臺灣士林地方法院民事判決 101年度訴字第909號
原 告 黃勝正
訴訟代理人 許坤立律師
郭香吟律師
被 告 賴昭騰
賴啟文
賴麗琱
共 同
訴訟代理人 藍鈴惠
上列當事人間請求分割共有物事件，本院於民國102 年4 月30日
言詞辯論終結，判決如下：
主 文
兩造共有坐落臺北市士林區至善段四小段七三七、七三七之一、七三七之二、七三七之三、七三七之四、七三七之五、七三八地號等七筆土地准予合併分割。分割方法為：如附圖所示編號C部分由被告賴麗琱取得；編號D 部分由被告賴昭騰、賴啟文取得，應有部分各二分之一；編號E 部分由原告取得。原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由原告及被告賴昭騰、賴啟文、賴麗琱各負擔百分之三十五、百分之十六、百分之十六、百分之三十三。 事實及理由
一、原告起訴主張：臺北市士林區至善段四小段737 、737 -1、 737-2 、737-3 、737-4 、737-5 、738 地號等7 筆土地（ 下稱系爭土地）為兩造共有，應有部分均為原告1/3 、被告 賴昭騰及賴啟文各1/6 、被告賴麗琱1/3 ；另坐落上開土地 門牌號碼為臺北市○○區○○○道0 段0 巷0 號及12號之2 筆未辦保存登記建物（下合稱系爭建物，或分別稱系爭6 號 建物、系爭12號建物），亦為兩造共有，應有部分均為原告 49999/100000、被告賴昭騰、賴啟文、賴麗琱各16667/1000 00，茲因兩造就系爭土地及建物無法達成分割協議，爰依民 法第824 條第5 項之規定，提起本件分割共有物之訴，請求 鈞院將系爭土地及建物合併分割等語。並聲明：請求判決將 系爭土地及建物合併分割。分割方式為：㈠如附圖所示Ｃ部 分土地及Ｂ部分建物分割為原告所有。㈡如附圖所示Ｄ部分 土地及Ａ部分建物分割為被告賴啟文、賴昭騰共有，應有部 分各二分之一。㈢如附圖所示Ｅ部分土地分割為賴麗琱所有 。㈣建物部分由原告及賴啟文、賴昭騰按台新不動產估價師 事務所鑑定報告所載房屋價值，計算應補貼被告賴麗琱之金 額。
二、被告等則以：㈠原告主張其係向訴外人鄭季芬、鄭重謀、鄭
米茹等（下稱鄭季芬等人）買受系爭土地及建物之應有部分 ，然依鄭季芬等人通知被告等是否優先購買之存證信函所載 ，其等係以每坪10萬元之價格將系爭土地出售原告，故總價 約為新臺幣（下同）29,403,000元，此與原告於鈞院94年度 訴字第1017號請求給付價款事件中證稱買賣總價僅715 萬元 ，差異甚大，顯見鄭季芬等人業已違反土地法第34條之1 第 4 項之規定，而有惡意欺騙被告等之情事，故原告與鄭季芬 等人就系爭土地及建物所簽訂之買賣契約，應屬無效。㈡系 爭6 號及12號建物原分別為訴外人賴丙南、其次女賴麗瑛所 有，嗣賴麗瑛於54年3 月10日死亡，其遺產由賴丙南繼承， 賴丙南於64年3 月18日死亡後，系爭建物即應由其配偶賴陳 緞、長女賴麗琛、三女賴麗琪、四女即被告賴麗琱等4 人繼 承，嗣賴陳緞於69年4 月21日死亡，應由上述3 名子女繼承 ，應繼分各為1/3 ，又賴麗琛及賴麗琪亦先後於70年10月19 日、71年2 月20日死亡，而分別由鄭季芬等人及被告賴昭騰 、賴啟文等人繼承，是以，系爭建物應為鄭季芬、鄭重謀、 鄭米茹、賴昭騰、賴啟文、賴麗琱等共同繼承，應繼分各為 1/9 、1/9 、1/9 、1/6 、1/6 、1/3 。又系爭建物既由前 述繼承人共同繼承而為公同共有，且未曾就此遺產為協議分 割而終止該公同共有關係，則鄭季芬等人自不得處分其潛在 之應有部分。且鄭季芬等人出售之應有部分亦與其等之應繼 分不符，故原告主張其業已取得系爭建物之應有部分 49999/1000 00 ，應不足採。㈢系爭土地合併分割之方式， 應以將附圖所示編號C 部分分由被告賴麗琱取得、編號D 部 分分由被告賴昭騰、賴啟文取得，應有部分各二分之一、編 號E 部分分由原告取得，較為妥適公平等語，資為抗辯。並 聲明：原告之訴駁回。
三、原告主張其為系爭土地及建物之共有人，業據其提出土地登 記謄本、房屋稅籍證明書等影為證（本院士林簡易庭101 年 度士簡調字第453 號卷〈下稱簡易庭卷〉第10-25 頁），然 為被告等所否認，並以前揭情詞置辯，經查：
