臺灣桃園地方法院民事簡易判決 101年度桃簡字第841號
原 告 滙業廣告股份有限公司
法定代理人 吳政哲
訴訟代理人 李福新
被 告 陳俊宏
訴訟代理人 陳靜
上列當事人間請求給付服務報酬事件，本院於民國102 年4 月25
日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告主張：緣兩造於101 年2 月3 日簽立專任委託銷售契約 書（下稱委託契約），約定被告委託原告銷售其所有門牌號 碼為桃園縣八德市○○街00號之房屋，以成交金額4%作為服 務報酬。並於委託契約第8 條第3 項第4 款約定：「簽立書 面買賣契約後，因可歸責於甲方（即被告）之事由而解除契 約者，均視為乙方（即原告）已完成居間仲介之義務，甲方 仍應支付委託銷售價4%服務報酬，並應立即全額一次支付予 乙方。」嗣原告為被告銷售並仲介訴外人即買主葉文麟，被 告與葉文麟並於同年3 月10日簽立不動產買賣契約（下稱買 賣契約），約定買賣價金為9,700,000 元。另於買賣契約第 17條第2 項特別約定事項中約定：「本案經雙方協議於甲方 （即葉文麟）銀貸核准補齊差額完成對保手續時自履約公司 撥付1,940,000 元予乙方（即被告）指定帳戶後，該部分動 用款不在履約保證範圍內，另乙方承諾於收上上述款項之同 時，交付所有權狀正本、印鑑證明正本於承辦代書辦理過戶 手續。」被告並於同日簽立服務費確認單，確認服務報酬為 350,000 元。詎葉文麟於同年4 月10日將款項匯入履約帳戶 ，被告卻提出買賣事項變更契約書片面要求變更買賣契約之 內容，因葉文麟不同意被告變更買賣契約書之要求，被告竟 未依買賣契約配合辦理過戶手續，葉文麟遂於同年4 月16日 寄發存證信函催告被告履行買賣契約，被告仍未履行，葉文 麟遂於同年5 月18日解除買賣契約。據此，被告於與葉文麟 簽立書面買賣契約後，因可歸責於被告之事由，而解除契約 ，依委託契約，被告仍應支付服務報酬。為此，爰依委託契 約第8 條第3 項第4 款約定請求給付服務費等語。並聲明： 被告應給付原告350,000 元，及自支付命令狀繕本送達之翌 日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。二、被告則以：（一）買賣契約之解除原因，係因葉文麟未依買
賣契約撥付1,940,000 元至被告指定帳戶，被告並無違約。 且依價金履約保證書第6 條前段約定：「有關履約保證專戶 中款項之撥付或返還及買賣雙方違約解約之認定，均由辦理 本件履約保證手續之合泰建經，依據買賣雙方所簽立之不動 產買賣契約書、價金履約保證申請書及價金履約保證書之約 定所認定之結果為準。」詎葉文麟不依上開約定，陸續以10 1 年4 月16日桃園二支郵局第146 號存證信函、同年4 月30 日桃園大業郵局存證號碼000276號函，通知被告前去領取1, 940,000 元，片面更改動用款之清償方式，被告並無違約。 （二）被告係因葉文麟貸款遲延且貸款不足，又信用不良， 始於同年4 月10日要求變更買賣契約書之內容，葉文麟既不 同意，則仍應依買賣契約第17條第2 項履行契約。（三）葉 文麟以存證信函通知被告前去領取1,940,000 元，非但不符 契約約定，亦與交易習慣相違，且該筆款項既如原告所稱， 已於同年4 月10日匯入履約保證帳戶，葉文麟如何能以現金 供被告領取？（四）被告既已於同年3 月12日申請印鑑證明 ，單純想出賣房屋，原告竟違背諸多善良管理人注意義務。 （五）葉文麟於101 年5 月18日寄發存證信函解除契約之意 思表示，並非葉文麟之真意，買賣契約係於101 年5 月20日 合意解除等語，資為抗辯。並聲明：（一）駁回原告之訴。 （二）如受不利判決，願供擔保請准免為假執行。三、原告主張緣兩造於101 年2 月3 日簽立委託契約，約定被告 委託原告銷售其所有門牌號碼為桃園縣八德市○○街00號之 房屋，以成交金額4%作為服務報酬。