損害賠償等
臺灣臺北地方法院(民事),消字,101年度,8號
TPDV,101,消,8,20130423,1

1/3頁 下一頁


臺灣臺北地方法院民事判決        101年度消字第8號
原    告 周遠羽
       許涵妮
       曾秀鳳
       劉桂英
       項必莉
       項必艾
       戴聖軍
       李根塗
       劉錦樹
上列九原告共
同訴訟代理人 張天欽律師
       黃于玶律師
被    告 萬泰商業銀行股份有限公司
           設臺北市○○區○○○路○段○○號
法定代理人  盧正昕 住同上
訴訟代理人  魏妁瑩律師
       蔡宗儒律師
       郭彥均律師
上列當事人間請求損害賠償等事件,本院於民國一0二年三月二
十六日辯論終結,判決如下:
主 文
原告之訴及其假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
甲、程序方面:
一、本件依兩造間「臺北車站特定專用區交九用地開發案住辦資 產定期使用權轉讓及地上權土地租賃契約書」(下稱建物使 用權轉讓暨土地租賃契約)第二十四條,雙方合意以本院為 第一審管轄法院,依民事訴訟法第二十四條規定,本院自有 管轄權。
二、按訴狀送達後,原告不得將原訴變更或追加他訴。但有下列 各款情形之一者,不在此限:㈠被告同意者;㈡請求之基礎 事實同一者;㈢擴張或減縮應受判決事項之聲明者;㈦不甚 礙被告之防禦及訴訟之終結者;被告於訴之變更或追加無異 議,而為本案之言詞辯論者,視為同意變更或追加,民事訴 訟法第二百五十五條第一項第一、二、三、七款、第二項定 有明文。
(一)本件原告於民國一0一年七月二十七日追加李根塗、劉錦 樹為原告,並分別請求被告給付新臺幣(下同)三百五十



四萬二千六百零二元、一百二十九萬七千四百零八元,及 均自追加訴狀送達被告之翌日起至清償日止,按週年利率 百分之五計算之利息,原告此次追加於第一次言詞辯論前 為之,且與原起訴部分為同種類之訴,不甚礙被告之防禦 及訴訟之終結,且經被告無異議而為本案言詞辯論,尚無 不合。
(二)原告復於一0二年三月十九日具狀更正訴之聲明為:「1 被告應給付原告周遠羽六十八萬五千二百一十六元,及自 起訴狀繕本送達翌日起至清償日止,按週年利率百分之五 計算之利息。2被告應給付原告許涵妮五十七萬六千四百 九十六元,及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止,按週 年利率百分之五計算之利息。3被告應給付原告曾秀鳳八 十一萬九千五百四十四元,及自起訴狀繕本送達翌日起至 清償日止,按週年利率百分之五計算之利息。4被告應給 付原告劉桂英一百一十五萬零二百四十元,及自起訴狀繕 本送達日起至清償日止,按週年利率百分之五計算之利息 。5被告應給付原告項必莉一百一十一萬六千元,及自起 訴狀繕本送達日起至清償日止,按週年利率百分之五計算 之利息。6被告應給付原告項必艾二百七十萬五千六百四 十元,及自起訴狀繕本送達日起至清償日止,按週年利率 百分之五計算之利息。7被告應給付原告戴聖軍一百二十 五萬三千一百二十元,及自起訴狀繕本送達日起至清償日 止,按週年利率百分之五計算之利息。8被告應給付原告 李根塗三百五十四萬二千六百零二元,及自一0一年八月 三日起至清償日止,按週年利率百分之五計算之利息。9 被告應給付原告劉錦樹一百二十九萬七千四百零八元,及 自一0一年八月三日起至清償日止,按週年利率百分之五 計算之利息」,原告前開變更僅係將原以附表列載之原告 請求數額整理為具體數字,訴訟標的(民法第三百五十九 條、第二百二十七條第一項、第二百二十六條第一項、第 一百八十四條第一項後段、第二項、第一百八十八條、公 司法第二十三條第二項損害賠償請求權、消費者保護法第 五十一條、公平交易法第三十一條懲罰性賠償金請求權) 相同、基礎事實同一(被告將建物地下一樓至六樓車道部 分之面積計入共用部分面積,由原告等人買受使用權)、 僅係變更應受判決事項聲明之用語、無礙被告之防禦及訴 訟之終結,且經被告無異議而為本案之言詞辯論,自無不 合,本院爰就變更後之聲明為裁判,合先敘明。乙、實體方面:
一、原告部分




