臺灣新北地方法院三重簡易庭民事判決
101年度重簡字第1102號
原 告 錦龍印刷實業股份有限公司
法定代理人 林錦龍
訴訟代理人 洪維煌律師
被 告 張豊雄
訴訟代理人 許進德律師
許峻鳴律師
複代理人 劉金玫律師
被 告 鑫辰國際不動產投資顧問有限公司
法定代理人 邱宏志
上列當事人間請求返還要約金事件，於民國102年4月19日言詞辯
論終結，本院判決如下：
主 文
原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事 實 及 理 由
一、原告起訴主張：
(一)緣原告前經被告鑫辰國際不動產投資顧問有限公司（下稱被 告鑫辰公司）居中仲介，欲向被告張豊雄承租門牌新北市○ ○區○○街000號及所座落即泰山區泰林段48-2地號土地（ 下稱系爭房地），原告曾簽立租賃要約書（下稱系爭要約書 ），記載要約條件與特別約定事項，並交付面額新臺幣（下 同）48萬元支票（下稱系爭支票）予被告鑫辰公司，委任被 告鑫辰公司為要約之處理與並將上開支票供作要約金，嗣經 被告鑫辰公司通知洽商後尚無共識，並未簽立租約。原告即 表明議約不成，即須返還上開要約金，被告鑫辰公司則片面 盼該租賃續予協商為由未予返還系爭支票，原告授權被告鑫 辰公司為租賃要約處理僅至民國101年2月28日止，但被告鑫 辰公司遲至101年4月13日方寄函通知同意要約書內容為承諾 ，訂於101年4月20日簽約，唯該通知顯已逾於要約書期限， 難生承諾效力。詎被告鑫辰公司明知上開租賃洽議未成，竟 事後將系爭支票交予被告張豊雄提示兌領，已侵害原告之權 益。又被告鑫辰公司稱被告張豊雄於101年1月16日同意要約 承租條件，顯非屬實。是被告鑫辰公司既受原告委託為要約 之處理，明知要約條件載有限期，於期限內洽約未成無法簽 立租約，竟於逾越授權期後，將上開要約金48萬元支票交予 被告張豊雄兌領，依民法第535條、第544條規定，本應對於 原告負損害賠償之責；被告張豊雄與原告間並無租賃關係， 伊本不得提示兌領系爭支票，故原告得依民法第179條不當
得利關係，請求被告張豊雄返還已兌領之48萬元。又被告張 豊雄對原告所負債務，與被告鑫辰公司對原告所負債務，具 有同一經濟上之目的，倘其中一人為給付，他人就其給付範 圍內，亦同免其責任，其間為不真正連帶債務，為此，請求 判決：(一)被告張豊雄應給付原告48萬元及自起訴狀繕本送 達翌日起，按年息百分之五計算之利息。(二)被告鑫辰公司 應給付原告48萬元及自起訴狀繕本送達翌日起，按年息百分 之五計算之利息。(三)前二項所命給付，如被告張豐雄已為 給付，被告鑫辰公司於給付範圍內，免給付義務；如被告鑫 辰公司已為給付，被告張豊雄於其給付範圍內，免給付義務 。
(二)對被告抗辯之陳述：
(1)租賃訂金收據（下稱系爭訂金收據）係臨訟所作：系爭訂金 收據於被告鑫辰公司仲介過程中從未提及，原告亦從未觀閱 過，根本係臨訟所作。查系爭要約書係於101年1月16日製作 ，其有效期限為101年1月20日，於上開要約書製作後，被告 鑫辰公司表示被告張豊雄對於特別約定事項有意見，無法達 成，但該公司表示願從中儘量說服被告張豊雄，請求原告將 有效期限再延至102年2月28日，原告同意延至上開限期，但 再次申明於特別約定事項中由出租人配合辦理工廠登記證外 ，其關於工廠登記證、夾層、工業大電裝設與消防設備設置 等皆須仍由被告張豊雄負擔費用，原告方願配合簽約。