臺灣新北地方法院三重簡易庭民事判決
102年度重簡字第279號
原 告 陳楚焄
被 告 簡志先
訴訟代理人 簡益桂
訴訟代理人 周宇修律師
複代理人 廖婉婷
上列當事人間請求給付違約金事件，於民國102年5月15日言詞辯
論終結，本院判決如下：
主 文
被告應給付原告新臺幣伍萬元及自民國一百零二年一月二十五日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔十分之一，餘由原告負擔。本判決原告勝訴部分得假執行；但被告如以新臺幣伍萬元為原告預供擔保，得免為假執行。
事 實 及 理 由
一、原告起訴主張：
(一)緣兩造於民國101年7月3日簽訂不動產買賣契約書（下稱系 爭買賣契約），約定由原告以新臺幣（下同）10,000,000元 價格，向被告購買坐落新北市○○區○○○路0段000巷00號 10樓之1房屋及其基地（下稱系爭房地），兩造復約定：被 告應於交屋前，將設籍於買賣標的物之戶籍全部遷出；有營 業登記者，應於完稅前將營業登記遷移他處或辦理撤銷、被 告最晚應於101年7月30日前請求承租方完成遷出本物件，如 有違反且可歸責於被告時，每逾一日，被告應按原告已繳買 賣價款千分之一計算之遲延賠償予原告（自逾期日起至完成 給付日止）（見系爭契約第9條第5項前段、第17條第9項、 第10條第1項第1款之約定）。
(二)雖系爭房地於101年10月9日辦理完稅，於同月16日完成產權 移轉登記，原告亦已依約如期如數給付全部價款，惟被告遲 至交屋時，仍未辦理遷移其上營業登記，致原告於交屋後申 請改按住家用稅率課徵房屋稅時，卻遭新北市政府稅捐稽徵 處函復未便同意，嗣經原告發函提醒被告違約責任並催告儘 速依約履行，但被告最後遲至101年11月21日始將其上營業 登記申請遷出。依系爭契約第9條第5項規定，被告自101年 10月9日起，即已經構成違約，且可歸責，依同契約書第10 條第1項第1款計算遲延賠償，共計380,000元（計算式：101 年10月9日至同年月16日，共8天，該期間原告已給付款項為 250萬元，以千分之1計算每日違約金為2千5百元，2,500元
x8天＝20,000元；101年10月17日至同年11月21日，共36天 ，該期間原告已給付款項為1000萬元，以千分之1計算每日 違約金為1萬元，10,000元x36天＝360,000元；合計20,000 +360,000= 380,000元）。另被告之承租人依系爭契約第17 條第9項規定，最晚應於101年7月30日前遷出本件房地，惟 其遲至101年10月9日始行遷出（當日即為買賣標的物完稅日 期），顯亦有違上開條項規定，且可歸責於被告（依上開條 項即第17條第9項規定，被告表示其與承租人之租約已於101 年6月30日終止租約不再出租），依同契約書第10條第1項第 1款計算遲延賠償，共計70,000元（計算式：101年7月31日 至101年10月8日＝70天，1,000元x70天＝70,000元）。以上 違約遲延賠償，共計450,000元，迭經催討無效，為此，爰 依據契約之法律關係，請求被告應給付原告450,000元，及 自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之5計算 之利息。
(三)對被告抗辯之陳述：
(1)未依約遷移營業登記，業已構成違約：系爭契約第9條第5項 既已有賣方應於交屋前遷移營業登記之規定，被告即有遵守 契約之義務。
