臺灣南投地方法院民事判決 101年度訴字第282號
原 告 邱玲慧
被 告 陳冠宇
訴訟代理人 曾彥錚律師
上列當事人間請求返還價金事件，本院於民國102 年5 月15日言
詞辯論終結，茲判決如下：
主 文
原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告起訴主張略以：
㈠被告前將所有坐落南投縣南投市○○段000 地號，面積16 2 平方公尺土地（下稱系爭土地），委託訴外人永慶不動產加 盟店虹信不動產經紀有限公司（下稱虹信公司）出售，嗣經 虹信公司仲介，被告之母即訴外人彭鳳嬌於民國101 年4 月 10 日 代理被告與原告簽訂不動產買賣意願書（下爭系爭意 願書），同意以買賣總價新臺幣（下同）540 萬元將系爭土 地出售予原告，原告已交付30萬元之斡旋金，兩造約定於同 年5 月10日交付定金200 萬元，同年9 月8 日正式簽約。 ㈡嗣原告與彭鳳嬌於101 年5 月8 日上午在虹信公司簽訂正式 買賣契約書，將定金數額變更為100 萬元，而原告已支付之 30萬元斡旋金則充作定金之一部，契約書暫由虹信公司保存 ，待原告交付剩餘之70萬元定金後再將契約書交予原告。孰 料原告依約於同年5 月9 日將70萬元交付予虹信公司負責人 即訴外人陳政義後，虹信公司表示因為地主有意見，請原告 於101 年5 月12至虹信公司，當天改簽斡旋金為100 萬元之 不動產買賣意願書，彭鳳嬌卻於101 年5 月12日表示，為避 免繳納約54萬元之奢侈稅，不承認原簽訂之買賣契約，原簽 訂之買賣契約及單據均遭虹信公司收回，陳政義並以發票日 為同年5 月16日之支票退回前收受之100 萬元定金。 ㈢綜上，兩造間就系爭土地之買賣契約於被告代理人彭鳳嬌收 受定金時已成立，縱認定金係由虹信公司收受而非被告收受 ，然虹信公司為賣方即被告之受任人，虹信公司收受定金即 視為被告收受定金，仍應認兩造間就系爭土地之買賣契約已 經成立。被告嗣後毀諾不願履行，系爭買賣契約因可歸責於 被告而不能履行，原告自可依民法第249 條第1 項第3 款之 規定，請求被告加倍返還定金。原告於101 年5 月28日以臺 中中清路郵局000131號存證信函催告被告給付，被告拒不履 行，原告雖聲請調解，亦不成立，爰依民法第249 條第1 項 第3 款之規定提起本件訴訟，請求被告加倍返還定金100 萬
元。並聲明：被告應給付原告100 萬元及自起訴狀送達翌日 起至清償日止，按年息5%計算之利息。
二、被告則抗辯略以：被告係於99年9 月7 日取得系爭土地之所 有權，故於101 年4 月10日由彭鳳嬌與原告簽訂系爭意願書 時，約定需於同年9 月8 日始正式簽訂買賣契約，惟被告仍 擔憂遭課徵奢侈稅，故經原告同意於101 年5 月12日解除系 爭土地之買賣預約，並另口頭約定不收定金，於101 年9 月 8 日再以540 萬元將系爭土地出售予原告。惟原告未經被告 同意，即逕行將定金交付陳政義，嗣無故於101 年5 月16日 逕自向陳政義取回上開100 萬元，並於101 年5 月28日發函 被告，指摘被告片面毀約。被告於調解程序時表示願於101 年9 月8 日以後與原告簽約買賣，惟原告堅持不願購買，要 求給付違約金，故調解不成立。本件系爭意願書既經兩造於 101 年5 月12日合意解除，被告亦未曾向原告收取定金，原 告自不得依民法第249 條第1 項第3 款規定，請求被告加倍 返還定金。從而，原告主張顯無理由。並聲明：如主文第1 項所示。
三、兩造不爭執事項：
㈠坐落南投縣南投市○○段000 地號，面積162 平方公尺土地 即系爭土地，以99年8 月20日贈與為原因，於99年9 月7 日 登記為被告單獨所有。
㈡被告委任虹信公司出售系爭土地。
㈢原告於101 年3 月30日簽訂系爭意願書（見本院卷第7 頁） 為真正，並交付斡旋金30萬元予虹信公司。
㈣依系爭意願書所示：系爭土地總價金540 萬元，斡旋有效期 間至101 年4 月6 日，特約條款以手寫註明：「暫訂5 月10 日收訂金200 萬元，9 月8 日正式簽約」。被告委任之代理 人彭鳳嬌於101 年4 月10日簽名表示同意依系爭意願書之條 件出售。
㈤兩造及代書於101年5月8日至虹信公司準備正式簽約。 ㈥原告於101 年5 月9 日提領70萬元交予虹信公司，連同之前 斡旋金30萬元，由陳政義於101 年5 月12日開立收受原告 100 萬元（下稱系爭100 萬元）之收據。
㈦系爭100 萬元已由陳政義於101 年5 月16日交付發票日為10 1 年5 月16日、票號ＮＵＣ0000000 、付款人為兆豐國際商 業銀行南投分行之面額100 萬元支票予原告，將系爭100 萬 元返還原告。
㈧原告於101 年5 月28日以臺中中清路郵局000131號存證信函 催告被告加倍返還定金100萬元。
㈨原告於101年7月19日向本院聲請調解，嗣調解不成立。
㈩編號ＡＫ0000000之不動產買賣意願書業經兩造合意作廢。四、兩造爭執事項：
㈠彭鳳嬌於101 年4 月10日在系爭意願書上簽名，是否表示兩 造已成立由彭鳳嬌代理被告出售系爭土地予原告？ ㈡兩造有無於101 年5 月8 日在虹信公司簽訂正式買賣契約書 ？兩造間就系爭土地之買賣契約有無成立?
