臺灣高等法院刑事裁定 102年度抗字第270號
抗 告 人
即 自訴人 熊 裕
蘇碧慧
吳翠屏
張國財
王靜英
張采玉
陳麗絹
簡瑜慧
游春美
張詩敏
黃小玲
黃增雄
鄭文彬
沈信銘
林亞津
陳葉秀卿
郭逢昀
王碧梅
羅振華
傅紹明
丁書斌
黃建榮
以上抗告人即自訴人之共同送達代收人：林憲同律
師
兼 共 同
自訴代理人 林憲同律師
被 告 鄭政隆
蔡東和
共 同
選任辯護人 陳建勳律師
林靜怡律師
上列抗告人等因自訴被告等詐欺案件，不服臺灣板橋地方法院（
現更名為臺灣新北地方法院）中華民國101年12月27日裁定（10
1年度自更字第1、2、3號），提起抗告，本院裁定如下：
主 文
抗告駁回。
理 由
一、按法院或受命法官於自訴案件第一次審判期日前訊問及調查
結果，如認為案件有刑事訴訟法第252條至第254條之情形者 ，得以裁定駁回其自訴，同法第326條第3項定有明文。次按 ，犯罪事實應依證據認定之，無證據不得認定犯罪事實；又 不能證明被告犯罪者，應諭知無罪之判決，刑事訴訟法第 154條第2項、第301條第1項分別定有明文。另認定不利於被 告之事實，須依積極證據，苟積極證據不足為不利於被告事 實之認定時，即應為有利於被告之認定，更不必有何有利之 證據；而所謂「積極證據足以為不利被告事實之認定」，係 指據為訴訟上證明之全盤證據資料，在客觀上已達於通常一 般之人均不致於有所懷疑，而得確信被告確曾犯罪之程度， 若未達此一程度，而有合理懷疑之存在時，即無從為有罪之 認定，最高法院分別著有30年上字第816號、76年臺上字第 4986號判例足資參照。再刑事法上之詐欺，係以施用詐術使 人陷於錯誤將本人或第三人之物交付，為構成要件，苟未施 用詐術，即難課以詐欺罪；所謂以詐術使人交付，必須被詐 欺人因其詐術而陷於錯誤，若其所用方法不能認為詐術，亦 不致使人陷於錯誤，即不構成該罪；故必行為人有不法所有 意圖，並以詐術使人將本人或第三人之物交付，始能成立， 如所交付之物係屬行為人自己所有，縱以詐術為之，亦難成 立該罪；又因詐欺取財罪，係侵害財產權之犯罪，以施用詐 術之一方取得財物，致被詐欺之一方因而生財產上之損害為 必要，若無所損害，行為人除按其情形或應成立其他罪名外 ，並無論以詐欺取財罪之餘地（最高法院87年度臺上字第35 40號、92年度臺上字第1141號、89年度臺非字第388號、94 年度臺上字第5286號判決意旨參照）。由此可知，被告鄭政 隆、蔡東和成立詐欺取財或詐欺得利犯罪的前提，在於其等 2人曾對各自訴人施用詐術，各自訴人並因該詐術而陷於錯 誤，且為財產的交付，始行構成。
二、自訴狀及追加自訴狀所載之自訴意旨略以：自訴人熊裕、蘇 碧慧、吳翠屏、張國財、王靜英、張采玉、陳麗絹、簡瑜慧 、游春美、張詩敏、黃小玲、黃增雄、鄭文彬、沈信銘、林 亞津、陳葉秀卿、郭逢昀、王碧梅、羅振華、傅紹明、丁書 斌、黃建榮、林憲同等人均係新北市板橋區（臺北縣民國【 下同】已於99年12月25日改制為新北市，原轄下鄉鎮市均改 制為區，下同）民生路1段1號、1之1號、1之2號正隆麗池社 區大樓之住戶，且均為原始訂約承買人，被告鄭政隆係正隆 股份有限公司（下稱正隆公司）前任董事長，被告蔡東和為 正隆公司總經理，正隆麗池社區大樓係於民國（下同）84年 由正隆公司建造出售，買賣合約則於90年間分別由被告鄭政 隆代表正隆公司與承買人共同簽立，被告鄭政隆、蔡東和就
