臺灣臺中地方法院民事判決 八十六年度訴字第一三四六號
原 告 己○○
辛○○
被 告 丙○○
壬○○
乙○○
甲○○
戊○○
丁○○
庚○○
辰○○
卯○○
被 告 巳○○
寅○○
子○○
癸○○
張癸容
丑○○
右當事人間請求拆屋還地事件，本院判決如左：
主 文
被告卯○○應將坐落台中縣太平市○○段一０五、一０五─四四地號如附圖所示Ａ部分，面積分別為三十二平方公尺、十平方公尺之土地上之地上物拆除，並將該部分土地返還原告，並應給付原告新台幣陸萬參仟玖佰零參元及自民國八十六年七月八日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息，另自民國八十六年六月一日起至交還土地止，按年給付原告新台幣陸仟參佰參拾陸元。
被告丁○○應將坐落台中縣太平市○○段一０五、一０五─十三、一０五─一、一０五─一０等地號如附圖所示Ｄ部分，面積分別為四十九平方公尺、二十平方公尺、五十一平方公尺、十三平方公尺之土地上之地上物拆除，並將該部分土地返還原告，並應給付原告新台幣貳拾肆萬貳仟柒佰玖拾元，及自民國八十六年七月十一日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息，另自民國八十六年六月一日起至交還土地止，按年給付原告新台幣貳萬陸仟零玖拾玖元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告卯○○負擔百分之四，被告丁○○負擔百分之十六，餘由原告負擔。本判決原告勝訴部分於原告以新台幣肆萬元為被告卯○○供擔保，以新台幣壹拾捌萬元為被告丁○○供擔保後，得假執行。但被告卯○○、丁○○於假執行程序實施前，各自以新台幣壹拾貳萬元、伍拾肆萬元為原告供擔保得免為假執行。原告其餘假執行之聲請駁回。
事 實
甲、原告方面：
一、聲明：
（一）被告卯○○應將坐落台中縣太平市○○段一０五、一０五─四四地號土地，面積分 別為三十二、十平方公尺如附圖所示編號Ａ之地上物拆除，並將該部分土地返還原 告，且應給付原告新台幣（下同）六萬三千九百零三元及自起訴狀繕本送達翌日起 至清償日止，按年息百分之五計算之利息，另自八十六年六月一日起至交還土地止 ，按年給付原告六千三百三十六元。
（二）被告辰○○應將坐落台中縣太平市○○段一０五、一０五─四四地號土地，面積分 別為二十四、一平方公尺如附圖所示編號Ｂ之地上物拆除，並將該部分土地返還原 告，且應給付原告四萬一千六百五十九元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止 ，按年息百分之五計算之利息，另自八十六年六月一日起至交還土地止，按年給付 原告四千零二十四元。
（三）被告庚○○應將坐落台中縣太平市○○段一０五、一０五─一三地號土地，面積分 別為七十八、二平方公尺如附圖所示編號Ｃ之地上物拆除，並將該部分土地返還原 告，且應給付原告十三萬四千一百八十七元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日 止，按年息百分之五計算之利息，另自八十六年六月一日起至交還土地止，按年給 付原告一萬二千九百三十八元。
（四）被告丁○○應將坐落台中縣太平市○○段一０五、一０五─十三、一０五─一、一 ０五─一０等地號土地，面積分別為四十九、二十、五十一、十三平方公尺如附圖 所示編號Ｄ之地上物拆除，並將該部分土地返還原告，且應給付二十四萬二千七百 九十元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息，另 自八十六年六月一日起至交還土地止，按年給付原告二萬六千零九十九元。 （五）被告巳○○應將坐落台中縣太平市○○段一０五─一一、一０五─一四等地號土地 ，面積分別為四十二、九十七平方公尺如附圖所示編號Ｅ之地上物拆除，並將該部 分土地返還原告，且應給付原告二十四萬八千一百七十七元，及自起訴狀繕本送達 翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息，另自八十六年六月一日起至交還 土地止，按年給付原告二萬八千六百元。 （六）被告戊○○應將坐落台中縣太平市○○段一０五、一０五─一二、一０五─四五、 一０五─四六等地號土地，面積分別為二十二、七十一、五十四、六平方公尺如附 圖所示編號Ｆ之地上物拆除，並將部分土地返還原告，且應給付原告四十一萬六千 七百九十二元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息 ，另自八十六年六月一日起至交還土地止，按年給付原告四萬六千九百七十八元。 （七）被告乙○○應將坐落台中縣太平市○○段一０五、一０五─四六等地號土地，面積 分別為九十八、三平方公尺如附圖所示編號Ｇ之地上物拆除，並將該部分土地返還 原告，且應給付原告十七萬二千七百五十二元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償 日止，按年息百分之五計算之利息，另自八十六年六月一日起至交還土地止，按年 給付原告一萬六千七百十八元。