(一)聲明:
1被告應給付原告周遠羽六十八萬五千二百一十六元,及自 起訴狀繕本送達翌日起至清償日止,按週年利率百分之五 計算之利息。
2被告應給付原告許涵妮五十七萬六千四百九十六元,及自 起訴狀繕本送達翌日起至清償日止,按週年利率百分之五 計算之利息。
3被告應給付原告曾秀鳳八十一萬九千五百四十四元,及自 起訴狀繕本送達翌日起至清償日止,按週年利率百分之五 計算之利息。
4被告應給付原告劉桂英一百一十五萬零二百四十元,及自 起訴狀繕本送達日起至清償日止,按週年利率百分之五計 算之利息。
5被告應給付原告項必莉一百一十一萬六千元,及自起訴狀 繕本送達日起至清償日止,按週年利率百分之五計算之利 息。
6被告應給付原告項必艾二百七十萬五千六百四十元,及自 起訴狀繕本送達日起至清償日止,按週年利率百分之五計 算之利息。
7被告應給付原告戴聖軍一百二十五萬三千一百二十元,及 自起訴狀繕本送達日起至清償日止,按週年利率百分之五 計算之利息。
8被告應給付原告李根塗三百五十四萬二千六百零二元,及 自一0一年八月三日起至清償日止,按週年利率百分之五 計算之利息。
9被告應給付原告劉錦樹一百二十九萬七千四百零八元,及 自一0一年八月三日起至清償日止,按週年利率百分之五 計算之利息。
10願供擔保請准宣告假執行。
(二)原告起訴主張:
1訴外人萬達通實業股份有限公司(原告誤載為萬達通股份 有限公司,爰逕予更正,以下簡稱萬達通實業公司)與交 通部臺灣鐵路管理局、臺北市政府簽立「臺北車站特定專 用區交九用地設定地上權契約」,取得坐落臺北市大同區 市○段○○段○○○○○○○○地號及臺北市○○區○○ 段○○段○○○○地號土地之地上權,投資興建結合轉運 站、商場、住宅(ABEF棟五至十八樓)、辦公室(C D棟八至十六樓)、旅館、影城、停車場等用途、門牌號 碼臺北市大同區市民大道一段二0一、二0三、二0五、 二0七、二0九、二一一號、承德路一段一號、三號等共



九七九戶、地下六層地上十八層之「京站」大樓,而將建 物及地上權以信託為原因登記予被告管理、處分。 2茲原告分別取得下述「京站」大樓房屋使用權並租用土地 (各原告取得使用權之建物及建物共用部分分配詳如附表 一所示):
①原告周遠羽於九十五年十月十二日與被告訂立建物使用權 轉讓暨土地租賃契約,約定由周遠羽以總價八百零四萬元 (其中車位一百六十萬元)向被告買受前述「京站」大樓 編號C二一棟第十四樓、面積五九‧九七平方公尺、建號 臺北市大同區市○段○○段○○○○○號、門牌號碼臺北 市大同區市○○道○段○○○號十四樓之十九事務所房屋 (嗣登記主建物面積三四‧五一平方公尺、附屬建物面積 五‧七七平方公尺、共用部分面積三三‧四平方公尺)及 地下六層編號第一八八號停車位(建號第三五二八號權利 範圍十萬分之三三)至一四三年一月二十五日止之使用權 ,並應逐年按「前開房屋土地應有部分比例乘以土地公告 地價百分之三」標準計付土地租金。
②原告許涵妮於九十五年十月十二日與被告訂立建物使用權 轉讓暨土地租賃契約,約定由許涵妮以總價七百零八萬元 (其中車位一百六十萬元)向被告買受前述「京站」大樓 編號C二0棟第十四樓、面積四九‧六一平方公尺、建號 臺北市大同區市○段○○段○○○○○號、門牌號碼臺北 市大同區市○○道○段○○○號十四樓之十八事務所房屋 (嗣登記主建物面積二八‧八三平方公尺、附屬建物面積 四‧四九平方公尺、共用部分面積二九‧九一平方公尺) 及地下六層編號第六七號停車位(建號第三五二八號權利 範圍十萬分之三三)至一四三年一月二十五日止之使用權 ,並應逐年按「前開房屋土地應有部分比例乘以土地公告 地價百分之三」標準計付土地租金。
③原告曾秀鳳於九十五年十月十三日與被告訂立建物使用權 轉讓暨土地租賃契約,約定由曾秀鳳以總價五百五十六萬 元向被告買受前述「京站」大樓編號C二七棟第十二樓、 面積五一‧一三平方公尺、建號臺北市大同區市○段○○ 段○○○○○號、門牌號碼臺北市大同區市○○道○段○ ○○號十二樓之二四事務所房屋(嗣登記主建物面積二八 ‧八三平方公尺、附屬建物面積四‧四九平方公尺、共用 部分面積十八‧0八平方公尺)至一四三年一月二十五日 止之使用權,並應逐年按「前開房屋土地應有部分比例乘 以土地公告地價百分之三」標準計付土地租金。 ④訴外人謝坤明於九十五年十月二十二日與被告訂立建物使



