臺灣苗栗地方法院民事判決 102年度重訴字第4號
原 告 鍾雅芸
訴訟代理人 劉思顯律師
被 告 柯陣國
上列當事人間因請求土地所有權移轉登記事件，本院於民國102
年4 月10日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
甲、程序部分：
按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加，但請求之基礎 事實同一不在此限，民事訴訟法第255 條第1 項第2 款分別 定有明文。所謂請求之基礎事實同一，係指變更或追加之訴 與原訴之主要爭點有其共同性，各請求利益及證據資料，於 審理繼續進行在相當程度範圍內具有同一性或一體性，得期 待於後請求之審理予以利用，俾先後兩請求在同一程序得加 以解決，避免重複審理，進而為統一解決紛爭者，即屬之（ 最高法院90年度臺抗字第2 號裁定意旨參照）。本件原告起 訴時，訴之聲明第1 項原為：被告應將苗栗縣通霄鎮○○段 ○000 ○000 ○000 地號土地（以下合稱：「系爭土地」） 移轉所有權登記予原告，嗣於102 年3 月25日具狀將之變更 為：被告於原告給付被告新臺幣（下同）641 萬元之同時， 將系爭土地經苗栗縣通霄地政事務所於102 年以通苑資字第 4320號收件，於102 年1 月28日登記，所設定擔保權利人苗 栗縣造橋鄉農會對債務人柯陣國及黃婉蘋債權本金最高限額 500 萬元之抵押權登記，予以塗銷，並將所有權移轉登記予 原告。其所為上開訴之變更，變更前、後之訴，具有共同性 ，各請求利益之主張，在社會生活上，可認為同一或關連， 而就原請求之訴訟及證據資料，於審理繼續進行在相當程度 範圍內，具有同一性或一體性，得期待於後請求之審理予以 利用，故其訴訟標的變更前後，訴之基礎事實顯屬同一，則 原告所為上開訴之變更，與首揭規定相符，應予准許，合先 敘明。
乙、實體部分：
壹、原告主張略以：
一、被告前於101 年11月22日向苗栗地方法院民事執行處，以總 價541 萬元，拍得本院101 年度執字第11272 號標的物即系 爭土地，嗣原告委託母親鍾羅翠苓向被告求售土地，兩造於 101 年11月27日，經由代書擬約，就系爭土地簽署買賣契約
（以下簡稱：「系爭買賣契約」），雙方同意由原告以641 萬元，向被告買受系爭土地，雙方並約定於執行法院通知繳 交尾款期限內，原告應給付641 萬元，其中204 萬元直接交 付給被告，另437 萬元則會同交付執行法充作拍賣價金，而 於執行法院通知繳款時，被告應備齊印鑑證明書等移轉所需 證件，並約定由被告委由趙代書領取權利移轉證書。未料， 被告不但未依約履行，除自己向執行法院繳納餘款，並向執 行法院聲請交付移轉證書，並打算另行出售系爭土地予第三 人。
二、原告於系爭土地拍定後，於101 年11月24日即委請鍾羅翠苓 協同苗栗當地黃秋蓮代書拜訪系爭土地共有人，鍾羅翠苓向 共有人表示，願以20萬元為報酬，請共有人其中一人出面行 使優先承買權，惟其中共有人蔡順河及蔡木火均表示年紀太 大不適合，另一位共有人陳美珍則向鍾羅翠苓表示，請鍾羅 翠苓找另一共有人蔡明桂，經接洽蔡明桂後，蔡明桂表示可 幫忙主張優先承買權，惟其需考慮幾日。