最高法院民事判決 106年度台上字第40號
上 訴 人 柯 欐 潔
陳 添 桂
邱 螺 蘭
共 同
訴訟代理人 林 信 宏律師
上 訴 人 王 金 玉
林 麗 雲
共 同
訴訟代理人 陳 魁 元律師
被 上訴 人 吳 崑 良
楊 蒼 安
甘 麗 燕
黃 進 成
黃 進 丁
王 建 順
王 火 全
王 添 瑯
林 玳 妤
林 連 順
林 祈 福
共 同
訴訟代理人 陳 魁 元律師
被 上訴 人 陳 玉 瓶
上列當事人間請求返還不當得利等事件，上訴人對於中華民國10
4年3月25日臺灣高等法院高雄分院第二審判決（102 年度重上字
第68號），提起上訴，本院判決如下：
主 文
原判決關於㈠駁回上訴人柯欐潔、邱螺蘭、陳添桂請求陳玉瓶、吳崑良給付之訴，及對林連順變更、對林祈福追加之訴，㈡駁回上訴人柯欐潔、邱螺蘭、陳添桂其餘之上訴，㈢命上訴人林麗雲給付，暨各該訴訟費用部分廢棄，發回臺灣高等法院高雄分院。上訴人王金玉之上訴駁回。
第三審訴訟費用，關於駁回上訴人王金玉之上訴部分，由上訴人王金玉負擔。
理 由
本件上訴人柯欐潔、邱螺蘭、陳添桂（下稱柯欐潔等3 人）主張：柯欐潔於民國97年5月22 日向訴外人元大國際資產管理股份有限公司購買坐落高雄市○○區○○段000、0000、0000、000地號土地（下稱系爭土地），嗣於同月29日將系爭土地應有部分各 4
分之1 出賣予邱螺蘭、陳添桂，並均辦畢所有權移轉登記。對造上訴人王金玉、林麗雲（下稱王金玉等2 人）、被上訴人陳玉瓶、吳崑良、楊蒼安、林玳妤、黃進丁、王建順、王添瑯、王火全、甘麗燕、黃進成、林祈福、林連順（下稱陳玉瓶等12人）所有如原判決附表（下稱附表）1編號（下稱編號）1至3，5至11所示之未辦保存登記建物（下合稱系爭建物），無權占用伊等所有如附表1 上開各編號所示土地，伊等自得請求拆屋還地。又王金玉等2人、陳玉瓶等12人（合稱王金玉等14 人）無權占用系爭土地，受有相當於租金之利益，致伊等受有損害，邱螺蘭、陳添桂已將不當得利請求權讓與柯欐潔等情。爰依民法第767條第1項、民法第179條規定，求為命王金玉等14人分別將系爭土地如附表1所示之系爭建物拆除，將占用土地返還予伊等；並陳玉瓶等12人分別給付柯欐潔如附表1、王金玉等2人分別給付柯欐潔如附表2 所示之不當得利本息之判決（未繫屬本院部分，不另贅述）。王金玉等14人則以：附表1編號1建物係訴外人陳福元所建，由陳玉瓶繼承；編號2 建物係訴外人吳南山所建，由吳崑良繼承；編號3建物係訴外人楊生賜所建，由楊蒼安繼承；編號5建物係訴外人黃選所建，由甘麗燕、黃進成、黃進丁（下稱甘麗燕等3 人）繼承或輾轉繼承；編號6至8建物係訴外人王騫所建，由王火全、王建順、王添瑯（下稱王火全等3人）繼承或輾轉繼承；編號9建物係王金玉父親王騫向他人購買，王騫死亡後由王金玉繼承；編號10建物係訴外人林明斷所建，嗣其將該建物出賣予吳陳仙桃，吳陳仙桃再出賣予林麗雲；編號11建物係訴外人林貴所建，由林祈福、林玳妤、林連順（下稱林祈福等3 人）繼承後予以改建。陳福元、吳南山、楊生賜、黃選、王騫、林貴（即林登貴）、陳砂、林明斷（下合稱陳福元等人）均有向保證責任高雄市建築信用合作社（下稱建築信合社）承租土地興建房屋。建築信合社雖將系爭土地輾轉讓與柯欐潔等3 人，伊等對之仍有基地租賃契約存在等語，資為抗辯。
原審以：王金玉等14人分別為附表1 所示系爭建物之事實上處分權人，系爭土地原為訴外人保證責任高雄市第十信用合作社所有，輾轉售予柯欐潔，柯欐潔復將其應有部分各4分之1出賣予邱螺蘭、陳添桂，並完成所有權移轉登記。柯欐潔等3 人主張王金玉等14人無權占用系爭土地云云，惟為其等所否認，並抗辯：陳福元等人有向建築信合社承租系爭土地等語，並提出地租往來簿摺等為證。查上開租單於41年至52年間製作，紙質泛黃，格式相同，顯非臨訟偽造，堪信為真。而陳福元、吳南山、楊生賜分別為陳玉瓶、吳崑良、楊蒼安之父；黃選為黃全連、黃進成、黃進丁之父，黃選、黃全連先後死亡，甘麗燕為黃全連之妻；王騫為王火全等3人之祖父，王騫及王火全等3人之父王金獅、王新發、王
