臺灣臺北地方法院民事判決 102年度訴字第216號
原 告 王文賓即文華小吃店
訴訟代理人 林育竹律師
被 告 李楊淑慧
李村城
共 同
訴訟代理人 陳怡均律師
上列當事人間債務人異議之訴事件，本院於民國102年4月9日言
詞辯論終結，判決如下：
主 文
原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告起訴主張：原告為王文賓設立之獨資商號。於民國98年 11月2日，原告與被告李楊淑慧、李村城分別簽訂房屋租賃 契約，由原告以每月租金新臺幣（下同）2萬元，向被告李 楊淑慧承租門牌號碼臺北市○○區○○○路0段000巷0號1樓 房屋，並以第1年度每月租金8萬元、第2、3年度每月租金7 萬元，向被告李楊淑慧承租同段130號1樓房屋，及以每月租 金2萬元向被告李村城承租同段128巷6號1樓房屋，約定租賃 期間均係自98年11月3日起至101年11月2日止，前開2份房屋 租賃契約（下稱系爭租賃契約）分別據鈞院所屬民間公證人 重慶聯合事務所陳李聰公證人作成98年度北院民公聰字第 945 號、第946號公證書（下稱系爭公證書）。被告於前開 租賃期間屆滿後，執系爭公證書為執行名義，向鈞院民事執 行處聲請對原告為遷讓房屋之強制執行，經鈞院以101年度 司執字第13330號遷讓房屋強制執行事件（下稱系爭強制執 行事件）受理在案。系爭租賃契約第3條固分別約定：「保 證金（按即押租金）：新臺幣參拾伍萬元整，…」、「保證 金（按即押租金）：新臺幣壹拾伍萬元整，…」，惟原告除 依前揭約定給付被告李楊淑慧、李村城押租金各35萬元、15 萬元外，另應被告之要求，每年再給付被告120萬元充作押 租金，依租賃期間3年計算，原告合計已給付被告李楊淑慧 、李村城押租金共410萬元（35萬元+15萬元+120萬元×3= 410 萬元），依最高法院83年度台上字第2108號判例及78年 度台上字第1645號判決意旨，被告於租賃期間屆滿時，即負 有無息返還押租金410萬元予原告之義務，縱認其中經公證 之50萬元押租金不得行使同時履行抗辯權，原告亦得就未經 公證之其餘360萬元押租金債權，於被告返還前，就被告請 求遷讓房屋強制執行，行使同時履行抗辯權。因被告迄今仍
未將押租金返還予原告，則於被告返還押租金前，原告自得 行使同時履行抗辯權，拒絕遷讓返還房屋，為此依強制執行 法第14條第2項（原告誤為第1項）規定提起本件債務人異議 之訴，請求除去系爭租賃契約公證書之執行力，並撤銷系爭 強制執行事件所為之執行程序。並聲明：㈠被告所執鈞院所 屬民間公證人重慶聯合事務所98年度北院民公聰字第945 號 、第946號公證書，不得對原告強制執行。㈡鈞院101年度司 執字第13301號遷讓房屋強制執行事件之強制執行程序應予 撤銷。
二、被告則均以：
㈠被告於系爭租賃契約租期屆滿後，幾經通知原告遷讓返還門 牌號碼臺北市○○區○○○路0段000巷0號1樓、同段130號1 樓及同段128巷6號1樓房屋（下稱系爭房屋），但原告皆置 之不理。被告無奈只能委請律師於101年11月6日分別以台北 重慶南郵局第527、528號存證信函再度通知原告騰空搬遷系 爭房屋，但原告竟向被告索取高達2,000萬元搬遷費，否則 拒不遷讓返還系爭房屋，被告對原告無理之舉，僅得於101 年12月3日以系爭租賃契約公證書為執行名義，向鈞院聲請 強制執行，命原告遷讓返還系爭房屋予被告，經鈞院以系爭 強制執行事件受理在案。系爭公證書第4條已載明公證人實 際體驗情形為：「…㈢公證人闡明權之行使與請求人所為之 表示：經公證人依公證法第71條規定闡明契約約定之法律意 義及效果後，請求人均表瞭解及承認後附契約內容與其真意 相符，並簽名或蓋章。」，另兩造於系爭公證書所附系爭租 賃契約第3條租金及保證金約定：「…⒊保證金：…本件為 續租，係承接97年度…之租賃保證金；於租約終止或屆滿時 遷讓交還房屋並扣除乙方（即原告，下同）一切應繳費用及 履行本約全部義務後，由甲方（即被告，下同）無息返還之 。…」，復於系爭租賃契約第7條其他特約事項中約定：「 …⒉乙方遷出時，如有遺留傢具雜物不搬者，視為放棄，應 由甲方處理，費用由乙方負擔；甲方處理所需費用，由保證 金先行扣抵，如有不足由乙方負責補足。…」，顯見依兩造 於系爭公證書及所附系爭租賃契約書之約定，原告需先遷讓 交還系爭房屋並扣除費用及履行系爭租賃契約之全部義務「 後」，被告始有返還保證金之義務，而依民法第264條第1項 但書之規定，原告自不得對被告主張民法第264條第1項本文 之同時履行抗辯權。
