臺灣臺南地方法院臺南簡易庭民事判決
101年度南簡字第1380號
原 告 李耿東
被 告 陳聖介
上列當事人間請求履行租賃契約事件，經本院臺南簡易庭於民國
102年4月24日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
被告應給付原告新臺幣伍萬貳仟伍佰元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用新台幣肆仟柒佰玖拾捌元，由被告負擔新台幣貳仟伍佰元，餘由原告負擔。
本判決第一項得假執行。
事實及理由
壹、程序方面：按原告於判決確定前，得撤回訴之全部或一部。 但被告已為本案之言詞辯論者，應得其同意；訴之撤回應以 書狀為之。但於期日，得以言詞向法院或受命法官為之，民 事訴訟法第262條第1項、第2項分別定有明文。另不變更訴 訟標的，而補充或更正事實上或法律上之陳述者，非為訴之 變更或追加，民事訴訟法第256條亦定有明文。本件原告起 訴時之聲明原係請求「一、被告應履行租賃契約第4條，搬 遷離去應盡到損害修復、恢復原狀之責任。二、願供擔保， 請准宣告假執行。」嗣於民國102年4月3日以民事準備狀更 正訴之聲明為「被告應給付原告新臺幣（下同）141,550元 」，並於102年4月24日本院言詞辯論期日當庭撤回第2項假 執行之聲明，茲因前者僅係補充事實後為聲明之更正，而後 者則屬訴之一部撤回，核均與前揭規定相符，應予准許。貳、實體方面：
一、原告起訴主張：
㈠被告於99年11月17日向原告承租坐落改制前之臺南縣永康市 ○○路000號1樓店舖（不包含天井），租賃期間自99年11月 25日起至100年11月24日止，並於租賃契約書第4條載明：被 告於租賃期間屆滿或中途終止租約時，應回復租賃物之原狀 等語，並約定每月租金30,000元。詎料，被告於租期屆滿後 拒不遷讓房屋，經原告向鈞院提起請求遷讓房屋之訴後，被 告始遷離系爭房屋，惟其並未依約履行回復原狀之義務，屢 經原告催促其履約，被告均置之不理，原告遂不得已僱工代 為履行回復原狀，並提起本件訴訟。
㈡茲將原告僱工修復系爭房屋之項目及金額，及針對被告答辯 之意見分別臚列、說明於下：
⒈排水孔遭被告以硬物阻塞，通水管清洗排水孔部分：
⑴支出費用15,000元，有雨多填工程之通管工程請款單影 本可稽。
⑵被告雖辯稱承租系爭房屋時即發現後區靠牆之排水孔不 通，且無法排水，經口頭向原告反應後仍未獲維修云云 ，惟原告出租房屋收取租金，有維修房屋所有設備之責 任與義務，倘被告有提出排水孔無法排水，原告焉有不 履行修護義務之理？況倘系爭房屋之排水孔無法排水， 則樓上住戶之清洗衣物及洗澡用水係自何處排出？水若 無法順利排出，豈非造成屋內大量積水並產生惡臭，而 被告仍願按時繳納房租，並於租期屆至後遲遲不肯搬遷 ，顯違反常理。此外，由原告僱請訴外人董君鏞清洗疏 通水管之過程即足證明水管不通，無法順利排水之原因 為塑膠袋、碎玻璃、石頭、細沙及油湯皂化阻塞所致， 是以，倘如被告所言水管於其承租系爭房屋之初即阻塞 不通，則何以於被告承租系爭房屋共計14個月之期間， 清理出之塑膠袋尚稱完好而未腐爛？
⒉鋁窗遭被告毀損部分：
⑴支出換新費用5,000元，有彥豐鋁門窗行估價單影本可 稽。
⑵原告認鋁窗所有釘孔破壞之處皆係營業照片上所示裝潢 之處，未裝潢之處即無釘孔，故被告辯稱釘孔於租賃前 即已存在，顯不足採。
⒊牆壁凹洞及多處色差須油漆部分：
⑴支出油漆費用22,550元，有鄭伸拳先生之估價單影本可 稽。
