最高法院民事判決 106年度台上字第510號
上 訴 人 黃 金 英
黃 珍 章
許黃金桂
黃 金 如
黃 金 滿
李 玉 青
黃 俊 欽
黃 俊 傑
黃 秋 婷
黃 太 郎
共 同
訴訟代理人 朱 光 仁律師
被 上訴 人 温 國 臺
訴訟代理人 林慶苗律師
上列當事人間租佃爭議事件，上訴人對於中華民國105年 9月6日
臺灣高等法院第二審判決（104年度上字第955號），提起上訴，
本院判決如下：
主 文
上訴駁回。
第三審訴訟費用由上訴人負擔。
理 由
本件上訴人主張：上訴人之被繼承人黃笋妹前於民國41年3月5日向訴外人吳朝鏇、吳禮文購買原地號為新竹縣竹北鄉○○段○○○00000地號土地（重測後為同縣○○鄉○○段718、729、731、731-1、735、738、739、746 地號土地，下合稱系爭土地，分稱即以地號稱之）應有部分8640分之4227，黃笋妹已付清買賣價金，惟吳朝鏇、吳禮文無法將該土地過戶予黃笋妹，遂由所有權人吳朝鏇等29人，於50年12月11日與黃笋妹簽訂耕地三七五租約（下稱系爭租約），擔保黃笋妹及其繼承人就系爭土地於未完成移轉登記前之使用權利。黃笋妹於91年 5月31日過世，由全體繼承人黃金英、黃珍章、許黃金桂、黃金如、黃金滿（下稱黃金英等5人）、黃新財（下與黃金英等5人合稱黃金英等 6人）及黃太郎（下與黃金英等6人合稱黃太郎等7人）共同繼承耕地租約。黃新財死亡後，由其繼承人李玉青、黃俊欽、黃俊傑、黃秋婷（下稱李玉青等4人，與黃金英等5人合稱黃金英等 9人）繼承。該租賃權及因此衍生之優先承買權為上訴人公同共有。被上訴人之前手及前前手於出賣系爭土地時，未以書面合法通知黃笋妹或上訴人，各該買賣及移轉所有權之行為不得對抗黃笋妹或上訴人。被上訴人不得為系爭土地之出租人。爰求為：（一）確認上訴人就系
爭土地有優先承受權存在。（二）被上訴人應將系爭土地於 100年4月6日以買賣為原因，向新竹縣新湖地政事務所所為之所有權移轉登記予以塗銷。（三）被上訴人應將718、729、731、735、738、739、746地號土地應有部分2分之1及731-1地號土地應有部分38880分之14013，於99年2月23日、2月24日以買賣為原因，向新湖地政所所為之所有權移轉登記予以塗銷。（四）被上訴人應將系爭租約於 99年及100年間所為之「出租人」登記予以塗銷之判決。
被上訴人則以：黃太郎因移居國外，而於98年 1月間放棄系爭土地之耕作權，已非承租人。被上訴人買受系爭土地之應有部分時，各出賣人已依法通知上訴人行使優先承受權，上訴人未於通知期限內依法行使優先承受權，其優先承受權已因視為放棄而消滅。伊係因信賴土地登記之真正而買受系爭土地，應受土地法第43條規定之保護。又黃笋妹早已將系爭土地之部分用以種植松柏或蓋鐵皮屋，而非繼續做耕地使用。系爭土地於64年 6月30日經編定為道路用地及住宅區用地，伊已於100年 9月6日依耕地三七五減租條例第17條第1項第5款規定對上訴人終止耕地租約等語，資為抗辯。
原審以：黃太郎移居國外多年，不能在系爭土地上自任耕作，於98年 1月間出具系爭土地耕作權放棄書，表明放棄系爭租約之耕作權，而由黃金英等 6人申請租約變更登記，經新竹縣新豐鄉公所審查後核准該租約變更登記，由黃金英等 6人繼承為承租人，有耕地三七五租約登記申請書、新竹縣政府公函、耕作權放棄書、新豐鄉公所函暨所附之耕地三七五租約登記申請書可稽，黃太郎非為系爭租約之承租人。嗣黃新財於100年1月30日死亡，由李玉青等4人繼承，系爭租約之承租人變更為黃金英等9人。於系爭租約成立後，系爭土地之共有人多次出售應有部分，所有權人變更如附表所示。