用權轉讓暨土地租賃契約,約定由謝坤明以總價七百九十 萬元向被告買受前述「京站」大樓編號A十一棟第十一樓 、建號臺北市大同區市○段○○段○○○○○號、面積七 九‧七一平方公尺、門牌號碼臺北市大同區市○○道○段 ○○○號十一樓之十住宅房屋(嗣登記主建物面積四六‧ 三一平方公尺、附屬建物面積八‧八四平方公尺、共用部 分面積二四‧七六平方公尺)至一四三年一月二十五日止 之使用權,並應逐年按「前開房屋土地應有部分比例乘以 土地公告地價百分之三」標準計付土地租金。原告劉桂英 於九十八年八月二十一日與謝坤明、被告簽立轉讓協議, 約定由劉桂英受讓承受謝坤明就前開建物使用權轉讓暨土 地租賃契約所生權利義務。
⑤原告項必莉於九十五年十二月十四日與被告訂立建物使用 權轉讓暨土地租賃契約,約定由項必莉以總價七百七十五 萬元向被告買受前述「京站」大樓編號F九棟第十樓、面 積八四‧五七平方公尺、建號臺北市大同區市○段○○段 ○○○○○號、門牌號碼臺北市大同區市○○道○段○○ ○號十樓之三住宅房屋(嗣登記主建物面積四九‧六五平 方公尺、附屬建物面積八‧八四平方公尺、共用部分面積 二六‧一三平方公尺)至一四三年一月二十五日止之使用 權,並應逐年按「前開房屋土地應有部分比例乘以土地公 告地價百分之三」標準計付土地租金。
⑥訴外人邱明珠於九十五年十月六日與被告訂立建物使用權 轉讓暨土地租賃契約,約定由邱明珠以總價一千三百三十 三萬元(其中車位一百七十萬元)向被告買受前述「京站 」大樓編號A八棟第六樓、面積一二四‧三一平方公尺、 建號臺北市大同區市○段○○段○○○○○號、門牌號碼 臺北市大同區市○○道○段○○○號六樓之七住宅房屋( 嗣登記主建物面積七七‧六六平方公尺、附屬建物面積八 ‧三二平方公尺、共用部分面積五三‧六八平方公尺)及 地下六層編號三0一號停車位(建號第三五二八號權利範 圍十萬分之三八)至一四三年一月二十五日止之使用權, 並應逐年按「前開房屋土地應有部分比例乘以土地公告地 價百分之三」標準計付土地租金。原告項必艾於九十九年 二月二十一日與邱明珠、被告簽立轉讓協議,約定由項必 艾受讓承受邱明珠就前開建物使用權轉讓暨土地租賃契約 所生權利義務。
原告項必艾另於九十五年十二月十四日與被告訂立建物使 用權轉讓暨土地租賃契約,約定由項必艾以總價七百四十 萬元向被告買受前述「京站」大樓編號F十一棟第十樓、



