土地所有權移轉登記
臺灣彰化地方法院(民事),重訴字,102年度,4號
CHDV,102,重訴,4,20130531,1

臺灣彰化地方法院民事判決　102年度重訴字第4號
原　　　告　游讚福
訴訟代理人　李淵源律師
被　　　告　賴李秀琴
訴訟代理人　林益輝律師
複代理人　　鐘仲智
上列當事人間請求土地所有權移轉登記事件，本院於民國102年5
月14日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
甲、程序部分：
按不變更訴訟標的，而補充或更正事實上或法律上之陳述者 ，非為訴訟之變更或追加，民事訴訟法第256條定有明文。 本件原告起訴時原請求「備位聲明：被告應就附表所示土地 與原告訂立書面買賣契約，並於原告給付新台幣3,481,250 元同時，將附表所示之土地移轉登記予原告。」，嗣原告於 102年2月7日言詞辯論期日，具狀更正聲明為「被告應就附 表所示土地與原告訂立如附件所示之書面買賣契約，並於原 告給付3,481,250元同時，將附表所示土地移轉登記予原告 。」，後者僅將前者表達之內容予以補充明確而已，並非訴 之變更，合先敘明。
乙、實體部分：
子、原告方面：
壹、原告起訴主張
一、被告於民國（下同）101年10月1日將其所有坐落如附表所示 之土地（下稱系爭土地）以每分地（即每1000平方公尺）新 台幣（下同）2,500,000元之價格及將登記在訴外人大村窯 業股份有限公司（下稱大村窯業公司）名下所有坐落彰化縣 大村鄉○○○段○00○000地號、地目建、面積5,982平方公 尺土地以每坪30,000元之價格出賣予原告，原告並簽發一紙 以今騰工業股份有限公司（法定代理人為原告）為發票人、 面額為5,000,000元、發票日為101年10月3日之支票（系爭 支票）交付被告收執以作為買賣之定金，此有被告親筆簽名 之上開支票影本及居間人為證。按買賣契約為諾成契約，當 事人間如已就買賣契約必要之點即標的物與償金互相表示一 致，其買賣契約即推定為成立，不能因尚未訂立書面契約， 認其僅屬預約之性質。本件兩造既已就買賣之土地及價金（ 被告所有如附表所示土地之總面積為3392.5平方公尺，以每



1000平方公尺2,500,000元計算，總金額為8,481,250元）互 相表示一致，則買賣契約即已成立，爰依買賣之法律關係請 求被告應將系爭土地移轉登記予原告。又因另一筆坐落彰化 縣大村鄉○○○段○00○000地號土地之所有權人為大村窯 業股份有限公司，且該公司業已被撤銷登記在案，原告無法 請求被告移轉該○○○段○00○000地號土地之所有權，爰 將購買系爭土地及○○○段○00○000地號土地之定金5, 00 0,000元充作購買系爭土地之價金，故原告應再給付被告3,4 81,250元（計算式：8,481,250─5,000,000＝3,481,250 ） 。
二、倘認兩造間就系爭土地僅成立買賣之預約，因預約係當事人 約定將來訂立某一契約之契約，本質上仍不失為債權契約之 一種，故由預約而來之權義關係，自應依一般債權契約之規 定斷之。又預約成立後，預約債權人基於訴訟經濟之原則， 合併訴請債務人訂立本約及履行本約，亦非法所不許（參照 最高法院80年台上字第2541號判決意旨及司法院（81）廳民 一字第18571號函）。爰依兩造間之買賣預約關係請求被告 訂立書面本約，並於原告給付3,481,250 元同時（本件買賣 系爭土地之總價金為8,481,250元，扣除原告已付之定金5,0 00,000元，原告依約應再給付3,481, 250元）同時，被告應 將系爭土地移轉登記予原告。
三、並聲明：先位聲明㈠被告應於原告給付新台幣3,481,250元 同時將附表所示之土地移轉登記予原告。㈡訴訟費用由被告 負擔；備位聲明：㈠被告應就附表所示土地與原告訂立如附 件所示之書面買賣契約，並於原告給付3,481,250元同時， 將附表所示土地移轉登記予原告。㈡訴訟費用由被告負擔。貳、原告對被告抗辯之陳述：
一、被告於101年10月1日已收受原告所交付系爭支票作為訂金， 故系爭支票雖未經提示兌現，但原告認為被告已經為出賣系 爭土地之承諾。
二、縱使被告將系爭土地出租給第三人，並與第三人約定優先承 買權，對兩造成立買賣契約亦不能有所妨礙，即被告與第三 人間所約定之具債權性質之優先購買，不能對抗承買人。三、原告前有買土地之經驗。
四、被告所述關於101年10月1日當日之交涉不實在。因原告聽聞 被告有意出售上開系爭土地，而系爭土地即在原告所經營公 司之隔壁，故於101年10月1日方同曹永玠前往洽談。被告原 來開價關於工業用地部分每坪價格為3萬3千元，農地每份則 需250萬元，經原告出價後，後來被告方說工業用地部分每 坪價格3萬元，農地每分則需售250萬元。被告始終未提及需