㈠系爭土地部分：
被告等否認原告業已取得系爭土地之應有部分權利，無非以 鄭季芬等人將系爭土地之應有部分出售予原告，而通知被告 等是否行使優先購買權時，惡意虛報出售價額，顯已違反土 地法第34條之1 第4 項之規定，故其等間之買賣契約應屬無 效等語，為其論據。惟按，土地法第34條之1 第4 項之優先 購買權，係屬債權性質，此由該條項用語，與同法第104條 第2 項及耕地三七五減租條例第15條第3 項用語不同，可以 知之，最高法院著有66年台上字第1530號判例可資參照。是
縱認鄭季芬等人未依實際之買賣契約內容，通知被告等優先 購買，惟鄭季芬等人既已將系爭土地之應有部分移轉登記予 原告，參諸前揭判例意旨，被告等亦僅得向鄭季芬等人請求 損害賠償，而無從執此為由，請求原告將系爭土地之應有部 分移轉予被告等人，或據此否定原告取得系爭土地應有部分 之效力。是以，原告主張其為系爭土地之共有人，應屬可採 ，被告所為前揭抗辯，尚非可取。
㈡系爭建物部分：
1.原告主張其業已取得系爭建物之應有部分49999/100000，雖 據其提出房屋稅籍證明書影本2 件為證（簡易庭卷第24、25 頁），然按，房屋稅納稅義務人，並非必為房屋所有人，繳 納房屋稅之收據，亦非即為房屋所有權之證明，最高法院著 有70年台上字第3760號判例可資參照，是原告雖登記為系爭 建物之納稅義務人，應有部分為49999/100000，然尚無法據 此證明原告即為該建物之所有權人或事實上處分權人。 2.再查，被告等主張系爭6 號及12號建物原分別為賴丙南、其 次女賴麗瑛所有，嗣賴麗瑛於54年3 月10日死亡，其遺產由 賴丙南繼承，賴丙南於64年3 月18日死亡後，系爭建物則由 其配偶賴陳緞、長女賴麗琛、三女賴麗琪、四女即被告賴麗 琱等4 人繼承，嗣賴陳緞於69年4 月21日死亡，其遺產再由 上述3 名子女繼承，應繼分各為1/3 ，又賴麗琛及賴麗琪亦 先後於70年10月19日、71年2 月20日死亡，而分別由鄭季芬 等人及被告賴昭騰、賴啟文等人繼承，故系爭建物應由鄭季 芬、鄭重謀、鄭米茹、賴昭騰、賴啟文、賴麗琱等共同繼承 ，應繼分各為1/9 、1/9 、1/9 、1/6 、1/6 、1/3 等情， 業據其提出本院83年度重訴字第241 號分割遺產事件民事判 決、確定證明書及房屋稅籍相關資料等影本為證（本院卷第 30-4 0、91-98 頁），且為原告所不爭執，自堪信為真實。 則依民法第1151條之規定，在上開繼承人分割遺產前，系爭 建物自應由全體繼承人公同共有，洵堪認定。
3.原告雖以系爭建物之房屋稅籍登記資料，主張前述繼承人應 已就系爭建物為遺產之分割，而由鄭季芬人等人取得應有部 分共計49999/100000云云，惟觀諸被告所提出之房屋稅籍相 關資料（本院卷第90-98 頁），並未見鄭季芬等人在辦理稅 籍變更登記時，曾提出任何由全體繼承人同意就系爭建物為 遺產分割之協議，且經本院向臺北市稅捐稽徵處士林分處函 調相關變更房屋稅籍登記之資料，亦據該處函覆現已查無相 關資料可資提供（本院卷第126 頁），另經核鄭季芬等人於 變更稅籍資料時所登記之應有部分比例，亦與其等應繼分之 比例不同，更顯見上開房屋稅納稅義務人之變更，乃未經全
體公同共有人之同意甚明，此外，原告復未能證明鄭季芬、 鄭重謀、鄭米茹、賴昭騰、賴啟文、賴麗琱等人，已就系爭 建物為分割遺產之協議，而終止其等間共同共有之關係，自 難認上述繼承人間就系爭建物之公同共有關係業已消滅。 4.按各共同繼承人就其繼承遺產之全部，固有公同共有之權利 ，但該權利具有身分法之色彩，在其公同共有關係存續中， 各共同繼承人對於個別繼承遺產上之權利，應不得任意處分 讓與於共同繼承人以外之第三人，使其與其他共同繼承人維 持公同共有關係。倘第三人因之而受讓該權利，即係以不能 之給付為契約標的，依民法第246 條第1 項前段之規定，其 契約自屬無效（最高法院89年度台上字第1216號判決意旨參 照）。是承前所述，系爭建物既應為鄭季芬、鄭重謀、鄭米 茹、賴昭騰、賴啟文、賴麗琱等人因繼承關係而公同共有， 且該公同共有關係並未終止，則依前揭說明，鄭季芬等人自 不得將其對於系爭建物之公同共有權利讓與原告。從而，鄭 季芬等人就系爭建物與原告所簽訂之所有權移轉契約書，應 屬無效，原告據此主張其業已取得系爭建物49999/100000之 事實上處分權，亦不足採。