該建物之「九米綠地」部分，涉嫌對承買人共同設局詐欺情 節如下：上開建物係由正隆公司提供新北市板橋區海山段10 83、1084、1085、1085-2及1086-1地號五筆土地做為建築基 地，被告2人將上開1085-2及1086-1地號（現已合併成為108 5-2地號）保留為法定空地，由正隆公司保留淨空及植栽綠 草（即自訴人所稱「九米綠地」），查上開買賣契約附件八 「正隆麗池住戶管理規約」第2條一之㈡共用部分即將九米 綠地納入全體住戶之共用部分，被告2人向新北市政府申辦 建造執照上，亦將九米綠地規劃成為植栽綠地，新北市政府 則依植栽綠地而進行查勘及核發使用執照，是被告2人自始 將九米綠地規劃為本案上開建物之建築基地，即應依買賣契 約本旨將九米綠地規劃成為住戶公用休閒之庭園，始符本件 買賣給付本旨。另九米綠地既屬建造執照上之法定空地，本 建案即無買賣合約所稱無償提供九米綠地之事實，九米綠地 應屬正隆麗池社區大樓法定空地暨兩造買賣標的及價金之對 價給付範圍，且被告2人是使用詐術而欺騙全體承買人，證 據為在合約條款文字上隱藏成為「開放公眾通行使用」，及 在向新北市政府申辦建造執照上註記「法定空地（植栽綠地 ）」，而在申辦使用執照前也有地表鋪設簡單草坪，事實上 該草坪底層自始全部鋪為硬質地磚可供汽車通行，等到領取 本建案使用執照後，被告2人立刻雇人撤除全部表面草坪， 逕將九米綠地回復成為可供正隆公司員工車輛或載貨卡車進 出通行之公用巷道，更有甚者，被告2人仍然保留九米綠地 原始地號，以供他日規劃鄰接廠區土地建案之不法目的使用 ，並自保留98%持分，而僅將2%持分登記予全體承買人等情 。而自訴人兼共同自訴代理人林憲同律師（下稱自訴代理人 ）復當庭補充：被告2人施用詐術的證據有二，第一是房地 買賣契約上的不實契約文字，第二是銷售人員的銷售廣告詞 ，被告2人涉嫌詐欺取財及詐欺得利，關於九米綠地土地持 分部分是屬於詐欺取財，自訴人等有支付買賣價金，但被告 2人並沒有交付土地持分，關於九米綠地庭園設施部分是屬 於詐欺得利，因為正隆公司沒有將九米綠地設計成為休閒綠 地，並且被告2人意圖保留正隆公司永久無償使用九米綠地 之地上通行權等情，因認被告鄭政隆、蔡東和共同涉犯刑法 第339條第1項之詐欺取財及同條第2項之詐欺得利罪嫌云云 。
三、本件自訴人認被告2人涉犯詐欺取財與詐欺得利等罪嫌，無 非係以：㈠自訴人與正隆公司簽訂之房地買賣契約書共44份 ；㈡自訴人與正隆公司簽訂之不動產買賣契約書共24份；㈢ 新北市板橋地政事務所網路申領《異動索引》共21份；㈣土
地所有權買賣暨建築物改良物買賣所有權移轉契約共10份； ㈤自訴人建物所有權狀2份；㈥自訴人土地所有權狀3份；㈦ 房地買賣契約附件九「地籍圖」1份；㈧正隆公司基本資料 網路查詢列印資料1份；㈨建築基地附表1份；㈩建物登記第 二類謄本共17 份；「九米綠地」現場照片2張；100年1 月7日正隆麗池社區管理暨海山段1085-2地號土地產權協商 會議1份；100年2月23日正隆麗池社區管理暨海山段1085- 2地號土地產權協商會議1份；正隆公司100年2月15日隆總 字第11035號函、100年2月18日隆總字第11041號函、100年3 月17日隆總字第11067號函各1份；房地買賣契約附件五「 建材設備說明」1份；房地買賣契約附件八「正隆麗池」 住戶管理規約1份；臺北縣政府函2份與現場會勘紀錄1份 ；調解筆錄1份；大中聯合法律事務所100年3月10日、1 00年3月9日、100年5月10日、100年5月16日、100年6月8日 、100年6月9日、100年6月16日、100年6月23日、100年6月 29日、100年7月13日、100年9月13日、100年11月16日、100 年12月6日、100年12月15日、101年1月18日、101年2月14日 函共16份等為其主要論據。
四、經查：
㈠自訴代理人就本件各自訴人如何遭被告2人施以詐術及因該 詐術發生何種錯誤等犯罪構成要件事實，始終未能明確指明 ，僅能含糊概括表示：「設局詐欺」等語，以致本案自訴與 追加自訴之犯罪事實究竟為何，均不明確，程式上已有未合 。