(2)辦理遷移營業登記，為賣方主要給付義務之一：系爭契約第 9條對於系爭房地點交內容有詳細規範，遷移營業登記即為 其中一項重要之賣方主要給付義務，而明文規定在第5項， 被告有何憑據可將此重要之賣方主要給付義務貶低為附隨義 務？
(3)依約請求違約金，並無過苛：系爭契約第10條第1項第1款之 違約遲延賠償。該條開宗明義記載為：【違約處罰】，顯見 本條款係懲罰性質之違約金，旨在督促兩造忠實履約，提高 違約之機會成本。本件契約總價金高達1000萬元，原告請求 違約金為45萬元，僅占契約總金額百分之4.5而已，何來過 苛之說？不動產買賣交易發生違約事件者，法院實務准許之 違約賠償，動輒達契約總金額百分之一、二十，所在多有， 不勝枚舉。從而，本件實無從加以酌減之必要。 (4)原告從未於書面契約外，與被告另有協商約定。 (5)被告曲解從給付義務之意義及其違反效果：原告之所以主張 辦理遷移營業登記，為賣方主給付義務之一，係因此對原告 而言，為重要契約權利，亦是原告給付全額價金，相對取得 被告對待給付之重要內容之一，自不容被告片面以自己之利 益，將之隨意解釋為從給付義務。事實上，即使如被告所主 張：辦理遷移營業登記為從給付義務，其違反效果亦絕非得 以免除違約效果。又主、從給付或附隨義務之區別，僅用以
決定契約關係類型，非謂其違反效果有何差別。而決定契約 關係類型，僅在於雙方契約未有明確約定時，作為解釋契約 及適用民法債篇章節之依據而已。斷無以主從給付義務解釋 ，架空契約清楚明白規定之理！由被告所引司法實務及學說 理論，可以推論：為實現及滿足契約目的，從給付義務或附 隨義務之違反，均仍構成違約，債權人不但可以獨立訴請履 行，亦得依民法第227條不完全給付之規定行使權利（包括 給付遲延及給付不能）。為督促義務之履行、保護權利不受 恣意違約侵害，契約中之懲罰性違約金於從給付義務違反時 ，自應仍有適用。否則從給付義務不能及時獲得滿足履行， 又如何發揮其補助主給付義務之功能？是被告執意主張辦理 遷移營業登記為從給付義務，欲以此推論其違反不必負擔違 約金責任，明顯是曲解從給付義務之意義及其違反效果。 (6)原承租人遲延遷出，其違約不容被告卸責：民法第373條關 於物之利益與危險之規定，與本件兩造特約約定被告應於指 定日期令原承租人遷出，以供原告檢視，並無關連，更何況 ，民法第373條本身還有但書以供當事人特約排除，被告以 此卸責，未免牽強。又本件系爭契約第17條第13項設有貸款 不足雙方無條件解約之買方保障條款，原告無虞貸款不足， 故被告所稱該契約書第17條第9項係為便利原告辦理貸款而 約定，根本不是事實。該條項實係為原告得以盡早檢視屋況 、盡早處理屋況問題（因簽約時承租人尚未遷出），以便之 後得以順利交屋而設。原告絕無可能與被告於書面契約書外 ，另行約定被告得繼續出租原承租人至101年11月4日，否則 何必有契約書第17條第9項之約定？倘真另有約定，又為何 不另簽書面，以示慎重？被告於上開條項中既向原告表示已 與承租方協議於101年6月30日終止租約不再出租，今卻又謂 與承租人另有短期租約，此豈不是自招其先前於契約中之訊 息表示為虛偽不實？另就因為法律上有買賣不破租賃之規定 ，倘承租人不願搬遷，原告仍須自行訴訟，此將影響原告購 屋自住，是原告始與被告有上開約定，以便滿足原告之契約 目的。倘未有上開約定（原承租人應依限遷出），原告無從 滿足購屋自住之契約目的，大可不必簽約，有何必要與被告 協商許其另訂短期租約？被告既於契約表明終止租約並承諾 承租方搬遷日期後，原告怎可能再許被告另訂短期租約?被 告主張原告參與協商其短期租約，實於情理大相違背!況本 件不動產契約書中，兩造特別磋商之條款甚多，此觀契約書 第17條第6項至第14項自明，原告根本不可能於書面契約外 ，另有約定，卻不載明於合約等語。
