臺灣基隆地方法院民事判決 101年度訴字第518號
原 告 吉祥企業大樓公寓大廈管理委員會
法定代理人 劉秋蘭
訴訟代理人 陳雅萍律師
被 告 蔡信貴
被 告 翁明輝
被 告 翁明煌
上三人共同
訴訟代理人 邱怌贏
紀珈
上列當事人間請求給付公寓大廈管理費事件，本院於民國102 年
4 月19日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
被告蔡信貴應給付原告新臺幣伍拾柒萬元，及自民國一○二年一月十六日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。被告翁明輝應給付原告新臺幣壹拾肆萬伍仟貳佰玖拾陸元，及自民國一○二年一月十八日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
被告翁明煌應給付原告新臺幣壹拾肆萬貳仟叁佰肆拾肆元，及自民國一○二年一月二十八日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用新臺幣玖仟叁佰陸拾元，其中新臺幣陸仟壹佰柒拾捌元由被告蔡信貴負擔，另新臺幣壹仟伍佰玖拾壹元由被告翁明輝負擔，餘新臺幣壹仟伍佰玖拾壹元由被告翁明煌負擔。本判決第一項於原告以新臺幣壹拾玖萬元為被告蔡信貴供擔保後，得為假執行；但被告蔡信貴如以新臺幣伍拾柒萬元為原告預供擔保，得免為假執行。
本判決第二項、第三項得為假執行；但被告翁明輝、翁明煌如依序以新臺幣壹拾肆萬伍仟貳佰玖拾陸元、新臺幣壹拾肆萬貳仟叁佰肆拾肆元分別為原告預供擔保，得免為假執行。原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
一、程序事項：
㈠原告於起訴時就原告名稱誤載為「吉祥企業大樓管理委員會 」，惟原告之正確名稱應為「吉祥企業大樓公寓大廈管理委 員會」，此有基隆市仁愛區公所民國101 年8 月22日基仁民 字第0000000000號函所附之公寓大廈管理組織報備證明在卷 可參（本院卷一第37、38頁），前揭名稱之誤載於當事人之 同一性並無影響，且原告訴訟代理人業於言詞辯論期日將上
開誤載事項予以更正，於法並無不合。
㈡原告於起訴時原列蔡信貴、翁明輝、翁明煌、陳興達為被告 ，嗣於言詞辯論期日前具狀撤回對被告陳興達之起訴，從而 本院應僅就原告對被告蔡信貴、翁明輝、翁明煌之訴為審判 。
二、原告起訴主張：
(一)緣被告蔡信貴、翁明輝、翁明煌均為坐落基隆市○○區○○ 路00號之吉祥企業大樓公寓大廈（下稱吉祥大樓）區分所有 權人，該大樓於72年底興建完成，於73年間由建商發起訂定 「吉祥企業大樓管理委員會組織章程」而成立吉祥企業大樓 管理委員會，上開組織章程雖載有「暫定管理費收費標準： （每坪）1.空屋新臺幣（下同）15元；2.純住家30元；3.辦 公營業45元；4.小型特別營業60元；5.特別營業90元」，惟 經議決通過之管理費依建物使用目的不同而異其收費標準， （每坪）為「1.空屋20元；2.純住家40元；3.辦公營業50元 ；4.小型特別營業（未訂此類）；5.特別營業80元」，另對 於各戶管理費收費坪數之計算，亦議決通過以上述組織章程 所載「大樓使用中及空屋狀況」所載坪數計費，之後有關大 樓之管理、維護等事務及管理費收取均由吉祥企業大樓管理 委員會綜理。嗣97年間因上開標準所收管理費用不敷使用， 而於97年7 月24日召開96年度區分所有權人會議中議決通過 調整管理費，並通過「八大及特殊行業每坪增收30元、辦公 業務每坪增收20元、空屋及住戶每坪增收10元」，增收後之 收費標準（每坪）則為「空屋30元、住家50元、辦公室70元 、特別營業（即八大行業及特殊行業等）110 元」（自97年 8 月起收取），復因特別營業業者認為每坪110 元之收費標 準過高，而再調降特別營業收費標準為每坪100 元，故於原 告申請報備前，管理費（每坪）收費標準為「空屋30元、住 家50元、辦公室70元、特別營業（八大行業及特殊行業等） 100 元」。