臺灣高等法院民事判決 100年度上易字第831號
上 訴 人 洪有成
訴訟代理人 許朝財律師
被上訴人 天益房屋仲介有限公司雙和分公司
法定代理人 黃天助
訴訟代理人 毛國樑律師
複代理人 陳佳雯律師
上列當事人間請求給付違約金事件，上訴人對於中華民國100年7
月8日臺灣新北地方法院100年度訴字第879號第一審判決提起上
訴，本院於102年3月26日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、被上訴人主張：緣上訴人於民國99年10月28日將其所有門牌 號碼新北市○○區○○街000巷0弄00號房屋及基地（下稱系 爭不動產）委託被上訴人代為銷售，訂有委託銷售契約書（ 下稱系爭委託銷售契約書），委託銷售價格為新臺幣（下同 ）5,980 萬元，委託銷售期間至99年11月30日止，依系爭委 託銷售契約書第5條約定，買賣成交者，上訴人同意給付被 上訴人成交總價款4%之服務報酬。嗣上訴人先後於99年10月 28日、29日、30日多次變更委託銷售價格，並簽立契約內容 變更合意書，將委託銷售價格降為5,184萬元。嗣被上訴人 於99年11月2日覓得買主連宏榮表明願出價5,100萬元購買， 並簽立不動產買賣斡旋契約書（下稱系爭斡旋書），當日即 由被上訴人公司人員將系爭斡旋書交付與上訴人並報告上情 ，上訴人表示可再降價但堅持要實收5,015萬元，因買方之 出價已接近上訴人之要求，被上訴人表示願促成本件買賣而 減收向上訴人收取之服務報酬，上訴人因之同意以買方所出 價之5,100萬元價格出售，並實收5,015萬元，其餘價款則為 支付過戶費用及被上訴人之服務報酬，並由上訴人於記載承 購總價為5,100萬元之系爭斡旋書上「賣方承諾簽署欄」簽 名承諾同意出售，並註明：「屋主實拿5,015萬元不包含過 戶所需費用」，買賣雙方契約即已成立。同日買方連宏榮亦 簽署「給付服務報酬承諾書」予被上訴人，願於買賣雙方簽 訂「不動產買賣契約書」之同時，支付買賣總價2%即102萬 元之報酬予被上訴人。被上訴人即與上訴人及買主連宏榮約 定於99年11月3日至被上訴人辦公室辦理簽訂書面契約手續 ，但該日上訴人竟反悔不欲出售而未出面，經多次催促亦置 之不理，被上訴人不得已以存證信函限期通知上訴人出面簽
約仍未獲置理。依上訴人簽立之系爭委託銷售契約書第12條 「違約罰則」第3項規定：「買賣契約因第8條第2項而成立 後，甲方（即上訴人）反悔不賣或因可歸責於甲方之事由致 無法簽訂買賣契約或無法繼續履行契約者，甲方應給付委託 總價額4%與乙方（即被上訴人）」上訴人違反契約反悔不賣 即應依此約定給付被上訴人按成交總價5,100萬元之4%計算 之違約金即204萬元。因之聲明：請求駁回上訴人之上訴， 第二審訴訟費用由上訴人負擔。
二、上訴人則辯稱：被上訴人係從事房地仲介業務，系爭委託銷 售契約書乃被上訴人預定用於同類委託銷售契約而訂立，性 質上應屬定型化契約，依消費者保護法第11條之1第1、2項 規定，應有30日以內之合理期間以供上訴人審閱全部條款內 容。