臺灣高等法院民事判決 101年度重上字第87號
上 訴 人 呂琇瓊
訴訟代理人 黃炳飛律師
視同上訴人 蔡月裡
陳伊佑
蔡文進
上3人
訴訟代理人 廖信憲律師
視同上訴人 張林亮
被 上訴人 陳妙妙
訴訟代理人 沈奕瑋律師
上列當事人間請求分割共有物事件，上訴人對於中華民國100年
11月9日臺灣臺北地方法院99年度訴字第2762號第一審判決提起
上訴，本院於民國102年3月26日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
壹、程序部分
按訴訟標的對於共同訴訟之各人必須合一確定者，共同訴訟 人中一人之行為有利益共同訴訟人者，其效力及於全體；不 利益者，對於全體不生效力， 民事訴訟法第56條第1款定有 明文。 查本件被上訴人以其為坐落臺北市○○區○○段0○ 段000地號土地（下稱系爭土地）暨其上同段343號建號即門 牌號碼臺北市○○區○○街00巷0號磚造1層樓房1棟 （下稱 系爭建物，與系爭土地合稱系爭房地）之共有人，應有部分 比例如原判決附表所示，上訴人呂琇瓊（下稱呂琇瓊）與原 審被告蔡月裡、蔡文進及陳伊佑 （上3人合稱蔡月裡等人） 、張林亮亦為系爭房地之其他共有人，系爭房地經隔間現供 晴光市場自營或出租店面使用，惟長期以來，被上訴人受分 配管理使用之部分不足其應有部分之比例，復因侵占鄰地之 情事，受鄰地所有權人請求拆外還地及索賠，經向其他共有 人反應，其他共有人均置之不理，爰請求分割系爭房地等語 ，則呂琇瓊與原審被告蔡月裡等人、張林亮間就本件訴訟標 的之法律關係即有合一確定之必要，是本件雖僅呂琇瓊提起 上訴，惟依前開規定，其上訴效力及於原審被告張林亮、蔡 月裡等人，爰以原審被告張林亮、蔡月裡等人列為視同上訴 人，合先敘明。
貳、實體部分
一、被上訴人主張：系爭房地為兩造所共有，應有部分如原判決
附表所示。 又系爭土地面積僅100平方公尺，共有人數過多 ，前經原審法院調解不成立，而系爭土地若以原物分割，將 降低系爭土地之經濟價值，分割後之面積過小，難以建築利 用，而系爭建物加蓋複雜，拆除不易，自有消滅共有關係之 必要，爰依民法第823條第1項、第824條第2項規定，請求變 價分割系爭房地，並聲明：兩造共有之系爭房地准予變價分 割，所得價金按兩造如原判決附表所示之應有部分比例分配 。
二、上訴人及視同上訴人則以下列情詞抗辯：
㈠呂琇瓊：系爭房地之前手共有人間曾有分管協議及不分割期 限之約定，不分割之期限至系爭土地與建商合建為止，被上 訴人不得訴請分割。縱認得予分割，應以原物現狀加以分割 ，始符最多共有人利益。其亦願以市價向被上訴人買受系爭 房地應有部分。
㈡張林亮：其實際占有之面積少於應有部分比例，其願維持現 狀分管或以依目前分管狀況以原物分割。
㈢蔡月裡等人：系爭房地前手共有人間有分管協議及不分割期 限之約定，不分割之期限至系爭土地與建商合建為止，被上 訴人不得訴請分割。又系爭房地共有人分管已達20年以上， 變價分割顯非妥適，願與其他上訴人維持共有關係。且縱系 爭土地分割後為畸零地，僅不能單獨建築，非不能利用，無 礙以原物加以分割。
三、原審判命兩造共有之系爭房地，准予變賣方式分割，所得價 金按如原判決附表所示兩造應有部分比例分配之。上訴人提 起上訴，其上訴聲明：㈠原判決廢棄。㈡上開廢棄部分，被 上訴人在第一審之訴駁回。被上訴人則於本院答辯聲明：上 訴駁回。
四、兩造不爭執之事實：
㈠兩造共有系爭房地，應有部分各如原判決附表所示。 ㈡呂琇瓊與系爭土地之前手共有人何玉書、李林絹、陳素貞於 民國72年2月28日簽立共有土地協議保證書（ 下稱系爭協議 保證書），約定系爭房地分管方式及不分割期限至合建為止 。
㈢被上訴人係向訴外人白王妍宜買受系爭房地應有部分，白王 妍宜之前手則為訴外人李林絹。