而上開收費標準通過及嗣後修訂決議後，原告均 依各次決議收費標準向各區分所有權人收取管理費，歷年來 各區分所有權人亦均依上開標準繳交管理費。嗣原告於 101 年間訂定規約，並依公寓大廈管理條例之規定申請報備，經 基隆市仁愛區公所同意備查在案，被告原即有積欠數期管理 費，獲悉原告至101 年8 月間始依同條例申請報備，即以此 為由主張原告於申請報備前並未合法成立，無權收取管理費 云云，拒絕繳付管理費，雖經原告催告定期繳付，但被告仍 置之不理。
(二)查原告雖於101 年8 月22日始經主管機關核准報備，惟向主 管機關報備並非管理委員會成立之必要要件，蓋參照最高法
院64年臺上字第2461號判例意旨，公寓大廈成立管理委員會 ，而未依公寓大廈管理條例第28條第1 項、第55條規定，向 直轄市、縣（市）主管機關報備者，仍屬民事訴訟法第40條 第3 項所規定之非法人團體，而具有當事人能力。原告在依 法定程序辦理上揭組織報備手續前，即有一定之名稱、辦公 處所，設立之目的在負責大樓之管理維護工作，收有管理費 且有獨立之財產，並得在授權範圍內管理運用相關款項，自 屬非法人團體，而有當事人能力，是公寓大廈管理委員會申 請報備，僅係原屬非法人團體之社區管理委員會依法定程序 成立法定非法人團體，縱原管理委員會未符同條例之程序， 於申請核備後，其原一切職務即移轉由新成立之管理委員會 承受，二者當事人之地位同一，核備成立之管理委員會自得 向區分所有權人請求給付成立前所積欠之管理費。原告社區 經決議定有管理費收費標準，數十年來各區分所有權人均依 決議標準給付管理費。原告雖遲至101 年8 月22日始經主管 機關同意備查，然早自73年間業已成立，且經多數住戶同意 繳納管理費多年。再者，原告管理委員會成立前，所收取之 管理費原即用於大樓管理維護事務，於管理委員會成立後亦 如是，又依原告現行有效之規約第10條規定：「一、管理費 由各區分所有權人依照區分所有權人會議決議分攤之。但第 一次區分所有權人會議召開前或區分所有權人會議未決議時 ，買賣契約或分管契約有約定者從其規定…」，故原告合法 報備後就之前被告所積欠之管理費，承先前報備前之決議及 約定，請求被告給付，自無不合。
(三)原告就相關決議文件因曾遭納莉颱風淹水而多數滅失，復歷 經人事異動而未完整保存先前文件（僅部份保存，然由目前 留存之收據存根聯應可認定原告社區對於上載應收之管理費 標準及收取管理費坪數計算確經議決通過且公布執行，實際 上該收費標準及收費坪數之依據亦行之有年。而被告蔡信貴 自99年7 月6 日取得吉祥大樓10樓建物所有權後，因當時未 做營業使用，故以議決之管理費收取坪數300 坪及空屋收費 標準每坪30元計算，向被告蔡信貴收取每月9,000 元之管理 費，其亦遵期繳交，惟其自100 年1 月起於10樓經營「基隆 休閒舞場」（按：99年12月為營業籌備期間，尚未正式營業 ，該月仍以空屋標準收費），故應改依「特別營業」類別每 月收取每坪100 元、共300 坪計30,000元之管理費，然被告 蔡信貴先以其股東不願繳交、嗣再以原告先前未合法成立為 由，自100 年1 月起之管理費即拒絕繳交，惟由被告蔡信貴 自取得建物所有權後即願以空屋標準繳交管理費觀之，顯然 對於原告有權收取管理費並以300 坪計算管理費等情並不爭
執，參以原告大樓其他營業用戶亦係以每坪100 元之標準繳 交管理費，故原告確有權向被告蔡信貴收取每月30,000元之 管理費。至於被告翁明輝、翁明煌於94年10月間分別取得吉 祥大樓9 樓之1 、之2 （翁明輝）及9 樓之3 、之4 （翁明 煌）房地之所有權，並合併建物經營「百齡網際網路」之用 ，其先前均按期按營業用管理費收費標準以每坪每月100 元 計算繳交管理費（自97年8 月起每坪100 元，之前每坪80元 ），並多由被告翁明輝以「百齡網際網路」名義負責繳交， 惟自99年8 月起即未繳納管理費，嗣再以原告先前未合法成 立為由拒絕繳納，惟被告翁明輝、翁明煌先前均以每坪 100 元營業用收費標準計算向原告繳交管理費，顯然被告翁明輝 、翁明煌知悉原告社區管理費收費標準，原告亦係有權收取 管理費之人。