倘被 告張豊雄於101年1月16日同意該要約書所載全部事項，衡情 必全依要約書所載事項為承諾，方符其情，然系爭訂金收據 卻於第6點載記「本合約可確定可廠登始生效，若無法廠登 ，本合約作廢，無相關賠償，並電力可申請至270馬力以上 ，出租方需完成消防安檢。」等事項，顯與系爭要約書所載 須由出租方負擔工廠登記與消防設備等費用乙事為不同之記 載事項，即明被告張豊雄於年月日根本無同意要約乙事，則 豈有可能發生將要約金轉為訂金，書立系爭訂金收據之情？ 被告鑫辰公司應指明系爭訂金收據係於何時、何地、何人所 製作簽立，其後於何時、何地、以何種方法通知或交付原告 該訂金收據等情，具體詳為說明。另設果有上開訂金收據， 惟被告張豊雄顯然並非就要約逕為承諾，而係變更要約，至 多僅為新要約，原告並未就該新要約有何承諾行為，故本件 之租賃契約顯然未成立。另按被告所述，於101年1月16日系 爭要約書已由被告張豊雄於同日以系爭訂金收據收取系爭支 票，衡情如要約與承諾一致，亦無爭執，為何被告鑫辰公司 不立即依系爭要約書第5條約定，立於101年1月16日通知原 告於5日內出面簽約？若原告不願配合，被告鑫辰公司又為
何不於當時立以存證信函催告原告出面簽立租賃契約？如無 爭執，系爭支票又為被告張豊雄於101年1月16日執有，伊為 何須遲至101年4月9日方向銀行託收兌現？足證於101年1月1 6日根本無要約與承諾之共識，系爭支票根本不可能交予被 告張豊雄簽領，故系爭訂金收據確為臨訟方為製作無誤，該 支票於101年3月底、4月初三方協商仍無共識時，應仍於被 告鑫辰公司持有中，方與上情相符。再依不動產經紀業管理 條例第22條第1項規定，系爭要約書於第六條規範於本件租 賃契約簽訂時，原告須支付被告鑫辰公司一個月租金之服務 報酬，該紙要約書其上除有鑫辰公司大小章印文外，同有經 紀人之印文與證書字號和承辦員之簽名，惟系爭訂金收據， 卻僅有被告張豊雄之簽名，無被告鑫辰公司與經紀人之用印 ，然系爭訂金收據於頁首即載明「鑫辰國際不動產投資顧問 有限公司確係依據本人之委託全權代理本人出租本人所有房 地標示如下…」、「本人同意於簽訂上述租賃契約之同時一 次支付新台幣八萬元予鑫辰不動產作為服務報酬…」。核上 揭書類製作情狀，顯見系爭訂金收據未依上開不動產經紀業 管理條例第22條第1項規定為製作，益明原告所指該訂金收 據為臨訟製作乙情為實。
(2)原告與被告張豊雄洽議不成：在系爭要約書所載102年2月28 日限期前，被告鑫辰公司皆稱被告張豊雄表示尚無法允諾相 關費用負擔部份，原告要與被告張豊雄見面，被告鑫辰公司 皆稱尚在斡漩中，會儘力促成。直至101年2月28日後，方於 被告鑫辰公司再行協商，仍無共識，則本件租約殊無成立之 可能。又系爭訂金收據第6點其他事項之記載，顯與系爭要 約書第9條其他特別約定事項之記載不同，如有該訂金收據 乙情，亦係變更要約為承諾，至多為新要約。被告就系爭訂 金收據之承諾所載確與系爭要約書約定有所不同，雖有承認 ，但辯稱係有利於原告云云，惟此為被告片面解釋，按系爭 要約書上由出租人負擔相關辦理事務費用業遭被告所推翻， 依文義解釋與承租利益條件核酌，如何能得出為有利於原告 ？況被告既已變更原告之要約，其後雙方仍無法達成共識， 難以出面簽立租賃契約，則原告與被告張豊雄之間根本不存 在任何租賃關係。被告不斷強調原告有送禮，原告爰以否認 ，惟設若原告果有送禮，然此人情往來，與本件所爭執之租 賃關係，實難有論理與證據法則之關聯。復因雙方無共識， 被告張豊雄不願負擔工廠設辦相關費用等費用，因被告鑫辰 公司已託他人辦理相關工廠登記事宜，致生費用待付，最後 原告因與被告張豊雄無共識，被告張豊雄不付，原告迫不得 已，方自行支付該筆費用，此亦與系爭要約書要約條件不符