（八）被告甲○○應將坐落台中縣太平市○○段一０五、一０五─四六地號土地如附圖所 示編號Ｈ部分，面積分別為一、八十九平方公尺之地上物拆除，並將該部分土地返 還原告，且應給付原告十九萬六千九百六十四元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清 償日止，按年息百分之五計算之利息，另自八十六年六月一日起至交還土地止，按 年給付原告二萬二千二百三十五元。
（九）被告乙○○、甲○○應將坐落台中縣太平市○○段一０五、一０五─四六等地號土 地如附圖所示編號Ｉ部分，面積為四十五平方公尺之地上物拆除，並將該部分土地 返還原告，且應給付原告十八萬一千八百一十六元，及自起訴狀繕本送達翌日起至 清償日止，按年息百分之五計算之利息，另自八十六年六月一日起至交還土地止， 按年給付原告一萬九千一百四十七元。 （十）被告丙○○應將坐落台中縣太平市○○段一０五地號土地如附圖所示編號Ｊ、Ｎ部 分面積為三百六十九平方公尺地上物拆除，並將該部分土地返還原告，且應給付原 告七十四萬六千六百六十八元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百 分之五計算之利息，另自八十六年六月一日起至交還土地止，按年給付原告七萬二 千零七十四元。
（十一）被告壬○○、寅○○、丑○○、張癸容、子○○、癸○○應將坐落台中縣太平市○ ○段一０五、一０五─六地號土地如附圖所示編號Ｏ部分，面積為二百零一平方公 尺之地上物拆除，並將Ｋ、Ｏ部分土地面積合計二百九十一平方公尺返還原告，且 應連帶給付原告五十三萬七千七百八十三元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日 止，按年息百分之五計算之利息，另自八十六年六月一日起至交還土地止，按年連 帶給付原告五萬四千九百九十八元。
（十二）被告壬○○應將坐落台中縣太平市○○段一０五地號土地如附圖所示編號Ｌ部分， 面積七十二平方公尺之地上物拆除，並將該部分土地返還原告，且應給付原告十二 萬二千零八十四元，及自起訴狀送達翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利 息，另自八十六年六月一日起至交還土地止，按年給付原告一萬一千七百三十六元 。
（十三）被告寅○○、丑○○、張癸容、子○○、癸○○應將坐落台中縣太平市○○段一０ 五地號土地如附圖所示編號Ｍ部分，面積為七十九平方公尺之地上物拆除，並將該 部分土地返還原告，且應連帶給付原告七萬六千一百八十五元，其自起訴狀繕本送 達翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息，另自八十六年六月一日起至交 還土地止，按年連帶給付原告一萬二千八百七十七元。（十四）陳明願供擔保，請准宣告假執行。
二、陳述：
（一）坐落台中縣太平市○○段一０五、一０五─一、一０五─六、一０五─十、一０五 ─十一、一０五─十二、一０五─十三、一０五─十四、一０五─四四、一０五─
四五、一０五─四六等十一筆土地係原告二人所共有，應有部分各二分之一，被告 分別占有如聲明所載之土地，並於其上建有房屋，被告均欠缺占有權源，為無權占 有，原告自得依民法第七百六十七條規定，訴請被告拆屋還地。 （二）原告係於七十六年十月十四日取得上開土地所有權，被告無權占有各該土地而獲得 相當於租金之利益，致原告受有損害，依民法第一百七十九條規定，應將所受之利 益返還原告。又各該土地於七十六年、八十年、八十三年依平均地權條例第十六條 規定，其每平方公尺法定地價分別如下：一０五地號土地為二千元、一千五百九十 五‧二元、一千六百三十元。一０五─一、一０五─六、一０五─十、一０五─十 一、一０五─十二、一０五─四六等地號土地為二千元、二千三百四十元、二千四 百八十元。一０五─十三、一０五─十四、一０五─四四、一０五─四五等地號土
地為八百八十元、一千零三十八‧四元、一千一百二十元。依土地法第一百零五條 準用第九十八條，以法定地價百分之十計算相當租金之數額，則被告於占有期間自 分別獲得如附表二所載利益，被告自應給付予原告。為此，提起本訴。 （三）被告雖以其有合法之承租權，且原告持向地政事務所辦理登記時之價金不實在，尚 未合法取得系爭土地所有權等置辯，惟其辨解不足採，詳述如後： １、按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第二百七十 七條前段定有明文。被告雖均主張就占有系爭土地與訴外人林鑽燧訂有租賃契約， 惟已為原告所否認，且除丙○○、壬○○分別提出王昭明、張讚之租金繳納記帳影 本各乙紙外，其他被告均未能提出任何證據以資證明，被告丙○○等九人之共同訴 訟代理人於八十七年十一月九日更自認「有契約的部分已呈庭上，其餘均無租約」 之事實。而對被告丙○○、壬○○提出之租金繳納記帳影本，原告已否認其真正。 被告於八十七年十二月二十一日更自認「租金記帳簿蓋林鑽燧之印章是訴外人葉作 樂蓋的事實，則非原告之前手林鑽燧所為，已屬至明。原告亦已否認林鑽燧曾授權 葉作樂訂立租約，該二被告自應就葉作樂獲得林鑽燧授權之事實負舉證責任，被告 丙○○、壬○○既未能舉證以實其說，自非可採。況該二租金繳納記帳影本均未記 載地號、何時由何人收取租金，亦未由契約當事人簽名或蓋章，更將王昭明寫成「 王照明」，顯非身為律師之葉作樂所為，被告丙○○、壬○○自不得以該二空白之 租金繳納記帳，作為其承租系爭土地之證據。而其他被告連「租金繳納記帳」亦無 法提出，益證其等無租賃關係。