(四)綜上所述，被告三人積欠如附表一所示建物之管理費，並負 有繳納之義務（本件僅請求至101 年7 月底止積欠之管理費 ），是原告自得依公寓大廈管理條例第21條規定、管理組織 章程、區分所有權人會議決議暨管理規約等，請求被告各給 付如附表一所示之款項。
(五)對被告抗辯所為之陳述：
⒈吉祥大樓既係72年間興建成立，即無可能依循84年間始公布 施行之公寓大廈管理條例規定成立管理委員會，且參酌臺灣 高等法院92年度上易字第755 號判決意旨可知，本條例施行 前成立之管理委員會暨有關於管理維護費用之負擔，並無須 依循該條例規定之程序，僅須區分所有權人之意思表示趨於 一致之合同行為，實際上經其餘區分所有權人遵循多年，即 具約束區分所有權人或住戶之效力。被告並不爭執吉祥大樓 早有成立管理委員會（僅抗辯成立程序不合法）及收取管理 費之事實，雖因年代久遠對於建商當時召開程序及訂立過程 無從得知，惟各區分所有權人均未認有何不合理之處而遵循 該管理費收取標準向「吉祥大樓管理委員會」繳納管理費多 年，足認吉祥大樓之全體區分所有權人就該管理費收費標準 有意思表示趨於一致之合同行為。
⒉本次經區公所報備成立前，吉祥大樓成立之管理委員會悉依 上述組織章程組織之，期間並曾數次召開區分所有權人會議 ，其中與管理費調整有關者，即為97年7 月24日召開之區分 所有權人會議，而調整後之管理費標準亦經各區分所有權人 遵循繳納迄今，故被告所稱未依法召開區分所有權人會議云 云，與事實不符。97年7 月24日之96年度區分所有權人會議 確有召集，被告縱認為該次會議召集程序或決議方法有違法 爭議，既未依民法第56條第1 項規定於3 個月法定期間內訴
請法院撤銷系爭會議決議，上開會議決議即仍屬有效，而得 拘束所有區分所有權人。另被告翁明輝、翁明煌二人及被告 蔡信貴之前手均依該97年7 月24日會議決議議決之標準繳交 管理費數年，未曾就該次會議召集程序及決議方法提出違法 爭議，足徵被告辯稱原告就管理費之收取毫無依據云云，顯 屬無稽。
⒊被告雖又質疑原告於101 年2 月16日、同年4 月19日召開區 分所有權人會議之合法性，主張該會議作成之決議不成立及 管理委員選舉無效，進而主張原告非合法組成之管理委員會 及無當事人能力，不能向被告請求給付管理費云云，然原告 已依據公寓大廈管理條例規定申請報備獲准，有報備證明可 證；相關之會議召集通知、到會區分所有權人簽到簿、到場 區分所有權人已達法定出席及議決比例等相關會議紀錄資料 ，均為向主管機關申請報備時應備之文件，有公寓大廈管理 組織申請報備處理原則及附件申請報備表格可參，可見主管 機關於管理委員會申請報備時，對於核准報備法定要件所需 文件均已加以審視確認，於符合法定成立要件後，方予核發 報備證明，尚非僅係形式審查，亦即就管理委員會是否具備 法定成立要件，亦需要求管理委員會檢具相關證明文件並予 審視，非無實質審查。至於報備函文所載「申請人如有偽造 文書、侵害他人權利等情事，由申請人依法負其責任」等文 句，乃係指申請人對其所提供核備之文件真實性須自負其責 ，與主管機關是否有對管理委員會成立要件實質審查無涉， 故管理委員會於取得主管機關核備證明後，依公寓大廈管理 條例之規定即已合法成立，倘對於區分所有權人會議之召集 程序或決議方法認有違法，亦應依法另訴請求撤銷決議或請 求確認決議無效，於區分所有權人會議決議未經撤銷或確認 無效前，被告片面主張原告未合法成立云云即無所憑。 ⒋被告再謂「管理委員會」無獨立財產，不能認為係「非法人 團體」，及區分所有權人對於公共基金之共有權，性質上乃 區分所有權之從屬物權，非管理委員會之獨立財產云云，然 「管理委員會」於完成登記後具非法人團體之性質，原告收 取之管理費與各區分所有權人之財產截然有別，原告就收取 之管理費於社區管理維護範圍內得獨立為管理運用，就該特 定財產具處分權限，對於原告而言具獨立財產性質，被告提 出之收支表亦顯示管理委員會收取之「管理費」乃獨立列載 之收入明細，顯見原告確有得獨立處分之財產。 ⒌被告主張新成立管理委員會得否向區分所有權人收取先前積 欠之管理費，在其是否合法成立，不在其是否繼受先前管理 委員會之職務等情，可見被告就現今合法成立之管理委員會
有權收取核備前住戶積欠之管理費乙節並不爭執，而原告管 理委員會業經合法報備，已如前述，則原告依循實際上經住 戶同意且遵循多年之決議為管理費之收取，自屬有據。被告 雖辯稱先前因新加入為區分所有權人，不知管理中心是否為 合法組成之管理委員會，又不諳法律規定，不知原告無權收 取管理費，而繳交管理費云云，然被告既係新加入之區分所 有權人，如何空言原告管理委員會不具收取管理費之權限？ 況由被告成為區分所有權人後即依約繳交管理費多年乙情， 足認原告社區對於管理費之收取確實定有一定標準，且為各 區分所有權人所遵循，該有關管理費收取及收費標準之決議 ，自有拘束身為區分所有權人之被告之效力。
⒍有關被告質疑「原告不能證明於公寓大廈管理條例制定實施 前，吉祥大樓曾經區分所有權人會議開會決議成立管理委員 會或曾經區分所有權人全體決議管理費之收費標準，經住戶 同意而訂定規約」乙節，就此原告已提出「吉祥企業大樓管 理委員會組織章程」、「吉祥大樓96年度區分所有權人會議 記錄」、「10樓收費收據影本（被告蔡信貴所有）」、「 9 樓之1 、9 樓之2 、9 樓之3 、9 樓之4 收費收據影本（被 告翁明輝、翁明煌所有）」，以資證明吉祥大樓先前於建商 協助下已取得區分所有權人同意訂有組織章程明訂收費標準 ，嗣後於區分所有權會議經決議修訂收費標準，各該決議均 為社區區分所有權人長期遵守，且被告亦確實遵循上開原告 社區決議繳交管理費等節。且管理委員會無論經行政程序報 備前後均有當事人能力，僅報備成立前係依民事訴訟法第40 條第3 項規定享有當事人能力，報備成立後則由公寓大廈管 理條例第38條規定賦與當事人能力，故被告抗辯原告無當事 人能力云云，自不可採。
⒎被告雖抗辯因上開組織章程並非依公寓大廈管理條例所訂定 ，自無同條例第24條第1 項規定適用，未參與各該行為之繼 受人（即被告），自不受拘束云云，但按同條例施行前有關 管理費用負擔之標準，如經住戶同意，實際上亦經住戶遵循 多年，於公寓大廈管理條例施行後，仍有拘束全體區分所有 權人之效力。而依原告現行有效之上述規約第10條，亦規定 就報備前管理費分攤依先前分管契約約定，此現行規約對於 被告亦有拘束力。
⒏被告再主張公寓大廈管理費之收取不得違反平等原則，依民 法第822 條第1 項規定，原則上應由區分所有權人按其共有 之應有部分比例分攤，如不符均衡正義，即屬違反誠信原則 而無效云云，但前述管理費收費標準依建物使用用途而有不 同，此為本社區慣行之收費方式，被告亦不否認本社區一向
有區分建物用途而就管理費收取標準相異之情，實際上被告 翁明輝、翁明煌亦依「特別營業」標準繳交管理費多年，被 告蔡信貴於未營業前亦依空屋標準繳交管理費數年；依公寓 大廈管理條例第10條第2 項規定，亦允許區分所有權人會議 以規約或決議訂定收費標準及方式，故原告以經議決通過之 收費標準向被告收取管理費，於法有據。再者，建物用途不 同，於公寓大廈之管理事務繁雜度即有不同，倘為營業用途 ，較之空屋、住家或辦公室用途者，來訪客戶較為頻繁，將 增加電梯使用頻率，增加維護費用，耗費較多公用電力，此 外較多之來訪人員亦增加社區管理負擔，故對於營業用區分 所有權人收取較高數額之管理費有其緣由及必要性，無違反 平等原則之情形。