並於委託契約第8 條第 3 項第4 款約定：「簽立書面買賣契約後，因可歸責於甲方 （即被告）之事由而解除契約者，均視為乙方（即原告）已 完成居間仲介之義務，甲方仍應支付委託銷售價4%服務報酬 ，並應立即全額一次支付予乙方。」嗣原告為被告銷售並仲 介訴外人即買主葉文麟，被告與葉文麟並於同年3 月10日簽 立買賣契約，約定買賣價金為9,700,000 元。另於買賣契約 第17條第2 項特別約定事項中約定：「本案經雙方協議於甲 方（即葉文麟）銀貸核准補齊差額完成對保手續時自履約公 司撥付1,940,000 元予乙方（即被告）指定帳戶後，該部分 動用款不在履約保證範圍內，另乙方承諾於收上上述款項之 同時，交付所有權狀正本、印鑑證明正本於承辦代書辦理過 戶手續。」被告並於同日簽立服務費確認單，確認服務報酬 為350,000 元等情，業據提出委託契約之專任委託銷售契約 書、買賣契約書、服務費確認單影本為證，且為被告所不爭 執，堪信為真。至原告主張買賣契約因可歸責於被告之事由 而解除，原告仍得依委託契約第8 條第3 項第4 款約定請求
被告給付報酬等情，則為被告所否認，並以前詞置辯。是以 ，本件爭點在於：買賣契約是否因可歸責於被告之事由而解 除。茲分述如下：
（一）按解釋意思表示應探求當事人之真意，不得拘泥於所用之 辭句，民法第98條定有明文。又意思表示不明確，使之明 確，屬意思表示之解釋；意思表示不完備，使之完備，屬 意思表示之補充。前者可減少爭議，後者可使意思表示之 無效減至最低程度。意思表示解釋之客體，為依表示行為 所表示於外部之意思，而非其內心之意思。當事人為意思 表示時，格於表達力之不足及差異，恆須加以闡釋，至其 內心之意思，既未形之於外，尚無從加以揣摩。故在解釋 有對話人之意思表示時，應以在對話人得了解之情事為範 圍，表意人所為表示行為之言語、文字或舉動，如無特別 情事，應以交易上應有之意義而為解釋，如以與交易慣行 不同之意思為解釋時，限於對話人知其情事或可得而知， 否則仍不能逸出交易慣行的意義。解釋意思表示端在探求 表意人為意思表示之目的性及法律行為之和諧性，解釋契 約尤須斟酌交易上之習慣及經濟目的，依誠信原則而為之 。關於法律行為之解釋方法，應以當事人所欲達到之目的 、習慣、任意法規及誠信原則為標準，合理解釋之，其中 應將目的列為最先，習慣次之，任意法規又次之，誠信原 則始終介於其間以修正或補足之（最高法院88年度台上字 第1671號判決要旨參照）。經查，買賣契約第17條第2 項 特別約定事項中，既已約明：「本案經雙方協議於甲方（ 即葉文麟）銀貸核准補齊差額完成對保手續時自履約公司 撥付1,940,000 元予乙方（即被告）指定帳戶後，該部分 動用款不在履約保證範圍內，另乙方承諾於收上上述款項 之同時，交付所有權狀正本、印鑑證明正本於承辦代書辦 理過戶手續。」文義解釋上，所謂「同時」，即係指同時 履行，足認「葉文麟在履約公司履約保證專戶中部分動用 款撥付予被告指定帳戶」之義務與「被告交付所有權狀正 本、印鑑證明正本於承辦代書辦理過戶手續」之義務，應 同時履行。況買賣契約上之「同時」之文字前載有「次日 」之塗改痕跡，亦徵葉文麟與被告買賣契約之真意，就此 二者之履行義務，有同時履行之特別約定，買賣雙方均無 先為履行之義務。
（二）次按因契約互負債務者，於他方當事人未為對待給付前， 得拒絕自己之給付；但自己有先為給付之義務者，不在此 限；同法第264 條第1 項亦有明定。再雙務契約當事人之 請求權係互相獨立，僅其實現因他方當事人行使抗辯權而
