臺灣南投地方法院民事簡易判決 101年度投簡字第356號
原 告 黃詩景
蕭憶婷
被 告 凱撒綠景大地管理委員會
法定代理人 簡宏明
訴訟代理人 陳盈壽律師
上列當事人間確認使用權存在事件，本院於民國102年4月18日言
詞辯論終結，茲判決如下：
主 文
確認原告黃詩景就坐落南投縣南投市○○段○○○○號建物即門牌號碼南投縣南投市○○路○○○巷○○○號七樓之二之地下二樓編號L021號停車位有專用權存在。
確認原告黃詩景就坐落南投縣南投市○○段○○○○號建物即門牌號碼南投縣南投市○○路○○○巷○○○號八樓之二之地下二樓編號L031號停車位有專用權存在。
確認原告蕭憶婷就坐落南投縣南投市○○段○○○○號即門牌號碼南投縣南投市○○路○○○巷○○○號十樓之一之地下二樓編號M091號停車位有專用權存在。
訴訟費用由被告負擔。
事實及理由
一、原告主張：原告黃詩景於民國100 年8月3日經由本院民事執 行處強制執行程序，拍定取得訴外人蕭煜玫原有坐落南投縣 南投市○○段000地號土地、權利範圍47/10000、同段581建 號建物（門牌號碼：南投縣南投市○○路000 巷00號7樓之2 ）暨共有部分同段643 建號建物、應有部分92/10000，及訴 外人陳張足原有坐落同段830 地號土地、權利範圍47/10000 、同段588建號建物（門牌號碼：南投縣南投市○○路000巷 00號8樓之2）暨共有部分同段643建號建物、應有部分92/10 000，並分別於100年8月5日、8月9日取得不動產權利移轉證 書，於同年8月24日辦畢所有權移轉登記。原告蕭憶婷於101 年1 月18日經由本院民事執行處強制執行程序，拍定取得訴 外人朱麗卿原有坐落同段830地號土地、權利範圍51/10000 、同段604建號建物（門牌號碼：南投市○○路000巷00號10 樓之1）暨共有部分同段643建號建物、應有部分93/10000， 並於101年1月30日取得不動產權利移轉證書，於同年3月6日 辦畢所有權栘轉登記。上開建物為凱撒綠景大地大樓之一部 ，由被告凱撒綠景大地管理委員會管理。系爭643 建號建物 係門牌號碼南投縣南投市○○路000巷0○00號計98戶之公共 設施，其中地下一層、地下二層規劃為地下停車空間，並連 同屋頂突出物、電梯樓梯間、警衛室等共用部分，為同一建
號辦理登記。而購買停車位者，則登錄於系爭643 建號建物 共有部分之應有部分，並就上開停車空間依樓層及車位編號 成立分管契約。訴外人蕭煜玫、陳張足購買系爭581、588建 號建物時，即同時購買系爭643 建號建物地下二樓編號L021 、L0312個機械式停車位，故原告黃詩景自已取得該2個停車 位之專用權。另訴外人朱麗卿購買系爭604 建號建物時，亦 即同時購買系爭643 建號建物地下二層編號M091號停車位， 故原告蕭憶婷亦已取得該停車位之專用權。惟原告黃詩景、 蕭憶婷拍定取得前開包含停車位之三筆建物後，被告竟否認 原告二人就系爭停車位有專用權，並禁止原告二人使用，爰 提起本件確認之訴，並聲明：如主文第1、2、3項所示。二、被告則以：被告社區住戶當初向建商購屋時，係由建商發給 地下室車位停車位置使用證明書，顯見被告社區之停車位使 用權並非以停車位所在相關建物其應有部分之多寡為據，而 係基於分管契約約定特定停車位之專有使用權人。原告二人 所提不動產權利移轉證書，亦未見原告取得系爭停車位使用 權之記載。且依被告社區99年5月2日第16屆區分所有權人大 會中，於第肆點提案討論案由二，業將規約第20條增列第5 款約定，即區分所有權人因積欠管理費遭法院強制拍賣後， 拍定人（繼受人）在未繳清原區分所有權人所積欠之管理費 前，原區分所有權人之停車位暫由管理委員會管理或出租本 社區之住戶，用以抵減其所積欠之管理費。