(六)基於上開說明，爰聲明：
⑴被告蔡信貴應給付原告570,000 元，及自起訴狀繕本送達 之翌日起至清償日止按年息百分之5 計算之利息。 ⑵被告翁明輝應給付原告145,296 元，及自起訴狀繕本送達 之翌日起至清償日止按年息百分之5 計算之利息 ⑶被告翁明煌應給付原告142,440 元，及自起訴狀繕本送達 之翌日起至清償日止按年息百分之5 計算之利息。 ⑷訴訟費用由被告共同負擔。
⑸願供擔保，請准宣告假執行。
三、被告則抗辯：
(一)原告非合法組成之「公寓大廈管理委員會」，並無「當事人 能力」：
⒈吉祥大樓係72年底興建完成，因當時公寓大廈管理條例尚未 立法（該條例係84年6 月28日由總統公布，自84年6 月30日 起施行），故自始即無依該條例召開區分所有權人會議成立 管理委員會，更無經區分所有權人會議決議通過之規約可言 。嗣該條例施行後，迄至101 年7 月31日選出劉秋蘭等人為 管理委員之「第一屆第二次區分所有權人會議」止，亦無依 該條例規定成立過管理委員會，且亦無經區分所有權人會議 決議通過之規約（否則豈會稱為「第一屆」）。至原告提出 之「吉祥企業大樓管理委員會組織規程」乃建商所訂定，並 非當時全體共有人開會決議之規約，自非「規約」。原告並 未提出有召開全體區分所有權人會議、選舉管理委員、組織 管理委員會之證據，僅以「相關文件因曾遭納莉颱風淹水而 多數滅失，復歷經管理委員會人事異動而未完整保存」等語 搪塞，何人能信？實則管理中心乃在大樓之6 樓處，縱因曾 遭颱風侵襲亦不可能遭水淹而滅失。況依被告所知，101 年 7 月前僅有一位自稱主任委員之郭金龍、另一位自稱總幹事
之陳右昇出面處理吉祥企業大樓之管理事務（主要為收取管 理費），從未依法召開區分所有權人會議來訂定規約、選舉 管理委員以組織管理委員會或決議如何收取管理費。原告稱 曾經決議通過管理費依建物使用目的不同而異其收費標準云 云，全屬空穴來風，毫無依據。
⒉被告雖曾先後收到定於101 年2 月16日、同年4 月19日、同 年7 月31日召開之吉祥大樓區分所有權人會議之開會通知， 惟通知單上均記載主辦單位為「吉祥企業大樓管理中心」， 顯見並非由有召集權之人所召集（如郭金龍為主任委員，則 應係郭金龍召集，惟101 年7 月31日之召集人為崔延博）， 自應認該決議不存在。且前二次會議被告均未收到會議紀錄 ，無從知悉出席人數及區分所有權比例是否足夠、會議內容 及決議結果為何，亦無從查知101 年7 月31日召開之區分所 有權人會議有無依公寓大廈管理條例第32條規定召開，出席 之區分所有權人及區分所有權比例是否已達法定開議人數及 比例。退步言之，假設該次會議可依同條例第32條之規定召 開及決議，因原告於會後並未將會議紀錄送達各區分所有權 人，請各區分所有權人於7 日內表示贊成或反對，故亦無從 依該項後段規定視為決議成立。因此，101 年7 月31日召開 之吉祥大樓第二次區分所有權人會議作成之決議均不能視為 成立，其中選舉管理委員之投票結果亦屬無效，而管理委員 互推劉秋蘭為主任委員，組成之管理委員會自不合法。原告 既係主張依公寓大廈管理條例之規定召開區分所有權人會議 ，則其決議之成立及生效，自應先依同條例第31條、第32條 、第27條之規定決之；縱應準用民法第56條關於社團法人總 會決議之規定，亦應視該區分所有權人會議決議係「召集程 序或決議方法違反法令或規約」或「決議之內容違反法令或 規約」，始可決定係「得於決議後三個月內請求法院撤銷其 決議」或「決議無效」，尤其該次會議並非由有召集權之人 所召集，根本應認為決議不存在，並非召集程序或決議方法 違反法令或規約而已。
⒊公寓大廈管理委員會是否合法成立，與有無向主管機關報備 無關。非合法成立之管理委員會，縱已向主管機關報備，亦 不因而變為合法，主管機關僅對於報備資料為形式審查而已 ，對於實質並無審查及認定之權利。此由基隆市仁愛區公所 函文內亦載明「本申請案僅係申請主管機關依公寓大廈管理 組織申請報備書處理原則規定同意發給報備證明，申請人如 有偽造文書、侵害他人權利等情事，由申請人依法負其責任 」等語，亦足見主管機關並不審查實質。