被上訴人雇用之經紀營業員陳柏源於99年10月28日經上 訴人同意以實得5,980萬元（即不負擔增值稅、仲介費及其 他相關費用）條件出售，陳柏源即拿出系爭委託銷售契約書 要求上訴人簽名，因上訴人教育程度僅國小肄業4年，且數 十年來僅從事零工維生，故識字不多，當時陳柏源並未向上 訴人逐條解釋條文之內容及意思，亦未定任何合理期間，供 上訴人審閱全部條款內容，即令上訴人於特定位置簽名，嗣 後陳柏源又分別於99年10月28日、29日、30日到上訴人住所 議價，將委託出賣價格逐次調降為5,796萬元、5,234萬元、 5,184萬元，議價同時均拿出「契約內容變更合意書」使上 訴人於特定位置簽名，足見被上訴人所提出系爭委託銷售契 約書、契約內容變更合意書之條款，除了委託銷售價格外之 其他條款，依消費者保護法第11條之1規定，均不構成兩造 契約之內容，故被上訴人依系爭委託銷售契約書第12條第3 項主張違約金204萬元，實無理由，並為上訴聲明：原判決 不利上訴人部分廢棄，廢棄部分被上訴人於原審之訴及假執 行之聲請均駁回，第一審廢棄部分及第二審訴訟費用由被上 訴人負擔。（原審判決上訴人應給付被上訴人50萬元及自10 0年4月12日起至清償日止按週年利率百分之五計算之利息， 而駁回被上訴人其餘之請求。茲上訴人就其敗訴部分提起上 訴，至被上訴人就其敗訴部分，則未提起上訴。）三、兩造不爭執之事項（見本院卷第109頁）：（一）系爭委託銷售契約書內上訴人之簽名為真正（見原審卷第 8 頁）。
（二）於99年10月28日、29日、30日所簽署之3份「契約內容變 更合意書」內上訴人之簽名均為真正（見原審卷第10頁至 12 頁）。
（三）系爭斡旋書內上訴人之簽名為真正（見原審卷第13頁）。
（四）系爭99年11月2日契約之內容變更合意書其內容為真正（ 見本院卷第21頁）。
四、兩造爭執之事項：上訴人是否違反系爭委託銷售契約書第12 條「違約罰則」第3項之約定：「買賣契約因第8條第2項而 成立後，甲方（即上訴人）反悔不賣或因可歸責於甲方之事 由致無法簽訂買賣契約或無法繼續履行契約者，甲方應給付 委託總價額4%與乙方（即被上訴人）」而應給付被上訴人違 約金？若上訴人確有違約，應給付被上訴人多少金額之違約 金為適當？
五、本院得心證之理由：
（一）按消費者保護法第11條之1第1、2、3項分別規定如下：「 企業經營者與消費者訂立定型化契約前，應有三十日以內 之合理期間，供消費者審閱全部條款內容。」「違反前項 規定者，其條款不構成契約之內容。但消費者得主張該條 款仍構成契約之內容。」「中央主管機關得選擇特定行業 ，參酌定型化契約條款之重要性、涉及事項之多寡及複雜 程度等事項，公告定型化契約之審閱期間。」是關於定型 化契約條款審閱期間規範之目的，乃在給予消費者有充分 瞭解契約內容之機會，並使企業經營者不得在未給予消費 者審閱契約內容之機會前限制消費者簽訂契約之時間，以 避免消費者於匆忙間不及瞭解其依契約所得主張之權利及 應負擔之義務，致訂立顯失公平之契約而受有損害。然如 締約之消費者於簽約前已充分瞭解契約之權利義務關係， 或有可認其能認識契約權利義務關係之合理審閱期間，即 不得引用上開規定而主張契約之條款不構成契約之內容。 上訴人固然以其僅國小四年級肄業，識字不多，其簽立系 爭委託銷售契約書時，被上訴人並未向其逐條解釋條文之 內容及意思，亦未提供合理期間使其審閱全部條款內容， 而主張該契約除了委託銷售價格以外之其他條款均不構成 兩造契約之內容，並且請求鑑定上訴人是否不識字云云。 然查：上訴人自承為小學四年級肄業之教育程度，按照我 國之通常國民教育程度，如受有國小四年級肄業左右者， 並非全然不識字，通常應認識足以應付通常日常生活所需 之文字，更何況，上訴人為成年人，自承從事零工工作多 年，顯然並非完全隔絕於社會而身處一般職場環境，縱算 未能完整受完正規之國民義務教育，以今日資訊發達、媒 體普及，以及身處新北市如此繁榮發達之都市化區域，豈 有可能業已歷經工作經歷數十年而仍處於完全不識字之狀 態？其辯稱完全不識字云云，殊難想像。更何況，兩造先 後簽訂系爭委託銷售契約書、契約內容變更合意書、系爭
