臺灣苗栗地方法院民事判決 101年度重訴字第70號
原 告 吳沼勝
吳秋忠
吳淵宏
吳淵生
吳武昌
吳武順
吳武宗
吳秀子
吳幸勇
吳鎮木
張吳錦壁
吳嘉鎮
吳泰熒
吳武雄
共 同
訴訟代理人 李文傑律師
複代理人 洪建忠
被 告 賴博謙
賴玄敏
兼上一人
訴訟代理人 賴銑吉
共 同
訴訟代理人 江錫麒律師
張麗琴律師
上列當事人間請求增減租金事件，本院於民國102 年4 月8 日言
詞辯論終結，判決如下：
主 文
被告承租原告所有坐落苗栗縣苗栗市○○段○○○地號土地，面積柒零伍平方公尺之租金，自民國一０一年五月一日起，每年調整為新臺幣柒拾伍萬肆仟零陸拾元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告連帶負擔百分之六十五，餘由原告負擔。 事實及理由
一、原告起訴主張：
㈠坐落苗栗縣苗栗市○○000 地號土地（下稱系爭土地）為 原告14人所共有，其土地上同段388 建號建物（門牌號碼 ：苗栗市○○路000 號）、486 建號建物（門牌號碼：苗 栗縣苗栗市○○路000 ○0 號）、487 建號建物（門牌號 碼：苗栗縣苗栗市○○路000 ○0 號）、488 建號建物（
門牌號碼：苗栗縣苗栗市為公路132 之3 ）為被告賴銑吉 所有；489 建號建物（門牌號碼：苗栗縣苗栗市○○路 000 ○0 號）為被告賴博謙所有，490 建號建物（門牌號 碼：苗栗縣苗栗市○○路000 ○0 號）為被告賴玄敏所有 。
㈡系爭土地於民國35年間，出租予被告之被繼承人賴芬昌建 築房屋及使用，雙方並約定租金之數額。其後雖因系爭土 地價值逐漸提高，租金曾經調整，惟被告自於85年起，每 年給付租金新臺幣（下同）302,500 元後，至今多年未曾 調整，被告應付租金已形偏低。
㈢按民法第442 條規定：「租賃物為不動產者，因其價值之 昇降，當事人得聲請法院增減其租金。」，另「城市地方 房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價年息百分 之十為限。」、「第九十七條第九十九條及第一百零一條 之規定，於租用基地建築房屋均準用之。」土地法第97條 第1 項、第105 條訂有明文。茲系爭土地自85年起每年租 金調整為302,500 元後，迄今已歷16年未曾調整過。再者 系爭土地之地價已逐年提高，99年申報地價為每平方公尺 16,455.2元，故依上揭規定，原告自得請求調整租金，請 求將系爭土地之租金調整按申報地價之年息百分之10計算 ，即1,160,091 元（16,455.2元×705 ×10% ＝1,160,09 1 元）。原告前於101 年4 月9 日以新竹英明街郵局第 283 號存證信函，通知被告應將每年給付原告之租金數額 調整為每年1,160,091 元；惟未置理，影響原告權益至距 。
㈣被告前此承租土地期間，雖曾因社會經濟情事變遷，自知 原約定租金洵嫌偏低，自85年開始每年給付302,500 元， 其年息總額亦僅百分之2.6。
㈤系爭土地每平方公尺之申報地價，53年為558.4 元，57年 為2,245.6 元，63年為8,361.6 元；公告地價自80年迄今 皆係每平方公尺20,569 元 ，依都市平均地權條例第16第 1 項前段規定，其申報地價為16,455.2元。惟系爭土地每 平方公尺之公告土地現值，於66年為7,033 元，67年至68 年為8,165 元，69年為14,200元，70年為19,525元，71年 至76年為20,413元，77 年 至79年為19,719元,80 年為 42,500元，81年至82年為51,000元，83年為51,431元，84 年至86年為51,563元，87 年 至91年為52,750元,92 年至 101 年為47,875元。由上可知，系爭土地之公告地價自80 年迄今，並無變動，維持每平方公尺20,569元；每平方公 尺公告現值則於66年之7,033 元，至最高調漲到52,750元