⒋吉祥大樓乃既有公寓大廈，應依同條例第55條第1 項之規定
成立管理委員會，且於區分所有權人會議訂定規約前，應以 同條例第60條規定由中央主管機關訂定之規約範本視為規約 （同條例第55條第2 項規定），亦非原告所指之「吉祥大樓 管理規約」，該規約根本未經區分所有權人會議開會合法決 議通過，連訂立日期都未填上，至多僅能認係規約草約，何 能認為係規約？足證原告確非合法組成之管理委員會，不能 認為有當事人能力。
⒌依公寓大廈管理條例之規定，公寓大廈固應設置公共基金， 惟公共基金乃區分所有權人所公同共有，區分所有權人對於 公共基金之共有權，性質上乃區分所有權之從屬物權，並非 管理委員會之獨立財產，故公寓大廈管理委員會雖有一定之 名稱及事務所，並有一定之目的，惟並無獨立之財產，根本 不符合非法人團體之要件，不能認係非法人團體而有當事人 能力，是原告主張公寓大廈成立管理委員會而未向主管機關 報備者，仍屬民事訴訟法第40條第3 項所規定之非法人團體 ，而具有當事人能力云云，顯係故意曲解。原告既無獨立之 財產，不能認為係非法人團體，自無當事人能力。(二)原告並未證明「於公寓大廈管理條例制定實施前，吉祥企業 大樓曾經區分所有權人全體決議管理費之收費標準，經住戶 同意而訂立規約」，即侈言「於同條例施行前成立之管理委 員會暨有關於管理維護費之負擔，並無必須依循公寓大廈管 理條例程序之必要，僅須全體區分所有權人或意思表示趨於 一致之合同行為，實際上亦經其餘區分所有權人遵循多年， 即具約束區分所有權人或住戶之效力」云云，自無依據。又 原告更未證明「各區分所有權人均未認有何不合理之處而遵 循該管理費收取標準……繳納多年管理費」，即侈言「足認 吉祥大樓之全體區分所有權人就各該管理費收費標準有意思 表示趨於一致之合同行為」云云，尤無依據。且原告亦未提 出101 年7 月31日前曾合法組織管理委員會及依法選出郭金 龍為主任委員之證據，即侈言「吉祥大樓所成立之管理委員 會組織悉依組織章程組織之，期間並曾數次召開區分所有權 人會議」云云，亦無依據。退步言之，縱認原告所言種種屬 實，惟原告既自承組織規程並非依同條例所訂定，其前身之 管理委員會亦非依同條例之規定組成，則自亦無同條例第24 條第1 項規定之適用；基於債權行為之相對性，未參與各該 行為之繼受人（即被告），自亦不受其拘束。
(三)關於管理費之收取，除契約、規約另有約定，或區分所有權 人會議另有決議者外，原則上應由區分所有權人（即共有人 ）按其應有部分之比例分擔之；如不符均衡正義，得以違反 公平原則、禁止權利濫用原則、誠信原則及比例原則等主張
無效。縱認原告為合法成立之管理委員會，吉祥大樓區分所 有權人會議或規約（實無規約）亦無授權管理委員會訂定收 費標準；況依原告所述，其所指規約不論是「吉祥大樓管理 委員會組織章程」或「吉祥大樓管理規約」，均非經區分所 有權人合法開會決議通過之規約，根本無效力可言。退步言 之，管理委員會亦不得訂定違反公平負擔原則之收費標準。 依原告所陳，其向主管機關報備前，吉祥企業大樓之管理費 （每坪）收費標準為「空屋30元、住家50元、辦公室70元、 特別營業（即八大行業及特殊行業等）100 元」，此係吉祥 大樓96年度區分所有權人會議決議調整之金額云云。若原告 所陳為真，則其調整前之收費標準從何而來？又特別營業既 已調整為每坪110 元，為何未經區分所有權人會議再開會決 議即可任意調降為每坪100 元？尤其依上開標準，每坪收費 之高低竟相差達3 倍以上，其考量之因素未見原告說明，豈 非恣意？縱以被告所營之行業屬特種營業（舞廳及網咖）， 使用目的略有差異（其實均為企業營商牟利），原告亦未證 明其對被告提供之服務與對其他區分所有權人有何明顯不同 ，與共用部分之管理、維護及修繕等有何合理連結，是上開 標準顯違平等原則及比例原則，可認係違反公序良俗而無效 。原告須證明收費標準無違平等原則及比例原則，否則被告 自無依違法之規定繳費之義務。