⑵被告雖辯稱系爭房屋四面牆面皆設有掛圖，且釘子已拆 除，並重新補土上漆，與原狀並無差異云云，惟被告並 非以釘子固定掛圖，而係以電鑽將圖畫四周鑽成凹陷， 再將圖畫鑲填上去，並補上油漆，且被告於拆遷時亦僅 簡易上漆，並未依照先補土再上漆之工法施工，更未當 面清楚點交即搬離系爭房屋。另由原告所提出之照片即 足證明被告所稱牆面與原狀並無差異乙節，顯非事實。 此外，被告所提出之照片並無登載日期，實令人質疑。 ⒋騎樓磁磚掉落及毀損之部分：
⑴支出費用25,000元，有陳南光先生之收據影本可稽。 ⑵被告雖抗辯騎樓壁磚當初係以樹脂浮貼固定藍色飾板， 飾板取下後雖有部分殘膠未完全清潔乾淨，但有部分壁 磚係整塊或部分脫落，應屬自然脫落損壞云云，惟系爭 房屋係屬自地自建之透天厝，並非向建商購買之成屋， 故建材選取及施工極為嚴慎，壁磚脫落部分皆為被告施
工時，以藍色木板裝潢區塊內所脫落，此由裝潢區塊上 尚存明顯木板取下未處理完畢之痕跡即可證明，故磁磚 脫落部分係強力拉扯之人為因素所致。
⒌騎樓外柱磁磚掉落及毀損部分：
⑴支出3柱復原費用24,000元，有陳南光先生之估價單影 本可稽。
⑵被告雖抗辯樑柱毀損部分於租賃前即已存在，有原告與 前任房客李進雄之調解書為證云云，惟原告與李進雄之 調解書內容係因當初李進雄未經原告同意，私自將騎樓 樑柱右端鑽孔，於搬遷時亦未做復原工作，因此李進雄 始願意以5,000元作為賠償，並由派出所員警調解成立 。然本件被告私自將樑柱以藍色飾板裝潢，搬遷後亦未 將毀損部分復原，此與李進雄於樑柱鑽孔糾紛毫無關聯 ，不能混為一談。
⒍門口落地鋁門部分：
⑴支出復原費用50,000元，有陳南光先生之估價單影本可 稽。
⑵原告認鋁門所有釘孔破壞之處皆係營業照片上所示裝潢 之處，未裝潢之處即無釘孔，故被告辯稱釘孔於租賃前 即已存在，顯不足採。
⒎綜上，原告支出回復原狀費用總計141,550元，且除上開 編號⒌、⒍項目（金額共74,000元）未修復外，其餘均已 修復完畢。
㈢又系爭房屋之前承租人即訴外人李進雄大約於99年年底遷離 系爭房屋，因其與被告承租系爭房屋之間隔甚短，且李進雄 遷離系爭房屋後仍需回復原狀，故李進雄回復原狀之狀況即 為被告承租系爭房屋開始之狀況。另鈞院新市簡易庭100年 度新簡調字第168號調解筆錄所成立之調解事項僅限於租金 及水電費兩部分，並未包含回復原狀之部分，是以，調解筆 錄上所載之關於抵繳租金、水電費「等」費用之等字係屬誤 繕。
㈣此外，本院卷㈠198-209頁為系爭房屋目前之現狀；至被告 提出之99年11月17日照片則無法證明確為系爭房屋承租前之 照片、101年1月22日照片亦無法證明被告係何時所拍攝。 ㈤並聲明：被告應給付原告141,550元。二、被告則以：
㈠被告承租原告所有之系爭房屋除獲得其裝潢之同意外，並於 裝潢前即指示裝潢師傅須以簡單且不傷害房屋之方式進行裝 修，故裝潢中之大部分飾板、價目表、掛圖，多使用樹脂浮 貼固定，尤其係附著於鋁窗、鋁門之價目表與騎樓外柱之飾
板，更未動用任何釘子，因此對照原告提供之室內外比照圖 可知：
⒈通管部分：被告承租系爭房屋時即發現後區靠牆之排水孔 不通，且無法排水，雖經口頭向原告反應後仍不獲維修， 然被告因尚有走道排水孔可用，故僅使用走道排水孔，且 加裝油汙截流槽設備，以避免水管阻塞，因此系爭房屋後 區靠牆排水孔不通係租賃前即存在之狀態，與被告無關。 況於當時幫忙被告處理排水管之師傅估價僅1,000元，原 告請求被告支付15,000元顯不合理。
⒉鋁窗部分：被告裝潢之工法係採木條卡於窗框兩側，木板 再固定於木條上，並未釘孔或鑽孔於鋁窗框上，是原告提 出照片之髒汙及釘孔於租賃前即已存在，因此原告此部分 之損害不應由被告賠償。
⒊油漆部分：系爭房屋前區有輕鋼架天花板部分（約10坪） 、四面掛圖（126cm*130cm）面積（約2坪）固定之釘子已 拆除，並重新補土上漆，故被告已做適當之處理，並盡力 回復當初系爭房屋租賃之原狀；至後區（約5坪）並無施 作輕鋼架天花板，返還房屋時天花板及牆面與原狀並無差 異。