於鍾羅翠苓拜訪共 有人後2 日，蔡明桂尚未回覆鍾羅翠苓前，鍾羅翠苓即直接 找被告，並向被告告知伊與共有人接觸之情形，鍾羅翠苓表 示願以高於拍定價額50萬元之價格向被告購買，被告要求增 加到100 萬元，才願轉賣原告，最後兩造就此價格達成合意 ，隨後即通知趙凃明代書簽約。趙代書協助兩造簽約過程， 亦曾詢問關於系爭土地優先承買權之疑問，鍾羅翠苓亦當場 再次向趙代書說明與共有人接洽之情形，因擔心共有人出面 主張優先承買權，而被告擔心若收受定金後，將來不能履約 過戶，趙代書方建議本件買賣契約不須先付定金。是被告於 簽約時，對鍾羅翠苓接洽共有人之情形知之甚明，其主張是 遭詐欺而簽約之事，於實情不符。
三、被告稱鍾羅翠苓謊稱共有人已同意行使優先承買權，惟原告 僅告知已有共有人同意考慮此事，若真有共有人同意行使優 先承買權，則原告僅須以高於拍賣價額20萬元之價格，即可 購買系爭土地，又何須以高於底價100 萬元之價格向被告購 買。且被告答辯尚稱鍾羅翠苓表示倘被告同意以641 萬元出 售，其便放棄運作優先承買，即表示鍾羅翠苓係向被告告知 系爭土地共有人尚未確定是否主張優先承買權。鍾羅翠苓為 執行程序債務人，依法不得應買系爭土地，又優先承買權本 為土地共有人之權利，故鍾羅翠苓即令請其他共有人行使優 先承買權，亦屬合法行為。又兩造簽約時，並無約定定金， 且契約亦經被告簽名，被告亦非土地買賣契約新手，僅因原 告未付定金即認原告欺騙被告，實不合常理，又若共有人行 使優先承買權時，被告即因無法交付土地而違約，而須給付
違約金予原告，其稱因未約定違約金對其無保障，實有違論 理發則。另被告稱透過黃秋蓮代書稱原告若願以總價900 多 萬元購買系爭土地，其願出賣系爭土地予原告，可知被告僅 係因原告出價不夠高，選擇違約，其稱鍾羅翠苓詐欺一事僅 為藉口。
四、為此，爰依系爭買賣契約關係提起本訴，並聲明：（一）被 告於原告給付被告641 萬元之同時，將系爭土地經苗栗縣通 霄地政事務所於102 年以通苑資字第4320號收件，於102 年 1 月28日登記，所設定擔保權利人苗栗縣造橋鄉農會對債務 人柯陣國及黃婉蘋債權本金最高限額500 萬元之抵押權登記 ，予以塗銷，並將所有權移轉登記予原告；（二）訴訟費用 由被告負擔。
貳、被告則抗辯略以：
一、被告拍定系爭土地後，該執行事件債務人即原告之母鍾羅翠 苓找上被告，請被告將系爭土地轉售予原告，因系爭土地中 有筆第309 地號土地為共有土地，原告之母向被報謊稱，該 筆土地共有人為其親戚，並已取得彼等同意，以20萬元紅包 為代價，換取以其中一人之資格主張優先承買後，再移轉登 記予原告，倘被告同意以641 萬元出售，其便放棄運作行使 優行承買權，而由被告買取。被告信其所言，經權衡後便答 應將系爭土地賣予原告。鍾羅翠苓雖稱其係代理原告買賣土 地，惟其簽約時並未出具代理之證明，同時以講話算話為由 ，不支付任何定金或簽約金。事後被告為查證鍾羅翠苓所言 ，並向其他共有人詢問，豈料鍾羅翠苓全是虛言，共有人告 知被告鍾羅翠苓並非其親戚，雖曾到家拜訪並糾纏半天，要 求共有人充當人頭主張優先承買，但共有人並未同意。是鍾 羅翠苓代理原告向被告求售土地，係以詐術使被告陷於錯誤 。倘被告信賴雙方簽定之買賣契約，無須準備400 多萬元鉅 款，若原告違約，被告無法支付應繳納執行法院之尾款，而 原先繳交之保證金勢被沒收，兩造間又無違約金，被告恐受 百萬元損失，故不願履行受原告所欺之買賣契約。該買賣契 約縱屬有效，原告亦僅能依契約第11條所定之罰則論究，請 求被告返還所受領之訂金及償金作為違約賠償金，是原告之 請求應無理由。