㈣系爭房地位在晴光市場入口處，系爭建物區隔為如原審土地 複丈成果圖（見原審訴字卷第91頁） 所示之5個店面供營業 使用，其中編號C為黛安娜珠寶，由被上訴人出租，編號B為 丁香豆花，由呂琇瓊自行營業使用，編號A、F分別為脆皮甜 甜圈、LG行動電話，由蔡月裡等人出租， 編號D為喜客牛排
，由張林亮營業使用。
㈤呂琇瓊、蔡月裡等人就系爭房地願繼續維持共有。五、被上訴人主張系爭房地若以原物分割，將降低經濟價值，且 系爭建物加蓋複雜，無法以原物分割，請求予以變價分割， 而上訴人則以前揭情詞置辯，茲本件應審究之爭點為：㈠系 爭房地是否有不予分割之約定？㈡系爭房地以何方式分割為 適當？
㈠兩造就系爭房地並無不予分割之約定：
⒈按各共有人，除法令另有規定外，得隨時請求分割共有物 。但因物之使用目的不能分割或契約訂有不分割之期限者 ，不在此限，民法第823條第1項定有明文。次按分管契約 係共有人就共有物之使用、收益或管理方法所訂定之契約 ，不過就共有物之管理定暫時使用之狀態，並無消滅共有 關係之特約，即與分割有間，從而，共有物訂立分管契約 後，除因物之使用目的不能分割或契約訂有不分割之期限 者外，各共有人仍得隨時請求分割（最高法院92年度台上 字第1124號判決意旨參照）。
⒉查被上訴人 係於77年9月29日因買賣取得系爭房地部分所 有權，系爭房地位在晴光市場，現為兩造共有，應有部分 各如原判決附表所示，有土地及建物登記謄本及現場照片 為證（見原審訴字卷第120至122、26至28頁）；而系爭建 物以隔間牆區隔為5處店面，各由兩造分別管理， 供自營 或出租他人營業使用，已據原審會同臺北市中山地政事務 所人員到場勘驗屬實，製有勘驗筆錄及土地複丈成果圖為 證（見原審訴字卷第84至85、91頁）， 其中編號C為黛安 娜珠寶，由被上訴人出租， 編號B為丁香豆花，由呂琇瓊 自行營業使用，編號A、F分別為脆皮甜甜圈、LG行動電話 ，由蔡月裡等人出租，編號D為喜客牛排， 由張林亮營業 使用等情，為兩造所不爭執（見兩造不爭執事實㈣）。 ⒊被上訴人主張兩造就系爭房地未能達成分割協議之事實， 為呂琇瓊及張林亮、蔡月裡等人所不爭執，呂琇瓊、蔡月 裡等人固辯稱兩造就系爭房地有不予分割之約定，不予分 割之期限直至系爭土地合建為止，然為被上訴人所否認， 則上訴人就此有利事實應負舉證之責。經查，被上訴人就 系爭房地應有部分係 於77年9月29日向前手白王妍宜買受 ，而訴外人白王妍宜之前手則為李林絹乙節，為被上訴人 所不爭，而系爭房地原均為訴外人何玉書所有，相鄰同段 498地號土地則原屬公有畸零地， 亦為訴外人何玉書占有 使用，訴外人何玉書於72年3月1日後，陸續將系爭房地應 有部分出賣予訴外人李林絹1,000分之167（依應有部分比
例換算約5坪）， 訴外人陳素貞1,000分之100（依應有部 分比例換算約3坪）， 呂琇瓊1,000分之133（依應有部分 比例換算約4坪）後，訴外人何玉書則保留應有部分1,000 分之600（依應有部分比例換算約18坪）， 嗣訴外人何玉 書將系爭房地鄰近雙城街12巷乙側（即現今晴光市場入口 處） 之系爭房地劃出各5坪、3坪、4坪交予訴外人李林絹 、陳素貞及呂琇瓊占有作為店面使用，並簽立系爭協議保 證書以為根據，其第3條第3項復約定：「本地號之土地， 因有地上物，且因面積狹小，僅能辦理持分，而不得辦理 分割。但為保障各所有權人之權益，使同地號之各所有權 人彼此承認在同地號土地所佔之位置，致於簽約訂購時同 時由代書見證蓋章于各所佔位置圖上，表示承認，不得有 侵犯之行為，直到該筆土地合建為止。各所有權人將來于 合建時，並享有優先選擇其所佔位置之權利，其他各所有 權人，並不得提出異議」等情，有土地協議保證書為證（ 見原審司北調字卷第13頁），被上訴人對系爭協議保證書 之真正及其自買受系爭房地應有部分時起，即依前手白王 妍宜、李林絹占有使用系爭房地之特定位置繼續占有使用 系爭房地乙節並不爭執，惟否認於買受系爭房地應有部分 前知悉系爭協議保證書，是依系爭房地使用之現況，充其 量僅能認被上訴人沿續其前手白王妍宜、李林絹分管方式 而繼續占有使用系爭房地特定部分，此節縱得認有分管協 議，惟依首揭最高法院裁判意旨，仍不影響被上訴人得隨 時請求分割共有物之權利，而上訴人對於被上訴人早於買 受系爭房地前已知悉系爭協議保證書關於不予分割約定乙 節，並未舉證以實其說，自認難被上訴人應受該約定之拘 束。