(四)新成立之管理委員會得否向區分所有權人收取先前積欠之管 理費，乃在於其是否合法成立，不在於其是否繼受先前管理 委員會之職務，蓋公寓大廈管理委員會只要是依法成立，並 依區分所有權人會議決議之管理費收取標準收費，區分所有 權人即有繳交管理費之義務，管理委員會亦有收取管理費之 權利，不論其係以前成立或新成立之管理委員會。如在前管 理委員會時期積欠之管理費，新成立之管理委員會亦當然有 催繳及收取之權利。本件原告並非合法成立之管理委員會， 被告自無繳交管理費之義務。
(五)縱原告以往前曾繳交管理費，亦不表示吉祥大樓前有合法成 立過管理委員會，或曾合法訂定規約，或有人有權收取管理 費，蓋吉祥大樓自始未曾合法召開區分所有權人會議、合法 決議通過規約及合法組織管理委員會，縱有住戶無異議繳交 管理費多年，亦係因不諳法律規定及不知管理中心實際運作 情形所致，況原告管理委員會成立前後所收取之管理費是否 用於大樓管理維護事務，並不足以讓非合法成立之管理委員 會變為合法；縱使原告持有住戶繳交管理費之收據存根聯， 亦不能因此推論該存根聯上記載之「應收之管理費標準及收 取管理費坪數計算」確經決議通過且公布執行。被告蔡信貴
於99年7 月取得吉祥大樓10樓之區分所有權後，管理中心僅 收取每坪30元、每月共9,000 元之管理費，被告蔡信貴認尚 屬相當，故未深究而如數繳交，惟自100 年1 月起管理中心 突然要求繳交每月3 萬元之管理費，增為3 倍以上，顯非合 理，管理中心復不能提出相關決議為合理說明，被告蔡信貴 自不願繳交，嗣經查知管理中心根本未經合法成立而無權收 取管理費，縱100 年7 月31日原告成立後，亦係未經合法組 成之管理委員會，被告蔡信貴自無向其繳交管理費之義務， 故迄今仍拒絕繳交，實乃有理。至被告翁明輝及翁明煌雖於 94年10月取得吉祥大樓9 樓之區分所有權，惟實際上該屋係 二人母親張金鸞所購買及使用以經營「百齡網際網路」，而 張金鸞購買之初亦不知管理中心是否為合法組成之管理委員 會所設置，且不諳法律，尤認繳交一定金額之管理費乃理所 當然之事，故如數繳交至99年7 月止，嗣經他處得知管理中 心並未合法設立而無權收取管理費，張金鸞始拒絕再繳交， 迄101 年7 月31日原告成立後，張金鸞以為原告為合法成立 之管理委員會，曾再度繳交，嗣再度拒繳乃因遭原告訴請給 付管理費，且亦得知原告仍非合法組成之管理委員會之故。(六)並聲明：
1.原告之訴及其假執行之聲請均駁回。
2.訴訟費用由原告負擔。
3.如受不利益判決，願供擔保，請准宣告免為假執行。四、本院得心證之理由：
(一)原告主張被告蔡信貴係吉祥大樓內之基隆市○○區○○路00 號10樓區分所有權人，被告翁明輝係吉祥大樓內之基隆市○ ○區○○路00號9 樓之1 及9 樓之2 區分所有權人，被告翁 明煌係吉祥大樓內之基隆市○○區○○路00號9 樓之3 及 9 樓之4 區分所有權人，且被告蔡信貴在上址10樓經營「基隆 休閒舞場」，被告翁明輝及翁明煌在上址9 樓之1 、之2 、 之3 、之4 經營「百齡網際網路」，二處均為對外營業場所 等情，為被告三人所不爭（本院卷一第108 頁），且有原告 提出之建物登記謄本在卷可稽（本院卷一第12至21頁），此 部分事實均堪信為真實。又原告主張被告蔡信貴自100 年 1 月份起至101 年7 月份之期間（共19個月）均未繳納管理費 ，被告翁明輝及翁明煌均自99年8 月份起至101 年7 月份之 期間（共24個月）均未繳納管理費等情，亦為被告三人所自 承（本院卷一第109 頁），此部分事實亦堪信為實。(二)本件原告主張其係合法成立且已向主管機關報備之管理委員 會，得依以往吉祥大樓住戶間之決議內容，向被告三人收取 欠繳之管理費，惟被告三人均抗辯認原告非合法成立之管理