面積七九‧七一平方公尺、建號臺北市大同區市○段○○ 段○○○○○號、門牌號碼臺北市大同區市○○道○段○ ○○號十樓之二住宅房屋(嗣登記主建物面積四六‧三一 平方公尺、附屬建物面積八‧八四平方公尺、共用部分面 積二四‧七六平方公尺)至一四三年一月二十五日止之使 用權,並應逐年按「前開房屋土地應有部分比例乘以土地 公告地價百分之三」標準計付土地租金。
⑦原告戴聖軍於九十五年十月二十一日與被告訂立建物使用 權轉讓暨土地租賃契約,約定由戴聖軍以總價八百九十萬 元向被告買受前述「京站」大樓編號F六棟第十一樓、面 積八六‧四七平方公尺、建號臺北市大同區市○段○○段 ○○○○○號、門牌號碼臺北市大同區市○○道○段○○ ○號十一樓之八住宅房屋(嗣登記主建物面積五四‧八平 方公尺、附屬建物面積五‧一九平方公尺、共用部分面積 二六‧六平方公尺)至一四三年一月二十五日止之使用權 ,並應逐年按「前開房屋土地應有部分比例乘以土地公告 地價百分之三」標準計付土地租金。
⑧訴外人鏶鑫股份有限公司(以下簡稱鏶鑫公司)於九十五 年十月二十五日與被告訂立建物使用權轉讓暨土地租賃契 約,約定由鏶鑫公司以總價一千一百三十一萬元、四百二 十九萬元、一千二百一十五萬元向被告買受前述「京站」 大樓編號B八棟第十八樓、B九棟第十八樓、B十棟第十 八樓、面積九二‧二八、四十‧七四、一00‧一九平方 公尺、建號臺北市大同區市府段一小段第三一三七、三一 五一、三一六五號、門牌號碼臺北市大同區市○○道○段 ○○○號十八樓之六、之七、之八住宅房屋(之六部分嗣 登記主建物面積五八‧六七平方公尺、附屬建物面積五‧ 一九平方公尺、共用部分面積二八‧六二平方公尺;之七 部分嗣登記主建物面積二三‧六平方公尺、附屬建物面積 四‧六二平方公尺、共用部分面積十二‧五六平方公尺; 之八部分嗣登記主建物面積五七‧五四平方公尺、附屬建 物面積十一‧八二平方公尺、共用部分面積三一‧一平方 公尺)至一四三年一月二十五日止之使用權,並應逐年按 「前開房屋土地應有部分比例乘以土地公告地價百分之三 」標準計付土地租金。鏶鑫公司就前開被告間建物使用權 轉讓暨土地租賃契約之權利義務輾轉由訴外人美宇投資股 份有限公司(現名稱美宇開發股份有限公司,以下簡稱美 宇開發公司)取得承受。原告李根塗於九十八年四月八日 與美宇開發公司、被告簽立轉讓協議,約定由李根塗受讓 承受美宇開發公司就前開建物使用權轉讓暨土地租賃契約



所生權利義務。
⑨原告劉錦樹於九十五年十二月二十六日與被告訂立建物使 用權轉讓暨土地租賃契約,約定由劉錦樹以總價八百九十 六萬元向被告買受前述「京站」大樓編號E十一棟第十五 樓、面積一00‧一九平方公尺、建號臺北市大同區市○ 段○○段○○○○○號、門牌號碼臺北市大同區市○○道 ○段○○○號十五樓之十二住宅房屋(嗣登記主建物面積 五七‧五四平方公尺、附屬建物面積十一‧八二平方公尺 、共用部分面積三一‧一平方公尺)至一四三年一月二十 五日止之使用權,並應逐年按「前開房屋土地應有部分比 例乘以土地公告地價百分之三」標準計付土地租金。 3兩造間建物使用權轉讓暨土地租賃契約為定型化契約,且 建物為預售屋,諸多約定例如面積誤差找補、施工規範、 開工完工期限、工程變更及付款期別等約定均與一般預售 屋買賣契約及預售屋買賣定型化契約範本相同,僅因建物 所有權必須移轉為臺北市政府、臺灣鐵路管理局所有,故 僅能出售使用權,依消費者保護法第十七條第一、二項、 消費者保護法施行細則第十五條規定,應有「預售屋買賣 定型化契約應記載及不得記載事項」規定之適用或類推適 用,而預售屋買賣定型化契約應記載事項第三點第三項明 定停車位出售應包含停車格及車道空間,由全體買受人分 擔之防空避難空間必須未兼作停車使用,作為停車位使用 之避難空間不得由全體買受人分擔,故渠等買受之特定住 辦資產面積其中「共用部分面積」應扣除停車場車道面積 。而「京站」大樓地下一樓至六樓共用部分建號為臺北市 大同區市○段○○段○○○○○號、面積共四0八一九‧ 二六平方公尺;被告就長六公尺、寬二‧五公尺之大車位 分擔之應有部分登記為十萬分之三八,就長五‧七五公尺 、寬二‧二五公尺之小車位分擔之應有部分登記為十萬分 之三三,計算結果,大車位使用權買受人除停車格本身面 積外,僅分擔面積0‧五一平方公尺、寬約二十‧四公分 之車道,小車位使用權買受人除停車格本身面積外,僅分 擔面積0‧五三平方公尺、寬約二三‧五公分之車道,足 見被告將地下停車場剩餘車道面積計入共用部分面積,由 全體買受人分擔,違反前述「預售屋買賣定型化契約應記 載事項」,構成物之瑕疵,被告故意隱匿此一瑕疵,就公 共設施含括車道一節,雙方並無合意。
4依被告另案所提計算方式,建號臺北市大同區市○段○○ 段○○○○○號、「京站」大樓地下一樓至六樓,除機房 、樓梯、管道間等共用部分外,均為停車場用途,扣除有



