之負責人即為被告丁 ○○，原告於100 年10月24日親簽授權書授權被告明仲 公司辦理系爭房地之買賣產權移轉、代收價金、代繳稅 費、點交等事宜，自屬依法有據。而被告甲○○依原告 之授權將系爭房地買賣價金交付被告明仲公司負責人即 被告丁○○，依法自已生清償效力無訛，原告一再否認 系爭授權書為其親簽，顯係顛倒是非黑白，令人遺憾。 況系爭授權書原本經法務部調查局101 年12月27日調科 貳字第00000000000 號鑑定書鑑定結果，確屬原本，原 告否認系爭收據之真正，並質疑被告甲○○何以將價金 交付予被告丁○○，實屬無稽。
⑵至於買賣價金均以現金分次給付部分，實因被告甲○○ 與配偶均為上班族，購買系爭房地之價款係平日積蓄、 被告甲○○配偶之母親支助及向銀行貸款而來，第1 期 款500,000 元，除以100 年10月23日給付120,000 元之 訂金抵扣外，另380,000 元係簽約時以現金給付，並給 付52,000元仲介費予被告明仲公司，原告亦自曾業已收 受；第2 期500,000 元，則係被告甲○○、甲○○配偶 馮宇平、甲○○配偶母親分別於100 年11月4 日自兆豐 銀行、臺灣銀行、中央大學郵局、永豐銀行、華南銀行 分別提領之現金交付予原告授權收款之被告明仲公司， 並同時繳付6,478 元之契稅；尾款1,620,000 元則係被 告甲○○向華南銀行竹科分行貸款1,100,000 元、向臺 灣企銀貸款800,000 元，而為給付，被告甲○○現亦繳
納銀行貸款中。故被告甲○○繳付系爭房地買賣價金， 並非如原告所言，均以現金支付，與買賣交易常情有違 無訛。
⒌綜上，被告甲○○既已依約付清全部價款，原告以被告甲 ○○未給付第2 期款及尾款為由，主張以起訴狀繕本之送 達，為解除系爭房地買賣之意思表示，依法無據，自不生 解約之法律效力，而系爭買賣契約既未經合法解除，則原 告依民法第259 條第1 項第1 款及第767 條第1 項前段之 規定，訴請被告甲○○應將系爭房地所有權移轉登記予原 告及將系爭房地遷空交還原告，依法自屬無據。為此，爰 聲明請求原告之訴駁回；訴訟費用由原告負擔。 ㈡被告明仲公司、丁○○辯以：
被告丁○○確有收受被告甲○○交付之系爭房地買賣款共2, 620,000 元及原告所交付之仲介費105,000 元，我只有交給 原告500,000 元，其他被告甲○○所交付的款項2,120,000 元挪為他用，系爭票據是被告甲○○交給我的，用以支付系 爭不動產買賣價金尾款的，我先去刻「劉燕雲」的印章後， 拿去銀行兌領，因很少和原告碰面，所以不知道原告是叫乙 ○○或劉燕雲，被告甲○○給付的屋款2,120,000 元我都用 掉了等語，並聲明：原告之訴駁回。
㈢被告丙○○辯以：
系爭房屋委託是我接案，但是帶看的不是我，簽約之後的流 程都是被告丁○○在處理，錢是被告丁○○收的，我並未經 手，簽約的時候我只有在場約10分鐘，我有不動產營業員執 照，沒有經紀證照，因為案子是我接進來的，所以我要負責 聯繫、回報，但我只是受僱於被告明仲公司等語。並聲明原 告之訴駁回。
三、兩造不爭執事項：
㈠原告於100 年9 月29日簽不動產專任委託銷售契約書，委託 被告明仲公司代為銷售其所有之系爭房地，授權期間為自10 0 年9 月29日起至100 年12月29日止。 ㈡原告與被告甲○○於100 年10月24日經被告明仲公司仲介， 由被告甲○○以2,620,000 元之價格，向原告購買系爭房地 ，雙方並訂有不動產買賣契約書。
㈢原告所有之系爭房地所有權業於100 年11月29日以買賣為原 因移轉登記予被告甲○○，現由被告甲○○占有使用。 ㈣被告丁○○因侵占原告以外其他客戶之款項，涉犯業務侵占 犯行：㈠經本院刑事庭以100 年度易字第9 號判決罪刑，惟 被告丁○○聲明不服提起上訴，嗣經台灣高等法院刑事庭以 101 年度上易字第512 號判決駁回其上訴而告確定在案。㈡
