臺灣臺北地方法院民事判決 102年度訴字第425號
原 告 王煥勻
訴訟代理人 顏火炎律師
被 告 許如美
訴訟代理人 林逸宏
上列當事人間請求返還買賣價金事件，本院於民國102 年3 月26
日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
被告應給付原告新臺幣壹佰肆拾參萬元，及自民國九十三年九月三日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。訴訟費用由被告負擔。
本判決於原告以新臺幣肆拾柒萬元為被告預供擔保後得假執行。 事實及理由
一、原告起訴主張：伊於民國93年間向被告購買坐落臺北市○○ 區○○段○○段0000○號（下稱系爭建號）即南京首都廣場 大廈（下稱系爭大樓）地下一樓編號第8 號停車位（下稱系 爭停車位）之所有權，約定價金為新臺幣（下同）140 萬元 ，伊以本票給付予被告，並簽有買賣契約書。嗣被告又稱因 公寓大廈管理條例之規定，買賣雙方應再行移轉臺北市○○ 區○○段○○段○0000○00地號土地持分各1 萬分之1 ，約 定價金為3 萬元，伊以現金給付予被告，另簽有買賣契約書 增修條款。未料，自被告交付系爭停車位予伊使用後，伊即 收到南京首都廣場大廈管理委員會（下稱系爭管委會）告知 伊無使用權，並訴請伊返還系爭停車位，經本院99年度訴字 第3375號判決及臺灣高等法院100 年度上易字第975 號判決 確定，認伊所占用之面積與所登記之面積不符，又伊之前手 並未取得系爭停車位之使用權利，伊自無從取得系爭停車位 之使用權利，應返還系爭停車位予全體住戶云云，伊始知悉 被告並無系爭停車位之所有權及使用權。被告明知其對系爭 停車位並無使用權及所有權，詐騙伊使伊陷於錯誤而訂立系 爭停車位之買賣契約，伊自得依民法第92條第1 項之規定撤 銷系爭買賣契約，並應民法第179 條不當得利之規定請求被 告返還買賣價金及依民法第184 條第1 項前段請求損害賠償 ；另系爭停車位已為系爭管委會所收回，被告已陷於給付不 能，依民法第256 條及第259 條第1 、2 款之規定，伊除得 解除系爭停車位之買賣契約及請求被告返還買賣價金暨其利 息之外，並得依民法第226 條之規定請求被告負損害賠償之 責。為此，爰依民法第92條第1 項、第179 條、第184 條第 1 項前段、第226 條、第256 條及第259 條第1 、2 款之規 定提起本件訴訟，請求擇一判決如訴之聲明等語。並聲明：
㈠被告應給付原告143 萬元暨自93年9 月3 日起至清償日止 ，按年息百分之五計算之利息。㈡願供擔保，請准宣告為假 執行。
二、被告則辯以：伊係於79年4 月20日向系爭大樓之起造人王細 玉購買系爭停車位，乃合法取得系爭停車位，且系爭停車位 經臺北市政府建管處以73年11月6 日使字第1551號核發使用 執照在案，近30年之停車位所有權人均合法繳交停車管理費 ，未曾有異議。伊於93年8 月5 日與原告簽訂系爭停車位之 買賣契約，因原告未住在系爭大樓，原告當時之代書告稱， 為使將來能停車且通過地政事務所登記，雙方另行簽訂增修 條款，並點交系爭停車位予原告且完成過戶登記，伊並無詐 欺之行為。原告如對於系爭停車位之取得有爭執，應向系爭 大廈之建設公司為主張。伊已出售系爭停車位近10年，原告 與南京首都大廈管委會間之糾紛，伊無從干涉。原告如欲解 除契約，亦應一併返還近原告使用系爭停車位每年25萬9,20 0 元或34萬5,600 元之利益予伊等語。並聲明：原告之訴駁 回。
三、原告前向被告購買系爭停車位，並於93年8 月5 日、同年月 19日簽立不動產買賣契約書、買賣契約書增修條款，價金共 143 萬元，原告已於93年9 月3 日繳清全部價款，嗣系爭管 委會以原告無權占有訴請返還停車位，經本院以99年度訴字 第3375號判決原告應返還系爭停車位，原告不服提起上訴， 復經臺灣高等法院100 年度上易字第975 號判決駁回上訴確 定之事實，業據其提出不動產買賣契約書、買賣契約書增修 條款、支票、本院99年度訴字第3375號、臺灣高等法院100 年度上易字第975 號判決（見本院卷第5 頁至第13頁、第22 頁至第47頁），且為被告所不爭執，自堪信為真實。四、原告另主張系爭停車位遭系爭管委會收回，而有權利瑕疵情 形，被告應負權利瑕疵擔保責任等語，則為被告所否認，並 以前詞置辯。經查：
㈠按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任。 民事訴訟法第277 條定有明文。次按，各共有人，按其應有 部分，對於共有物之全部，有使用收益之權。共有物，除契 約另有訂定外，由共有人共同管理之。數人區分一建築物， 而各有其一部者，該建築物及其附屬物之共同部份，推定為 各所有人之共有。民法第818 條、第820 條第1 項、第799 條分別定有明文，是各區分所有建物之所有權人，按其應有 部分，對於區分所有建物共同部分，有使用、收益之權，惟 各共有人間仍非不得就共有物之使用、收益或管理約定其方 法，此即為共有物之分管契約。而共有人與其他共有人訂立
