臺灣苗栗地方法院民事判決 九十年度訴字第一二六號
原 告 乙○○
複 代理人 甲○○
被 告 丙○○
右當事人間請求返還買賣價金事件，本院判決如左：
主 文
被告應給付原告新臺幣壹佰伍拾肆萬零叁拾玖元，及自民國九十年四月三日起至清償
日止，按年息百分之五計算之利息。
訴訟費用由被告負擔。
本判決於原告以新臺幣伍拾貳萬元為被告供擔保後，得假執行。但被告如於假執行程
序實施前，以新臺幣壹佰伍拾肆萬零叁拾玖元為原告預供擔保，得免為假執行。
事 實
甲、原告方面：
一、聲明：
（一）被告應給付原告新臺幣（下同）一百五十四萬零三十九元，及自起訴狀繕本送
達被告翌日即民國九十年四月三日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息
。
（二）願供擔保請准宣告假執行。
二、陳述：
（一）緣原告前於八十九年七月十日向被告買受坐落苗栗縣竹南鎮○○段六一０地號
建地及其上建號四二八號，門牌號碼苗栗縣竹南鎮山佳里十六鄰十五號（整編
號為同鎮○○里○○鄰○○街三二號）二層樓房屋一棟（以下簡稱系爭房地）
，買賣總價款三百萬元，原告並依約交付第一期買賣價款六十萬元，另付十萬
元予被告，並應被告之要求代被告墊付土地增值稅十四萬零三十九元。
（二）原告於簽約買受系爭房地前，曾多次前往瞭解系爭房屋現況，當時系爭房屋內
僅堆置雜物並未有人居住，據被告稱該雜物為其所有，其負責至遲於八十九年
農曆八月前將系爭房屋內之雜物搬離騰空，且兩造於不動產買賣契約中亦特約
附註被告應負責騰空交付，詎原告依該特約再繳付十萬元後，被告不但未依約
騰空雜物，且將系爭房屋交由被告之兄謝色章占用，顯然存心不良，雖經原告
函催被告應於八十九年九月十五日前騰空點交予原告，逾期則解除買賣契約，
惟被告仍不置理，被告既未依約履行點交系爭房地予原告，原告乃於八十九年
十月四日以竹南中港郵局第六一號存證信函通知被告解除兩造間系爭房地之買
賣契約。
（三）依兩造間不動產買賣契約書第八條第二項之約定，被告（即賣方）如不履行契
約所定各項義務者，即為被告違約，原告（即買方）得限期催告履行，逾期仍
不履行即予解除契約，被告應將所收價款退還外，並應同時賠償與已繳價款同
額之違約罰金。兩造間就系爭房地之買賣契約，因被告未依約履行點交義務，
經原告函催限期履行仍未履行，再經原告解除買賣契約，已如前述，則依兩造
上開約定，被告除應返還所收受之買賣價款七十萬元外，並應賠償與原告已繳
價金同額之七十萬元違約罰金予原告。另依兩造買賣契約之約定，土地增值稅
應由被告負責繳納，兩造間系爭房地之買賣契約既經合法解除，被告應併予返
還原告代其墊繳之土地增值稅十四萬零三十九元。爰依兩造間買賣契約之前開
約定及返還代墊款之法律關係，請求被告給付如聲明所示。
三、證據：提出不動產買賣契約書、土地增值稅繳款書、台灣苗栗地方法院檢察署檢
察官九十年度偵字第七四二號不起訴處分書各一件及存證信函二件（以上均為影
本）為證。
乙、被告方面：
一、聲明：
（一）原告之訴駁回。
（二）如受不利判決，願供擔保請准免為假執行。
二、陳述：
（一）依兩造買賣契約約定，第一次款於簽約同時由買方即原告給付六十萬元，第二
次款一百四十萬元原告應於系爭房地之土地增值稅、契稅核定後，自代理人即
承辦代書李明遠通知日起三日內由原告給付，兩造並應同時繳清稅款，所餘尾
款一百萬元依買賣契約第三條約定，原告應以系爭房地設定抵押貸款一百萬元