㈢編號ＡＫ0000000 之不動產買賣意願書是否經兩造合意作廢 ？
㈣原告請求加倍給付定金100萬元有無理由？五、本院之判斷：
㈠系爭土地以99年8 月20日贈與為原因，於99年9 月7 日登記 為被告單獨所有。被告委任虹信公司出售系爭土地，原告意 欲買受系爭土地，於101 年3 月30日簽訂系爭意願書（編號 ＡＫ0000000 ），並交付斡旋金30萬元予虹信公司，被告委 任之代理人彭鳳嬌則於101 年4 月10日簽名表示同意依系爭 意願書之條件出售系爭土地，依系爭意願書所示：系爭土地 總價金540 萬元，斡旋有效期間至101 年4 月6 日，特約條 款以手寫註明「暫訂5 月10日收訂金200 萬元，9 月8 日正 式簽約」，嗣兩造及代書於101 年5 月8 日至虹信公司準備 正式簽約，原告於101 年5 月9 日提領70萬元交予虹信公司 ，連同之前斡旋金30萬元，由陳政義於101 年5 月12日開立 收受原告100 萬元之收據，然陳政義嗣於101 年5 月16日交 付發票日為101 年5 月16日、票號ＮＵＣ0000000 、付款人 為兆豐國際商業銀行南投分行之面額100 萬元支票予原告， 將系爭100 萬元返還予原告。原告曾於101 年5 月28日以臺 中中清路郵局000131號存證信函催告被告加倍返還定金100 萬元。原告於101 年7 月19日向本院聲請調解，然調解不成 立。兩造曾將編號ＡＫ0000000 之不動產買賣意願書合意作 廢等情，為兩造所不爭，並有系爭土地第二類登記謄本、系 爭意願書、陳政義簽立之系爭100 萬元收據、票號ＮＵＣ00 00000 之支票影本、臺中中清路郵局000131號存證信函影本 及回執、本院101 年度司調字第81號調解不成立證明書（見 本院卷第6 頁、第26頁、第7 頁、第69頁、第9 頁、第10頁 、第11至13頁、第27頁、第14頁、第71頁），復經本院調取 本院101 年度司調字第81號返還定金調解事件卷宗審閱無訛 ，堪認為真。
㈡按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任， 民事訴訟法第277 條本文定有明文。民事訴訟如係由原告主 張權利者，應先由原告負舉證之責，若原告先不能舉證，以 證實自己主張之事實為真實，則被告就其抗辯事實即令不能
舉證，或其所舉證據尚有疵累，亦應駁回原告之請求（最高 法院17年上字第917 號判例意旨參照）。次按解釋契約，固 須探求當事人立約時之真意，不能拘泥於契約之文字，但契 約文字業已表示當事人真意，無須別事探求者，即不得反捨 契約文字而更為曲解（最高法院17年上字第1118號判例意旨 參照）。經查，原告於101 年3 月30日立具系爭意願書，表 示願以540 萬元之價格買受系爭土地，並交付30萬元之現金 予虹信公司作為斡旋金，彭鳳嬌於101 年4 月10日於系爭意 願書簽名一節，已為兩造不爭之事實，而依系爭意願書第3 條第㈠款前段約定：「自簽立本意願書至101 年4 月6 日止 為斡旋有效期間，於此期間內若賣方（即被告）接受買方（ 即原告）之承買價款及本意願書之條款時，買方同意買賣契 約即已成立生效，受託人（即虹信公司）得全權代理買方將 斡旋金視同定金交予賣方，此據即自動視為定金收據，買方 絕無異議，買方與賣方應於轉定之日起五日內簽訂不動產買 賣契約書。」，已載明賣方即被告於斡旋有效期間內接受意 願書之條款，始有契約成立生效之可能，而斡旋金尚待虹信 公司交予賣方即被告時始有可能轉為定金之性質。又依系爭 意願書第9 條特約條款手寫約定：「暫訂5 月10日收訂（應 為「定」之誤）金200 萬元整，9 月8 日正式簽約」（見本 院卷第7 頁），足徵兩造既已於系爭意願書第9 條另約定簽 訂正式買賣契約之期日及定金之金額，堪認兩造於系爭意願 書簽訂時就系爭土地之全部買賣條件並未完全達成合意，系 爭意願書自不能認屬系爭土地買賣之本約，故原告主張兩造 間就系爭土地之買賣契約已於簽訂系爭意願書時成立等語， 難認可採。