㈡再對照自訴代理人提出之地籍圖與被告鄭政隆辯護人提出之 正隆麗池「平面圖集」中之1樓全區平面配置圖各1份（見原 審100年度自字第4號卷【下稱原審自4卷】㈠第14、286頁） ，可知自訴人所謂「九米綠地」，實乃正隆麗池社區大樓面 向新北市板橋區民生路1段左側而坐落在新北市○○區○○ 段000000○000000地號2筆土地上之通道（1085-2及1086-1 地號，現已合併成為1085-2地號）。依自訴代理人提出之房 地買賣契約書44份（見原審自4卷㈠第7至13、64至71、75至 76、81至82、89至92、97至100、105至106、109至110、114 至115、118至125、128至131、143至146、151至154、156至 157、161至168、171至176、179至182、188至189、192至19 3、202至205、221至224、229至230、236至237、242至245 頁），以及不動產買賣契約書24份（見原審自4卷㈠第77至8 0、85至88、95至96、126至127、132至137、147至148、第1 69至170、184至187、194至199、207至218、234至241、252 至253頁），自訴人與正隆公司簽訂買賣契約之日期為87年4
月23日起至94年5月13日之間，自訴狀及追加自訴狀記載買 賣合約於90年間簽立，亦容有與事實未合之處。且依前述房 地買賣契約書與不動產買賣契約書的約定內容，顯示就上開 通道坐落之土地（即原1085-2及1086-1地號土地，現已合併 為1085-2地號土地，下稱系爭土地）之所有權，是否移轉予 買受人部分，有兩種版本，其中一種係在房地買賣契約書第 2條「預定買賣標的物及權利範圍」第1款「土地部份（分） 」約定「其中1085-2、1086-1地號面積合計柒佰陸拾伍平方 公尺，係由乙方（指正隆公司）無償提供永久作為本大廈建 築基地之用，乙方仍保有土地所有權，並不計入本件土地產 權買賣範圍，惟其使用方式雙方同意依本契約第19條第1款 之約定辦理」（見原審自4卷㈠第7頁），另一種是在不動產 買賣契約書第3條買賣標示第1款「土地部分」※註欄約定「 其中1085-2地號，面積柒佰陸拾伍平方公尺，係由乙方無償 提供作為本大廈建築基地之用，並不計入本件買賣範圍；雖 礙於公寓大廈管理條例第4條第2項之規定，須以持分方式併 同移轉予甲方，惟其使用方式雙方同意依本契約書第12條第 2款之約定辦理」（見原審自4卷㈠第77頁、原審自4卷㈡第 261頁），上述兩種版本之約定，均已明文記載系爭土地「 並不計入本件產權買賣範圍」或「並不計入本件買賣範圍」 等語，換言之，依自訴人與正隆公司簽訂之買賣契約，自訴 人向正隆公司購買正隆麗池社區大樓之區分建物暨該區分建 物坐落之基地（以下統稱區分不動產）所給付之價金，自始 至終即不包括取得系爭土地之所有權在內。再比較不動產買 賣契約書與房地買賣契約書的記載內容，可知不動產買賣契 約書係於原1085-2及1086-1地號土地，現合併為1085-2地號 土地後，始行擬定與簽訂，此觀房地買賣契約書記載之地號 為1085-2與1086-1，而不動產買賣契約書僅記載1085-2地號 ，但面積部分則均一致為765平方公尺之記載自明，堪認不 動產買賣契約書為房地買賣契約書的修訂版本，正隆公司因 以系爭土地作為建築基地，為配合公寓大廈管理條例第4條 第2項之規定，始不得不將系爭土地的部份應有部分移轉登 記在包括自訴人在內的各買受人名下。準此，正隆公司事後 之所以約定願將系爭土地的部分應有部分移轉登記至包括自 訴人在內的各買受人名下，並非係因包括自訴人在內之各買 受人所給付之價金本包含購買系爭土地所有權之緣故，而係 正隆公司事先並不知系爭土地所有權不得與正隆麗池社區大 樓區分不動產之專用部分單獨分離而移轉，為免所從事之不 動產交易因違反法律規定而無效，造成交易上之糾紛與困擾 ，始不再向包括自訴人在內之各買受人追加要求增加給付價
額之情況下，無條件將系爭土地之部分應有部分移轉登記予 包括自訴人在內之各買受人名下。