㈡被告將系爭房屋出租予原告經營無名子清粥小菜有數年之久 ，而系爭租賃契約公證書租賃期間為自98年11月3日起至101 年11月2日止，共3年，合計36個月，而兩造系爭系爭房屋之
租金部分，約定第1年度每月租金共計收22萬元，第1年度之 總租金被告稅前共應計收264萬元（22萬元×12個月=264萬 元）；第2、3年度每月租金共計收21萬元，第2、3年度之總 租金被告稅前共計收各252萬元（21萬元×12個月=252萬元 ）。另於租賃期間內，每1年度由原告依系爭租賃契約公證 書所載之租金數額1次開立付款人為華泰商業銀行和平分行 、帳號18397號之支票共計12紙向被告繳付每一租賃年度之 部分租金（第1年每月共計12萬元，第2、3年每月共計11萬 元），同時原告會依每年度之租金總額，扣除系爭租賃契約 公證書上所載租金總額及原告代被告繳納租賃所得稅款（按 租金給付額×10%）後，每年度再開立如附表所示各5紙支票 補足不足之數，而上開支票由被告李楊淑慧存入華泰商業銀 行大安分行0000-00000000-0號帳戶內，按支票所載發票日 兌現，其目的不外是兩造避免稅賦之法。換言之，被告於本 件系爭租賃契約公證書之租賃期間內，除按系爭租賃契約公 證書所載租金總額之外，第1年被告另向原告所收取租金總 額為105萬6,000元【264萬元-（12萬元×12個月×1.1）= 105萬6,000元】，第2、3年被告另向原告所收取租金總額各 為106萬8,000元【252萬元-(11萬元×12個月×1.1 )= 106 萬8,000元】，上開金額均為租金，並非押租金，原告自不 得請求返還等語資為抗辯。並聲明：原告之訴駁回。三、查兩造對於原告為王文賓設立之獨資商號，被告李楊淑慧、 李村城係夫妻關係，於98年11月2日，原告與被告李楊淑慧 、李村城簽訂系爭租賃契約，租賃契約載明由原告以每月租 金2萬元，向被告李楊淑慧承租門牌號碼臺北市○○區○○ ○路0段000巷0號1樓房屋，並以第1年度每月租金8萬元、第 2、3年度每月租金7萬元，向被告李楊淑慧承租同段130號1 樓房屋，及以每月租金2萬元向被告李村城承租同段128巷6 號1樓房屋，租賃期間均係自98年11月3日起至101年11月2日 止，租賃所得稅由被告負擔，原告應負責申報暨向金融機構 納租賃所得稅，並應於次年2月底前將上一年度之扣繳憑單 交付被告申報，且系爭租賃契約經兩造請求本院所屬民間公 證人重慶聯合事務所陳李聰公證人公證並作成系爭公證書， 並約定就原告所負給付如契約所載之租金或違約金，及於期 限屆滿後交還如契約所載之房屋等義務，暨被告所負依約應 返還保證金之義務，如不履行時，均應逕受強制執行，及原 告於簽約時，已依約分別交付保證金（即押租金）35萬元、 15萬元予被告李楊淑慧、李村城，並1次開立1年期12張每月 3日到期逐月兌現之第1年度租金支票交付被告收執，第2、3 年度之租金亦據原告以相同方式給付予被告，亦即兩造就系
爭房屋租金於系爭公證書及所附系爭租賃契約係約定第1年 度被告2人每月共計收租金12萬元（2萬元+8萬元+2萬元）， 第2、3年度每月共計收租金11萬元（2萬元+7萬元+2萬元） ，而原告於租賃期間內之每1年度開始時，除開立1年期12張 每月3日到期逐月兌現之租金支票（第1年度租金總額144萬 元，第2、3年度租金總額各132萬元）予被告外，並每年度 分別簽發交付如附表所示各5紙支票予被告（第1年度面額總 計105萬6,000元，第2、3年度面額總計各106萬8,000元）， 並已經被告李楊淑慧存入華泰商業銀行大安分行0000-00000 000-0號帳戶內，按支票所載發票日提示兌現，嗣於約定之 租賃期間屆滿後，因原告未遷讓返還系爭房屋，被告執系爭 公證書及所附系爭租賃契約為執行名義，向本院民事執行處 聲請對原告為遷讓房屋之強制執行，經本院以系爭強制執行 事件受理在案等事實均不爭執，並有系爭公證書及所附系爭 租賃契約、被證2號所示原告付款明細及附表所示支票正反 面影本附卷可稽（見本院卷第9至18頁、第67至69頁、第86 至115頁），並經本院調閱系爭強制執行事件卷宗查明屬實 ，上開事實堪認為真實。