拍定人（繼受人 ）若繳清原區分所有權人所積欠之管理費後，則由管理委員 會發給本社區停車位置使用證明供其使用。本件原告二人之 前手，尚積欠被告社區管理費未清償，且原告二人亦未繳清 前手所積欠之管理費，故依被告社區規約之約定，系爭車位 目前使用權應在被告社區管委會，並非原告二人。原告黃詩 景在南投地區為多年從事房屋仲介之人員，而原告蕭憶婷為 原告黃詩景之人頭，渠等於投標本件不動產之前，已先向被 告社區所聘任之大樓管理員黃朝槙詢問各該住戶欠繳管理費 及規約約定情形，自無法再諉稱不知前手有欠款及規約之約 定，而不願依規約行事。嗣原告二人取得本件不動產後，亦 曾分別與被告社區前主委及現任主委在管理公司派駐被告社 區之劉順益主任見證下協商達成以五折方式繳清前手欠款， 惟原告二人嗣後又未依約繳清，是在原告二人未依承諾繳清 前手及目前所積欠之管理費之前，被告恐無法同意原告二人 就系爭停車位有專用權存在等語置辯。並聲明：原告之訴駁 回。
三、本院之判斷：
(一)確認法律關係成立或不成立之訴，非原告有即受確認判決之
法律上利益者，不得提起之。民事訴訟法第247條第1項前段 定有明文。又所謂即受確認判決之法律上利益，係指法律關 係之存否不明確，原告主觀上認其在法律上之地位有不安之 狀態存在，且此種不安之狀態，能以確認判決將之除去者而 言（最高法院52年度台上字第1240號判例意旨參照）。本件 原告主張渠等分別就南投縣南投市○○段000 ○號建物地下 二樓編號L021、L031、M091號停車位有專用權存在，惟為被 告所否認，則原告就該停車位是否有專用權存在，即陷於不 明確之狀態，致原告私法上之地位有受侵害之危險，而此不 明確之狀態可以確認判決除去，是原告對被告提起本件確認 專用權存在之訴，即有確認利益。
(二)原告主張渠二人經由本院強制執行程序，分別拍定取得訴外 人蕭煜玫、陳張足、朱麗卿原有前開土地及建物，為被告社 區之區分所有權人，原告二人與其他區分所有權人所共有之 系爭643 建號建物係門牌號碼南投縣南投市○○路000巷0○ 00號計98戶之公共設施，其中地下一層、地下二層規劃為停 車空間，區分所有權人就共有之共用部分設置之停車場，訂 有分管之特約，即訴外人蕭煜玫、陳張足、朱麗卿分別取得 系爭643建號建物地下二樓編號L021、L031、M091機械式停 車位專用權等情，業據原告提出建物登記第二類謄本、本院 不動產權利移轉證書、本院證明書、停車位照片等件為證， 且為被告所不爭執，自堪信為真實。
(三)原告主張渠等因繼受分管契約之權利義務而取得系爭停車位 之專用權；被告則辯稱被告社區99年5月2日第16屆區分所有 權人會議決議增列規約第20條第5 款規定，區分所有權人因 積欠管理費遭法院強制拍賣後，拍定人（繼受人）在未繳清 原區分所有權人積欠之管理費前，原區分所有權人之停車位 暫由管理委員會管理或出租本社區之住戶，用以抵減其所積 欠之管理費，原告未繳清前手及目前所積欠之管理費之前， 就系爭停車位即無專用權等語。是本件應審究者為原告是否 繼受上開規約所定之一切權利義務。
(四)按公寓大廈管理條例係於84年6 月28日公布，同年月30日施 行，該條例施行之前，系爭大樓建商與各承購戶，就屬地下 室作為防空避難室兼停車場之管理範圍，訂有分管之約定， 此應解該大樓共有人已默示同意成立分管契約，為維持共有 物管理秩序之安定性，若受讓人知悉有該分管契約，或有可 得知之情形，仍應受分管契約之約束。該分管契約既未經全 體共有人之同意終止，自不因公寓大廈管理條例施行後區分 所有權人會議決議另訂規約而失其效力（最高法院99年度台 上字第1191號判決參照）。又公寓大廈之起造人於申請建造