待伊之兒子返家後作決定等語，反而係原告反問被告是否需 等伊之兒子返家後再決定，但被告表明「不用」，且表示伊 係登記名義人，可以決定系爭土爭買賣事宜等語。乙、被告方面：
被告則以：
一、被告之學歷為國校肄業四年，而被告就讀國校時期正值日據 時代抗戰期間，學習時常中輟，致識字不多，雖曾借名登記 為公司之法定代理人，惟並未參與公司業務之執行，公司所 有之業務皆係配偶賴文財為之，故原告於101年10月1日與訴 外人曹永玠前來找被告，表示擬購買被告名義所有坐落彰化 縣大村鄉○○○段○00○000地號、第46之139地號、第46之 168地號、第46之169地號及大村窯業公司名義所有坐落同段 第46之165地號土地，因被告除因上開識字不多且子女未在 身邊外，另因大村窯業公司所有土地被告亦無權出售，且上 開土地目前仍出租予建彰混擬土股份有限公司（下稱建彰公 司）中，租期至106年12月31日止，故被告當日對前來遊說 出售之原告僅表示上開5筆土地「我有租人，租期還有4、5 年，若要賣亦要看租的人要不要買。」，然原告回應：「沒 關係，我先開1張票作訂金。」，被告當場表示「不用，等 明天我兒子再做決定。」，惟原告又表示「沒關係，你先收 ，你先跟我簽名即可。」此為被告於原告交付系爭支票上簽 名之情形，由上經過，可稽被告尚無為將系爭五筆土地出售 予原告之承諾意思表示。
二、次查，被告嗣向被告之子賴士正告知上情，於101年10月2日 下午原告又偕同代書及訴外人曹永玠前來找被告，問明被告 與兒子賴士正商量結果如何？被告之子賴士正即提出「租賃 契約」予原告、代書及曹永玠等人閱覽，併表示因租賃契約 書上記載承租人「有優先購買權」，併指明契約書上記載優 先購買權條文予原告代書及曹永玠等人看，被告及被告之子 賴士正皆向原告及同來之人表示，若要賣亦先需詢問承租人 要購買否？而斯時原告亦同意被告先問承租人之意思再作決 定。後賴士正即於當日向建彰公司詢問，建彰公司表示擬優 先購買。賴士正當晚即撥打電話向原告表示承租人欲購買等 語，但原告卻一再表示「法律沒有這條…」云云。被告與被 告之子賴士正乃於101年10月3日下午持系爭5百萬支票至原 告經營之公司，將系爭支票交還予原告，惟遭原告拒收。但 被告亦未將該支票提示兌現，嗣後乃以社頭郵局140號存證 信函通知原告，併說明大村窯業公司已被撤銷登記無權代表 該公司及承租人主張優先購買，該支票原告拒收願暫保管… 等語，，故由上所述，可稽被告與原告間尚未對系爭5土地



