臺灣高雄地方法院民事判決 102年度重訴字第37號
原 告 郭以斯帖
郭利百加
共 同
訴訟代理人 侯重信律師
被 告 彭琳真即漢馨方中醫診所
兼上一人
訴訟代理人 鄧燦煌
訴訟代理人 張標全律師
被 告 吳美秀
兼上一人
訴訟代理人 楊清吉
被 告 洪長明
上 一 人
訴訟代理人 陳三兒律師
被 告 李木輝即賓達電動機車行
上列當事人間拆屋還地事件,經本院於民國102年4月8日言詞辯
論終結,判決如下:
主 文
被告洪長明應將坐落高雄市○○區○○段○○○地號土地上如附圖所示A 部分(面積八五點○二平方公尺)之地上物拆除後,將土地返還予原告及其他共有人全體。
被告洪長明應給付原告各新台幣壹拾肆萬參仟陸佰柒拾捌元,及自民國一○一年十一月一日起至返還前開土地止,按月給付原告各新台幣貳仟參佰玖拾伍元。
被告楊清吉、吳美秀應將坐落高雄市○○區○○段○○○地號土地上如附圖所示B 部分(面積九點二四平方公尺)之地上物拆除後,將土地返還予原告及其他共有人全體。
被告楊清吉、吳美秀應給付原告各新台幣壹萬伍仟陸佰壹拾伍元,及自民國一○一年十一月一日起至返還前開土地止,按月給付原告各新台幣貳佰陸拾元。
被告鄧燦煌應將坐落高雄市○○區○○段○○○地號土地上如附圖所示C 部分(面積四八點七三平方公尺)之地上物拆除後,將土地返還予原告及其他共有人全體。
被告鄧燦煌應給付原告各新台幣捌萬貳仟參佰伍拾壹元,及自民國一○一年十一月一日起至返還前開土地止,按月給付原告各新台幣壹仟參佰柒拾參元。
被告李木輝即賓達電動機車行應自前開土地如附圖所示A 部分遷出。
被告彭琳真即漢馨方中醫診所應自前開土地如附圖所示C 部分遷
出。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告洪長明負擔百分之六十,被告楊清吉、吳美秀負擔百分之六,餘由被告鄧燦煌負擔。
本判決第三項、第四項、第七項、第八項關於原告勝訴部分,均得假執行。本判決第一項及第二項於原告各以新台幣柒拾參萬元為被告洪長明、李木輝即賓達電動機車行供擔保後;本判決第五項及第六項於原告各以新台幣肆拾貳萬元為被告鄧燦煌、彭琳真即漢馨方中醫診所供擔保後,得假執行。但被告洪長明、李木輝即賓達電動機車行如以新台幣貳佰壹拾捌萬元;被告鄧燦煌、彭琳真即漢馨方中醫診所如以新台幣壹佰貳拾伍萬元,為原告預供擔保,得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
一、被告李木輝經合法通知未於言詞辯論期日到場,核無民事訴 訟法第386 條所列各款情形,爰准原告聲請,由其一造辯論 而為判決。
二、原告主張:坐落高雄市○○區○○段000 地號土地(下稱系 爭土地,面積1156.6平方公尺),原為伊先父郭拔山與訴外 人吳連賀、吳忠信、吳啟明、曾吳梅桂、宋吳梅玉、吳阿梅 、吳明哲所共有,嗣郭拔山於民國94年10月20日死亡,由伊 等繼承系爭土地,應有部分各為2609/5417 ,詎㈠被告洪長 明無權占用系爭土地如附圖所示A 部分土地(面積85.02 平 方公尺),並於該部分土地上興建門牌號碼高雄市○○區○ ○路0 段000 ○000 號之未保存登記建物(下合稱系爭190 號房屋),並將該屋出租予李木輝即賓達電動機車行(下稱 李木輝)營業使用;㈡被告楊清吉、吳美秀無權占用系爭土 地如附圖所示B 部分土地(面積9.24平方公尺),並於該部 分土地上興建門牌號碼高雄市○○區○○路0 段000 號之未 保存登記建物(下稱系爭194 號房屋),供自己居住使用; ㈢被告鄧燦煌無權占用系爭土地如附圖所示C 部分土地(面 積48.73 平方公尺),並於該部分土地上興建門牌號碼高雄 市○○區○○路0 段000 號之未保存登記建物(下稱系爭 198 號房屋),並將該屋出租予彭琳真即漢馨方中醫診所( 下稱彭琳真)營業使用。爰依民法第767 條規定,請求洪長 明、楊清吉、吳美秀、鄧燦煌將系爭土地上之地上物拆除, 並返還占用土地予伊等,暨李木輝、彭琳真應自系爭土地遷 出。又洪長明、楊清吉、吳美秀、鄧燦煌無法律上原因占有 使用系爭土地,受有相當於租金之利益,並致原告受有損害 ,爰依民法第17 9條、第184 條規定,以系爭土地申報地價