二、系爭土地拍定之價格雖為541 萬元，係因其中一筆土地為共 有及不具聯外道路等因素，致拍定價額遠較實際價格為低， 然若解決上述問題，經被告評估，系爭土地之價額至少能達 1,800 萬元，此由系爭土地之公告現值約1,300 萬元，及臺 中市清水區農會會同意原告母親設定1,500 萬元抵押權可知 。被告拍定系爭土地後，已擬妥投資計畫，已準備著手處理
共有及通行問題，處理完成後再予轉賣，賺取差價。鍾羅翠 苓為使原告購入系爭土地，謊稱其他共有人是其親戚，即已 向其他共有人談妥，若不將系爭土地出賣予原告，將請共有 人行使購買權，使被告無法購得系爭土地，已破壞被告投資 計畫，被告因此對取得系爭土地失去信心，僅得同意以641 萬元向原告簽訂買賣契約，僅賺取100 萬元之差價，直至被 告探訪後才知遭欺騙。原告雖主張鍾羅翠苓僅被告表示與其 他共有人尚在運作階段，被告從事土地投資多年，對於市場 操作十分熟悉，若僅向被告表示運作，被告自可私下探訪反 向運作，使其他共有人不致出面購買土地，被告放棄龐大利 益，顯係鍾羅翠苓告知被告早已取得共有人同意，其他共有 人已在其掌握下之訊息，鍾羅翠苓以此不實資訊通知被告， 實為詐術之行使。
三、又原告稱行使優先承買權後，被告將因不能交付土地而須給 付違約金，惟此因優先購買權致給付不能，應非為可歸責被 告之事由，自無須依民法第249 條第3 款規定加倍返還定金 ，而鍾羅翠苓與被告簽約過程中，一再要求被告將土地出售 予原告，鍾羅翠苓保證不會有其他人出面行使優先承買權， 此保證即為契約附隨義務，倘有人出面行使承買權致給付不 能，當屬可歸責原告之給付不能，依民法第249 條規定，原 告則不能要求返還訂金。又土地買賣契約交付訂金實為交易 之常態，鍾羅翠苓簽約過程中迴避此事，有違常理，鍾羅翠 苓拒絕付訂金，實是因無把握共有人不會出面主張優先承買 權，爰依法撤銷系爭買賣契約。
叁、兩造對於：兩造於101 年11月27日，就系爭土地簽訂系爭買 賣契約，原告係由其母即證人鍾羅翠苓代理簽約，雙方同意 由原告以641 萬元，向被告買受系爭土地，而被告迄今並未 移轉交付原告系爭土地等事實，並不爭執，復有原告提出、 被告不爭執其為真正之系爭買賣契約影本1 件附卷為證（見 本案卷第9 至15頁），應堪信為真實。
肆、本件兩造之爭點在於：一、系爭買賣契約，是否為原告之母 鍾羅翠苓詐欺被告所簽訂者；二、被告是否能以受詐欺為由 ，撤銷系爭買賣契約？經查：
一、按：「民事訴訟事件，當事人曾為不利於己之自承（自認） 時，法院自可毋庸別予調查證據，即依據其自承（自認）以 為裁判，如合法代理人在訴訟上代為自認，亦與該當事人自 身所為者同」，最高法院著有19年上字第2165號判例，可資 參照，是訴訟代理人之自認，其效力與本人之自認相同。次 按：「自認之撤銷，除別有規定外，如自認人能證明與事實 不符且係出於錯誤而自認者，即得為之」，最高法院著有75