達成買賣合致之意思表示，原告簽發支票交予被告，被告因 無權代表大村窯業公司及向承租人徵詢優先購買，尚未與子 賴士正商洽，並未決定出售，原告之交付支票僅為要約之意 思表示，在被告未為買賣承諾前，買賣契約尚未成立。故原 告先位聲明請求移轉所有權登記及備位聲明請求訂立買賣契 約，均因條件尚未成就，顯無理由。
三、再查契約因當事人意思表示一致而成立，為民法第153條第1 項所明定。然契約成立之判斷上，最重要者，係雙方是否皆 願意受有契約拘束之意思，此意思是否在契約之成立過程， 清楚表示出來。而不同之交易類型，法律上判斷契約成立與 否之必要性，實際上南轅北轍。如於現物買賣，就契約是否 成立，發生法律爭訟之機率，微乎其微。契約如對當事人有 重大之利害關係（如不動產買賣契約、房屋租賃契約）或是 較複雜之契約、履行期較長的契約，為法律關係明確計，契 約的成立，幾乎以書面為之，此種利害關係重大之契約，其 成立如果是歷經多次談判交涉過程，一定要以契約是否因要 約或承諾意思表示框架來理解，並非妥適。此即契約是否成 立，是法律判斷之問題，判斷之重點，應該是雙方當事人是 否接受契約拘束之意思，此應綜合契約成立過程所顯示之事 實，從客觀觀察者之角度，依誠信原則，斟酌交易習慣，合 理認定之。故縱然雙方對於必要與非必要之點皆合意，但是 該契約若為重大契約，縱然草約備忘錄無數，依交易習慣， 一般都認為在未正式簽訂書面契約時，雙方尚無接受契約拘 束之意思，任何一方不能主張因契約有關事項皆已經以口頭 意思表示一致，契約即為成立。反之，當事人之約定，縱然 不完備、不明確，雙方皆願意受到契約拘束，就不完備部分 ，約定事後再來填補其漏洞，亦不能謂於此情形因為有該待 填補之部分，而謂契約不成立。同理，若客觀尚可認定當事 人已有受契約拘束之意思，則當事人任何一方不能以契約發 現不完備為理由，否認契約之成立。事實上，民法第153條 第2項之規定，契約成立亦是以契約受拘束之意思為前提。 因為一般情形，當事人就必要之點，意思一致，對非必要之 點，未經表示意思，通常可認為已有受契約拘束之意思。但 依其情形，客觀上可認為當事人就必要之點，雖已意思一致 ，但仍無受契約拘束的意思，不在此限（見臺灣台中地方法 院101年度訴字第2481號民事判決）。本件被告於原告偕同 仲介前來時所為之言語、動作等並非承諾出售系爭土地之意 思表示，況原告要求被告於票據上簽名，被告亦僅為暫收該 票據之意思。另原告於翌日再度前來時，被告與被告之子賴 士正已表明承租人確有優先購買權及承租人已主張優先購買



權等情，已如上述，此在在皆可資證明被告未曾為承諾出售 系爭土地予原告之意思表示。
四、綜述如上，本件雙方於洽談當時被告尚無受契約拘束的意思 ，故原告主張兩造間系爭土地買賣契約已成立或已成立買賣 預約，皆屬無據。
五、並聲明：㈠原告先位、備位聲明之請求均駁回。㈡訴訟費用 由原告負擔。
丙、法院之判斷壹、
壹、本件兩造不爭執之事項：
一、原告於101年10月1日簽發受款人：大村窯業股份有限公司， 面額新台幣500萬元，付款人：兆豐國際商業銀行南彰化分 行，票載期日：101年10月3日予被告，被告迄今尚未提示。二、該票據影本所附紙張上有如下所示之記載： 1／2 46-138｝土地買賣定金 土地買賣訂金 地號00-000 00-000｝
1／2 46-169｝每分貳佰五十萬元整 每坪參萬元整 00-000
三、該記載下有載明：賴秀琴曹永玠中華民國101年10月1日簽四、坐落彰化縣大村鄉埤子頭段46-138、46-139、46-168、46-1 69地號等筆土地係登記被告賴李秀琴名義。
五、被告於101年10月8日曾以社頭郵局存證信函140號告知原告 ，承租人已表示以同一價格優先購買，並表示於101年10月3 日曾將上開支票退還原告，因原告拒收，而暫由被告保管。 上開兩造不爭執之事項，並有原告所提含不爭執之事項 二、三所示之字句及系爭支票影本之紙張、系爭土地之土地 謄本及被告所提系爭支票及存證信函回執等影本等在卷可證 ，是此部分堪信為真實，自堪為件判斷之基礎。貳、本件兩造主要之爭點：
兩造間就交付上開系爭票據之行為，是否就彰化縣大村鄉埤 子頭段46-138、46-139、46-168、46-169等筆土地成立買賣 契約？或係買賣預約？或係屬雙方對系爭土地買賣之先前會 談而已？若兩方成立買賣契約，則票載金額可否充為價金之 一部？
叁、得心證之理由：
一、原告主張被告於101年10月1日將其所有系爭土地以每分地2, 500,000元之價格及登記在訴外人大村窯業公司名下所有坐 落彰化縣大村鄉○○○段○00○000地號土地以每坪30,000 元之價格出賣予原告，原告並簽發系爭支票交付被告收執以 作為買賣之定金，是兩造間已成立上開土地之買賣契約，又 因坐落彰化縣大村鄉○○○段○00○000地號土地之所有權