，雖於92年起略有降為47,875元；然上開金額仍是66年公 告現值之6.8 。故被告僅片面的以系爭公告現值於92年下 降，即認租金不能調漲，甚需調降云云，顯失偏見。 ㈥系爭土地坐落位置，鄰近有大倫國中，大倫國中分校、啟 文國小、建功國小，及苗栗市立圖書館北苗圖書室，且於 吵雜髒亂之北苗市場遷往中華路，原址改建成公園後，該 處轉向文教住宅區發展，居住品質大幅提昇，更適宜人居 及休憩。又系爭土地面臨道路，西向不遠即有苗栗火車站 、國光客運站，交通至為便利。再者，醫療方面有衛生署 苗栗醫院近在咫尺，騎車僅須數分鐘即可抵達新的北苗市 場，生活機能不僅良好，亦不用遭受過去毗鄰北苗市場所 帶來之交通擁擠、吵鬧喧囂。綜上原告提起本訴，洵屬有 據等語。並聲明：被告承租原告所有坐落苗栗縣苗栗市○ ○000 地號，面積705 平方公尺土地之租金，應自101 年 5 月1 日起，調整為每年1,160,091 元。二、被告則以：
㈠系爭土地公告地價自80年至101 年止，均為每平方公尺 20,569元沒調整；公告現值從88年至91年均為每平方公尺 52,750元沒調整，92年調降為每平方公尺47,875元，調降 幅度為百分之9.2 ，迄101 止均維持每平方公尺47,875元 。
㈡本件土地之租金標準，曾經臺灣新竹地方法院57年度易字 第1383號，於57年12月30日判決每年每平方公尺32元，即 依當年申報地價2245.6元之百分之1.4 ，整筆土地之年租 金為22,560元。原告自該判決調整租金標準起，已調漲租 金7 次，調幅達13.4倍，顯逾土地增加之價值，況被告自 83年起已按照每平方公尺52,750元之土地價值標準繳付年 租金302,505 元迄今，但該公告現值自92年間調降為每平 方公尺47,875元，原告卻未因此調降租金。 ㈢本件土地坐落舊北苗市場對面，該市場未拆除前，市況尚 稱可以，惟自80年拆除遷建至苗栗市中華路後，原址改作 公園，商業活動大幅沒落榮景不再，且因苗栗市往北出城 動線改走中華路接台13甲線，較少經過系爭土地前面之為 公路，通行車輛因此減少，故本件土地南側之中油公司加 油站已停止人工加油，改採自助加油方式，可見系爭土地 之價值不單未增加反而降低無疑。原告不提前述多次調漲 租金之過程，亦有意忽略系爭土地商業沒落價值降低之事 實，仍提起本訴，請求調漲租金，核與民法第442 條前段 規定不合等語，資為抗辯。並聲明：原告之訴駁回。三、本件依民事訴訟法第270 條之1 第1 項第3 款、第271 條之
1 規定，整理並協議簡化不爭執事項及爭執事項如下： ㈠不爭執事項：
1.座落苗栗市○○段000 地號土地，原為訴外人吳來登所 有，吳來登於民國35年間，將土地出租被告之被繼承人 賴芬昌建築房屋，為不定期租賃關係。嗣吳來登死亡後 ，上開土地經繼承及買賣，現分別由原告等14人共有。 上開房屋於賴芬昌死亡後，由被告繼承取得並分割為苗 栗市○○段000 ○號建物（門牌號碼：苗栗縣苗栗市○ ○路000 號）、486 建號建物（苗栗縣苗栗市○○路00 0 ○0 號）、487 建號建物（苗栗縣苗栗市○○路000 ○0 號）、488 建號建物（苗栗縣苗栗市○○路000 ○ 0 號）、489 建號建物（苗栗縣苗栗市○○路000 ○0 號）、490 建號建物（苗栗縣苗栗市○○路000 ○0 號 ），其中388 、486 、487 、488 建號建物為被告賴銑 吉所有，489 建號建物為被告賴博謙所有，490 建號建 物為被告賴玄敏所有。
2.上開土地之租金，自民國35年至37年，每年為600 台斤 稻穀，自38年起，每年為650 台斤稻穀。57年間復經臺 灣新竹地方法院57年度易字第183 號調整為每年每平方 公尺32元。
3.上開土地之租金，於85年兩造合意調整為每年302,500 元。
4.上開388 、486 建號建物，現由被告賴銑吉出租予勝霖 藥品股份有限公司（以下簡稱勝霖藥品公司），開設佑 全藥局，每月租金新臺幣4 萬元。
㈡兩造所爭執事項：
原告請求調整租金有無理由？
四、茲就上開爭點，析述本院得心證之理由如下： ㈠按租賃物為不動產者，因其價值之昇降，當事人得聲請法 院增減其租金。民法第442 條前段定有明文。又民法第44 2 條所謂「價值之昇降」，係指租賃物本身之價值於租賃 契約成立後，有昇降者而言（最高法院26年度滬上字第4 號判例參照）。而決定增減之標準，仍以租賃物本身之交 易價值為依據，亦即應以土地繁榮程度，及與鄰地租金之 比較，稅額之增加等情形為準（最高法院48年12月29日民 刑事庭推總會議決議參照）。經查系爭土地原所有權人吳 來登於35年間出租予被告之被繼承人賴芬昌建築房屋，約 定每年租金為稻穀600 台斤，吳來登死亡後分別由原告繼 承或買賣取得該土地，原承租人賴芬昌死亡後，由被告三 人繼承取得賴芬昌所建築之房屋，並分割為苗栗市芒埔段