⒋騎樓壁磚部分：壁磚高度位於輕鋼架天花板內（落地鋁窗 之上方部分），並無任何裝潢及附著物，且因壁磚位於騎 樓，故難免會稍有髒污之情形；而壁磚位於落地鋁門之兩 側部分，因使用樹脂浮貼固定藍色飾板，飾板取下後雖有 部分殘膠未完全清潔乾淨，但有部分壁磚係整塊或部分脫 落，應屬自然脫落損壞。退步言，倘鈞院認損害係被告所 造成，則應以合理比例計算賠償金額，不應全由被告負擔 。
⒌騎樓外柱部分：樑柱毀損部分於租賃前即已存在，有原告 與前任房客李進雄之調解書為證，故原告不得向被告請求 損害賠償。
⒍落地鋁門部分：應分為6片可移動落地玻璃門及落地鋁門 框，6片可移動落地玻璃門完好如初，並無任何附著裝潢 ；另落地鋁門框上價目表之裝潢工法係將木條卡於鋁門上 方軌道間，再將木板固定於木條上；至價目表部分係使用 樹脂浮貼於落地鋁門上方，並未釘孔或鑽孔於門框上，價 目表取下後雖有部分殘膠未完全清潔乾淨，然原告所出示 照片之釘孔應為租賃前即已存在，故原告不得向被告請求 損害賠償。
㈡兩造就系爭租賃房屋之遷讓及損害賠償所生之糾紛，業經鈞 院在新市簡易庭進行調解（100年度新簡調字第168號），而
由調解成立內容第1項載明：被告願將押金10萬元抵繳租金 、水電費等外，另於101年2月29日前給付原告14,000元等語 可知，關於抵繳租金、水電費「等」費用，實已包含本案損 壞賠償之費用，蓋等字係表刪節之用語，意指列舉事物時所 使用之刪略詞。再者，系爭房屋之押租金10萬元，然被告尚 應給付原告：⒈第12個月至第14個月之租金共90,000元、⒉ 99年12月至101年3月自來水費共5,655元、⒊100年12月5日1 01年2月2日末期電費共6,089元，總計被告所繳之押租金抵 繳租金、水電費之總額101,744元後，尚不足1,744元，是被 告僅須支付不足之金額即可，何以被告會無故同意多支付12 ,256元？實為被告基於信賴民事調解之意旨，願支付額外之 金額以補貼復原系爭房屋時未盡完美之處，以利調解之成立 ，故兩造所成立之調解條件已包含復原及損害賠償金額，況 倘上開調解案件僅針對系爭房屋之遷讓部分成立調解，則原 告應返還不當得利12,256元予被告。此外，調解制度既係由 當事人雙方互相讓步以終止紛爭之一種制度，則經法院調解 成立後，應不得就同一事件再行起訴。本件原告雖提起本訴 請求被告賠償其回復原狀之費用，惟對照被告所提出系爭房 屋租賃前（99年11月17日）之照片與退租後（101年1月22 日）之照片可知，被告除已善盡回復當初租賃系爭房屋之原 狀外，並就未能處理完全部分已於雙方調解成立後進行復原 及損壞賠償，故本案與鈞院100年度新簡調字第168號遷讓房 屋及損害賠償案件應視為同一案件，故雙方既已調解成立， 則鈞院應駁回原告本件之訴。
㈢並聲明：原告之訴駁回。
三、被告抗辯本件與本院100年度新簡調字第168號事件屬同一案 件，且雙方已調解成立，然為原告所否認，是本件首需審酌 者厥為兩造就本件之請求是否已於本院100年度新簡調字第1 68號事件中成立調解？
㈠按和解之範圍，應以當事人相互間欲求解決之爭點為限，至 於其他爭點，或尚未發生爭執之法律關係，雖與和解事件有 關，如當事人並無欲求一併解決之意思，要不能因其權利人 未表示保留其權利，而認該權利已因和解讓步，視為拋棄而 消滅（最高法院57年台上字第2180號判例參照）；且訴訟上 之和解係指在訴訟繫屬中以終止爭執並終結訴訟為目的之當 事人間之合意，故必須就本案訴訟標的為之，而欲探求和解 時原告所拋棄之請求其範圍如何，除當事人另有特別之表示 外，通常僅應就該訴訟事件原告所為之請求予以觀察（最高 法院84年度台上字第834號判決參照）。