二、被告則請求駁回原告之訴，並以：
(一)系爭房地營業登記未遷移並不構成買賣契約主給付義務之遲 延，亦未造成原告任何實質損害，原告以此而請求被告給付 38萬元整之遲延損害違約金，顯無理由，應予駁回。查，被 告早已於系爭契約約定時限內履行給付義務即移轉系爭房地 所有權並交付系爭房地予原告，故不構成買賣契約主給付義 務之給付遲延。
(二)系爭契約第9條約定由被告負責辦理遷移營業登記，僅為便 利原告節省租稅負擔之附隨義務，縱在被告完成主給付義務 履行以前因疏忽遲延壹個月致未履行，嗣後並已立即補正， 原告實際所受損害僅為房屋稅差額（該差額僅168.5元，詳 後述），自不應依系爭契約針對主給付義務違反所制定給付 遲延條款，逐日依合約價格千分之一計算被告賠償責任。系 爭契約既屬於民法上買賣契約，則當事人兩造間雙務對價關 係乃建立於出賣人一方之財產權之移轉、標的物交付義務對 應買受人一方之價金之給付義務。必當一方有違反此開主給 付義務，將影響契約雙方之對價衡平性時，其違約情事方屬 重大而應以契約中規範主給付義務債務不履行之違約金約定 相繩。然查，系爭契約除主給付義務以外之其他雜項約定， 僅為買賣兩造於地政、戶政、稅賦上行政管理措施之分擔， 並無礙於系爭房地使用之效用或生減損交易價值之情事，故 系爭契約第9條第5點關於戶籍、營業登記之約定，實係為被 告所負擔之輔助、便利原告依法撙節租稅負擔之附隨義務而 已，並非買賣契約之核心給付義務，縱認被告有疏未辦理， 其影響甚微亦與買賣契約之給付遲延無關。更且原告因此所 受損失僅為數百元，卻依系爭契約針對主義務違反所制定給 付遲延條款，逐日依合約價格千分之一計算被告賠償責任， 非僅顯然誤解系爭合約所約定之合約罰條款係針對買賣契約 主義務而制定，亦不符法令、系爭契約及當事人本意，其請 求與其所受損失顯不成比例。
(三)退萬步言，縱認被告辦理營業登記遷移有疏失，原告實際所 受損失僅有房屋稅差額168.5元，原告所主張之違約金金額 顯然過苛，應予酌減。依最高法院95年度台上字第1095號判 決、79年台上字第1915號判例意旨，違約金金額是否應酌減 即應審酌：一般客觀事實、社會經濟狀況、當事人實際上所 受損害及債務人如能如期履行債務時，債權人可享受之一切 利益等，作為違約金酌減斟酌之標準。至於原告所指不應酌 減違約金之理由，皆屬泛言指摘並欠缺法理依據，與民法規 定及最高法院之見解不符，實不足採。查原告因營業登記遷 移程序疏失實際所受損失，原告實際所受損害僅有房屋稅究 係適用自用住宅或營業用稅率之租稅差額，而該房屋稅差額
經核計僅為168.5元：本件原告因營業登記遷移程序疏失所 受損害，僅有房屋稅租稅差額，此為兩造所不爭執。營業登 記遷移前，系爭房地營業用部分課稅現值為140,000元，稅 率2.4%，該部分全年度本稅為3,360元；住家用部分課稅現 值為357,300元，稅率0.956%，該部分全年度本稅為3,416元 ，兩者合計全年度房屋稅共為6,776元。若全部採住家用課 稅率計算，課稅現值為497,300元，則全年度住家用房屋稅 為4,754元。故整年度房屋稅差額僅為2,022元（6,776元-4, 754元=2,022元），平均每月差額更僅為168.5元（2,022元 ÷12 =168.5元）。原告實際所受損害僅有此項租稅差額， 為兩造所不爭，且此房屋稅差額損失金額，以系爭房地點交 日101年10月20日之翌日起算，至完成營業登記遷移程序之 同年11月21日止，恰正為一個月，則原告實際所受損失實僅 為168.5元而已。