互相發生牽連而已。雙方當事人均享有同時履行抗辯權， 縱一方當事人未依債務本旨提出自己之給付，係就自己所 負債務，應否負給付遲延責任之問題，仍非不得催告他方 履行所負之債務，他方在未行使同時履行抗辯權以前，仍 可發生遲延責任之問題，必須行使以後，始能免責。又契 約當事人之一方遲延給付者，他方當事人得定相當期限， 催告其履行，如於期限內不履行時，得解除契約，為民法 第254 條所明定。而解除權之行使，有溯及的消滅契約之 效力，即其契約視為自始未成立（最高法院96年度台上字 第322 號判決要旨參照）。經查，被告於101 年8 月30日 言詞辯論時陳稱：「我要收取1,940,000 元後，始要交付 權狀及印鑑證明」等語在卷，足認被告有為同時履行抗辯 之意思表示，是「葉文麟在履約公司履約保證專戶中部分 動用款撥付予被告指定帳戶」之義務與「被告交付所有權 狀正本、印鑑證明正本於承辦代書辦理過戶手續」之義務 ，應同時履行，被告並無先為履行之義務，故在葉文麟先 為給付或依債之本旨提出給付之前，被告不負遲延責任。 據此，原告主張買賣契約係因葉文麟於101 年5 月18日因 被告給付遲延而片面解除，洵屬無據。至原告主張葉文麟 於同年4 月16日寄發之存證信函有催告被告前來領取1,94 0,000 元價款，是葉文麟已將1,940,000 元提出給付，故 買賣契約之解除係可歸責於被告等語，惟查，買賣契約第 17條第2 項特別約定事項中，既已約定葉文麟之給付義務 係「葉文麟在履約公司履約保證專戶中部分動用款撥付予 被告指定帳戶」，是葉文麟於催告信函中所提之提出給付 ，尚非依債之本旨所提之給付，故原告主張買賣契約係因 葉文麟於101 年5 月18日因被告給付遲延而片面解除，即 屬無據。另查，被告抗辯買賣契約係被告與葉文麟於 101 年5 月25日至5 月28日間某日合意解除等語，復據提出被 告與葉文麟之協議書為證，核與證人即葉文麟配偶張佩玲 於102 年1 月31日言詞辯論時證述：「後來因為我方很擔 心錢都在卡在履約保證帳戶內，只好與賣方簽立無條件解 約的協議書。我方直到民國101 年5 月28日才取回履約保 證專戶的錢。」等語相符，足見買賣契約係屬合意解除， 並非可歸責於被告而解除等情明確。是原告主張伊得依委 託契約第8 條第3 項第4 款約定請求被告給付報酬等情， 即屬無據。固按居間人，以契約因其報告或媒介而成立者 為限，得請求報酬，民法第568 條第1 項定有明文。是居 間人之報酬請求權，原因契約成立即已發生。惟查，本條 規定並非強行規定，僅係補充規範，而應優先適用兩造委
託契約之內容。而本件兩造委託契約第8 條第3 項第4 款 既已約定：「簽立書面買賣契約後，因可歸責於甲方（即 被告）之事由而解除契約者，均視為乙方（即原告）已完 成居間仲介之義務，甲方仍應支付委託銷售價4%服務報酬 ，並應立即全額一次支付予乙方。」足認兩造委託契約在 簽立書面買賣契約後有解除契約之情形下，有意將原告之 服務報酬請求權，限制在因可歸責於被告而解除買賣契約 之情形，換言之，買賣契約因非可歸責於被告而解除之情 形，包含不可歸責於被告而解除契約及合意解除契約之情 形，原告放棄其服務費報酬請求之權利。是以，本件買賣 契約既係因合意而解除契約，並非可歸責於被告而解除， 原告依委託契約第8 條第3 項第4 款約定請求被告給付報 酬，即屬無據。
四、綜上所述，買賣契約非可歸責於被告而解除。從而，原告依 委託契約第8 條第3 項第4 款約定請求被告給付報酬，為無 理由，應予駁回。
五、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊防禦方法及所提證據， 於判決結果不生影響，爰不一一論列，併此敘明。六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 102 年 5 月 24 日
桃園簡易庭 法 官 溫宗玲
以上為正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須附繕本）。
中 華 民 國 102 年 5 月 24 日
書記官 邱志堅
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