以抵付。系爭房地業經被告於八十九年七月十三日移轉所有權登記予原告，且
經原告向訴外人第一商業銀行股份有限公司設定一百二十萬元之最高限額抵押
權，而原告僅交付七十萬元，且係以系爭房地向前揭第一商業銀行申貸之一百
萬元中提撥給付被告，所餘買賣價金二百十六萬元拒未依約給付，反片面指被
告違約，顯非有理，且設若原告之訴堪信，則被告除系爭房地未受領之餘款二
百十六萬元外，尚有一百萬元之銀行申貸債務及本件一百五十四萬元之價款，
加計損失高達四百七十萬元，惟被告已移轉系爭房地所有權予原告，如仍負擔
上揭損失，應無此理。
（二）被告已於八十九年八月三日及同年月五日兩度將系爭房地騰空點交予原告，並
雇用訴外人林火金、林煙濱搬遷，被告之兄係於被告騰空點交系爭房地予原告
後之次日始搬進系爭房地，被告並無違約之處，原告違約在先，反片面藉詞被
告未將系爭房地點交，並據以解除買賣契約及請求本件違約金，於法無據。
三、證據：提出房地產買賣契約書影本一件、土地及建物登記謄本各一件及照片八幀
為證，並聲請訊問證人林火金、林煙濱。
理 由
一、原告起訴主張：原告於八十九年七月十日向被告買受系爭房地，買賣總價款三百
萬元，原告並依約交付第一期買賣價款六十萬元，另付十萬元予被告，並應被告
之要求代被告墊付土地增值稅十四萬零三十九元。兩造於買賣契約中約定被告應
至遲於八十九年農曆八月前將系爭房屋內之雜物搬離騰空並交付原告，詎被告不
但未依約騰空雜物，且將系爭房屋交由被告之兄謝色章占用，雖經原告函催被告
應於八十九年九月十五日前騰空點交予原告，逾期則解除買賣契約，惟被告仍不
置理，原告乃於八十九年十月四日以竹南中港郵局第六一號存證信函通知被告解
除兩造間系爭房地之買賣契約。依兩造間不動產買賣契約書第八條第二項之約定
，被告如不履行契約所定各項義務者，即為被告違約，原告得限期催告履行，逾
期仍不履行即予解除契約，被告應將所收價款退還外，並應同時賠償與已繳價款
同額之違約罰金。兩造間就系爭房地之買賣契約，因被告未依約履行點交義務，
經原告函催限期履行仍未履行，再經原告解除買賣契約，已如前述，則依兩造上
開約定，被告除應返還所收受之買賣價款七十萬元外，並應賠償與原告已繳價金
同額之七十萬元違約罰金予原告。另依兩造買賣契約之約定，土地增值稅應由被
告負責繳納，兩造間系爭房地之買賣契約既經合法解除，被告應併予返還原告代
其墊繳之土地增值稅十四萬零三十九元。爰依兩造間買賣契約之前開約定及返還
代墊款之法律關係，請求被告給付如聲明所示等語；被告則以：依兩造買賣契約
約定，第一次款於簽約同時由買方即原告給付六十萬元，第二次款一百四十萬元
原告應於系爭房地之土地增值稅、契稅核定後，自代理人即承辦代書李明遠通知
日起三日內由原告給付，兩造並應同時繳清稅款，所餘尾款一百萬元依買賣契約
第三條約定，原告應以系爭房地設定抵押貸款一百萬元以抵付。系爭房地業經被
告於八十九年七月十三日移轉所有權登記予原告，且經原告向訴外人第一商業銀
行股份有限公司設定一百二十萬元之最高限額抵押權，而原告僅交付七十萬元，
且係以系爭房地向前揭第一商業銀行申貸之一百萬元中提撥給付被告，所餘買賣
價金二百十六萬元拒未依約給付，另被告已於八十九年八月三日及同年月五日兩
度將系爭房地騰空點交予原告，並雇用訴外人林火金、林煙濱搬遷，被告之兄係
於被告騰空點交系爭房地予原告後之次日始搬進系爭房地，被告並無違約之處，
原告違約在先，反片面藉詞被告未將系爭房地點交，並據以解除買賣契約及請求