新拔均已死亡；另林貴為林祈福、林祈宏、林連順之父，林貴、林祈宏先後死亡，林玳妤為林祈宏之女，則陳玉瓶等12人之父祖輩確曾向建築信合社承租土地，堪信為真。建築信合社在41至52年間出租系爭土地，其他共有人均未干涉或主張權利，應認已得其等同意，屬有權出租。又陳福元等人及其繼承人於租賃期限屆滿後，仍為租賃物之使用收益，而建築信合社等出租人均無即表示反對之意思，依民法第451 條規定，應成立不定期租賃契約。柯欐潔等3 人雖主張：租地建屋契約未定租賃期限者，其租賃期間應至房屋不堪使用時為止，且不得逾20年等語。惟查租約無論係約定租地後建造房屋或承受前手房屋後始租用基地，均以承租人使用房屋為目的，非有相當期限不能達其目的，而觀諸吳南山等之租單等證物所載，僅記載租用土地，而未記明租賃用途，且租期暫定1 年，無法達長期居住之目的，其上縱記載房屋地址，亦僅表示承租土地之使用情形，難認係租地建屋契約。陳玉瓶雖提出其父親陳福元之地租往來簿摺等，但其上並未記載租地建屋關係，難認有該關係存在。本件既非租地建屋契約，縱令陳福元等人在其承租之土地上建屋居住，亦不能限制其等修建或重建房屋，自不得謂租賃關係至該特定房屋不堪使用時消滅。系爭土地之共有人建築信合社，於41年間將土地出租後，嗣因分割共有物而取得土地所有權全部，並由柯欐潔等3 人輾轉取得所有權。建築信合社與陳福元等人間之不定期租賃契約，應對柯欐潔等3 人繼續存在。陳玉瓶等12人為陳福元等人之繼承人或輾轉繼承人，堪認其等就系爭土地與柯欐潔等3 人間存有不定期租賃契約，自屬有權占用。本件既非租地建屋契約，縱令陳福元等人在承租之土地上建屋居住，亦不能限制其等再修建或重建，自難謂租賃關係至該特定房屋不堪使用時消滅。王金玉抗辯：編號9 建物係伊父王騫向他人購買，王騫死亡後由伊繼承云云。惟王金玉並未提出王騫向他人購買該建物及承租系爭土地之證據，自難認其占用系爭土地有何正當權源。林麗雲抗辯：附表2編號3建物係林明斷興建，嗣林明斷將該建物出賣予吳陳仙桃，吳陳仙桃再出賣予伊，因原承租人林明斷有租地建屋關係，該租賃契約對於伊繼續存在云云，固提出購買房屋之所有權移轉契約書等為證。惟依上開林明斷與建築信合社間之土地租金入金單或土地租用租單觀之，其上亦僅記載租用土地，並未記明租賃用途，且租期暫定1 年，縱使林明斷之收據有記載「建屋一間」或「建屋一間，空地10坪」，亦僅表示承租土地之使用情形，難認係租地建屋或以特定之房屋使用其基地為目的。既非租地建屋契約，自無民法第426 條之1之適用。至柯欐潔等3人另主張：黃選之土地租金入金單（下稱入金單）、土地租用租單（下稱租單）記載其租用面積為43.3坪（合約142.33平方公尺），然甘麗燕等3人所有門牌號碼○○
○巷00號等之稅籍資料記載面積共219.2平方公尺。王騫之租單記載其租用面積為55坪（合約182.05平方公尺），而王火全等3人及王金玉、王麗香所有門牌號碼○○○巷000號等稅籍資料記載面積共267.1平方公尺。林貴之租單記載其租用面積為17坪（合約56.27平方公尺），惟目前房屋占用面積為121.54平方公尺，均不吻合，難認有租賃關係存在云云。惟土地租單所載面積既註明係約略坪數，即表示未經測量，陳福元等人向建築信合社承租系爭土地建屋居住，長達數十年，建築信合社收租時未表示占用面積與承租範圍不符，甚或租期屆滿後，仍繼續收租，可見係以實際占用位置為範圍，租單所載面積僅為粗估而已。柯欐潔等3人以租單所載面積與占用面積不符，即謂不能證明有土地租賃關係存在，自不足採。陳玉瓶等12人就系爭土地與柯欐潔等3人間存有不定期租賃契約，自屬有權占有，王金玉等2人則未能證明有合法權源，自屬無權占有。柯欐潔等3人為系爭土地所有權人，其等本於所有物返還請求權及不當得利請求權，請求王金玉等2人分別拆除附表2編號2、3所示之地上房屋、返還占用土地拆屋還地，及給付如表列示之不當得利，為有理由，應予准許。