委員會而無當事人能力，故無權收取管理費，並認管理費之 收費標準違反平等原則及比例原則等情。是以，本件爭執重 點厥為：⒈原告有無當事人能力？⒉原告依「吉祥企業大樓 管理委員會組織規程」、97年7 月24日之96年度區分所有權 人會議紀錄、「吉祥企業大樓管理規約」等內容，向被告三 人收取101 年7 月份以前欠繳之管理費，有無理由？⒊原告 主張之管理費收費標準（即營業場所每坪以100 元計算）， 有無違反平等原則及比例原則？茲析述如下：
⒈原告具有當事人能力：
⑴按管理委員會有當事人能力，公寓大廈管理條例第38條第 1 項定有明文。本件原告主張其已依公寓大廈管理條例之 規定成立管理委員會並向主管機關報備，經主管機關同意 備查，主任委員為劉秋蘭等情，業據其提出基隆市仁愛區 公所101 年8 月22日基仁民字第0000000000號函所附之公 寓大廈管理組織報備證明、基隆市仁愛區公所101年8月31 日基仁民字第0000000000號函為證（本院卷一第37、38頁 ；卷二第70頁），足徵原告上開主張確屬有據。且公寓大 廈管理委員會向主管機關申請報備時，應備齊全體區分所 有權人名冊及出席區分所有權人名冊、區分所有權人會議 會議紀錄等資料，此由公寓大廈管理條例施行細則第8 條 足以查知，原告提出之公寓大廈管理組織申請報備處理原 則及申請報備之相關表格中，亦顯示需上開文件齊全方能 由受理報備機關發給同意報備證明（本院卷二第71至77頁 ），是由原告提出之證據資料，堪認原告確實係依公寓大 廈管理條例成立之管理委員會，依上開規定，自有當事人 能力。
⑵按公寓大廈管理委員會為人的組織體，應以其區分所有權 人會議為最高意思機關。該會議之召集程序或決議方法， 違反法令或章程時，依公寓大廈管理條例第1 條第2 項規 定，固應適用民法第56條第1 項關於撤銷總會決議之規定 ，由區分所有權人請求法院撤銷區分所有權人會議之決議 。惟區分所有權人會議如係由無召集權人召集而召開，該 會議既非公寓大廈管理委員會合法成立之意思機關，其所 為之決議即屬當然無效，本非法定應行撤銷之範疇（最高 法院101 年度台上字第1537號判決意旨、98年度台上字第 1692號判決意旨參照）。本件被告雖抗辯101 年7 月31日 召開之區分所有權人會議，於通知單上記載主辦單位為「 吉祥企業大樓管理中心」，非由有召集權之人為召集，故 該次會議不成立云云。然而，由被告提出之3 紙開會通知 單可知，吉祥企業大樓管理中心曾先後定於101 年2 月16
日、同年4 月19日、同年7 月31日召開區分所有權人會議 ，通知單上分別表明第一屆第一次區分所有權人會議、第 一屆第三次區分所有權人會議、第一屆第二次區分所有權 人會議（按：4 月19日之通知單上所載「第三次」實應為 「第二次」，7 月31日之通知單上所載「第二次」實應為 「第三次」，參本院卷一第95至96頁），其關於第幾次之 用語縱有誤載，並不影響該通知單欲通知各區分所有權人 於指定時間、地點召開區分所有權人會議之目的，而7 月 31日之開會通知單上已表明係由崔延博擔任召集人，該次 會議記錄亦顯示係由崔延博擔任會議主席（本院卷一第97 頁），而由原告提出之99年8 月至101 年7 月間吉祥企業 大樓管理委員會繳款憑單顯示，崔延博確實係吉祥大樓之 區分所有權人無誤（參本院卷一第116 至162 頁）。被告 僅空言泛稱上開會議係由無召集權之人召集云云，惟並未 具體指明其所主張當時有召集權之人應係何人及崔延博為 何無召集權，亦未提出任何曾向法院起訴請求確認上開會 議決議無效之證明；其雖又辯稱未收到前二次（指2 月16 日、4 月19日）會議紀錄，無從查知7 月31日會議是否已 達法定開議人數及比例云云，然其事前收受開會通知單， 自行放棄與會之權利，嗣後亦未具體表明其質疑上開會議