本件違約金，於法無據等語，資為抗辯。
二、本件兩造於八十九年七月十日就系爭房地簽訂買賣契約，買賣總價款三百萬元，
原告已依約交付第一期買賣價款六十萬元，及另給付十萬元價款予被告，並應被
告之要求代被告墊付土地增值稅十四萬零三十九元，兩造於買賣契約批明事項約
定：「一、買方於八十九年八月三日預付壹拾萬元於賣方，賣方同意八月十日前
將一樓騰空，若八月十日賣方未將一樓騰空，買方得拒絕支付第二次款。二、賣
方承諾於農曆八月將二樓公媽遷離騰空，否則買方得拒絕支付第三期款項，直到
賣方遷離騰空為止。」，系爭房屋目前為被告之兄謝色章占用，原告曾於八十九
年八月十七日催告被告應於八十九年九月十五日前將系爭房地騰空點交予原告，
逾期則解除買賣契約，原告再於八十九年十月四日以竹南中港郵局第六一號存證
信函通知被告解除兩造間系爭房地買賣契約，系爭房地所有權已於八十九年八月
十日移轉登記為原告所有，並由原告為第一商業銀行股份有限公司設定本金最高
限額一百二十萬元之抵押權之事實，為兩造所不爭執，並有原告所提不動產買賣
契約書、土地增值稅繳款書各一件及存證信函二件（以上均為影本），及被告所
提土地及建物登記謄本各一件附卷可憑，自堪信為真實。
三、原告主張兩造間就系爭房地之買賣契約，已因被告未依約履行點交義務，經原告
函催限期履行仍未履行，再經原告解除買賣契約之事實，為被告所否認，並辯稱
被告已於八十九年八月三日及同年月五日兩度將系爭房地騰空點交予原告，並雇
用訴外人林火金、林煙濱搬遷，被告之兄謝色章係於被告騰空點交系爭房地予原
告後之次日始搬進系爭房地，被告並無違約之處，原告不得據此主張解除契約，
且系爭房地業經被告於八十九年七月十三日移轉所有權登記予原告，並經原告向
訴外人第一商業銀行股份有限公司設定一百二十萬元之最高限額抵押權，原告僅
交付七十萬元，並未依約給付所餘買賣價金二百十六萬元等語。是本件首應斟酌
者厥為原告解除兩造間之買賣契約是否有理？
⑴按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第二百
七十七條定有明文，本件被告既主張已於八十九年八月三日及同年月五日兩度
將系爭房地騰空點交予原告，自應由其就此積極事實負舉證責任。經查，被告
所辯其已於八十九年八月三日及同年月五日兩度將系爭房地騰空點交予原告之
事實，固據提出照片八幀並聲請訊問證人林火金、林煙濱為證，惟依被告所提
照片八幀僅能證明系爭房地一樓所堆放之雜物搬移之事實，且證人林火金、林
煙濱到庭亦僅證稱渠等於八十九年八、九月間受僱於被告搬運系爭房地一樓堆
放之物品，二樓部分是否有人居住渠等均不知等語，均不足以證明被告已將系
爭房地騰空點交原告之事實，況系爭房地為被告之兄謝色章占用致無法點交原
告之事實，業據被告自認在卷，且參以被告於台灣苗栗地方法院檢察署九十年
度偵字第七四二號竊佔案件偵查中，亦到庭證稱其兄謝色章自七十一年起即占
有使用系爭房地，且未曾中斷占有等語，及被告之兄謝色章於前開案件偵查中
供稱系爭房地為伊兄弟姊妹及母親共同出資購買，信託登記於被告名下，伊自
六十多年起即使用系爭房地未曾中斷，被告無權私自出賣系爭房地等情，有原
告所提台灣苗栗地方法院檢察署檢察官九十年度偵字第七四二號不起訴處分書
影本一件在卷可按，益足徵被告無法將系爭房地騰空點交予原告，是被告所辯
其已於八十九年八月三日及同年月五日兩度將系爭房地騰空點交予原告云云，
顯無足採。
