臺灣苗栗地方法院民事判決 八十九年度重訴更字第一號
原 告 甲○○
乙○○
丙○○
被 告 永信容器工業股份有限公司
法定代理人 丁○○
訴訟代理人 己○○
被 告 戊○○
右當事人間請求給付違約金事件，經台灣高等法院台中分院發回更審，本院判決如左
：
主 文
原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事 實
甲、原告方面：
一、聲明：
（甲）關於房屋違約金部分：
（一）先位聲明：被告應連帶給付原告各新台幣（下同）二百一十萬元及自民國八十 八年八月一日起至返還苗栗縣造橋鄉造橋村東興九號建物三棟之日止，按月連 帶給付原告各新台幣四萬六千六百六十六元。
（二）備位聲明：被告應連帶給付原告各新台幣一百零五萬元及自八十八年八月一日 起至返還苗栗縣造橋鄉造橋村東興九號建物三棟之日止，按月給付原告各二萬 三千三百三十三元。
（乙）關於土地違約金部分：
（一）先位聲明：被告應連帶給付原告各四十五萬元及自八十八年八月一日起至返還 苗栗縣造橋鄉○○段一四六地號內前項三棟建物以外之土地之日止，按月連帶 給付原告各一萬元。
（二）備位聲明：被告應連帶給付原告各九萬元及自八十八年八月一日起至返還苗栗 縣造橋鄉○○段一四六地號內前三項三棟建物以外之土地之日止，按月連帶給 付原告各二千元。
（丙）願供擔保聲請宣告假執行。
二、陳述：
（一）被告永信容器工業股份有限公司（以下簡稱永信公司）於七十八年十月二十五 日及八十年一月一日，與原告簽訂房屋租賃契約書及土地租賃契約書，並由被 告戊○○任該二契約之連帶保證人，租用原告共有坐落苗栗縣造橋鄉十三鄰東 興九號之廠房三棟及其基地即苗栗縣造橋鄉○○段一四六地號土地，雙方言明 租期均至八十四年十月三十一日屆滿，房屋部分每月租金為七萬元、土地部分 每月租金為六千元。兩造於房屋租賃契約書第四條第五款約定，被告永信公司 於交還房屋時，應負責回復原狀，如租賃期滿不交還房屋，依第六條第二款之 約定，應自租賃期滿之翌日起，應支付按房租壹倍計算之違約金。另於土地租
賃契約書第九條約定，租賃土地期滿，被告永信公司應於期滿日將租賃土地「 整潔按原狀交還原告點收」，若屆期而有拖延不遷情事，其過期日起，被告自 願按原定租金五倍計算之違約金。
（二）原告與被告永信公司間之租賃關係已於八十四年十月三十一日因前約屆滿而消 滅，惟被告永信公司並未依約將租賃物回復原狀，就房屋部分，有臺灣新竹地 方法院八十五年度苗簡字第六三號及八十五年度簡上字第一四九號民事判決可 證。至土地部分，被告未將雜物清除，又該土地上之圍牆因被告堆放原料致傾 斜，另其上出入之鐵門經被告破壞部分均未整修，是被告並未「整潔按原狀交 還」。從而，原告自得依前開房屋租賃契約書第六條第二款及土地租賃契約第 九條之約定，請求被告連帶給付自八十四年十一月一日起，至返還租賃物日止 ，按月依房租月租金一倍即每月十四萬元、土地五倍即每月三萬元之違約金。 因至原告起訴時止，已歷四十五個月，據此計算，房屋部分，被告應連帶給付 原告各二百一十萬元，土地部分，被告應連帶給付原告各四十五萬元，並各自 房屋及土地返還日止，按月給付違約金，為此依租賃契約之法律關係請求被告 連帶給付如先位聲明。
（三）退一步言，兩造間違約金之計算，縱非如前述，惟因被告永信公司遲未履行返 還租賃物之義務，原告自受有相當於租金即房屋部分每月七萬元，土地部分每 月六千元之損害，是被告亦應自八十四年十一月一日起，至返還租賃物之日止 ，按月賠償原告前開數額，並由原告平均分受之。另被告戊○○為連帶保證人 ，自應與被告永信公司連帶賠償原告之損害，為此請求被告給付如備位聲明所 示。
（四）對被告抗辯所為之陳述：