２、被告雖提出鈞院六十八年度訴字第二０四０號判決，企圖以之證明其權利，惟依該 判決所示，該案訴訟標的為確認買賣關係不存在，故辛○○與訴外人林守成、林守 直、林玉枝、林守籓間之買賣契約及移轉所有權之行為，是否有效存在，為該案審 理重點，亦僅此部分始有既判力。且該案經上訴後，由台灣高等法院台中分院以六 十八年度上字第一一五四號審理，其判決理由已敘明「被上訴人部分（即指張英隆 、庚○○等十二人及王昭明）雖無租賃關係，惟其他部分之被上訴人租約是否終止 ，既有爭執，上訴人辛○○又未請求確認」，足見該判決係認庚○○、王昭明二人 已無租賃關係，而就其他部分之被上訴人是否有租賃關係則並未作實體審酌認定， 則被告庚○○、丙○○（王昭明之子）就系爭土地無租賃關係，已屬至明。其餘被 告則不得據此判決為有利於己之認定。 ３、原告於七十六年辦理系爭土地移轉登記時，為利於儘速辦理登記，且誤以占有人為 有權占有，而發函通知占有人及聲請公示送達，但原告知悉上情後，隨即委託律師 發函更正，主張被告等係無權占有系爭土地，況庚○○、丙○○無租賃關係，原告 仍對其發函，此更足以證明原告係錯誤所造成，該信函又非訴訟中所為，不生自認 效力，原告亦已證明信函內容之不實在，故不得以前開因陷於錯誤所發之信函及公 示送達之聲請，據以認定被告已取得租賃權。 ４、次按土地之租賃契約，以承租人自行建築房屋而使用之為其目的，非有相當期限不 能達其目的，故當事人雖未明定租賃期限，依契約之目的探求當事人之真意，亦應 解為租賃至房屋不堪使用時為止，最高法院著有三十年渝上字第三一一號判例可參 。故租地建屋未定期限者，出租人如未同意承租人改建，租約至原房屋不堪使用時 止。而承租人如未經土地出租人同意即改建者，承租人此舉不僅已違反租賃契約，
同時租約亦因原房屋遭拆除達於不堪使用狀態，甚至因之拆除而終止，此亦有最高 法院八十五年度台上字第七九０號判決可參。被告等現今所居住者，均為鋼筋水泥 加強磚造之房舍，屋齡不超過三十年，此由被告丁○○、辰○○、卯○○、賴姿蓉 等人房舍係於五十七年一月、六十一年一月、六十一年一月、六十四年一月建立稅 籍資料並起徵房屋稅可知，被告辰○○更於八十八年十二月十八日自認其房屋於八 七水災倒塌損害不能住，有重新整修乙節事實。均足以證明被告之房屋均非日據時 期所建之房舍，倘若真有訂立租約，則房舍必已經改建，非當時訂約時所建之房舍 ，已至為明確。其間之租賃契約於拆除改建時，亦已消滅，被告自不得以已消滅之 租賃權對抗原告。
５、退步言之，縱認林鑽燧生前有委任葉作樂代為管理系爭土地，惟依民法第五百五十 條規定，委任關係因當事人一方死亡而消滅，林鑽燧於四十七年八月十六日死亡， 與葉作樂之委任關係亦同時消滅，葉作樂自無權再代管系爭土地，訂立租約及代收 租金，被告等嗣後改建房屋之行為，更未取得林守成、林守籓、林玉枝、林守直四 人之同意，則雙方之租地契約，依最高法院三十年度渝上字第三一一號判例之意旨 ，於改建時已消滅，不得僅因無權代理人之葉作樂有收受部分租金而認租賃契約繼 續有效存在。
６、又台中縣太平市○○段六一地號等三十六筆土地（含系爭土地），原係林鑽燧所有 ，嗣林鑽燧於四十七年間死亡，由林守成、林守藩、林玉枝、林守直四人繼承，於 六十三年間，葉作樂冒名將各該土地租售與辛○○、李文騫（即李燕參之子），並 以辛○○為登記名義人，而於六十四年一月十五日完成登記事宜，惟事實上葉作樂 並未受託代管系爭土地，並無管理處分權，致遭人檢舉，經台中地方法院檢察署以 六十四年偵續字第七十一、九十號將葉作樂以偽造文書罪起訴，而所訂之買賣契約 亦經鈞院以六十八年度訴字第二０四０號民事判決確認買賣關係不存在，及塗銷系 爭土地之移轉登記，回復為林鑽燧名義，並判決確定。原告辛○○嗣數度遠赴日本 直接與林守藩、林守直、林守成、林玉枝協調後，林守直等人始同意追認葉作樂前 開無權代理所為之處分行為，不但於六十八年八月三日書立聲明書送亞東關係協會 東京辦事處完成認證，林守成等四人更於七十二年八月十七日、同年十一月二十四 日分別將該三十六筆土地移轉事宜授與李燕參、李文騫、辛○○，且同意辛○○取 得本件土地之所有權，該二授權書並經亞登關係協會認證無誤，嗣林守藩又已於七 十三年五月八日死亡，林守直等人藉故拖延辦理繼承及所有權移轉之手續，秋塗金 及李文騫遂提起民事訴訟，經鈞院以七十四年繼字第十七號判決，林守直等三人應 辦理繼承登記並將所有權全部移轉與原告。該件訴訟因林守直等人未上訴而確定。 辛○○及李文騫原得持該判決正本單獨向地政機關辦理登記，惟在該案訴訟期間， 李文騫又將其二分之一之契約權利讓售與原告己○○，依民事訴訟法第四百零一條 規定，己○○已繼受李文騫之權利，與辛○○均得逕行辦理登記事宜，嗣林守直等 三人為信守其義務，更於七十五年二月二十二日，再度至亞東關係協會東京辦事處 ，辦理認證授權辛○○辦理本件土地之繼承登記，及全部所有權之讓售及移轉登記 事宜，足證原告於七十六年十月三日向地政機關所申請辦理移轉登記者，均係依照 林守直等三人之授權意旨所為，並無不法情事，已至為明確。而依該四份授權書及 聲明書所示，林守成等人顯一再承認葉作樂以代理人身分將該三十六筆土地售與辛