，亦可酌明原告所指要約與承諾無共識乙情。另設如系爭訂 金收據為真，被告張豊雄確有按此辦理，然本件由被告鑫辰 公司交予他人辦理工廠登記證所申請馬力卻僅有30匹馬力， 根本無法符合原告所需，顯與原告之要約難合，此亦為最後 雙方協商破裂以致無法簽約之重要原因。至被告鑫辰公司辯 稱系爭訂金收據非臨訟製作，於101年1月16日有予被告張豊 雄看過系爭要約書，方於收據簽名與收受系爭支票；因原告 要求配合辦理工廠登記，於同年2月24日工廠登記辦妥並交 付原告員工後，被告鑫辰公司即通知原告出面簽立正式租賃 合約，但原告以伊經理自同年2月27日至3月4日出差為由， 表示需待經理回國方能簽約，其後推延簽約時間，隨後表明 不租，並自願訂金予沒收，且願予賠償，其後雙方再數次協 調不同承租方案，最後無共識，仍無法簽約云云。原告予以 否認，且在原告簽立要約書與系爭支票後，被告鑫辰公司根 本未告知被告張豊雄有同意依要約書為承諾，僅稱一時無法 達成共識，但工廠登記部份可先行辦理，被告鑫辰公司就其 餘部份再予協調。唯其後被告張豊雄根本無意負擔要約書上 所載與原告要求由出租人負擔相關費用之約定，最後在該年 3月無法達成共識，原告方只得自行支付辦理工廠登記證之 相關費用，但已無意再予承租。另被告稱係與原告方姓經理 接洽云云，唯查原告公司並無方姓經理該人，謹予澄明。 (3)本件違反雙方代理之禁止：設若系爭訂金收據果有其事，然 本件依系爭要約書與系爭訂金收據互核，顯然被告鑫辰公司 未經原告之同意，逕為雙方之代理人，又查本件非為專屬履 行債務事宜，故系爭訂金收據據製作顯違雙方代理人禁止， 應為無效。又系爭訂金收據之製作違反不動產經紀業管理條 例第22條第1 項規定，實難依不動產經紀業仲介性賃，藉以 推卸雙方代理之禁止。
(4)違約金過高之酌減：系爭要約書約定有若有反悔不租之情事 ，訂金任由出租方沒收之約定云云，設若本件租約成立，且 原告有因通知而未出面訂約致生違約之情，則所謂沒入係指 損害賠償總額預定之違約金，亦有違約金過高酌減之適用。 本件租賃糾葛，最後無共識，最主要原因在於被告張豊雄不 願負擔工廠基礎設備相關支出之成本，被告張豊雄於本件糾 葛中並未實質支付費用，反而係原告自行支付工廠登記證辦 理費用，最後因無共識，只能另覓合適工廠，直至101年8月 份方另租得工廠，鈞院就系爭訂金仍認得以沒入供為違約金 ，有過高酌減之情。
(5)系爭工廠能否申請兩百七十馬力以上的電力原告也不清楚， 為了避免訴訟過於複雜，對於被告這部分的抗辯原告暫不爭
執等語。
二、被告則均請求駁回原告之訴，且陳明如受不利判決，願供擔 保，請准宣告免為假執行，並辯稱：
(一)原告依民法不當得利關係請求被告張豊雄返還要約金云云， 顯無理由：