經本院刑事庭以101 年度審易字第259 號判決罪刑，惟被告 丁○○聲明不服提起上訴，嗣經台灣高等法院刑事庭以101 年度上易字第1251號判決駁回其上訴而告確定在案。 ㈤原告業對被告丁○○、丙○○、甲○○提起詐欺等告訴，刻 正由台灣士林地方法院檢察署偵查，被告甲○○業經該署以 101年度偵字第9844號為不起訴處分。
㈥原告於101 年4 月3 日以台北長春路郵局第698 號存證信函 催告被告甲○○給付價金，經被告甲○○於101 年4 月17日 以新竹科學園郵局第81號存證信函回覆業已將全部屋款交付 予被告丁○○。
四、兩造爭點：
㈠原告是否有簽立授權書，將系爭房地之出賣事宜，即辦理買 賣產權移轉、代收價金、代繳稅費、點交等事宜均授權被告 明仲公司處理？
㈡被告甲○○是否已將系爭房地之全部買賣價金給付完畢？ ㈢原告以被告甲○○未給付第2 期款及尾款為由，主張以起訴 狀繕本之送達，作為解除系爭房地買賣之意思表示，先位請 求被告將系爭房地所有權移轉登記予原告及將系爭房地遷空 交還原告，是否有理由？
㈣被告丁○○、丙○○是否於執行仲介業務時共同侵害並致原 告受有未取得系爭房地買賣價金2,120,000 元之損害？ ㈤原告依民法第184 條、第185 條、不動產經紀業管理條例第 26條第2 項規定，訴請被告明仲公司、丁○○及丙○○連帶 返還2,225,000 元及法定遲延利息，有無理由？五、本院之判斷：
㈠原告確有簽立授權書，將系爭房地之出賣事宜，即辦理買賣 產權移轉、代收價金、代繳稅費、點交等事宜均授權被告明 仲公司處理。
⒈原告主張：其並未授權被告明仲公司、丁○○、丙○○代 收買賣價金，並爭執系爭授權書之真正，惟經本院將100 年10月24日授權人欄記載為乙○○之授權書送請法務部調 查局鑑定，該局鑑定結果認「送鑑授權書經放大檢視，認 為其上『乙○○』簽名係以筆書寫而成，『乙○○印』、 『明仲不動產經紀有限公司』及『丁○○』3 枚印文均印 章蓋印而成，研判前揭簽章應係原本」等情，有該局101 年12月27日調科貳字第00000000000 號鑑定書在卷可按（ 見本院卷第79頁），是以依前開鑑定結果，認原告有簽立 系爭授權書予被告明仲公司等情，堪認為真實，原告前開 主張，委無足採。
⒉按稱委任者，謂當事人約定，一方委託他方處理事務，他
方允為處理之契約，民法第528 條定有明文；次按居間人 就其媒介所成立之契約，無為當事人給付或受領給付之權 ，民法第574 條固有明文。惟債務人依債務本旨，向債權 人以外有受領權之第三人為清償，並經其受領者，債之關 係消滅，同法第309 條第1 項亦有明文。依據原告與被告 明仲公司所簽訂的不動產專任委託銷售書第2 條、第6 條 約定：原告授權自100 年9 月29日起至100 年12月29日止 ，由被告明仲公司獨家代理系爭房地銷售，並由被告明仲 公司全權代理簽訂買賣預約，並代理收受、保管定金等語 ；又系爭授權書約定：有關系爭房地之出賣事宜，原告授 權被告明仲公司辦理買賣產權移轉登記、代收價金、代繳 稅款、點交等一切事宜等語。此有不動產專任委託銷售書 、系爭授權書在卷可參（見本院101 年度審訴字第159 號 卷第8 頁、第47頁），則依前開原告授權予被告明仲公司 之事項包含辦理系爭房地買賣產權移轉、代收定金、價金 、代繳稅費、點交等事宜，被告明仲公司有代為受領買賣 價金之受領權，應堪認定。
㈡被告甲○○已將系爭房地之買賣價金給付完畢，原告以被告 甲○○未給付第2 期款、尾款為由，解除系爭房地買賣，請 求被告將系爭房地所有權移轉登記予原告及將系爭房地遷空 交還原告，為無理由：