（１）被告辯稱系爭房屋本屬老舊，且被告永信公司已遷離，與房屋租約第六條第二 款及土地租賃契約第九條約定之違約金不相當云云。然原告三人所有坐落苗栗 縣造橋鄉造橋村十三鄰東興九號之廠房三棟，原係中油公司租地建築用以儲存 原料之倉庫，是其所用建材，俱屬上乘，否則被告何以願支付租金向原告承租 ，且租期一次長達六年之久，是被告所辯，無可信實。（２）租約屆滿，承租人應將租賃物返還出租人，係指承租人於返還時，出租人無法 律上之抗辯權者而言。如出租人尚有拒絕受領權，即難謂其已將租賃物返還。 是出租人得拒絕受領時，承租人顯未依債務本旨返還租賃物，出租人既得抗辯 返還押租金，自亦得請求給付違約金。本件原告所爭執者，係被告就破壞房屋 部分未為回復原狀，土地部分未按整潔交付原狀致原告拒絕點交，而兩造並未 約定按現狀點交，被告自應負回復原狀之義務。（３）鈞院前審認被告永信公司得以押租金之返還債權作為部分清償，然原新竹地方 法院八十五年度苗簡字第六三號、八十五年度簡上字第一四九號確定判決已認 定原告得拒絕返還保證金二十萬元，而至今未有新事實可資確認被告永信公司 得請求返還系爭保證金之事由，是被告尚無得主張抵銷之理。三、證據：提出房屋、土地租賃契約書各一份、臺灣新竹地方法院八十五年度苗簡字 第六三號、八十五年度簡上字第一四九號民事判決書、租賃物現狀照片四十四幀 及存證信函影本一紙。
乙、被告方面：
一、聲明：
（一）如主文所示。
（二）如受不利判決，願供擔保請准免為宣告假執行。二、陳述：
（一）坐落苗栗縣造橋鄉十三鄰東興九號之廠房三棟，原為中油公司向原告租地所建 。中油公司使用約四十年後退租，故該倉庫本即老舊，被告永信公司因急需廠 房，始於七十八年十月二十五日向原告承租，承租後經原告同意自費修繕屋頂 、樑柱破損處，並設置圍牆及舖設水泥於進出道路。約一年餘後，原告竟稱租 約上只寫租賃物為廠房三棟，其附連圍繞倉庫之空地及道路不含在內，應另外 計租，被告無奈又與原告訂立土地租約。
（二）被告永信公司於租期屆滿前二日即八十四年十月三十日，已先委請律師以存證 信函通知原告於八十四年十一月一日前來點收，並返還二十萬元保證金，被告 永信公司於當時已依約將工廠設備、人員全部遷讓一空，然八十四年十一月一 日點交當日，原告三人四處巡視，卻聲稱被告未將租賃物回復原狀，而其所謂 回復原狀，亦即須完全回復出租前之原狀而非應有狀態，例如屋頂、牆壁須回 復原來舊材料，鋪設水泥通道亦須全部剷除云云，被告欲雇用工人修補其所指 之破損處，亦遭其阻止，稱租期已過，被告無權使用租賃物，不得修補云云。 被告永信公司為取回保證金，乃再雇工將原告所指部分修補後，再度委律師發 函指出被告永信公司確已依約遷出租賃物，請其返還保證金，原告仍不予置理 ，被告永信公司不得已乃起訴請求，卻遭臺灣新竹地方法院八十五年度苗簡字 第六三號、八十五年度簡上字第一四九號判決以被告未回復租賃物原狀，原告 拒絕返還保證金為正當之理由判決被告敗訴。
（三）兩造之房屋租約第六條第二款係約定「乙方於終止租約或租賃期滿不交還房屋 」，自租賃期滿之翌日起，乙方應支付按房租壹倍計算之違約金，所謂「不交 還房屋」自係指被告仍占有使用租賃物，拒不遷讓交還於原告而言。蓋於斯種 情形，由於被告仍繼續占用租賃物，致原告不能就租賃物為使用收益，方應課 以按租金一倍計算之違約金，然本件被告不但遷出，更通知原告點收租賃物， 故原告實無依此請求違約金之餘地。
（四）又土地租賃契約書第九條約定，「租賃土地期滿，若屆期而有拖延不遷情事， 其過期日起，乙方自願按原定租金五倍計算之違約金」，依此約定，更明定係 被告須「屆期而有拖延不遷情事」，原告始得依該約定請求違約金，被告既早 於租期屆滿前遷出租賃物，並通知原告點收，原告竟將交還租賃物之事實，苛 解為任由原告片面之主觀上完全滿意而定，其主張殊無理由。（五）再者，無論被告如何修繕，原告始終百般挑剔而不滿意，實則被告永信公司自 行請訴外人新慶峰企業社就臺灣新竹地方法院八十五年度簡上字第一四九號民 事判決書所指未回復原狀之各點估價結果，以十五萬元修理即已足夠，被告永 信公司現願拋棄保證金之返還請求權，將該二十萬元保證金讓原告作為修復租 賃物之用，應該足夠，原告不應再向被告請求。另上開二判決，僅認被告未回 復原狀前，原告得拒絕返還保證金而已，若被告已證明回復原狀，當仍可請求