四、按「各共有人，除法令另有規定外，得隨時請求分割共有物 。但因物之使用目的不能分割或契約訂有不分割之期限者， 不在此限。」、「共有物之分割，依共有人協議之方法行之 。分割之方法不能協議決定，或於協議決定後因消滅時效完 成經共有人拒絕履行者，法院得因任何共有人之請求，命為 下列之分配：㈠以原物分配於各共有人。……以原物為分配 時，因共有人之利益或其他必要情形，得就共有物之一部分 仍維持共有。共有人相同之數不動產，除法令另有規定外， 共有人得請求合併分割。」，民法第823 條第1 項、第824 條第1 項、第2 項第1 款、第4 項、第5 項分別定有明文。 經查：
㈠原告為系爭土地之共有人之一，且系爭土地之共有人均相同 ，此有土地登記謄本在卷足憑（簡易庭卷第10-13 頁），又 系爭土地查無因物之使用目的不能分割或契約訂有不分割之 期限情事，兩造復無法就分割方法達成協議，是依前揭法條 規定，原告自得訴請將系爭土地予以裁判合併分割。再查， 被告賴昭騰及賴啟文均表示願繼續維持共有關係，故原告在 全體共有人均同意之情況下，基於共有人之利益及意願，而 就系爭土地之一部分主張仍維持共有，參諸前揭規定，亦為 法之所許。至原告訴請分割系爭建物部分，因其並未非該等 建物之共有人，前已認定，自無請求分割之權利，故其此部 分之請求，尚無從准許。
㈡原告雖主張系爭土地合併分割之方法，應以將附圖所示編號 C 部分分由原告取得、編號D 部分土地分由被告賴昭騰、賴 啟文取得，應有部分各1/2 、編號E 部分土地分由被告賴麗 琱取得，較為適當，然本院經審酌附圖C 部分所示土地現有 系爭12號建物坐落其上，該建物應為鄭季芬、鄭重謀、鄭米 茹、賴昭騰、賴啟文、賴麗琱等人公同共有，原告對此建物 並無任何權利存在，如將該部分土地分由原告取得，徒增原 告管理使用上之不便，且致使日後之法律關係更行複雜，而 附圖E 部分所示土地上無任何建物存在，如分由原告取得， 日後較不易發生管理利用上之問題，且被告等亦均認將附圖 E 部分所示土地分由原告取得，較為適當等情，並考量系爭 土地之之使用情形、經濟效用及全體共有人之利益等一切情 狀，認系爭土地之分割方式，應以：如附圖所示C 部分土地 分由被告賴麗琱取得、編號D 部分土地分由被告賴昭騰、賴 啟文取得，應有部分各1/2 、編號E 部分土地分由原告取得 ，較為公平妥適。
五、從而，原告起訴請求合併分割系爭土地，應予准許。本院爰 審酌兩造之主張、系爭土地之現況及臨路情形、應有部分之 比例等情，將系爭土地分割為：如附圖所示C 部分土地分由 被告賴麗琱取得、編號D 部分土地分由被告賴昭騰、賴啟文 取得，應有部分各1/2 、編號E 部分土地分由原告取得。至 原告起訴請求分割系爭建物部分，則屬無據，應予駁回。六、又分割共有物之方法，本應由法院斟酌何種方式較能增進共 有物之經濟效益，並兼顧兩造之利益，以決定適當之分割方 法，不因何造起訴而有不同，故原告請求分割系爭土地部分 雖有理由，惟關於此部分訴訟費用之負擔，仍應以共有人全 體各按其應有部分比例負擔，方屬事理之平，爰諭知如主文 第三項所示。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘主張、陳述暨所提之證據，經 審酌均與本院前揭判斷不生影響，爰不一一詳予論述，附此 敘明。
八、據上論結，本件原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民 事訴訟法第79條、第80條之1，判決如主文。中 華 民 國 102 年 5 月 22 日
民事第二庭法 官 馬傲霜
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴須於判決送達後 20 日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 102 年 5 月 22 日
書記官 劉欣怡