㈡經查：
⒈本院100年度新簡調字第168號事件，係原告請求被告「遷 讓房屋及損壞賠償」，原告於起訴狀中記載如下：「為請 求遷讓房屋及復原，依法提起訴訟事：訴之聲明請求判 令被告將坐落台南市永康區○○路000號1樓店舖全部遷讓 交付原告；並自100年11月25日起至交屋日止按月給付賠 償金500元30日＝15,000元。訴訟費用被告等負擔。 事實及理由：相對人陳聖介承租坐落台南市永康區○○路 000號1樓店舖，租賃期自99年11月25日起至100年11月24 日止為期1年，不料承租人因不滿房東寄出2次存證信函表 示收回自用、不再續租之意願，100年10月8日及100年11 月2日2次之後，承租人陳聖介就拒繳10月25日之租金及一 整年之水費。今100年11月25日租期屆滿，承租人仍未搬 遷，且繼續營業，完全不理會，本人今早約11:38亦撥打 110電話報案請求警方協助。相對人執意不搬遷已顯然違 反租賃契約內容，且未負契約完全應盡之責任，尤其是契 約第12條及16條之規定。」並提出存證信函3紙為憑，嗣 兩造於101年2月1日在本院成立調解，內容如下：「相 對人願將押金10萬元抵繳租金、水電費等外另於101年2 月29日前給付聲請人14,000元。聲請人其餘請求拋棄。 」等情，業經本院調取該卷宗核閱無誤，堪認為真實。 ⒉又系爭租賃契約第12條、第16條係分別約定：「租賃期間 屆滿或中途終止租約時，乙方（即被告）應立即搬遷，將 租賃物以原狀交還甲方（即原告），不得有任何要求，如 有遲延，除應給付相當於原租金之賠償金外，每逾期限1 日應給付甲方500元之違約金。」、「乙方如不依期限給 付甲方租金或租賃期間屆滿不交還甲方房屋或違約時不給 付違約金時，應與連帶保證人逕受強制執行。又出租人於 承租人返還房屋後不交還押租金時，亦應逕受強制執行。 」亦有系爭租賃契約在卷可稽，則觀諸前開起訴狀所載內 容，本院認原告雖將起訴狀之案由記載為「遷讓房屋及損 壞賠償」，然依原告起訴狀所記載之事實內容，應足以認 定原告於起訴時被告尚未交還系爭租賃之房屋，是原告乃 起訴請求被告遷讓系爭租賃之房屋，並請求被告給付拒不 搬遷之損害賠償金，惟因原告起訴時被告尚未交付系爭租 賃物，故原告於該事件中並未曾請求被告給付任何有關被 告返還系爭租賃物後未依約回復原狀之損害賠償。 ⒊至被告雖聲請傳訊前開調解事件之調解委員林武雄欲證明 本件已包括在前開調解事件中並已成立調解，然證人林武 雄到庭僅證稱其調解時之一般性處理原則為解決該事件之 全部糾紛，然就前開調解事件之具體情形其已不復記憶等
語，則證人林武雄之證詞並未能積極證明本件業經兩造於 前開調解事件中成立調解。
㈢綜上，觀諸本院100年度新簡調字第168號調解事件之卷證資 料，原告既未曾請求被告給付未依約回復原狀之損害賠償， 揆諸前開說明，被告於該調解事件中雖拋棄其餘請求，然此 自尚不能視被告已拋棄本件之請求權，是被告此部分所辯， 尚乏憑證而不可採。
四、再按債務不履行之債務人之所以應負損害賠償責任，係以有 可歸責之事由存在為要件。若債權人已證明有債之關係存在 ，並因債務人不履行債務而受有損害，即得請求債務人負債 務不履行責任。倘債務人抗辯損害之發生為不可歸責於債務 人之事由所致，自應由其負舉證責任，如未能舉證證明，即 不能免責（最高法院97年度台上字第1000號判決參照）。本 件原告主張被告交還系爭租賃物後，並未依約回復原狀，致 其受有損害等情，為被告所否認，並以前開情詞置辯，是本 件自應由原告就被告未依約回復原狀致其受有損害此有利於 己之事實負舉證之責。經查：