⑵兩造於買賣契約批明事項既約定：「一、買方於八十九年八月三日預付壹拾萬
元於賣方，賣方同意八月十日前將一樓騰空，若八月十日賣方未將一樓騰空，
買方得拒絕支付第二次款。二、賣方承諾於農曆八月將二樓公媽遷離騰空，否
則買方得拒絕支付第三期款項，直到賣方遷離騰空為止。」，而系爭房地自兩
造簽訂買賣契約前即為被告之兄謝色章占有使用迄今，已如前述，則縱被告已
將系爭房地一樓之雜物搬空，亦難認其已將系爭房地之一樓或二樓「騰空」，
原告依上開約定拒絕給付第二次及第三次款項，尚難認有何違約情事，而被告
既未能依兩造前揭約定將系爭房地騰空，依兩造間不動產買賣契約書第八條第
第二項之約定，被告自屬違約，則原告依同條項之約定於八十九年八月十七日
通知被告限期於同年九月十五日前履行義務，被告逾期仍未履行，原告乃於同
年十月四日依前開約定通知被告解除兩造間就系爭房地之買賣契約，自屬有據
。是原告主張兩造間之買賣契約，因可歸責於被告未依限履行點交義務之事由
而經原告合法解除，應屬可採。
四、按當事人得約定債務人不履行債務，應支付違約金。違約金，除當事人另有訂定
外，視為因不履行而生損害之賠償總額。但如約定債務人不於適當時期，或不依
適當方法履行債務時，即須支付違約金者，債權人於債務不履行時，除違約金外
，並得請求履行或不履行之損害賠償。民法第二百五十條第一項、第二項定有明
文。依此規定，違約金可分為賠償總額預定性違約金及懲罰性違約金，而除另有
訂定外，當事人間違約金之約定視為因不履行而生損害之賠償總額預定，亦即以
違約金為債務不履行所生損害之賠償總額，經當事人於損害發生前預先約定。查
兩造間不動產買賣契約書第八條第二項約定：「賣方（即被告）如不履行契約所
定各項義務者，即為賣方違約，買方得限期催告履行，逾期仍不履行即予解除契
約，賣方應將所收價款退還外，並應同時賠償與已繳價款同額之違約罰金。」，
此一約定乃損害賠償預定性質之違約金，並為兩造所不爭執。而損害賠償額預定
性違約金，係一旦有債務不履行情事發生，債權人即不待舉證證明其所受損害係
因債務不履行所致及損害額之多寡，均得按約定之違約金，請求債務人支付。本
件原告已給付買賣價金七十萬元，而本件買賣契約已因被告違約經原告合法解除
，既如前述，則原告依前開約定請求被告返還已給付之買賣價金七十萬元，並請
求被告給付七十萬元之違約罰金，自屬有據，應予准許。
五、另本件原告主張依兩造買賣契約之約定，土地增值稅應由被告負責繳納，原告曾
代被告繳納土地增值稅十四萬零三十九元之事實，既為被告所不爭執，已如前述
，則原告請求被告返還代墊款十四萬零三十九元，亦屬有據，應予准許。
六、從而，原告依兩造間買賣契約之約定及返還代墊款之法律關係，請求被告給付一
百五十四萬零三十九元，及自起訴狀繕本送達被告翌日即九十年四月三日起至清
償日止，按年息百分之五計算之利息，為有理由，應予准許。
七、兩造陳明願供擔保以代釋明，聲請宣告假執行或免為假執行，均核無不合，爰分
別酌定相當之擔保金額准許之。
八、據上論結，本件原告之訴為有理由，依民事訴訟法第七十八條、第三百九十條第
二項、第三百九十二條，判決如主文。
中 華 民 國 九十 年 九 月 二十七 日 臺灣苗栗地方法院民事庭
~B法 官 王萬金
右為正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後廿日內向本院提出上訴狀。~B法院書記官 張茹茵
中 華 民 國 九十 年 九 月 二十八 日