人大村窯業公司已被撤銷登記在案，原告無法請求被告移轉 該土地，故將購買系爭土地及○○○段○00○000地號土地 之定金5,000,000元充作購買系爭土地之價金，是原告於給 付被告之價金3,481,250元時，被告當負有將系爭土地移轉 登記予原告之義務，故依買賣契約之法律關係，提起訴訟請 求判決如先位聲明所示，惟倘認兩造間就系爭土地僅成立買 賣之預約，則被告有訂立書面本約義務，並於原告給付上開 價金同時，應將系爭土地移轉登記予原告，爰依兩造間之買 賣預約之法律關係，請求判決如備位聲明所示等語。被告則 以被告與原告間尚未對上開5筆土地達成買賣合致之意思表 示，原告簽發支票交予被告之行為僅係要約之意思表示，在 被告未為買賣承諾前，買賣契約當未成立，況被告依原告之 要求於含系爭支票影本之紙張上簽名，亦僅為暫收該票據之 意思，並非收受訂金之舉，故系爭支票迄今未予提，因此原 告之請求，為無理由等語抗辯。
二、經查：
㈠按當事人對於必要之點，意思一致。而對於非必要之，未經 表示意思者，推定其契約為成立，關於該非必要之，當事人 意思不一致時，法院應依其事件之性質定之，民法第153 條 第2項定有明文。是契約有必要之點及非必要之點，前者當 事人間必須意思一致，否則無由成立契約，後者若當事人間 未經表示意思或意思不一致時，則可推定之，或由法院依其 事件之性質定之。而買賣契約之必要之點即標的物及價金， 倘當事人間對該二者互相為意思表示一致時，則該買賣契約 即成立。準此，關於土地買賣契約之必要之點，即係該土地 之坐落標示、面積及買賣之總價金（若有多筆土地，則致少 需有各該筆土地之價金），蓋此關係判斷將來當事人間之給 付是否符合債之本旨（即土地移轉登記之坐落位置是否相符 、面積是否完整，價金是悉數給付），是當事人若未將上開 必要之點互為明確之意思表示，則縱其彼此間洽談數回，充 其量不過是訂約前之協商行為而已，不得遽為契約成立之認 定。本件原告主張兩造間關於系爭土地之買賣契約已成立或 成立買賣預約之依據，無非係以其已交付系爭支票予被告， 且系爭支票影本所附紙張上有如不爭執事項二、三所示之記 載為據，惟觀該記載，非但對於買賣土地之各筆面積未予載 明，且對買賣之總價金亦乏所記載。是依上所述，兩造間對 於系爭土地買賣契約之必要之點，並未互為明確之意思表示 ，是兩造間關於系爭土地之買賣契約，尚未達到成立之程度 ，是被告所辯，兩造間系爭土地買賣契約並未成立，且亦未 成立買賣預約，尚非無據。




