臺灣高等法院民事判決 101年度重上字第688號
上 訴 人 高盈盈
高芬芬
高欣欣
高致祥
共 同 曾郁榮律師
訴訟代理人
複 代理人 蔡全淩律師
李易杰
上 訴 人 張是珍
訴訟代理人 賴芳玉律師
郭怡青律師
陳令宜律師
上列當事人間請求給付買賣價金事件，上訴人對於中華民國101
年6月27日臺灣臺北地方法院100年度重訴字第654號第一審判決
提起上訴，本院於102年4月16日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
原判決關於命張是珍給付部分，及該部分假執行之宣告，暨命張是珍負擔訴訟費用之裁判均廢棄。
上開廢棄部分，高盈盈、高芬芬、高欣欣、高致祥在第一審之訴及假執行之聲請均駁回。
高盈盈、高芬芬、高欣欣、高致祥之上訴駁回。第一審關於命張是珍負擔訴訟費用部分，及第二審訴訟費用（含兩造各自上訴部分）由高盈盈、高芬芬、高欣欣、高致祥連帶負擔。
事實及理由
一、上訴人高盈盈、高芬芬、高欣欣、高致祥（下合稱高盈盈等 4人，單指其中一人則逕稱其姓名）主張：訴外人高儒貞於 民國98年4月6日與上訴人張是珍（下稱張是珍）簽訂不動產 買賣契約書（下爭系爭買賣契約書），將其所有坐落○○市 ○○區○○段0小段000地號之土地（應有部分13分之1）， 暨坐落其上門牌號碼為○○市○○區○○路0段000號0樓之 房屋（以下合稱爭系爭房地）出售與張是珍，約定買賣總價 金為新臺幣（下同）1,650萬元，扣除當時之房屋貸款700萬 元，張是珍尚應給付高儒貞950萬元，惟張是珍僅給付330萬 元，尚餘620萬元之價金未為給付。嗣高儒貞於99年2月7日 死亡，高盈盈等4人為高儒貞之法定繼承人，依法繼承高儒 貞對於張是珍之債權，張是珍即應給付高盈盈等4人剩餘之 買賣價金620萬元。為此依買賣契約及繼承之法律關係，請
求張是珍給付買賣價金等語。
二、張是珍則以：張是珍係以總價款1,650萬元向高儒貞購買系 爭房地，已給付高儒貞其中之330萬元，並以銀行貸款方式 給付700萬元。惟所剩餘之620萬元買賣價款，買賣雙方合意 以高儒貞先前積欠張是珍債務相互抵銷之，互不為請求。又 縱認高儒貞與張是珍間無上開合意，張是珍應給付之買賣價 金餘款，亦應扣除高儒貞所積欠：㈠張是珍對訴外人「台北 市私立陳立文理短期補習班」應負擔之返還押租金27萬元債 務；㈡高儒貞先前對張是珍所借648萬8,046元之債務，包括 ⑴張是珍借支代高儒貞給付前手關於系爭房地買賣之第一期 價款100萬元、第2期款350萬元；⑵張是珍借支代高儒貞繳 納系爭房地買賣之買方高儒貞應負擔契稅款8萬9,046元；⑶ 張是珍借支代高儒貞給付該房屋仲介業者「僑茂房屋仲介股 份有限公司」之該系爭房地買賣仲介費15萬5,000元；⑷張 是珍借支代高儒貞給付關於系爭房地裝潢修繕工程款148萬 元；⑸張是珍借支代高儒貞給付補習班桌椅供應廠商陳紹偉 貨款13萬7,500元；⑹張是珍借支代高儒貞給付「華庭室內 裝修設計工程股份有限公司」申辦補習班牌照費12萬6,500 元等項。是系爭房地價款餘款620萬元部分，經雙方結算， 業已扣抵完畢，張是珍並已溢付55萬8,048元，高盈盈等4人 即不得再行請求張是珍給付買賣價金620萬。又退一步言， 高儒貞告知張是珍僅需再給付330萬元後，張是珍固未再深 究實際結算金額，惟嗣張是珍誤以高儒貞少算200萬元，乃 再度於98年7月28日給付高儒貞200萬元，故張是珍實際已溢 付共255萬8,046元等語為辯。