四、按執行名義無確定院同一之效力者，於執行名義成立前，如 有債權不成立或消滅或妨礙債權人請求之事由發生，債務人 亦得於強制執行程序終結前提起異議之訴，強制執行法第14 條第1項定有明文。又公證書為無確定判決同一效力之執行 名義。查被告向本院聲請對原告為遷讓房屋強制執行之系爭 強制執行事件程序尚未終結，此經本院調閱上開卷宗查明無 訛，是原告提起本件債務人異議之訴，程序上尚屬合法。是 本件應審酌者，乃原告提起本件債務人異議之訴是否有債權 不成成立消滅或妨礙債權請人請求之由發生。原告主張其於 租賃期間內，除於簽約時給付被告押租金共50萬元外，並於 每年度各交付共120萬元之押租金予被告，如附表所示面額 支票即係以每年度押租金120萬元扣除原告代被告繳納租賃 所得稅後所付餘額，是其共交付410萬元之押租金予被告， 於租賃契約屆滿後，被告自應返還其410萬元押租金，而被 告迄未返還，其自得對被告所為遷讓返還房屋之請求，主張 行使同時履行抗辯權，拒絕返還系爭房屋，其提起本件債務 人異議之訴確有妨礙債權人請求之事由云云，然為被告所否 認，並以前揭情詞置辯。是本件兩造所爭執者應為下列事項 即：系爭租賃契約之押租金究共為50萬元抑或410萬元？原 告簽發交付如附表所示支票予被告，究係給付租金抑或給付 押租金？原告於租賃期間屆滿後，得否請求被告返還該等支 票面額加計原告代被告繳納之租賃所得稅共360萬元？原告
主張在被告未返還押租金之前，其得行使同時履行抗辯權， 拒絕遷讓返還系爭房屋，是否有理由？本院判斷如下： ㈠按因使用收益租賃物而支付之對價，即屬租金，至其約定之 名稱如何，在非所問。又押租金在擔保承租人租金之給付及 租賃債務之履行，在租賃關係消滅前，出租人不負返還之責 。本件租賃關係既已消滅，承租人且無租賃債務不履行之情 事，從而其請求出責人返還押租金，自為法之所許，準此， 押租金係為擔保承租人租賃債務之履行，於租賃關係終了， 租賃物已返還，承租人為債務不履行情事，且押租金尚有餘 額時，承租人即得請求返還；但若承租人有積欠租金或其他 債務不履行情形者，其所交付之押租金，發生當然抵充之效 力，而於抵充後，猶有餘額，始生返還押金之問題（參照最 高法院83年台上字第2108號判例及81年度台上字第1630號判 決意旨）。是押租金既係為擔保承租人如期付租及於租賃關 係終止後返還租賃物而設，通常係由承租人於訂約時一次整 筆交付，於租賃關係消滅後，如承租人無租賃債務不履行之 情事，再由出租人整筆無息返還。
㈡查兩造所簽立經公證之系爭房屋租賃契約第3條第3款分別約 定系爭房屋之租賃保證金，就被告李楊淑慧部分為35萬元， 被告李村城部分為15萬元，且均約定：「保證金：…本件為 續租，係承接97年度…之租賃保證金；於租約終止或屆滿時 遷讓交還房屋並扣除乙方（即原告，下同）一切應繳費用及 履行本約全部義務後，由甲方（即被告，下同）無息返還之 。…」等語以觀，堪認原告於簽約時，分別給付被告李楊淑 慧、李村城之租賃保證金35萬元、15萬元，與前述押租金性 質相同，係用以擔保承租人即原告租金之給付及租賃債務之 履行，原告主張僅須租賃期限屆滿，即得請求被告返還保證 金，在被告返還保證金之前，其就被告遷讓返還房屋之請求 ，得行使同時履行抗辯權云云，即與契約約定不符。 ㈢又本件兩造於經公證之系爭租賃契約第3條第2款約定原告向 被告李楊淑慧承租之臺北市○○區○○○路0段000巷0號1樓 房屋之租金為每月2萬元，向被告李楊淑慧承租之同段130號 1樓房屋之租金第1年度租金為每月8萬元、第2、3年度租金 為每月7萬元，向被告李村城承租之同段128巷6號1樓房屋之 租金為每月2萬元，準此，第1年度原告應給付被告之租金總 額應為144萬元【(2萬元+8萬元+2萬元）×12= 144萬元）， 第2、3年度之租金總額應分別為132萬元【（2萬元+7萬元+2 萬元)×12=132萬元】。再兩造系爭租賃契約第7條第13款約 定：「租賃所得稅由甲方（即被告）負擔，乙方（即原告） 應負責申報暨向金融機構繳納租賃所得稅，並應於次年貳月