○○、李文騫，且願據以辦理移轉登記與辛○○及李文騫之受讓人之事實。而李文 騫於七十四年六月間以其三十六筆土地應有部分二分之一債權，與己○○簽訂不動 產買賣契約書，並於七十六年十月三日持向地政機關辦理登記事宜，故原告二人取 得該三十六筆土地所有權，係在原所有權人林守直等三人同意下所為，且林守直等 人若未取得買賣價金，無一再書立授權書、聲明書，並持向駐外單位辦理認證，益 足證原告取得土地所有權，係合法買受並依林守至之指示辦理，自無不法情事不； 被告雖以原告等係非法取得土地等語，顯非事實，不足採信。 ７、復按不動產所有權移轉登記行為，係物權行為而具無因性，是若義務人有移轉不動 產所有權登記之意思，並已依民法第七百六十七條規定作成書面，縱該書面所載移 轉不動產所有權登記債之原因與其真意不符，除其意思表示有無效或得撤銷之原因 而經撤銷者外，尚不生所有權移轉登記應否塗銷之問題。由原地主林守成等人與原 告所立之三份授權書可知，林守成等人確有將系爭三十六筆土地之所有權移轉登記 與原告之意思，並已依民法第七百六十條規定作成所有權移轉之書面，是退步言之 ，縱若該書面所載買賣價金容或有不符，惟依最高法院八十七年度台上字第一四０ ０號判決意旨及物權無因性之法理，除非林守成等人將系爭三十六筆土地之所有權 移轉登記與原告之意思有無效或得撤銷且經撤銷者外，尚不因該書面所載債之原因 中有關買賣價金記載有出入，而生所有權移轉登記應否塗銷之問題，是被告辯稱買 賣價金記載不實，進而主張原告尚未取得所有權，應塗銷所有權移轉登記等語，與 法顯有不合，其主張自屬無據。
８、被告另提出林守直等三人於八十七年五月十三日所立之確認書，惟其內容不僅與前 開林守直等三人訴訟繫屬前所立三份授權書之內容相違，亦與鈞院七十四年度繼字 第十七號確定判決，及台灣高等法院台中分院七十三年度再字第七號確定判決意旨 所採認之事實不符，自非事實。且該確認書縱確由林守直等人所立，惟依製作日期 觀之，顯係在本件訴訟中所為，該製作名義人既未到庭作證，該文書顯無證據能力 ，更不因該文書之製作，而生物權之效力，自不得據以為有利被告之認定。 ９、太平市○○路二十五號前即附圖編號Ａ部分之房屋既屬被告卯○○興建，雖於六十 八年十月二日以買賣為由辦理稅籍變更登記與葉國昌，惟此純屬其間債權之約定， 且迄今仍由被告卯○○居住使用，被告卯○○自仍有事實上處分權及有拆屋還地之 義務，此不因已辦理稅籍變更登記而有異。 １０、原告於另案即台中地方法院檢察署八十七年度偵續字第三二三號案中雖陳稱：台中 縣太平市○○段六十一地號等三十六筆土地，原係林鑽燧所有，嗣林鑽燧於四十七 年死亡，由林守成、林守藩、林玉枝、林守直等四人繼承，並於六十三年間，委託 葉作樂管理處分該土地等語，惟事實上葉作樂對系爭三十六筆土地並無管理處分權 ，此不僅有被告所提台中地方法院檢察署六十四年度偵續字第七一、九十號偽造文 書案起訴書及最高法院七十年度台上字第一四六八號民事判決確認原告與葉作樂所 訂立買賣契約之買賣關係不存在，及塗銷系爭三十六筆土地移轉登記，回復為林鑽 燧名義之確定判決可證，亦經被告自承在案。若葉作樂就系爭土地有管理處分權， 其於六十三年所訂之買賣契約及辦理土地移轉登記之行為，部分被告及其被繼承人 豈會提起前開民事訴訟？原告辛○○又豈會受判決認定買賣關係不存在，及塗銷系 爭三十六筆土地移轉登記？原告又何需於六十六、七十二年及七十五年四度前往日
本與林守成、林守藩、林玉枝、林守直四人連續簽訂三份授權書，並特地前往亞東 關係協會認證，以確認雙方對系爭三十六筆土地之買賣契約。原告前開於偵查中之 陳詞僅在說明六十三年葉作樂冒用林守成、林守藩、林玉枝、林守直四人名義為買 賣之過程，自不得以之認原告自認林守成、林守藩、林玉枝、林守直四人，於六十 三年間有委託葉作樂管理處分該土地。況在刑事案件所為陳述，非民事訴訟法第二 百七十九條所謂之自認，是被告所為抗辯，與事實不符。 １１、被告對系爭土地既自始無租賃關係或於六十四年一月以前因改建而使租賃關係消滅 ，而非合法之承租人，就林守直等人於七十五年二月二十二日書立承諾書及原告於 七十六年十月三日申請辦理移轉登記時，均無土地法第一百零四條第一項之優先承 買權，被告自不得以原告登記時之價金有疑義而認原告未取得系爭土地之所有權。 況同法條第二項所謂「其契約不得對抗優先承買權人」，係以「有優先權」及「已 行使此一權利」為限，而被告迄未訴請林守直等人訂立買賣契約及將系爭土地所有 權移轉與被告，此為其所不爭執，故本件無土地法第一百零四條第二項之適用，更 屬至明。
三、證據：提出地價謄本十一份、存證信函及律師函各一份、台灣高等法院台中分院七十 三年度再字第七號判決影本一份、自訴狀影本一份、最高法院八十七年 度台上字第一四００號判決影本一份、台灣高等法院台中分院六十八年度上字第一一 五四號判決書影本一份、最高法院八十五年度台上字第七九０號判決影本一份、土地 登記謄本十二份、地價證明為證。