至請求陳玉瓶等12人拆屋還地，及請求給付如附表1所示不當得利，為無理由，不應准許等詞，因而廢棄第一審所為柯欐潔等3人一部勝訴【即命陳玉瓶、吳崑良（下稱陳玉瓶等2人）給付】，一部敗訴【即駁回其請求王金玉等2人給付】之判決，改判駁回其對陳玉瓶等2人之訴，及命王金玉等2人應分別將如附表2編號2、3所示之建物拆除，返還占用土地予柯欐潔等3人及給付柯欐潔不當得利本息；並維持第一審所為柯欐潔等3人一部敗訴（即駁回其對陳玉瓶等2人其餘不當得利請求、對被上訴人楊蒼安、林玳妤、王火全等3人、甘麗燕等3人之訴）部分，駁回其該部分之上訴及對被上訴人林連順、林祈福之變更、追加之訴。關於廢棄發回（即陳玉瓶等12人及林麗雲）部分：按解釋契約，應於文義上及論理上詳為推求，以探求當事人立約時之真意，並通觀契約全文，斟酌訂立契約當時及過去之事實、交易上之習慣等其他一切證據資料，本於經驗法則及誠信原則，從該意思表示所根基之原因事實、主要目的、經濟價值、社會客觀認知及當事人所欲表示之法律效果，作全盤之觀察，以為判斷之基礎。查陳福元等人有向建築信合社承租土地興建系爭建物，且部分土地租金收據記載「建物一間」、「房屋地址」等字句，為原審認定之事實。而陳玉瓶等12人及林麗雲於原審均抗辯系爭建物與土地間存有租地建屋關係等語（見原審卷㈠第162至164頁、原審卷㈢第603至604頁）。系爭土地既用以建屋，且租金收據亦有建物之相關記載。倘無其他特定目的（例如供耕作使用），系爭租賃契約似以建屋為目的而存在，能否謂其為一般租賃契約
，而非基地租賃契約，非無疑義。原審就此未詳加審究，徒以系爭租約為一般租賃契約，陳玉瓶等12人有權修建或重建房屋，不受基地租賃契約期間至特定房屋不堪使用為止之限制；林麗雲輾轉買受取得系爭建物，並無民法第426條之1之適用，無租賃關係存在，而為不利柯欐潔等3 人及林麗雲之判決，自有可議。其次，土地承租人僅得就其承租之範圍為使用、收益，倘其逾越承租範圍，占用未承租之土地而為使用、收益，即屬無權占用。而原審認定黃選之入金單、租單記載其租用面積約142.33平方公尺，然甘麗燕等3人所有門牌為○○○巷00號等建物之稅籍資料記載面積共219.2平方公尺。王騫之租單記載其租用面積約182.05平方公尺，而王火全等3人及王金玉、王麗香所有門牌為○○○巷000號等建物稅籍資料記載面積共267.1平方公尺。林貴之租單記載其租用面積約56.27平方公尺，目前建物占用面積為121.54平方公尺等情。果爾，租用面積與興建建物面積差距甚大，則超過部分是否在租約範圍而屬有權占用，亦非無疑。柯欐潔等3人主張甘麗燕等3人、王火全等3人、林祈福等3人占用現況不合，並非一概均成立租賃關係云云（見原審卷㈡第347至350頁），似非全然無據。原審就此並未詳加研求，查明超過部分是否仍有租賃關係存在，徒以租單所載面積僅屬粗估，遽認全部均在租賃範圍之內，未免速斷。柯欐潔等3人及林麗雲上訴論旨，分別指摘原判決此部分為違背法令，求予廢棄，非無理由。關於駁回上訴（即王金玉）部分：
原審以王金玉並未提出證據證明王騫向他人購買建物及承租系爭土地，自難認其占用系爭土地有何正當權源，因而判命王金玉如附表2編號2所示內容之拆屋還地，並給付不當得利，認事用法均無不合。王金玉上訴意旨，指摘原判決於其不利部分違背法令，求予廢棄，非有理由。
據上論結，本件上訴人柯欐潔等3 人及林麗雲之上訴為有理由，上訴人王金玉之上訴為無理由。依民事訴訟法第477條第1項、第478條第2項、第481條、第449條第1項、第78 條，判決如主文。中 華 民 國 106 年 8 月 31 日
最高法院民事第七庭
審判長法官 劉 靜 嫻
法官 高 金 枝
法官 吳 光 釗
法官 周 舒 雁
法官 林 恩 山
本件正本證明與原本無異
書 記 官
中 華 民 國 106 年 9 月 12 日