臺灣新北地方法院民事判決 101年度訴字第2012號
原 告 陳柏文
訴訟代理人 陳丁章律師
複代理人 李子聿律師
被 告 郭金枝
訴訟代理人 胡美慧律師
上列當事人間請求債務不履行損害賠償事件，經本院於民國102
年4 月23日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
原告之訴及其假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告主張：
㈠原告前於民國101 年6 月29日就坐落新北市○○區○○路00 0 號1 樓之不動產與被告簽立買賣契約，價金約定為新臺幣 （下同）2,812 萬元，並有另簽訂裝修補貼協議書，即協議 買賣價金總價改為2,312 萬元，原告並於簽約當時即依雙方 買賣契約書之約定，將現金280 萬元存入買賣專戶中。詎依 照雙方買賣契約書第5 條第2 項約定，被告應於101 年7 月 5 日前備齊一切過戶所需之證件資料並完成用印手續交付特 約地政士收執，以便辦理產權移轉登記作業，但截至目前為 止，被告均拒絕履行，尤有甚者，被告竟於101 年7 月23日 以存證信函表示「委任銷售契約無效」、101 年8 月再次來 文表示「買賣契約業已於7 月23日存證信函發送到達時，業 已解除」云云，顯有拒絕履行之意思存在。復依雙方簽訂買 賣契約書第10條第3 項約定，被告業已有擅自解約、不為給 付之情形，除已造成原告已經支付280 萬元之損失外，被告 尚須按已支付價金總額之同額，做為懲罰性違約金，即被告 應另行給付原告懲罰性違約金280 萬元，爰依法提起本件訴 訟。
㈡被告陳稱存證信函為撤銷買賣之意思表示，尚非可採，蓋民 法第74條之撤銷意思表示係形成訴權，需以訴為之，無從以 存證信函為撤銷之意思表示。再者，從裝潢補貼協議書可知 雙方係在深思熟慮下所為之表示，況原告係於簽約當日下午 5 點經由仲介通知，至雙方下班後始相約簽約，並非刻意將 簽約時間安排在深夜，且實際成交價格甚至高於被告原本委 託之售價，由時間及價格觀察，絕無輕率急迫之情形，被告 本身動機是否有誤之不利益，不應由原告承擔。又被告主張 違約金酌減部分，亦非可採，蓋參照民法第249 條第3 款規 定，被告應加倍返還，且系爭契約版本係以內政部公告之版
本簽訂，該違約金與總價金相比，僅相當於十分之一，應無 所謂過高情事，倘被告與仲介間有任何爭議，不應歸責於原 告。另被告陳稱關於銀行貸款一事，其陳述違反經驗法則， 如原告有貸款需求，理應將買賣價格作高，以獲得較多融資 ，豈可能要求降價之情，本件之所以折價，乃係因為裝潢補 貼，與貸款實無關聯，則本件雙方實以買賣契約及裝修補貼 之二次意思表思合致，並無被告所陳稱之後者為前者一部分 之問題，亦即買賣契約簽立後，原告對於被告之店面老舊一 事，希望被告能同意裝修補貼，但並無從預期被告是否同意 ，故該份協議與買賣契約無關，又雙方原本對於折價之價款 及支付亦經過討論，始有手寫部分，況折價後每坪價格仍約 110 萬元，亦皆高於該區域的成交行情，倘被告認有輕率急 迫之情事，亦屬裝修補貼部分，與原買賣協議無關，是若被 告當時不予同意，原告亦無從認定被告違約，因原本之買賣 契約已經簽訂，故並無所謂輕率急迫之情事甚明。又依證人 即仲介許家瑋證述可知，本件係由被告之配偶主動趨前表示 欲出售系爭房屋，其後，經確認標的狀況，由被告與其配偶 共同與證人談好委託出售事宜，並確認委託售價為「實拿」 （扣除稅捐及仲介費）2,000 萬元以上，可證明係由被告委 託出售，且本件實際出售之價金乃高於被告之預期，絕無輕 率急迫情事。又依證人即仲介宋宗陽、林長彥之證述內容， 亦可證明原告早於數月前即因經營餐飲店需求，委託其尋覓 店面，雙方經多次磋商，絕無輕率急迫情事，且被告是在與 原告簽約後，才當場表示要至年底才可交屋，原告有所抱怨 並表示店面老舊尚須整理，如又延宕交屋，會影響裝潢進度 ，為此，當下才有補貼協議之產生，補貼協議當場由代書提 出，非原告所預擬，並無被告指稱之情事，又被告雖拒絕履 約，卻於系爭不動產上作招租之動作。綜上，被告之抗辯顯 非可採。