返還該二十萬元之保證金。而原告縱有對於租賃物未回復原狀之損害賠償請求 權，在其證明有損害而為請求時，被告以該保證金移作清償之用，並無不可， 蓋在原告選擇請求損害賠償而非請求回復原狀時，被告之回復原狀補正義務即 消滅，自得請求返還保證金，況在本件情形，原告之損害賠償請求權，應已罹 於二年之消滅時效。
三、證據：提出存證信函、律師函、新慶峰企業社估價單一紙及租賃物現狀照片二十 七幀。
丙、本院依職權調閱台灣新竹地方法院八十五年度苗簡字第六三號、八十五年度簡上 字第一四九號卷宗。
理 由
一、查原告主張被告永信公司先後於七十八年十月二十五日及八十年一月一日與原告 簽訂房屋租賃契約書及土地租賃契約書，並由被告戊○○任該二契約之連帶保證 人，承租原告共有坐落苗栗縣造橋鄉十三鄰東興九號之廠房三棟及其基地苗栗縣 造橋鄉○○段一四六地號土地，兩造約定租期均至八十四年十月三十一日屆滿， 房屋每月租金七萬元、土地每月租金六千元之事實，業據其提出房屋土地租賃契 約書各一份為證，並為被告所不爭執，堪信為真實。另被告抗辯稱被告永信公司 業已於租期屆滿時將工廠設備、人員均遷空並通知原告於八十四年十一月一日點 收乙節，亦為被告所不爭，亦堪信屬實。
二、原告主張被告永信公司並未回復租賃物之原狀等情，為被告所否認，然查，因兩 造於前開房屋租賃契約第三條約定，被告永信公司應交付二十萬元之保證金，原 告於租賃期滿，交還房屋時無息返還，故被告永信公司前曾起訴請求原告返還該 保證金，惟經台灣新竹地方法院八十五年度苗簡字第六三號及八十五年度簡上字 第一四九號判決以被告永信公司並未履行回復原狀之義務而駁回被告永信公司返 還保證金之請求，該判決理由欄則載明該院於履勘現場時，被告永信公司對於該 判決附表中所列（一）機房周圍沒有回復部分：（１）圍牆周圍之水泥柱、垃圾 、塑膠等沒有清除（３）機房屋頂水泥沒有拆除。（二）第一棟庫房沒有復舊部 分：４、屋頂中間鐵條因放機器關係拿掉未回復，５、第一棟和第二棟中間拆除 蓋屋頂時，破壞的窗沿及牆壁沒有修補（三）庫房後面空地垃圾沒有清除（四） 第二棟倉庫未修復情形：２、中間拉木三枝沒有（裝機器時拿掉的），３、兩間 修補橫架木沒有照原來架構做，６、第二棟和第三棟中間窗沿和牆壁沒有修補， （五）第三棟庫房沒有復舊部分：１、小倉庫沒有復舊，改裝做洗手間後沒有拆 除，門沒有復舊，３、辦公室、大門原來是木板做的，改為玻璃，沒有復舊，４ 、改裝作浴室的部分沒有拆除等項目並不爭執，並自承應由其回復原狀等語，亦 經本院調閱前開卷宗查核無訛，是自堪信原告主張被告永信公司並未就租賃物全 部回復原狀乙節為真實。
三、至原告主張依房屋租約第六條第二款及土地租約第九條之規定請求違約金，則為 被告所否認，查兩造之於房屋租約第六條第二款約定：「乙方於終止租約或租賃 期滿不交還房屋，自終止租約或租賃期滿之翌日起，乙方應支付，按房租壹倍計 算之違約金。」，另土地租賃契約書第九條約定：「若屆期而有拖延不遷情事， 其過期日起，乙方自願按原定租金伍倍計算違約金絕無異議。」等情，為兩造所
不爭，惟原告主張未回復租賃物原狀即不發生交付租賃物之效力等語，被告則以 上開違約條款中所謂「不交還房屋」及「拒不遷讓」係指承租人拒不遷讓交還租 賃物而仍占有之情形而言，被告永信公司業已將租賃物返還，即不該當上開條款 等語置辯。經查：
（一）兩造之租約中，對於租賃期滿後承租人之義務約定如下： ⒈房屋租賃契約第四條第三款約定：「乙方於租賃期滿應即將房屋遷空交還，不 得向甲方請求遷移費或任何費用。」，同條第五款又約定：「乙方於交還房屋 時，並應負責回復原狀。」
⒉土地租約第九條前段：「租賃土地期滿或終止租約，乙方應於期滿或終止當日 將租賃土地整潔按原狀交還甲方點收，不得藉詞推諉或請求任何補償」。（二）關於違約及損害賠償之約定如下：
⒈房屋租約除第六條第二款約定：「乙方於終止租約或租賃期滿不交還房屋，自 終止租約或租賃期滿之翌日起，乙方應支付，按房租壹倍計算之違約金。」外 ，另於第五條又約定：「乙方應以善良管理人之注意使用房屋，因乙方過失致 房屋損毀，應負損害賠償之責」。