三、高盈盈等4人於原審起訴聲明：㈠張是珍應給付高盈盈等4人 620萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止按年息5% 計算之利息；㈡願供擔保，請准宣告假執行。張是珍則聲明 ：㈠高盈盈等4人之訴駁回；㈡如受不利判決，願供擔保請 准宣告免為假執行。原審判決：㈠張是珍應給付高盈盈等4 人118萬5,954元，及自100年5月17日起至清償日止按年息5% 計算之利息。㈡高盈盈等4人其餘之訴駁回，並依兩造聲請 ，酌定擔保金後准假執行及免為假執行。兩造各自不服，提 起上訴，高盈盈等4人聲明為：㈠原判決不利高盈盈等4人部 分廢棄；㈡張是珍應另給付上訴人501萬4,046元，及自100 年5月17日起至清償日止按年息5%計算之利息。張是珍則聲 明：㈠原審不利張是珍部分廢棄；㈡上開廢棄部分，高盈盈 等4人在第一審之訴及假執行之聲請均駁回。
四、兩造不爭執之事項（見本院卷第40頁背面、第48頁，並依判 決格式修正或刪減文句，或依爭點論述順序整理內容）
㈠系爭房地原為高儒貞所有，高儒貞於98年4月6日與張是珍簽 訂系爭買賣契約書，將爭系爭房地出售與張是珍，約定買賣 總價金為1,650萬元，買賣當時，高儒貞於系爭房地貸款700 萬元，改由張是珍承擔作為價金之一部分，張是珍尚應給付 高儒貞950萬元，張是珍已於簽約當日給付330萬元，系爭不 動產並以98年4月6日之買賣為原因，於98年5月21日移轉登 記為張是珍所有。
㈡張是珍於98年7月28日匯款200萬元至高儒貞合作金庫帳戶。 ㈢高儒貞於99年2月27日死亡，高盈盈等4人為高儒貞之全體繼 承人。
㈣上開事實，並有兩造不爭執形式真正之系爭買賣契約書（見 原審卷第7-9頁）、死亡證明書（見原審卷第15頁）、戶籍 謄本（見原審卷第16-19頁）、不動產登記謄本（見原審卷 第10頁背面、第124頁）、高儒貞合作金庫存存摺影本（見 本院卷第31-32頁），自堪信為真實。
五、經本院於101年11月23日與兩造整理並協議簡化之爭點為（ 見本院卷第40頁背面至第41頁，並依本院論述之先後與妥適 ，而調整其順序、內容）：
㈠高儒貞與張是珍訂立系爭買賣契約書後，除張是珍所交付之 330 萬元及承擔系爭房地貸款外，高儒貞與張是珍是否有結 算之約定或成立抵銷契約，約定其餘價金差額與兩造間前此 之債權債務關係互為抵銷，相互不再請求？
㈡如否，張是珍下列各項抵銷之主張是否可採？ ⒈承擔償還系爭房屋承租人曾淑玲押租金債務27萬元。 ⒉張是珍借支代高儒貞給付前手關於系爭房地買賣之價款100 萬元、350萬元。
⒊張是珍借支代為高儒貞繳納系爭房地買賣之買方高儒貞應負 擔契稅款8萬9,046元。
⒋張是珍借支代高儒貞給付該房屋仲介業者「僑茂房屋仲介股 份有限公司」之該系爭房地買賣仲介費15萬5,000元。 ⒌張是珍借支代高儒貞給付關於系爭房地裝潢修繕工程款148 萬元。
⒍張是珍借支代高儒貞給付訂製補習班桌椅供應廠商陳紹偉貨 款13萬7,500元。
⒎張是珍借支代高儒貞給付「華庭室內裝修設計工程股份有限 公司」申辦補習班牌照費12萬6,500元。 ㈢張是珍主張抵銷的債權，高儒貞是否業已另行清償？ ㈣張是珍另於98年7月28日另給付200萬元至高儒貞帳戶，可否 做為系爭價金之給付？
六、茲就兩造爭點分述如下：
㈠高儒貞與張是珍訂立系爭買賣契約書後，除張是珍交付之33 0萬元及承擔系爭房地房貸外，高儒貞與張是珍是否有結算 之約定或成立抵銷契約，約定其餘價金差額與兩造間前此之 債權債務關係互為抵銷，相互不再請求？
⒈經查，張是珍於原審訊問時稱：與高儒貞係於83年、84年間 因某次房屋交易認識，經相約喝咖啡數次後因彼此印象很好 ，因而同居（見原審卷第173頁）；另依張是珍於原審所提 ，高盈盈等4人不爭執真正之高儒貞親筆書信觀之（見原審 卷113頁至123頁），高儒貞與張是珍應為長期同居之同性伴 侶關係，此亦兩造於本院另案101年度訴字第21號事件中所 不爭執（見本院卷第65頁）。是高儒貞將系爭房地出賣與張 是珍，揆諸後開說明，顯有別與一般不動產買賣交易，此為 探討系爭買賣契約書當事人真意及履行方法時所應考量，合 先敘明。