共有物分管之特約後，將其應有部分讓與第三人時，除該受 讓人不知有分管契約，亦無可得而知之情形外，仍應受讓與 人所訂分管契約之拘束（最高法院93年度台上字第863 號判 決意旨參照）。原告向被告購買系爭停車位後，系爭管委會 就系爭停車位依公寓大廈管理條例第9 條向原告主張權利， 為被告所不爭執，則被告應就其取得系爭停車位所有權及使 用權之事實負舉證責任。
㈡被告辯稱已於79年4 月6 日向王細玉購得系爭停車位，於79 年4 月20日辦理所有權移轉登記一情，並提出臺北市政府工 務局73使字第1551號使用執照、地下室壹層平面圖、家美建 設公司地下停車位出售平面圖、訴外人張聞傑於99年7 月7 日出具之證明書、建築改良物登記簿、建物登記謄本為證（ 見本院卷第68頁、第71頁、第116 頁、第138 頁至第141 頁 、第166 頁）。而張聞傑所出具之證明書固記載「本人張聞 傑自民國七十四年至九十三年止，共計十九年，為台北市南 京首都大廈管理委員會總幹事。關於本大樓台北市政府使用 執照編列為第八停車位，原本是起造人（地主）王細玉所有 ，於民國七十六年六月分割一半借管委會作為服務台，另一 半登記兒子王銘廷所有，於民國七十九年四月將全部權利賣 給許如美，九十三年八月停車位部分賣給王煥勻無誤」，惟 依臺北市松山地政事務所系爭建號之建築改良物登記簿顯示 ，該建物權利人原為王細玉，應有部分為4/1000，被告於79 年4 月20日以買賣為原因取得上開應有部分之所有權，並非 自訴外人王銘廷出售予被告，是上開張聞傑出具之證明書至 多僅能證明系爭停車位事實上使用之情形；且系爭大樓地下 一樓總面積為1182平方公尺（見本院卷第105 頁），被告自 王細玉購得之所有權應有部分為4/ 1000 ，換算登記面積僅 有4.728 平方公尺（總面積1182×4/1000＝4.728 ），然依 臺北市松山地政事務所複丈成果圖顯示（見本院卷第118 頁 ），系爭停車位占有使用系爭大樓地下一樓面積為8.16平方 公尺，與其登記面積已有不符，足見被告出售予原告所有權 應有部分換算面積小於停車位面積。再被告雖提出使用執照 、家美建設公司地下停車位出售平面圖，欲證明系爭停車位 確為合法停車位云云，惟使用執照之核發不審酌停車位所有 權誰屬，且即便家美建設公司在系爭建號建物上劃設停車位 ，亦需經系爭建號建物全體共有人簽訂分管契約，被告既未 舉證證明全體共有人間就系爭停車位存有明示或默示之分管 契約，縱使王細玉將系爭停車位讓售予被告，此僅於王細玉 與被告間就系爭停車位發生債權債務關係之效力，對共有系 爭停車位之其他區分所有權人並不發生效力，從而被告嗣後
將系爭停車位讓售予原告，亦僅於兩造間就系爭停車位發生 債之效力，系爭停車位所在之系爭大樓區分所有權人仍得向 使用系爭停車位之原告主張權利，被告未能提出其他證明取 得使用系爭停車位之正當權源，其所辯自非可採。 ㈢至於原告另主張受被告詐欺購買系爭停車位云云，惟被告所 讓售所有權應有部分與實際停車位面積不符一情，係於買賣 契約成立後經松山地政事務所於100 年3 月11日測量始知上 情，且原告並未舉證證明被告明知應就系爭停車位之使用取 得全體區分所有權人同意而未為之，尚難認被告出售系爭停 車位有何施用詐術行為，是原告上開主張，自非可採。 ㈣被告雖另抗辯原告應返還使用系爭停車位每年25萬9,200 元 或34萬5,600 元之利益云云，惟被告已出售系爭大樓地下一 樓所有權應有部分予原告，被告既非所有權人，其上開請求 即屬無據。
㈤按出賣人應擔保第三人就買賣之標的物，對於買受人不得主 張任何權利。出賣人不履行第348 條至第351 條所定之義務 者，買受人得依關於債務不履行之規定，行使其權利。民法 第349 條、第353 條定有明文。又因可歸責於債務人之事由 ，致給付不能者，債權人得解除其契約，同法第226 條、第 256 條亦有明文。被告售予原告使用之系爭停車位既有第三 人即南京首都大廈管委會本於公寓大廈管理條例第9 條之規 定向原告主張權利，被告未能證明其前手王細玉與系爭建物 其他區分所有權人就系爭停車位定有分管契約，使原告取得 系爭停車位之使用權，原告主張以起訴狀繕本送達日即101 年12月4 日（見本院卷第50頁）解除契約，並請求返還已給 付之停車位使用權價金及自受領時起之利息，即非無據。五、綜上所述，原告本於債務不履行法律關係，請求被告給付14 3 萬及自93年9 月3 日起至清償日止，按週年利率百分之五 計算之利息，為有理由，應予准許。原告陳明願供擔保，請 求宣告假執行，與民事訴訟法第390 條第2 項之規定並無不 合，爰酌定相當擔保金額予以准許。
六、兩造其餘攻擊防禦方法，經本院斟酌後，認均不足以影響前 述審認結論，無一一詳予論駁之必要，附予敘明。七、據上論結，本件原告之訴為有理由，依民事訴訟法第78條、 第390 條第2 項，判決如主文。
中 華 民 國 102 年 4 月 19 日
民事第三庭 法 官 林芳華
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 102 年 4 月 19 日
書記官 楊茗瑋