其中吳哲民等人於98年間出售系爭土地應有部分予被上訴人及邱春有，及邱春有於 100年間出賣系爭土地應有部分予被上訴人時，均曾對黃金英等6人及黃金英等9人為優先承受之通知，惟黃金英等6人或黃金英等9人於收受通知後，均未行使優先承受權，已視為放棄優先承受權。因自土地登記簿謄本無從得知被上訴人與邱春有之前手、前前手於買賣系爭土地時是否踐行優先承買權之通知程序，被上訴人因信賴土地登記簿登記之真正，向土地所有人購買系爭土地，已依登記簿謄本所載三七五租約，向主管機關查得承租人為黃金英等 6人，而依法通知黃金英等6人行使優先承受權，因黃金英等6人未行使優先承受權，地政機關始核准被上訴人之所有權移轉登記，被上訴人自應受善意第三人之保護。黃金英等 6人多次未表示行使優先承受權之意，自難認系爭土地所有權之移轉，對上訴人不生效力。上訴人請求確
認對系爭土地有優先承受權，被上訴人應塗銷系爭土地之所有權移轉登記，及系爭租約於 99年及100年間所為「出租人」之登記，均不應准許等詞，維持第一審所為上訴人敗訴之判決，駁回其上訴。
按耕地租賃權為財產權之一種，於被繼承人即承租人死亡時，其繼承人除拋棄繼承者外，依法固均有繼承之權利。惟繼承後，部分繼承人非不得放棄該財產權，而將耕地租賃權分歸其他繼承人共有。查黃太郎於繼承黃笋妹系爭租約之承租權後，因移居國外多年，不能在系爭土地上自任耕作，乃於98年 1月間出具系爭土地耕作權放棄書，表明放棄系爭租約之耕作權，而由黃金英等 6人申請租約變更登記，為原審合法認定之事實，是原審以黃太郎非系爭租約承租人，為其不利之判決，自無違誤。次按耕地出賣時，承租人有優先承受之權，出租人應將出賣條件以書面通知承租人，承租人在15日內未以書面表示承受者，視為放棄；出租人違反前開規定而與第三人訂立契約者，其契約不得對抗承租人；耕地三七五減租條例第15條第1項、第3項定有明文。所謂不得以其契約對抗承租人，係指該項以買賣為原因而成立之移轉物權行為，對於承租人不生效力而言。查被上訴人先後買受系爭土地所有權應有部分（即如附表所示訴外人林壯遠、林陳素花及吳哲民等人出售系爭土地應有部分予被上訴人及邱春有，及邱春有出售其應有部分予被上訴人）時，經出租人通知全體耕地承租人黃金英等6人或黃金英等9人行使優先承受權（見一審卷一第222至224、147至154、117至133頁），惟其均未表示承受等事實亦經原審合法認定。是被上訴人先後三次買受系爭土地時，對承租人應踐行之優先承受通知程序完備，承租人自無從主張該三次買賣對其不生效力。上訴人以該三次買賣契約及所為之移轉登記對其無效為由，對被上訴人請求確認其對該三次買賣之優先承受權存在，被上訴人應塗銷其所有權登記或系爭租約之承租人登記，均屬無據。又被上訴人因信賴其前手之所有權登記合法，受土地法第43條善意第三人信賴保護而合法買受系爭土地，不論其前手或前前手等買賣移轉時有無依法通知上訴人行使優先承受權，上訴人對被上訴人起訴請求確認各該次優先承受權存在，無法據以否定被上訴人買賣契約及所有權登記為有效，核無確認利益。原審為黃金英等 9人敗訴之判決，理由雖有未盡，結論尚無不合。上訴論旨，指摘原判決違背法令，求予廢棄，非有理由。據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第481條、第449條第2項、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 106 年 8 月 24 日
最高法院民事第七庭
審判長法官 劉 靜 嫻
法官 林 恩 山
法官 吳 光 釗
法官 周 舒 雁
法官 高 金 枝
本件正本證明與原本無異
書 記 官
中 華 民 國 106 年 9 月 6 日