㈢至原告另主張兩造於101 年5 月8 日在虹信公司成立系爭土 地之買賣契約等語，惟為被告否認，經查，證人即代書陳麗 君證述：「（問：有無於101 年5 月8 日到虹信公司與兩造 見面處理系爭土地買賣？）有。他們本來說要簽約，叫我過 去，到場時並未簽約，只有拿斡旋單出來，後來他們一直在 談，沒有談好，所以我什麼都沒有寫就走了，我待了半個小 時左右。」、「（問：當天兩造有無簽立任何契約？）沒有 。有講到要匯款，後來賣方說要回家考慮，所以沒有簽，也 沒有付款。」等語（見本院卷第84頁），核與證人林淑珍證 述略以：當天沒有談攏，因為條件問題沒有談攏，價錢等都 沒有談成。代書來了之後本來要寫定金收據，但是後來連定 金收據都沒有填，因為沒有談攏。陳麗君代書就離開了等語 （見本院卷第60頁）大致相符，堪認兩造並無於101 年5 月 8 日簽立系爭土地買賣契約之情事，原告主張已於101 年5
月8 日成立契約一事，尚非可採。而證人孫淑惠固證稱：5 月8 日是簽買賣合約書、5 月9 日是簽不動產買賣意願書等 語（見本院卷第65頁），然豈有正式買賣合約書簽立之後， 仍需再簽訂買賣意願書之理？是以孫淑惠該部分之證述情節 似與常情不符，且與上開二位證人所述互有扞格，復無其他 事證可佐，自難作為101 年5 月8 日斯時兩造確實已簽訂系 爭土地買賣契約之依憑。
㈣又原告自承：編號ＡＫ0000000 不動產買賣意願書寫得太亂 了，所以作廢，重新謄到編號ＡＫ0000000 不動產買賣意願 書上，作廢與重新謄寫係同時為之（見本院卷第67、104 、 106 頁），核與林淑珍證述：5 月8 日到公司後，但書又有 改為9 月28日，改過但書的買賣意願書我有帶來。當天有第 二張與第三張之斡旋單等語相符（見本院卷第59頁），並有 編號ＡＫ0000000 、ＡＫ0000000 不動產買賣意願書在卷為 證（見本院卷第70、71頁），堪認101 年5 月8 日當天，兩 造仍處於斡旋之階段，尚未成立任何買賣契約。而兩造原簽 訂之系爭意願書因另行合意成立編號ＡＫ0000000 不動產買 賣意願書而被取代，而編號ＡＫ0000000 不動產買賣意願書 亦因重新謄寫至編號ＡＫ0000 000不動產買賣意願書而作廢 ，至於編號ＡＫ0000000 不動產買賣意願書則無任何約定何 時簽約之條款，堪認兩造間就系爭土地之買賣預約尚未成立 ，被告自不負有訂立本約之義務。原告復主張101 年5 月12 日有簽立斡旋金為100 萬元之不動產買賣意願書而成立系爭 土地之買賣契約等語（見本院卷第39頁、82頁、103 頁）， 並無其他證據足資佐證，難認可採。
㈤按契約因可歸責於受定金當事人之事由，致不能履行時，該 當事人應加倍返還其所受之定金，民法第249 條第3 款固定 有明文。揆諸其立法意旨為：謹按依前條之規定，授受定金 ，既視為契約之成立，將將來契約之履行或不履行，對於定 金之應否返還，或須加倍返還，均須有明確之規定，俾資適 用。此本條所由設也。經查，本件原告係交付虹信公司30萬 元之斡旋金，並未交付予被告，業據林淑珍證述在卷（見本 院卷第61頁），而嗣後原告再領出70萬元補足成100 萬元之 款項，亦係交付予陳政義並非被告，復為原告自承在卷（見 本院卷第41頁），並有陳政義簽立之101 年5 月12日收據一 紙在卷可憑（見本院卷第9 頁），而原告於101 年5 月16日 將100 萬元取回，已如上述，堪認本件兩造間並無因交付定 金而成立契約之情事，自無民法第249 條第3 款之適用。原 告固稱虹信公司為被告之代理人，虹信公司收受斡旋金即等 同於被告收受定金等語，惟證人陳政義證述：一般來講，出