⒉土地租賃契約書第九條後段約定：「若屆期而有拖延不遷情事，其過期日起， 乙方自願按原定租金伍倍計算違約金絕無異議」。（三）綜上所述，兩造於房屋部分，明顯係將承租人於租賃期間屆滿後應「遷讓交還 」與「回復原狀」之義務區分，並分別約定於第四條第三款及第五款。承租人 違反第四條第三款之「遷出交還」義務，即構成第六條第二款所謂之「不交還 房屋」，出租人得依該條款之約定請求違約金。另承租人如僅違反第五款之「 回復原狀」義務時，出租人則應視承租人是否有第五條過失毀損房屋情事，始 得據以請求損害賠償。是依兩造前開房屋租賃契約之約定，僅有承租人違反遷 出義務，拒不交還房屋時，出租人始得請求違約金。另就土地部分，雖將租賃 期滿後承租人之義務概括稱為「將租賃土地整潔按原狀交還原告點收」，即包 括回復原狀及遷出交付之義務，惟依該第九條全文：「租賃土地期滿或終止租 約，乙方應於期滿或終止當日將租賃土地整潔按原狀交還原告點收，不得藉詞 推諉或請求任何補償，若屆期而有拖延不遷情事，其過期日起，乙方自願按原 定租金伍倍計算違約金絕無異議。」是依該約定文義觀之，承租人僅於「屆期 而有拖延不遷情事」，亦即違反遷出交還義務，拒不返還土地時，出租人始得 據該約定請求違約金。
四、查被告永信公司已於租賃期間屆滿前遷出，並與原告約定於八十四年十一月一日 點交，原告三人亦均於當日到場，惟原告三人以租賃物未回復原狀拒絕點交，被 告永信公司此後即未再占有使用租賃物等情，為兩造所不爭，已詳如前述。按債 權人對於已提出之給付，拒絕受領者，自提出時起，負遲延責任。有交付不動產 義務之債務人，於債權人遲延後，得拋棄占有，民法第二百三十四條、第二百四 十一條第一項定有明文。被告永信公司於租賃契約屆滿後，有遷出並交付租賃物 於原告之義務，所謂交付租賃物，即指移轉對於租賃物之管領占有而言，故被告 永信公司已遷出租賃物，並通知原告點交，於八十四年十一月一日原告到場時， 已準備將對於租賃物之占有移轉於原告，並使原告處於得受領對租賃物占有之狀
態，準此，被告已履行依債之本旨為交付租賃物之義務，揆之首開說明，原告既 拒絕受領租賃物，被告即得拋棄對租賃物之占有，至租賃物縱有損害，亦係出租 人得就租賃物所受損害，向承租人請求損害賠償之問題。是原告主張被告未回復 租賃物原狀，故未依債之本旨提出租賃物，不生交付效力等語，即屬無據。綜上 所述，被告永信公司於八十四年十一月一日以後已拋棄對於租賃物之占有，是原 告主張被告仍占有租賃物，並依房屋租賃契約第六條第二款、土地租賃契約第九 條之規定請求被告連帶給付如先位聲明所示之違約金，核屬無據，應予駁回。五、至原告於備位聲明主張因被告永信公司遲未履行返還租賃物之義務，原告自受有 相當於租金即房屋部分每月七萬元，土地部分每月六千元之損害，為此請求給付 如備位聲明所示之金額等語，惟被告永信公司已履行交付租賃物之義務，係因原 告受領遲延，被告始於八十四年十一月一日拋棄對租賃物占有等情，業如前述， 從而，原告仍主張因被告占有租賃物，致原告受有如租金之損害，亦屬無據，應 予駁回。
六、原告之訴既經駁回，其假執行之聲請，亦失所附麗，應予駁回。七、兩造其餘攻擊防禦方法，均核與本件判決結果不生影響，爰不一一贅述，附此敘 明。
八、據上論結，本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第七十八條，判決如主文。中 華 民 國 九十 年 九 月 二十六 日 臺灣苗栗地方法院民事庭
~B法 官 曾明玉
右為正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後廿日內向本院提出上訴狀。~B法院書記官 陳俊元
中 華 民 國 九十 年 九 月 二十七 日
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