㈢併為聲明：⒈被告應給付原告280 萬元，及自起訴狀繕本送 達翌日起至清償日止，按週年利率百分之5 計算之利息。⒉ 陳明願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則以：
㈠緣於101 年6 月29日中午，被告之夫曹永進外出適遇訴外人 21世紀不動產永和中山加盟店住旺不動產有限公司（下稱住 旺不動產）之仲介許家瑋，其即慫恿被告之夫出售被告所有 之系爭不動產，被告不疑有它，旋即與住旺不動產簽訂不動 產專任委託銷售契約書，委託出售價格為2,580 萬元，委託 銷售期間自101 年6 月29日起至101 年9 月29日止。於同日 下午5 時許，許家瑋即來電告知已成交，催促被告前往公司
簽約，被告與曹永進於當日下班後之晚上10時30分，於毫無 準備且不知權利義務下，前往住旺不動產，始發覺買方即原 告也在現場，詎在未被告知成交價格、細節及未告知有契約 審閱期及未給予充分時間細閱契約條文之下，經仲介、代書 極力鼓吹與慫恿，使被告於夜間在急迫、輕率或無經驗之情 況下，一時不察遂被動地與原告簽訂系爭不動產買賣契約書 。
㈡依民法第74條第1 項規定，系爭不動產買賣契約書之簽訂， 既係乘被告急迫、輕率或無經驗之情形下所簽訂，且顯失公 平，被告自得撤銷該法律行為，此乃不可歸責於被告之事由 ，蓋不動產買賣，其交易金額龐大，遠甚於其他商品之交易 ，被告夫婦之學歷均不高，被告對不動產出售交易並無任何 經驗與知識，且隔行如隔山，故在出售系爭不動產時，確實 未經仔細考慮，亦在未有契約審閱期之下，因時值深夜近12 點，被告斯時疲累不堪，精神委靡，本欲離開，但遭仲介及 原告連續一再阻止，為求早點脫身離開仲介公司現場，心急 之下，但憑仲介公司、仲介公司代書及原告說詞，誘使被告 輕率簽約，草草了事，核其情形，確已構成民法第74條之暴 利行為；且在簽訂契約後又趁午夜被告已精疲力竭之際，又 簽立裝修補貼協議書，平白無故被迫折讓500 萬元，被告未 在真正公平之環境下交易，確是實情，蓋當時被告希望以2, 800 萬元成交，原告卻以要向銀行貸款，希望本件價金能夠 再減價，惟為使簽約金額較高，才變相以裝修補貼協議書來 減少買賣價金。而簽訂買賣契約過程中，原告一直主張付款 之價金資力問題，於簽約後才希望被告減少價金，並立刻要 求被告續簽，並無讓被告可考慮之機會，故整個交易過程， 包括簽訂協議書皆有輕率急迫之情形，原告之主張，尚非可 採。
㈢又證人宋宗陽、林長彥、許家瑋均任職於21世紀不動產公司 ，彼此互為同事關係，證人宋宗陽更為買方（即原告）的經 紀人，與原告間具有委任利害關係，又渠等三人為賺取原告 豐厚之仲介報酬，與原告彼此間具有利害關係，渠等證述多 避重就輕，多答以「忘記」、「沒有介入」、「不記得」、 「不知道」、「不記得」、「不清楚」、「我忘記了」，語 多保留，多為迴護原告之詞，渠等證言實委無足採。而被告 於另案已對住旺不動產（即21世紀不動產永和中山加盟店） 提起損害賠償訴訟，現由鈞院審理中，渠等三人為迴護公司 利益，或因此對被告產生怨懟，趁機挾怨報復，實難期待渠 等據實陳述，渠等證言，實不足採信。
㈣退萬步言，倘認原告得請求違約金，然系爭買賣契約書所約
定之違約金亦屬過高，應予以酌減，蓋依民法第252 條規定 ，不問其作用為懲罰性抑為損害賠償之預定，均有酌減違約 金之適用。又契約當事人約定之違約金是否過高，應依一般 客觀之事實、社會經濟狀況、當事人實際上所受損害及債務 人如能如期履行債務時，債權人可享受之一切利益為衡量標 準，此參最高法院49年度台上字第807 號判例、51年度台上 字第19號判例意旨自明。復依民法第148 條第2 項規定，當 事人約定之違約金是否過高而顯失公平，非不能依誠信原則 予以檢驗，最高法院95年度台上字第1095號判決亦資參照。 查系爭不動產買賣因辦理不動產買賣價金履約保證，原告所 支付之買賣價金係存入履保公司之信託專戶，被告並未實際 受領該買賣價金，亦經原告自認在案。再者，系爭買賣標的 物市場行情亦無明顯波動，被告並未受有利益，原告亦未受 有損害，若任由被告按不動產買賣契約書約定賠償原告，對 被告未免過苛，違約金應酌減至適當之數額，方屬正當，又 系爭不動產，被告目前仍閒置於該處，並無出租或出售予他 人，且被告當時為配合原告，已另行於他處租賃房屋，以便 營業，故原告請求之違金實屬過高，資為抗辯。 ㈤併為答辯聲明：⒈原告之訴及其假執行之聲請均駁回。⒉如 受不利判決，陳明願供擔保，請准宣告免為假執行。三、兩造不爭執之事項：