(1)緣原告前與被告鑫辰公司簽訂系爭要約書，欲經由被告鑫辰 公司仲介向被告張豊雄承租系爭房地，系爭要約書第1條約 定原告於簽定要約書同時交付票號LN0000000號、發票日為 101年2月28日之支票作為要約金，第2條約定原告願以月租 金16萬元（稅外加）、押租保證金48萬元、租期6年之條件 承租，第3條約定若出租方（即被告張豊雄）同意前條之承 租條件時，被告鑫辰公司無須再行通知原告，契約即成立， 被告張豊雄收受之要約金轉做契約訂金之一部份，原告若有 反悔不租之情事，訂金任由被告沒收，第5條約定原告應於 被告鑫辰公司通知時五日內至被告鑫辰公司與被告張豊雄簽 立正式租賃書。查被告鑫辰公司係於101年1月16日下午由該 公司仲介將系爭支票持至被告張豊雄住處，並給被告張豊雄 看系爭要約書，被告張豊雄即於同年日(101年1月16日)在系 爭訂金收據上簽名予被告鑫辰公司，並收下系爭支票。又因 原告於簽立要約書時要求被告張豊雄配合辦理工廠登記，故 於101年2月24日工廠登記辦妥並於當日交付原告員工後，被 告鑫辰公司即曾通知原告出面簽立正式租賃合約，但原告以 方姓經理自同年2月27日至3月4日出差為由，表示需待方姓 經理回國方能簽約。同年3月5日被告鑫辰公司聯絡原告，原 告表示方姓經理回國公務繁忙要遲2天才能簽約，同年月7日 被告鑫辰公司來電告知被告張豊雄將於隔（8）日下午簽約 ，但隔（8）日上午被告鑫辰公司又通知被告張豊雄告知原 告表示不承租了，原因不願說明，只說願意賠償被告張豊雄 損失，故於同年月9日原告與被告張豊雄在被告鑫辰公司處 商談，該日方姓經理以廠房內部增建及拆除工程自行招標不 順為由表示無法承租，並表示同意被告沒收訂金，再賠償1 個月租金及消防設備支出，被告鑫辰公司則建議兩造再為考 慮有無其他解決方式。後於同年月16日兩造再至被告鑫辰公 司討論，方姓經理提出增加租金但廠房內設備改由被告增設 ，被告張豊雄回覆需要時間考慮，於同年月23日兩造再至廠 房處勘察，方姓經理竟以廠房可能不夠大為由，要求利用外 面空地增建，被告張豊雄認為要求增建的方式不合理，且內 部裝潢仍只有原告自己最清楚，方姓經理則表示帶回公司內 部討論。至同年月28日兩造第3次到被告鑫辰公司處討論， 方姓經理仍表示需由被告張豊雄提供電力、廠房及消防設備
方願承租，且租金可調高至每月23萬元，被告張豊雄回覆電 力設備需由原告向台電申裝，且需備押金，故無法代原告申 請，如何提供電力設備，方姓經理表示若無電力設備即減少 租金至每月18萬元，被告張豊雄因見數次討論下來均無結果 ，再浪費時間討論也無意義，即回覆仍以要約書內容為準， 被告張豊雄不額外再提供任何設備，方姓經理亦不同意，稱 需回報公司討論，但於同年月30日原告告知被告鑫辰公司決 定不承租了，要求轉告被告張豊雄如何賠償並提出賠償明細 ，被告張豊雄知悉原告確定不租後，亦即於同年4月2日將賠 償明細交予被告鑫辰公司轉交原告，期間被告鑫辰公司不斷 連繫方姓經理卻遭藉詞推拖，最後始決定於同年月5日討論 賠償事宜，但當日方姓經理卻表示只願意賠償1個月租金， 被告張豊雄詢以不租總有個原因或理由，方姓經理即表示， 因原告在樹林區已經另找到廠房，且有超過半數的員工不願 搬遷到泰山，至此被告張豊雄了解原告已毫無簽約、履約誠 意，始將系爭支票予以提示。被告鑫辰公司最後再於101年4 月13日再次通知兩造於同年月20日至被告鑫辰公司處簽立書 面契約，但原告屆時卻未現身簽約，被告張豊雄即委請律師 於101年4月25日發函予原告通知沒收要約金並解除租賃契約 。因此，既原告無故反悔不願承租系爭房地，則依系爭要約 書第3條之約定，要約金本即應任由被告張豊雄沒收，被告 張豊雄將系爭支票提示兌現，自屬有契約法上之原因，故原 告依民法不當得利關係暨委任之法律關係，請求被告返還要 約金云云，即無理由。