乙、被告方面：
壹、被告丙○○、壬○○、乙○○、甲○○、戊○○、丁○○、庚○○、辰○○、卯○○ 部分：
一、聲明：（一）原告之訴及假執行之聲請均駁回。（二）如受不利判決，陳明願供擔保 ，請准免為假執行。
二、陳述：
１、訴外人林鑽燧於四十二年間遷居日本，其名下坐落台中縣太平市（當時為太平鄉○○ ○路段之耕地數百甲，在日據時期，均已出租給新光里（當時為太平鄉新光村）之居 民即被告或被告之被繼承人及其他佃農耕作，其中其所有坐落同段一０五地號建地面 積０．０三八０公頃、一０五之二地號建地面積０‧九九三０公頃、一０二之二地號 建地面積０．００六０公頃、一０二之七地號建地面積０．五二七０公頃等筆土地（ 嗣分割為數十筆土地，本件系爭土地為其中一部分），則出租給被告或被告之被繼承 人及其他同村住戶建屋居住，並按各該住戶占用面積以稻穀或折算現金繳租。惟林鑽 燧旅居日本，管理土地不便，且名下耕地均被政府依耕者有其田條例徵收放領給佃農 ，故僅剩上開建地未被徵收，乃委由其族親葉作樂律師管理及收取租金。 ２、嗣於六十四年，原告辛○○知悉林鑽燧上開土地已乏人管理，竟與葉作樂共同意圖為 自己不法所有，於同年一月十日以林鑽燧名義與辛○○訂立買賣契約，將上開四筆建 地作價一百零四萬元出賣，並辦理不動產所有權移轉登記，嗣辛○○即以該土地之所 有權人自居，主張承租人已積欠多年租金未繳，要終止租約，收回租賃物云云。然事 經新光村村民發現林鑽燧於四十七年八月十六日已經死亡，上開買賣契約書係屬偽造 ，乃由新光村租用上開土地之佃農組織「新光村房屋基地處理委員會」，由村長林松
木等四十四人對原告辛○○及訴外人葉作樂提出偽造文書之刑事告訴，及對原告辛○ ○與訴外人林鑽燧之繼承人林守成、林守藩、林玉枝、林守直提起確認買賣關係不存 在及塗銷上開土地所有權移轉登記之民事訴訟。其中刑事部分，經檢察官偵查結果， 更發現原告辛○○與台中縣霧峰地政事務所職司土地登記初審工作之業務員蔡行昭勾 串，由該員抽取林鑽燧生前為辦理另案土地繼承登記卷宗內所附之印鑑證明書，移花 接木轉作上開四筆土地所有權移轉登記案之證件，於東窗事發後，更將前案登記卷宗 藏匿或毀棄，而以瀆職罪等將蔡行昭、葉作樂、辛○○等人提起公訴，另民事訴訟部 分，案經台灣台中地方法院六十八年度訴字第二０四０號民事判決確認原告辛○○與 訴外人林鑽燧間就上開四筆土地於六十四年一月十日所為之買賣關係不存在，其所有 權移轉登記應予塗銷，嗣經判決原告辛○○敗訴確定，而將上開土地回復登記為林鑽 燧所有。
３、嗣於七十二年八月十七日，林守成、林守藩、林玉枝、林守直等四人出具授權書，授 權李燕參就台中縣太平市○○路段六一地號等三十八筆土地，有代理本人全權行使辦 理林鑽燧之遺產申報、繼承登記、讓售、訂立契約領取價款、申報現值、所有權移轉 、土地管理、土地分割、鑑界、標示變更、補換書狀登記等有關一切手續之權，並有 民事訴訟法第七十條所定特別代理權。代理領取繼承用戶籍謄本或有關戶籍謄本證明 文件。
４、嗣又於七十二年八月二十日，原告辛○○赴日本與林守成、林守藩、林玉枝、林守直 四人簽訂和解書，其和解內容主要為：①葉作樂與辛○○於六十三年十二月二十四日 所訂立之買賣契約書，原買賣價金為一百零四萬元。於辛○○交付林守成等人和解金 一千萬元後，原買賣契約書仍確認有效，若有租地權、租屋權、佃農權及優先權購買 權等糾紛，由原告辛○○自行處理。嗣於七十二年十一月二十四日、林守成、林守藩 、林守直、林玉枝等四人出具授權書、授權李文騫及原告辛○○就前開台中縣太平市 ○○路段六一地號等三十六筆土地，⑴前被授權人李燕參如因故不能行使權利時得由 被授權人李文騫、辛○○等二人共同全權行使原授權書所載事項。⑵授權人同意被授 權人辛○○取得本件土地所有權。嗣李燕參於七十三年四月十二日以林守成、林守藩 、林玉枝、林守直四人之被授權人之地位辦理前開林鑽燧名下三十六筆土地之繼承登 記申請，將該三十六筆土地登記為林守成、林守藩、林玉枝、林成直四人分別共有， 應有部分各四分之一。嗣林守藩於七十三年五月十八日死亡，然李燕參竟於七十三年 五月十五日以出賣人林守成、林守藩、林玉枝、林守直等四人之代理人名義將上開三 十六筆土地出賣給買受人辛○○及李文騫（按李文騫為李燕參之子），買賣價款為： ⑴於六十四年五月十五日間，已由承買人辛○○，交與出賣人之財產管理人葉作樂律 師二百二十一萬七千二百九十四元八角整。⑵於七十二年八月間，在日本東京都和解 時，再由承買人辛○○交與出賣人日幣一千萬元以上列兩項金額為本件全部買賣價款 。且第八條約定，本件土地之出租權（包括對土地承租人之積欠租金請求權；交還土 地請求權）。全部一併讓與甲方即辛○○、李文騫。嗣辛○○、李文騫竟於七十四育 年三月二十五日對林守成、林玉枝、林守直等三人起訴請求渠等應將前開三十六筆土 地林守藩之應有部分四分之一辦理繼承登記後，將該土地所有權全部移轉登記予原告 辛○○、及訴外人李文騫共有。案經鈞院七十四年度繼字第十七號民事判決原告全部 勝訴，被告未經上訴而告確定。七十五年二月二十二日林守成、林守直、林玉枝等三