被告已於101年10月16日將系爭房地所有權 移轉登記予原告，並於10月20日完成系爭房屋之點交，原告 亦遷入居住，此為兩造所不爭執。至原告稱伊不能完整檢視 標的物、不能設定自用住宅登記而入住、須待遷移營業登記 始能擇吉日辦理入厝儀式正式入住之損害云云，僅為空言謬 論，皆與事實不符。是故，原告之實際損失僅為不足二百元 之稅費差額，所請求之違約金竟高達38萬元，此間金額相差 達2,255倍，顯有違誠信原則，原告主張顯有權利濫用之虞 ，縱鈞院認為被告確有違約，亦應將此所生之違約金予以減 低至與實際稅費差額相當之金額。
(四)另原告請求被告給付因原承租人未於101年7月30日遷出而生 之遲延損害7萬元整部分，亦無理由，應予駁回：依民法第 373條規定，關於買賣標的物使用利益及毀損滅失之危險負 擔，原則上是以標的物交付之時點作為買賣雙方享受權利負 擔義務之分界點。換言之，在買賣標的物交付前，買受人對 於標的物並無任何使用上利益可為主張，更無由於此期日屆 至前即可先為主張遲延損害。依前述規範，原告請求被告給 付因原承租人未於101年7月30日遷出而生之損害云云，確實 無理。首按，系爭契約第4條所約定之最後交屋日為101年10 月20日，而實質上兩造亦係於當日完成系爭房地之點交程序 ，則原告對於系爭房地之使用上利益之主張應係開始自101 年10月20日，至為明顯。惟查，系爭房地之原承租人早已於 101年10月9日遷出，此為兩造所不爭執，是故於約定之交屋 日時，系爭房地事實上早已清空且處於得順利交屋之狀態， 且兩造確實於約定之交屋日完成點交，顯見被告交屋前，是 否出租或作其他使用，對於原告之權益並未有任何不利之影 響，被告亦未因而遲延交付房屋或遲延辦理所有權移轉，亦
即原告並未因此受有任何實質損害，自無從主張損害賠償而 請求給付違約金。至原告主張系爭契約第17條第9點為民法 第373條但書之特別約定云云，顯然誤解曲解契約條款內容 之真意與法律規定之意旨。實則，系爭契約中可該當於民法 第373條但書所稱特別約定者，應係第11條關於「災變損失 」之危險分擔約款，至於第17條第9點則非屬買賣標的物利 益與危險承擔之約定。次查，系爭契約第17條第9點之所以 有如是約定，係為便利原告向金融機構洽訂貸款事宜。且並 由兩造於101年7月3日時與原承租人協商提前終止原租約， 另以101年7月1日至同年11月4日之短期租約作為原承租人覓 得其他營業場所前之緩衝，此情有在場參與協商之訴外人信 義房屋林口捷運店之仲介人員及原承租人可為證明，此可證 原告業已同意以此方式取代原先契約之約定。是以，系爭契 約第17條第9點亦應已經雙方另外協議而修改，原告再執此 作為請求被告給付因原承租人未於101年7月30日遷出而生損 害云云，顯無理由，更有違誠信原則。末依民法425條所謂 「買賣不破租賃」之規定，原承租人若不同意提前終止租約 ，則原告仍應依法承受原租約至101年11月4日，未可提前入 住，今既由各方協商而願改以短期租約方式作為原承租人搬 遷之緩衝，亦屬合情合理等語置辯。