388 、486 、487 、488 、489 、490 等建號房屋，此有 土地登記謄本、土地租賃調解書附卷可稽（見卷第7 頁至 第17頁），並為兩造所不爭執。又系爭土地於66年之公告 現值為每平方公尺7,033 元（65年以前尚無公告現值之記 載），歷經多次增減調整，於101 年調整為每平方公尺 47,875元，已較66年之公告現值增加近14.7倍，此有原告 提出之地價謄本附卷可憑（見卷第90至91頁），而土地之 公告現值僅為政府核課稅捐及徵收補償之計算基準，衡情 土地之市價一般均較公告現值為高，系爭土地之市價自亦 較公告現值之每平方公尺47,875元為高；又系爭土地之公 告地價自88年起至101 年均為每平方公尺20,569元，而未 調整，於99年之申報地價則為每平方公尺16,455.2元。又 系爭土地之租金自35年之每年稻穀600 斤，雖亦經多次調 整，於85年調整為每年302,505 元後，迄今均未調整，此 有被告提出之大宗國內普通匯票請購單、大宗郵政匯票執 據附卷可按（見卷第121 頁至第138 頁）。系爭土地位於 苗栗市區，前有公園，鄰近苗栗火車站，衛生署苗栗醫院 亦在不遠處，附近尚有國中國小等學校，此有勘驗筆錄、 空照圖、地籍圖附卷可稽（見卷第148 頁、第67頁、第68 頁、第108 頁），其繁榮之程度已非35年訂定租約時所能 比擬，應亦較諸85年時為繁榮，依85年之租金每年302,50 5 元，僅係土地申報地價之百分之2.6 ，迄原告起訴時已 16年未調整，自有增加租金之必要，原告訴請調整租金自 屬有據。
㈡次按城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報 總價額年息百分之十為限，土地法第97條固有明文。惟按 「土地法第97條第1 項限制房屋租金之規定，應僅限於城 巿地方供住宅用之房屋，始有其適用，至非供居住之營業 用房屋並不涵攝在內，此觀該條項立法本旨側重『防止房 屋所有權人乘機哄抬租金，造成城巿居住問題』及同法第 三編第三章『房屋及基地租用』第94條至第96條均就『城 巿住宅用房屋』設其規範暨該條項蘊含摒除『城巿營業用 房屋』在外之『隱藏性法律漏洞』有以『目的性限縮解釋 』補充必要自明。且該條項所稱之『城巿地方』，亦祗指 依法發布都市計畫內之全部土地而言，參酌平均地權條例 第3 條及土地稅法第8 條之規定益為灼然」、「查城市地 方供營業用之房屋，承租人得以營商而享受商業上之特殊 利益，非一般供住宅用之房屋可比，所約定之租金，自不 受土地法第97條規定之限制，此為本院最新之見解。原審 謂城市供營業用房屋之租金，仍有土地法第97條規定之適
用，而為不利於上訴人之判斷，尚屬可議」（最高法院93 年度台上字第1718號、95年度台上字第138 號判決意旨參 照）。故非供居住住宅使用房屋及其基地之租金，揆諸上 開說明，應不受土地法第97條規定之限制。經查，系爭土 地位於苗栗市為公路邊，被告共有6 間兩層樓房（僅一樓 有保存登記，門牌號碼分別為：苗栗市為公路132 、132- 1 、132-2 、132-3 、132-4 、132-5 號）坐落系爭土地 上，其中○○路000 號及132-5 號一樓出租予勝霖藥品公 司開設佑全藥局，132-4 號現經營佛具行，132- 2號現經 營茶葉行，132-3 及132-1 號現分別由被告賴銑吉、賴玄 敏自住。此有本院勘驗筆錄、現場照片及被告賴銑吉提出 之房屋租賃契約（房屋租賃契約記載租賃物座落地址，其 中苗栗市○○路00000 號，應係誤記）附卷可稽（見卷第 148 頁至第15 3頁、第192 頁至第196 頁），足證上開門 牌號碼：苗栗市○○路000 ○00000 ○00000 ○00000 號 房屋，均係供營業之用，非供住宅使用；而上開房屋均係 被告繼承自被繼承人賴芬昌所得，現雖分割為6 建號，是 否有供營業使用，仍應一體視之。上開房屋既非全部供住 宅使用，則原告主張其土地租金，即不受土地法第97 條 規定之限制。