⒋呂琇瓊固辯稱被上訴人就系爭房地占有使用之部分與系爭 協議保證書約定之分管方式相仿，足見被上訴人早已知悉 系爭協議保證書不予分割約定之存在云云。然觀之系爭協 議保證書附圖（見原審北司調字卷第17頁），被上訴人之 前手李林絹占有使用系爭建物之部分坐落斯時屬公有畸零 地之同段498地號土地上， 且訴外人何玉書分管部分與訴 外人陳素貞、李林絹、呂琇瓊各自分管部分間，另有共用 部分以資區隔，惟比對兩造就系爭房地占有使用之現況及 系爭協議保證書附圖之記載，非惟已無系爭協議保證書附 圖所記載之共用部分，且該共用部分連同原屬訴外人何玉 書占有使用部分，現已分配為鄰近雙城街12巷乙側即編號 D所示部分歸張林亮占有使用，鄰近同段500地號乙側即編 號F所示部分則由蔡月裡等人占有使用， 依兩造就系爭房
地應有部分比例核算，被上訴人實際占有使用之面積較其 應有部分比例短少6.31平方公尺等情，有複丈成果圖在卷 可稽（見原審訴字卷第91頁），顯見系爭房地使用現況除 鄰近雙城街12巷乙側之店面與系爭協議保證書附圖之記載 大致相仿外，關於系爭協議保證書之共用部分已全數轉為 蔡月裡等人及張林亮所占用，且蔡月裡等人及張林亮所占 有使用之位置及面積亦非出於系爭協議保證書之約定，是 系爭房地幾經轉讓所有權之後，系爭協議保證書附圖所約 定之分管方式與系爭房地之使用現況，大相逕庭，遑論系 爭協議保證書約定之 被上訴人前手李林絹分管之5坪部分 占用鄰地同段498地號土地， 現已非公有畸零地，被上訴 人並因無權占有同段498地號土地， 經本院以95年度上更 ㈠字第117號民事判決認應拆屋還地，並賠償同段498地號 土地所有人鉅額賠償金乙節，復為上訴人所不爭，是難僅 以被上訴人沿續前手李林絹、白王妍宜占有使用狀況而繼 續使用收益系爭房地特定位置，即認其對於系爭協議保證 書內容已有知悉，否則以系爭土地位在晴光市場入口處， 土地公告現值 每平方公尺即達26萬2,000元之高價而論， 系爭協議保證書約定被上訴人之前手 李林絹占有使用之5 坪坐落鄰地同段498地號 土地上及實際占有使用面積較應 有部分比例短少達6.31平方公尺，被上訴人焉有無端放棄 對系爭房地按其應有部分比例所得使用價值 逾150萬元以 上之範圍？ 甚至一力承擔無權占用鄰地同段498地號土地 所衍生拆屋還地及賠償之風險？凡此顯與常情有悖，是呂 琇瓊所辯被上訴人早知系爭協議保證書存在，並同意受其 拘束云云，無足採信。
㈡系爭土地及建物如得分割，以變價分割為適當： 按分割共有物究以原物分割或變價分割為適當，法院應斟酌 當事人意願、共有物之使用情形、經濟效用及全體共有人之 利益等情形而為適當之分割，不受共有人所主張分割方法之 拘束。經查， 系爭土地總面積為100平方公尺，系爭建物為 1層磚造建物，面積64.13平方公尺，幾經加蓋後，目前系爭 建物面積幾已占滿系爭土地全部範圍，系爭建物現以隔間牆 分隔如原審複丈成果圖編號A、B、C、D、F共5家店面供兩造 自營或出租營業使用，已據原審及本院到場勘驗屬實，製有 勘驗筆錄及複丈成果圖在卷可佐（見原審第84、91頁及本院 卷第93頁）。系爭房地位在晴光市場入口處，商機龐大，系 爭土地固不以重新建築新建物為最有效益之利用，然系爭土 地應與其上系爭建物合併分割為宜。次按地籍測量實施規則 第288條規定：「已登記之建物申辦分割， 以分割處已有定