㈢雖正隆公司未按自訴人購買持有區分建物之面積比例移轉系 爭土地應有部分予包括自訴人在內之各買受人，而係統一移 轉系爭土地10萬分之2之應有部分予各買受人，是否即符合 公寓大廈管理條例4條第2項之規範，容有爭議。然此種爭議 空間，僅屬民事上之法律爭議，並不能認為被告2人曾向購 買正隆麗池社區大樓區分不動產之自訴人，施以任何之詐術 ，或自訴人係因陷於錯誤而購買正隆麗池社區大樓之區分不 動產。尤其，無論係房地買賣契約書或不動產買賣契約書， 自訴人除於契約書末端之「立契約書人」買方欄簽名外，更 於前述系爭土地並不計入買賣範圍之條款下方記載「充分討 論後確認簽章」欄簽名確認，顯示正隆公司就系爭土地不在 買賣標的之範圍，已特別註記提醒各自訴人，自訴人對於系 爭土地與所給付之價金，並無任何對價關係，當知之甚詳。 且各自訴人復均於買賣契約書第1條「契約審閱」就有關「 本契約簽訂前已經甲方（指買受人）攜回審閱7日以上，並 經雙方磋商後合意訂定之」之記載，予以簽名確認，準此， 各自訴人對於買賣契約書內容，既然已攜回審閱7日以上， 而有關系爭土地不在本件買賣範圍內之記載，就買賣契約書 之第2條，稍加閱覽即可察知，各自訴人簽約當時復於約定 系爭土地不在買賣範圍之第2條下方簽名確認，自無可能對 系爭土地不在買賣範圍一節欠缺認識，更難諉為不知。此外 ，房地買賣契約第2條與不動產買賣契約第3條已提及系爭土 地之使用方式，依房地買賣契約書第19條第1款、不動產買 賣契約書第12條第2款規定辦理，已如前述，而房地買賣契 約書第19條第1款、不動產買賣契約書第12條第2款則明白記 載「1085-2、1086-1地號，係永久開放供公眾通行使用」、 「1085-2地號土地，係永久開放供車輛、公眾出入通行使用 」等語（見原審自4卷㈠第12頁、原審自4卷㈡第265至266頁 ），是任何人觀覽自訴人與正隆公司簽訂之買賣契約書內容 ，均可輕易知悉契約記載「不計入本件買賣範圍」之系爭土 地，係指開放供公眾通行使用之通道土地，並無任何使人誤 認為系爭土地應鋪設花草植栽之休閒綠地之規劃或設計之情 形。參以，被告鄭政隆辯護人提出之正隆麗池1樓全區平面 配置圖1份（見原審自4卷㈠第286頁），用以供公眾通行之 土地，僅有一處，即正隆麗池大樓面對民生路1段之左側即 系爭土地，各自訴人於閱覽買賣契約書內容時，當能認知契 約書上所指之1085-2或1086-1等地號之土地，即係指上開通 道坐落之系爭土地，則自訴人依契約書內之記載文字，自可
明瞭正隆公司所出售之不動產，並不包括系爭土地所有權在 內，是自訴人事後以正隆公司未將系爭土地之應有部分按各 自訴人持有區分建物之面積比例辦理移轉登記，構成詐欺取 財罪，即屬無據。
㈣基於私法自治與契約自由原則，契約當事人如何約定彼此之 權利義務，在不違反強制、禁止規定，以及違背公共秩序與 善良風俗之情況下，具有廣泛之形成空間，縱使違反法律強 制或禁止規定，或違背公共秩序或善良風俗，除非契約當事 人事先知悉而仍有所隱匿，否則其法律效果僅為法律行為無 效，並無因而使契約當事人成立詐欺犯罪之餘地。本件自訴 人與正隆公司簽訂之買賣契約書，明白約定買賣範圍不包括 系爭土地之所有權，縱使有違反公寓大廈管理條例之規定， 其法律效果僅屬買賣契約之全部或一部無效，已如前述，並 不當然構成詐欺犯罪，而從正隆公司就系爭土地所有權歸屬 ，由原來於房地買賣契約書約定「乙方（指正隆公司）仍保 有土地所有權」（見原審自4卷㈡第7頁），迄至不動產買賣 契約書修正約定「礙於公寓大廈管理條例第4條第2項之規定 ，須以持分方式併同移轉予甲方」之過程（見原審自4卷㈠ 第77頁），顯示正隆公司係事後發現完全不移轉系爭土地應 有部分予購買正隆麗池社區大樓區分不動產之買受人，可能 違反公寓大廈管理條例之規定，始由原來之完全不移轉系爭 土地所有權，改為約定移轉部分系爭土地應有部分，且正隆 公司就其是否移轉系爭土地所有權或應有部分予買受人一事 ，均在其與包括自訴人在內之各買受人簽訂之契約書中明白 揭露，並無刻意隱匿或掩飾之情事，自無對購買正隆麗池社 區大樓區分不動產之買受人施以詐術可言。