買受停車位者取得使用權之面積,車道部分由全體分擔之 面積為一九九三四‧0五平方公尺(詳如附表二所示); 而所有地下停車位之持分相加為十萬分之三一二五六,其 餘部分之持分則為十萬分之六八七四四,是由渠等各自分 擔建號第三五二八號扣除車位部分之比例得以計算出渠等 各自分擔若干車道之面積,再依各該車道面積與原契約面 積之比例,依契約價額計算結果,渠等(如上述①至⑨) 依序支出價金三十四萬二千六百零八元、二十八萬八千二 百四十八元、四十萬九千七百七十二元、五十七萬五千一 百二十元、五十五萬八千元、八十一萬四千一百元、五十 三萬八千七百二十元、六十二萬六千五百二十元、七十萬 二千零三十三元、三十萬五千四百四十八元、七十六萬三 千八百二十元、六十四萬八千七百零四元買受車道部分之 使用權(詳如附表三所示)。
5被告出售之房屋共用部分使用權面積短少,且被告於交付 前述房屋占有予渠等後,復將前述房屋所有權移轉予萬達 通實業公司,由萬達通實業公司設定抵押權予訴外人合作 金庫商業銀行股份有限公司(以下簡稱合庫商銀),則前 述房屋所有權有因合庫商銀行使抵押權拍賣而喪失、致渠 等購買之使用權失所附麗之虞,亦構成權利瑕疵;兩造間 建物使用權轉讓暨土地租賃契約,關於建物使用權部分性 質屬於權利買賣,應適用或準用民法買賣關於瑕疵擔保之 規定,面積短少亦屬不能補正之給付不能,又被告將車道 計入公共設施面積浮增銷售價額,係故意以背於善良風俗 之方法加損害於他人,違反保護他人之法律,為經營階層 或受僱人之行為所致,被告亦應連帶負責,爰依民法第三 百五十四條第一項、第三百五十九條、第三百五十三條、 第三百四十九條、第三百六十條、第三百五十六條、第三 百五十七條、第一百七十九條、第二百二十七條第一項準 用第二百二十六條、第一百八十四條第一項後段、第二項 、第二十八條、第一百八十八條第一項、公司法第二十三 條規定,比例請求減少該部分價金後請求返還溢付部分價 金或請求給付以該部分價金計算之損害賠償。
6被告銷售房屋使用權應遵守內政部所制定之「預售屋買賣 定型化契約應記載及不得記載事項」規定,被告將車道面 積灌入全體買受人公共設施面積,故意違反消費者保護法 第十七條及「預售屋買賣定型化契約應記載事項」第三點 第三項、第五點第一項規定,且未揭露共用部分所含項目 包括車道之資訊,藉以增加住宅區、一般事務所之公共設 施面積,以增加使用權出售價款,違反公平交易法第二十