⒉次查，證人即協助張是珍、高儒貞辦理系爭房地買賣之代書 曾義銓於本院結證略以：伊與高儒貞、張是珍都很熟，高儒 貞他父母親的遺產亦係由伊辦理，是高儒貞打電話給伊，表 示要將台北的房子過戶給張是珍，因為高儒貞知道生病，並 親口說房子是她們努力所購買，若當時不處理，姊妹會去告 張是珍，對張是珍不公平。簽約當天張是珍交付330萬元支 票，尾款1,320萬元先代償高儒貞合庫的貸款，所餘款項她 們自己切算，當初高儒貞過戶動機就是要趕快把房子過戶張 是珍，避免以後姊妹再告張是珍。辦妥貸款後，伊去辦過戶 ，過戶時間是98年5月21日，張是珍貸款核撥後，已償還高 儒貞合庫貸款，同年8月伊再去找張是珍及高儒貞，她們說 買房子裝潢費都是張是珍出的，她們自己扣抵算好，並表示 不需伊紀錄、整理，伊就當兩人面前將所有權狀交給張是珍 。將所有權狀交付張是珍，即表示張是珍給付價金義務已履 行完畢，因為她們說她們已經用裝潢費扣抵，伊認為她們雙 方都已經同意，就未再確認等語屬實（見本院卷第49至50頁 ）。是以，依證人曾義銓所證，高儒貞所以將系爭房地賣與 張是珍，本即意欲在生前處分系爭房地，避免法定繼承人於 其死後違反己意而對張是珍興訟，且於98年8月間曾義銓交 付系爭房地所有權狀與張是珍時，關於系爭房地價金之給付 義務，已由高儒貞、張是珍間自行相互切算，高儒貞並認張 是珍買賣價金義務業已履行完畢，無庸再為給付。此亦與系 爭買賣契約書第12條第3項所約定：「賣方於簽約時，應將 本件買賣不動產之所有權狀交付專業代理人代為保管，並據 此辦理相關事宜，辦竣登記後，買方未履行本契約全部義務 時，不得領回權利書狀。」之履約約定相符。
⒊上開曾義銓證述之接洽過程，與張是珍於原審所述：他97年 10月11日生病，頭痛掛急診，片子照出來說頭內有腫瘤，醫 生說馬上要開刀，我們找國泰醫院的腦科權威來幫他開刀， 生病之後他把房子賣給我，在98年4月高儒貞說你明天上午 不要出門，我說怎麼了，他說代書會過來，說要把房子過給 我，叫我簽字等情相吻合（見原審卷第174頁）。至系爭房 地價格之扣抵，依張是珍於原審所述：系爭房地高儒貞賣伊 1,650萬元，因伊於94年、95年初買系爭房地時已付現金45 0萬元，加上簽約後需代償700萬元貸款，餘額高儒貞說因為 房屋裝潢伊花了200多萬元，故伊只要再給330萬元即可（見 原審卷第174頁背面），關於支付系爭房地價款與前手李俞 美雲部分，有張是珍所提，載明出賣人為李俞美雲之不動產 買賣契約（見原審卷第51、52頁），出賣人李俞美雲94年12 月14日、同年12月27日各簽收100萬元、350萬元之付款備忘 錄（見原審卷第51頁至53頁），及張是珍簽發⑴發票日94年 12月10日、受款人李俞美雲、面額100萬元之支票（見原審 卷第54頁）；⑵發票日94年12月27日、面額合計350萬元， 經李俞美雲簽收之支票2紙在卷可憑（見原審卷第55頁）， 亦與曾義銓所證述高儒貞、張是珍告知房屋價款已自行切算 等情相符，是330萬元實係高儒貞、張是珍於簽約時即已談 妥代償貸款外，實際應付之金額。而系爭買賣契約書第4條 約定：「⑴無貸款者於辦妥產權移轉登記後，自專業代理人 通知之日起3日內由買方支付之，同時點交房屋。⑵以貸款 抵付尾款者，其付款方式依第5條約定。」第5條第1項第3款 復約定：「......核貸金額不足抵付尾款時，除本約另有約 定外，買方應於交屋同時以現金補足」（見原審卷第7頁背 面）；然高儒貞、張是珍復於契約書之末以手寫約明：「所 有權狀登記完畢再代償賣方貸款後，視同交屋」（見本院卷 第60頁），是張是珍代償高儒貞貸款後依約即「視同交屋」 ，亦可印證除代償貸款外，買賣雙方確均認知其他買賣價金 均已結算完畢，始約定代償賣方貸款之時點即可「視同交屋 」，益徵張是珍所述非虛。至曾義銓雖僅提及「裝潢費」， 而張是珍實際給付裝潢承攬人之工程款並非200萬元整，惟 如前所述，高儒貞與張是珍係長年親密之同性戀人，此亦曾 義銓所知悉，買賣雙方之高儒貞、張是珍已表明自行切算， 切算之細目為何，代書曾義銓當無義務、亦無必要詳加瞭解 ；又高儒貞、張是珍同居多年，財務關係交錯複雜，裝潢或 與裝潢有關之直接、間接費用，高儒貞本無意與與親密伴侶 張是珍逐一詳予釐清，是高儒貞概括取整數以裝潢費200萬 元為由任意結算抵充，亦與常情不悖。