(2)原告雖主張系爭訂金收據係臨訟製作云云，然原告並未舉證 以實其說，況倘系爭訂金收據確為臨訟製作，則被告只要製 作成與系爭要約書一樣的條件即可，何必再額外加上電力需 達兩百七十馬力以上之條件，故系爭訂金收據絕非臨訟所作 ，原告之主張，自非可採。
(二)原告雖主張系爭要約書之有效期限僅至101年2月28日，但被 告鑫辰公司遲至同年4月13日方寄函通知同意要約書內容為 承諾，已逾要約書期限，難生承諾效力；如要約與承諾一致 ，為何被告鑫辰公司不依合約立即通知原告於5日內出面簽 約，且被告張豊雄為何遲至101年4月9日方向銀行託收兌現 系爭支票云云。然查：依系爭要約書第3條之約定，當被告 張豊雄同意原告之承租條件時，被告鑫辰公司並無需再通知 原告，契約即成立，則當被告張豊雄於同年1月16日簽立租 賃訂金收據予被告鑫辰公司時，兩造契約已然成立，被告鑫 辰公司亦早已經在101年2月28日前多次通知原告簽約事宜， 都是原告拒絕，自無所謂逾要約書期限可言；又如上所述，
被告張豊雄係因原告一再拖延，於確定原告不願履行後，才 將系爭支票提示，故原告上開主張並非可採。
(三)原告另主張系爭訂金收據第6點與系爭要約書所載不同，縱 認系爭訂金收據為真，該訂金收據至多為新要約云云。但查 ：既系爭要約書已載明若被告張豊雄同意要約書上所載承租 條件時，被告鑫辰公司無須再行通知原告，契約即成立，而 系爭訂金收據第1至3條亦載明被告張豊雄委託被告鑫辰公司 全權代理出租系爭房地，出租條件與要約書第2條相同，則 顯然兩造成立系爭租約之意思已然合致。至於系爭要約書與 系爭訂金收據其他約定事項部分，系爭訂金收據上所附之條 件事實上較系爭要約書更有利於原告，而且原告負責人與員 工在去年的農曆年前還到被告處送禮，兩造顯已經同意用這 條件承租，而將上開二部分文字加以比較，系爭要約書第9 條僅記載出租方需配合辦理工廠登記，而系爭訂金收據第6 點則記載本合約可確定可廠登始生效，若無法廠登本合約作 廢無相關賠償，後者將廠登列為生效條件，確實更有利原告 ；且原告主張者為租賃訂金收據之其他事項部分有變更，但 關於主要的承租條件包括沒收訂金部分則自始未曾變更，故 原告就此自仍受契約拘束。況原告既已委託被告鑫辰公司， 則經被告鑫辰公司提出並經被告張豊雄同意的條件，依民法 第103條規定，對原告直接發生效力。因此原告上開主張自 屬無理由。
(四)被告已依系爭訂金收據第6條其他事項所載提供資料讓原告 辦理系爭房地之工廠登記，並自行支出費用增設消防設備， 且工廠登記證並已交付予原告（後因原告不願承租，故原告 表示自行吸收申請工廠登記證之費用）。至於供電量部分， 經被告張豊雄查詢亦確實得申請增加至270馬力以上，然因 工廠登記係由原告委託被告鑫辰公司申請，被告張豊雄亦不 知為何原告向新北市政府申請時僅填寫使用動力為30馬力（ 實際上當時電力容量動力有40幾馬力），惟程序上是先申請 到工廠登記證後，再憑此工廠登記向台電公司申請較大容量 之契約用電，故原告應是為了先申請工廠登記證，才會於申 請書中先概略填寫當時的電力容量，等到工廠登記證核發後 自然可以再憑此向台電公司申請契約用電（增大馬力），但 原告自始至終亦未曾向台電申請契約用電，原告就系爭房地 確實得申請增加至270馬力以上亦已表明暫不爭執（本院102 年3月8言詞辯論筆錄）。是原告主張：被告鑫辰公司稱被告 張豊雄無法允諾負擔相關費用，協商無共識故無可能成立租 約，且電力最後僅申請30馬力無法供應原告工廠營運，為協 商破裂之重要原因云云，均與事實不符。