年臺上字第282 號判例，可資參照。又按：「當事人於訴訟 上所為之自認，於辯論主義所行之範圍內，有拘束當事人及 法院之效力，法院應認其自認之事實為真，以之為裁判之基 礎，在未經自認人合法撤銷其自認前，法院不得為與自認之 事實相反之認定。而自認之撤銷，自認人除應向法院為撤銷 其自認之表示外，尚須舉證證明其自認與事實不符，且其自 認係出於錯誤，始得為之」（最高法院88年度臺上字第886 號、88年度臺上字第792 號、93年度臺上字第2341號判決意 旨參照）。原告之訴訟代理人於本院102 年2 月7 日言詞辯 論時，當庭自認：「（法官問：原告之母鍾羅翠苓是否有跟 被告說：苗栗縣通霄鎮○○段○000 地號土地共有人4 兄弟 是其親戚，並已取得該4 兄弟同意，以新臺幣20萬元紅包為 代價，換取其中1 人之優先承買權資格，優先承買後再移轉 登記給原告之母，如果被告同意用新臺幣641 萬元的代價把 這塊土地賣給原告之母，就放棄優先承買權的行使等等的話 ？）原告訴訟代理人答：有，該4 兄弟是原告之母二媳婦的 遠親」等語（見本案卷第39頁），原告如欲撤銷此部分自認 ，自需舉證其與事實不符，且係出自於錯誤，然由原告所舉 證人黃秋蓮、趙淦明之證述，均可知該等證人於系爭買賣契 約簽立前，並未聽聞鍾羅翠苓與被告間之全部對話等情（見 本案卷第124 至133 頁），自難以該等證人之證述證明鍾羅 翠苓並未向被告為上開陳述，此外原告亦無法提出任何積極 證據，證明此部分自認與事實不符且係出於錯誤，自難撤銷 此部分自認。
二、證人鍾羅翠苓到庭證稱：伊去找4 位地主共有人，其中兩位 年長者不表示意見，另一位以太太不同意為由拒絕，而蔡明 桂說還要考慮幾天；其中確定沒有人說願意接受紅包而放棄 行使優先承買權等語（見本案卷第134 、135 頁），原告亦 具狀表示：蔡明桂向原告母親表示可以幫忙主張優先承買權 ，但是希望原告母親能讓蔡明桂考慮幾天；在蔡明桂還沒有 向原告母親回覆之前，原告母親就直接找上被告等語（見本 案卷第47頁），則鍾羅翠苓與被告洽談系爭買賣契約時，苗 栗縣通霄鎮○○段○000 地號土地之4 位共有人（見本案卷 第43、44頁土地謄本影本，共有人之身分年籍資料，詳本案 卷第65至69頁），根本無一確定同意行使優先承買權，亦無 人確定同意接受紅包而放棄行使優先承買權，然證人鍾羅翠 苓竟向被告表示：「已取得該4 兄弟同意，以20萬元紅包為 代價，換取其中1 人之優先承買權資格，優先承買後再移轉 登記給原告之母」云云，已如前述，使被告誤以為真，致同 意出賣系爭土地於原告，是原告之母確對被告有詐欺行為。
三、證人鍾羅翠苓另到庭證稱：「（被告：她說3 個都是她的親 戚，他們已經同意行使優先承買權）。（法官問：主張鍾羅 翠苓有講這些話，有無證據？被告：就是沒有，但為何鍾羅 翠苓要跟我講這些共有人是她的親戚）。（證人鍾羅翠苓： 『親戚朋友』，因為我媳婦是苗栗人。（被告：鍾羅翠苓找 我買這個土地，是否要跟我說這些共有人都是我的親戚，我 想要成全鍾羅翠苓）…（法官問：有無在簽署系爭買賣契約 前，向被告說妳跟系爭土地的共有人有親戚關係？）答：我 說『親朋好友』，我媳婦也是苗栗人，但被告也可以求證， 人家講就相信嗎？（法官：妳媳婦是苗栗哪裡人？）答：我 要看她身分證（當場拿出身分證），只有寫臺灣省苗栗縣而 已。（法官問：是否知道妳媳婦是哪裡人？）答：我不知道 ，身分證只寫苗栗縣人。（法官問：這些土地要拍賣以前， 妳認識這些土地的地主嗎？）答：沒有，我就是叫黃秋蓮帶 我去。（法官問：這些地主跟你有什麼親戚關係？）答：我 媳婦是苗栗人，客家人都是一家親，可是被告也不可以相信 我，被告可以去查問，下次再簽合約就可以。…（法官問： 妳跟被告說跟地主是親朋好友的時候，有無特別強調並沒有 親戚關係？）答：沒有，只有講『親朋好友』。（法官問： 就一般人的認知，親朋好友就是已經認識的朋友及親戚，妳 講親朋好友卻沒有告訴被告，實際上不認識，也沒有親戚關 係，這樣被告誤會怎麼辦？）答：因為我的名字跟這些共有 人成為共有人已經20幾年」等語（見本案卷第136 至138 頁 ）。由上開證述可知：