⒋雖高盈盈等4 人復主張：證人曾義銓辦理系爭房地過戶時， 業經詢問雙方是否以完全履約，高儒貞之答案係雙方會自行 結算，惟如何結算、是否已清算完竣，被上訴人是否已清償 全部系爭房地款，曾義銓均無從得知，至少系爭房地過戶登 記完畢之時，雙方尚未結算完畢，張是珍主張系爭房地既已 過戶，推測房地款已結算完畢，顯係臆測云云。惟： ⑴關於扣抵部分，證人曾義銓證述之完整內容係：「（問：當 時張是珍跟高儒貞是說用裝潢費抵扣尾款，有說互相不再請 求嗎？）她們說自己互相切算，『已經切算好了』，我問是 否要幫她們確認，她們說她們『已經抵扣好了』，自己處理 」「同年（98年）8 月份我有再去找他們，準備把權狀交給 他們，並且結算尾款，張是珍跟高儒貞都在場，他們說當初 這房子裝潢的費用都是張是珍出的，他們自己『抵扣算好』 ，我問是否需要幫他們做紀錄、整理，他們說不用，我就當 著高儒貞、張是珍的面把權狀交付給張是珍。」「（問：當 你把權狀交給張是珍，是否代表張是珍給付買賣價金的義務 都已經履行完畢？）是，因為他們說他們已經用裝潢費抵扣 ，我認為他們雙方都已經同意，我就沒有再去確認」等語（ 見本院卷第50頁），是親自見聞其事之曾義銓，實已明確證 述就系爭房地買賣，高儒貞、張是珍間實已無相互再為請求 之意。
⑵又按法院得依已明瞭之事實，推定應證事實之真偽。民事訴 訟法第282條定有明文。系爭買賣契約書於98年4月6日簽立 ，系爭不動產於98年5月21日移轉登記為張是珍所有，惟交 付不動產所有權狀係於同年8月間，且交付所有權狀之前提 ，依系爭買賣契約書第12條第3項約定，係買方（張是珍） 已履行系爭買賣契約書全部義務時俱如前述，是由已知瞭之 事實，即①兩造約定「買方未履行本契約全部義務時，不得 領回權利書狀」；②買方（張是珍）已領回權利書狀（系爭 不動產所有權狀），自得推定應證事實即「買方（張是珍） 已履行契約全部義務」之事實為真。高盈盈等4人謂：爭房 地「過戶登記時」雙方尚未結算完畢，張是珍不得臆測房地 款已結算完畢云云，與張是珍主張、本院據以為認定之基礎 均屬有間。高盈盈等4人如主張高儒貞亦認契約義務未全部 履行完畢，就系爭房地買賣契約書仍有債權主張之意思，自 應就反於上開推定之事實，負舉證之責，惟高盈盈等4人並 未就此舉證以實其說。
⑶再如前所述，高儒貞與張是珍間是10幾年關係密切之同性伴 侶，高儒貞將系爭房地移轉張是珍，動機出於避免高盈盈等 4人對張是珍興訟，此觀高儒貞所書日記：「想留給大乖（
即張是珍）的錢這幾年趕快給，否則我一死，恐怕她連渣都 沒有」（見原審卷第114頁），高儒貞致其妹之信函提及： 「她（張是珍）從來不碰我的任何錢，甚至還拿錢幫我裝潢 與繳了1年房租，事後也沒向我要......」（見原審卷第116 頁）；致張是珍書函則敘述：「我一廂情願的認為所有的奮 鬥結果都屬於我們倆，只要你知道我愛你，應該也是無怨無 悔吧？」「那天保險金進戶頭時，你把存摺放在桌上，我看 著它，眼淚沒有停過，存摺裡的數字，曾經安慰自己辛苦終 於有代價，晚年生活必然有保障的數字，對我而言有什麼意 義？所有的癌症都有要可醫，為什麼給我一個無解的病？我 的心裡從頭到尾都在想『我死了我的寶貝怎麼辦？』連可以 賣掉拿多少錢我都沒興趣，你為什麼覺得我到死還在想高芬 芬的前途？」「8年前我選擇你，8年後就算我病了，我還是 選擇你」「......以後如果有人再敢踏入你我之間的領域， 我會悍然的用掃把把他打出去，誰都一樣......」