底前將上一年度之扣繳憑單交付甲方申報」，堪認兩造就被 告因出租系爭房屋應納之租賃所得稅，係約定應由被告負擔 ，由原告代為申報扣繳，換言之，被告所給付租金應係扣除 代繳租賃所得稅後之金額。然原告依系爭公證書所附之系爭 租賃契約所交付之租金支票總額即為契約約定之租金總額， 並未扣除代繳租賃所得稅額，且於每年度簽發交付租賃契約 所約定租金支票之同時，並各簽發交付5紙到期日分別為每 年度2月10日、4月10日、6月10日、8月10日、10月10日如附 表所示之支票予被告收執，第1年度支票面額總額為105萬 6,000元，第2、3年度各為106萬8,000元，並已經被告提示 兌現，而兩造對於附表所示各年度面額總計105萬6,000元、 106萬8,000元、106萬8,000元之各5紙支票，係原告除每年 度給付系爭租賃契約所約定租金外，每年度另再給付被告共 120萬元，依該120萬元扣除原告為被告代繳之該年度系爭租 賃契約所約定租金之租賃所得稅後餘額所簽發交付之支票乙 節均不爭執，且原告對於被告辯稱附表所示支票非原告於訂 約時一次整體交付，而係原告分3年於每年度簽發交付系爭 租賃契約約定租金12張支票之同時所簽發交付等情亦不否認 ，衡情押租金既係為擔保承租人之租賃債務之履行，應係整 體一次給付方能保障出租人權益，及彰顯承租人履行租賃債 務之誠意，當無分期給付，及扣除租賃契約所載之租金總額 之租賃所得稅後才給付之理，否則倘原告自第2年起拒絕給 第2、3年度租金時，原告所付金額顯不足以扣抵應付租金， 被告如何能保障其權益？堪認原告每年度另預先交付扣押除 代繳租賃所得稅額之5紙支票，與前述押租金性質不同，應 非為擔保承租人即原告租金之給付及租賃債務之履行，而係 被告使用租賃物所付之代價，自屬租金之一部，不因被告為 就每年其餘120萬元租金節稅，未將之明定於系爭租賃契約 內而有異，準此，兩造間就系爭租賃契約，被告所收押租金 總額應為50萬元，至原告每年另付之120萬元，3年共360萬 元應係租金。是原告主張每年另付之120萬元，3年共360萬 元均係押租金云云，即無足取，則其據此主張該360萬元押 租金，不受系爭租賃契約書之拘束，於租賃期間屆滿後，即 得請求被告返還押租金360萬元，在被告返還360萬元押租金 之前，其就被告遷讓返還房屋之請求，亦得行使同時履行抗 辯權云云，亦顯不可採。
㈣次按因契約互負債務者，於他方當事人未為對待給付前，得 拒絕自己之給付。但自己有先為給付之義務者，不在此限， 民法第264條第1項定有明文。又押租金係擔保承租人如期付 租及於租賃關係終止後返還租賃物而設，在承租人未履行其
義務前，不得請求返還，已如前述。況查系爭租賃契約第3 條第3款已約明：「保證金：…本件為續租，係承接97年度 …之租賃保證金；於租約終止或屆滿時遷讓交還房屋並扣除 乙方（即原告，下同）一切應繳費用及履行本約全部義務後 ，由甲方（即被告，下同）無息返還之。…」，第7條第2款 約定：「…乙方遷出時，如有遺留傢具雜物不搬者，視為放 棄，應由甲方處理，費用由乙方負擔；甲方處理所需費用， 由保證金先行扣抵，如有不足由乙方負責補足。…」等語， 是於原告遷讓返還系爭房屋予被告及履行系爭租賃契約全部 義務後時，被告始負返還押租金之義務。而原告既尚未將系 爭房屋遷讓返還予被告，其請求返還押租金之清償期即尚未 屆至，自不得請求返還押租金50萬元。是原告主張在被告未 返還押租金50萬元之前，其得行使同時履行抗辯權，拒絕遷 讓返還系爭房屋，其有妨礙債權人請求之事由，而提起本件 債務人異議之訴云云，核屬無據，不能准許。
五、綜上所述，原告分3年預付被告之360萬元，係原告所付租金 ，且依系爭公證書之約定，原告有先為遷讓返還系爭房屋之 義務，其不得主張在被告返還押租金之前，拒絕遷讓返還系 爭房屋，是原告並無消滅或妨礙債權人即被告請求強制執行 之事由，故原告請求判決被告所持系爭公證書不得對其為強 制執行，及系爭強制執行事件所為之執行程序應予撤銷，均 為無理由，不應准許。