(五)原告雖又主張本件違反雙方代理之禁止云云。惟依系爭要約 書記載原告經由被告鑫辰公司仲介承租系爭房地，但自原告 需交付被告鑫辰公司要約金、若被告張豊雄同意原告承租條 件時，被告鑫辰公司無須再行通知原告契約即成立，及原告 應於租賃契約簽訂之同時支付服務報酬觀之，顯然原告已委 託被告鑫辰公司為代理人，被告張豊雄亦有委託鑫辰公司為 代理人；再於洽談承租過程中，均係由被告鑫辰公司代理雙 方與他方洽談，此為雙方所明知且均未異議，實足證兩造均 已明示同意被告鑫辰公司任雙方之代理人甚明。故原告主張 被告鑫辰公司未經伊同意逕為雙方代理人，顯違雙方代理之 禁止應為無效云云，殊難採信。
(六)原告再主張倘認系爭租賃契約成立，且原告有違約之情，本 件亦有違約金過高酌減之適用云云。但查：本件原告原願給 付之月租金為16萬元、租期為6年，而兩造約定之押租保證 金為48萬元，不過3個月之租金，僅占總租金約4%，衡諸社 會經濟狀況及兩造利益等情況，並無顯然過高而失公平之情 形；況原告亦未據舉證證明此項違約金如何過高，現主張違 約金過高應予酌減云云，自非可取等語。
（七）原告於被告鑫辰公司於101年1月16日將要約金48萬元交於 被告張豊雄簽收後，尚有至現場勘查，且要求被告張豊雄消 防設施趕緊進行，也取得現場鑰匙，同時也進行資料取得並 進行工廠登記之申請，也於同年2月24日工廠登記完成，絕 非如原告所說被告鑫辰公司遲至同年4月13日方寄函通知原 告簽訂書面租約。
三、本院之判斷：原告主張其前與被告鑫辰公司簽立系爭要約書 ，經由被告鑫辰公司居中仲介，欲向被告張豊雄承租系爭房 地，並交付面額48萬元之系爭支票予被告鑫辰公司以供作要 約金，後系爭支票經被告張豊雄兌領之事實、系爭房地已辦 理工廠登記，後原告另尋獲他地承租，並工廠登記費用改由 原告支付之事實，業據兩造提出系爭租賃要約書、系爭支票 、國泰世華銀行帳戶明細、新北市政府經濟發展局101年2月 24日函、律師函、工廠登記證資料、消防安全設備改善工程 合約書暨估價單各1份、存證信函2份為證，復為兩造所不爭 ，堪信為真實。至原告主張被告張豊雄簽收之系爭訂金收據 係屬臨訟製作、或縱系爭訂金收據為真，亦僅屬新要約，或 系爭訂金收據違反雙方代理禁止，故其與被告張豊雄間就系 爭房地不成立租賃契約，被告應返還要約金48萬元之事實， 或本案應有違約金酌減適用之事實，則均為被告所否認，並 以上開前詞置辯。
(一)按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任。
民事訴訟法第277條前段定有明文。次按民事訴訟如係由原 告主張權利者，應先由原告負舉證之責，若原告先不能舉證 ，以證實自己主張之事實為真實，則被告就其抗辯事實即令 不能舉證，或其所舉證據尚有疵累，亦應駁回原告之請求， 最高法院17年上字第917號判例意旨可資參照。本件原告主 張系爭訂金收據係被告臨訟製作乙節，為被告所否認，揆諸 前揭法條及判例意旨說明，原告自應就此一有利於己之事實 ，負舉證之責，然原告迄未提出任何證據，以實其說，依法 自難為有利於原告之認定。況，依原告提出之系爭要約書第 9條其他特別約定事項所示「出租方須配合辦理工廠登記， 資料、費用由出租方負責，消防設備由出租方負責。」