（一）原告之母鍾羅翠苓確實在簽署系爭買賣契約前，向被告宣 稱系爭土地之共有人係其「親戚朋友」或「親朋好友」， 且並未另行再向被告特別解釋其與共有人並無真正之親戚 關係。
（二）「親戚」或「親朋好友」之「親」字，在一般社會觀念之 認知上，以及其字面之意思上，係具有一定程度之血親或 姻親關係，而「好友」之「好」字，係代表具一定程度之 熟稔，並且具有交情要好、能因彼此之感情基礎，致改變 對一定事件之態度或看法的意思。
（三）本院詢問鍾羅翠苓與上開共有人有何親戚關係，其答稱係 因其媳婦為苗栗人之關係等語（見本案卷第137 頁），繼 之詢問其媳婦為苗栗縣哪裡人，其竟需當場在皮包翻閱其 媳婦之身分證，始能回答，且其陳稱：當場所拿出之身分 證，僅記載其媳婦為苗栗縣人，並未記載為苗栗縣何鄉鎮 人士等語（見本案卷第137 頁），足證鍾羅翠苓迄至本院 102 年4 月10日言詞辯論期日為止，根本不知其媳婦係苗
栗縣何鄉鎮人士，竟於簽訂系爭買賣契約前，向被告表示 其與上開共有人具有親戚關係。
（四）鍾羅翠苓另自承：系爭土地拍賣前，因不認識上開這些地 主，就叫證人黃秋蓮帶伊去談；曾於約10年前去問過該等 共有人是否出賣土地，其他都沒有去過等語（見本案卷第 138 、139 頁），經核與證人黃秋蓮到庭證稱：因伊係在 地人，與共有人認識，鍾羅翠苓叫伊陪同一起去找共有人 ，因伊比較熟，伊是代書，那些共有人都認識等語（見本 案卷第129 、130 頁），互核相符，應堪信為真實，是鍾 羅翠苓至多僅與上開共有人曾為系爭土地之共有關係，亦 至多僅於約10年前，或曾見面，因鍾羅翠苓與上開共有人 不熟悉，始央求代書黃秋蓮居間協調前述行使優先承買權 之事，顯示鍾羅翠苓與上開共有人根本不熟悉，亦毫無交 情可言，否則鍾羅翠苓自己去找上開共有人商談即可，何 需請證人黃秋蓮居間遊說，然鍾羅翠苓竟向被告宣稱與上 開共有人係「好友」、「朋友」，顯與事實不符。（五）由上述可知，原告之母鍾羅翠苓在簽署系爭買賣契約前， 向被告宣稱系爭土地之共有人係其「親戚朋友」及「親朋 好友」，顯係刻意以明知為不實之事項欺騙被告，意圖使 被告誤以為：因鍾羅翠苓與上開共有人間具有親戚關係， 並已達相當熟稔之程度，故能左右該等共有人是否行使優 先承買權等虛偽事實，致被告陷於錯誤，信以為真，唯恐 上開共有人果真行使優先承買權，致喪失拍定系爭土地之 利益，在不得已之情形下簽訂系爭買賣契約，是被告確係 受鍾羅翠苓之詐欺，致簽訂系爭買賣契約無訛。（六）況證人鍾羅翠苓之上該證述，竟陳稱：「但被告也可以求 證，人家講就相信嗎？」（見本案卷第137 頁）、「被告 也可以不相信我」（見本案卷第138 頁）等語，即業已自 承其於簽訂系爭契約前，確以前述明知為不實之事項告知 被告，並且認為被告當時不應相信其謊言，更足徵鍾羅翠 苓確有詐欺被告無誤。
四、末查：