㈠系爭契約第12條、第13條分別約定：「租賃期間屆滿或中途 終止租約時，乙方應立即搬遷，將租賃物以原狀交還甲方… 」、「租賃期滿或終止租約，乙方搬遷後…倘甲方因而受損 害時，乙方應賠償之。」有兩造不爭執之系爭租賃契約在卷 可憑，是原告主張兩造約定被告交還租賃物時負有回復原狀 之義務，應堪憑採。
㈡惟原告交付被告系爭租賃物時之原狀為何？兩造迭有爭執， 就此節原告聲請傳訊證人即系爭租賃物之前承租人李進雄、 蔡姿文到庭作證，惟證人李進雄、蔡姿文到庭係分別證稱： 「（是否認識兩造？）原告是我以前的房東，被告是後來的 房客，我跟前房東即原告有一些事情是由被告幫我們協調的 。（你承租到何時？）大約是99年11月前後，後來由被告承 租永康市○○路000號的房屋。…我承租當時後面有隔1個房 間，是用來休息的，所以我也不知道後面那裡有排水孔，所 以我不知道當時的情形。…（照片中之鋁門窗第5頁有部分 孔洞及第12頁有黏膠，你承租當時是否有這些狀況存在？【 提示原告所提出之比對圖第5、12頁】）我沒有印象，因為 我沒有用到這些地方，所以就沒有特別注意這個地方。我承 租系爭房屋僅是在門口擺攤做生意，所以我沒有使用到的地 方，我就不會特別注意。…（你承租系爭房屋時，牆面是否 有孔洞？）因為簽訂契約時有提到不能打洞，但我需要掛一 些東西，所以有打動，後來我交還房屋時，我有補土並油漆 ，並經過原告的確認。（你承租系爭房屋時騎樓是否有這些
情形存在？【提示原告所提出之比對圖第1、2、9、10頁】 ）這應該是裝潢拆掉後的木頭，我承租那時是沒有這些東西 ，我沒有看過。我會跟被告認識就是因為第9、10頁的柱子 上面有幾個孔是我打的，但我離開的時候，應該是沒有一片 一片白白的東西。第1、2頁磁磚掉落部分我沒有印象，應該 是沒有這個狀況，當時磁磚應該保持的不錯，那時沒有看到 磁磚有脫落。…（你退租時，牆壁是否已經全部復原？）牆 壁都已經復原了，但天花板我完全沒有動到，所以對於天花 板的狀況我也沒有印象。（柱子部分證人將系爭房屋交還予 原告時，與原告有爭執，當時柱子情形為何？）當初我有裝 一台抽風機在上面，騎樓的柱子我打了3個洞，搬離時，我 沒有將這些孔洞補起來，事後透過被告協調，賠了一些錢給 原告後才解決，但我在打洞之前柱子原本就有一些洞了。（ 當初柱子除了那些洞以外，磁磚是否有剝落及木板的屑痕？ ）磁磚沒有剝落，但是否有木板的屑痕我不確定。」、「（ 你是否認識兩造？）我認識原告，他是我的房東，是承租系 爭房屋，我不認識被告。（承租系爭房屋是於何時搬走？） 我記得好像是9月份搬走的，比李進雄早搬走，至於李進雄 係於何時搬走，我也不清楚。（你是否跟李進雄一起承租系 爭房屋？）是，我後來沒有繼續承租後，就由李進雄繼續承 租，後來交還房屋是由證人李進雄與原告做的，所以點交的 過程我都不了解。…（排水孔堵塞部分你是否瞭解？）當初 我承租的時候後面只有1間廁所，應該沒有排水孔，因為承 租時並未使用過那裡，也沒有發現那裡有積水過。…（當初 承租系爭房屋時騎樓磁磚是否有掉落或髒污？）磁磚是沒有 掉落，且我印象中磁磚還蠻乾淨。」等語，則依證人李進雄 、蔡姿文前開證詞應僅能認定證人李進雄承租時曾在系爭租 賃物之牆壁及騎樓柱子上打洞，惟退租時證人李進雄就牆壁 部分已補土、油漆並經原告確認已回復原狀，但系爭租賃物 之柱子打洞部分則未回復原狀，且證人退租時系爭租賃物並 無磁磚脫落之情形；至於排水孔是否不通、鋁門窗是否有凹 洞或黏膠、磁磚有無木屑痕等，證人則未能為明確之證明。 ㈢而被告交還系爭租賃物後之屋況為何？兩造雖各提出照片欲 證明此節，惟兩造就對造所提出照片拍攝之時間均有所爭執 ，而兩造既未能就其所提出之照片，更進一步證明該等照片 確為被告交還租賃物時之屋況（兩造並未點交），是本院認 兩造所提出之照片尚不能證明確係被告交還系爭租賃物時之 屋況。惟原告於被告退租後，曾於100年底至台南市政府警 察局永康分局對被告提出毀損告訴，經該分局派員於101年2 月9日至系爭租賃物拍攝現況，此有該分局於102年3月7日南