「我的家 在爸媽相繼倒下時，已經不存在了，記得我爸走時，我哭著 告訴你：寶貝！從今以後我是孤兒了！一個孤兒沒有家，除 了你，我沒有任何家人，那些與我有血緣關係的人，他們各 自有各自的家......我永遠站在你這邊，我一定會強悍保護 我們的城堡，不讓任何人再度侵犯你」等語（見原審卷第11 9頁背面至122頁），更足以印證。而依上開高儒貞手稿可知 ，高儒貞與張是珍間之親密關係，曾引起高儒貞與親人間之 緊張關係，高儒貞自知罹患不治之症後，確有意給予張是珍 屬於伊與張是珍之「奮鬥結果」，且對金錢已沒興趣，所在 意者為身後之安排，以避免張是珍遭妹妹提告。基此，將系 爭房地出賣、移轉與張是珍既是高儒貞生前預為身後安排之 一，實難想像不久人世之高儒貞，於去世前半年仍會對感情 甚篤之張是珍錙銖計較於「如何結算？」、「是否已清算完 竣？」，是則，曾義銓所證述之切算關係，實係一高儒貞與 張是珍間一概括之結算關係，縱有不足之處，高儒貞亦已免 除張是珍關於系爭買賣契約書所餘給付義務，此方符高儒貞 、張是珍結算、抵銷合意之真意。
⒌綜上，高儒貞與張是珍間關於系爭買賣契約書所生債權債務 關係，既已於高儒貞生前與張是珍合意結算、抵銷完畢，縱 抵銷後有不足處，高儒貞已免除張是珍關於系爭房地買賣契 約書之其他債務，則高儒貞對張是珍關於系爭房地買賣契約 書，已於雙方上開結算、抵銷契約成立後消滅，高盈盈等4 人就高儒貞生前已處分之債權，猶反於被繼承人高儒貞之真 意，訴請張是珍給付，自非可採。
㈡又高盈盈等4人主張之系爭房地買賣契約書價金請求債權，
既經被繼承人高儒貞於生前處分（與張是珍合意結算、抵銷 後互不為請求）而消滅，高盈盈等4人就已消滅之債權復為 請求，兩造並就張是珍預備抗辯之抵銷主張爭執等節，及所 涉前揭五、㈡㈢㈣爭點，即無再行贅予論述之必要，附此敘 明。
七、綜上所述，高盈盈等4人之主張，為不足採。張是珍之抗辯 ，尚屬可信。是則，高盈盈等4人本於買賣契約、繼承之法 律關係，請求張是珍給付620萬元，及自起訴狀繕本送達翌 日起至清償日止按年息5%計算之利息，為無理由，不應准許 ，其假執行之聲請亦失所附麗，應併予駁回。原審判命張是 珍應給付高盈盈等4人118萬5,954元，及自100年5月17日起 至清償日止按年息5%計算之利息，並為假執行之宣告，自有 未洽。張是珍上訴意旨就此部分指摘原判決不當，求予廢棄 改判，為有理由。至於高盈盈等4人之請求不應准許部分， 原審為高盈盈等4人敗訴之判決，並駁回其假執行之聲請， 經核於法要無不合。高盈盈等4人上訴意旨指摘原判決不當 ，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。
八、本件事證已臻明確，其餘兩造主張、陳述暨所提之證據，經 審酌均與本院前揭判斷不生影響，爰不一一詳予論述，附此 敘明。
九、據上論結，本件張是珍之上訴為有理由，高盈盈等4人之上 訴為無理由，依民事訴訟法第450條、第449條第1項、第85 條第2項，判決如主文。
中 華 民 國 102 年 4 月 30 日
民事第五庭
審判長法 官 李錦美
法 官 鍾任賜
法 官 王本源
正本係照原本作成。
如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466條之1第1項但書或第2項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 102 年 4 月 30 日
書記官 王韻雅
附註：
民事訴訟法第466條之1（第1項、第2項）：
對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其法定代理人具有律師資格者，不在此限。上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。