臺灣士林地方法院民事判決 101年度簡上字第170號
上 訴 人 淺水灣山莊管理委員會
法定代理人 鄭貴方
訴訟代理人 游孟輝律師
陳子操律師
被上訴人 周献隆
訴訟代理人 周献裕
上列當事人間確認管理費債權不存在事件，本院於民國102 年5
月14日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
壹、程序方面：
一、按當事人喪失訴訟能力或法定代理人死亡或其代理權消滅者 ，訴訟程序在有法定代理人或取得訴訟能力之本人承受其訴 訟以前當然停止；又上開法條規定，於有訴訟代理人時不適 用之；民事訴訟法第170 條、第173 條前段分別定有明文。 本件上訴人之法定代理人原為戴顗軒，嗣於本院審理中因管 理委員會之主任委員改選而變更為鄭貴方，此有上訴人所提 淺水灣山莊獨棟別墅第21屆住戶大會會議紀錄影本1 份在卷 可稽（見本院卷第247 頁），並經新北市三芝區公所以民國 102 年1 月10日新北芝工字第00000000000 號函准予備查在 案（見本院卷第209 頁）；而上訴人於本事件訴訟程序中委 任有訴訟代理人，自不適用民事訴訟法第170 條停止訴訟之 規定；且上訴人亦已具狀陳明由鄭貴方承受訴訟在卷（見本 院卷第206 頁），被上訴人對上訴人法定代理人之承受訴訟 亦表示沒有意見（見本院卷第221 頁），是上訴人法定代理 人聲明承受訴訟，應予准許，合先敘明。
二、次按當事人不得提出新攻擊或防禦方法。但有下列情形之一 者，不在此限：因第一審法院違背法令致未能提出者。 事實發生於第一審法院言詞辯論終結後者。對於在第一審 已提出之攻擊或防禦方法為補充者。事實於法院已顯著或 為其職務上所已知或應依職權調查證據者。其他非可歸責 於當事人之事由，致未能於第一審提出者。如不許其提出 顯失公平者。前項但書各款事由，當事人應釋明之。違反前 二項之規定者，第二審法院應駁回之。民事訴訟法第447 條 定有明文。又依同法第436 條之1 第3 項規定，前揭法條於 簡易訴訟之第二審上訴程序，亦準用之。本件上訴人於提起 上訴後，雖於上訴理由㈡狀中提出被上訴人於84年5 月17日
與第三人張伯樂簽署之協議書為證據方法（見本院卷第107 、108 頁），並主張該協議書中第4 條約定被上訴人應簽章 同意遵守淺水灣山莊管理辦法之規定，應屬民法第269 條之 第三人利益契約，被上訴人應有給付管理費之義務云云，然 前開證據及法律上之抗辯，均係上訴人於提起上訴後始行提 出，並未於原審有所主張，顯係於第二審程序中所提出之新 攻擊防禦方法，迭據被上訴人於答辯狀中在程序上加以爭執 （見本院卷第127 頁、第224 頁反面），且上訴人亦未釋明 此項新攻擊防禦方法之提出，究係符合民事訴訟法第447 條 第1 項何款所規定之情形，是依同條第3 項規定，上訴人提 出前開新攻擊防禦方法，不應准許，合予敘明。貳、實體方面：
一、被上訴人起訴主張：
（一）其所有新北市三芝區後厝段北勢子小段229 之26、202 之 5 及202 之78地號等3 筆土地（土地上無任何建物，下稱 系爭土地）經由仲介商售出並完成買賣，惟上訴人聲稱對 被上訴人仍擁有自85年9 月起至101 年2 月止、金額達新 臺幣（下同）294,000 元之管理費債權，並要求被上訴人 全數繳清，其間兩造雖多次溝通卻無進展，上訴人並表示 將阻撓土地買受人未來建屋之申請及進出，以此間接逼迫 被上訴人繳付上訴人所主張之管理費，致土地買受人及仲 介商亦要求被上訴人儘快繳清或處理系爭管理費；因本案 已延宕多時，且上訴人不主動提出給付管理費之訴，致法 律關係不明確，影響被上訴人權益甚鉅。被上訴人係產權 獨立之土地所有權人，系爭土地上並無任何建物，自非公 寓大廈管理條例之住戶及區分所有權人，本無公寓大廈管 理條例之適用，亦非該條例規定管理費及公共基金繳納義 務人，自無繳納管理費及公共基金之義務。為此提起本件 訴訟，請求確認上訴人對被上訴人自85年9 月起至101 年 2 月止之管理費債權294,000 元不存在。（二）兩造於主觀上對於上訴人所主張之管理費債權存在與否， 認知並不明確，致被上訴人在法律上之財產權地位有不安 之狀態，能以確認判決將之除去，應認被上訴人有即受確 認判決之法律上利益，此與民事訴訟法第247 條之規定並 無不合。