執照時，應檢附專有部分、共用部分、約定專用部分、約定 共用部分標示之詳細圖說及規約草約，於設計變更時亦同； 依第56條第1項規定成立之約定專用部分變更時，應經使用 該約定專用部分之區分所有權人同意，但該約定專用顯已違 反公共利益，經管理委員會或管理負責人訴請法院判決確定 者，不在此限，公寓大廈管理條例第56條第1項、第33條第3 款定有明文。經查，被告社區於99年5月2日召開第16屆區分 所有權人會議，應到人數97戶、實到人數66戶，會議中提案 增列規約第20條第5 款規定，經出席住戶現場表決結果，同 意票數52票，乃決議通過，並載明於規約等情，固據被告提 出凱撒綠景大地第16屆區分所有權人大會會議記錄及管理規 約各1 份附卷為證，然停車位屬區分所有權人共有，全體共 有人本可約定停車位由某一共有人專用，約定後，亦需專用 權人同意始得變更，惟此項變更非得由共有人以多數決為之 ，而應經使用該約定專用部分之區分所有權人同意，被告未 能舉證證明已得系爭停車位專用權人之同意，依上開公寓大 廈管理條例之規定，對系爭停車位專用權人，自不生變更之 效力。
(五)又區分所有權之繼受人，應於繼受前向管理負責人或管理委 員會請求閱覽或影印公寓大廈管理條例第35條所定文件，並 應於繼受後遵守原區分所有權人依本條例或規約所定之一切 權利義務事項，公寓大廈管理條例第24條第1項定有明文。 上開法條所謂區分所有權人之繼受人應於繼受後「遵守」原 區分所有權人依同條例或規約所定之一切權利義務，係指依 同條例或規約所定關於公寓大廈、基地或附屬設施之管理使 用及其他住戶間相互關係之事項而言，例如依規約設定公寓 大廈共用部分之專用權（法定空地、頂樓、停車場應如何使 用等）。又如依規約所定管理費之計算方式，對區分所有權 人之繼受人亦有拘束力。惟對於繼受人前手區分所有權人所 積欠之管理費，此項債權債務關係原係存在於社區管理委員 會與積欠管理費之前手區分所有權人之間，依債之相對性原 則，本應向原區分所有權人請求，尚難就原區分所有權人已 積欠之管理費直接對繼受人請求給付。亦即區分所有權之繼 受人依公寓大廈管理條例第24條規定所繼受者乃契約地位之 繼受，亦即後手對其繼受後所應生權利義務悉依相關條例或 規約定之，並非繼受前手已發生之債務（臺灣高等法院暨所 屬法院89年法律座談會民事類第23號研討結果參照）。故縱 令規約規定前手積欠之管理費（已發生之債務）應由後手繼 受，揆之前開說明，後手亦無受規約該項規定之義務而繼受 前手積欠之管理費（臺灣高等法院暨所屬法院93年法律座談
會民事類提案第13號研討結果參照）。則系爭規約第20條第 5 款規定拍定人（繼受人）在未繳清原區分所有權人積欠之 管理費前，原區分所有權人之停車位暫由管理委員會管理或 出租本社區之住戶，用以抵減其所積欠之管理費。無異以規 約約定繼受人應承擔原區分所有權人積欠之管理費，揆諸前 開說明，繼受人即原告自無受上開規約拘束之義務。四、綜上所述，原告買受取得前開不動產，並繼受規約之權利義 務而取得系爭停車位專用權，則其請求確認就系爭停車位有 專用權存在，即屬正當，應予准許。
五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，與本件 判決結果無涉，爰不逐一論述，附此敘明。
六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 102 年 5 月 2 日
臺灣南投地方法院南投簡易庭
法 官 鍾淑慧
以上為正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須附繕本）。
中 華 民 國 102 年 5 月 3 日
書記官