㈡次按，契約因當事人意思表示一致而成立，為民法第153 條 第1項所明定。但契約成立之判斷上，最重要之點係雙方是 否皆願意受有契約拘束之意思，此意思是否在契約之成立過 程，清楚顯現表示出來。而不同之交易類型，法律上判斷契 約成立與否之必要性，實際上呈南轅北轍。例如於現物買賣 ，就契約是否成立，發生法律爭訟之機率，微乎其微。另契 約若對當事人有重大之利害關係（如不動產買賣契約、房屋 租賃契約）或是較複雜之契約、履行期較長的契約，為法律 關係明確計，契約之成立，幾乎以書面為之。蓋此種利害關 係重大之契約，並不能率爾遽認成立，必須審慎認定之。此 即契約是否成立，是法律上判斷之問題，而判斷之首要，應 該是雙方當事人是否皆受契約拘束之意思，此應綜合契約成 立過程所顯示之事實，從客觀觀察者之角度，依誠信原則， 斟酌交易習慣，合理認定之。故該契約若係屬重大契約，縱 然草約備忘錄無數，依交易習慣，一般都認為在未正式簽訂 書面契約時，雙方尚無接受契約拘束之意思，任何一方不能 主張因契約有關事項皆已經以口頭意思表示一致，契約即為 成立。同理，若客觀上可認定當事人已有受契約拘束的意思 ，當事人任何一方不能以契約發現不完備為理由，否認契約 之成立。本件被告雖已收受原告所交付之系爭支票（姑不論 被告係是否自願），惟系爭買賣契約之買賣標的物為不動產 ，衡之現今社會交易型態，對於買賣契約雙方當事人均有重 大利害關係。此由原告於交系爭支票翌日即偕同居間者及代 書欲行簽訂立買賣契約之舉自明。但兩造間對系爭土地買賣 之其他事項，諸如價金給付之方式及時期、系爭土地之分擔 、系爭土地移轉之時期及如何點交等事項均未有合意，此益 徵兩造間對系爭土地之買賣尚未達成合意甚明。再者，被告 將系爭支票交還予原告，惟遭原告拒收。被告迄今亦未將該 支票提示兌現，且以存證信函通知原告買賣契約不成立之原 由，凡此在在均顯示被告不欲受系爭買賣契約束之意思，故 本件被告抗辯系爭土地之買賣契約，尚未合意，可堪認定。 ㈢證人曹永玠雖到庭證稱被告有出賣系爭土地予原告等情，惟 其係從事土地買賣之掮客，若系爭土地買賣契約成立，其有 傭金可得，反之則無利可圖，故其之證詞難免有偏頗之處， 不可採信。退而言之，縱係屬實，但兩造間關於系爭土地之 買賣，尚未達成立或預約之程度，已如上述，是該證詞並不 影響上情之判斷。
㈣原告所提出之附有系爭支票據影本之紙張下方有「賴秀琴曹 永玠中華民國101年10月1日簽」字句，而被告之子賴土正所 提出之附有系爭支票據影本之紙張下方則無上開字句及署名



，此迴異一般買賣雙方所持之文件其上記載應無二致之常情 ，堪認被告所辯其簽名係暫時保管該支票之意，並非收受訂 金而成買賣契約等語，堪可採信。則原告主張兩造間就系爭 土地業已成買賣契約或係買賣預約等語，應屬無據。三、從而，原告依買賣契約之法律關係請求先位聲明：被告應於 原告給付新台幣3,481,250元同時將附表所示之土地移轉登 記予原告；及依買賣預約之法律關係請求備位聲明：被告應 就附表所示土地與原告訂立如附件所示之書面買賣契約，並 於原告給付3,481,250元同時，將附表所示土地移轉登記予 原告。均屬無據，為無理由，應予駁回。
四、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊防禦方法及所提之證據 ，經本院審酌後，認與判決結果不生影響，爰毋庸一一論述 ，併此敘明。
肆、據上論結，本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條， 判決如主文。
中 華 民 國 102 年 5 月 31 日
民事第四庭 法 官 洪志賢
附表
┌─┬──────────────┬──┬────┬────┐
│編│土 地 坐 落 │地目│面 積│權 利│
│號├──┬──┬───┬────┤ ├────┤ │
│ │縣市│鄉鎮│段 │地號 │ │平方公尺│ │
│ │ │市區│ │ │ │ │範 圍│
├─┼──┼──┼───┼────┼──┼────┼────┤
│１│彰化│大村│埤子頭│ 46-138 │旱 │ 1323 │ 4分之2 │
├─┼──┼──┼───┼────┼──┼────┼────┤
│２│彰化│大村│埤子頭│ 46-139 │旱 │ 399 │ 全部 │
├─┼──┼──┼───┼────┼──┼────┼────┤
│３│彰化│大村│埤子頭│ 46-168 │旱 │ 1081 │ 全部 │
├─┼──┼──┼───┼────┼──┼────┼────┤
│４│彰化│大村│埤子頭│ 46-169 │旱 │ 2502 │ 4分之2 │
└─┴──┴──┴───┴────┴──┴────┴────┘
附件：
一、買方游讚福；賣方賴李秀琴。
二、買賣標的：如附表所示。
三、買賣價款：新台幣捌佰肆拾捌萬壹仟貳佰伍拾元。四、付款日期：除買方已於101年10月1日交付之定金新台幣伍 佰萬元外，餘款新台幣參佰肆拾捌萬壹仟貳佰伍拾元應於 賣方備齊移轉登記所須檢附之文件書類同時交付賣方。五、產權移轉：賣方應於買方交付餘款新台幣參佰肆拾捌萬壹



仟貳佰伍拾元同時備齊移轉登記所須檢附之文件書類交予 買方辦理移轉登記。
以上正本係照原本作成。
如對判決上訴，應於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 102 年 5 月 31 日
書記官 蔡杰玲