（三）公寓大廈管理條例第53條之立法原意，本欲使集居在同一 社區及基地上之獨棟式建築物，雖無同一建築物之區分所 有權關係，但其共同設施之使用與管理具有整體不可分者 ，其管理及組織準用公寓大廈管理條例之規定，故淺水灣 山莊內之獨棟式建築物所有權人，雖非區分所有權人，但
因該條之規定而準用公寓大廈管理條例。本院93年度訴字 第889 號判決，所肯認的只是獨棟式建築物之所有權人， 有適用公寓大廈管理條例第53條之規定，必須有建物之存 在，才有上開法條之適用，並不包括土地上無建築物之單 純土地所有人。
（四）本案係被上訴人所提起之確認之訴，而非上訴人所提起之 給付之訴，本案之訴訟標的，係被上訴人請求確認上訴人 自稱對被上訴人所擁有自85年9 月起至101 年2 月止之管 理費債權294,000 元不存在，此項金額為上訴人根據其住 戶規約及區分所有權人會議決議所訂定及計算而為主張， 不論其住戶規約、區分所有權人會議之決議均係依據公寓 大廈管理條例所為，故被上訴人係請求確認上訴人依公寓 大廈管理條例所主張之上開管理費債權對被上訴人不存在 ，不應對被上訴人所未聲明、而上訴人另為無因管理之法 律關係是否存在加以判決，否則即屬訴外裁判。（五）先不論上訴人主張之無因管理法律關係有無理由，惟社區 管理費之依據係公寓大廈管理條例，依特別法優於普通法 之法理，上訴人僅得依特別法即公寓大廈管理條例加以請 求，而排除無因管理之請求權。被上訴人並非淺水灣社區 之住戶，無權利及義務為社區做任何行為，而上訴人為被 上訴人之土地進行除草、修剪等行為，主要只是為社區環 境之美觀，雖有利於社區，但並不利於本人，因為被上訴 人本無需支付任何費用，但可能因上訴人之無因管理行為 必須支付費用，又被上訴人從未明示上訴人可以為此等美 觀行為，加以被上訴人可得推知之意思係相當明顯拒絕上 訴人，因為被上訴人從一開始即拒付任何費用，可以推知 被上訴人不同意上訴人為此等美觀行為，故上訴人之行為 均屬不適法之無因管理，不得適用民法第176 條第1 項之 規定，請求被上訴人負擔因此所支出之費用，反而應適用 民法第174 條第1 項之規定，負無過失賠償之責。再者， 民法第174 條第2 項所稱「盡公益上之義務」，係指法律 上之義務，而不包括道德上之義務，上訴人依民法第176 條第2 項規定請求，自屬無據。況且，上訴人請求被上訴 人支付費用，卻未提出任何可證明為系爭土地所支出費用 之金額及證據，上訴人所主張294,000 元之管理費債權， 絕非此等除草、修剪之美觀行為之支出，因上述金額乃來 自上訴人根據其住戶規約及淺水灣山莊區分所有權人會議 決議所訂定及計算；此外上訴人尚須提出每次為美觀行為 前系爭土地上有長草之證據，及每次是否達到影響美觀而 必須除草、修剪之證據，及單就系爭土地之美觀行為每次
所支出費用之證據，如今上訴人無一具備，則其所主張之 無因管理，自無理由。