賣人不會收斡旋金，除非條件都OK，就變成定金。還沒有轉 定金之前，都是斡旋金。我們收買方的斡旋金就是買方委任 我們去跟賣方談等語（見本院卷第58頁），而林淑珍證述： 買賣意願書是買方有意願買土地，希望我們以某個價金去跟 賣方談定，有斡旋時間等語（見本院卷61頁），是買方簽立 不動產買賣意願書並交付斡旋金予房屋仲介公司，乃係買方 委託房仲向賣方斡旋，此際尚無從認定買賣雙方有何成立本 約或預約之情事，而斡旋金既由買方交付，供仲介人員與賣 方洽談買賣合約，成交時作為定金之用，則如未成交，即應 退還予買方，自不待言，從而，虹信公司縱有收受原告交付 之斡旋金，然仍無從僅由虹信公司收受原告交付之斡旋金一 節視為被告收受定金或認定被告已經受有定金而使兩造間有 成立買賣系爭土地之本約或預約之合意。
㈥末查，本件兩造間均曾於系爭意願書上簽名，依系爭意願書 第9 條特約條款所示，兩造固就買賣價金有所合意，然兩造 於系爭意願書中另行約定簽訂正式合約之時間與定金之金額 ，縱認系爭意願書預定將來於9 月8 日簽定正式合約書，而 有預約性質，亦顯非買賣本約。而兩造於101 年5 月8 日雖 有請代書到場欲簽立正式合約書，然未完成正式合約書之簽 立，有代書陳麗君之證述可憑，已如上述，又依林淑珍所述 ，101 年5 月8 日兩造確有簽立編號ＡＫ0000000 不動產買 賣意願書，堪認編號ＡＫ0000000 不動產買賣意願書已變更 兩造先前成立之預約即系爭意願書，而原告自承編號ＡＫ00 00000 不動產買賣意願書因重新謄寫至編號ＡＫ0000000 不 動產買賣意願書而作廢，故編號ＡＫ0000000 不動產買賣意 願書之效力亦已不存在，至於編號ＡＫ0000000 不動產買賣 意願書，依林淑珍證述略以：買賣意願書第二張（應為ＡＫ 0000000 不動產買賣意願書）與第三張（ＡＫ0000000 不動 產買賣意願書）當下我們就有寫作廢，原告也有簽名等語（ 見本院卷第60頁），並有載明「作廢」二字之編號ＡＫ0000 000 不動產買賣意願書在卷可佐（見本院卷第70頁），原告 固認ＡＫ0000000 不動產買賣意願書並未合意作廢（見本院 卷第104 頁），然縱編號ＡＫ0000000 不動產買賣意願書未 作廢，依編號ＡＫ0000000 不動產買賣意願書所示內容觀之 ，兩造並無約定斡旋期間，亦無約定簽訂正式合約之時日， 兩造簽章處甚至並無落款日期（見本院卷第70頁），難認編 號ＡＫ0000000 不動產買賣意願書已正式成立而具有預約之 效力。本件兩造間就系爭土地既尚未成立買賣本約，亦未成 立買賣預約，應可認定，故原告依民法第249 條第3 款規定 ，主張因契約成立後可歸責被告之事由致不能履行，被告應
加倍返還定金，自不足採。
六、綜上，兩造間並無成立系爭土地買賣之本約或預約，故原告 依民法第249 條第3 款規定，請求被告加倍返還定金100 萬 元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之 利息，為無理由，應予駁回。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊、防禦方法及未經援用 之證據，經本院斟酌後，認均不足以影響本判決之結果，自 無逐一詳予論駁之必要，併此敘明。
八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 102 年 5 月 29 日
民事第一庭審判長法 官 徐奇川
法 官 楊鑫忠
法 官 洪儀芳
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 102 年 5 月 31 日
書記官 洪聖哲
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