因依正隆公司與 包括自訴人在內之各買受人簽訂之買賣契約，已明白表明正 隆公司出售區分不動產之範圍，並不包括系爭土地，則買賣 契約仍約定正隆公司應永久提供系爭土地供自訴人或其他買 受人通行使用，就正隆公司立場而言，自屬無償提供，是房 地買賣契約書或不動產買賣契約書使用「無償提供」之用語 ，並無任何之錯誤或不當，自訴代理人於原審100年度自字 第4號案件準備程序中表示：自訴人係因買賣契約書第2條約 定無償提供系爭土地，屬被告施用詐術之證據，使全部自訴 人陷於錯誤云云（見原審自4卷㈡第237頁反面），顯然係以 自訴人給付之價金，本即包含取得系爭土地所有權之前提而 為主張，但此一論述，實屬倒果為因，蓋倘未能證明正隆公 司依買賣契約負有移轉系爭土地全部所有權之義務，或自訴 人已取得系爭土地所有權，則正隆公司就其所有之系爭土地 提供給包括自訴人在內之各買受人使用當然就是無償，自無
契約使用「無償提供」用語即屬施用詐術之問題。從房地買 賣契約與不動產買賣契約之約定內容，以及從房地買賣契約 第2條修訂為不動產買賣契約第3條之過程，可以看出正隆公 司販售正隆麗池社區大樓區分不動產時，最初之設計與規劃 ，即係不出售系爭土地，而由正隆公司繼續保留系爭土地所 有權，因此可以認定正隆公司就正隆麗池社區大樓區分不動 產對包括自訴人在內之各買受人所為之出價，確未將移轉系 爭土地所有權部分，納入考量範圍。換言之，正隆公司出售 正隆麗池社區大樓區分不動產，而向包括自訴人在內之各買 受人所索取之價金，並未加計或包括出售系爭土地所有權所 應收取之價格。正隆公司係因事後發現不併同移轉系爭土地 所有權之應有部分，將面臨可能違反公寓大廈管理條例之爭 議與法律風險，故而選擇採取自我吸收損失之方式，逕自將 系爭土地所有權之部分應有部分移轉登記予包括自訴人在內 之各買受人。是以，對簽署房地買賣契約書之買受人諸如自 訴人蘇碧慧、張國財、簡瑜慧、游春美、張詩敏、黃小玲、 鄭文彬、沈信銘、林亞津、郭逢昀、王碧梅、羅振華、丁書 斌、林憲同等人而言（見原審自4卷㈠第7至13、89至90、99 至100、105至106、109至110、124至125、145至146、156至 157、175至176、188至189、204至205、221至222、223至22 4、244至245頁），其等取得系爭土地所有權10萬分之2之應 有部分，並未另外支付其他代價，自訴人主張渠等給付之價 金，應包含取得系爭土地所有權，正隆公司未為給付，應構 成詐欺取財云云，顯與渠等與正隆公司簽訂之買賣契約約定 內容不符。
㈤被告蔡東和雖曾表示：正隆公司係基於買方如取得系爭土地 部分所有權，可增加貸款額度之利益，始將原來之房地買賣 契約書有關系爭土地所有權全歸正隆公司所有，修改成不動 產買賣契約書之約定即正隆公司願將系爭土地之部分應有部 分移轉予買受人等語（見原審101年度自更字第1號卷【下稱 原審自更1卷】卷㈠第101頁反面），然此部分主張，與不動 產買賣契約書第3條買賣標示第1款「土地部分」※註欄明白 記載「其中1085-2地號…雖礙於公寓大廈管理條例第4條第2 項之規定，須以持分方式併同移轉予甲方，惟其使用方式雙 方同意依本契約書第12條第2款之約定辦理」之用語（見原 審自4卷㈠第77頁、原審自4卷㈡第261頁），明顯不同。依 不動產買賣契約之用語，正隆公司係考量全然不將作為建築 基地之系爭土地所有權移轉部分應有部分予買受人，可能違 反公寓大廈管理條例之規定，始修正最初之房地買賣契約， 倘若如被告所主張，僅係單純基於商業銷售策略，以圖買受