著可為分隔樓地板或牆壁，且法令並無禁止分割者為限」， 而依臺北市未領得使用執照但有產權登記之合法建築物辦理 戶數變更申辦流程圖所示，屬於「涉及分牆變更者」，申請 人應具申請書、開業建築師簽證之建築師簽證表、權利證明 文件及其他證明文件提出戶數變更申請，其後並應經主管建 築機關審查，領得變更戶數核准公函及備查圖說後，始得辦 理之，有臺北市中山地政事務所101年12月6日北市中地測字 第00000000000號函、臺北市中山區戶政事務所101年12月11 日北市○○○○○00000000000號函在卷可參（ 見本院卷第 138至141頁）；而查，系爭建物為已辦理產權登記之單一建 物，如以原物分割予被上訴人，其餘共有人繼續維持共有， 系爭建物目前5家店面之既有分隔牆面需全數拆除， 無法使 用，已據本院囑託內政部國土測繪中心於101年11月8日測籍 字第0000000000號函送之補充鑑定圖為證（ 見本院卷第113 頁）， 實已不符前開地籍測量實施規則第288條所稱「分割 處已有定著可為分隔樓地板或牆壁」之情形。況呂琇瓊、蔡 月裡等人復未能提出建築師之簽證以資證明系爭建物以原物 分割後無礙相關建築法令，是系爭建物以原物分割，顯與前 開法令不符。再者，系爭房地以現狀原物分割時，依目前使 用狀況，需保留與同段500、501地號土地相鄰之面積5.82平 方公尺土地為共有，以供目前蔡月裡等人、張林亮目前占有 使用之編號D、E店面通行使用，已據本院到場勘驗屬實，製 有勘驗筆錄為證（見本院卷第93頁），而被上訴人復不同意 就系爭土地之部分繼續維持共有，則呂琇瓊、蔡月裡等人所 辯系爭房地依各共有人使用現狀，予以現物分割，以持續經 營店面云云，顯非適宜而不可取。呂琇瓊復抗辯其願以市價 買受被上訴人之應有部分乙節，查系爭房地以原物分割並非 適宜，已如前述，本件既有原物分配之困難，核與民法第82 4條第3項之構成要件不符，況兩造對於系爭房地以金錢價購 之標準始終無共識（見本院卷第166頁）， 是本件亦無民法 第824條第3項適用之餘地。系爭房地既不宜以原物分割，倘 透過變賣方式，基於市場之自由競爭，可使系爭房地之市場 價值極大化，對於共有人而言，自屬有利。故斟酌系爭房屋 之型態、使用情形、經濟效用、兩造之利益及意願等一切情 形，認為系爭房地之分割，以變價後價金按兩造之應有部分 比例分配為適當。
六、綜上所述，系爭房地未訂有不分割之期限，且兩造未能達成 分割之協議。 從而，被上訴人依民法第823條第1項、第824 條第2項之規定， 請求就兩造共有之系爭房地予以變賣後， 將所得價金按兩造應有部分比例予以分配，為有理由。原審
就系爭房地予以變價分割，並無不合。上訴意旨指摘原判決 不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。
七、本件事證已明確，兩造其餘主張及證據於判決結果不生影響 ，爰不一一論述，附此敘明。
八、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第449條第1項 、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 102 年 4 月 9 日
民事第三庭
審判長法 官 林陳松
法 官 張靜女
法 官 賴惠慈
正本係照原本作成。
如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466條之1第1項 但書或第2項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 102 年 4 月 9 日
書記官 張淑芳
附註：
民事訴訟法第466條之1（第1項、第2項）：對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其法定代理人具有律師資格者，不在此限。上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。