人出具授權書，授權原告辛○○就前開台中縣太平市○○段六一地號等三十六筆土地 ，有代理本人全權辦理林守藩應有部分四分之一之遺產申報、繼承登記及土地全部所 有權之讓售、訂立契約領取價款、申報現值、所有權移轉、土地管理、土地分割、鑑 界、標示變更、補換書狀登記等有關一切手續之權，並有民法第五百三十四條、民事 訴訟法第七十條所定特別代理權。代理領取繼承用戶籍謄本或有關戶籍證明文件。授 權人並同意被授權人辛○○自已取得本件土地之所有權。嗣於七十五年五月七日原告 辛○○以林守成、林玉枝、林守直三人之授權人地位辦理前開林守藩名下三十六筆土 地應有部分四分之一之繼承登記申請，將該三十六筆土地應有部分四分之一登記為林 守成、林玉枝、林守直三人分別共有。然原告辛○○為恐上開土地經被告等基地承租 人以上開七十二年八月二十日所訂之和解契約書價格（即新台幣一百零四萬元加計日 圓一千萬元）或於七十三年五月十五日所訂之不動產買賣契約書價格（即二百二十一 萬七千二百九十四元八角加計日圓一千萬元）行使優先購買權，致其奪產之計劃前功 盡棄，原告辛○○乃以被授權人之地位，於七十五年九月間發存證信函給被告或被告 之被繼承人及其他承租佃農，表明擬以每平方公尺六千零五十元（即每坪約一萬元） ，按被告及其他佃農所用面積計算價款出售，請於接函十五日內向台中市○○路○段 四十三號六樓辦理買賣契約，並交付全部價款，並催繳自五十四年起之未繳租金云云 。然而上開存證信函僅表示要將系爭土地以每平方公尺六千零五十元出賣給被告及催 繳欠租等語，不僅未表明該土地已出賣他人之事實，亦未催告被告等或其他佃農行使 優先購買權，更將出賣之價金刻意虛偽提高至每平方公尺價格為六千零五十元，而與 原來買賣契約之約定不符，又未明示被告等占有之面積多少及應繳之租金數額，並非 通知限期行使優先購買權及催繳欠租之合法催告。原告嗣於七十六年六月二十七日再 以被授權人之地位，與自己及原告己○○訂立土地買賣所有權移轉契約書，將系爭三 十六筆土地虛偽以一億一百四十一萬九千三百五十元，出賣予原告辛○○及己○○， 嗣再檢具上開不合法催告之存證信函，作為被告已放棄優先承買權之證據，而辦理移 轉登記。依土地法第一百零四條第一項前段、第二項規定，並參照最高法院六十五年 台上字第二七０一號、六十七年度台上字第四七九號判例意旨，原告自不得以其買賣 契約對抗被告及其他土地承租人。何況土地登記簿登記「原因發生日期」為七十六年 六月二十七日，原因為買賣，然其向被告所發存證信函之日期為七十五年九月九日， 由此觀之，原告於發存證信函當時，尚無一億多元之買賣存在，又如何行使優先購買 權？顯然，上開所有移轉登記應係違法。 ５、又原告己○○並未向訴外人林守直等人購買系爭土地，其亦非原告辛○○指定之登記 名義人（按依林守直等人與辛○○所訂立之上開和解契約書並無關於買受人得自由指 定登記名義人之約定），且依原告己○○於台中地方法院檢察署八十八年度偵續一字 第七號案件偵查中自承林守直等人將系爭三十六筆土地出賣於李燕參，李燕參之子李 文騫再於七十四年六月二十五日將其自李燕參受讓系爭土地應有部分二分之一之債權 ，出賣予伊等情，可見，原告己○○係從李燕參、李文騫處取得系爭三十六筆土地應 有部分二分之一之權利。然原告辛○○既於七十二年八月二十日依和解契約書向訴外 人林守直等人購買系爭土地，林守直等人又如何於嗣後再將系爭土地出賣予李文騫及 辛○○？其前後價金相異，究以何者為準？及原告己○○以何價格向李文騫購買其權 利？殊值啟疑。
茍上開買賣均為真實，則訴外人林守直等人出賣予李文騫部分，及李文騫出賣予原告 己○○部分，均未以書面通知被告等基地承租人是否以同一價格優先承買，自亦不得 以之對抗被告。
６、訴外人林守直、林守成、林玉枝等三人於八十七年五月十三日曾出具確認書，並經台 北駐日經濟文化代表處認證，已表明渠等僅有為和解書及出具授權書之行為，且除取 得原告辛○○所交付之和解金日幣一千萬元外，並未取得原告辛○○其他任何款項（ 按依該和解書所載之另筆新台幣一百零四萬元，在訂立和解書之前，已經葉作樂取得 ），足見，訴外人林守成、林守直、林玉枝、林守藩四人所取得之買賣價金，僅係依 和解書所示之新台幣一百零四萬加日圓一千萬元而已。此觀上開確認書已載明林守成 等三人特別聲明：「‧‧‧又吾等三人出具上開授權書之意旨，係同意及授權辛○○ 依上開和解契約書之意旨辦理吾等所有坐落台灣省台中縣太平市○○路段六一地號等 三十八筆土地之所有權移轉登記及其必要之手續，並適當處理上開土地上基地承租人 有關優先購買權等相關問題，吾等三人並不知辛○○竟違反上開授權書之委任意旨， 於民國七十六年六月二十七日擅自將該三十六筆土地由辛○○以吾等之被授權人名義 與辛○○、己○○訂立土地買賣所有權移轉契約書，買賣價款為新台幣一億一千二百 四十一萬九千三百五十元，吾等在此特別聲明：吾等三人並不知有上開土地買賣所有 權移轉登記契淤書之事，該項書面係在違反吾等三人出具授權書之意旨下作成，且事 實上，應認係虛偽不實，吾等將採取必要之措施，以塗銷該不實之所有權移轉登記， 並撤銷及終止對李燕參及辛○○、李文騫之有關授權」等語自明。 ７、按被告或被告之被繼承人自日據時期即已向系爭土地之原地主林鑽燧承租系爭土地建 屋而居，且未定期限，其租金係以繳納稻谷作為租金，嗣林鑽燧於台灣光復後不久即 遷居日本，有關系爭土地之管理均委由其親戚葉作樂律師代理為之，並由葉作樂向被 告等系爭土地承租人收取租金，並立具「租金繳納記帳」為憑，其中承租人王昭明係 被告丙○○之父，承租人張讚係被告壬○○及張朝洲（已歿）之父。又原告辛○○以 林守直等人之受任人身分，亦曾發函催告被告丙○○之父王昭明、被告壬○○、被告 乙○○、甲○○之父王昭楠、被告戊○○之父林梓如、被告庚○○、被告辰○○等人 ，就租用系爭土地繳納欠租，足見，原告二人並不否認被告就系爭土地有租賃權，否 則，何來催繳租金之舉？ 又依原告辛○○與訴外人林守直、林守藩、林守成、林玉 枝於七十二年八月二十日訂立和解契約書，該和解契約書第八條及第九條之約定，亦 可看出本件土地已出租予被告。再者，訴外人林守直、林守成、林玉枝三人於八十四 年四月五日所出具之授權書，就系爭土地授權謝扶憲代為處理渠等前授權原告辛○○ 出售系爭土地，致侵害承租人之優先購買權所造成之爭議，依其授權書之記載，可知 被告就系爭土地確有租賃權。而被告委託丙○○於八十四年三月二日以中區管理局第 三十四支局第七十五號存證信函檢附支付租金之銀行本票，寄給原告辛○○及己○○ 二人，經原告己○○收受，原告辛○○拒收退還，然原告二人均委託律師於八十四年 四月十九日中律俊字第０四一九之二號函，表示上開租金本票予以收受，但移作損害 賠償金云云，足見，原告二人有承認該存證信函所列之人為承租人，只是認為已無權 占有，移作損害賠償金而已，然原告二人此舉，並非合法，並不影響被告作為承租人 之權利。
８、被告或被告之被繼承人均係自日據時期開始即已向林鑽燧承租系爭土地，並由林鑽燧
收取租金，嗣林鑽燧遷至日本，無法管理系爭土地，而委由其親戚葉作樂律師管理系 爭土地，自此以後改由葉作樂律師以林鑽燧名義向被告收取租金，且收取行為係一人 對全村租用上開土地之村民收租，並非僅對本件被告收租，且其收租金之期間係從林 鑽燧至日本以後即開始，至林鑽燧死亡之後，仍在繼續收租，其收租係一年一次或數 年一次不等，於每次收租時，均將原租約繳納記帳單收回，改成新租約記帳單給基地 承租人。又林鑽燧死亡後，其繼承人林守直等人仍有繼續委託葉作樂律師管理上開土 地，然葉作樂律師於林鑽燧死亡後，並未告知被告等基地承租人，仍繼續以林鑽燧之 名義向被告及其他承租人收租，並以林鑽燧之名義於租金繳納記帳單上簽署林鑽燧之 姓名，甚至於六十三年間以林鑽燧名義將系爭土地出售予原告辛○○，故該租金繳納 記帳單之林鑽燧名義，縱於林鑽燧死亡後，繼續製作使用，要屬葉作樂律師之個人行 為，與被告無關，其有無涉及偽造，係屬葉作樂律師與林鑽燧或其繼承人間之內部關 係，被告既有繳納租金，其租賃關係仍屬存在。 三、證據：提出台灣台中地方法院檢察署六十四年偵瀆字第七一、九０號起訴書影本一份 、本院六十八年度訴字第二０四０號民事判決書影本一份、授權書影本一份、和解書 及中譯本影本各一件、授權書影一份、不動產買賣契約書影本一份、本院七十四年度 繼字第十七號民事判決書影本一件、授權書影本一份、存證信函影本七份及本院七十 六年度聲字第五０號民事裁定影本一份、土地買賣所有權移轉登記契約書影本一份、 登記申請書影本一份、告訴狀影本一份、授權書影本一份、租金繳納記帳影本四紙、 戶籍謄本三份、確認書影本一份、八十四年三月二日中區管理局第三十四支局第七十 五號存證信函影本及張文俊律師及律師函影本各一份為證。 貳、被告巳○○部分：
被告巳○○未於最後言詞辯論期日到場，惟據其以前到場所為之陳述如下：我的房子 係被告巳○○嫁過來時即在使用，以前係我先生之父繼承的，就系爭土地亦有租賃權 。
參、被告寅○○、子○○、癸○○、張癸容、丑○○部分： 被告寅○○、子○○、癸○○、張癸容、丑○○未於言詞辯論期日到場，亦未提出準 備書狀作何聲明或陳述。
理 由
一、本件被告寅○○、子○○、癸○○、張癸容、丑○○未於言詞辯論期日到場，核無民事 訴訟法第三百八十六條各款所列情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。二、按該訴訟標的對於數人必須合一確定時，追加其原非當事人之人為當事人者；及不甚礙 被告之防禦及訴訟之終結者，原告縱未經被告之同意，亦得於起訴狀送達後為訴之追加 或變更，民事訴訟法第二百五十五條第一項第五款及第七款定有明文。本件被告壬○○ 與寅○○、子○○、癸○○、張癸容、丑○○共同占有本件部分土地，是就此部分之訴 訟標的，對渠等必須合一確定，原告追加寅○○、子○○、癸○○、張癸容、丑○○為 被告，自屬合法。又寅○○、子○○、癸○○、張癸容、丑○○另共同占有本件部分土 地，原告就此部分追加請求渠等拆屋還地，亦不甚礙被告之防禦及訴訟之終結，均應予 准許，合先敘明。
三、本件原告主張坐落台中縣太平市○○段一０五、一０五─一、一０五─六、一０五─十 、一０五─十一、一０五─十二、一０五─十三、一０五─十四、一０五─四四、一０