人容易取得貸款，又何必加註「雖礙於公寓大廈管理條例第 4條第2項之規定」等文字？是被告前揭所稱，難以採信。惟 此應敘明者，乃系爭土地所有權究歸正隆公司所有，抑或買 受人所有，對於正隆公司申請建造執照或使用執照之合法性 ，完全沒有影響，此觀新北市政府101年11月20日北府施工 字第00000 00000號函說明三之記載即明（見原審自更1卷㈡ 第22頁反面）。換言之，正隆公司是否將系爭土地之部分應 有部分移轉予買受人，並不涉及違反建築法之問題；所涉及 者，僅正隆公司與買受人簽訂之買賣契約，是否因而全部或 一部無效之法律爭議。
㈥另自訴代理人主張固依房地買賣契約書附件九「地籍圖」、 附件五「建材設備說明」第22項休閒設施、附件八「正隆麗 池住戶管理規約」第2條之1㈡共用部分，以及正隆公司銷售 廣告中，正隆公司將系爭土地規劃成地面鋪設花草植栽之休 閒綠地，正隆公司未依買賣契約本旨規劃成為住戶公用休閒 之綠地庭園，卻將系爭土地供公眾通行，構成詐欺得利等語 （見原審自4卷㈠第1至2頁、原審自4卷㈡第3頁反面至第4頁 ）。然自訴代理人已於原審100年度自字第4號案件準備程序 時陳述：自訴狀內所提及之彩色銷售廣告7頁，並非當時銷 售的廣告文件等語（見原審自4卷㈡第3頁），至於其所稱銷 售人員曾向全體買受人口頭描繪「九米綠地」之庭園設計云 云（見原審自4卷㈡第3頁），並未見任何舉證，顯無可憑。 再自訴代理人所提之附件九「地籍圖」（見原審自4卷㈠第 14頁），僅能看出系爭土地位在正隆麗池社區大樓面對民生 路1段之左側，無從依該地籍圖觀察得知正隆公司對系爭土 地有何設計與規劃。而附件五「建材設備說明」（見原審自 4卷㈡第15至19頁），並無隻字片語提及系爭土地上應規劃 為「九米綠地」，其中「建材設備說明」第22項記載「公共 庭園：本大廈壹樓空間設計供住戶休閒之場所，包括植栽、 藝術中庭、流泉，增添住戶高貴氣息」等語（見原審自4卷 ㈡第17頁），單從上開文字之記載，確實無從看出正隆公司 就系爭土地有鋪設花草植栽以作為休閒綠地之規劃設計，而 且對照被告鄭政隆之辯護人提出之正隆麗池1樓全區平面配 置圖（見原審自4卷㈠第286頁），正隆公司在正隆麗池社區 大樓1樓中庭除設有「塞納河聽泉廣場」（包含水瀑流泉、 花藝天地）之藝術中庭與流泉外，更在大樓中庭內設有「左 岸林蔭休憩區」（包含造型座椅、花卉景石）、「雅朵錦繡 庭園」（雕塑植栽造景、花台座椅）、「花頌綠茵」等植栽 綠地，但系爭土地上之通道，則無任何造景或植栽之規劃設 計，此觀平面配置圖就系爭土地上並無任何植栽圖樣或文字
註記即明，可見附件五「建材設備說明」第22項記載「公共 庭園：本大廈壹樓空間設計供住戶休閒之場所，包括植栽、 藝術中庭、流泉」等語，應係指正隆麗池社區大樓1樓中庭 之「塞納河聽泉廣場」、「左岸林蔭休憩區」、「雅朵錦繡 庭園」、「花頌綠茵」，並不包括坐落於系爭土地上之通道 。又參以前述房地買賣契約書第2條與不動產買賣契約書第 3條之約定，正隆公司既已明白表示各買受人向正隆公司購 買區分不動產之標的或產權並不包括系爭土地，正隆公司自 無可能又將系爭土地納入建材設備，徒增自己之困擾，由此 足見自訴人以附件五「建材設備說明」之規範，主張正隆公 司欲將系爭土地規劃成植栽綠地，顯屬誤會。至於自訴代理 人所提之附件八「正隆麗池住戶管理規約」第2條第1款第2 點關於「共用部分：係指不屬專有部分與專有附屬建築物， 而供共同使用者」之記載（見原審自4卷㈡第20頁），基本 上僅係將公寓大廈管理條例第3條第4款就有關「共用部分」 所為之定義略作文字修正後，納入正隆麗池住戶管理規約而 已，以此抽象之文字規範，當然亦無法得出正隆公司有將系 爭土地規劃設計成休閒綠地之意思。