三、原告主張兩造就系爭房地簽立不動產買賣契約書，原告已依 約給付全部價款，被告亦已辦理移轉登記予原告完畢之事實 、被告未於約定期限內即101年10月9日將系爭房屋之營業登 記遷出，亦未於101年7月30日前請求原承租人遷出系爭房地 之事實，業據其提出系爭不動產買賣契約書、完稅證明、系 爭房屋及土地所有權狀、繳款記錄各影本1件、新北市政府 稅捐稽徵處、催告函各影本2件為證，復為被告所不爭，堪 認為真實。又按「賣方應於交屋前，將設籍於買賣標的物之 戶籍全部遷出；有營業登記者，應於完稅前將營業登記遷移 他處或辦理撤銷...」、「賣方表示已與承租方協議於101年 6月30日終止租約不再出租；對此賣方最晚應於101年7月30 日前請求承租方完成遷出本物件，對此買賣雙方均已確認知 悉。」、「賣方若違約且可歸責時，每逾一日，賣方應按買 方（即原告）已繳買賣價款千分之一計算之遲延賠償予買方 （自逾期日起至完成給付日止）」，系爭買賣契約書第9條 第5項前段、第17條第9項、第10條第1項第1款分別定有明文 。本件被告既有違反買賣契約書上，就營業登記遷出暨請求 承租方於約定期限完成遷出之約定，是原告主張被告應給付 違約金乙節，即屬有據。
四、然按約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額，民法
第252條定有明文。次按違約金是否相當，應依一般客觀事 實、社會經濟狀況及當事人所受損害情形，以為衡量之標準 ，若所約定之額數，與實際損害顯相懸殊者，法院自得酌予 核減，並不因懲罰性違約金或賠償額預定性違約金而異，最 高法院82年度台上字第2529號判決意旨參照。再按至於是否 相當，即須依一般客觀事實，社會經濟狀況及當事人所受損 害情形，以為斟酌之標準。且約定之違約金過高者，除出於 債務人之自由意思，已任意給付，可認為債務人自願依約履 行，不容其請求返還外，法院仍得依前開規定，核減至相當 之數額，最高法院79年度台上字第1915號判例意旨參照。是 原告另主張本案不應酌減違約金云云，於法難認有據，尚不 足採。爰審酌被告違約情形之一即系爭房地之原承租人雖遲 至於101年10月9日始遷出，然依系爭買賣契約書第14條第14 項約定之「買賣雙方合意本案件...最晚於民國101年10月20 日前完成交屋手續。」等語，足見系爭房地最晚於101年10 月20日交屋即可，是原承租人遲延遷出，在客觀上，對買方 即原告使用系爭房地之權益影響，非屬重大，併審酌被告違 約情形之二即系爭房地營業登記遲延遷出，至多僅造成原告 房屋稅之損失，並系爭買賣契約之重要之點即交付價金義務 、交付暨使取得所有權之義務，兩造均竭力遵守履行，又系 爭買賣契約書第10條第1項違約處罰之約定，未限定違反特 定條款，僅概括約定違約，故倘不分別違約情形，一概適用 上開條款認定違約金數額，實悖於常情而有未合，是認原告 主張被告應給付450,000元違約金，要屬過高，應核減為50, 000元，始為適當，逾此部分之請求，尚乏依據，應予駁回 。
五、從而，原告本於買賣契約之法律關係，請求被告給付50,000 元，為有理由，應予准許；逾此部分之請求，為無理由，應 予駁回。
六、本案事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，核 與本件判決結果不生影響，爰不另一一論述，併予敘明。七、本件原告勝訴部分，係依簡易程序而為被告敗訴之判決，爰 依職權宣告假執行；被告陳明願提供擔保，聲請宣告免為假 執行，核無不合，爰酌定相當擔保金額准許之。八、結論：原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法 第436條第2項、第79條、第389條第1項第3款、第392條第2 項，判決如主文。
中 華 民 國 102 年 5 月 29 日
臺灣新北地方法院三重簡易庭
法 官 呂安樂
以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須附繕本）。
中 華 民 國 102 年 5 月 29 日
書 記 官 姚孟君