㈠兩造於101 年6 月29日簽訂不動產買賣契約，標的為新北市 ○○區○○路000 號1 樓。
㈡本件買賣價金原契約約定為2,812 萬元，惟另簽訂裝修補貼 協議書折讓500 萬元，雙方合意價金為2,312 萬元。 ㈢原告已給付第一期、第二期屋款280 萬元。四、得心證之理由：
原告主張兩造於101 年6 月29日簽訂系爭買賣契約書後，被 告應於101 年7 月5 日前備齊一切過戶所需之證件資料並完 成用印手續交付特約地政士收執，以便辦理產權移轉登記作 業，但截至目前為止，被告均拒絕履行，爰依系爭買賣契約 第10條第3 項之約定，請求被告應按原告已支付價金之同額 即280 萬元，作為懲罰性違約金等語。被告則辯稱：被告是 在急迫輕率無經驗下簽立前開裝修補貼協議書折讓500 萬元 ，被告業已依民法第74條向原告為撤銷買賣之意思表示等語 置辯。是以，本件應審酌之爭執點厥為：原告請求被告給付 違約金280 萬元，有無理由？茲析述如下：
㈠經查，兩造間所簽訂之系爭買賣契約書第10條關於違約、解 除契約暨賠償責任約定，其中第1 項約定：「除本約有特別 約定外，買賣任一方若發生不依約履行義務之違約情事，經
他方定七日以上期間催告仍未履行，雙方同意應由泛太建經 進行最終催告仍未履行或認證後，本約發生解除之效力，並 由泛太建經執行專戶價金之撥付作業。」、第3 項約定：「 本約簽訂後，賣方（即被告）若有擅自解約、不為給付、給 付不能或違約情事致本約解除時，除應負擔買方（即原告） 所受損害之賠償外並喪失收受買賣價金之權利，且應返還賣 方已支配之價金，並同意按買方已支付價金總額之同額，做 為懲罰性違約金另行給付買方。」等內容，此有不動產買賣 契約書影本1 份在卷可稽。綜觀上開約定意旨，兩造於系爭 買賣契約中第10條第3 項既係約定被告有擅自解約、不為給 付、給付不能或違約情事「致本約解除」時，當係指系爭買 賣契約因可歸責於被告之事由致債務不履行時，原告應依同 條第1 項解除契約，始得請求被告應賠償懲罰金違約金予原 告。
㈡再查，原告固主張：兩造簽訂系爭買賣契約後，原告已依系 爭契約第5 條第2 項約定將第1 期及第2 期買賣價金共計28 0 萬元匯入履約保證專戶內，惟被告並未於101 年7 月5 日 前備齊一切過戶所需之證件資料並完成用印手續交付特約地 政士收執，以便辦理產權移轉登記作業，被告迄今仍未履行 等情，惟原告並未提出任何證據以證明其業已依系爭契約第 10條第1 項之規定催告被告履行而仍未履行，並對被告為解 除系爭買賣契約之意思表示，則系爭買賣契約既未經原告合 法解除，從而，原告依系爭買賣契約第10條第3 項之約定， 請求被告給付違約金280 萬元，洵屬無據，不應准許。五、綜上所述，原告依據系爭買賣契約之法律關係，請求被告應 給付280 萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按 週年利率百分之5 計算之利息，為無理由，應予駁回。原告 之訴既經駁回，其假執行之聲請亦失所附麗，應併予駁回。六、本件事證已臻明確，至被告撤銷買賣契約之意思表示，是否 合法有效，及兩造其餘主張陳述與所提之證據暨攻擊防禦方 法，經本院審酌後，認為與本案判斷結果無影響，爰不予一 一論述，附此敘明。
七、據上論結，原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條，判決 如主文。
中 華 民 國 102 年 5 月 30 日
民事第三庭 法 官 王士珮
以上正本係照原本作成
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 102 年 5 月 30 日
書記官 尤朝松
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