市警永偵字第0000000000號函附之照片在可卷可憑（本院卷 ㈡第17-21頁），而兩造對該等照片之真正均不爭執（被告 僅爭執非其所毀損），是足認該照片應確係101年2月9日之 系爭租賃物狀況無訛。
㈣又按承租人應以善良管理人之注意，保管租賃物，租賃物有 生產力者，並應保持其生產力。承租人違反前項義務，致租 賃物毀損、滅失者，負損害賠償責任。但依約定之方法或依 物之性質而定之方法為使用、收益，致有變更或毀損者，不 在此限。民法第432條定有明文。且負損害賠償責任者，除 法律另有規定或契約另有訂定外，應回復他方損害發生前之 原狀。因回復原狀而應給付金錢者，自損害發生時起，加給 利息。第1項情形，債權人得請求支付回復原狀所必要之費 用，以代回復原狀。民法第196條、第213條亦分別定有明文 。另89年2月9日修正之民事訴訟法第222條第2項增訂，當事 人已證明受有損害而不能證明其數額或證明顯有重大困難者 ，法院應審酌一切情況，依所得心證定其數額，該增訂含有 證明責任規範存在價值，損害額證明極度困難時，法院基於 全辯論意旨及調查證據結果，仍不能獲得損害賠償額確信時 ，俾使權利容易實現，減輕損害額證明之舉證責任。本件原 告雖主張被告交還系爭租賃物時，未依約回復狀況，而有下 列各項損害，惟為被告所否認，茲就原告之各項主張有無理 由，分述如下：
⒈排水孔損害部分：原告主張系爭租賃物排水孔如本院卷㈠ 第196頁Ｂ排水孔部分遭被告以硬物阻塞，其僱工通水管 並清洗排水孔，共支出費用15,000元等情，雖提出雨多填 工程之通管工程請款單並聲請傳訊證人董君鏞為證，然證 人董君鏞到庭係證稱：「（是否曾見過這張請款單？【提 示本院卷㈠第139頁】這是我提出來給原告的，我有幫原 告施工，施工內容為通水管，位置是一樓後方地板。（是 否為註明B部分？【提示本院卷㈠第196頁】是，我看到的 情形就是阻塞，然後我們就報價去施工，原本原告請我們 去施工前，原告口述就是阻塞，是原告說阻塞我們才去通 的，施工時，就是水管無法排水，水管內有碎石頭，有點 類似顆粒的東西，無法看出係何時造成的。（是否有辦法 判斷造成阻塞原因？）沒有辦法判斷造成的原因，因為造 成阻塞的原因太多，從剛開始蓋房子也有可能，因為水管 是做在地面，所以看不出來造成的原因。」等語，則依證 人董君鏞之證詞僅能證明證人董君鏞曾至系爭租賃物通水 管並向原告收取15,000元之費用，惟證人董君鏞並未能證 明該排水孔阻塞之原因為何，亦未能證明阻塞造成之時間
；再參諸前開證人李進雄、蔡姿文之證詞，亦未能證明渠 等退租時系爭租賃物排水孔之確實狀況，即原告並未能證 明系爭租賃物於交付被告時該排水孔之狀況並未阻塞，則 原告所提出之前開證據自尚未能證明系爭排水孔確係因被 告之行為致造成阻塞，是原告請求被告賠償此部分之損失 ，自無理由。
⒉鋁門窗損害部分：
⑴原告主張系爭租賃物之鋁窗遭被告毀損，致其支出換新 之費用5,000元，雖提出彥豐鋁門窗行估價單並聲請傳 訊證人潘金樹為證，然證人潘金樹到庭係證稱：「（這 張估價單是否你所開立？【提示本院卷㈠第140頁】是 。（為何會開立此張估價單？）那是屋主叫我去看窗子 ，因為窗子上面有打洞，屋主叫我把窗戶換掉，因為要 補那個洞他不喜歡，原告有說他跟當初承租的人說不要 破壞他的窗，但卻被打洞，我只是換掉一口窗戶，是整 座窗換掉。（你所換的那一口窗戶位置為何？