（六）上訴人已知無法該當公寓大廈管理條例第53條之法條構成 要件，故不主張直接適用而改主張準用，惟準用只有在法 律明文規定時始得準用，上訴人主張單純土地所有權人準 用公寓大廈管理條例第53條，已違反法律上準用之原則。 被上訴人並未自陳事後會在系爭空地上建築房屋，僅表示 上訴人會阻撓土地買受人未來蓋屋之申請及進出，且系爭 土地現在既無建物，又未使用到社區內之公共設施及社區 道路，則上訴人現在要求被上訴人給付管理費，乃屬於法 無據。上訴人係以被上訴人日後有興建房屋及使用社區內 道路及公共設施為停止條件，要求被上訴人給付管理費， 惟迄今被上訴人既未興建房屋及使用社區內道路及公共設 施，所以條件並未成就，自不發生上訴人依據社區規約及 區分所有權人會議可要求被上訴人給付管理費之效力。被 上訴人並非區分所有權人，僅是單純之土地所有權人，並 非區分所有權人會議之權利義務主體，本即無義務參與該 會議，亦未同意該規約，則淺水灣山莊區分所有權人會議 之決議及住戶規約等，對被上訴人自無拘束力可言。（七）上訴人於上訴理由中主張類推適用公寓大廈管理條例第53 條之規定，及聲請傳訊證人，係屬於第二審程序中所提之 新攻擊防禦方法，未釋明有民事訴訟法第447 條第1 項之 情形，依法不得為之；且公寓大廈管理條例第53條之規範 意旨，本不包括單純無建物之土地所有權人，並非法律漏 洞，而係立法者刻意之排除，自無上訴人所稱類推適用之 問題。
二、上訴人抗辯：
（一）被上訴人就本件訴訟並無法律上之確認利益，因其業於10 0 年12月27日將系爭土地出賣予訴外人張玉金，張玉金再 於101 年3 月19日出賣予訴外人和新建設股份有限公司， 不論是被上訴人或是張玉金，皆可自由處分系爭土地，不 受任何人之限制，被上訴人在私法上之地位並無受侵害之 危險，自無確認利益之存在，其起訴自非適法。（二）系爭土地位於淺水灣山莊社區內之獨棟別墅區，且淺水灣 山莊內之空地均有經過修剪，足見山莊內之空地與整體社 區具有不可分性，且上訴人均有妥善管理空地；淺水灣山 莊為一封閉型社區，社區入口設有柵欄及警衛站，社區內 設置通行道路，道路兩旁裝設路燈，道路旁樹木經過修剪 ，並有社區公車接送住戶，社區活動中心設有書報室及運 動空間，活動中心一側為管理委員會辦公室，另一側為花
園及水池，社區北側有游泳池、網球場、籃球場，東側有 給水塔，前揭設施均由上訴人負責管理，並支出環保、園 藝、保全、警衛、監視系統、社區節能燈具、交通車等各 項社區管理費用；管理委員會自聘總幹事及助理總幹事為 全體住戶服務，並曾自費350 餘萬元修繕社區柏油道路， 堪認各集居之獨棟建物或空地戶就共同設施之使用與管理 具有整體不可分性，而被上訴人於84年購買系爭土地時， 已知悉系爭土地為淺水灣山莊社區之一部，淺水灣山莊自 得準用公寓大廈管理條例之規定。而淺水灣山莊於83年6 月19日召開住戶大會，決議管委會於83年7 月1 日開始運 作，山莊管理費收費標準為每戶月繳2,000 元，嗣後於第 14屆區分所有權人大會時，決議自95年1 月起調降為1,00 0 元，是依社區規約，被上訴人自有繳交管理費之義務。（三）雖系爭土地上未有建物，但因淺水灣山莊規約中已將空地 戶列為適用範圍，社區道路及公共設施部分，已由土地所 有權人無償提供予社區使用，雖社區道路非社區所共有， 但社區住戶均得永久無償使用，自與共有社區道路相同。 社區內雖有部分仍為空地，然該空地嗣後均會在淺水灣社 區興建建物，並使用社區目前之公共設施及社區道路，被 上訴人亦自陳日後會在系爭空地上建築房屋，必定會使用 社區內之公共設施及社區道路，而被上訴人於84年5 月間 買受系爭土地，理當知悉系爭土地位處淺水灣社區內，日 後亦有興建房屋及使用社區內道路及公共設施之必然性， 則上訴人依據社區規約及區分所有權人會議決議，要求被 上訴人給付管理費，自屬於法有據。且淺水灣社區召開區 分所有權人會議時，均有將出席通知單寄發給被上訴人， 足見上訴人確實有通知被上訴人前來參加區分所有權人會 議，一同討論社區相關事項，是被上訴人自己放棄參與討 論，卻事後主張其不受社區規約及區分所有權人會議拘束 ，自屬無據。