（一）原告另陳稱：若真有共有人同意行使優先承買權，則原告 僅須以高於拍賣價額20萬元之價格即可購買系爭土地，又 何須以高於底價100 萬元之價格向被告購買等語。然鍾羅 翠苓向被告所稱之20萬元紅包，僅係由共有人出名行使優 先承買權之代價，一般應包括若干必要之手續費或稅捐等 ，並未及於共有人出名行使優先承買權購買後，將以多少 價格輾轉移轉登記於原告名下，原告或鍾羅翠苓亦不無可 能以高於系爭買賣契約641 萬元之價格，始能購得系爭土
地，是原告或鍾羅翠苓仍有向被告購買之必要。（二）況即使原告上開所言屬實，仍因上開共有人並無人確定願 意出名行使優先承買權，致原告或鍾羅翠苓別無選擇，僅 止於向被告購買一途，鍾羅翠苓為避免被告不願轉賣，致 施用上開詐術，是鍾羅翠苓確有詐騙被告之動機。（三）再以系爭土地之公告地價（土地登記謄本見本案卷第43至 46頁）計算，系爭土地共價值12,791,509元（元以下4 捨 5 入，其計算式為：270 ×（42,706.1×23,934/42,642+ 14,130.64+9,275.34）≒12,791,509元，一般社會經驗， 土地市價通常高於公告地價，此為眾所週知之事。又臺中 縣清水鎮農會以系爭土地為擔保，設定1,800 萬元之最高 限額抵押權為擔保，而借款予鍾羅翠苓，並以鍾羅翠苓尚 欠1,500 萬元為由查封拍賣系爭土地，始由被告拍定，此 經本院依職權調取101 年度第11272 號清償借款強制執行 卷宗核閱屬實，依一般金融機構貸款實務，若非系爭土地 市價遠超過1,800 萬元，臺中縣清水鎮農會何以可能設定 1,800 萬元之最高限額抵押權？且原告亦自承：被告並非 買賣土地新手等語（見本案卷第84頁背面），則被告若非 確受鍾羅翠苓之上開詐欺，何以願意僅以641 萬元之懸殊 價差，即將系爭土地轉賣原告？此亦佐證鍾羅翠苓確有詐 欺被告之動機，且被告確受鍾羅翠苓之前開詐欺致簽立系 爭買賣契約。
伍、綜上可知：原告之母鍾羅翠苓確實以明知為不實之事項，包 括系爭土地共有人已同意行使優先購買權、鍾羅翠苓與該共 有人係親戚朋友或親朋好友等虛偽陳述，使被告陷於錯誤， 誤以為鍾羅翠苓與上開共有人關係匪淺，足以影響或左右該 等共有人之意志，使該等共有人因此行使或不行使優先承買 權等節，唯恐該等共有人受鍾羅翠苓之影響，致行使優先承 買權，使被告有喪失拍定購買系爭土地之權利或資格之風險 ，因而同意簽訂系爭買賣契約，將系爭土地出賣於原告。陸、被告得行使撤銷權：
按「因被詐欺或被脅迫，而為意思表示者，表意人得撤銷其 意思表示。但詐欺係由第三人所為者，以相對人明知其事實 或可得而知者為限，始得撤銷之」，民法第92條第1 項定有 明文。經查：
一、按：「代理人之意思表示，因其意思欠缺、被詐欺、被脅迫 ，或明知其事情或可得而知其事情，致其效力受影響時，其 事實之有無，應就代理人決之」，民法第105 條定有明文。 故原告意定代理人鍾羅翠苓之意思表示，是否因鍾羅翠苓詐 欺相對人即被告致其效力受影響，其事實之有無，應就代理
人鍾羅翠苓決之。鍾羅翠苓既有上開詐欺被告之事實，則與 原告本人詐欺被告無異，被告自得對原告行使撤銷權，二、又按：「對甲施行詐欺者，係乙之受僱人丙，而非買賣契約 之相對人本身。依民法第92條但書之文義，須乙明知丙施行 欺罔甲或可得而知時，甲始能撤銷，如此將僱用人乙因其受 雇人丙施行詐欺行為而受益，顯失事理之平，自不待言。