斡旋書等多次，並非僅一次簽署之簽約經驗，更甚者，本 件買賣利益高達五千餘萬元之系爭不動產，即使上訴人對 於簽約流程有所疑義或對於契約條款之內容有非完全理解 之情境，衡之一個正常之成年男子，豈有可能於不瞭解契 約內容以及對己之主要權利義務狀態下（例如出賣後可以 實拿之金額），即率予簽字？揆之系爭委託銷售契約書首 即已明載「售屋人您在簽訂本契約書前，得要求將本契約 書之空白影本攜回審閱三日以上（若您尚未行使此項審閱 權，而現在欲行使時，請勿簽署本契約，契約審閱期至少 三日）。若您已行使前條契約審閱權或已充分了解本契約 書之內容，無須另行攜回審閱時，請進入簽署本契約。」 ，而上訴人即在該文字下方「立委託書人」欄簽名（見原 審卷第6頁），核之與內政部公告之不動產委託銷售定型 化契約審閱期間不得少於3日之規定，並無不合。更何況 ，上訴人對於其曾於98年5月3日、98年8月30日先後2次委 託「東森房屋」之其他兩家加盟店銷售系爭不動產，並均 簽立與系爭委託銷售契約書相同內容之「委託銷售契約書 」一節，並不爭執，有被上訴人上開所提之2份「委託銷 售契約書」影本可證（見原審卷第59頁至62頁），亦足以 佐證上訴人早有多次委託房屋仲介公司銷售不動產並簽立 委託銷售契約書之經驗，絕無可能如其所辯就所簽立之委 託銷售契約書，除委託銷售價格以外之其他契約內容，包 含仲介報酬之約定均不知悉云云。上訴人既然對於系爭委 託銷售契約書、多次之契約內容變更合意書、系爭斡旋書 等內容均知悉，且亦曾有與「東森房屋」其他加盟公司簽 約，對於該制式之「委託銷售契約書」內容，應知悉契約 之內容，始會先後3次均委託「東森房屋」加盟店銷售系 爭不動產。是上訴人辯稱其識字不多，無法審閱系爭委託 銷售契約書，欲依消費者保護法第11條之1規定否認系爭 委託銷售契約書之內容除委託銷售價格以外之條款云云， 顯然難以採信。揆以上情，從上訴人之售屋經驗、本件之 簽約情節觀之，上訴人顯然對於系爭委託銷售契約之內容 知悉，其請求鑑定不識字一情，即顯然無調查之必要。此 外，上訴人於本院審理時請求傳訊林茂到庭，固曾證述其 前陪同上訴人至調解委員會調解系爭爭執，以及上訴人不 識字云云（見本院卷第48頁背面至49頁），或與本件爭議 無關，或僅屬證人片面主觀認知，亦無從據以為有利於上 訴人之認定，附此說明。
（二）上訴人於99年10月28日簽立系爭委託銷售契約書，委託被 上訴人銷售系爭不動產，委託銷售價格為5,980萬元，委
託銷售期間至99年11月30日止，其後上訴人於99年10月28 日、29日、30日3次變更委託銷售價格，將委託銷售價格 逐次降為5,184萬元，嗣被上訴人於99年11月2日覓得買主 連宏榮出價5,100萬元，並簽立系爭斡旋書，被上訴人告 知上訴人後，上訴人表明願意實收5,015萬元，其餘價款 為支付過戶費用及被上訴人之服務報酬，且經上訴人於系 爭斡旋書之「賣方承諾簽署欄」簽名，並註明「同意出售 ，屋主實拿5,015萬不包含過戶所需費用」等情，如前所 述，是上訴人對於系爭不動產之銷售，迄99年10月30日時 ，足以認定業已同意以能實得5015萬元作為同意出售之條 件，應堪認定。而按「稱買賣者，謂當事人約定一方移轉 財產權於他方，他方支付價金之契約。