五─四五、一０五─四六等十一筆土地係原告二人所共有，應有部分各二分之一，被告 分別占有如聲明所載之土地，並於其上建有房屋，被告均欠缺占有權源，為無權占有， 原告自得依民法第七百六十七條規定，訴請被告拆屋還地。原告係於七十六年十月十四 日取得上開土地所有權，被告無權占有各該土地而獲得相當於租金之利益，致原告受有 損害，依民法第一百七十九條規定，應將所受之利益返還原告。又各該土地於七十六年 、八十年、八十三年依平均地權條例第十六條規定，其每平方公尺法定地價分別如下： 一０五地號土地為二千元、一千五百九十五‧二元、一千六百三十元。一０五─一、一 ０五─六、一０五─十、一０五─十一、一０五─十二、一０五─四六等地號土地為二 千元、二千三百四十元、二千四百八十元。一０五─十三、一０五─十四、一０五─四 四、一０五─四五等地號土地為八百八十元、一千零三十八‧四元、一千一百二十元。 依土地法第一百零五條準用第九十八條，以法定地價百分之十計算相當租金之數額，則 被告於占有期間自分別獲得如附表所載利益，被告自應給付予原告，並自起訴狀繕本送 達被告翌日起，按年息百分之五計算之法定遲延利息等情。四、被告丙○○、壬○○、乙○○、甲○○、戊○○、庚○○、辰○○則以：渠等或渠等之 被繼承人與訴外人即系爭土地之原地主林鑽燧就系爭土地有基地租賃之關係，並按各該 住戶佔用之面積以稻穀或折算現金繳租，惟訴外人林鑽燧旅居日本，管理土地不便，且 名下耕地均被政府依耕者有其田條例徵收放領給佃農，故僅剩上開建地未被徵收，乃委 由訴外人葉作樂管理及收租，嗣前揭管理人與原告辛○○勾串偽造買賣契約而使系爭土 地之所有權發生爭議，嗣於七十二年八月十七日，訴外人林鑽燧之繼承人林守成、林守 藩、林玉枝、林守直等四人出具授權書，授權訴外人李燕參代理所有權移轉、土地管理 、土地分割、鑑界等一切手續。嗣又於七十二年八月二十日，原告辛○○赴日本與訴外 人林守成、林守藩、林玉枝、林守直四人簽訂和解書，其和解內容主要為：訴外人葉作 樂與原告辛○○於六十三年十二月二十四日所訂立之買賣契約書，原買賣價金為一百零 四萬元。於原告辛○○交付訴外人林守成等人和解金一千萬日圓後，原買賣契約書仍確 認有效，並約定若有租地權、租屋權、佃農權及優先購買權等糾紛，由原告辛○○自行 處理。再於七十二年十一月二十四日，訴外人林守成、林守藩、林玉枝、林守直等四人 出具授權書，授權訴外人李文騫及原告辛○○辦理前開臺中縣太平鄉○○路段第六一地 號等三十六筆土地之繼承登記，即將該三十六筆土地登記為訴外人林守成、林守藩、林 玉枝、林守直四人分別共有，應有部分各四分之一。 嗣訴外人林守藩於七十三年五月十八日死亡，然訴外人李燕參竟於七十三年五月十五日 以訴外人林守成、林守藩、林玉枝、林守直等四人之代理人名義將上開三十六筆土地出 賣給原告辛○○及訴外人李文騫，買賣價款為：於六十四年五月十五日間，已由承買人 辛○○，交與訴外人葉作樂新臺幣二百二十一萬七千二百九十四元八角，另於七十二年 八月間，在日本東京都和解時，再由原告辛○○交與出賣人日幣一千萬元以上列兩項金 額為本件全部買賣價款，然原告辛○○為恐上開土地經被告等基地承租人以上開於七十 二年八月二十日所訂之和解契約書價格（即新臺幣一百零四萬元加計日圓一千萬元）或 於七十三年五月十五日所訂之不動產買賣契約書價格（即新臺幣二百二十一萬七千二百 九十四元八角加計日圓一千萬元）行使優先購買權，致其奪產之計劃前功盡棄，竟由原 告辛○○以林守成、林玉枝、林守直三人之被授權人地位，於七十五年九月間寄發存證 信函給被告或被告之被繼承人及其他承租佃農，表明擬以每平方公尺新臺幣六０五０元
（即折算每坪約二萬元），按被告及其他佃農所用面積計算價款出售，請於接函十五日 內向臺中市○○路○段四十三號六樓辦理買賣契約，並交付全部價款，並催繳自五十四 年起之未繳租金云云，並非通知限期行使優先購買權及催繳欠租之合法催告，依土地法 第一百零四條第一項前段及第二項定之規定，前開買賣契約不得對抗優先購買權人，是 以被告係有權占用系爭土地，原告訴請被告拆屋還地，為無理由等語，資為抗辯。五、本件原告主張渠等係前開系爭土地之所有權人，被告於該系爭土地上占用等情，為被告 所不爭，且據其提出土地登記謄本影本十二份可證，復經本院囑託臺中縣霧峰地政事務 所測量，製有測量成果圖一件（如附圖）附卷可稽，堪信原告之主張為真實。六、按基地出賣時，地上權人、典權人或承租人有依同樣條件優先購買之權。前項優先購買 權人於接到出賣通知後十日內不表示者，其優先權視為放棄。出賣人未通知優先購買權 人而與第三人訂立買賣契約者，其契約不得對抗優先購買權人。土地法第一百零四條第 一項前段及第二項定有明文，該條文第二項所定出賣人未通知優先購買權人，而與第三 人訂立買賣契約者，其契約不得對抗優先購買權人，為六十四年七月二十四日修正時所 新增，自是厥後該項優先購買權始具物權之效力，最高法院六十五年臺上字第二七○一 號、六十七年臺上字第四七九號判例闡釋甚明，復按耕地出租人如因無人承買或受典而 再行貶價出賣或出典時，仍應再為通知，耕地三七五減租條例第十五條第二項亦定有明 文，參酌前揭基地承租人與耕地承租人之優先承買權之目的均在避免土地所有與利用分 離，藉以發揮土地之利用價值及保護承租人之目的而規定承租人有優先承買權，則依同 一立法意旨，其所規定之優先購買權，自應解為相同之性質，而得類推適用耕地三七五 減租條例第十五條第二項之規定，是以基地所有權人欲賣出土地時自應就其與承買人談