年息10%為標準,請求其等返還利益或給付損害金。並聲明 :㈠洪長明應將系爭土地上如附圖所示A 部分之地上物拆除 後,將土地返還與原告及其他全體共有人。㈡洪長明應給付 原告各29萬225 元,及自101 年11月1 日起至返還如附圖所 示A 部分土地止,按月給付原告各2 萬4,185 元。㈢楊清吉 、吳美秀應將系爭土地上如附圖所示B 部分之地上物拆除後 ,將土地返還與原告及其他全體共有人。㈣楊清吉、吳美秀 應連帶給付原告各3 萬1,541 元,及自101 年11月1 日起至 返還如附圖所示B 部分土地止,按月給付原告各2,628 元。 ㈤鄧燦煌應將系爭土地上如附圖所示C 部分之地上物拆除後 ,將土地返還與原告及其他全體共有人。㈥鄧燦煌應給付原 告各16萬6,345 元,及自101 年11月1 日起至返還如附圖所 示C 部分土地止,按月給付原告各1 萬3,862 元。㈦李木輝 、彭琳真應各自系爭土地如附圖所示A 、C 部分之土地遷出 。㈧願供擔保請准宣告假執行。
二、被告部分:
㈠鄧燦煌則以:鄧燦煌之先父鄧有財於48年八七水災前,已向 原告之先祖父郭國基購買系爭土地之部分土地,伊占用系爭 土地迄今已60年,雙方並未因未辦理移轉登記而起紛爭,故 伊占用系爭土地係依買賣契約而為有權占有。又原告請求依 系爭土地申報地價10%計算相當於租金之不當利得及損害額 過高等語置辯。並聲明:㈠原告之訴駁回。㈡如受不利判決 ,願供擔保請准宣告免為假執行。
㈡楊清吉、吳美秀則以:伊等先前已向高雄市議員陳水發購買 系爭194 號房屋及其坐落基地等語置辯。並聲明:㈠原告之 訴駁回。㈡如受不利判決,願供擔保請准宣告免為假執行。 ㈢洪長明則以:系爭190 號房屋所占用系爭土地如附圖所示A 部分,係伊先祖父洪上於45年9 月間向郭國基所購買,嗣因 涉及農地移轉及系爭土地已出租予第三人而未辦理移轉登記 ,然郭國基同意洪上在系爭土地上先行興建系爭190 號房屋 ,且郭國基及原告之先父郭拔山在世時,其二人均未向洪上 及其繼承人主張無權占有,顯見郭國基與洪上間存有俟該土 地可移轉時再行移轉之意思,其等間所簽立之買賣契約應屬 附條件之買賣契約,並非無效。嗣洪上死亡,伊為繼承人之 一,系爭190 號房屋係基於買賣之法律關係而占用系爭土地 ,具有正當權源,並非無權占有。縱認該買賣契約係屬無效 ,惟系爭土地之所有權人郭國基及其繼承人郭拔山既因前述 買賣而同意容忍洪上於系爭土地上興建房屋使用,且其二人 亦未主張該契約無效而請求返還土地,依禁反言及誠信原則 ,原告不得請求被告拆屋還地等語置辯。並聲明:㈠原告之
訴駁回。㈡如受不利判決,願供擔保請准宣告免為假執行。三、兩造不爭執之事項:
㈠系爭土地現由原告及吳連賀、吳忠信、吳啟明、曾吳梅桂、 宋吳梅玉、吳阿梅、吳明哲所共有。其中原告之應有部分各 為2609/5417。
㈡系爭190 號房屋,為未保存登記建物,現時納稅義務人為洪 長明,占用系爭土地如附圖所示A 部分(面積85.02 平方公 尺)。現由洪長明出租予李木輝作為機車行營業使用。 ㈢系爭194 號房屋,為未保存登記建物,現時納稅義務人為吳 美秀,占用系爭土地如附圖所示B 部分(面積9.24平方公尺 )。楊清吉、吳美秀現居住於內。
㈣系爭198 號房屋,為未保存登記建物,現時納稅義務人為鄧 燦煌,占用系爭土地如附圖所示C 部分(面積48.73 平方公 尺)。現由鄧燦煌出予與彭琳真作為中醫診所營業使用。19 6 號建物已由鄧燦煌辦理銷號。
四、本件之爭點:
㈠被告就系爭土地有無合法占有使用權源?原告請求被告拆屋 還地,有無理由?