當事人就標的物及 其價金互相同意時，買賣契約即為成立。」民法第345條 定有明文。又按照系爭委託銷售契約書第8條第2、3、4項 之約定：「二甲方（即上訴人）承諾買方之邀約條件或買 方提出之購買總價、付款方式及其他購屋條件已符合本契 約之委託條件者，買賣契約即為成立。此時若買方為履行 買賣契約而給付定金者，甲方同意乙方（即被上訴人）無 須再行通知甲方即得全權代理收受定金。三前項定金，甲 方同意定金暫由乙方保管，於買賣契約簽訂時作為簽約款 之一部。四買賣契約因本條第二項成立後，甲方應於五日 內至乙方指定處所與買方簽訂不動產買賣契約書。但簽約 之期日或處所另有約定者，從其約定。甲方無正當理由推 諉拖延，經催告後仍不履行者，視為違約。」是買方連宏 榮於上訴人委託被上訴人銷售系爭不動產期間之99年11月 2日簽立系爭斡旋書，向被上訴人表示願出價5,100萬元購 買系爭不動產，經被上訴人告知上訴人後由上訴人表明同 意「以5,100萬元之價格出售，並實收5,015萬元，其餘價 款為支付過戶費用及被上訴人之服務報酬」時，買賣契約 即已成立，上情並經上訴人於同日在系爭斡旋書之「賣方 承諾簽署欄」簽名，其上記載：「賣方聲明：本人已詳閱 本『不動產買賣斡旋契約書』並同意買方之承購條件。」 ，並註明「同意出售，屋主實拿5,015萬不包含過戶所需 費用」，亦足以證明上訴人與連宏榮就系爭不動產於99 年11月2日已經就買賣價金意思表示合致而成立買賣契約 ，上訴人依上開約定，自負有於5日內至被上訴人指定之 處所與連宏榮訂立買賣契約書之義務。
（三）上訴人固然否認契約成立，並提出99年11月2日所簽署之 契約內容變更合意書，其內容關於系爭不動產之賣價又更 正為「5,123萬元」云云而辯以買賣價金並未合致，然該
變更合意書內之特約條款中亦明確載明「屋主扣除服務費 4%，實拿5,015萬元，過戶費用、履保費用、土地增值稅 屋主不支付，土地鑑界費用不支付」等語（見本院卷第21 頁），此特約內容亦再次重申以屋主即上訴人得以實拿5, 015萬元為授權出賣之條件，此上訴人可以實拿之金額條 件與被上訴人所稱相符，亦與經上訴人於99年11月2日所 簽署之不動產買賣斡旋契約書上所載之「同意出售、屋主 實拿5015萬元」之條件完全相符，固然其上關於系爭不動 產之售價有所不同，然系爭不動產之售價，亦即買方應支 付之價格，除相關稅金、程序性費用外，主要包括被上訴 人得收取之仲介佣金以及上訴人之賣方可得價款，而如被 上訴人所主張，其既同意以減縮收取仲介佣金之方式促使 買賣雙方之價金合致以使系爭買賣成立，換言之，在不變 更上訴人之實收價金情況下，被上訴人並非不得以減少收 取仲介佣金之方式促使買方與賣方之買賣意思表示合致， 而被上訴人減少收取仲介佣金之額度，即反應在上訴人得 以實收金額之5,015萬元以上至實際連宏榮所交付之總價 之間，固然最後系爭不動產連宏榮係擬以5,100萬元之總 價簽約，此業已符合被上訴人授權出賣之「實拿5015萬元 」之條件，上訴人豈可以無關乎其本於系爭買賣契約實拿 款項之其餘金額高低，作為否定系爭委託銷售契約之銷售 條件已經成就？上訴人所辯稱系爭不動產之買賣價格並未 合致云云，顯然片面扭曲所稱之買賣價金意旨，蓋系爭不 動產買賣契約，上訴人之出賣價金要素實質上乃「實拿金 額」，並非必須加上被上訴人得以收取之仲介價款後之「 總價款」，被上訴人為了促成買賣契約而部分退讓仲介佣 金之數額而降低實際成交之總價，並不影響系爭買賣契約 之成立，上訴人以上情否認被上訴人已經完成系爭委託銷 售契約之條件，殆無可採。