（四）退步言之，倘被上訴人不受社區規約、區分所有權人會議 決議之拘束，上訴人仍得依民法上無因管理之規定，請求 被上訴人給付相當於管理費之費用，系爭土地為淺水灣山 莊之一部，上訴人為維持整體社區之美觀，固定按時為包 括系爭土地在內之空地為除草、修剪等美觀行為，自屬有 利於本人，且並不違反本人明示或可得推知之意思，上訴 人自得依民法第176 條第1 項之規定，請求被上訴人負擔 因此支出之費用（即管理費）。再退步言，上訴人上開美 觀行為亦屬為本人盡公益上之義務，亦得依據民法第176 條第2 項規定，請求被上訴人負擔因此支出之費用（即管
理費）。
三、被上訴人於原審聲明：請求確認上訴人對被上訴人自85年9 月起至101 年2 月止之管理費債權金額294,000 元不存在； 上訴人於原審則聲明：駁回被上訴人之訴。原審經調查審認 後，准許被上訴人之請求，為其勝訴之判決；上訴人不服原 審判決而提起上訴，並聲明：㈠原判決廢棄。㈡被上訴人於 第一審之訴駁回；被上訴人則於第二審聲明：上訴駁回。四、本件經本院依民事訴訟法第270 條之1 第1 項第3 款規定， 協同兩造整理並協議簡化爭點及不爭執事項後，兩造於本院 準備程序中，同意協議簡化不爭執事項及爭執事項分別如下 ：
（一）不爭執事項：
1.系爭土地曾為被上訴人所有，且坐落於淺水灣山莊社區範 圍內，土地上並無任何建物存在。
2.被上訴人自85年9 月至101 年2 月之持有系爭土地期間， 均未向上訴人繳納任何管理費，但上訴人主張被上訴人有 繳納上開管理費之義務，被上訴人則主張並無繳納該管理 費之義務。
（二）爭執事項：
1.上訴人就系爭土地得否適用或類推適用公寓大廈管理條例 第53條之規定，而請求被上訴人繳納前開期間之管理費29 4,000 元？
2.上訴人得否依無因管理之法律關係請求被上訴人繳納前開 期間之管理費294,000 元？
五、得心證之理由：
（一）按確認之訴非原告有即受確認判決之法律上利益者，不得 提起；所謂即受確認判決之法律上利益，係指法律關係之 存否不明確，原告主觀上認其在法律上之地位有不安之狀 態存在，且此種不安之狀態，能以確認判決將之除去者而 言。又法律關係之存在與否不明確，致原告在私法上之地 位有受侵害之危險，而此危險得以對於被告之確認判決除 去之者，即得依民事訴訟法第247 條之規定提起確認之訴 ；過去之法律關係，固不得為確認之訴之標的，惟所謂過 去之法律關係，係指過去曾經成立或不成立之法律關係， 因情事變更，現已不復存在之情形而言；倘過去成立或不 成立之法律關係延續至現在尚存爭議者，仍不失為現在之 法律關係（最高法院52年台上字第1240號判例、95年度台 上字第2891號判決意旨參照）。本件被上訴人主張上訴人 聲稱對被上訴人擁有自85年9 月起至101 年2 月止、總金 額達294,000 元之管理費債權，並要求被上訴人全數繳清
，而上訴人於本事件中亦主張依公寓大廈管理條例第53條 、淺水灣社區規約及區分所有權人會議之決議，被上訴人 應有繳納前開管理費之義務，雙方對於上開管理費債權債 務關係是否存在，顯然有所爭執，堪認兩造間就該管理費 債權債務關係存在與否，仍不明確，致被上訴人是否須負 擔該筆債務，在法律上之地位存有不安狀態，並得以確認 判決加以除去，是被上訴人對上訴人提起本訴，自有確認 之法律上利益，上訴人辯稱被上訴人無確認利益云云，洵 非可採。