四條規定,渠等亦得依消費者保護法第五十一條、公平交 易法第三十一條規定,請求被告賠償渠等各自如聲明所示 (即所受損害三倍範圍內、暫以前述價金二倍計算)之懲 罰性違約金。
(三)對被告答辯之陳述:
1本件為預售屋使用權買賣首例,自應保護消費者,朝有利 消費者方向解釋適用「預售屋買賣定型化契約應記載及不 得記載事項」之規定。
2購買車道者應有合理車道面積,使用停車位之車輛進出必 須經過車道,車道雖非停車位本身,但為停車使用不可或 缺之部分,僅由取得停車位專用權之人分擔應有部分較符 合契約公平,此為「預售屋買賣定型化契約應記載事項」 第三條第三點規範意旨,另案行政院公平交易委員會處分 書亦載稱「按內政部頒訂『預售屋買賣契約書範本』第二 條第三款㈠,車道原則上應由停車空間所有權人分擔」, 本件「京站」大樓地下六樓設有三一七個停車位,車道為 雙車道,自逾二十公分,實際為六公尺以上。
3本件「京站」大樓地下五層一半及地下六層均為兼作地下 停車空間之防空避難空間,依「預售屋買賣定型化契約應 記載事項」第五條第一點規定,即不得計入共用部分分擔 比例。至兩造間建物使用權轉讓暨土地租賃契約附件五第 三條公共設施範圍之約定,雖記載防空避難空間為共用部 分,但此防空避難空間應指未兼作停車使用者,依使用執 照之記載,「京站」大樓尚有一五二四‧八四平方公尺之 未兼作停車使用之防空避難空間。兩造間建物使用權轉讓 暨土地租賃契約第四‧一、四‧三條均明定特定住辦資產 之面積不含停車位,車位部分由買受人另行支付取得停車 專用空間使用權對價,依消費者保護法第十一條第二項之 規定,定型化契約解釋有疑義時,應為有利於消費者之解 釋,而停車位面積應包含車位、車道及其他必要空間之面 積,故兩造間建物使用權轉讓暨土地租賃契約並未約定車 道應由全體住戶分擔,否則無異使原告等人就無法使用之 部分支付價金。
4兩造間建物使用權轉讓暨土地租賃契約亦未約定地下一至 三樓環形車道、地下四、五樓之一半停車場車道應由全體 買受人分擔,若共用機房等設備有維修需要,可使維修車 輛經由停車空間進入機房,無庸由全體買受人分擔,且維 修需要為臨時性,與車位買受人係經常性進出停車空間不 同,否則建物專有部分因有臨時性維修需要,亦得登記為 全體共有,顯與法理通念不符。實則車位因位在地下室,



使用密度低,通常價格為建物價格一半,且習慣上車位面 積以十至十二坪計算,可知車位之出售應包括停車格及走 道;以「京站」大樓每車位一百八十萬至二百萬元為例, 如停車位約四至五坪,則每坪售價四十至四十四萬元,較 諸建物每坪高十萬元以上,顯不合理,應認每一停車位含 車道為十至十二坪。
5被告於九十八年十二月間解除信託契約,供萬達通實業公 司設定最高限額抵押權,復重新信託,則本件房屋已無信 託法第十二條不得強制執行之保障,且本件使用權是否屬 依民法第八百六十六條規定之物權亦有爭議,不因被告事 後補救塗銷抵押權設定登記而有異。
6被告故意不告知瑕疵,依民法第三百五十七條規定,無同 法第三百五十六條檢查通知義務之適用,且被告早已知悉 瑕疵,亦應目的性限縮解釋民法第三百五十六條之規定, 不再課予買受人檢查通知義務。
7「京站」大樓地下四、五樓停車空間皆屬萬達通實業公司 所有、對外出租營業獲利使用,已限制原告等住戶使用權 利,依被告答辯,渠等皆可停車在地下一至六樓車道上, 違反常理,渠等既不能使用車道,自屬使用權有妨礙,應 認未依契約給付而有瑕疵。
8各機房目的、容量、維修方式及頻率均不相同,一般維修 人員得以搭乘電梯、行走樓梯方式進行,無非得利用車道 搬運大型機具之必要,維修、垃圾清運亦屬暫時性,不妨 礙停車使用,透過一般容忍義務即可解決,並非僅能以分 擔公共設施方式為之,地下四樓垃圾清運亦僅為物業管理 圖自身便利,因住辦資產以五樓為進出大門,該處已有住 辦專用之垃圾集中處,住辦範圍之垃圾直接由一樓清運即 可,無須運往地下四樓,地下四樓實為俱樂部、影城、商 場等共同垃圾集中區,住辦範圍垃圾集中此處係為物業管 理清運便利,且防火門並非僅得單向開啟,縱為常時關閉 式防火門,亦須處於隨時免用鑰匙即可雙方向開啟狀態, 以免阻礙逃生,故原告等使用權人無庸利用環形車道及各 樓層車道前往防空避難空間之必要。再者,防空避難空間 並非僅能供作區分所有權人使用,使用人、鄰近獨立住宅 住戶與行人均能利用,無登記予全體住戶分擔之必要。(四)證據:提出(原證一、七、八)「臺北車站特定專用區交 九用地開發案」住辦資產定期使用權轉讓及地上權土地租 賃契約書節錄、轉讓協議書、使用權權利證明、(原證二 )使用權轉讓及土地租賃契約書、(原證四、五、六、十 )建物登記謄本、(卷㈠第二三四至二三八頁)「預售屋