總此，從附件九「地籍 圖」、附件五「建材設備說明」、附件八「正隆麗池住戶管 理規約」，均無從看出正隆公司就系爭土地有任何之規劃或 設計，而依前述之房地買賣契約與不動產買賣契約書所示， 亦僅提及系爭土地永久無償供公眾通行使用，並無任何有關 如何設計、規劃系爭土地之約定，由於依前述自訴人與正隆 公司簽訂之買賣契約書，已明白約定系爭土地並非買賣標的 物之範圍，已如前述，則正隆公司於不違反永久無償供公眾 通行之約定下，如何設計規劃系爭土地，既與包括自訴人在 內之各買受人無關，衡情當無在買賣契約內再行約定之理。 由於正隆公司與包括自訴人在內之各買受人所簽訂之契約乃 買賣契約，並非承攬契約，正隆公司對自訴人或其他買受人 ，本就不負有依特定方式建造正隆麗池大樓之義務，只要正 隆公司所給付之區分不動產，與買賣契約約定之數量與品質 相符，即符債之本旨。由於包括自訴人在內之各買受人與正 隆公司簽訂之買賣契約，不僅未約定正隆公司負有交付系爭 土地所有權或占有予買受人之義務，更未約定正隆公司應就 系爭土地規劃設計為植栽綠地，已如前述，則正隆公司未交 付系爭土地，或交付之系爭土地未施作成植栽綠地，本即與 買賣契約無違，縱認買賣契約曾約定正隆公司應交付施作成 植栽綠地之系爭土地予各買受人，但正隆公司交付之系爭土 地卻鋪設石磚地面，因系爭土地上究係施作植栽綠地抑或為 石磚地面，乃屬一目瞭然之客觀事實，並無法以任何方式隱
匿、掩飾，致使買受人誤認系爭土地業已施作成植栽綠地。 因此，亦僅屬給付有瑕疵之債務不履行問題，而無由成立詐 欺得利之餘地。況且，包括自訴人在內之各買受人，並未因 誤認系爭土地已施作植栽綠地而為任何財產之處分，或免除 正隆公司之任何債務或義務，故被告2人均無成立詐欺得利 之可能。是以，自訴人主張正隆公司將系爭土地規劃成植栽 綠地，事後卻未施作，反而供公眾通行，被告2人構成詐欺 得利云云，顯乏所據。
㈦至於自訴代理人主張正隆公司向新北市政府申辦建造執造時 ，係將系爭土地規劃成為植栽綠地，新北市政府並依植栽綠 地而進行查勘及核發使用執照等語（見原審自4卷㈠第2頁） 。然經原審向新北市政府函詢結果，正隆公司就系爭土地之 原始規劃設計為部分人行步道及植草磚，而正隆公司就正隆 麗池社區大樓興建完成後，向新北市政府申請使用執照時， 系爭土地確有鋪設植草磚，此有新北市政府101年11月20日 北府工施字第0000000000號函暨檢附之照片3張在卷可佐（ 見原審自更1卷㈡第22至23、26頁），足見正隆公司在系爭 土地上施作植草磚，即已符合其最初所為之規劃設計，而無 任何違法之處。再正隆公司嗣後雖將鋪設在系爭土地上之植 草磚，未經核准逕自拆除並變更為鋪設石磚之硬鋪地面，而 經新北市政府於100年1月11日北府工使字第0000000000號函 ，依行政執行法第27條、第30條第1項規定，科處新臺幣1萬 元怠金，亦有前述新北市政府101年11月20日函在卷可參（ 見原審自更1卷㈡第22、23頁），由於新北市政府科處正隆 公司怠金，並非係因正隆公司將原來鋪設在系爭土地上之植 草磚變更為石磚，涉及重大之違背建築法令情節，而僅係「 未依規定補辦手續」之程序事項，因正隆公司是否依相關行 政法令向新北市政府補辦手續，所涉及者，僅新北市政府得 否繼續對正隆公司裁罰，要與正隆公司就正隆麗池社區大樓 之區分不動產出售予包含自訴人在內之各買受人，是否涉及 施用詐術無關，自不得以正隆公司未經報備逕自將系爭土地 之植草磚剷除，遽以跳躍推斷被告或正隆公司曾向各買受人 謊稱系爭土地係供植栽綠地使用。況且，系爭土地占整個正 隆麗池社區大樓之基地面積比例不高，系爭土地是否設計為 植栽綠地、植草磚或硬鋪地面，是否會影響包括自訴人在內 之各買受人購買意願，已非無疑，而被告或正隆公司果真有 意假藉系爭土地為植栽綠地之理由，誘使包括自訴人在內之 各買受人出價購買正隆麗池社區大樓之區分不動產，則正隆 公司將系爭土地繼續保留為植草磚之狀態，應更具說服力， 豈有將之剷除另鋪成石磚地面之理？而且，縱使逕認為正隆