六、本件事證已明，兩造其餘攻擊防禦方法及本院未經援用之證 據，經審酌後，核與本件之結論，不生影響，爰不一一贅述 ，附此敘明。
七、結論：原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條，判決如主 文。
中 華 民 國 102 年 4 月 30 日
民事第二庭 法 官 陳慧萍
以上正本係照原本作成
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 102 年 4 月 30 日
書記官 黃靖雅
附表：
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│年│ 租期 │ 票載發票日 │ 票面金額 │支票號碼 │
│度│ │ （民國） │（新臺幣） │ │
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│1 │98/11/03~99/11/02 │99年2月10日 │ 200,000元 │AB0000000 │
│ │ ├───────┼──────┼─────┤
│ │ │99年4月10日 │ 200,000元 │AB0000000 │
│ │ ├───────┼──────┼─────┤
│ │ │99年6月10日 │ 200,000元 │AB0000000 │
│ │ ├───────┼──────┼─────┤
│ │ │99年8月10日 │ 200,000元 │AB0000000 │
│ │ ├───────┼──────┼─────┤
│ │ │99年10月10日 │ 205,600元 │AB0000000 │
├─┴──────────┴───────┼──────┼─────┤
│ 總 計 │1,056,000元 │ │
├─┬──────────┬───────┼──────┼─────┤
│2 │99/11/03~100/11/02 │100年2月10日 │ 200,000元 │AB0000000 │
│ │ ├───────┼──────┼─────┤
│ │ │100年4月10日 │ 200,000元 │AB0000000 │
│ │ ├───────┼──────┼─────┤
│ │ │100年6月10日 │ 200,000元 │AB0000000 │
│ │ ├───────┼──────┼─────┤
│ │ │100年8月10日 │ 200,000元 │AB0000000 │
│ │ ├───────┼──────┼─────┤
│ │ │100年10月10日 │ 268,000元 │AB0000000 │
├─┴──────────┴───────┼──────┼─────┤
│ 總 計 │1,068,000元 │ │
├─┬──────────┬───────┼──────┼─────┤
│3 │100/11/03~101/11/02 │101年2月10日 │ 200,000元 │AB0000000 │
│ │ ├───────┼──────┼─────┤
│ │ │101年4月10日 │ 200,000元 │AB0000000 │
│ │ ├───────┼──────┼─────┤
│ │ │101年6月10日 │ 200,000元 │AB0000000 │
│ │ ├───────┼──────┼─────┤
│ │ │101年8月10日 │ 200,000元 │AB0000000 │
│ │ ├───────┼──────┼─────┤
│ │ │101年10月10日 │ 268,000元 │AB0000000 │
├─┴──────────┴───────┼──────┼─────┤
│ 總 計 │1,068,000元 │ │
└────────────────────┴──────┴─────┘