㈡原告請求李木輝、彭琳真分別自如附圖所示A、C 部分之土 地遷出,有無理由?
㈢若被告應返還相當於租金之利益,其金額以若干為適當?五、被告就系爭土地有無合法占有使用權源?原告請求被告拆屋 還地,有無理由?
㈠按「所有人對於無權占有或侵奪其所有物者,得請求返還之 。對於妨害其所有權者,得請求除去之。有妨害其所有權之 虞者,得請求防止之。」民法第767 條第1 項定有明文。又 「以無權占有為原因,請求返還所有物之訴,被告對原告就 其物有所有權存在之事實無爭執,而僅以非無權占有為抗辯 者,原告於被告無權占有之事實,無舉證責任。被告應就其 取得占有,係有正當權源之事實證明之。如不能證明,則應 認原告之請求為有理由。」,最高法院72年度台上字第1552 號著有判決意旨可資參照。
㈡鄧燦煌固辯以:伊之先父鄧有財於48年前,已向原告之先祖 父郭國基購買系爭土地之部分土地,伊係依買賣契約而占有 ,具有正當權源云云;楊清吉、吳美秀固辯以:伊等先前已 向高雄市議員陳水發購買系爭194 號房屋及其坐落基地云云 ,惟均為原告所否認,且鄧燦煌、楊清吉、吳美秀亦未就其 等上開所述買賣事實舉證以實其說,自難認鄧有財、楊清吉 、吳美秀與郭國基間有買賣部分系爭土地之情,是系爭194 、198 號房屋占用系爭土地係屬無權占有,堪以認定。鄧燦
煌、楊清吉、吳美秀上開所辯,洵非可採。
㈢洪長明雖辯以:伊之先祖父洪上於45年9 月間向郭國基購買 系爭190 號房屋所占用系爭土地如附圖所示A 部分,嗣因故 未辦理移轉登記,然郭國基同意洪上在系爭土地上先行興建 系爭190 號房屋,故系爭190 號房屋係基於買賣之法律關係 而占用系爭土地,具有正當權源,非無權占有云云,並提出 房屋稅繳納通知書、戶籍謄本、暫收據、地政規費收據、便 條紙、洪錫麟土地代書事務所信封等件為證(見本院卷第52 -65 、71、74-76 、80頁),惟為原告所否認。查,依上開 暫收據記載:「一、金壹仟伍佰元正。右金額係本市灣子內 一四三番內一部賣後土地(坪數測量後決定)每坪貳百元代 金之買賣定金也。右確實受取也。郭國基民國四十五年九月 三日。」等語,其上並未載明買受人為何人。又縱認該暫收 據確係由郭國基出具予買受人即洪上,然系爭土地重測前為 灣子內段灣子內小段143-256 地號,該143-256 地號係分割 自143-11地號,而上開暫收據所載之「灣子內143 番」土地 ,重測後為高雄市○○區○○段000 地號土地,此有土地登 記謄本在卷可憑(見本院卷第10、67-70 、77、112- 121 頁),是該暫收據所載之買賣標的與系爭土地是否同一,洵 有疑義。洪長明雖另援引台灣高等法院高雄分院87年度重上 更㈠字第8 號、88年度重上更㈡第27號民事判決(見本院卷 第217-222 頁),作為郭國基曾將系爭190 號房屋所占用之 系爭土地出售予洪上之佐證,然觀之上開民事判決內容,其 內並未就洪長明或其先人已取得系爭190 號房屋占用系爭土 地之所有權列為爭點而為論述,此經洪長明自認在卷(見本 院卷第198 頁)。基此,自難僅憑上開暫收據及民事判決遽 認洪上已向郭國基購買系爭土地之部分土地。至上開房屋稅 繳納通知書,僅得證明洪長明之先祖母洪蔡鴛自59年起至68 年止為系爭190 房屋之課稅義務人;上開戶籍謄本,僅得證 明洪長明之先祖父母、先父母及手足曾世居於該屋之事實; 上開地政規費收據、便條紙、信封等,充其量僅各得證明郭 國基曾繳費申請地政機關測量、郭國基之筆跡、代書事務所 制式之信封等事實,諸此亦均不足為洪上確有向郭國基買受 系爭190 號房屋所占用之系爭土地之佐證,洪長明自不得執 此主張其占有系爭土地具有合法權源。又觀以上開暫收據及 民事判決內容,依其文義亦未提及洪上在系爭土地上興建房 屋業已取得土地所有人之同意而具有占有之合法權源,是以 ,系爭190 號房屋占用系爭土地係屬無權占有,應堪認定。 洪長明上開所辯,洵屬無據。