（二）次按公寓大廈管理條例第1 條第1 項開宗明義即規定：「 為加強公寓大廈之管理維護，提昇居住品質，特制定本條 例」；另同條例第3 條第1 、7 、8 、12款分別就該條例 之用辭定義如下：「一、公寓大廈：指構造上或使用上或 在建築執照設計圖樣標有明確界線，得區分為數部分之建 築物及其基地。」、「七、區分所有權人會議：指區分所 有權人為共同事務及涉及權利義務之有關事項，召集全體 區分所有權人所舉行之會議。」、「八、住戶：指公寓大 廈之區分所有權人、承租人或其他經區分所有權人同意而 為專有部分之使用者或業經取得停車空間建築物所有權者 。」、「十二、規約：公寓大廈區分所有權人為增進共同 利益，確保良好生活環境，經區分所有權人會議決議之共 同遵守事項」。依前揭條文，可知該條例之立法目的，係 規範公寓大廈之管理維護，藉由區分所有權人會議、規約 等機制，以提昇公寓大廈住戶之生活品質；且該條例所規 範之對象，為構造上或使用上或在建築執照設計圖樣標有 明確界線，得區分為數部分建物及其基地之公寓大廈，且 公寓大廈區分所有權人各就專有部分獨立使用，另就共用 部分為共同使用。另參酌民法第799 條第1 項規定「稱區 分所有建築物者，謂數人區分一建築物而各專有其一部， 就專有部分有單獨所有權，並就該建築物及其附屬物之共 同部分共有之建築物」，足徵區分所有建築物之存在，為 適用公寓大廈管理條例之先決條件；如土地所有權人未於 土地上興建房屋，則該土地所有權人就其所有之空地，與 其他土地所有權人或建物所有權人間，尚無從構成區分所 有關係，充其量僅成立民法上之共有或相鄰等關係，尚無 適用公寓大廈管理條例之餘地。
（三）再按公寓大廈管理條例第53條固規定：「多數各自獨立使 用之建築物、公寓大廈，其共同設施之使用與管理具有整 體不可分性之集居地區者，其管理及組織準用本條例之規 定。」；另同條例施行細則第12條規定：「本條例第53條
所定其共同設施之使用與管理具有整體不可分性之集居地 區，指下列情形之一：一、依建築法第11條規定之一宗建 築基地。二、依非都市土地使用管制規則及中華民國九十 二年三月二十六日修正施行前山坡地開發建築管理辦法申 請開發許可範圍內之地區。三、其他經直轄市、縣（市） 主管機關認定其共同設施之使用與管理具有整體不可分割 之地區。」。綜合上開條文意旨，係指多個各自獨立使用 之建物或公寓大廈，與其他獨立建物或公寓大廈間，由於 欠缺構造或使用之共同性，本非同一公寓大廈社區；然其 共同設施之使用與管理具有不可分性，此等集居式房屋（ 例如別墅群、公寓大廈群）雖非區分所有建物，但由於就 公共設施之使用管理仍具有不可分性，與公寓大廈共用公 共設施之特質相近，遂準用公寓大廈管理條例之相關規定 ，以利管理；是該條例第53條之規定，仍以「存在多數各 自獨立使用之建築物、公寓大廈」，而就共同設施之使用 與管理具有不可分性，為其前提，如部分土地所有權人已 興建獨立房屋或公寓大廈，但其他土地所有權人並未興建 地上物時，其彼此間仍欠缺集居式社區之本質，自無該條 例第53條之準區分所有權人關係。
（四）經查：被上訴人於85年9 月至101 年2 月之期間內，雖為 系爭土地之所有權人，然並未於系爭土地上興建任何房屋 ，依前揭法條規定及說明，系爭土地雖位於淺水灣山莊社 區內，但被上訴人就系爭土地與該社區內之建築物所有人 間，尚無集居關係之可言，無從適用或類推適用公寓大廈 管理條例第53條所規定之準區分所有權人關係。又淺水灣 社區之區分所有權人會議決議與規約，針對尚未興建房屋 之空地所有權人雖規定應繳納管理費，惟上開決議、規約 就管理費之繳納，均係依照公寓大廈管理條例中對區分所 有權人之規定而來，僅屬該社區區分所有權人間之共同行 為，對區分所有權人固有拘束力，然被上訴人在該社區內 既無房屋，僅為空地所有人，致欠缺區分所有權人之身分 ，而無公寓大廈管理條例之適用，自不受上開規約與決議 所拘束，上訴人亦無從據以請求被上訴人繳付前開管理費 。至於上訴人所舉臺灣高等法院98年度上易字第493 號判 決，固認為未建屋之空地所有人仍應適用公寓大廈管理條 例第53條規定，而受社區規約及區分所有權人會議決議之 拘束，須繳納管理費，然上開判決僅為個案見解，並非最 高法院判例，本院並不受該判決之拘束，併此敘明。（五）又上訴人雖另主張：淺水灣社區內有游泳池、網球場、籃 球場等多項公共設施，均由上訴人管理，並自聘總幹事及