【提示本 院卷㈠第71頁左邊窗戶】是，左邊3張照片就是我換的 那一口鋁門窗的照片，上面兩張是換之前的照片，最下 面那張照片是我換好以後的照片。（你施作前的情形為 何？）窗戶是還可以用，但窗戶上有打洞，但一般人不 喜歡的話，或是有跟承租的人講過不要破壞窗的話，可 能就會不喜歡，因為這樣屋主叫我去換掉，窗戶還可以 使用，只是不美觀而已，若要修補也可以。（若是用修 補的話，是否可估算修補費用多少？）大約500元左右 ，只是修補起來屋主會不滿意，會不好看。…（若用塑 膠熱熔膠【矽力康】補的話，以後是否會有影響？）若 用補的話，塑膠熱熔膠（矽力康）以後會變色，不美觀 。一般施工方法有兩種，第一種是全部打掉重做，第二 種工法是外框留著，拿掉橫桿，再把外框包覆，再另外 作窗子套上去，我是用第二種方法做的。…（窗戶上的 洞你是否可以判斷如何造成？）是鐵釘打得，應該是裝 潢造成的。（你是否可以判斷鐵釘是多久之前打得？） 我沒有辦法判斷。（窗戶上總共有幾個洞？）大約5個 以上的洞，洞在外框上，但打洞的時間是多久之前我不 知道。」等語，足認證人潘金樹於修復時系爭鋁門窗時 ，該鋁門窗確遭鐵釘釘洞，其修復之費用為5,000元無 訛。
⑵惟被告辯稱該損壞非其所造成，並聲請傳訊證人簡天旭 為證，而證人簡天旭到庭亦證稱：「（系爭房屋是否你 幫被告作裝潢？）是，是做小茂屋，我幫被告施作櫃台
外面，騎樓柱子藍色的部分即我用鉛筆圈起來就是我施 作的部分，不是所有的裝潢都是我做的，整個工程大約 是5、6萬元。（你施工方式是否有釘鐵釘？）有，因為 裝潢就要釘木頭，當時我在施作的時候，房東每天9、 10點監工，我們如何施作房東都有意見，所以我們就會 通知被告，那時我們在施作的時候，房東都知道，房東 都有同意讓我們施作，若房東不同意施作的話，我們就 請被告來調解，說房子退租的時候會幫把房子油漆回復 給他。（你是否有在窗戶釘鐵釘？）窗戶跟地板都沒有 釘鐵釘，有的用木頭撐在窗戶的框上，釘在木頭及牆壁 上，沒有釘在鋁門窗上。…（落地鋁門窗是否有釘鐵釘 ？）鋁門都沒有釘，磁磚是用強力膠黏的。我做裝潢之 前，有些東西就已經有裝潢過，我有拆到部分的裝潢， 有些不是我做裝潢的時候釘得，我是依照被告的要求做 的。」等語。
⑶本院審酌證人李進雄前開之證詞及原告提起本件訴訟之 各種情狀，認原告就承租人返還系爭租賃物時是否有依 約回復原狀乙節非常在意，故證人李進雄於退租時尚另 需賠償系爭租賃物柱子打洞之回復原狀之費用予原告， 是證人李進雄退租時系爭鋁門窗應尚無遭鐵釘打洞之痕 跡，否則此明顯客觀以肉眼即可辨識之損害狀況（不若 排水孔有無阻塞需經實地測試），原告應不可能不要求 證人李進雄賠償，是本院認證人簡天旭前開證詞應係迴 護被告而避重就輕之詞，尚難遽採。
⑷綜上，原告已舉證證明被告確有損害系爭鋁門窗，惟回 復原狀之方式是否需更換新品，並非無可探求之餘地， 本院斟酌因原告對系爭租賃物之美觀、完整有所要求而 支出5,000元之費用，然此並非全係基於功能性回復原 狀所需之費用，復考量系爭鋁門窗已非新品，認原告請 求被告賠償以2,500元為合理，逾此部分之請求，則無 理由。
⒊牆壁損害部分：原告主張被告交還系爭租賃物後，該建物 之牆壁有凹洞及多處色差須油漆，致其支出油漆費用22, 550元，雖提出鄭伸拳先生之估價單並聲請傳訊證人鄭仲 拳為證，然證人鄭仲拳到庭係證稱：「（這張估價單是否 你所開立？【提示本院卷㈠第38頁】）是。（你是否記得 這份估價單工作內容為何？）油漆粉刷一樓層面，前段是 水性水泥漆，後段是油性水泥漆，所以價位不同。（油漆 前看到系爭房屋的狀況為何？）牆壁有洞要補，且有釘東 西跟貼東西，貼的是雙面膠要去除，去除會傷到原來的牆