，則 倘原告所述系爭訂金收據係臨訟製作為真，衡諸事理常情， 被告僅須製作與系爭要約書第9條特別約定事項完全相符之 條件即可，何須於系爭訂金收據第6點其他事項約定「本合 約可確定可廠登始生效，若無法廠登，本合約作廢，無相關 賠償，並電力可申請至270馬力以上，出租方需完成消防安 檢。」等語，而增列「電力可申請至270馬力以上」此一更 有利於原告之條件，豈非徒留爭議？是，足認系爭訂金收據 確係被告鑫辰公司於101年1月16日向被告張豊雄表達原告欲 承租系爭房地時，經被告張豊雄承諾出租並收取系爭支票後 所簽立，非屬臨訟製作，是原告此部分主張，自屬無據。(二)復按當事人互相表示意思一致者，無論其為明示或默示，契 約即為成立。當事人對於必要之點，意思一致，而對於非必 要之點，未經表示意思者，推定其契約為成立，關於該非必 要之點，當事人意思不一致時，法院應依其事件之性質定之 。稱租賃者，謂當事人約定，一方以物租與他方使用收益， 他方支付租金之契約。民法第153條第1項、第2項、第421條 第1項分別定有明文。再按租賃契約為諾成契約，雖當事人 間非不得就租賃物及租金之範圍先為擬定，成立預約以為將 來訂立本約之張本。惟當事人間如已就租賃契約必要之點即 租賃物與租金互相表示一致，其租賃契約即為成立，不能因 尚未訂立書面契約，認其僅屬預約之性質。最高法院85年台 上字第165號判決意旨參照。本件原告復主張系爭訂金收據 非就系爭要約書逕為承諾，而係變更原要約，至多僅為新要 約，原告並未就該新要約有何承諾行為，故租賃契約顯未成 立云云。然查：系爭要約書及系爭訂金收據，均就租賃物即 坐落門牌號碼新北市○○區○○街0○0號建物暨新北市○○ 區○○段00○0地號土地、租金每月16萬元、押租保證金48 萬元為相同之約定，足證，兩造間之租賃契約，已就租賃物 及租金之必要之點，意思表示一致而成立。又該其他特別約
定事項或其他事項如「工廠登記」、「消防設備」，其所使 用之文字，二者雖有不同，然均約定應由出租方完成、辦理 或負責，足見其亦已達成意思表示一致。至系爭訂金收據上 ，雖另載有「電力可申請至270馬力以上」之非必要之點， 然其係屬被告額外對原告更有利之承諾，非減縮、限制系爭 要約書約定，是自難據此即逕認系爭訂金收據屬新要約，是 兩造間租賃契約之成立，自不因此受有影響。況，原告自陳 系爭房地之工廠登記費用為其所支付，此為兩造所不爭執（ 見本院102年3月8日言詞辯論筆錄），則倘原告主張租賃契 約未成立為真，為何原告另要額外支付依系爭要約書之約定 應由出租方（即被告張豊雄）負擔且與原告更顯無相干之系 爭房地工廠登記費用？益證，被告辯稱：租賃契約業已成立 ，嗣因原告不願承租毀諾，然當時工廠登記已辦好，原告始 表示願意支付系爭房地之工廠登記費用，作為補償等語為可 採。是原告此部分主張，亦屬無據，尚難憑採。(三)原告又主張被告鑫辰公司未經原告之同意，逕為雙方之代理 人，且本件非為專屬履行債務事宜，故系爭訂金收據應為無 效云云。然查：依系爭要約書第3條「若出租方同意前條甲 方（即原告，下同）之承租條件時，乙方（即被告鑫辰公司 ，下同）無須再行通知甲方，契約即成立，出租方收受之要 約金轉作契約訂金之一部份，甲方若有反悔不租之情事，訂 金任由出租方沒收，若出租方反悔不租，乙方須配合甲方督 促出租方加倍返還收受之訂金。」之約定，足見，原告已授 權被告鑫辰公司於被告張豊雄承諾時，無須再行通知，逕將 系爭支票交付予被告張豊雄，作為租賃契約訂金之一部，又 原告就承租條件與被告張豊雄已達意思表示一致，有如前述 ，是系爭租賃契約確已成立無誤，而被告鑫辰公司無庸再行 通知原告，逕將支票交付被告張豊雄，嗣被告張豊雄收受訂 金支票後，始於系爭訂金收據上簽收，以資證明確已收受訂 金無訛。是就此部分，並無雙方代理，原告上開主張，容有 誤會。