㈣洪長明又抗辯:系爭土地之所有權人郭國基及其繼承人郭拔
山既因前述買賣而同意容忍洪上於系爭土地上興建房屋使用 ,且其二人亦未主張該契約無效而請求返還土地,依禁反言 及誠信原則,原告不得請求被告拆屋還地云云,惟按「權利 之行使,不得違反公共利益,或以損害他人為主要目的。」 民法第148 條第1 項定有明文。而「查權利之行使,是否以 損害他人為主要目的,應就權利人因權利行使所能取得之利 益,與他人及國家社會因其權利行使所受之損失,比較衡量 以定之。倘其權利之行使,自己所得利益極少而他人及國家 社會所受之損失甚大者,非不得視為以損害他人為主要目的 ,此乃權利社會化之基本內涵所必然之解釋。」,最高法院 71年台上字第737 號著有判例要旨可資參考。查,系爭190 號房屋現值為22萬0,500 元【計算式:4900(190 號)+215 600 (192 號)=220500】,系爭194 號房屋現值為3 萬0, 800 元,系爭198 號房屋現值為95,800元【計算式:6400( 196 號)+89400(198 號)=95800 】,此有該等房屋之稅 籍證明書在卷可憑(見本院卷第138-142 頁),而系爭土地 工告現值為每平方公尺5 萬3,081 元,此有地價第二類謄本 在卷可稽(見本院卷第125 頁),則上開房屋所佔土地價值 各為451 萬2, 947元【計算式:系爭190 號房屋:85.02 × 53081 =0000000 ,小數點以下四捨五入,下同】、49萬0, 468 元【計算式:系爭194 房屋:9.24×53081 =490468】 、258 萬6,637 元【計算式:系爭198 房屋:48.73 ×5308 1 =0000000 】,且依被告所述系爭房屋之興建時間,系爭 房屋均為建造已久之老舊建物,又參諸系爭土地、房屋之公 告現值及課稅現值,系爭土地之價值顯高於系爭房屋之價值 甚多,則原告行使其對系爭土地之所有權,土地之權利,其 所得之利益非少,且被告因此所受之損失亦未顯著高於原告 所得利益,是原告權利之行使,並無自己所得利益極少而他 人及國家社會所受之損失甚大之情。又拆除被告所有上開房 屋返還系爭土地,對被告容或造成其房屋損害,影響其居住 環境與安寧,但被告長期占用系爭土地,致使原告及其他全 體共有人無法將其共有之系爭土地作合理使用,原告及其他 全體共有人所受之損害亦不容忽視,故洪長明抗辯原告請求 拆屋還地違反誠信原則云云,尚非可採。又承前所述,洪長 明就其先人在系爭土地上興建房屋業已取得土地所有人之同 意之事實,既未舉證以資證實,堪認原告之先人未曾允諾, 致使洪長明之先人信賴而為一定行為即在系爭土地上興建系 爭190 號房屋,是原告否認之並基於所有權而行使權利,自 無禁反言原則之適用,洪長明辯稱原告請求拆屋還地違反禁 反言原則云云,亦非可採。
㈤按「房屋之拆除為一種事實上之處分行為,須有事實上之處 分權者,始有拆除之權限。」、「對於物有事實上管領之力 者為占有人;又承租人基於租賃關係對於租賃物為占有者, 出租人為間接占有人,此觀民法第九百四十條、第九百四十 一條之規定自明。出租人係經由承租人維持其對物之事實上 管領之力,仍係現在占有人。同法第七百六十七條規定所有 人對於無權占有其所有物者得請求返還之,所稱占有不惟指 直接占有,即間接占有亦包括在內。」,最高法院86年度台 上字第2272號、82年台上字第1178號分別著有裁判意旨參照 。