公司向新北市政府申請建造執照時，工程圖說確係將系爭土 地規劃設計成植栽綠地，但實際施作時，卻在系爭土地鋪設 植草磚或石磚，致與工程圖說不符，亦僅屬違反建築法第39 條之規定，依同法第87條之規定，其法律效果為處起造人、 承造人或監造人新臺幣9,000元以下罰鍰，並勒令補辦手續 ；必要時，並得勒令停工。換言之，正隆公司就系爭土地之 施作，如有違反建築法令之規定，所涉及者，亦僅係正隆公 司或相關承辦人員應否處以行政裁罰之問題，並不因而使包 括自訴人在內之各買受人，有請求正隆公司將系爭土地施作 為植栽綠地之權利。蓋正隆公司與包括自訴人在內之各買受 人所簽訂之買賣契約，並未約定正隆公司負有將系爭土地規 劃設計為植栽綠地，已如前述，基於契約之相對性，正隆公 司因此對包括自訴人在內之各買受人，並不負有就系爭土地 施作植栽綠地之義務。準此以言，無論正隆公司於系爭土地 上施作植草磚是否符合原來向新北市政府申請建造執照時之 規範設計，以及事後剷除植草磚另行鋪設一般石磚，有無辦 理變更設計，因僅涉及正隆公司興建正隆麗池社區大樓之過 程，有無違反建築法之問題，與被告2人是否施用詐術，以 及各自訴人因而陷於錯誤而購買正隆麗池社區大樓，並無關 連。
㈧除前已論及之各項證據外，自訴代理人所提出之其他證據資 料，僅能證明被告鄭政隆為正隆公司之前任董事長、被告蔡 東和為正隆公司之總經理、提起本件自訴與追加自訴之各自 訴人為購買正隆麗池社區大樓區分不動產之住戶、系爭土地 現鋪設石磚供公眾通行使用，以及正隆公司曾與正隆麗池公 寓大廈管理委員會代表進行協商，表達願在一定條件下，將 系爭土地應有部分，按買受人所持區分建物與主建物面積比 例移轉登記予包括自訴人在內之各買受人等事實。但因與各 買受人向正隆公司購買正隆麗池社區大樓區分不動產，買賣 標的物之範圍是否包括系爭土地，以及正隆公司是否與買受 人約定將系爭土地施作植栽綠地等事實無關，復無法證明包 括自訴人在內之各買受人購買正隆麗池社區大樓時，曾遭被 告2人或正隆公司其他工作人員施以詐術之方式，致陷於錯 誤而購買，而均不足作為被告2人不利認定之證據。爰分述 如下：
⒈新北市板橋地政事務所網路申領《異動索引》21份、土地所 有權買賣暨建築物改良物買賣所有權移轉契約10份、建物所 有權狀2份、土地所有權狀3份、建物登記第二類謄本17份（ 見原審自4卷㈠第72至74、93至94、101至104、116至117、1 39至142、149至150、158至160、177至178、190至191、200
至201、206、219至220、225至22 8、223、248至251、254 、83至84、107至108、111至113、155、213至216、231至23 2、246至247、15至19、25至42頁、原審自4卷㈡第10至11頁 ），僅能證明提起本件自訴與追加自訴之自訴人均為正隆麗 池社區大樓區分不動產之所有權人，而該等區分所有權人就 系爭土地之持分均為10萬分之2等事實，但不能證明前揭自 訴人當初向其前手或正隆公司購買正隆麗池社區大樓之區分 不動產時，曾遭被告2人施以詐術，以及自始至終均不知正 隆公司依簽訂之買賣契約，僅負有移轉系爭土地10萬分之2 之應有部分予買受人之義務。
⒉正隆公司基本資料網路查詢列印資料（見原審自4卷㈠第20 至23頁），則僅能證明被告鄭政隆已不再擔任正隆公司之董 事長，以及被告蔡東和仍於正隆公司擔任總經理之事實，但 被告2人是否仍任職正隆公司，與被告2人是否涉犯詐欺或其 他犯罪，並無關係，不足為被告2人不利認定之依據。 ⒊建築基地附表（見原審自4卷㈠第24頁），僅能證明正隆公 司為興建正隆麗池社區大樓，而向新北市政府申請建造執照 時，申請地段為新北市板橋區海山段1083、1084、1085、10 85-2及1086-1地號等5筆土地之事實，但正隆公司以何種文 件或資料向新北市政府申請建造執照，與正隆公司販售正隆