⒈原告主張：被告甲○○以現金給付價金違背常情，且資金 來源從3 人帳戶給付亦與常情不符等語。然查被告甲○○ 於100 年11月4 日以現金將系爭房地第2 期價款500,000 元交予被告明仲公司，同年12月2 日再支付尾款1,620,00 0 元（其中1,100,000 元係開立華南銀行竹科分行本行支 票指定支付予「劉燕雲」）予被告明仲公司，被告明仲公 司並於同日將系爭房地點交被告，而被告甲○○就第2 期 款、尾款之資金來源係分別自其本人、配偶馮宇平、婆婆 馮方燕珠之兆豐銀行、臺灣銀行、中央大學郵局、永豐銀 行、華南銀行提領之現金後交付被告明仲公司；就尾款1, 620,000 元之資金來源則係被告甲○○向華南銀行竹科分 行貸款1, 100,000元後開立華南銀行竹科分行本行支票、 臺灣企銀貸款800,000 元等情，業據被告甲○○提出其本 人兆豐銀行往來明細、臺灣銀行、華南銀行、台灣企銀存 摺影本、其配偶馮宇平郵局、永豐銀行存摺影本、其婆婆 馮方燕珠華南銀行存摺影本、訂金收據、收付款收據、代 書及雜項費用收據、結案報告書為據（見本院101 年度審 訴字第159 號卷第79頁至第91頁、第46頁、第48頁至第51 頁），另經本院依職權分別向華南銀行竹科分行、永豐銀
行新竹分行、中國信託銀行函詢，華南銀行竹科分行函覆 稱：甲○○於100 年12月2 日向本行申請簽發面額1,100, 000 元之本行支票，票據受款人為劉燕雲，票據提示銀行 為中國信託竹科分行等語；永豐銀行新竹分行函覆稱：馮 宇平實際於100 年11月4 日提領6 筆，交易金額20,000元 有5 筆，5,000 元1 筆，共計105,000 元等語；中國信託 銀行函覆稱：1,100,000 元於100 年12月5 日轉入帳號00 00-00-00000-0-0 帳戶內等語，此有華南銀行竹科分行10 1 年6 月7 日華竹科字第0000000000號函、永豐銀行新竹 分行101 年6 月7 日永豐銀新竹分行（101） 字第00000 號函、中國信託銀行101 年6 月8 日中信銀000000000000 00號函暨所附歷史交易查詢明細在卷可按（見本院101 年 度審訴字第159 號卷第115 頁、第116 頁、第119 頁、第 124 頁至第126 頁），而被告丁○○亦自承有收受被告甲 ○○所交付系爭房屋買賣第2 期款、尾款共計2,120,000 元。則被告甲○○以其本身、配偶、婆婆帳戶內款項及貸 款款項支付系爭房屋買賣價金等情，應屬事實，原告雖主 張如前所述，然買賣房屋之款項就一般人而言並非小數目 ，由與本人最親近之配偶、婆婆帳戶幫忙支付價金，亦與 常情無違，是原告前開主張，尚無足採。
⒉按法定代理人通常固有受領清償之權限，如為意定代理人 ，受領權之有無，尚應依授與代理權之範圍定之（最高法 院66年台上字第1893號判例意旨參照）。原告固又主張： 被授權者僅為被告明仲公司，而非被告丁○○，則被告甲 ○○將系爭房地買賣價金2,120,000 元交付被告丁○○， 顯非向有受領權人為清償，對原告本人自不生清償效力。 然依前揭說明，被告丁○○既為被告明仲公司之法定代理 人，則其有受領權限自明，另被告明仲公司有代原告受理 系爭房屋買賣價金之受領權，已如前述，則被告甲○○將 價金交付有受領權之被告明仲公司法定代理人丁○○，自 已生清償效力，原告前開所稱，亦不足採。
⒊原告復主張：被告甲○○交付予被告丁○○之華南銀行竹 科分行本行支票受款人為「劉燕雲」，並非原告乙○○， 故對原告不生清償效力等語。然衡其實質，被告甲○○確 以給付系爭房地買賣價金為本旨開立系爭票據，被告明仲 公司之法定代理人丁○○亦以代原告收受系爭房地買賣價 金為本旨提示系爭票據兌現，且華南銀行竹科分行所為之 清償，亦係對有受領權之第三人即被告丁○○為之，尚難 以此無違清償本旨之疏漏，逕認被告以系爭票據之清償部 分不生效力，是原告此部分主張，亦非可採。