查,系爭190 、194 、198 號房屋,均為未保存登記建物 ,且占用系爭土地均屬無權占有,又系爭190 號房屋之現時 納稅義務人為洪長明,其現將該屋出租予李木輝作為機車行 使用;系爭194 號房屋之現時納稅義務人為吳美秀,其與楊 清吉現居住於該屋內;系爭198 號房屋之現時納稅義務人為 鄧燦煌,其現將該屋出租予彭琳真作為中醫診所使用,均如 前述。由是,洪長明、吳美秀、鄧燦煌既各為上開未保存登 記建物之納稅義務人,衡理對上開未保存登記建物應有處分 權,其等自有拆除上開未保存登記建物之權限。又洪長明及 鄧燦煌各為上開未保存登記建物之間接占有人,楊清吉及吳 美秀為上開未保存登記建物之直接占有人,其等占有上開未 保存登記建物,均無合法權源。從而,原告依民法第767 條 規定,請求洪長明應將系爭土地上如附圖所示A 部分之地上 物拆除後,將土地返還予原告及其他全體共有人;吳美秀應 將系爭土地上如附圖所示B 部分之地上物拆除後,與楊清吉 將土地返還予原告及其他全體共有人;鄧燦煌應將系爭土地 上如附圖所示C 部分之地上物拆除後,將土地返還予原告及 其他全體共有人,洵屬有據。原告請求楊清吉應將如附圖所 示B 部分之地上物拆除,於法尚有未合,不應准許。六、原告請求李木輝、彭琳真分別自如附圖所示A、C 部分之土 地遷出,有無理由?
查,洪長明現將系爭190 號房屋出租予李木輝作為機車行營 業使用;鄧燦煌現將系爭198 號房屋出租予彭琳真作為中醫 診所營業使用,已如前述。而洪長明及鄧燦煌所有上開未保 存登記建物占用系爭土地係屬無權占有,亦經本院認定如前 ,則李木輝及彭琳真直接占有上開未保存登記建物作營業使 用,亦無正當合法權源。從而,原告依民法第767 條規定, 請求李木輝、彭琳真分別自如附圖所示A、C 部分之土地遷 出,應屬有據。
七、若被告應返還相當於租金之利益,其金額以若干為適當? ㈠按無法律上原因而受利益,致他人受損害,應返還其利益。
雖有法律上原因,而其後已不存在者,亦同。民法第179 條 定有明文。故其得請求之範圍,應以對方所受之利益為度。 而無權占有他人土地,可能獲得相當於租金之利益,為社會 通常觀念。最高法院61年度台上字第1695號判例可供參照。 本件洪長明無權占有如附圖所示A 部分土地;楊清吉、吳美 秀無權占有如附圖所示B 部分土地;鄧燦煌無權占有如附圖 所示C 部分土地,以供上開未保存登記建物基地使用已達5 年以上,業如前述,是洪長明、楊清吉、吳美秀、鄧燦煌, 就此依社會通念自受有相當於租金之利益,而原告亦因此未 能利用系爭土地,當亦受有損害,則揆諸前開裁判意旨,原 告自得依法請求洪長明、楊清吉、吳美秀、鄧燦煌給付按其 應有部分比例計算相當於租金之不當利益。
㈡又按城市地方房屋之租金,以不超過土地及其建築物申報總 價額年息10%為限,並為租用基地建築房屋所準用,土地法 第97條第1 項、第105 條分別定有明文。所謂土地總價額, 係以法定地價為準,土地法施行法第25條定有明文。而法定 地價,依土地法第148 條規定,係土地所有人依該法規定所 申報之地價。又按土地法第97條第1 項之所謂年息10%為限 ,乃指租金之最高限額而言,並非必須照申報價額年息10% 計算之,且尚須斟酌基地之位置、工商繁榮程度、使用人利 用基地之經濟價值、所受利益、彼等關係及社會感情等情事 ,以為決定,最高法院亦著有68年台上字第3071號判例可資 參照。