故 對於第92條第1 項但書所謂『第三人』，應作限制解釋，認 為相對人之代理人或受其委任從事締約者，均不包括在內， 而僱用人應依民法第224 條之規定，就其代理人或使用人之 詐欺行為，負同一責任」（見王澤鑑著，民法實例研習，民 法總則，79年7 月版，第325 、326 頁，影本附於本案卷第 143 至145 頁），「施行詐欺者為第三人時，須以相對人明 知其受詐欺，或可得而知者，始得撤銷之，善意無故失的相 對人既未參與，不應使其蒙受不利。為合理分配當事人承擔 的危險，所稱第三人應作限制解釋，不包括相對人使用於締 約行為的代理人或輔助人」（見王澤鑑著，民法概要，101 年8 月版，第117 頁，附於本案卷第146 至148 頁），故原 告之代理人或使用人鍾羅翠苓之詐欺，應由本人即原告負責 。
三、且原告之母鍾羅翠苓為原告簽署系爭買賣契約之代理人及使 用人，因鍾羅翠苓之代理而受利益，基於損益同歸原則，自 應承擔鍾羅翠苓因詐欺行為所生之法律效果，且鍾羅翠苓無 論為原告之使用人或代理人，均為原告選擇用以擴張自己經 濟交易活動範圍之工具，在衡量兩造利益之情形下，第三人 鍾羅翠苓施行詐欺之風險，自應由原告承擔而非被告承擔， 故應類推適用民法第224 條：「債務人之代理人或使用人， 關於債之履行有故意或過失時，債務人應與自己之故意或過 失負同一責任。但當事人另有訂定者，不在此限」之規定， 以鍾羅翠苓之詐欺，視同與原告本人對被告詐欺具相同效果 ，而允許被告依民法第92條第1 項規定行使撤銷權。四、再者，鍾羅翠苓亦可視為原告對被告前契約義務或締約上之 過失義務之債務人，關於前契約義務債之履行有故意或過失 時，依民法第224 條規定，債務人即原告應與自己之故意或 過失負同一責任。
五、最高法院85年度臺上字第179 號判決意旨：「按翁○○係為 上訴人保險公司從事保險招攬之人，為保險法第8 條之1 所 稱之保險業務員，屬上訴人之使用人。類推適用民法第224 條債務人之使用人關於故意或過失責任之規定，翁○○之故 意或過失，上訴人應與自己之故意或過失，負同一責任。而 要保人兼被保險人彭○○曾患有氣喘病之事實，既於翁○○
招攬保險代填要保書上書面詢問事項時受告知，僅因翁○○ 認係小事而未予據實填載，致上訴人未能知悉，為原審依法 確定之事實。則上訴人就翁○○之過失，應與自己之過失負 同一責任，尚不得以要保人或被保險人故意隱匿或為不實之 說明，而主張解除保險契約」，亦可知前契約義務或締約上 過失（故意），應得類推適用民法第224 條規定，本人應就 其代理人或使用人之故意或過失，負同一責任。六、據此，被告在系爭買賣契約101 年11月27日（見本案卷第14 頁系爭契約簽署日期）簽訂後1 年除斥期間以內，以102 年 4 月3 日之民事辯論意旨狀（見本案卷第120 、121 頁）撤 銷系爭買賣契約，應屬有據。而系爭買賣契約既經被告合法 撤銷，則原告依系爭買賣契約請求被告履約移轉交付系爭土 地，自無理由，從而本件原告之訴為無理由，應予駁回。柒、兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，經核均對判決果結果不生影 響，爰不另一一論述，併此敘明。
捌、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 102 年 4 月 19 日
民事庭法 官 伍偉華
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。 書記官 孔秀蓮
中 華 民 國 102 年 4 月 19 日