㈢又按基地租金之數額，除以基地申報地價為基礎外，尚須 斟酌基地之位置，工商業繁榮之程度，承租人利用基地之 經濟價值及所受利益等項，並與鄰地租金相比較，以為決 定（最高法院68年度台上字第3071號判例參照）。經查系 爭土地斜對面為清華公園，西側緊臨中油加油站，再沿為 公路往西約500 公尺為苗栗火車站，清華公園距離系爭土 地約400 公尺為傳統市場，右前方有統一超商、中醫診所 、牙醫診所，沿為公路往東約1.6 公里為署立苗栗醫院， 再向東可接東西向快速公路，離大倫國中、建功國小、苗 栗市立圖書館北苗圖書室、國光客運站亦不遠，此有本院 勘驗筆錄、現場照片、原告提出之地圖資料附卷可稽，是 堪認系爭土地地理位置甚佳，人口集中，交通便利，商業 活動頻繁；否則全國性之連鎖店佑全藥局、統一超商應不 會在此設點營業，被告所辯商業沒落，榮景不再等情，核 無足採信。又上開門牌號碼苗栗市○○路000 ○00000 號 一樓房屋，現由被告賴銑吉出租予勝霖藥品公司開設佑全 藥局，每月租金即達40,000元（每年為480,000 元），被 告收取此房屋租金用以支付應繳納予原告之地租（現為 302,505 元），綽綽有餘，被告使用其餘土地即無須付出 任何代價，被告所得利益顯大於原告，若仍依原來每年租
金302,505 元計算，對原告甚不公平。是本院審酌系爭土 地之經濟價值、坐落位置、被告使用房地所得利益、繁榮 程度及土地公告地價、申報地價及公告現值之昇降幅度等 一切情狀，認系爭土地租金之調整，應以申報地價年息百 分之6.5 為計算之基準。
㈣再按平均地權條例第16條規定：舉辦規定地價或重新規定 地價時，土地所有權人未於公告期間申報地價者，以公告 地價百分之80為其申報地價。土地所有權人於公告期間申 報地價者，其申報之地價超過公告地價百分之120 時，以 公告地價百分之120 為其申報地價；申報之地價未滿公告 地價百分之80時，得照價收買或以公告地價百分之80為其 申報地價。是知申報地價原則上為公告地價之百分之80。 經查系爭土地於101 年度，土地所有權人並未申報地價， 依前揭規定，以公告地價百分之80為其申報地價。而系爭 土地101 年度之公告地價為每平方公尺20,569元，此有苗 栗縣政府公告土地現值（含公告地價）查詢附卷可憑（見 卷第201 頁），則系爭土地之申報地價為16,455.2元（ 20,569元×80% ＝16,455.2元）。而爭土地之租金則應調 整為每年754,060 元（計算式：16,455.2元×705 平方公 尺×6.5%≒754,060 元）。
㈤又房屋或土地出租人，依民法第442 條提起請求增加租金 之訴，如起訴前之租金並未按原約定租額付清，則法院准 許增加之判決，得自出租人調整租金之意思表示時起算（ 最高法院著有48台上521 號判例參照）。經查原告以新竹 英明街郵局第283 號存證信函通知被告調整租金，被告已 於101 年4 月12日收受原告之意思表示，此有掛號郵件收 件回執3 紙附卷可稽（見卷第21頁至第23頁），並為被告 所不爭執。是原告請求自101 年5 月1 日起調整租金，核 屬有據。
㈥綜上所述，原告依民法第442 條之規定，請求被告自101 年5 月1 日起，調整為每年754,060 元範圍內，為有理由 ，逾此範圍之請求則無理由，應予駁回。
五、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊防禦方法及所提證據， 經審酌後認均無礙判決之結果，爰不予一一論述。六、據上論結，本件原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民 事訴訟法第79條、第85條第1 項前段、第2 項，判決如主文 。
中 華 民 國 102 年 4 月 29 日
民事庭法 官 宋國鎮
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀（須附繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 102 年 4 月 29 日
書記官 歐明秀