查系爭土地於96年1 月、99年1 月間之申報地價均為 每平方公尺14,175元,有地價謄本在卷可按(見本院卷第12 6 頁),又系爭土地位於民族路與民族巷交叉路口,鄰近高 雄市果菜市場及建功商圈、交通便利、生活機能佳,此有勘 驗筆錄及現場照片附卷足參(見本院卷第128-133 頁),本 院審酌系爭土地附近繁榮程度,使用狀況,並考量目前社會 經濟情況等情,認為原告請求以按申報地價年息10%計算被 告占用系爭土地所受相當於租金之利益或損害金,尚屬過高 ,而應以申報地價年息5 %計算始為相當,故依被告所占用 之土地面積、申報地價、年租率及原告於起訴時就系爭土地 之應有部分(權利範圍2609/5471 ),計算自起訴日即101 年10月31日起往前推算5 年相當於租金之不當得利及損害金 ,即自96年11月1 日起至101 年10月31日止占用系爭土地所 應給付相當於租金之利益或損害金。洪長明部分為14萬3,6 78元【計算式:14,175(元/ 平方公尺)×85.02 (平方公 尺)×5 ×5/100 ×2609/5471 =143,678 】;楊清吉、吳 美秀部分為1 萬5,615 元【計算式:14,175(元/ 平方公尺 )×9.24(平方公尺)×5 ×5/100 ×2609/5471 =15,615
】;鄧燦煌部分為8 萬2,351 元【計算式:14,175(元/ 平 方公尺)×48.73 (平方公尺)×5 ×5/100 ×2609/5471 =82,351】。從而,原告請求洪長明應給付原告各14萬 3,678 元,暨自101 年11月1 日起至返還如附圖所示A 部分 土地之日止按月各給付2,395 元【計算式:{14,175(元/ 平方公尺)×85.02 (平方公尺)×5/100 ×2609/5471 } /12 =2,395 】;原告請求楊清吉、吳美秀應給付原告各1 萬5,615 元,暨自101 年11月1 日起至返還如附圖所示B部 分土地之日止按月各給付260 元【計算式:{14,175(元/ 平方公尺)×9.24(平方公尺)×5/100 ×2609/5471 } /12 =260 】;原告請求鄧燦煌應給付原告各8 萬2,351 元 ,暨自101 年11月1 日起至返還如附圖所示C 部分土地之日 止按月各給付1,373 元【計算式:{14,175(元/ 平方公尺 )×48.73 (平方公尺)×5/100 ×2609/5471 }/12 = 1,373 】,尚屬有據,應予准許,其逾此範圍外之請求,於 法無據,應予駁回。至原告依據民法第179 條規定之請求, 已有理由,則其依民法第184 條規定為同一之請求,即無庸 審酌,附此敘明。
八、原告陳明願供擔保請准宣告假執行,本件主文第3 項及第4 項;第7 項及第48項,各係所命給付之金額未逾50萬元之判 決,依民事訴訟法第389 條第1 項第5 款之規定,自應依職 權宣告假執行。至其餘原告勝訴部分,本院經審核均無不合 ,爰就原告勝訴部分,分別酌定相當擔保金額准許之。至原 告敗訴部分,其假執行之聲請已失所附麗,應予駁回。九、兩造其餘之攻擊或防禦方法及未經援用之證據,經本院斟酌 後,認為均不足以影響本判決之結果,自無逐一詳予論駁之 必要。附此敘明。
十、據上論結,本件原告之訴為一部有理由,一部無理由,依民 事訴訟法第79條、第389 條第1 項第5 款、第390 條第2 項 、第392 條,判決如主文。
中 華 民 國 102 年 4 月 25 日
民事第二庭 法 官 何悅芳
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴,須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者,應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 102 年 4 月 25 日
書記官 楊馥如