買賣定型化契約應記載及不得記載事項」、(卷㈠第二三 九至二四四頁)行政院公平交易委員會處分書、(原證八 )使用執照存根、(原證九)協議書、(原證十二、十三 )廣告、(原證十四)糾正案文、(原證十五)掛號函件 執據,並聲請函詢臺北市政府、臺北市政府捷運工程局。二、被告部分
(一)聲明:原告之訴駁回,如受不利益判決,願供擔保請准免 為假執行。
(二)被告則以:
1該公司係因信託關係受讓萬達通實業公司就坐落臺北市大 同區市○段○○段○○○○○○○○地號及臺北市○○區 ○○段○○段○○○○地號土地之地上權,以及萬達通實 業公司投資興建之「京站」大樓所有權,並依萬達通實業 公司之信託指示與原告等人簽訂前述建物使用權轉讓暨土 地租賃契約。「京站」大樓地下一樓至六樓共用部分建號 為臺北市大同區市○段○○段○○○○○號、面積共四0 八一九‧二六平方公尺,除電梯間、管道間、機房等必要 設施外,另分為由購買停車位使用權人分擔之部分(僅地 下四至六層設有停車位)及全體物業分擔之部分;停車位 共有四三三個小車位、四二一個大車位及十九個殘障車位 ;長六公尺、寬二‧五公尺之大車位分擔之應有部分登記 為十萬分之三八,長五‧七五公尺、寬二‧二五公尺之小 車位分擔之應有部分登記為十萬分之三三,殘障車位分擔 之應有部分登記為十萬分之五一,計算結果,大車位使用 權買受人除停車格本身面積外,分擔車道面積約0‧五一 平方公尺(計算式: 40819.26 ×38÷100000-6×2.5≒ 0.51),小車位使用權買受人除停車格本身面積外,分擔 車道面積約0‧五三平方公尺(計算式:40819.26×33÷ 100000-5.75×2.25≒0.53),所有車位持分總和為十萬 分之三一二五六,其餘則由全體物業分擔之持分為十萬分 之六八七四四,但其中由住宅及辦公室分擔之持分分別為 十萬分之一四三九六、三五五二,合計十萬分之一七九四 八,故剩餘十萬分之五0七九六實由萬達通實業公司、臺 北市政府分擔(其中商場部分分擔十萬分之一六三一六、 轉運站部分分擔十萬分之一二一七0、旅館部分分擔十萬 分之一0三九七),並非均出售予使用權人分擔。而全體 物業分擔之車道總面積固為一九九三四‧0五平方公尺, 但其中含括部分防空避難空間(地下五樓部分三0九五‧ 九三平方公尺、地下六樓部分四九九四‧0八平方公尺) ,故非兼作防空避難空間之純粹車道部分面積為一一八四