（四）被上訴人為上訴人銷售系爭不動產，既然已使買方連宏榮 同意支付達上訴人所要求實拿5,015萬元之價金條件，被 上訴人因之與買方連宏榮、上訴人約定將於99年11月3日 至被上訴人辦公室辦理簽訂書面契約手續，買賣雙方均有 義務出席並簽署系爭買賣契約，上訴人竟反悔不出售而未 出面，又經被上訴人以存證信函限期通知上訴人仍未出面 等情，亦據被上訴人提出存證信函影本1份為證，則上訴 人顯已違反系爭委託銷售契約之簽約義務，依據該契約第 12條「違約罰則」第3項之約定：「買賣契約因第八條第 二項而成立後，甲方（即上訴人）反悔不賣或因可歸責於 甲方之事由致無法簽訂買賣契約或無法繼續履行契約者，
甲方應給付委託總價額4%與乙方（即被上訴人）。」上訴 人依系爭委託銷售契約書第8條第4項之約定，負有於5日 內至被上訴人指定之處所與連宏榮訂立買賣契約書之義務 ，且被上訴人業已通知上訴人於99年11月3日至被上訴人 辦公室辦理簽訂書面契約手續，上訴人竟未到場並拒絕簽 約出售系爭不動產，被上訴人依上開約定請求上訴人按成 交總價5,100萬元之4%給付違約金，即屬有據。（五）關於違約金之數額，按民法第252條規定：「約定之違約 金額過高者，法院得減至相當之數額。」故約定之違約金 如有過高情事，即得核減至相當數額，法院得以職權為之 ，亦得由債務人訴請法院核減（見最高法院79年台上字第 1612號判例）。次按法院酌減違約金至相當之數額，須依 一般客觀事實、社會經濟狀況及當事人所受損害情形，以 為酌定標準（見最高法院88年度台上字第337號裁判要旨 ）。經審酌系爭不動產之買賣，上訴人如履行出賣人義務 ，得實拿金額為5,015萬元，輔以辦理過戶手續所需之費 用分別為：土地鑑界費24,000元、土地增值稅如以自用住 宅稅率計算為128,586元，如以非自用住宅稅率計算需再 乘以2，即257,172元，此為兩造所不爭執（見原審卷第57 頁被上訴人100年6月10日陳報狀、原審卷第73頁言詞辯論 筆錄），復斟酌被上訴人受託銷售系爭不動產應付出相當 之勞力、時間、成本，因上訴人違約所受之損害等一切情 況，被上訴人請求上訴人給付之違約金以酌減為50萬元為 適當，原審判決上訴人應給付被上訴人50萬元及自100年4 月12日起至清償日止按年息百分之五計算之利息，並依職 權宣告假執行並諭知上訴人以50萬元為被上訴人預供擔保 得免為假執行，核無不合，上訴意旨指摘原判決不當，求 予廢棄改判，為無理由，應予駁回。
六、本件事證已臻明確，上訴人聲請鑑定上訴人有無識字能力， 並無必要，已如前述，而兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據 ，經審酌後，核與判決結果不生影響，爰不一一論述，併此 敘明。
七、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第449條第1項 、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 102 年 4 月 9 日
民事第十四庭
審判長法 官 林金村
法 官 陳秀貞
法 官 黃國益
正本係照原本作成。
不得上訴。
中 華 民 國 102 年 4 月 10 日
書記官 梁淑時
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