面，沒有辦法補，要全部1樓層面粉刷，若用補的話，顏 色會不一樣，且我們粉刷是算坪數，到底有幾個洞不記得 。（為何需要粉刷1樓全部牆面？）有洞一定要補，單粉 刷補的部分的話顏色不會一樣，油漆要一次全面粉刷顏色 才會漂亮，顏色一致，我們只是建議屋主全面粉刷。（你 是否還有印象當初粉刷前的狀況？【提示系爭房屋之照片 】油漆前，天花板也有一、兩個洞，因為天花板邊還有滾 咖啡色的邊，當初天花板也有一起粉刷。（是否有辦法判 斷洞或膠係何時造成？）沒有辦法，只能看到有洞就補洞 ，有縫就補縫，把估價單開給原告，看他要不要作。（後 來實際施作完的工錢是否和估價單相同？）是。…（系爭 房屋當初你施作前估價時，你是否有建議有洞就補要油漆 整面才會漂亮？）一般我們都是會先問屋主要油漆哪裡。 （系爭工程油漆是你建議還是屋主要求？）是屋主要求的 ，但牆壁三面都有洞。」等語，是依證人鄭仲拳之證詞， 應堪認被告確有損害系爭牆壁，惟回復原狀之方式並非必 需重新全面油漆，本院斟酌因原告對系爭租賃物外觀之完 整、美觀要求甚高而支出22,500元之費用，然此並非全係 回復原狀所需之必要費用，復考量系爭牆壁有部分並非全 新油漆後始交予被告使用，認原告請求被告賠償以10,000 元為合理，逾此部分之請求，則無理由。
⒋磁磚及鋁門損害部分：原告主張被告交還系爭租賃物時， 該建物之騎樓及外柱磁磚掉落，致其支出費用49,000元修 復，且門口落地鋁門有凹洞之復原用為50,000元，雖提出 陳南光之收據並聲請傳訊證人陳南光為證，惟證人陳南光 到庭係證稱：「（這兩張估價單是否你所開立？【提示本 院卷㈠第136、137頁】這兩張都是我開的，收據是我做完 的，估價單是第2趟原告請我去估價哪裡要做。（收據的 工作內容為何？）騎樓壁磚的補修，就是1、2樓接縫處及 柱面的部分有壁磚掉落，依正常來講系爭房屋的壁磚不是 地震掉下來，應該是鎖東西後拆除掉下來的，屬人為造成 的。（壁磚修復的情形為何？）只有階段是的補修，沒有 全面拆除重做。（第2張估價單24,000元估價內容為何？ ）24,000元是騎樓正面壁磚靠路面全部打除，這部分不一 定要做，前面做的25,000元只是修補壁磚大約3坪多，50, 000元的部分是鋁門窗全部換新需要的價錢，第2趟屋主請 我幫他估價，要不要做是由屋主決定，因為是屋主請我估 全部換掉要多少錢，是純粹估價而已。（當初你看到的鋁 門的狀況為何？）我是認為要重新做是比較浪費，但鋁門 窗的門片及柱子上都有打洞。…（剛所述收據的騎樓正面
壁磚25,000元是包含哪部分？）鐵捲門內外壁磚都有擷取 式補修。（鐵捲門外的壁磚大約掉多少？）屋主就是說正 面把它補修到好看就好，小的壁磚掉落一定要用擷取式補 修，我總共有兩個師傅去做了3天，做了壁磚、防水漆。 我在做之前，原告已有請人估價過了，我的比較便宜所以 原告才會請我去施作。（是否有辦法說明施工前鐵捲門外 壁磚掉落的情形？）掉落的總面積算起來大約有6分之1。 …（鐵捲門內的壁磚掉落情形？）有看到打鐵釘拆除的痕 跡，掉落的總面積大約有6分之1，至於掉落多久我不清楚 。正常剝落的情況會涵蓋混泥土彈開，修補鋁門及側面部 分的壁磚都是屬於碎裂，因為打除的話，一定會一片一片 ，不可能只有一塊壁磚，騎樓下會掉壁磚一定是外力造成 。（剛所陳述鋁門上面有洞，是否知道大約有多少？）還 不少，就是有洞，至於洞如何造成我不知道，原告叫我去 看的時候，我就說還可以用幹嘛要換，原告就叫我去看說 要換，我就說也可只換門片，我認為鋁門不用換，只要洞 補起來就可以用，本來就沒有壞了，功能性完全沒問題， 原告是嫌棄鋁門有洞。（是否可單純換門片？）可以，只 要找同品牌的就可以。」等語，則依證人陳南光前開之證 詞，應足以證明系爭該租賃物之騎樓及外柱確有磁磚掉落