助理總幹事為全體住戶服務，請求傳訊曾擔任管理委員會 主任委員之淺水灣社區住戶鄭文益、總幹事李美妙，以證 明淺水灣山莊規約之適用對象包含空地戶在內，及被上訴 人曾經使用淺水灣山莊內活動中心、游泳池、書報室等公 共設施之事實，而應適用公寓大廈管理條例第53條及社區 規約之規定繳納管理費云云，並已釋明此項證據方法之提 出，係依民事訴訟法第447 條第1 項第3 款規定，對於在 第一審已提出之攻擊或防禦方法為補充；然查，被上訴人 就系爭土地與該社區內之建築物所有人間，既無從適用或 類推適用公寓大廈管理條例第53條所規定之準區分所有權 人關係，且被上訴人不受上開社區規約與區分所有權人會 議決議之拘束，並因此負擔繳納管理費之義務，則上訴人 請求傳訊前開證人，藉以證明被上訴人曾使用社區內之公 共設施，縱係屬實，亦與本事件之判斷結果不生影響，而 無調查之必要，附此敘明。
（六）上訴人另辯稱：縱被上訴人不受社區規約、區分所有權人 會議之拘束，然系爭土地為淺水灣山莊之一部，上訴人為 維持整體社區之美觀，固定按時為包括系爭土地在內之空 地為除草、修剪等美觀行為，上訴人仍得依民法第176 條 第1 、2 項無因管理之規定，請求被上訴人給付相當於管 理費之費用云云，惟查：被上訴人提起本件確認之訴，所 訴請確認之法律關係，係請求確認上訴人依公寓大廈管理 條例、區分所有權人會議決議及社區規約之規定，對被上 訴人自85年9 月起至101 年2 月止之管理費債權294,000 元不存在，並未請求確認兩造間無因管理之債權債務關係 是否存在，倘上訴人主張因其就系爭土地有除草、修剪等 美觀、維護行為，而對被上訴人有無因管理之債權存在， 應由上訴人另行本於該項請求權基礎對被上訴人主張權利 ，本件被上訴人既未請求確認兩造間無因管理之債權債務 關係是否存在，本院自無從在被上訴人所請求確認之法律 關係以外，就上訴人所抗辯無因管理之法律上主張是否可 採加以審究，是上訴人前開所辯，亦無可採。
（七）綜上所述，系爭土地雖位於淺水灣社區內，然被上訴人僅 為單純之空地所有人，與社區內其他建物所有權人間並不 構成集居關係，上訴人無從依公寓大廈管理條例第53條、 區分所有權人會議決議或社區規約之規定請求被上訴人繳 納上開管理費，則被上訴人請求確認上訴人之前開管理費 債權294,000 元不存在，核無不合，原審為上訴人敗訴之 判決，所持理由雖與本院略有不同，然其結果則無二致， 是上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，
其上訴應予駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造所提其餘攻擊防禦方法及舉證，經 審酌後核與本件判決結果不生影響，爰不一一論述，附此敘 明。
七、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第436 條之1 第3 項、第449 條第1 項、第78條，判決如主文。中 華 民 國 102 年 5 月 28 日
民事第一庭 審判長法 官 陳麗芬
法 官 林家賢
法 官 邱光吾
以上正本係照原本作成。
本件判決不得上訴。
中 華 民 國 102 年 5 月 28 日
書記官 許巧玟
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