四‧0四平方公尺。
2兩造間建物使用權轉讓暨土地租賃契約並無「預售屋買賣 定型化契約應記載及不得記載事項」之適用或類推適用, 依內政部函覆意旨,「預售屋買賣定型化契約應記載及不 得記載事項」僅適用於預售屋之所有權買賣,不適用於所 有權以外之其他權利銷售,且「預售屋買賣定型化契約應 記載及不得記載事項」限制人民之權利義務,非有明文, 予以類推適用有違法律保留原則,兩造間建物使用權轉讓 暨土地租賃契約僅係「一定空間設備附有期限之使用收益 權」銷售,與所有權性質迥異,自無法比附援引。 3又該公司將「京站」大樓車道面積計入全體物業共用部分 面積,並無違反法令或契約,依民法第七百九十九條第四 項規定,建物共有部分之項目及登記,為私法關係,法無 強制規定,可由起造人或區分所有權人自行協議,而兩造 間建物使用權轉讓暨土地租賃契約附件五第三條公共設 施()業已約定:「範圍:指住辦資產與本開發商場、轉 運站、俱樂部、旅館共用部分。除前十項範圍以外之公共 設施(地下六層至屋頂突出物),包含消防、電氣、給排 水、電信、弱電、消防機房、排煙室、垃圾冷藏區、資源 回收區、廚餘冷藏區、台電受電室、防災中心、電信機房 、防空避難空間等面積。以上公共設施分配項目及範圍持 分方式,應以核准之使用執照平面圖上載有用途之面積為 準」,是契約既已約定防空避難空間為公共設施,未排除 兼作停車位之部分,原告自應依約分擔防空避難空間。況 「預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項」第五點 第一項之意旨為防空避難空間扣除停車使用面積後,得為 共有部分分配予全體住戶,而「京站」大樓防空避難空間 為地下五層一半及地下六層全部,該公司將非兼作停車使 用面積之車道部分防空避難空間(地下五樓部分三0九五 ‧九三平方公尺、地下六樓部分四九九四‧0八平方公尺 )由全體物業分擔,亦無違反「預售屋買賣定型化契約應 記載及不得記載事項」。
4至地下一至三樓環形車道、地下四樓及地下五樓另一半未 兼作防空避難空間之一一八四四‧0四平方公尺純粹車道 部分,亦得由全體物業分擔,因地下四、五樓均設有機房 、儲藏區等共用設備,該等設備如有毀損需修繕,或有使 用防空避難空間必要,仍須經由車道前往,該等車道由全 體物業分擔,仍無違法或違約之處。
5民法第八百六十六條規定僅於抵押權設定後方在抵押物上 設定地上權等用益物權或成立租賃,方有適用,本件兩造



間建物使用權轉讓暨土地租賃契約均成立於九十八年十二 月聯貸銀行團管理銀行合庫商銀最高限額抵押權設定登記 之前,抵押權人自不得請求除去,況聯貸銀行團業已同意 塗銷本件房屋上抵押權設定登記,自無權利瑕疵之虞。另 原告買受之使用權面積並未減少,並無價值減少之瑕疵, 車道面積計入大公不影響原告依兩造間建物使用權轉讓暨 土地租賃契約所得專用之主建物、附屬建物空間,亦不影 響原告對非約定專用之共有部分之使用權,難謂該公司所 給付之使用權有不具通常效用或契約預定效用之瑕疵,該 公司亦未保證品質,無欠缺保證品質之瑕疵,原告請求減 少價金於法無據,該公司受領價金有法律上原因、並非不 當得利,兩造間建物使用權轉讓暨土地租賃契約建物使用 權於締約時並不存在,亦不生民法第三百六十條後段所稱 固有瑕疵問題。
6縱認為將車道面積計入共有部分面積由全體物業分擔係瑕 疵,原告至遲於九十九年七月一日「京站」大樓住宅、辦 公區管理小組第一次聯席會議時即已知悉,原告亦未依法 即時通知,視為承認所受領之物,不得再請求該公司負瑕 疵擔保之責。
7該公司將車道面積計入公共設施由全體物業分擔,亦不構

1/3頁 下一頁


參考資料
萬泰商業銀行股份有限公司 , 台灣公司情報網
萬達通實業股份有限公司 , 台灣公司情報網
美宇開發股份有限公司 , 台灣公司情報網
通實業股份有限公司 , 台灣公司情報網
鏶鑫股份有限公司 , 台灣公司情報網
萬達通實業公司 , 台灣公司情報網