(四)末按定金之交付既在契約履行以前，旨在強制契約之履行， 則關於定金金額之酌定，當非以契約不履行時可能發生之損 害額為衡量標準。該違約定金雖在供契約不履行損害賠償之 擔保，但在性質上應認為最低損害賠償額之預定，此與違約 金除當事人另有訂定外，視為因不履行債務而生損害之賠償 總額（民法第250條第2項規定）未盡相同。是約定之違約定 金，除一方當事人交付之定金過高，而與他方當事人所受損 害顯不成比例時，得認非違約定金而為價金之「一部先付」 外，法院自不得援用民法第252條「違約金酌減」之規定，
依職權酌減至相當之數額。最高法院95年台上字第92號判決 要旨參照。經查，依系爭要約書第3條約定「契約即成立， 出租方收受之要約金轉作契約訂金之一部份，甲方若有反悔 不租之情事，訂金任由出租方沒收，若出租方反悔不租，乙 方須配合甲方督促出租方加倍返還收受之訂金。」，該約定 與民法第249條第1款、第2款、第3款「契約履行時，定金應 返還或作為給付之一部。契約因可歸責於付定金當事人之事 由，致不能履行時，定金不得請求返還。契約因可歸責於受 定金當事人之事由，致不能履行時，該當事人應加倍返還其 所受之定金。」之規定，大致相仿，堪認上開違約訂金即面 額48萬元之系爭支票，係為供契約不履行損害賠償之擔保， 性質上為最低損害賠償額之預定，又兩造間之租賃契約每月 租金為16萬元、租賃期間為6年，難認約定之違約訂金有過 高、或不成比例之情，揆諸前述，自無民法第252條違約金 酌減之適用情事，是原告主張違約金額過高，應予酌減云云 ，亦無可採。
四、從而，原告既因違約，致系爭訂金遭被告張豊雄沒收，則其 本於委任暨不當得利之法律關係，請求判決(一)被告張豊雄 應給付原告48萬元及自起訴狀繕本送達翌日起，按年息百分 之五計算之利息；(二)被告鑫辰公司應給付原告48萬元及自 起訴狀繕本送達翌日起，按年息百分之五計算之利息；(三) 前二項所命給付，如被告張豐雄已為給付，被告鑫辰公司於 給付範圍內，免給付義務；如被告鑫辰公司已為給付，被告 張豊雄於其給付範圍內，免給付義務，均為無理由，應予駁 回。又原告之訴既經駁回，其假執行之聲請即失所附麗，應 併予駁回。
五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻防方法及舉證，核與判決結 果無影響，爰不逐一論述，併此敘明。
六、結論：原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條，判決如主 文。
中 華 民 國 102 年 5 月 3 日
臺灣新北地方法院三重簡易庭
法 官 呂安樂
以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須附繕本）。
中 華 民 國 102 年 5 月 3 日
書 記 官 姚孟君
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