⒋從而，被告將系爭買賣第2 期款、尾款交付被告明仲公司 ，應認已生清償之效力，原告即無從以被告甲○○尚未給 付買賣價金為由解除契約，請求被告返還系爭房地，為無 理由。
㈢被告丁○○、丙○○於執行仲介業務時共同侵害並致原告 受有未取得系爭房地買賣價金餘款2,120,000 元之損害： ⒈次按因可歸責於經紀業之事由不能履行委託契約，致委託 人受損害時，由該經紀業負賠償責任。經紀業因經紀人員 執行仲介或代銷業務之故意或過失致交易當事人受損害者 ，該經紀業應與經紀人員負連帶賠償責任。不動產經紀業 管理條例第26條定有明文。再按，不動產經紀業管理條例 第4 條第7 款規定，該條例所指經紀人員為經紀人或經紀 營業員。本件被告丙○○自承本件買賣仲介是由其接案， 而被告丙○○於本件原告與被告甲○○就系爭房地買賣價 金洽談過程中亦多次與原告以簡訊聯繫、通知等情，業據 原告提出簡訊影本為證（見本院卷第117 頁至第118 頁） ，則被告丙○○亦係本件房屋交易之經紀人，而需連帶負 不動產經紀業管理條例第26條所定之責任。
⒉被告甲○○既已將系爭房地買賣價金餘款2,120,000 元向 受原告委託之被告明仲公司清償，惟因被告明仲公司之法 定代理人即丁○○侵占，致原告既未能取得上開餘款，亦 無從解除系爭買賣契約向被告甲○○請求返還房屋，受有 相當於上開餘款及仲介費之損害甚明。
㈣原告得依民法第184 條、第185 條及不動產經紀業管理條例 第26條第2 項規定，訴請被告明仲公司、丁○○及丙○○連 帶返還2,225,000 元及利息為有理由： 按因故意或過失，不法侵害他人之權利者，負損害賠償責任 。數人共同不法侵害他人之權利者，連帶負損害賠償責任， 民法第184 條第1 項前段及第185 條第1 項前段定有明文。 復按經紀業因經紀人員執行仲介業務之故意或過失致交易當 事人受損害者，該經紀業應與經紀人員負連帶賠償責任，不 動產經紀業管理條例第26條第2 項定有明文。是被告明仲公 司對經紀人員丁○○及丙○○之上開侵權行為所致損害，亦 應負連帶賠償責任。則原告基於侵權行為損害賠償法律關係 及不動產經紀業管理條例，請求被告明仲公司、丁○○及丙 ○○向原告給付系爭買賣尾款2,120,000 元及仲介費105,00 0 元共2,225,000 元，及自民事起訴狀繕本送達翌日（即10 1 年4 月26日）起至清償日止，按年息百分之5 計算之利息 ，為有理由，應予准許。
六、綜上所述，原告先位主張解除不動產買賣契約，並請求被告
甲○○返還系爭房地為無理由；原告備位聲明就依據民法第 184 條、第185 條及不動產經紀業管理條例第26條第2 項規 定請求被告明仲公司、丁○○及丙○○應連帶賠償原告2,22 5,000 元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息 百分之5 計算之利息，此部分主張為有理由，自應准許。七、兩造其餘攻擊及防禦方法，及其他未經援用之證據，經審酌 結果，均與本件判決之結果無影響，爰不一一論述。八、假執行之宣告：
原告陳明願供擔保，聲請宣告假執行，核無不合，爰酌定相 當擔保金額准許之；其餘假執行之聲請，因訴之駁回而失所 依據，應予駁回。
據上論結，原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第79條、第390 條第2 項，判決如主文。
中 華 民 國 102 年 5 月 1 日
民事第二庭 法 官 朱美璘
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後 20 日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 102 年 5 月 1 日
書記官 王恬如
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